房地产项目投资收益测算分析研究报告PPT课件[通用]

1、*项目投资收益测算分析报告框架及分析内容*集团*项目投资收益测算分析PART1. 项目总收益计算销售收入计算租金收入计算其他收入计算PART2. 项目成本计算PART3.项目财务综合分析 土地成本 项目前期费、 建安工程费 营销管理费 投资估算分析 经济收益分析 现金流量表 静态敏感性分析及投标建议项目规划指标总占地174321建筑用地134434总建筑面积349528容积率2.6建筑密度20.73%绿化率30%宗地分项面积(平方米)个数(个)宗地一地上建筑面积18层酒店式公寓商业会所物业管理用房公厕小计地下建筑面积人防车位非人防车位小计宗地二地上建筑面积住宅11层小高层18层高层21层高层小

2、计公建商业会所幼儿园物业管理用房小计小计地下建筑面积人防车位非人防车位小计项目背景及规划指标本项目由公寓、商业、办公等物业组成，具体的项目规划指标如下表：贴图贴图贴图房地产开发项目财务报表体系房地产开发项目财务报表之间的关系如下图所示。财务报表体系本项目主要采取以下三类报表作为投资收益分析的主表：成本核算细表投资、收益估算表现金流量表Part.1项目总收益计算销售收入计算各产品现价及价格预测产品类型200920102011201220132014年复合均价（年均增长幅度）8.0%7.0%6.0%5.0%5.0%5.0%高层住宅 (元/平方米)a b=a*1.08 c=b*1.07d=c*1.0

3、6 e=d*1.05f=e*1.05g=(a+b+c+d+e)/5（年均增长幅度）7.0%6.0%5.0%5.0%5.0%5.0%酒店公寓(元/平方米)一层商业用房(元/平方米)二层商业用房(元/平方米)地下车位(万元/个)（年均增长幅度）6.0%6.0%5.0%5.0%5.0%5.0%写字楼(元/平方米)所以，该项目住宅部分销售总收入为：g*住宅销售面积（其他部分同样方法计算） 本项目可售部分为*，可售面积为*，项目分6年售完，各年的产品均价及销售总收入如下表：租金收入计算（以写字楼租金为例）本案办公楼租金=2.2元/平方米/天（建筑面积） 项目甲级办公楼面积为10000平方米，办公楼租金收

4、益以项目预计投入使用的2014年开始计算，以每年3%的租金涨幅计算，第一年除去40%的不确定因素，之后的每年则除去10%的不确定因素：各年预期租金 当前平均租金 （13%）2012年（13%）2013年（13%）2014年（13%）2032年 年份办公楼租金(建筑面积)小计201320142.47540930020152.54834390020162.62860670020172.70886950020182.78913230020192.86939510020202.95969075020213.04998640020223.131028205020233.221057770020243.3

5、21090620020253.421123470020263.521156320020273.631192455020283.741228590020293.851264725020303.961300860020314.081340280020324.2013797000合计201063900从2013年开始，未来20年的写字楼租金收益为2.01亿元。Part.2项目成本计算土地成本土地成本费用名称建筑面积估算造价指标估算成本可售面积折合销售面积指标来源、说明（M2）（建筑面积，元/ M2）（万元）（M2）单方成本（元/ M2）土地出让金349528.00 854.90 29881.00 3

6、41962.00 873.81 土地出让金前期补偿费用57.22 2000.00 58.49 土地补偿费土地契税25.65 896.43 26.21 3%契约小计937.76 32777.43 958.51 室外配套景观施工成本费用名称基数估算造价指标估算成本指标来源、说明（M2）元/ M2（万元）1、室外市政道路工程费120 道路占用地面积20%2、室外景观工程费200 景观占用地面积55%3、室外水电管线工程费35 占地面积为基数4、电话管线工程6 占地面积为基数5、有线电视工程8 占地面积为基数6、住宅安全监控40 建筑面积为基数9、管道煤气工程22 住宅面积为基数11、集中供热(住宅)

7、30 住宅面积为基数小计* 基础设施费主体建安工程费 分产品主体建安工程费 序号成本项目单位建筑面积单价（元）合价 （万元） 单方造价 工程量及单价说明住宅建安工程费25466146,476 1,825 单方造价以公寓楼面积为基数1建安工程费万38,836 1,525 小高层公寓（11层）6366513008,276 0 高层公寓（18层）127331150019,100 0 高层公寓（21层）63665180011,460 0 2 产品提升万2546613007,640 300 写字楼建安工程费224826,070 2,700 单方造价以写字楼面积为基数1建安工程费万5,396 2,400

8、21层写字楼2248224005,396 0 2 产品提升22482300674 300 商业建安工程费174162,438 1,400 单方造价以商业面积为基数1建安工程费万2,438 1,400 裙房商业1741614002,438 0 地下车位建安工程费6793510,028 单方造价以地下车位面积为基数1建安工程费万10,028 1,476 人防地下车位2583016004,133 非人防地下车位4210514005,895 公共厕所建安工程费12019 120 1建安工程费万19 1层公厕120160019 会所建安工程费 3500875 2,500 1建安工程费万875 会所350

9、02500875 小计*总成本含地下成本前期费费用名称建筑面积估算造价指标估算成本（M2）建筑面积元/ M2（万元）设计费主体设计费住宅45.00 酒店式公寓60.00 写字楼90.00 景观设计费方案费、初步设计费、施工图费35.00 标识设计费、0.50 配套设计费市政设计费（道路、桥梁、排水设计费）2.00 供水设计费0.50 燃气设计费0.80 电力设计费2.50 人防设计费0.63 样板房设计费弱电智能化设计费1.50 设计咨询费设计方案评审费、图审费等技术咨询费2.00 其他相关费用晒图费等0.50 三通一平费通水、通电、通路、障碍物拆除、土方平整*工程监理费建安监理费、质量监理费

10、、工程勘察费等*政府审批费前期规划审批费、办证费用*其他费用人工费、杂费等*小计*营销管理及财务费用销售管理物业管理财务费用费用名称基数交费标准估算成本指标来源、说明（M2）建筑面积元/ M2（万元）营销推广费用0 0 4104 营业税后收入2%项目公司管理费用0 0 1800 开发周期4.5年,每年400万前期物业管理费用0 0 40 财务费用0 0 16125 土地100%,建安25%,年利率12%小计22069 成本汇总分项总额(万)单方成本(元/平方米)土地成本主体建安工程费室外配套景观施工成本项目前期费销售管理物业管理财务费用合计成本汇总Part.3项目财务综合分析举例说明项目背景：

11、位于上海杨浦区，为商办综合体项目，产品包括办公楼、商铺、LOFT公寓式办公楼。物业类型建筑面积租售模式企业型小独栋办公楼14507出售持有型甲级办公楼10000出租LOFT公寓式办公楼13233出售赠与区政府使用面积1470无偿商铺9803出售总计49013销售收入合计：办公楼总销金额+商铺总销金额+10000平方米持有物业的租赁收入8.88亿元+4.19亿元+2.01亿元15.08亿元投资估算分析编号工程或费用名称单位价值（元）计算指标（平米）总值（万元）备注1土地出让金及动迁安置费549949013269502前期费5394901326422-1规划设计、勘察费692-2工程监理费及审价费

12、462-3三通一平费202-4大市政配套3282-5前期筹建开办费462-6其他303基础设施费5084901324903-1供水433-2供电223含架空线入地开关站费用3-3通讯133-4环保设施153-5环卫设施123-6景观绿化工程费142包含公共绿地建设费3-7室外总体等503-8其他104建筑安装费55002127311700（含地下两层、电梯安装、水卫、电气、通风、弱电、暖通、商场部分及写字楼部分装饰等）75002774020805包含上述费用及服务式商务办公2000元/平方米装修费用建筑安装费总计325055不可预计费395490131938直接开发成本3合计建设投资 （25项

13、相加）80744901339575 投资估算即为直接开发成本，由项目实际产生的成本进行分类并综合计算，估算总建设投资成本。经济收益分析序号大项项目名称总收入备注单位万元1成本897241.1土地成本269501.2建设投资395751.3管理费1996(1.1+1.2)*31.4贷款利息38161.5营销费用6535收入*5%1.6相关税费10852收入*5.565%2收入150806营业收入1508063税前利润56123收入成本折旧4税前投资利润率62.55%税前利润/成本5税前自有资金回报率208.25%税前利润/自有资金 方案一：（自有资金26950万元，保留10000平方米甲级办公物

14、业及无偿提供给政府使用的面积，其余物业全部销售）。经济收益表：通过投资估算表及经济收益表，我们可以绘制出该项目的现金流量表。现金流量表方案一 全售模式现金流量表 序号年份项目现金流量表现金流入 现金流出净现金累计现金商铺办公贷入金额现金流入合计土地成本建设投资管理费借款本金折旧贷款利息营销费用相关税费流出合计流量流量120100 0 26950 26950 -26950 -26950 2201120785 20785 19788 998 0 20785 0 -26950 3201220785 20785 19788 998 1247 22032 -1247 -28197 42013419003

15、000071900 41571 2569 3595 4001 51736 20164 -8033 520145880058800 261 2940 3272 6473 52327 44294 620151375.321375 261 245 506 870 45164 72016860.67861 261 153 414 446 45610 82017886.95887 261 158 419 468 46078 92018913.23913 261 163 424 490 46568 102019939.51940 261 167 428 511 47079 112020969.075969

16、 261 172 433 536 47615 122021998.64999 261 178 439 560 48174 1320221028.2051028 261 183 444 584 48759 1420231057.771058 261 188 449 608 49367 1520241090.621091 261 194 455 635 50003 1620251123.471123 261 200 461 662 50665 1720261156.321156 261 206 467 689 51355 1820271192.4551192 261 212 473 719 520

17、74 1920281228.591229 261 219 480 749 52823 2020291264.7251265 261 225 486 779 53601 2120301300.861301 261 232 493 808 54410 2220311340.281340 261 239 500 841 55250 2320321379.71380 261 246 507 873 56123 合计41900108906.441571 192377 26950 39575 1996 41571 4959 3816 6535 10852 136254 注：为方便计算，2014年办公楼租赁

18、收入计入2015年，由2015年开始计算。 NPV=17,412项目投资：地价及建设投资 单位:万元 IRR=30.63%销售相关税费:营业收入的5.565 租赁相关税费(营业税及附加税房产税水利建设资金印花税): 营业收入的17.8 贷款利息：6 折现率:15% 折旧:年折旧率为建设投资的3.23，折旧期按20年计算 在现金流量表中，项目税前利润为56123万元，税前利润率为62.55，税前自有资金的回报率为208.25%，从财务成本上看可行。当折现率设定为15%时，内部收益率（IRR）为30.63%，净现值(NPV)为17412，该方案可行。附：几个专业术语的解释比如，有物品A，准备一年后

19、出售，可估计卖到115元，现决定立马出售，那么A只能卖出100元，也就是说一年后出售的物品A折现到今年出售，损失了15元，折现率可粗略计作15%。（折现率就是1年后到期的资金折算为现值时所损失的数值，以百分数计。）相对于卖方而言，希望折现率越低越好，未来收益折现成目前价值损耗的利益越少越好；而作为买方，则相反。（房地产投资行业一般折现率取8%-15%，折现率肯定比一年定期的国债利率高，因为国债利率可定义为无风险报酬率。而折现率基本可看作是报酬率的反过程。）NPV：IRR：基于折现率基础上，对未来各年的净现金流量折现后的价值总和，减去初始投资额的价值差。对于一个投资项目而言，净现值为正，表示项目方案可行；净现值正值越高，说明项目越优质。（作为多种方案比较时的一个选择依据。）内部收益率，表示项目投资实际可望达到的收益率。也就是当净现值等于0时的折现率。（一般20%作为项目安全度的临界点，越高表示项目越优质。）折现率：静态敏感性分析建设投资营业收入2010010202086283107120306403860080.55612352165.5482081041013202596