第一章投资性房地产

1、n课程名称：财务会计（二）课程名称：财务会计（二）n任课老师：周伟华任课老师：周伟华n任课班级：财务管理任课班级：财务管理1 1、2 2班班n联系方式：联系方式：1354895918513548959185 课程简介n财务会计二是我院会计、财务管理专业的一门必修课程，是在财务会计基础上，为进一步提高学生会计理论水平和应用能力而设置的一门专业课，主要研究实际单位（主要是上市公司）中会计业务的处理。n会计专业中级会计实务课程计划授课总学时为48学时（3学分）。 学习目标n1系统讲授中级财务会计所涉及的重大理论和实务问题，跟踪中级财务会计的发展动态；n2拓宽大家的视野，丰富大家在中级财务会计方面的理

2、论修养，提高学生的专业判断能力和解决问题的能力； 学习方法n学生在学习财务会计时，应把握好以下几个方面：1、认真阅读教材2、结合上市公司案例思考准则制定的原则3、学练结合，认真独立完成练习题4、阅读会计准则及有关财经法规汇编以帮助理解 案例： 某税务检查组对一家多年从事房地产开发的K公司进行了检查。当检查到商品房销售情况时，检查员小王很自然地询问公司有多少空余商品房没有销售，并请K公司销售部提供未实现销售房屋的台账。从台账可以看出，K公司近3年开发的项目几乎每期都有未实现销售的房屋，但从这些未销售房屋的种类和分布上，小王发现了一些疑点。于是，小王提出将销售台账与未销售房屋的钥匙进行核对。K公司

3、很不情愿地拿出了钥匙，并解释因有部分房屋的钥匙在销售人员手中，需要给客户开门看房，所以钥匙不全。对此，小王并未提出不同意见，而是请K公司将有钥匙和没有钥匙的房屋分别统计。待K公司统计完毕后，小王重点抽查了没有钥匙的房屋。抽查的结果正如小王所料，所谓没有钥匙的房屋，实际上是K公司用于对外经营租赁的，但K公司辩解是销售人员私下将房屋用于出租。随后，小王走访了一些前期开发项目的店面房和配套房，不仅获取了由K公司投资人另外投资成立的物业公司开具的收取房租的收款收据，而且了解到由K公司销售部负责人个人（K公司投资人的弟弟）收取房租没有开具发票的情况。第一章第一章 投资性房地产投资性房地产（）（）掌握投资

4、性房地产概念和范围掌握投资性房地产概念和范围（）（）掌握投资性房地产的确认条件掌握投资性房地产的确认条件（）（）掌握投资性房地产初始计量的核算掌握投资性房地产初始计量的核算（）（）掌握投资性房地产后续计量的核算掌握投资性房地产后续计量的核算（）（）掌握投资性房地产转换的核算掌握投资性房地产转换的核算（ 6 ）熟悉投资性房地产处置的核算熟悉投资性房地产处置的核算第一章 投资性房地产 重点重点投资性房地产投资性房地产的初始计量与的初始计量与后续计量后续计量难点难点投资性房地产投资性房地产的转换的转换投资性房地产第一节投资性房地产的确认和初始计量第二节投资性房地产的后续计量第三节投资性房地产的转换和

5、处置本章基本结构框架本章基本结构框架 第一节第一节 投资性房地产的确认与初始计量投资性房地产的确认与初始计量一、投资性房地产的概念一、投资性房地产的概念投资性房地产：是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼投资性房地产：是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼 有而有而持有持有的房地产。的房地产。 特点特点1、持有的目的是为赚取租金或资本增值，或者持有的目的是为赚取租金或资本增值，或者 两者兼有两者兼有 特点特点2、能够单独计量和出售能够单独计量和出售（二）投资性房地产的范围（二）投资性房地产的范围1 1、属于属于投资性房地产的项目投资性房地产的项目（1 1）已出租的土地使用权；）已出租的土地使用权；

6、（2 2）持有并准备增值后转让的土地使用权；）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3 3）已出租的建筑物。）已出租的建筑物。2 2、不属于不属于投资性房地产的项目投资性房地产的项目 （1 1）自用房地产；）自用房地产； （2 2）作为存货的房地产。）作为存货的房地产。 【例题例题1 1】下列项目中，属于投资性房地下列项目中，属于投资性房地产的有（）。产的有（）。A.A.已出租的建筑物已出租的建筑物B.B.已出租的土地使用权已出租的土地使用权C.C.持有并准备增值后转让的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权D.D.按照国家有关规定认定的闲置土地按照国家有关规定认定的闲置土地 【答案答案】A

7、BCABC【例题例题2 2】下列各项中，属于投资性房地产的下列各项中，属于投资性房地产的有（有（ ）。（）。（20072007年考题）年考题）A.A.企业拥有并自行经营的饭店企业拥有并自行经营的饭店B.B.企业以经营租赁方式租出的写字楼企业以经营租赁方式租出的写字楼C.C.房地产开发企业正在开发的商品房房地产开发企业正在开发的商品房D.D.企业持有拟增值后转让的土地使用权企业持有拟增值后转让的土地使用权【答案答案】BD BD 【解析解析】选项选项A A属于自用房地产，选项属于自用房地产，选项C C属属于作为存货的房地产。于作为存货的房地产。二、投资性房地产的确认与初始计量二、投资性房地产的确认

8、与初始计量（一）投资性房地产的（一）投资性房地产的确认确认 1 1、与该投资性房地产有关的经济利益很可、与该投资性房地产有关的经济利益很可 能流入企业；能流入企业； 2 2、该投资性房地产的成本能够可靠的计量。、该投资性房地产的成本能够可靠的计量。（二）投资性房地产的（二）投资性房地产的初始计量初始计量 按按实际成本实际成本计量计量对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投

9、资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。可直接归属于该资产的其他支出。企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。资性房地产。1 1外购的投资性房地产外购的投资性房地产【例题例题3 3】下列项目中，属于外

10、购投资性房地下列项目中，属于外购投资性房地产的是（产的是（ ）。）。A. A. 企业购入的写字楼直接出租企业购入的写字楼直接出租B B企业购入的土地准备建造办公楼企业购入的土地准备建造办公楼C C企业购入的土地准备建造办公楼，之后改为持企业购入的土地准备建造办公楼，之后改为持有以备增值有以备增值D D企业购入的写字楼自用企业购入的写字楼自用2 2年后再出租年后再出租【答案答案】A 【解析解析】对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租，才能称之为外购的投资性房地产。时开始对外出租，才能称之为外购的投资性房地产。【例题例题3 3】下列项目中

11、，属于外购投资性房地下列项目中，属于外购投资性房地产的是（产的是（ ）。）。A. A. 企业购入的写字楼直接出租企业购入的写字楼直接出租B B企业购入的土地准备建造办公楼企业购入的土地准备建造办公楼C C企业购入的土地准备建造办公楼，之后改为持企业购入的土地准备建造办公楼，之后改为持有以备增值有以备增值D D企业购入的写字楼自用企业购入的写字楼自用2 2年后再出租年后再出租【答案答案】A 【解析解析】对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租，才能称之为外购的投资性房地产。时开始对外出租，才能称之为外购的投资性房地产。 【例题例题4 4】

12、 20072007年年1 1月月1 1日日A A公司从公司从B B公司购公司购进一栋建筑物准备用于出租，由于进一栋建筑物准备用于出租，由于A A公司资公司资金周转比较紧张，经与金周转比较紧张，经与B B公司协议采用分期公司协议采用分期付款的方式付款，合同规定该建筑物总计付款的方式付款，合同规定该建筑物总计12 000 12 000 000000元，每年末付款元，每年末付款6 000 6 000 000000元，元，2 2年付清。银行同期贷款利率年付清。银行同期贷款利率6%6%，2 2年期年年期年金现值系数为金现值系数为1.83341.8334。假定不考虑相关税。假定不考虑相关税费和其他支出，作

13、出费和其他支出，作出A A公司购入的会计处理。公司购入的会计处理。n现值现值=6 000 0001.8334=11 000 400n未确认融资费用未确认融资费用=12 000 00011 000 400n=999 600借：投资性房地产借：投资性房地产 11 000 40011 000 400 未确认融资费用未确认融资费用 999 600999 600 贷：长期应付款贷：长期应付款 12 000 12 000 000000 【例题例题5 5】甲公司的注册资本甲公司的注册资本20 000 20 000 000000， 2007 2007年年5 5月月1313日，甲公司接受日，甲公司接受A A公司

14、以某投公司以某投资性房地产对其进行投资占甲注册资本的资性房地产对其进行投资占甲注册资本的30%30%，双方协议约定的价格，双方协议约定的价格6 000 6 000 000000元，元，按照市场情况估计其公允价值为按照市场情况估计其公允价值为6 500 0006 500 000元，已办妥相关手续。假定不考虑相关税元，已办妥相关手续。假定不考虑相关税费和其他支出，甲公司的会计处理。费和其他支出，甲公司的会计处理。2 2、接收投资者投入的投资性房地产投资性房地产成本按、接收投资者投入的投资性房地产投资性房地产成本按协议价协议价确定，确定， 但协议价不公允的除外但协议价不公允的除外n借：投资性房地产借

15、：投资性房地产 6 500 0006 500 000 贷：股本贷：股本 6 000 6 000 000000 资本公积资本公积股本溢价股本溢价 500 000500 000 n确认日：确认日： n 达到预定可使用状态且同时开始对外达到预定可使用状态且同时开始对外n 出租或用于资本增值之日。出租或用于资本增值之日。n成本：成本：n 由建造该项房地产达到预定可使用状由建造该项房地产达到预定可使用状n 态前发生的必要支出构成。态前发生的必要支出构成。3 3、自行建造的投资性房地产、自行建造的投资性房地产第二节 投资性房地产的后续计量企业通常应当采用企业通常应当采用成本模式成本模式对投资性房地产进行后

16、续计量，也对投资性房地产进行后续计量，也可以采用可以采用公允价值模式公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得不得同时同时采用两种计量模式。采用两种计量模式。 【例题例题6 6】关于投资性房地产的后续计量，下列说关于投资性房地产的后续计量，下列说法中正确的有（）。法中正确的有（）。A.A.企业通常应当采用成本模式对投资性企业通常应当采用成本模式对投资性 房地产进行后续计量房地产进行后续计量 B.B.企业可以采用公允价值模式对投资性企业可以采用

17、公允价值模式对投资性 房地产进行后续计量房地产进行后续计量C.C.企业应当采用一种模式对投资性房地企业应当采用一种模式对投资性房地 产进行后续计量，不得同时采用两种产进行后续计量，不得同时采用两种 计量模式计量模式D.D.企业可以同时采用两种计量模式对投企业可以同时采用两种计量模式对投 资性房地产进行后续计量资性房地产进行后续计量 【答案答案】 ABC ABC（一）投资性房地产的成本模式（一）投资性房地产的成本模式 1 1、建筑物：计提折旧、建筑物：计提折旧 2 2、土地使用权：价值摊销、土地使用权：价值摊销 3 3、进行减值测试：计提减值准备、进行减值测试：计提减值准备 一、采用成本模式计量

18、的投资性房地产一、采用成本模式计量的投资性房地产注意：如果是成本模式计量，与原来固定资产、无形资产核算相同，注意：如果是成本模式计量，与原来固定资产、无形资产核算相同， 只是名称不同而已只是名称不同而已 【例题例题7 7】 20207 7年年3 3月，甲企业计划购入一月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。栋写字楼用于对外出租。3 3月月1515日，甲企业日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期为期5 5年。年。4 4月月5 5日实际购入写字楼，支付价日实际购入写字楼，支

19、付价款共计款共计1 2001 200万元（假设不考虑其他因素，万元（假设不考虑其他因素，甲企业采用成本模式进行后续计量）。甲企业采用成本模式进行后续计量）。 甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下： 借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼写字楼 12 000 12 000 000000 贷：银行存款贷：银行存款 12 000 12 000 000000 【例题例题8 8】 20207 7年年3 3月，甲企业从其他单位购入一月，甲企业从其他单位购入一块土地的使用权，并在该块土地上开始自行建造块土地的使用权，并在该块土地上开始自行建造三栋厂房。三栋厂房。 20207 7年年6 6月，甲企业预计

20、厂房即将完月，甲企业预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工（达到预定可使用状态）时开始起租。房于完工（达到预定可使用状态）时开始起租。 20207 7年年7 7月月5 5日，三栋厂房同时完工（达到预定可日，三栋厂房同时完工（达到预定可使用状态），该块土地使用权的成本为使用状态），该块土地使用权的成本为600600万元；万元；三栋厂房的造价均为三栋厂房的造价均为1 0001 000万元，能够单独出售。万元，能够单独出售。 甲企业的账务处理如下：甲

21、企业的账务处理如下： 土地使用权中的对应部分同时转换为投资土地使用权中的对应部分同时转换为投资 性房地产性房地产=600=600（1 0001 0003 0003 000）=200=200万万 元元 。 借：投资性房地产借：投资性房地产厂房厂房 10 000 10 000 000000 贷：在建工程贷：在建工程 10 000 10 000 000000 借：投资性房地产借：投资性房地产土地使用权土地使用权2 000 2 000 000000 贷：无形资产贷：无形资产土地使用权土地使用权 2 0002 000 000000 甲企业的一栋办公楼出租给乙企业使用，甲企业的一栋办公楼出租给乙企业使用，

22、已确认为投资性房地产，采用成本模式进已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为行后续计量。假设这栋办公楼的成本为 1 800 1 800万元，直线法计提折旧，使用寿命万元，直线法计提折旧，使用寿命为为2020年。当年年。当年1212月这栋办公楼发生减值现月这栋办公楼发生减值现象，经减值测试，其可收回金额为象，经减值测试，其可收回金额为 1 2001 200万元，此时办公楼的账面价值为万元，此时办公楼的账面价值为1 5001 500万元，万元，以前未计提减值准备。以前未计提减值准备。练练 习习n每月计提折旧：每月计提折旧：借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：投资性房

23、地产累计折旧贷：投资性房地产累计折旧n确认租金：确认租金： （同学们自己完成）同学们自己完成）n计提减值准备：计提减值准备： 借：资产减值损失借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备二、采用公允价值模式计量的投资性房地产二、采用公允价值模式计量的投资性房地产1 1、采用公允价值模式的条件；、采用公允价值模式的条件；投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场能够从房地产交易市场取得市价及相关信息能够从房地产交易市场取得市价及相关信息2 2、采用公允价值模式计量的会计处理、采用公允价值模式计量的会计处理不对投资性房地产计提折旧或价值摊

24、销；不对投资性房地产计提折旧或价值摊销；不计提减值准备；不计提减值准备；以资产负债表日，投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价以资产负债表日，投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。n外购或自行建造的投资性房地产达到预定可使用外购或自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时：状态时： 借：投资性房地产借：投资性房地产成本（实际成本）成本（实际成本） 贷：银行存款（外购）贷：银行存款（外购） 在建工程（自行建造）在建工程（自行建造）n资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于原资产负债表日，投资性房地

25、产的公允价值高于原账面价值的差额：账面价值的差额： 借：投资性房地产借：投资性房地产公允价值变动公允价值变动 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 公允价值低于原账面价值的余额。作相反分录。公允价值低于原账面价值的余额。作相反分录。n取得的租金收入：取得的租金收入： 借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 n【例题例题9 9】采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应根采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应根据其预计使用寿命计提折旧或进行摊销。（）（据其预计使用寿命计提折旧或进行摊销。（）（20082008年考题）年考题）【答案答案】【解析解析】采用公允价值

26、模式计量的投资性房地产不计提折旧采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧或进行摊销。或进行摊销。【答案答案】ACAC【例题例题1010】关于投资性房地产的后续计量，下列说法中正确的关于投资性房地产的后续计量，下列说法中正确的有（有（ ）。）。 A A采用公允价值模式计量的，不对投资性房产计提折旧采用公允价值模式计量的，不对投资性房产计提折旧 B B采用公允价值模式计量的，应对投资性房产计提折旧采用公允价值模式计量的，应对投资性房产计提折旧 C C已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式允价值模式转为成本模式 D D已

27、采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式式转为公允价值模式n【例题例题11 11 】甲企业为从事房地产经营开发的企甲企业为从事房地产经营开发的企业。业。20072007年年8 8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为l0l0年。当年年。当年lOlO月月1 1日，该写字楼开发完成并开始起日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为租，写字楼

28、的造价为90 000 90 000 000000元。由于该栋写元。由于该栋写字楼地处商业繁华区，所在城区有活跃的房地产字楼地处商业繁华区，所在城区有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。模式对该项出租的房地产进行后续计量。20072007年年l2l2月月3131日，该写字楼的公允价值为日，该写字楼的公允价值为92 000 92 000 000000元。元。20082008年年l2l2月月3131日，该写字楼的公允价值为

29、日，该写字楼的公允价值为93 000 93 000 000000元。元。三、投资性房地产后续计量模式的变更三、投资性房地产后续计量模式的变更企业对投资性房地产的计量模式一经确定，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意不得随意变更变更。以成本模式转为公允价值模式的，应当作为。以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会会计政策变更计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的价值的差额差额，调整期初留存收益调整期初留存收益（未分配利润）。（未分配利润）。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允不得从公允价

30、值模式转为成本模式。价值模式转为成本模式。 【例题例题1212】关于投资性房地产后续计量模式的转换，关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法中正确的是（）。下列说法中正确的是（）。 A.A.成本模式转为公允价值模式的，应当成本模式转为公允价值模式的，应当 作为会计估计变更作为会计估计变更B.B.已采用公允价值模式计量的投资性房已采用公允价值模式计量的投资性房 地产，不得从公允价值模式转为成本地产，不得从公允价值模式转为成本 模式模式C.C.已采用成本模式计量的投资性房地产，已采用成本模式计量的投资性房地产， 不得从成本模式转为公允价值模式不得从成本模式转为公允价值模式D.D.企业对投资性房

31、地产的计量模式可以企业对投资性房地产的计量模式可以 随意变更随意变更【答案答案】 B B 【例题例题1313】甲企业将某一栋写字楼租赁给乙公司使用，甲企业将某一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。并一直采用成本模式进行后续计量。20209 9年年1 1月月1 1日，日，甲企业认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地甲企业认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼

32、的原造价为转换为公允价值模式计量。该写字楼的原造价为90 90 000 000 000000元，已计提折旧元，已计提折旧2 700 0002 700 000元，账面价值为元，账面价值为87 300 00087 300 000元。元。20209 9年年1 1月月1 1日，该写字楼的公允价日，该写字楼的公允价值为值为95 000 95 000 000000元。元。假设甲企业按净利润的假设甲企业按净利润的l0%l0%计提盈余公积。计提盈余公积。n甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼（成本）写字楼（成本）n 95 000 95 000 000000投资性房

33、地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）n 2 700 000 2 700 000贷：投资性房地产贷：投资性房地产写字楼写字楼n 90 000 90 000 000000利润分配利润分配未分配利润未分配利润n 6 930 0006 930 000盈余公积盈余公积770 000770 000 n n注：另外注：另外,甲公司还应调整甲公司还应调整20X7年年报的相关项目的期初数年年报的相关项目的期初数. 第三节第三节 投资性房地产的转换和处置投资性房地产的转换和处置一、房地产的转换一、房地产的转换 转换形式：转换形式： “ “自用房地产或存货自用房地产或存货”与与“投资性房地产投资性房地产

34、”的转换。的转换。 转换日：转换日： “自用房地产或存货自用房地产或存货”转换为转换为“投资性房地产投资性房地产”： 租赁期开始日或用于资本增值的日期；租赁期开始日或用于资本增值的日期； “投资性房地产投资性房地产”转换为转换为“自用房地产自用房地产”： 房地产达到自用状态日期。房地产达到自用状态日期。n1 1成本模式下的转换成本模式下的转换应当将房地产转换前的应当将房地产转换前的账面价值账面价值作为转换后的入账价值。作为转换后的入账价值。投资性房地产采用账面价值计量模式的房地产转换如下图所示：投资性房地产采用账面价值计量模式的房地产转换如下图所示：自用房地产或自用房地产或存货存货投资性房地产

35、投资性房地产按账面价值转换按账面价值转换“ 累 计 折 旧累 计 折 旧 ” 或或“累计摊销累计摊销”科目科目“投资性房地产投资性房地产”科科目目“固定资产固定资产”或或“无形资产无形资产”科目科目“投资性房地产累投资性房地产累计 折 旧 （ 摊计 折 旧 （ 摊销）销）”科目科目“固定资产减值准备固定资产减值准备”或或“无形资产减值无形资产减值准备准备”科目科目“投资性房地产投资性房地产减值准备减值准备”科目科目房地产转换的会计处理房地产转换的会计处理n按投资性房地产的账面余额：按投资性房地产的账面余额： 借：固定资产借：固定资产/ /无形资产无形资产 贷：投资性房地产贷：投资性房地产n按已

36、计提的折旧或摊销：按已计提的折旧或摊销： 借：投资性房地产累计折旧（摊销）借：投资性房地产累计折旧（摊销） 贷：累计折旧贷：累计折旧/ /累计摊销累计摊销n原已计提减值准备的：原已计提减值准备的： 借：投资性房地产减值准备借：投资性房地产减值准备 贷：固定资产贷：固定资产/ /无形资产减值准备无形资产减值准备 n按固定资产或无形资产账面余额按固定资产或无形资产账面余额 借：投资性房地产借：投资性房地产 贷：固定资产贷：固定资产/ /无形资产无形资产n按已计提的折旧或摊销：按已计提的折旧或摊销： 借：累计折旧借：累计折旧/ /累计摊销累计摊销 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）贷：投资性房地产累计

37、折旧（摊销）n原已计提减值准备的：原已计提减值准备的： 借：固定资产借：固定资产/ /无形资产减值准备无形资产减值准备 贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备 【例题例题1212】甲公司的某项投资性房地甲公司的某项投资性房地产采用成本模式计量产采用成本模式计量.20X7.20X7年年5 5月月2626日日, ,该项投资性房地产用途发生变化该项投资性房地产用途发生变化, ,将其转换为自用房地产将其转换为自用房地产. .当日当日, ,该投该投资性房地产已计提累计折旧资性房地产已计提累计折旧1212万元万元, ,已计提减值准备已计提减值准备5 5万元万元, ,账面原价值账面原价值为为353

38、5万元万元. .假定不考虑其他因素，作假定不考虑其他因素，作出甲公司的会计处理。出甲公司的会计处理。 借借: :固定资产固定资产 350000350000 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 120000120000 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 5000050000 贷贷: :投资性房地产投资性房地产 350000 350000 累计折旧累计折旧 120000120000 固定资产减值准备固定资产减值准备 5000050000n【例题例题1313】甲企业拥有一栋办公楼，用于本企甲企业拥有一栋办公楼，用于本企业总部办公。业总部办公。20207 7年年3 3月月1010日，甲企

39、业与乙企业日，甲企业与乙企业签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为乙企业使用，租赁期开始日为20207 7年年4 4月月1515日，日，为期为期5 5年。年。20207 7年年4 4月月1515日，这栋办公楼的账面余日，这栋办公楼的账面余额额450 000 450 000 000000元。已计提折旧元。已计提折旧3 000 3 000 000000元。元。n甲企业甲企业20207 7年年4 4月月1515日的账务处理如下：日的账务处理如下：借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼写字楼n 450 000 450 000 00

40、0000累计折旧累计折旧3 000 3 000 000000贷：固定资产贷：固定资产450 000 450 000 000000投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）n 3 000 3 000 000000 在这种情况下，转换日为房地产的租赁期开始日。租赁在这种情况下，转换日为房地产的租赁期开始日。租赁开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。 借：投资性房地产（存货的账面价值）借：投资性房地产（存货的账面价值） 存货跌价准备（原已计提跌价准备）存货跌价准备（原已计提跌价准备） 贷：开发产品（存货账面余额）贷：开发产品

41、（存货账面余额） 作为作为存货的房地产存货的房地产转换采用成本模式计量的转换采用成本模式计量的投资性房地产投资性房地产n【例题例题1414】甲企业是从事房地产开发业务的甲企业是从事房地产开发业务的企业，企业，20207 7年年3 3月月1010日，甲企业与乙企业签日，甲企业与乙企业签订租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出订租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为租给乙企业使用，租赁期开始日为20207 7年年4 4月月1515日。日。20207 7年年4 4月月1515日，该写字楼的账面日，该写字楼的账面余额余额450 000 450 000 000000元，未计提存

42、货跌价准备，元，未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式计量。转换后采用成本模式计量。nn甲企业甲企业20207 7年年4 4月月1515目的账务处理如下：目的账务处理如下：借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼写字楼 450 000 450 000 000000贷：开发产品贷：开发产品 450 000 450 000 000000n投资性房地产采用公允价值计量模式的房地产转换如下图投资性房地产采用公允价值计量模式的房地产转换如下图所示：所示：自用房地产或存货自用房地产或存货投资性房地产投资性房地产 自用房地产或存货按公允价值自用房地产或存货按公允价值计量，公允价值与账面价值的计量，公允价值与账

43、面价值的差额记入差额记入“公允价值变动损益公允价值变动损益”科目科目 投资性房地产按公允价值计量，公允投资性房地产按公允价值计量，公允价值与账面价值的借方差额记入价值与账面价值的借方差额记入“公公允价值变动损益允价值变动损益”科目，贷方差额记科目，贷方差额记入入“资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积”科目科目2 2公允价值模式下的转换公允价值模式下的转换n【例题例题1515】企业将作为存货的房地产转换为采用企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日其公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日其公允价值大于账面价值的差额，应确认为（公允价值大于账面价值的差额，应确

44、认为（ ）。）。（20082008年考题）年考题）A A资本公积资本公积 B B营业外收入营业外收入C C其他业务收入其他业务收入 D D公允价值变动损益公允价值变动损益【答案答案】A A【解析解析】作为存货的房地产转换为采用公允价值作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日的公允价模式计量的投资性房地产时，转换日的公允价值大于账面价值的，其贷方差额记入值大于账面价值的，其贷方差额记入“资本公资本公积积其他资本公积其他资本公积”科目科目n【例题例题1616】自用房地产转换为采用公允价值模式自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，投资性房地产应当按照转计量的投

45、资性房地产，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。转换当日的公允价值小换当日的公允价值计量。转换当日的公允价值小于原账面价值的其差额通过（于原账面价值的其差额通过（ ）科目核算。）科目核算。A A营业外收入营业外收入 B B资本公积资本公积 C C公允价值变动损益公允价值变动损益 D D其他业务支出其他业务支出【答案答案】C C【解析解析】借方差额记入借方差额记入“公允价值变动损益公允价值变动损益”科目；贷方差科目；贷方差额记入额记入“资本公积资本公积”科目。科目。n【例题例题1717】 20 208 8年年1010月月1515日，甲企业因租赁日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，准

46、备作为办公楼用期满，将出租的写字楼收回，准备作为办公楼用于本企业的行政管理。于本企业的行政管理。20208 8年年1212月月1 1日，该写字日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为用房地产，当日的公允价值为48 000 48 000 000000元。该元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为面价值为47 500 00047 500 000元，其中，成本为元，其中，成本为45 000 45 000 000000元，公允价值变动为增值元，公允价值变动为增值2

47、500 0002 500 000元。元。n甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：n借：固定资产借：固定资产48 000 48 000 000000贷：投资性房地产贷：投资性房地产写字楼（成本）写字楼（成本） n 45 000 45 000 000000写字楼（公允价值变动）写字楼（公允价值变动） 2 500 0002 500 000 公允价值变动损益公允价值变动损益 500 000 500 000 【例题例题1818】原来成本数为原来成本数为80008000万元，公万元，公允数为允数为90009000万元，万元，80008000万元与万元与90009000万万元的差计入元的差计入“资本公

48、积资本公积”，若对外出，若对外出售，现在的售价是售，现在的售价是92009200万元，影响损万元，影响损益的数字是益的数字是80008000万元与万元与92009200万元的差，万元的差，即即12001200万元；因此，原资本公积万元；因此，原资本公积10001000万元需转出。万元需转出。 会计处理：会计处理： 借：投资性房地产借：投资性房地产成本（公允价值）成本（公允价值） 存货跌价准备（原已计提跌价准备）存货跌价准备（原已计提跌价准备） 公允价值变动损益（差额）公允价值变动损益（差额） 贷：开发产品（账面余额）贷：开发产品（账面余额） 资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积 （差额）（

49、差额） 待处置时，借：资本公积待处置时，借：资本公积其他资本公积其他资本公积 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 【例题例题1919】甲房产公司与乙企业签定租甲房产公司与乙企业签定租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业，租赁开始日为给乙企业，租赁开始日为20072007年年4 4月月1515日，当日写字楼的账面余额日，当日写字楼的账面余额45 00045 000万万元，公允价值元，公允价值47 00047 000万元，万元，20072007年年1212月月3131日该投资性房地产的公允价值为日该投资性房地产的公允价值为48 00048 000万元。万元。n4

50、4月月1515日：日： 借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 470 000 470 000 000000 贷：开发产品贷：开发产品 450 000 450 000 000000 资本公积资本公积 20 000 20 000 000000n1212月月3131日日 ： 借：投资性房地产借：投资性房地产 公允价值变动公允价值变动 10 000 10 000 000000 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 10 000 10 000 000000n【例题例题2020】甲企业是从事房地产开发业务的企业，甲企业是从事房地产开发业务的企业，20207 7年年3 3月月1010日，甲企业与乙企

51、业签订租赁协议，日，甲企业与乙企业签订租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给乙企业使用，租将其开发的一栋写字楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为赁期开始日为20207 7年年4 4月月1515日。日。20207 7年年4 4月月1515日，日，该写字楼的账面余额该写字楼的账面余额450 000 450 000 000000元，未计提存货元，未计提存货跌价准备，跌价准备， ，假设转换后采用公允价值模式计量，假设转换后采用公允价值模式计量，4 4月月1515日该写字楼的公允价值为日该写字楼的公允价值为410 000 410 000 000000元，元，20207 7年年1212月月3131日，

52、该项投资性房地产的公允价值日，该项投资性房地产的公允价值为为430 000 430 000 000000元。元。20208 8年年4 4月租赁期届满，甲企月租赁期届满，甲企业收回该项投资性房地产，并于业收回该项投资性房地产，并于20208 8年年6 6月以月以460 460 000 000 000000元出售，出售款项已收讫。元出售，出售款项已收讫。 n甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：（1 1）20207 7年年4 4月月1515日日借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼（成本）写字楼（成本）410 000 410 000 000000公允价值变动损益公允价值变动损益40 000

53、40 000 000000贷：开发产品贷：开发产品450 000 450 000 000000（2 2）20207 7年年1212月月3131日日借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼（公允价值变动）写字楼（公允价值变动）n 20 000 20 000 000000贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益n 20 000 20 000 000000（3 3）20208 8年年6 6月，出售时月，出售时借：银行存款借：银行存款460 000 460 000 000000贷：其他业务收入贷：其他业务收入460 000 460 000 000000借：其他业务成本借：其他业务成本430 000 43

54、0 000 000000贷：投资性房地产贷：投资性房地产写字楼（成本）写字楼（成本）n 410 000 410 000 000000写字楼（公允价值变动）写字楼（公允价值变动）n 20 000 20 000 000000 同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入 公允价值变动减值公允价值变动减值40 000 40 000 000000元元- -公允价值变动增值公允价值变动增值20 000 20 000 000000元元= =公允价值变动减值公允价值变动减值20 000 20 000 000000元元 借：其他业务收入借：其他业务收

55、入20 000 20 000 000000 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益20 000 20 000 000000n 【例题例题2121】 20 207 7年年6 6月，甲企业打算搬迁至新月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准备将其出租，以赚取租金收入。企业准备将其出租，以赚取租金收入。20207 7年年1010月，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。月，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。20207 7年年1212月，甲企业与乙企业签订了租赁协议，月，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙

56、企业使用，租赁期开始日将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为为20208 8年年1 1月月1 1日，租赁期限为日，租赁期限为3 3年。在本例中，年。在本例中，甲企业应当于租赁期开始日（甲企业应当于租赁期开始日（20208 8年年1 1月月1 1日），日），将自用房地产转换为投资性房地产。由于该办公将自用房地产转换为投资性房地产。由于该办公楼处于商业区，房地产交易活跃，该企业能够从楼处于商业区，房地产交易活跃，该企业能够从市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，假设甲企业对出租的办公楼采用公允相关信息，假设甲企业对出租的办公楼采用公允价

57、值模式计量。假设价值模式计量。假设20208 8年年1 1月月1 1日，该办公楼的日，该办公楼的公允价值为公允价值为350 000 350 000 000000元，其原价为元，其原价为500 000 500 000 000000元，已提折旧元，已提折旧142 500 000142 500 000元。元。n甲企业甲企业20208 8年年1 1月月1 1日的账务处理如下：日的账务处理如下：n借：投资性房地产借：投资性房地产办公楼（成本）办公楼（成本）n 350 000 350 000 000000公允价值变动损益公允价值变动损益n 7 500 0007 500 000累计折旧累计折旧n 142 5

58、00 000142 500 000贷：固定资产贷：固定资产n 500 000 500 000 000000 【例题例题2222】关于投资性房地产转换后的入账价值关于投资性房地产转换后的入账价值 的确定，下列说法中正确的有（）。的确定，下列说法中正确的有（）。A.A.在成本模式下，应当将房地产转换前的账在成本模式下，应当将房地产转换前的账 面价值作为转换后的入账价值面价值作为转换后的入账价值B.B.采用公允价值模式计量的投资性房地产转采用公允价值模式计量的投资性房地产转 换为自用房地产时，应当以其转换当日的换为自用房地产时，应当以其转换当日的 公允价值作为自用房地产的账面价值公允价值作为自用房地

59、产的账面价值C.C.采用公允价值模式计量的投资性房地产转采用公允价值模式计量的投资性房地产转 换为自用房地产时，应当以其转换当日的换为自用房地产时，应当以其转换当日的 账面价值作为自用房地产的账面价值账面价值作为自用房地产的账面价值D.D.自用房地产或存货转换为采用公允价值模自用房地产或存货转换为采用公允价值模 式计量的投资性房地产时，投资性房地产式计量的投资性房地产时，投资性房地产 按照转换当日的账面价值计价按照转换当日的账面价值计价【答案答案】ABAB 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终且预计不能从其处置中

60、取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。止确认该项投资性房地产。 企业出售、转让、报废投资性房地产或者发企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）资性房地产的账面价值计入其他业务成本） 二、投资性房地产的处置二、投资性房地产的处置 借：银行存款（实际收到的金额）借：银行存款（实际收到的金额） 贷：其他业务收