成都青白江王家河心岛项目开发概念性策划报告ppt课件

1、一江碧水向东流青白江王家河心岛工程开发概念性谋划报告成都鹏际投资2021年12月 本方案主要内容：非常1+1 一级开发+二级开发 本方案制定根据：实话实说 本方案中心思想：系统思索，彰显我公司开发实力与自信心. 二级开发想象是以高端低密度住宅的用地性质进展思索的.写在开篇之前 以17.5公里毗河为证,蜿蜒之间,生态之中 承载一座城市的光彩与梦想第一篇 从生态毗河说开去 一、毗河印象1、原生毗河 毗河是成都市的七大绿色走廊之一，具有原生状的生态环境，是成都市近郊独一没有污染的河流。 毗河更吸引人的地方还在于原生性，以亲水和生态为突出特性。 双水岸外绿草如茵 水清鱼儿肥 美丽的毗河湾 新都境内约1

2、1平方公里青白江境内约10平方公里长17.5公里金堂境内约5平方公里毗 河2、毗河印象知名度小河鲜很知名未被充分开发的“处女地难道，毗河真与高端住宅无关？NO二、毗河沿岸别墅开发风起云涌，首尾呼应.上游新都城区西南部，万科.双水岸、双河鹭岛、堤亚纳河谷次第开放.下游金堂依托毗河和沱江，全力打造“东方威尼斯水城，蓝光观岭横空出世！万科双水岸双河鹭岛金水丽都堤亚纳河谷香洲半岛蓝光观岭金阳丽景天府花园水城现代生态水城棕榈湖国际社区金海岸毗 河毗 河河心岛1、新都城区西南部，双水岸、双河鹭岛、堤亚纳河谷次第放. 万科.双水岸 润扬.双河鹭岛 新希望.堤亚纳河谷 2、境内毗河仅有5平方公里的金堂河尽其用

3、 依托毗河和沱江，打造“东方威尼斯水城 蓝光打造4200亩观岭国际社区 我们的结论： 中心观念：毗河青白江段开发时机突出！天时实力品牌开发商会聚地利毗河上下游开发如火如荼人和北部新城高端住宅开发热点区域，并得到市场验证政策毗河生态产业带 确实立第二篇 试论毗河高端住宅产业带的必要条件一、毗河沿岸土地整理与一级开发须先行 须重点处理一个突出问题： 防 洪 1、地势低洼，极易遭到洪水冲击 毗河防洪总体情况 毗河流经我区祥福、姚渡、城厢，流程17.5公里，河道宽120150米，最大过洪才干1200立方米/秒，相应水位高程456米，预警洪水流量600立方米/秒，相应水位高程454.3米。 “5.12特

4、大地震对我区河道堤防呵斥一定的不利影响 历史上五十年一遇洪水 历史上出现了81年和98年五十年一遇大洪水，沿岸大多数乡镇被淹。 2021年洪水情况 先后出现“7.21暴雨 、9月23日至27日等几次暴雨险情. 资料来源：青白江区人民政府防汛指挥部办公室2、防汛任务存在的主要问题及建议 河道险工险段急需整治。政府财政应加大对防洪工程的投入，确保江河安澜。 资料来源：青白江区人民政府防汛指挥部办公室 2021年汛前我区投入防汛抢险资金仅42.6万元，只是处理了毗河城厢镇白贯村五组段的堤防加固工程，投入远远不够。 未雨绸缪，在不思索政府投入的情况下， 我们确实需求社会资金投入防洪系统工程！3、防洪需

5、求系统工程 优先处理重点而又突出的问题河段. 然后从境内上游到下游全面进展防洪堤岸系统建立. 防洪工程可与房地产开发相结合，尽量吸引有实力的企业广泛参与.二、王家河心岛区域防洪更领先行 河心岛附近河道宽度仅在50米左右，河道最为狭窄. 地势低平，砂石开采程度较低，河道较浅. 毗河祥福甘泉村段河心岛列入我区重点堤防工程.资料来源：青白江区人民政府防汛指挥部办公室二七年三月 成青金快速通道祥福段下穿式通道十二匹马位置尤其狭窄，杂物堆积，水流不畅. 三、以高端生态住宅为切入点 与我区“生态立区战略吻合. 与我区对艰苦物流、商贸、工业企业招商任务高端住宅为他们中的高层管理者的居家需求配套.四、需求出台

6、详细的招商及投资优惠政策 建议：成立毗河生态高端低密度住宅产业开发区. “毗河两岸生态产业观光带的晋级. 出台详细的招商、税收、财政、融资优惠政策. 一事一议“，特事特办，详细工程专人担任. 出台相应优惠政策比如艰苦招商工业、物流、商贸企业，享用在我产业开发区购房补贴等政策，与我区艰苦招商引资工程积极配合和协调.五、把工业区、物流园区和别墅产业带“一分为二 经过建立50米宽的森林大道把两个区域严厉区分和分隔. 森林大道与生态屏障维护带合二为一.工业区物流园区 森 林 大 道森林公园六、整合成青快速通道沿线旅游资源 成都新游乐园北湖熊猫旅游渡假区西江月北麓生态休闲产业区森林公园凤凰湖国际湿地旅游

7、区蓝光国际文化旅游体育产业园区的浑然一体.北湖熊猫旅游渡假区新游乐园森林公园西江月凤凰湖蓝光国际文化体育旅游产业园第三篇 王家河心岛一级开发想象第一部分 工程概略一、地块简介1、地块根本情况 位置：位于新都泰兴镇与青白江祥福镇交界处的甘泉村十七组及民强村九组，距成青快速通道700米，是名至实归的“青白江桥头堡. 毗河分合之处，风水极佳；两河一渠围合而成，得天独秀！ 地块平整，根本上无拆迁. 间隔新都泥巴坨风景区新都下一轮次沿毗河别墅开发热点区域间隔约5公里. 地块总面积在176亩左右，其中耕地95.6亩，非耕地51.2亩，宅基地20余亩，具有二级开发的宏大潜力。 2、地块位置分析以直线间隔为准

8、青白江城区王家河心岛泥巴坨风景区新都城区龙潭寺间隔8.5公里间隔10公里约6公里约5公里3、地貌根本情况王家河心岛毗 河毗 河毗 河成青快速通道二、一级开发整理范围设计1、防洪堤系统工程：合计1703.8米 1河心岛周长：约1703.8米红色实线线条表示部分.岛周长1710米524米75.8米803米301米 2防洪堤系统工程的主要建立内容 沿岛河堤 堤顶环形绿化 河堤上部水面以上混凝土及相应美化 堤岸环形道路 3防洪堤工程规范 防洪堤顶宽25米.堤高48m. 防洪堤下部为土石堤,堤顶宽度为45m,堤顶高程为63m,防浪墙顶高程73m。防洪堤横断面采用复式断面,迎水坡采用13干砌石护坡厚35c

9、m,下垫10cm厚碎石垫层。 防洪堤中部为土石堤，钢筋混凝土环岛加固一圈,堤顶设计2米高的实木艺术栏杆. 新建堤堤身典型断面为：一切堤轴线范围内，先抛石至5.0m高程，抛石体顶宽5.0m，外坡坡度1：1.75，内坡坡度1：1.25，抛石底依上而下分别为500mm厚的编织袋装河卵石层、500g/的土工织物一层和土工网格一层。抛石体碾压平整后，在其上砌筑75水泥砂浆块石挡墙，挡墙顶高程为7.0m，墙顶宽度为1.0m，外坡坡度为1：0.4，内坡垂直。 4防洪堤建立步骤 堤身填筑工程. 堤脚防冲工程. 下挡墙及平台工程. 上挡墙及平台工程. 根底处置工程. 景观平台工程.2、现有桥梁扩宽加固及美化工程

10、 1桥梁长度：约51米. 2宽度：约4米.现有桥梁 3桥梁改造规范 桥梁宽度拓宽为5.5米，双向通行. 桥梁加固. 改换生锈的铁栏杆为原木艺术栏杆. 桥沿上进展美化工程.3、现有步行石道扩宽加固及美化工程 1尽量坚持原有淌水石桥风格，中式仿古木石结合桥. 2长度约55米，宽度1.5米.现有步行石道 3整治本准 改目前的石头间道桥为石木结合桥石头上直接架设全木栈道 前面扩宽至3米石道同时扩宽. 两侧添加实木栏杆. 其他桥面美化.4、兴建污水处置泵站一座根据 规范：V类550m. 包括建筑工程、工艺设备、电气设备、管道及配件等.5、新建道路成青快速通道至本地块的道路一条 约1200米长. 规范：6

11、米宽，水泥路面部分路段沿用目前已有路面. 含道路两侧绿化及道路中心隔离带绿化. 河 心 岛新建道路新建道路6、农房拆迁与土地征用费用 1合计23户拆迁，拆迁农户主要为甘泉十七组，集中在河心岛西侧. 2同时涉及甘泉村十七组及民强村九组土地征用.涉及拆迁的农户范围7、“七通一平工程 主要包括：通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整。 目前，水电气市政管道曾经暗埋到成青金快速通道牌坊处十二匹马，间隔本工程仅700米直线间隔.资料来源：祥福镇经济办吴主任.一、编制原那么和根据 工程量. 水利部2002 水利部2002 水利部2002 水利部1992(中小型) 国家计委、建立部；

12、发改价钱2007670号。第二部分 工程预算编制原那么和根据二、根底价钱1、人工预算单价按水利部2002，计为： 工长 4.91元/工时 高级工 4.56元/工时 中级工 3.87元/工时 初级工 2.11元/工时 2、主要资料预算价钱 主要资料原价为青白江本地2021年目前价钱程度，由地方提供，按规定计入运杂、采管费用。其预算价钱为： 水泥 400元/t 钢筋 3700元/t 木材 1000元/ 汽油 7000元/t 柴油 6500元/t 水泥、钢筋、柴油、汽油分别按300元/t、3000元/t、3500元/t、3600元/t进入工程单价，差价部分计取税金后列入呼应的工程单价。3、施工用水、

13、点、风价钱本阶段按施工组织设计方案计算，其结果分别为水价0.48元/，综合电价0.83元/kw.h。 4、砂石骨料价钱 砂 95元/ 碎石 70元/ 块石 45元/ 条石 200元/ 条石按80元进入工程单价，差价部分计取税金后应列入相应的工程单价中。三、建筑、安装工程 建筑工程执行水利部2002，机械台时费执行水利部2002，单价乘1.1的阶段系数。安装工程执行2002，单价乘1.10的阶段系数，工程单价取费： 其他直接费直接费建筑工程2.0，安装工程2.7。 现场经费直接费 土方工程 4 石方工程 6 模板工程 6 混泥土浇筑工程 6 钻孔灌桨及锚固工程 7 其他工程 5 安装工程人工费

14、45 间接费 土方工程 4 石方工程 6 模板工程 6 混泥土浇筑工程 4 钻孔灌桨及锚固工程 7 其他工程 5 安装工程人工费 50 方案利润直接工程费+间接费 7 税金直接工程费+间接费+方案利润 3.41四、设备费 主要设备价钱参照有关工程计列，设备运杂费和采购及保管费按的规定计算。五、暂时工程 暂时房屋建筑工程按计算，施工交通按每公里扩展指标计算。六、独立费用 根据水利部2002计算。 建立管理费 建立单位兴办费按80万元计；建立单位人员经常费按定员12人，计算期3.5年，费用目的27220元/人.年计算；工程管理经常费按建立单位人员经常费的20计列；工程监理费按计算；建立及施工场地征

15、用费参照有关征用规范及设计提供的数据计列。 科研勘设费 科学研讨实验费按建安任务量的0.2计列. 勘测设计费按表混估算. 水文勘测费用. 其他费用 预算定额编制管理费、工程质量监测费分别按建安任务两的0.13、0.1计列。第三部分 防洪堤工程估算一、防洪堤工程估算总表工程或费用名称 建安工程费设备购置费独立费用合计（元） 1 工程部分投资 74，774，516第一部分建筑工程 61，482，679第二部分机电设备及安装工程 395，502第三部分金属、木结构及安装307，70236，200第四部分临时工程2，304，750第五部分独立费用14，759，605一至五部分合计 67，976，833

16、基本预备费 6，797，683静态总投资 2 移民环境投资（仅指防洪堤） 7，120，000建设及施工场地征用费 5，000，000水土保持工程 1070，000环境保护工程 1，250，0003工程投资总计82，094，516二、防洪堤建筑工程估算编号 工程或费用名称 单位 数量 单价（元） 合计（元） 一防洪堤工程m 78080909.14土方挖运 m 16890012.772，156，853土方填筑（利用料） m 201301 4.31 867，607.3土方填筑 m 13809421.85 3，017，353.9堆石料填筑m 78156633.2425，979，253.8抛石 m 59

17、98169.89 4，192，072干码石护脚 m 409267.93 277，969.76草皮护坡 330015.38 179，159.4浆砌条石挡土墙m 59902275.46 16，500，604.9桨砌块石护坡 m 14598163.22，382，393.6碎石垫层 m 510396.41 491，980.2基础砼+2m 9991360.143，598，158.7编号 工程或费用名称 单位 数量 单价（元） 合计（元） 砼模板 6103.1842.19 257，493.16振冲加密 m 44027177.46 7，813，031碎石路面 6108934.16 2，085，578钢筋制安

18、 t 873 9486.13 8，281，400 二排水工程 573，600 土方挖运 m 222712.77 28，400砂砾石挖运 m222713.92 31，000基础砼 m 30358.73 10，800箱涵砼 496 379.04 188，000 混泥土模板 1007 42.19 42，500 钢筋制安 t249486.13 227，700 铜片止水 m 51 640.76 32，700 编号 工程或费用名称 单位 数量 单价（元） 合计（万元） 三工程管理 1，094，900 生活及生产用房 600 1000.00 600，000 仓库 100400.00400，000环境绿化 3

19、0，000 里程碑 块 580400百米桩 根 5040.002，000地名牌 块 2350.00700警示牌 块 5350.001，800 护堤屋 120 120 60，000 四其他建筑工程 2，342，727.27其他2.00% 2，342，727.27防洪堤建筑工程总投资：82091836.14元第四部分 其他一级开发整理工程投资一、从成青快速通道接入道路建立费用含相应征地费用：1、建立规范： 估计道路全长双向2500米2.5公里，双向四车道景观道路. 行车道采用SMA沥青路面层. 道路规范横断面为17米其中中心绿化隔离带2米，人行道两侧含绿化共5米. 车道构造：4cm厚SMA沥青砼

20、+6cm厚粗粒式沥青砼/沥青透油层/30cm厚水泥稳定层水泥含量6%+45cm厚三渣层+原土夯实. 人行道构造方式 ：3cm花岗石人行道板 /3cm厚1：3干拌水泥砂浆结合层 /18cm厚C25砼根底 /7cm厚碎石找平层 /素土回填夯实. 道路总面积42500其中绿化隔离带5000/车行道25000/人行道及两侧绿化12500.2、工程造价项 目 造价（元） 每平米造价（元/ ） 单位造价 占总造价比例（%） 总 造 价 7，759，650182.58100其 中 车行道 4，119，250164.7753.09人行道（及两侧绿化） 2，339，750187.1830.15侧 石 62，07

21、7.222.41元/ m0.80平 石 62，038.3722.49元/ m0.799老路面拆除（含征地） 1，176，534.4路面拆除单位造价9.1615.16费用小计：7，759，650元 备注：依据2008年市政道路工程量清单计价规范与工程概预算定额造价编制全过程控制及国家强制性标准. 二、现有桥梁改造费用 加宽方案采用新构造加宽方案。跨径预应力混凝土简支工型组合梁采用预应力混凝土简支箱梁加宽，每侧加宽2片箱梁；跨径20米钢筋混凝土简支T型梁采用预应力混凝土简支空心板加宽，每侧加宽3片空心板。加宽部分桥墩、桥台与旧桥墩台经过盖梁、台帽、系梁衔接在一同，为减少施工对旧桥扩展根底的影响，加

22、宽部分采用钻孔灌注桩根底。 加固方案原混凝土外表进展凿毛、粗糙处置，使新旧混凝土产生摩擦作用 /新旧桥面结合面涂抹界面胶，使新旧混凝土产生粘结作用/原混凝土外表植筋，经过产生销钉作用和界面力学约束，提高混凝土之间的粘结及塑性抗力，防止裂痕延伸。 美化方案改换生锈的铁栏杆为原木艺术栏杆/增设桥底景观灯和轮廓灯/桥顶部添加悬挂灯笼及彩灯。 估计费用小计：5，000，000元详细测算略 三、原有河上石道改造费用：400万元 建立费用：3,000，000元 桥面装饰及美化：1,000，000元四、污水处置泵站建立费用：120万元五、“七通一平费用：700万元 其中： 水电气接入费用：5,000，000

23、元700米间隔 场地平整费用：2,000，000元六、征地及拆迁费用：1.625万元1、征地补偿费用和青苗补偿费用：196.887万元 耕地：50亩30000元/亩=150万元 非耕地：26亩15000元/亩=39万元 青苗补偿费：95.6亩825元=7.887万元2、拆迁补偿：252.738万元 拆迁补偿费： 砖混：3865m230元/m=88.895万元 砖瓦：1660m120元/m=19.92万元 其他构造：20万元 构筑物：9万元 构筑物奖励： 8150元20%=27.56万元 人员过渡费： 按照每人每年一次性的过渡费800元/年 57人800元/年=4.56万元 竹树等地面附着物补偿

24、： 成片种植户：568000元/亩=44.8万元 零星地面附着物补偿：38万元 3、人员农转非安顿：570万元 57人10万元/人=5，700，000元4、其他费用含农转非手续费、丈量费、任务经费、不可预见费等：120万元 费用小计：11，396，250元第五部分 费用总计项目工程量建设费用防洪堤工程约1710米82，091，836.14元成青快速通道接入道路建设2.5公里7，759，650元现有桥梁改造费用51米5，000，000元原有河上石道改造费用55米4，000，000元污水处理泵站建设550m 1，200，000元“七通一平”费用7，000，000元拆迁征地费用11，396，250元

25、费用总计：118447736.14元一、整理后可用于挂牌的土地 估计250亩含滩涂地二、一方土地整理本钱 118447736.14元250亩=47.38万/亩第六部分 一方土地整理本钱第七部分 备注适当情况下，建议 把邱家碾岛纳入本工程一级开发范畴邱家碾岛王家河心岛第四篇 王家河心岛二级开发根本想象一、毗河青白江段整体开发战略想象 从国内其他地方，找到一个参照 北京温榆河 【理由】 同样的上风上水.毗河青白江段同样是成都上风上水之地 温榆河是北京独一四季不断流的天然河流.成都七大绿色走廊+独一没有污染的河流+原生性 间隔主城区约20公里.王家河心岛间隔三环路龙潭立交12.5公里 间隔北京国际机

26、场顺义不到10公里.王家河心岛间隔第二机场约10公里 同样是流经顺义区、朝阳区和通州区三个行政区，同样是其中某一两个区的温榆河的开发步伐走在前面.二、王家河心岛作为毗河产业开发带的中心和心脏 与毗河整体战略吻合. 开发表达一种高度和力度.三、工程定位仅指王家河心岛 长河水岸低密度住宅集群1、产品定位：商务别墅商旅别墅+经济型别墅+退台式情景洋房2、产品风格：南加州别墅风情3、园林风格：地中海风情 地中海简约、叠景的表现风格与工程的中心卖点相一致. 本案四三面临水的地貌特征可以表达出园林景观的大器与大气. 地中海园林风格与加州风情别墅的完美交融，相互配合，相得益彰. 4、笼统定位 全新诠释工业文

27、明的地产 成都首席经济型别墅/商务别墅 成都版温榆河“典范作品5、目的客户定位 第二机场所带来的高端商务人群 青白江境内大型工业、物流企业高级管理者 其他区域客户 投资型客户四、概念性规划初步 以“山水之间，半岛生活为设计理念，把地块中部位置做出假设干缓坡主题景观，活水入园，灵水绕屋。 点式规划为主，建筑全东西向陈列，每户客厅皆坐北超南. 以南加州旧金山火烈岛为设计参考蓝本，倡导一种海岸居家生活. 园林景观思索以现代工业文明为设计母题，把生态和工业这两个青白江的特征完美演绎，在工程中巧妙融入火车头、魔方等工业文明建筑符号. 如邱家碾岛也纳入本工程开发范围，我们初步想象在这个岛上主要以工业总部别

28、墅为主，从邱家碾岛到王家河心岛，就是一条从工业文明到生态文明的诠释。从成青快速通道接入本工程的道路就取名为“蝶变大道。1、别墅产品效果想象2、退台式情景洋房效果模块图+效果图3、园林效果想象4、会所前期作为售楼中心五、经济测算1、测算根据 一级开发后整理出来可供挂牌拍卖的土地面积约250亩含整理出来后的滩涂土地70余亩 估计土地拍卖价钱=整理完成即时周边可参考土地毛地单价估计100万/亩+土地整理一方本钱 土地单价=100万元/亩+47.38万元 150万元/亩 单位售价主要参考成都市其他区域同类楼盘销售价钱，再结合本工程详细情况中心卖点对景观、朝向、产品、园林等要素进展加权平均. 产品和园林

29、根据前页所进展的概念性规划设计为准. 2、经济测算请参见附件 3、盈亏平衡点分析请参见附件附 件协作方式建议一、优先建议方式：“一级开发配置土地方式1、第一步协作前提：与政府签署招商引资协议 1协议主体内容：开发建立业主全面担任毗河青白江段土地整理，其中王家河心岛作为启开工程. 建议政府思索在适当的时候在深圳或国内其他地方举行一次招商引资阐明会，并与开发建立业主单位适时签署. 2招商引资协议的主要内容 政府招商引资范畴，享用税收、财政等各项优惠政策； 政府赞同采用配置土地的方式对一级开发费用进展核算，费用结算按照“收支两条线平行进展的方式进展. 2、第二步：再行对毗河王家河心岛区域防洪工程进展

30、定向招标 对一级开发的建立施工单位进展招标： 政府和开发企业共同主导. 在规定时间范围内编制预算，并提供预算汇报成果. 只针对注册地在青白江的具有开发建立资质的企业进展招标. 招标为有标底招标，最接近标底的企业为最终中标单位. 招标单位须一次性交纳2000万元保证金. 自然获得土地一级开发权3、建立单位获得王家河心岛一级整理开发权，签定 1签署协议 整理出来的土地进入市场按规进展拍卖. 一级开发建立业主单位和政府在商定拍卖底价单价 如开发企业没有获得该拍卖地块的运用权，那么超越底价部分底价商定收益双方事先约定按比分配. 如开发企业没有获得该拍卖地块的运用权，那么政府可以配置另外一块未整理的土地

31、给开发企业，开发建立单位可选择. 如开发企业获得土地运用权，那么开发企业不再要求政府配置其他土地，且不能获得拍卖溢价部分收益. 整理出来后的土地采用带方案拍卖的方式. 王家河心岛一级整理分两期进展，整理一块即拍卖一块，拍卖一块即结算相应的一级开发费用。 2土地整理内容： 土地整理范围： 王家河心岛环岛毗河两岸防洪堤建立. 地块范围内的土地整理、道路建筑、桥梁改造. 详细地块范围内的“七通一平. 成青快速通道至河心岛的道路建筑和改建. 污水处置泵站建立. 备注： 届时，如资金允许，开发建立单位可根据和政府签署的，以同样的方式获得毗河沿岸其他地块的一级开发权.4、第四步：获得王家河心岛二级开发权 1带系统方案拍卖：竞买人须提供政府认同的、进展拍卖. 2相关政府职能部门对竞买人“把好关. 3政府和一级开发建立单位共同认定的一级整理费用折抵土地出让金.二、方式二：“青羊工业总部基