最新土地增值税案例分析PPT通用课件

1、 案例式教学土地增值税清算实务案例 一、要求 以下给出的是四叶草房地产开发有限公司（以下简称四叶草公司）2011-2013年度“四叶草花园”小区项目与土地增值税有关的账簿、凭证、资料和情况说明，请你就给定资料和相关信息，对该项目进行土地增值税清算。 2022/7/91 二、相关资料 资料一、四叶草房地产开发有限公司基本情况： 四叶草公司座落于市桥西区钢铁路67号，成立时间为2007年11月，纳税人税务登记号为13050000045278，法定代表人为高四叶草，财务负责人为李华。职工人数35人。核定的资质等级为二级，注册资本8000万元。开户银行为建设银行天河支行，帐号22200032645。

2、四叶草公司自2011年-2013年只开发了“四叶草花园小区”项目，无其他开发项目。2022/7/92（一）征地情况 2011年1月10日，四叶草公司与市桥西区国土资源局签定国有土地使用权出让合同（合同编号：天政地国（出）字【2011】第2号），以“招拍挂”方式受让位于市高新技术开发区土地50000平方米，用途为住宅用地和商业用地，出让年限为商业用地40年，住宅用地70年，土地使用权出让金每平方米1500元，总额为75000000元，并负责该宗土地上两户居民的拆迁安置工作及费用。 2011年2月四叶草公司与两户居民签订拆迁补偿协议，并于当月完成拆迁工作。由于该项目为招商引资项目，桥西区政府于20

3、11年3月20日以补贴方式返还该宗土地出让金5000000元。2022/7/93 （二）项目立项、规划情况 根据2011年1月20日取得的市桥西区发改委（天发改复【2011】3号）关于基本建设项目的批复，该宗地开发项目为“四叶草花园小区”项目，全部为商品房开发。 分二期开发（四叶草花园一期、四叶草花园二期）。项目占地面积50000平米。?122022/7/94 一期: 开发四栋普通标准多层住宅楼（结构、规模相同）。开发三栋非普通标准多层住宅楼（结构、规模相同）。根据政府规划要求，在三栋非普通标准住宅楼下建设地下人防工程2000平方米。容积率1.9。二期:开发两栋高层住宅楼（结构、规模相同），各

4、24层。开发一栋商住综合楼，共26层，其中1-2层为商场，3-26层为住宅。建造会所一栋（四叶草花园小区公共配套设施），容积率2.0 。2022/7/95 许可证取得情况如下： 1、2011年2月1日取得桥西区建设局出具的天规地（2011）1号“建设用地规划许可证”。 2、2011年3月2日取得桥西区建设局的出具的天规（2011）11号“建设工程规划许可证”。（一期） 3、2011年3月16日取得桥西区建设局出具的483390002号“建筑工程施工许可证”。（一期） 4、2011年10月30日取得桥西区建设局出具的天规（2011）28号）“建设工程规划许可证”（二期） 5、2011年12月31

5、日取得桥西区建设局出具的5334780002号“建筑工程施工许可证”。（二期） ？112022/7/96房屋类别 占地面积 （平方米） 建筑面积（平方米） 一期四栋普通标准住宅 10000 20000 一期三栋非普通住宅 10000 16000 整个小区地下人防工程三栋非普通住宅地下2000一期小计 2000038000二期两栋高层住宅 1600032000商住综合楼3-26层住宅 1300017000商住综合楼1-2层商场 5000小区会所在二期建造 10002000二期小计 3000056000一二期总合计 50000940002022/7/97“四叶草花园”小区的计算单位一期四栋普通标准

6、住宅楼一期三栋非普通住宅楼二期两栋高层住宅楼和3-26层商住综合楼住宅二期一栋商住综合楼1-2层商场注意问题：1、会所用途变化 ？ 2、收入、成本、费用以四个清算单位分别归集。3、存在问题：不区分清算单位。一般规律：清算单位越细化，土地增值税税金越高。问题：纳税人为什么不区分清算单位？352022/7/98（三）开发情况： 1、“四叶草花园小区” 一期工程建设情况： 一期四栋普通标准住宅楼承包给A建筑公司，合同金额15600000元，采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、完工结算的办法, 已结清所有工程款项。工程已办理竣工结算手续，竣工决算金额为16000000元，单位成本800元/平方米。

7、 一期三栋非普通标准住宅楼承包给B建筑公司，合同金额21700000元，采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、完工结算的办法, 已结清所有工程款项。工程已办理竣工结算手续，竣工决算金额为21600000元，单位成本1200元/平方米。 一期工程于2011年3月20日开始动工，2012年10月30日取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。 2022/7/99 2、“四叶草花园小区”二期工程建设情况： 二期两栋高层住宅楼承包给C建筑公司，合同总金额41000000元，采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、完工结算的办法。到2013年12月底尚未办理竣工结算手续。 二期一栋商住综合楼承

8、包给C建筑公司，合同金额27500000元，工程所需钢材全部由四叶草公司提供，其他材料及施工由C公司承包。工程价款实行分期预付、完工结算的办法。工程已办理竣工结算手续，竣工决算金额为38000000元（含钢材价款10000000元），单位成本1727元/平方米。 2022/7/910 二期会所工程承包给C建筑公司，合同金额2420000元，采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、完工结算的办法, 已结清所有工程款项。工程已办理竣工结算手续，竣工决算金额为2400000元，单位成本1200元/平方米。 二期工程于20012年2月20日动工建设，2013年8月31日取得房屋建筑工程和市政基础设施工

9、程竣工验收备案表。2022/7/911 （四）销售情况： 一期： 2011年8月4日取得市桥西区建设局的（2011）房预售证字第（11）号“市桥西区商品房预售许可证”，项目名称：四叶草花园一期，施工编号：1#、2#、3#、4#、5#、3#、7#。均为住宅楼，小区容积率1.9.截止2013年12月底所开发商品房销售情况如下：2022/7/912四叶草花园一期销售情况 (已办理房产证）房屋类别 可售面积（测绘） 已售面积 普通标准住宅 2000020000非普通住宅 1550015500合计 35500355002022/7/913四叶草花园二期销售情况 (已办理房产证）房屋类别 可售面积（测绘）

10、 已售面积 住宅 4900046000商业 50005000合计54000510002022/7/914四叶草花园销售比例：一期：（20000+15500）/35500=100%二期：51000/54000=94.4%注意：1、到现场核实未售房产状态。2、清算时成本扣除时要将未售部分剔除。 ？792022/7/915（五）该单位2011-2013年部分各类收入情况汇总如下：发票收入统计表 填表房屋类别 2011年 2012年 2013年合计一期普通标准住宅 25000000100000002300000058000000一期非普通住宅 50000003200000027000000640000

11、00一期非普通差价-2000000-2000000一期人防 20000002000000二期住宅50000000155800000205800000二期1-2层商场 4400000044000000二期车位 30000003000000合计 30000000940000002508000003748000002022/7/916商品房销售合同收入房屋类别 合同收入（元） 平方米 单价（元/平米） 一期普通标准住宅 58000000200002900一期非普通住宅 64000000160004000二期住宅 205800000490004200二期1-2层商场 (投资) 440000005000

12、8800合计371800000900002022/7/917说明： 1、一期人防收入200万元，系四叶草公司将地下人防设施改为车库出租，全年共收取54户（一期非普通住宅户）人防工程租赁收入2000000元（记入其他业务收入科目）。人防工程租赁协议主要内容：租赁期30年，每平方米租赁费1000元。 2、一期非普通标准住宅-200万元，系测绘面积差500平方米退款，已开具红字发票。 3、二期车位收入将二期内地上公共空余地方变成车位，并在销售住宅时一并销售给二期内购买住房户，无产权。全年共收取车位销售收入3000000元（记入其他业务收入科目），已开具发票。（车位随房走） 4、二期1-2层商场收入4

13、4000000元，系四叶草公司将二期1-2层商场5000平方米商品房整体投资天河市万峰商贸有限公司开超市。投资协议规定：商场投资协议价格为44000000元，占投资比例15%。（视同销售）？89？结果2022/7/918（六）2011年-2013年度账面记载土地、土地征用及拆迁补偿费汇总年科目账面数备注2011开发成本-土地价款75000000合法票据2011开发成本-土地价款3000000（契税）合法票据2011开发成本-土地登记费43000合法票据2012020130合计780430002022/7/919 说明： 与征地有关的其他业务及账务处理如下： 2011年2月10日，以银行存款支付

14、被拆迁户张月、李丽拆迁补偿费差额400000元（暂列“其他应收款处理”，关于拆迁补偿无其他账务处理）。 拆迁协议主要内容：四叶草公司共拆迁张月、李丽二人200平方米旧房（各100平米），四叶草公司对拆迁的面积以“四叶草花园小区”同等面积的一期非普通住宅进行补偿，并另外对二人分别补偿200000元。2022/7/920土地价款在一二期分摊（第一次分摊）分期占地面积分摊率分摊金额一期2000040.82%31857153二期2900059.18%46185847合计49000178043000-500万？176？1632022/7/921土地价款一期内分摊（第二次分摊） （计算表）分清算单位占地面

15、积分摊率分摊金额一期普通住宅1000050%15928576.5一期非普通1000050%15928576.5合计200001318571532022/7/922土地价款二期期内分摊（第三次分摊） （计算表）分清算单位占地面积分摊率分摊金额二期高层住宅1600055%25402216二期商住综合楼1300045%20783631合计290001461858472022/7/923土地价款商住综合楼商业、住宅分摊（第四次） 分清算单位建筑面积？分摊率分摊金额3-26层住宅1700077%160033961-2层商场500023%4780235合计22000120783631分摊方法？2022/7

16、/924土地价款在二期内各清算单位汇总数据（计算表） 清算单位第三次分摊第四次分摊合计二期住宅254022161600339641405612二期商业047802354780235合计2540221620783631461858472022/7/925（七）土地征用拆迁补偿费在一二期分摊表 （第一次）分期占地面积分摊率分摊金额一期2000040.82%489840二期2900059.18%710160合计4900011200000？223？2022/7/926土地征用拆迁补偿费在一期分摊表 （第二次）计算表分清算单位占地面积分摊率分摊金额一期普通住宅1000050%244920一期三栋非普通1

17、000050%244920合计2000014898402022/7/927土地征用拆迁补偿费在二期分摊表 （第二次）清算单位占地面积分摊率分摊金额两栋高层1600055%390588商住综合楼1300045%319572合计2900017101602022/7/928土地征用及拆迁补偿费在二期商住综合楼商业、住宅分摊（第三次） 分清算单位建筑面积分摊率分摊金额3-26层住宅1700077%2460701-2层商业500023%73502合计2200013195722022/7/929土地征用及拆迁补偿费在二期内清算单位汇总数据 计算表分清算单位二次分摊三次分摊合计二期住宅39058824607

18、0636658二期商业07350273502合计3905883195727101602022/7/930（八）2011年-2013年度账面前期工程费用汇总如下：年内容账面数一期二期共同成本2011规划技术费50000155000合法票据2011项目研究费8400084000合法票据2011一期施工图设计费 170000170000合法票据2011测绘费 4300043000合法票据2011抗震设计审查费5000050000财政票据2011墙体材料专项基金 450000450000财政票据？2302022/7/931说明：2012年售楼部租赁费，系临时租赁房屋做为销售营

19、销场所，租期10个月，总租金165000元。2011煤气安装费 5430054300财政票据2011地质勘察费 155000155000白条收据2011施工场地平整费用 18700001870000合法票据2012二期施工图设计费 210000210000合法票据2012售楼部租赁费165000合法票据2012其他 243500243500合法票据合计3544800170000一期210000二期合法票据2022/7/932 说明： 2012年售楼部租赁费，系临时租赁房屋做为销售营销场所，租期10个月，总租金165000元。 支付煤气安装费为其购房户支付已经代收的费用。？1332022/7/9

20、33会所等公共配套设施做为售楼处（产权属于全体业主所有）发生的费用计入开发成本。？租入房屋作为售楼处：租金支出在在租赁期间摊入销售费用。确定前期工程费金额：一期170000元，二期210000元共同费用：2689800元2022/7/934前期工程费的分摊直接归集到一期前期工程费170000元，分摊表如下：清算单位可售建筑面积分摊率分摊金额一期普通住宅2000056%95200一期非普通住宅1550044%74800合计355001170000测绘面积2022/7/935直接归集到二期前期工程费210000元，分摊表如下：清算单位可售建筑面积分摊率分摊金额二期住宅4900091%123900二

21、期1-2层商业50009%86100合计5400012100002022/7/936一二期共同前期工程费在清算单位之间的分摊 清算单位可售建筑面积分摊率分摊金额一期普通住宅2000022%591756一期非普通1550017%457266二期住宅4900055%1479390二期商业50006%161388合计89500126898002022/7/937前期工程费在各清算单位之间的汇总 计算表 清算单位共同费用分配 期内分配合计一期普通住宅59175695200686956一期非普通45726674800532066二期住宅14793901239001092228二期商业1613888610

22、0758550合计268980038000030698002022/7/938支付代收煤气安装费54300元的分摊过程 计算表清算单位可售建筑面积分摊率分摊金额一期普通住宅2000022%11946一期非普通1550017%9231二期住宅4900055%29865二期商业50006%3258合计895001543002022/7/939（九）2011年-2013年度账面建筑安装工程费用情况：项目账面数成本对象共同成本备注一期普通住宅16000000一期普通建筑业发票一期非普通21600000一期非普通含人防工程建筑业票二期两栋高层36000000二期两栋高层两栋高层预提费4100000二期两

23、栋高层计算单二期商住综合楼38000000二期商住综合建筑票商住综合楼钢材10000000二期商住综合增值税发票围墙大门费160000160000合法票据其他建筑费用14500001450000合法票据装修样板房费17500001750000合法票据合计1304600003360000？2372022/7/940 说明： 1、二期预提两栋高层建安费4100000元，系工程已经完工，但未最终决算，无法取得发票。 2、样板房装修费用1750000元，系将6套商品房装修为样板房，截止2013年12月31日已经全部卖出。 3、地下人防工程2000平方米的建筑成本，包含在一期三栋非普通住宅建筑安装成本中

24、。？2022/7/941（5）人防工程费的涉税处理： 人防工程建筑安装成本应作为公共配套设施费进行处理。 人防工程建筑安装成本=21600000*2000/（2000+16000）=2400000元。（假定按建筑面积分摊，现实中有其他方法）？ 一期三栋非普通标准住宅建安成本=21600000*16000/（2000+16000）=19200000元（6）建安费用的分配与汇总 2022/7/942建安费用的分配与归集共同建筑安装费3360000在一二期清算单位之间的分摊 清算单位可售建筑面积分摊率分摊金额一期普通住宅2000022%739200一期非普通1550017%571200二期住宅490

25、0055%1848000二期商业50006%201600合计89500133600002022/7/943商住综合楼建筑安装费在商业、住宅之间的分摊 清算单位建筑面积分摊率分摊金额3-26层住宅1700077%215600001-2层商业500023%6440000合计22000128000000已扣甲供材2022/7/944建筑安装费在一二期各清算单位数据汇总 计算表清算单位直接成本分摊金额合计一期普通住宅1600000073920016739200一期非普通19200000（已扣人防）57120022171200二期住宅21560000184800023408000二期商业64400000

26、2016006641600合计656000003360000689600002022/7/945人防设施费在一二期清算单位之间的分摊 计算表清算单位可售建筑面积分摊率分摊金额一期普通住宅2000022%528000一期非普通1550017%408000二期住宅4900055%1320000二期商业50006%144000合计89500124000002022/7/946（十）2011年-2012年度基础设施费情况 费用项目 账面数 共同成本 备注 消防设施建设费 3000030000合法票据自来水系统 486700486700合法票据煤气工程 285467285467合法票据高压线路工程 19

27、478001947800合法票据低压供电工程20500002050000合法票据环卫工程 457800457800合法票据绿化工程 36589003658900前期关注道路工程 849800849800合法票据邮政工程 135780135780合法票据其他费用 1598015980合法票据有线闭路电视23452345合法票据照明工程15001500合法票据合计99220729922072？2532022/7/947基础设施费的分摊，按建筑面积 计算表清算单位可售建筑面积分摊率分摊金额一期普通住宅2000022%2182856一期非普通1550017%1686752二期住宅4900055%5457140二期商业50006%595324合计89500199220722022/7/948（十一）2011年-2013年度公共配套设施费情况：项目账面数共同成本备注会所建造费24000002400000建筑业发票合计24000002400000？2532022/7/949公共配套设施费在一二期清算单位之间的分摊 计算表清算单位可售建筑面积分摊率分摊金额一期普通住宅2000022%528000一期非普通1550017%408000二期住宅4900055%1320000二期商业50006%144000合计89500124000002022/7/950（十二）2011年-2013