霍邱卧阳路项目研究报告

1、霍邱卧阳路项目研究报告 1.1.城市背景分析城市背景分析 2.2.城市宏观经济城市宏观经济 3.3.城市发展规划城市发展规划一、城市发展研究一、城市发展研究 1.1.一级市场研究一级市场研究 2.2.二级市场研究二级市场研究 3.3.市场特性研究市场特性研究二、市场发展研究二、市场发展研究 1.1.项目开发属性分析项目开发属性分析 2.2.项目盈利模型分析项目盈利模型分析 3.3.项目开发策略分析项目开发策略分析 4.4.项目经营指标考量项目经营指标考量 5.5.项目本体研究总结项目本体研究总结三、项目本体研究三、项目本体研究 1.1.市场层面市场层面 2.2.项目层面项目层面 3.3.企业层

2、面企业层面四、研究总体结论四、研究总体结论目录：目录：1 城市发展研究 城市背景分析城市背景分析城市宏观经济城市宏观经济城市发展规划城市发展规划概况： 总面积3493平方公里，位居全省第二位。辖32个乡镇、1个省级经济开发区、425个行政村。人口166.6万，位居全省第五位。农村城镇化水平不断提高，是全国村镇建设先进县。县城搭起了“八纵六横”的城市框架，建成区面积20.5平方公里，城区人口20万。霍邱资源富集。既是国家商品粮和优质油菜生产基地县，又是畜牧水产生产重点县，许多产品和资源具有“国强省冠”之誉。霍邱拥有丰富的矿产资源，铁矿、石灰石等20多个矿种储量巨大，其中铁矿探明储量25亿吨，远景

3、储量35亿吨，位居全国第五、华东第一，是全国唯一一座刚刚开发的特大型铁矿。随着改革开放进程的加快，霍邱劳动力资源优势进一步凸现，全县有40多万农民进驻上海、广东、北京等地务工，年创劳务收入50亿元。古之蓼城，人杰地灵，物华天宝，幅员广阔，资源丰富，人文浓厚。2 城市发展研究 城市背景分析城市背景分析城市宏观经济城市宏观经济城市发展规划城市发展规划2012年实现生产总值（GDP）193.4亿元，按可比价计算增长11.5 %。其中：第一产业增加值42.1亿元，增长5.5% ；第二产业增加值98.8亿元，增长16.9% ；第三产业增加值52.5亿元，增长6.9 %。第一产业占地区生产总值比重为21.

4、8%，比上年下降1.6个百分点；第二产业比重为51.1 %，比上年上升2个百分点，其中工业增加值占GDP的比重达46.4%，比上年提高2.2个百分点；第三产业比重为27.1%，比上年下降0.4个百分点。全县人均GDP11611元。区域经济发展势头增强，地区经济总量逐年攀升，人均收入破万，人均可支配收入增加，城市购买力上升。产业结构产业结构：经过“十一五”期间的快速发展，全县经济结构渐趋合理，三次产业比重由2005年的35.4:27.3:37.3调整实现为2010年的25.1：45：8：29.1。第二产业比重提高了18.5个百分点，工业化率显著提高，工业经济主导地位明显增强，初步具备了铁矿开发、

5、粮油加工、柳编、机械电子、建筑建材、化工、轻纺等七大产业，形成了三区二园工业平台。五年间，新增规模工业企业数117家，到2010年底，规模工业企业数达到157家。招商引资招商引资：经过“十一五”期间的快速发展，全县经济结构渐趋合理，三次产业比重由2005年的35.4:27.3:37.3调整实现为2010年的25.1：45：8：29.1。第二产业比重提高了18.5个百分点，工业化率显著提高，工业经济主导地位明显增强，初步具备了铁矿开发、粮油加工、柳编、机械电子、建筑建材、化工、轻纺等七大产业，形成了三区二园工业平台。五年间，新增规模工业企业数117家，到2010年底，规模工业企业数达到157家。

6、矿业发展矿业发展：铁矿开发是该县经济增长的支柱,已相继建成投产，2008年底全县规模工业已达100家，其中亿元企业已发展到20多家家，超10亿元的企业集团1家，超20亿元的企业集团1家；纳税超超千万元企业接近20家。7家矿业中,大昌、诺普、金安、开发矿业4家企业均为省“861”市“568”重点项目，其中矿山企业12家，即将入驻的5家，其中矿山企业2家，已入驻企业计划投资超百亿元，加上中国五矿、首都钢铁、中国钢铁、邯郸钢铁、南京钢铁、上海宝钢等大型企业25家进驻，“花园式钢城”立项计划已通过国务院批准，目前处于启动阶段，霍邱腾飞指日可待。 支柱产业快速发展，产业结构不断优化，资源优势逐步凸显，招

7、商引资卓有成效，经济发展活力彰显，规模工业增加值不断提高。规模工业增加值财政收入霍邱县经过“十一五”发展，整体经济取得了长足发展，但是存在如下问题：一、经济总量虽较大，但人均水平仍较低。一、经济总量虽较大，但人均水平仍较低。“十一五”期间，该县绝大部分经济总量指标（如GDP、财政收入、固定资产投资）均位于全省的中上水平，但人均经济指标在全省的排名靠后，这在很大程度上影响了县域经济综合竞争力。二是产业结构有待进一步优化。二是产业结构有待进一步优化。工业化率虽然不断提高，但主要是铁矿采选、农产品初加工产业，产业链条短、技术含量低、附加值小的问题突出，同时特色农业、高效农业发展水平较低，第三产业特别

8、是旅游业发展相对滞后。整体城市消费能力有限，特别是大额高档消费品增速较低。小结2 城市发展研究 城市背景分析城市背景分析城市宏观经济城市宏观经济城市发展规划城市发展规划北优：北优：整合已有的水门塘公园旅游资源，结合水门塘景观节点，构建城市绿色景观网络。对工业区的产业进行适当置换，成为绿色农产品加工业。适当布置高档住宅区。基于北部优美的环境，布置与旅游业相关联的旅游渡假区。对北部采用优化控制策略。南拓：南拓：基于南部与钢城的方便联系，建立南部钢铁配套产业基地。中部提升：中部提升：提升中部的服务中心等级，扩大辐射范围至全县。整合商业网络体系。在考虑城市文脉的基础上，结合旧城改造，适当提高开发强度。

9、完善人民广场，使之成为更受公众欢迎的公共活动场所。城市的主要发展方向以南面和北面为主，适当东扩，实行“北优南拓、中部提升”的空间发展战略。布局结构布局结构 霍邱城区由老城区和新城区两个城区组成。旧城区包括光明大道以西、沿岗河以东蓼城路以南的城区，新城区包括光明大道以东、蓼城路以北的城区。旧城区集中了主要商业片区，新区主要以新居住区、文教体卫和办公区为主。现状商业用地布局现状商业用地布局 城区现有市场5 家，无专业批发市场，其中蓼都市场为小商品市场，其他4 家为农贸市场。规划新建3 家农贸市场，主要位于城北新区。现状零售商业以沿街商业为主，主要集中在东湖路、光明大道、建兴路。成规模的大型商场较少

10、，主要有商之都，位于光明大道、蓼城路路口。现状居住用地布局现状居住用地布局 城区现状居住用地主要分两大片，一片为老区，范围为光明大道以西，大同路以北，顺和路以东，蓼城路以南；另一片为新区，主要集中在蓼城路以北，光明大道以东。现城区分为12 个居住社区，其分布范围为东环路、南环路、沿岗河、公园路围合的区域内。城市现状用地布局：注重老新区域结合，城市同步发展，城市功能发展均衡。一轴：一轴：以光明大道串连起各城市中心所形成的南北向城市发展主轴线。二带：二带：沿岗河滨河路绿化景观带；卧阳渠生态景观带。三心：三心：北部旅游服务中心、中部商业行政中心、南部生活、物流中心。六区：六区：东部商贸住宅区、南部物

11、流仓储开发区、中西部休闲商住区、西北部工业区、东北部旅游度假区、中部商业行政服务区。六区具体功能如下：中部商业行政服务区：中部商业行政服务区：东至建兴北路、建兴南路，西至滨河路，南至纬十一路，北至公园路。以老城为中心，完善商业网络，疏解老城过高密度人口。东部商贸住宅区东部商贸住宅区 ：东至东至环城东路东侧，西至建兴北路，南至纬十一路，北至公园路。以卧阳渠为主要景观轴线，建设现代化生态景观住区。西北部工业区西北部工业区 ：东至霍临大道、经六路，西至滨河北路，南至公园路，北至环城北路。依托当地资源优势，形成以农产品深加工业为主要产业的生态工业园区。东北部旅游度假区东北部旅游度假区 ：东至环城东路东

12、侧、经八路，西至霍临大道、经六路，南至公园路，北至环城北路、纬一路。以水门塘公园为中心，形成生态旅游与高档居住相结合的现代城市片区。南部物流仓储开发区 东至西湖南路、卧阳路南，西至滨河南路，南至南外环路，北至纬十一路、纬十六路。与钢城联系，建立钢铁配套产业区中西部休闲商住区中西部休闲商住区 ：东至经九路，西至滨河中路、滨河南路，南至纬十四路、纬十六路，北至纬十一路。主要为城市南部的新建区域。 总体布局结构以“布局合理、远近兼顾”为原则，规划形成“一轴、二带、三心、六区”的总体布局。 霍邱县城总体城市规划格局的形成，对城市整体经济发展奠定了基础。并且随着其相关控制性规划的确定，为城市房地产行业的

13、发展指明了方向。随着其城市组团功能的明确，其城市组团属性逐渐显现，更加明确的指导着不同行业、不同产业、不同业态的投资发展。与此同时，伴随城市道路、城市景观、城市配套等逐步完善和平衡规划，使得城市均衡性更强。对于房地产企业而言，其城市发展方向和城市居住组团、商业组团的确定，使其取地策略更加明确和显性。小结3 市场发展研究 一级市场研究一级市场研究二级市场研究二级市场研究市场特性研究市场特性研究从当地国土资源局相关网站查询，近两年内县城基本上无商住用地出让。并且，从当地土地出让计划查询，2012年土地出让计划基本上全部为工业用地，当地房地产一级市场较为萧条，主要缘由为土地供应计划有限，土地市场需求

14、性在一定程度上受到压制。县城房地产开发一级市场较为萧条，近两年来无规模性商业用地出让，多为零星、小幅地块，其他均以工业用地为主前期霍邱县出让土地的平均价格为127万元/亩，平均容积率为2.8，可以计算出平均楼面地价约为680元/。高容积率决定了其物业形态主要以高层为主，低楼面地价使得土地成本占据总体开发成本比重较小，说明当地土地市场价格较为合理，房地产开发运营具备一定空间。自2010年至今，霍邱出然具有规模性的住宅用地总共约687亩，并且具有如下特点：高容积率、楼面地价较低，具有一定运营空间3 市场发展研究 一级市场研究一级市场研究二级市场研究二级市场研究市场特性研究市场特性研究霍邱县房地产市

15、场开发起步比较晚，截止2013年其市场在售楼盘仅5个，其中住宅为主楼盘4个，商业项目1个。房地产业投资额相对较低，2012年房地产开发投资额仅为3.9亿元，比上年增长15%，与其他县市开发投资额相比较低，市场总体开发规模不大。霍邱近年来年均商品房开发规模约30万平米，县城区域年成交量约2000套，市场整体规模相比而言比较小，市场容量不大锦绣城锦绣城西湖帝都景园西湖帝都景园阳光假日城阳光假日城旭日尚城旭日尚城县城区域房地产开发呈现起步状态，项目相对较为分散，目前住宅板块效应不明显，未来土地供应若以卧阳北路为主将有可能形成较为集中的住宅板块房地产市场成交价格主要区间范围为：4000元/4500元/

16、，各项目之间无明显价格差别。项目名称卧阳锦绣城开发商安徽巨力房地产开发有限公司占地面积70657建筑面积22.54万M2容积率3.19 销售均价4500元/平米物业类型小高层、高层主力户型80-120地址霍邱县城关镇双湖东路与卧阳大道交汇处项目名称阳光假日城开发商安徽佳晟房地产开发有限公司占地面积44908建筑面积15万M2容积率3.2销售均价4500元/平米物业类型高层主力户型80-130地址双湖东路与卧阳大道交汇处项目名称旭日尚城开发商安徽奔盛置业有限公司占地面积160亩建筑面积29万M2容积率2.84 销售均价4000元/平米物业类型小高层、高层主力户型80-120地址光明大道84号（原

17、霍邱化肥厂）项目名称西湖帝都锦园开发商安徽海川置业有限责任公司占地面积107亩建筑面积25万M2容积率3.5销售均价4100元/平米物业类型高层主力户型80-130地址西湖北路3 市场发展研究 一级市场研究一级市场研究二级市场研究二级市场研究市场特性研究市场特性研究 霍邱距离六安、合肥较近，随着今年合肥、六安城市的发展，其经济影响力逐步提高，对其周边区域的吸附能力日益加强。合武高速、六（安）阜（阳）高速贯穿霍邱，时间距离大大降低，其区域内住宅需求和购买习惯发生改变。特性一：霍邱市场较为典型的刚需型市场，并且市场需求挤压效应明显：六安、合肥对其市场产生较大的市场挤压霍邱县霍邱县六安市六安市合肥市

18、合肥市 霍邱县市人口大县城，以第六次人口普查的数据为例，霍邱县常住人口中共有家庭户约36.6万户，家庭户人口约为120万人。同时，也是劳务输出大县，据统计每年外出劳务人员约40万人，这部分人支持了住房需求。根据我司对个盘的调研，发现个盘客户构成较为平均：县城周边城镇客户占据其楼盘客户比例达80%。特性二：周边乡镇客户成为县城住宅市场购买主力，受城镇化利好影响因子女教育等需求，加大了乡镇居民住房需求。特性三：县城区域较小，楼盘之间无较为明显的价格差异，价格需求弹性较小，市场呈现一定的均好性。 其市场价格较为平均，个盘价格差异不大，整个市场未有个案通过强势资源、强势品牌或者强势配套形成超额溢价，整

19、体呈现一定的均好性，价格弹性不明显。 受前期政府供地导向影响，其容积率普遍较高，市场产品多以高层为主，从而形成其市场起步晚，开发产品业态过度快的特点。开发水平整体不高，主要表现在规划布局、园林绿化方面，存在较大提升空间。特性四：其城市房地产市场起步较晚，但是，产品类型过度较快，多以高层为主，开发水平整体不高 规划简单以两条景观轴贯穿整个小区，从而其整体景观的场所感和均好性受到一定影响。另外，景观主要体现在“大而全”，未能注重区域性、局部性景观的营造，整体景观元素不够精细，存在较大的提升空间。案例：西湖.帝都景园 如前所述，霍邱市场整体属性为价格敏感性市场和客户需求刚性化市场。因此，在产品设计时

20、应以客户需求为导向，立足区域市场特性，对户型进行创新，提高户型赠送比例，提升产品性价比，从而在确保实用性和舒适性的前提下，控制单套总价，通过户型的创新谋取产品的适当溢价。特性五：通过对市场个案的调研和产品分析，其整体户型设计中规中矩，需要立足市场特性、客户特性进行适当创新1. 1.市场发展方面：根据其县域规划，随着土地供应的导向性，市场功能板块将更加市场发展方面：根据其县域规划，随着土地供应的导向性，市场功能板块将更加明显、清晰。明显、清晰。2. 2.客户层面：随着城市化进程的加快，城镇居民依然成为县城房地产市场购房客户客户层面：随着城市化进程的加快，城镇居民依然成为县城房地产市场购房客户的主

21、力军，因此，应该依据客户导向组织企业经营开发。的主力军，因此，应该依据客户导向组织企业经营开发。3. 3.产品层面：随着外来开发企业的入住，以及新的开发理念的影响，其市场产品创产品层面：随着外来开发企业的入住，以及新的开发理念的影响，其市场产品创新、产品品质将都会有所提高，因此，在产品设计时，需要有所创新，引领市场新、产品品质将都会有所提高，因此，在产品设计时，需要有所创新，引领市场。4. 4.市场容量层面：霍邱县城房地产市场整体客户渠道较为单一，年度成交量市场容量层面：霍邱县城房地产市场整体客户渠道较为单一，年度成交量20002000套套房源，单盘年度销售量在房源，单盘年度销售量在50050

22、0套左右，其市场容量有限，并且由于其人口结构影响套左右，其市场容量有限，并且由于其人口结构影响，增量空间亦有限，从而使得整体城市市场容量有限。，增量空间亦有限，从而使得整体城市市场容量有限。小结4 项目本体研究 项目开发属性分析项目开发属性分析 项目盈利模型分析项目盈利模型分析项目开发策略分析项目开发策略分析 项目经营指标考量项目经营指标考量项目本体研究总结项目本体研究总结本案区域位置：卧阳路以西，公园路以南，按照“北优南拓、中部提升”规划方向，本案处于城市规划方向范围内项目交通状况：本案地块位于卧阳大道西侧，卧阳大道目前已经成为贯穿霍邱县城南北的主干道，交通通达性比较好，但是目前无公共交通。

23、本案所处位置整体通达性较好项目四至状况：本案地块整体较为平整规则，有着一定的开发价值。东临人民公园，南靠大名城小区，西侧相接规划道路，北连水门塘公园，周边有着一定的景观资源优势。项目配套：本案周边拥有公园、学校、政府机关、五星级酒店、医院以及集中式商业，配套较为齐全。项目概况及属性：本案距离霍邱县城时间距离约5分钟车程，周边拥有较为丰富的景观资源，用地规模约661亩，其项目属性基本可以定位为城市近郊景观性超级大盘。基本技术指标：占地面积：约661亩容积率：约3.0建筑面积：约120万平米4 项目本体研究 项目开发属性分析项目开发属性分析 项目盈利模型分析项目盈利模型分析项目开发策略分析项目开发

24、策略分析 项目经营指标考量项目经营指标考量项目本体研究总结项目本体研究总结 方式一：土地增值产生的盈利分析 前期其成交土地楼面地价约680元/，霍邱县城当地开发综合成本约2500元/平米，总体成本约3200左右，其中土地成本约占20%。按照目前售价4500计算，其土地成本占比售价比例约为15%。霍邱市场房价已经处于较高的市场区位，后期市场整体价格很难有较大的提升，因因此，土地价格的提升很难实现对房价的推动，希望通过土地增值实现项目的盈利存此，土地价格的提升很难实现对房价的推动，希望通过土地增值实现项目的盈利存在一定的决策风险。在一定的决策风险。项目开发盈利点分析：本案运营盈利点存在两个方面：一

25、、大盘长周期开发其土地增值产生的盈利。二、项目本身通过项目高周转而产生的盈利。 方式二：项目运营产生的盈利分析 大盘项目开发多以“分期开发，小步快跑”的方式，利用滚动开发提高项目总体周转率，进而获得相应的盈利空间。因此，此运营思路实现的前提即项目市场认知度较高，去化速度较快，通常是通过强势品牌或者高性价比支撑项目的快速去化，故而，此运营方式可以作为后期项目操作参考思路之一，但是同样面临相应问题，具体如下： 1.如何平衡前期大量土地款对应的财务成本 项目用地面积约661亩，按照每亩200万元计算，前期土地款约13亿元，按照年利率10%计算，其对应财务成本每年达到13000万元，因此，其财务成本和

26、机会成本给项目操作带来了极大压力。并且为了化解其财务成本的压力，理论上需要通过测算对应的年度开发面积、销售面积，以此来平衡，因而又涉及到周转与去化的问题。（由于本案土地成本、土地面积、容积率等具体指标都未定，此处不进行具体估算，只提出方向性思路和常识性判断）本案如何平衡资金沉淀对应的财务成本；如何解决高周转需求与市场容量有限的矛盾；如何理解资金沉淀及较长开发周期与企业发展机会的选择 2.如何解决高周转和慢去化的矛盾 如前文调研得出，霍邱县城年去化量约2000套左右即20万，即使本案后期占据全部市场一半的供应量年消化量1000套，约10万平米。因此，其市场容量和去化速度无法满足高周转的需要，故而

27、难以发挥财务杠杆和经营杠杆的作用，实现项目的整体盈利。 3.如何决策前期巨额土地款对应的资金沉淀和长达数十年开发周期影响企业快速发展的问题 按照目前市场去化乐观估计总体开发周期至少为10年，并且对应的资金约13亿元。大量资金沉淀及过长开发周期与我们公司面临企业快速发展、快速扩展问题。因此，存在的经营上的矛盾，会影响我们公司其他发展机会。本案如何平衡资金沉淀对应的财务成本；如何解决高周转需求与市场容量有限的矛盾；如何理解资金沉淀及较长开发周期与企业发展机会的选择4 项目本体研究 项目开发属性分析项目开发属性分析 项目盈利模型分析项目盈利模型分析项目开发策略分析项目开发策略分析 项目经营指标考量项

28、目经营指标考量项目本体研究总结项目本体研究总结1.模式：高周转确定其开发策略必须遵循分期经营，滚动开发，提高项目整体运营能力，充分利用经营杠杆博取项目溢价。因此，在整体开发过程中需要踩对点，把握好开发节奏。2.策略：梳理品牌意识、精品意识，通过企业品牌和项目品牌的营造，形成市场占位，提升整体形象。同时，在项目规划、产品策划、户型、园林景观等方面精耕细作，博取产品溢价，实现品牌、产品的排他性优势，支撑项目周转。本案开发策略：1. 模式：分期经营、滚动开发、小步快跑。2. 策略：通过品牌拉升项目形象，通过产品博取市场溢价稳节奏：稳节奏：把握好项目开发节奏，能够根据市场和政策的变化及时调整开发节奏。

29、踩对点：踩对点：无论在开发层面还是在营销层面，需要把握开发时机和营销机会，使得工程和营销节点相匹配。树品牌：树品牌：不仅仅需要梳理开发商的品牌，还需要通过策划运营梳理项目品牌，通过企业品牌和项目品牌的充分互动，提高项目市场影响力。精产品：精产品：在产品层面需要精益求精，通过规划创新、户型创新、园林景观营造等，充分提升项目整体品质感，提高市场竞争力和占有率。、博溢价博溢价：通过品牌的提升，利用品牌博取合理溢价；同时通过产品的创新及其高性价比获取产品的合理溢价。 因此，本案需要团队有着较强的操作能力，对开发价值链上各专业进行充分整合，而这种整合操作能力对企业现状而言是种巨大的挑战。开发策略概要：稳

30、节奏、踩对点、树品牌、精产品、搏溢价4 项目本体研究 项目开发属性分析项目开发属性分析 项目盈利模型分析项目盈利模型分析项目开发策略分析项目开发策略分析 项目经营指标考量项目经营指标考量项目本体研究总结项目本体研究总结霍邱卧阳路地块经济技术指标霍邱卧阳路地块经济技术指标指标类别指标类别单位单位指标指标备备 注注用地指标总用地面积441706662亩户数户9350按每户3.2人口计算，共计29920人。建筑面积总建筑面积12767040 其中地上总建面971800，地下总建面295240住宅11层小高层557500住区容积率按1.7考虑。每栋2单元，1梯3户，户均95平方米，合5868套，89栋

31、。11层：18层：24层的建筑面积比为1：1：22430层高层348250住区容积率按3.0考虑。每栋2单元，2梯4户，户均100平方米，合3482套，16栋。商业沿街商业55000商业容积率按2.0考虑。暂按3万平方米集中商业加2.5万平方米2层街铺形式设置。配套幼儿园5000一般在规划设计条件中限定，现暂按合肥地区标准配建，即166平米/千人，户均3.2人。社区服务用房2800根据六安市社区用房规划管理若干意见，房地产开发项目建筑面积15-20万平方米以上的，按700平方米配建社区工作用房。本项目建面约100万平方米，应提供2800平方米社区服务用房。物业管理用房1250执行安徽省物业管理

32、条例，物业管理区域物业总建筑面积二十五万平方米以下的，按照物业总建筑面积2配置；总建筑面积超过二十五万平方米的，超过部分按1的标准配置；其他配套2000公厕、垃圾收集点、配电房、门岗、煤气调压站等，按地上计容总建面的千分之而设置。车位地下机动车位280280，8008个1、住区机动车车户比为1个/百平方米，地上地下为15%：85%，即住区地上车位1358个，地下车位7700个；商业为0.8个/百平方米，地上地下为30%：70%，即商业地上车位132个，地下车位308个； 2、地下机动车位按1个/35平方米设置；依据六安市规划管理技术规定及最新批准的霍邱城市广场项目规划要点。地上机动车位1490

33、个地下非机动车位14960，4675个1、住区摩托车按0.5辆/100平方米，4675个，全地下设置，每个按3.2平方米；地上非机动车位/1、商业摩托车按2辆/100平方米，1100个，全地上设置；2、商业自行车按4辆/100平方米，2200个，全地上设置；3、住区自行车按1辆/100平方米，9350个，全地上设置；计容容积率2.20 霍邱项目效益测算表霍邱项目效益测算表编号成本项目单方备注住宅区域住宅区域小计11F小高层 24F高层商业车位11F小高层24F高层商业车位指标建筑面积1241030 557500 348250 55000 280280 销售收入60095032669719662

34、033633.644000 5860 5646 6115 1570 4.2万/个成本小计607657 307874 164323 27200 108261 5568 4768 4988 3989 一工程直接费442253 222722 117550 19400 82582 3995 3375 3527 2946 (1+6)1土地费用137696 95766 33899 8031 1718 973 1460 详见表12前期费用34330 16000 10169 1799 6362 287 292 327 227 详见表23单体建安工程费243493 98241 64868 8680 71705

35、1762 1863 1578 2558 详见表34小区基础设施费21576 10111 6127 880 4459 181 176 160 159 详见表45小区园林环境费3609 1651 1892 11 56 30 54 2 2 详见表56小区配套工程费1549 953 595 0 0 17 17 0 0 详见表6二开发费用120529 60700 32036 5287 22506 1089 920 961 803 1管理费用15228 7669 4048 668 2843 138 116 121 101 直接成本5%2营销费用18029 9079 4792 791 3366 163 13

36、8 144 120 销售额3%3财务费用87273 43951 23197 3828 16296 788 666 696 581 见利息测算表三税金及附加448742445214737251331724854724992401营业税及附加3431418654112271920251233532234990销售额5.71%2土地使用税1546897 560 89 - 16161605元/平米/年,7年3土地增值税9014 4900 2949 505 660 1501501501501.5%预征四利润总额(6707)(6707)18823 18823 32297 32297 6433 6433 (

37、64261)(64261)292 292 878 878 1128 1128 (2419)(2419)住宅与车位合并清算五所得税六净利润 项目分九期开发，整体销售周期为11年，通过效益测算总体亏损6707万元，其中住宅商业分别盈利51120万元和6443万元，但是，车位部分整体亏损保守预估64261万元，使得整个项目产生亏损，具体效益测算见附件。 从经营指标考量估算结果看，项目总体静态利润收益情况不理想，无法满足企业目标收益率，总体亏损6707万元4 项目本体研究 项目开发属性分析项目开发属性分析 项目盈利模型分析项目盈利模型分析项目开发策略分析项目开发策略分析 项目经营指标考量项目经营指标考

38、量项目本体研究总结项目本体研究总结本案项目属性：属于城市发展规划方向内，城市近郊超级大盘，周边配套较为本案项目属性：属于城市发展规划方向内，城市近郊超级大盘，周边配套较为齐全。齐全。项目运营属性：由于县级城市市场特性所致，本案无法通过土地溢价获取项目项目运营属性：由于县级城市市场特性所致，本案无法通过土地溢价获取项目盈利。必须通过项目总体运营的把控包括：成本控制、开发节奏控制、产品溢盈利。必须通过项目总体运营的把控包括：成本控制、开发节奏控制、产品溢价控制以及充分利用高周转段获取收益最大化，因此存在较大操作难度和价控制以及充分利用高周转段获取收益最大化，因此存在较大操作难度和运营风险。运营风险。项目收益情