房地产估价总复习2011.6.10（沐风书屋）

1、房地产估价总复习1 1、从估价的角度对土地的基本认识（P10）土地位置（坐落）面积四至形状地形、地势周围环境、景观利用现状产权状况地质条件基础设施完备程度和土地平整程度土地使用管制其他对于待开发或再开发土地，还需了解以下三项复习要点2建筑物坐落面积层数和高度结构设备装修公共配套设施完备程度平面格局外观建成年月维修保养情况及完损程度利用现状产权状况其他2、从估价的角度对建筑物的基本认识（P12） 复习要点3复习要点 3、房地产价格的类型（P25-35） 投资价值 市场价值 ：主观 个人：客观 非个人 比准价格积算价格收益价格比较法成本法收益法 评估价格4在什么情形下需要补地价？（P35）增加原土

2、地使用权出让时规定的容积率；改变原土地使用权出让时规定的用途；转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产出让土地使用权期满后续期。补地价5 1、对于单纯增加容积率补地价的确定方法（P35）P35 例题2-1假定楼面地价保持不变62、对于单纯改变用途的补地价改变用途后的地价一改变用途前的地价 例2-2:某项目总建筑面积50000M2，出让取得时规定的用途为办公、楼地面价3000元/M2，现经批准将用途改为商业，楼地面地价增加到3200元/M2，其应补多少地价？ 补地价的确定方法（P35）7 4、房地产价格的影响因素（P48） 实物因素权益因素一般因素个别因素影响因素区域因素行政因素经济因素一般社会因

3、素人口因素国际因素区域社会因素商业繁华程度心里因素交通条件基本设施区域环境条件复习要点8影响因素影响程度影响关系定性分析影响房地产价格因素需把握3点9复习要点 5、房地产估价含义（P60） 房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 房地产估价=科学 +艺术+经验10房地产估价原则最高最佳使用原则 公平合理原则替代原则估价时点原则合法原则合法产权合法使用合法处分 5、房地产估价原则（P72）复习要点能根据估价对象特性判断估价时点、估价对象状况等11

4、 6、市场比较法的概念、理论依据、适用范围 （1）市场比较法的概念（P86） 指将估价对象与同一供应圈内在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。是房地产估价规范中要求首选的评估方法。 用市场比较法评估的测算出来的价格，通常称为比准价格。复习要点12替代原理 （2）理论依据（P86）复习要点13（3） 适用条件（P87） 1）房地产市场发达、活跃和完善的国家和地区 2）具备充足的市场交易资料数量充足：要求掌握10个以上交易实例资料，其中至少3个具有较高可比性的交易实例。资料可靠：需对交易实例资料的完整性和

5、准确性进行审核质量保证：交易实例具有可比性和替代性 3） 具备丰富估价经验的估价人员复习要点14 （4）适用对象（P87） 市场比较法适合哪几类房地产？古建筑、寺庙、机场、医院、学校博物馆、在建工程等房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房 不适合使用该方法的房地产有哪些？复习要点15市场比较法估价步骤进行各项修正建立价格可比基础选取可比实例搜集交易实例求出比准价格16与估价对象类似的房地产与估价对象价格类型相同成交价格为正常价格或可修正为正常价格可比实例应具备的条件成交日期与估价时点相近7、 选取可比实例（P90）0.5 2.0用途相同规模相当建筑结构相同权利

6、性质相同同一供应圈或同一地段一般1年之内最多可在2年之内选择310个可比实例复习要点178、 建立价格可比基础 （P93）统一付款方式12统一采用单价3统一币种和货币单位4统一付款方式应统一为在成交日期时一次总付清；见例4-1（P93）统一面积内涵币种的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。 ；五统一建筑面积下的价格=使用面积的价格使用面积占建筑面积的比率 套内建筑面积下的价格=使用面积的价格使用面积占套内建筑面积的比率 5统一面积单位建筑面积下的价格=套内建筑面积的价格套内建筑面积占建筑面积的比率 复习要点18 A为分期付款，即：于成交日首付15万元，时隔半年再付15万

7、元，余款于1年后付清，利率以5%计； B为一次性付款，即于成交日一次性付清全款； C为抵押贷款，即：于成交日首付30%，余款向银行申请15年期的抵押贷款，抵押贷款利率为5.05%。 该类房地产以人民币为基准的市场价格2010年上半年间逐月上涨1.5%；下半年以来逐月上涨0.8%。 美元与人民币的市场汇价2010年4月1日为1：8.28；2010年2月1日为1：8.30；2010年8月1日为1：8.27，2010年10月30日为1：8.26。 评估某房地产于2010年10月30日的价格。 市场比较法19（1）建立价格可比基础将可比实例价格统一到一次性付款并以人民币表示的单价20（2）计算比准价格

8、比准价格=实例价格 交易情况修正系数交易日期修正系数 区域因素修正系数个别因素修正系数21复习要点 9、修正的内容（P97）交易情况修正交易日期修正交易状况修正22比准价格求取方法（1）直接比较修正公式（P107） 交易情况和房地产状况调整幅度在分母，交易日期调整幅度在分子估价对象价格=可比实例的价格交易情况修正系数 交易日期修正系数房地产状况修正系数复习要点23（2）间接比较修正公式（P65）修正可比实例价格标准化个别因素修正区域因素修正标准房地产价格待估对象价格估价对象价格=可比实例的价格交易情况修正系数 交易日期修正系数房地产状况修正系数复习要点24 为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住

9、宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、 E共5个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表： 实 例 A实 例 B实 例 C实 例 D实 例 E成交价格(元平方米)51004800520053005000成交日期2009.11.302010.6.302010.1.312008.7.312010.5.31交易情况+2-700-3房地产状况区位状况 0-11%+3%+10权益状况-20+2-1-1实物状况-4%-8-2+2+1例 题25 上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2008年7月1日至2009年1月

10、1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5，其后至2009年11月1日则每月递减0.5，而从2009年11月1日至2010年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2010年8月31日的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。例 题269、收益法及其理论依据、适用对象和条件（P125） 收益还原法是求取估价对象未来的正常净收益，选用恰当的资本化率将其折现到估价时间后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 采用收益还原法测算出来的价格，通常称为收益价格。 （1）理论依据预期原则复习要点27 （

11、2） 适用范围 适用于有收益或有潜在收益的房地产，并且收益和风险都能够量化的房地产。 商业、旅馆、餐饮、写字楼、公寓、游乐场、厂房、农地等 但不适用于收益难以量化的房地产，如政府办公楼、学校、公园、图书馆、博物馆等。 复习要点280 1 2 3 4 t n-1 n a1 a2 a3 a4 at an通常以年为单位V价格 ai净收益 n收益期限 r还原利率10、收益法的计算方式（P127）（1）最一般的情形复习要点29（2）净收益和收益率每年不变a1=a2=a3=an=a， r1=r2=r3=rn=rn= r=0有限年有限年公式无限年公式0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a a

12、a a a a第五章 收益法30没有特殊说明，收益均假设发生在期末注 意复习要点31 已知VN和KN，求Vn该公式应满足的条件？参数： VNN年时房地产的价格；同一房地产不同年限价格之间的换算 复习要点32（3）净收益在前若干年有变化的公式0 1 2 3 t t+1 t+2 na1a2a3ataaa(n-t)ar1有限年公式n= 无限年公式330 1 2 3 ta1a2a3atVr1（4）预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格 34纯收益、还原利率及收益年限的确定 房地产价格的高低取决于3个因素： 1、可获净收益的大小，即ai的大小；2、获得该净收益的可靠性，即r的大小；3、可获得净收益

13、期限的长短，即n的大小。 复习要点35强调使用客观收益作为估价的依据 有租约的房地产在租约期内应以租约内容作为估价依据 11、计算净收益注意事项费用中还应包括非房地产本身创造的收益否含有动产的租金收入取决于评估价值是否包含此部分收益包括有形收益和无形收益 需扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失复习要点3612、资本化率的求取方式复习要点市场提取法（P144）安全利率加上风险调整值法（P145）复合投资收益率法（P146）投资收益率排序插入法（P146）收益风险倍数法（P147）371单独土地和单独建筑物估价 土地：土地使用权年限建筑物：经济寿命13、收益年限的确定复习要点38a、土地使用权年

14、限经济寿命 先根据剩余经济寿命确定收益年限，再加上土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。2土地和建筑物结合体 复习要点39a、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束 以t50545计算价格V0 求取t年剩余土地价值VL 土地70年建2年用5年建筑物50年 VO VL 0 t复习要点40b、建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束 根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限 n40（35）32年 0 n土地40年建3年建筑物50年已用5年复习要点41 某商店的土地使用权年限为40年，从2007年5月1日起计。该商店共两层，每层可出租面积各为200平方米。一层于200

15、8年5月1日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米和120元/平方米，运营费用率为25%。该类房地产的还原利率为9%。试估算该商场2011年5月1日带租约出售时的正常价格。 解：（1）商店一层价格计算 a内=200180（1-25%）12=32.40（万元）a外=200200（1-25%）12=36.00（万元） 练一练42（2）二层价格计算 a=200120（1-25%）12=21.60（万元） V=V1+V2=375.69+229.21=604.90（万元） 练一练43复习要点14、

16、成本法及其理论依据、适用对象和条件（P158） (1)成本法的概念（P158） 成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，再扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 积算价格=重新购建价格建筑物折旧44（2）理论依据（P158）替代原理从买方的角度生产费用价值论从卖方的角度复习要点45 （3）适用对象（P159） 理论上可以适用任何房地产价格评估，但主要用于以下几种情况:学校、图书馆、体育馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等哪些类型的房地产符合上述情形？1既无收益又很少发生交易的房地产复习要点462有独特设计或只针对个别用于的特殊服务体系而建的房地产。如油库、发电站 3单独

17、的建筑物或装饰装修部分 4市场不完善或狭小市场上无法运用市场法估价5一些特殊目的房地产估价，如征税、保险、赔偿复习要点47 15、重新构建价格（P160） 重新购格建价是假设在估价时点重新取得或者重新开发建设全新状况的估价对象所需要的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。1在估价时点的价格 32全新状况下的价格客观的价格复习要点48（1）土地重新构建价格 (P167) 假设该土地上没有建筑物，用市场法、基准地价修正法、成本法等方法来求取该土地的重新购置价格。复习要点49重新构建价格表达形式重置价格重建价格采用估价时点时的建筑材料、技术等具有同等效用的新建筑物的正常价格。 采用与估价对象相

18、同的（原有）的建筑材料、技术完全相同的新建筑物的正常价格。 重置价格重建价格哪种价格低？重新建造重新建造估价时点价格按照按照（2） 建筑物重置价格(P167-168)复习要点50（3）重新构建价格构成（P161） 土地取得费用开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润价格构成开发费用销售费用复习要点51投资利息基数为土地取得费用 计息期通常为整个开发期 2、开发费用、管理费用和销售费用的利息 基数为开发费用、管理费用和销售费用 通常视为均匀投入,即期中投入 1、土地取得费用的利息计息 计息期:从投入到开发期结束 52测算开发利润，要注意三个方面1、是税前利润2、是在正常条件下开发商所能获得的平均

19、利润3、是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开 发项目的平均利润率来计算。1直接成本利润率2投资利润率3成本利润率4销售利润率开发利润53 =开发利润/（土地取得成本+开发成本）1直接成本利润率2投资利润率 =开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用 +销售费用）开发利润54 =开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用 +销售费用+投资利息）3成本利润率4销售利润率 =开发利润/开发完成后的房地产价值开发利润55 16、 建筑物折旧的含义和原因(P169) （1）含义 折旧指由各种原因所造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差额。 注意与会计折

20、旧的区别建筑物折旧重新购建价格-建筑物在估价时点时的市场价值思考：土地有没有折旧？没有复习要点56物质折旧经济折旧自然经过的老朽 意外的破坏损毁 正常使用的磨损 折旧类型功能折旧延迟维修的损坏残存 自然力的作用引起的，与建筑物的实际经过年数正相关由人工使用引起的，与使用性质、使用强度和使用年数正相关因突发性的天灾人祸引起的 （2）原因(P170) 例6-4 P171复习要点5717、 建筑物折旧年限法的求取方法（P171） 经济寿命自然寿命实际年龄有效年龄求取折旧中，应采用的寿命和年龄剩余经济寿命=经济寿命-有效年龄复习要点581直线折旧法（P172）经济寿命重新构建价格残值率年折旧总折旧Et

21、=D 有效年龄建筑物现值=C-Et 例6-5 P173复习要点59例题 某建筑物，总建筑面积为200平方米，于8年前建成，重置价格为1000元/，耐用年限40年，残值率为2%，试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。 已知：C=1000200=200000元，R=2%，N=40，t=8 第六章 成本法60成新率建筑物现值2成新折扣法（P173） 例6-6 P174复习要点61建设期2年建筑物经济寿命50年18年土地使用年限70年估价时的采用的经济寿命是50年 18、土地使用年限对建筑物经济寿命的影响 （1）建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计，建造期不应计入。 复习要点62

22、 （2）建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按建筑物的经济寿命计算建筑物折旧。10年后出让建筑物经济寿命55年15年土地使用年限60年估价时的采用的经济寿命是55年复习要点63 （3）建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束 若土地出让合同中约定可续期，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧 建设期3年建筑物经济寿命60年23年土地使用年限40年估价时的采用的经济寿命是60年复习要点64 （3）建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束 若土地出让合同中约定不可续期，应按照建筑物经济寿命减去晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧 建设期3年建筑物经济寿命60年23年土地使用年限40年

23、估价时的采用的经济寿命是37年复习要点655年后出让建筑物经济寿命60年15年土地使用年限40年估价时的采用的经济寿命是45年 约定不可续期复习要点66例 题 某新建房地产，土地面积20000平方米，建筑面积50000平方米。现时土地重新取得价格为3000元/。建筑物建造的建安成本为1800元/，管理费用为建安成本的3%。该房地产开发周期为2.5年，其中半年准备期，2年建设期，土地费用在准备期内均匀投入；建安成本及管理费用在建设期内第一年均匀投入40%，第二年均匀投入60%，年利率为6%。销售税费为房地产价格的7%，开发利润为房地产价值的20%。试评估该房地产的总价与单价。 67 某新建房地产

24、，土地面积20000平方米，建筑面积50000平方米。现时土地重新取得价格为3000元/。建筑物建造的建安成本为1800元/，管理费用为建安成本的3%。该房地产开发周期为2.5年，其中半年准备期，2年建设期，土地费用在准备期内均匀投入；建安成本及管理费用在建设期内第一年均匀投入40%，第二年均匀投入60%，年利率为6%。销售税费为房地产价格的7%，开发利润为房地产价值的20%。试评估该房地产的总价与单价。 房地价格V总=土地成本A+建安成本B+管理费用C+利息D+销售税费E+开发利润F例 题68 假设开发法是指将预测的估价对象未来开发完成后的价值，扣除未来开发建设中投入的开发成本、税费和利润等来求取估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。形式上是成本法的倒算19、假设开发法及其理论依据和适用范围复习要点69（2）适用的估价对象具有开发或再开发潜力并且其开发完成价值可以用市场法、收益法等方面求取的房地产预期原理（1）理论依据可供开发建设的土地、在建工程、可重新装饰装改造、可以用途的旧有房地产复习要点70（3）假设开发法的使用要点正确分析未来市场行情或供求状况，预测开发完成后的价值。重点根据合法原则和最高最佳适用原则，正确判断房地产的最佳开发利用方式。复习要点应扣除所有未来将要发生的正常的、合理的费用，不应扣除