标准范文模板案例-可研评审报告-人才公寓

1、目录 TOC o 1-5 h z 一、工程概况1二、评估依据2工程建设背景和必要性评估意见3工程选址和建设条件评估意见4工程技术方案评估意见5六、节能论证评估意见19环境保护工程评估意见21工程管理及实施计划评估意见23招标方案评估意见25十、投资估算及资金筹措评估意见25十一、经济评价评估意见27十二、社会稳定风险分析评估意见31十三、评估结论意见与建议31附件1估算总表33附件2专家意见答复34声做法时取2.2kN/m2o2）普通填充墙容重按不大于12.5kN/m3考虑。3）卫生间填料容重按不大于14.0kN/m3考虑。4）地下室顶板有覆土时，覆土容重按不大于20.0kN/m3考虑。5）其

2、余楼面活荷载均按现行荷载规范，局部大开间用房按荷载规范 考虑灵活隔断。（2）主要结构材料1）混凝土强度等级：基础、底板、地下室外墙：C30地面以下梁板：C30地面以上梁板：C25-C30框架柱及剪力墙：C30-C40构造柱及其他非受力构件：C252）钢筋主要受力钢筋为HRB400（三级钢）fy=360MPa局部非受力钢筋为HPB300（一级钢）fy=270MPa3）钢材Q235B 及 Q345B4）砌体材料采用符合节能要求的墙体材料（3）地基基础由于目前建设单位尚未提供本工程的岩土工程勘察报告，基础选型XXX工程咨询中心 及持力层待提供岩土工程勘察报告后确定，一般情况下类似建筑常用基 础形式为

3、墙下独立基础或筏板基础，有地下室时采用独立基础加防水板 或独立桩承台加防水板。(4)结构形式本工程中9栋住宅楼均为高层民用建筑，结构抗震等级为三级。根 据其建筑布局采用钢架混凝土剪力墙结构，通过合理布置剪力墙，使结 构具有合理的抗侧刚度，良好的抗扭刚度。楼板采用钢筋混凝土梁板结 构。纯地下室局部采用框架结构，根据建筑的功能要求布置框架柱，地 下室作为整体设计不设结构缝。评估认为：青秀区伶俐人才公寓楼工程可行性研究报告(修订本) 建设方案从总平面设计、建筑设计、结构设计等方面分别阐述了本工程 建设方案，设计方案充分利用了工程选址及地形特点，合理对总平面进 行了布置，充分考虑公寓建筑的特点进行了单

4、体设计，根据公寓用途针 对性进行了平立剖设计、消防及无障碍设计，本局部内容较为合理。4、给排水设计(1 )给水系统1)水源水源来自城市自来水管网，从两路城市规划道路分别接出DN150的 给水管供本工程的生活用水，两路给水管成环布置，确保供水的平安性。2)生活用水量1010XXX工程咨询中心类型用水单位用水定河使用时数小时变 化系数最高日 用水量平均时 用水量最大时 用水量(L)(h)Kh(m /d)(m/h)(m7h)住户2304 人250. 0024. 002. 50576. 0024. 0060. 00商业用水2337.62 m25. 0012. 001.5011.690. 971.46地

5、下室用 水9200.00 /2.006. 001.0018. 403. 073.07绿化用水13634.48 m-2. 001.001.0027. 2727. 2727. 27道路浇洒 用水17357.51 m21.008. 001.0017. 362. 172. 17小计650. 7157. 4893. 97未预见用水量0. 1065. 075. 759.40合计715.7963. 23103.363）生活给水水压及系统本工程供水方案采用一三层由市政压力供水，四层及以上采用生 活水箱与变频加压设备联合供水，供水方式采用下行上给式。给水管网 枝状布置。（2）排水系统1）生活排水生活污水经污水采

6、用双立管系统收集后排往化粪池，处理后直接 排入市政污水管道。消防电梯基坑内考虑排水，在集水坑内设置潜水泵，经潜水泵提 升后排至室外雨水管网最终排入市政雨水管网。2）雨水本工程屋面的雨水系统采用重力流排水，设计重现期按P=5年，降11XXX工程咨询中心 雨历时t=5分钟时的降雨强度为5.22L/S - 100 m2o建筑物屋面雨水经天 沟收集后由雨水斗经雨水立管排至室外雨水管道。室外地面雨水经雨水 口收集后与屋面雨水一并由室外雨水管道就近排入道路旁的市政雨水管 道。室外场地雨水重现期按P=2年考虑。(3)消火栓设计1)室外消火栓本工程室外消火栓用水量按按30L/S计，火灾延续时间2h。室外消 防

7、采用临时高压系统，在室外消火栓环状管网上设假设干套室外消火栓。2)室内消火栓系统本工程室内消火栓系统根据建筑物的功能来设置，置于各栋公共场 所。本工程有住宅、有公寓，室内消火栓给水系统用水量按15L/S,火灾 延续时间2ho室内消火栓用水采用置于设备房的专用消防加压泵直接向 消防管网供给。同时管网亦设计消防水泵接合器供消防车加压供给，并 在5#屋顶设有效容积不小于18m3的消防水箱，供火灾初期的消防用水 量。消防系统按一个垂直分区设置消防管网。(4)自动喷水灭火系统设计本工程地下室设自动喷水灭火装置。自动喷水系统按自动喷水灭 火系统设计规范，地下室按中危险H级设计，喷水强度8L/min-n)2

8、,作 用面积160门,一次火灾延续时间Iho自动喷水系统利用水流指示器及湿式报警阀中的压力开关自动报警 并启动设于设备房内的自动喷淋泵o O评估认为：青秀区伶俐人才公寓楼工程可行性研究报告(修订本)12XXX工程咨询中心 根据给排水相关设计规范，从水源、给水系统、排水系统、消防系统、 自动喷淋系统多方面对工程给排水方案进行了设计，并进行了相关用水 量计算，设计方案较为合理，用水量计算基本准确，本局部内容合理可 行。5、电气设计(1)负荷估算根据负荷预测将整个工程作为一个大的供电区域，本次规划供电总 负荷计算容量控制在3800kW左右，住宅汽车充电设施按车位数100%预 留充电设施安装条件。(2

9、)供配电系统本工程所有用电设备均为380/220V,无高压用电设备，10kV外电源 经变压器变压为10/0.4kV电源，供给各用电设备。本工程10kV高压电 源从工程附近市政变电站引来，变配电室设于本工程地下室负一层。1)负荷分级本工程属二类高层建筑，依据民用建筑电气设计标准 (GB51348-2019),主要用电负荷的等级如下：二级负荷包括：消防控制室、消防泵及其排水泵、消防电梯、消防 风机、防火卷帘门、火灾应急照明及疏散指示标志等消防用电；走道照 明、值班照明；主要业务用计算机系统用电，安防系统用电、客梯、排 污泵、生活水泵等用电负荷。除二级负荷以外的用电设备及部位均按三级负荷供电。2)高

10、压配电系统1313XXX工程咨询中心本工程采用1路独立的10kV电源穿钢管埋地引入本工程，作为正常 电源，设柴油发电机作为备用电源。当10kV电源中断供电时，能在15 秒钟内自动启动柴油发电机组保证重要负荷供电。3）低压配电系统工程由380/220V低压配电装置供电，低压配电系统采用放射式与树 干式相结合的混合式配电系统，消防设备与一些重要设备或区域的供电 采用末端自投线路设计，另一端自正常母线段，供电线路采用防火墙电 缆；特别重要的负荷另设EPS/UPS装置，以确保供电的可靠性。（3）照明配电系统本工程消防应急照明和疏散指示系统选用集中电源集中控制型，在 各出入口、走廊、楼梯间等疏散通道上设

11、疏散指示标志及疏散通道照明; 在变配电房、发电机房、消防控制室、消防水泵房等处设置应急备用照 明。每个防火分区设集中电源配电箱，由就近消防电源供电。消防时由 应急照明控制器切除正常电源，转为集中电源供电。（4）防雷接地系统根据规范及工程的性质，按第三类防雷设防。利用在屋面敷设避雷 线做防雷接闪器；接闪带采用“10热镀锌圆钢，在屋面形成不大于20m X20m或24mX 16m的避雷网格；利用柱子外侧二根大于6 16主钢筋作 为引下线，引下线距离不超过25m；利用建筑物基础中两根大于“16主 钢筋作为接地极。工程中电气接地、防雷接地、电气设备外壳保护接地、 弱点接地均共用接地体，接地电阻不大于1欧

12、姆。为防止直接或感应雷电过电压沿配电线路入侵设备，在配电线路前1414XXX工程咨询中心 端设置电涌保护器（SPD）,防雷电波侵入，将所有进出建筑的金属管道 及电缆金属外皮与接地线相连。评估认为：青秀区伶俐人才公寓楼工程可行性研究报告（修订本） 根据电气设计相关规范和标准对本工程电气方案进行了详尽设计论述， 从负荷估算、供配电系统设计、照明配电系统设计、防雷接地、弱电系 统等方面进行了论述，论述符合电气设计标准，内容较为全面，本局部 内容合理可行。6、暖通方案设计（1）空调系统根据南方的天气特点及工程的实际使用需求，本工程配套商业、住 宅、公共服务用房采用分体空调，由业主自理，施工预埋空调管线

13、。工程建设单位自行采购的分体空调建议能效比不低于房间空气调 节器能效限值及能源效率等级GB21455-2019中规定的3级能效标准。（2）通风系统1）卫生间、电梯机房及无外窗房间采用机械排风，通过外窗自然补 风；各卫生间、电梯机房及无外窗房间独立采用排气扇排风。设备用房 （消防泵房、生活泵房、发电机房）、储油间、配电房等设机械通风系统。2）地下车库设机械排风系统，由车道自然进风或机械进风，地下车 库设置与排风设备联动的一氧化碳浓度监测装置。3）地下设备用房（消防泵房、生活泵房、发电机房）、储油间、配 电房设机械通风系统。有气体灭火系统的配电房等设置事故后排风系统, 气体灭火后可在门外操作按钮翻

14、开风机对该房间进行排风，排出对人有1515XXX工程咨询中心 窒息危险的灭火剂剩余气态物质。（3）防排烟及防火1）加压送风系统具备自然通风条件的防烟楼梯间、防烟楼梯间前室和合用前室采用 自然排烟防烟，不满足自然通风条件的防烟楼梯间及其前室、合用前室 均设机械加压送风系统。当建筑内某处发生火灾时，即开启加压送风系统。 机械加压送风的余压值：防烟楼梯间为4050Pa；前室和合用前室为 2530Pa。2）机械排烟系统：地下车库、地下设备用房走道设机械排烟系统。地下车库有直通室外车道的防火分区采用自然补风；其他具备自 然进风条件的防火分区，利用自然方式补风；不具备自然进风条件的防 火分区，利用机械方式

15、补风；补风量不少于排烟量的50%。不满足自然排烟条件的长度大于20米的内走道、不满足自然排烟 条件的中庭、面积超过100疔的地上房间或超过50疔的无窗房间，均设 机械排烟系统。排烟风机入口处均设有烟气温度到达280c时，自动关闭的防火 阀；当防火阀关闭时，同时连锁关闭相应的排烟风机及对应的补风风机。 火灾时，排烟风机能连续运行30min。评估认为：青秀区伶俐人才公寓楼工程可行性研究报告（修订本） 根据暖通设计相关标准对本工程暖通方案进行了设计，涵盖了空调系统、 通风系统、防排烟及防火系统等论述，方案基本符合标准要求，基本可1616XXX工程咨询中心 保证本工程空调、通风、防排烟等需求。本局部内

16、容合理可行。7、人防工程(1)平时本工程人防工程平时为停车库和设备用房(如水池、水泵房、变配 电室、发电机房等)，设计平战结合六级人防地下室，战时为二等人员掩 蔽部。(2)战时：本工程设计人防建筑面积3888.07平方米。本人防工程两个防护单元，每个防护单元以200厚预制钢筋混凝 土构件组合墙(战时砌筑)分隔为四个抗爆单元。抗爆单元隔墙采用沙 包堆垒，最薄处不小于500mm。具体详防护单元、抗爆单元划清楚细表。本人防工程设计抗力等级为六级，防化等级为丙级。每个防护单元设简易洗消间、扩散室、滤毒室、防毒通道、战时 水池、干厕等。防护单元外壁及各口部均为钢筋混凝土墙。民防地下室层高最低处的净高大于

17、2.4米。地下室顶、底板及外墙 均未设置变形缝，符合规范要求。人防主体设计：每个防护单元都有两个直接对外的出入口，并且 单元之间还设有一个连通口，仅供平时使用的出入口战时用防护密闭门 封堵。每个单元战时均划分为四个抗爆单元，临战前修筑抗爆隔墙划分 每个单元战前还需增设干厕及必要的战备生活物资房间。人掩部共可掩 蔽1400人。人防出入口设置：各防护单元均按照规范要求设置了战时的出入1717XXX工程咨询中心 口及防护单元之间连通口，每个出入口设防护密闭门和密闭门各一道。 人员掩蔽部战时主出入口在防毒通道一侧设有简易洗消间，次要口密闭 通道一侧设除尘滤毒室。每个防护单元自成体系，设有独立的通风、给

18、排水和电气系统， 战时饮用及生活用水由战时制作的水箱提供水源；工事战时进排风系统 采用活门加扩散室的消波系统，进风口还设有除尘滤毒室，以保证人掩 部战时滤毒通风要求。评估认为：青秀区伶俐人才公寓楼工程可行性研究报告(修订本) 根据平时及战时分别对人防工程功能进行了阐述及设计，战时设计基本 符合规范要求，基本能有效发挥战时人防功能。本局部内容合理可行。8、可再生能源方案本工程拟采用可再生能源的情况总结如下：(1)本工程有热水需求，如果使用地源热泵供应热水热量，由于全 年不供冷，容易造成土壤冷热不平衡现象，长期以往机组效率下降，本 工程不考虑采用地源热泵热水系统。(2)本工程不属于地下水源适宜地区

19、，从保护地下水资源，防止因 地质灾害的产生和地下水质的破坏留下隐患的角度出发，本工程不考虑 采用地下水地源热泵系统。(3)本工程由于周围无丰富地表水资源可利用，故本工程不考虑采 用地表水地源热泵系统。(4)本工程住宅有热水需求，可考虑利用太阳能光热与空气源热泵 辅助加热术制备热水，太阳能光热技术成熟，且工程实施时仅仅利用建1818XXX工程咨询中心XXX工程咨询中心受XXX城建集团的委托，对华蓝设计（集团）有限 公司编制的青秀区伶俐人才公寓楼工程可行性研究报告进行了评估。 我们本着独立、客观、公正的原那么，按照规定的评估程序，组织市政、 造价、给排水专业专家对工程进行了审阅。在认真审阅青秀区伶

20、俐人 才公寓楼工程可行性研究报告，查阅相关编制依据以及分析测算的基础 上，结合专家组评估意见，形成如下评估意见： 一、工程概况工程名称：青秀区伶俐人才公寓楼工程；工程地址：南宁市青秀区伶俐工业园区江南九号路东侧B1及R2地 块；建设单位：XXX城建集团；工程建设性质：新建工程工程建设内容与规模：目规划总用地面积为38955.664（约为58.43 亩），拟建总建筑面积约91777.99疔，其中计容建筑面积为77900.62肝, 含配套商业2337.62肝、住宅75218 in?、公共服务用房345.00肝,不计 容建筑面积为13877.37 m2,含架空层4647.37 m2,地下室9200.

21、00 m2o工程的主要建设内容为9栋12层的住宅楼、配备地下室、配套商业 用房、物业管理用房、社区管理用房、公厕、垃圾收集点，配套道路（场 地）硬化、室外综合管网、景观绿化、亮化、围墙等基础设施建设。工程建设周期：工程建设周期拟定24个月（2020年8月一2022 年7月）工程总投资：本工程估算总投资38600.00万元：其中工程费用XXX工程咨询中心 筑物本身的屋面，不牵涉其他方面的审批及交涉，难度系数较低；太阳 能热水系统投资费用较水源热泵、太阳能光电利用等方案低，工程投资 回收期短，与建筑用能需求一致；太能热水系统安装快捷，工程周期短, 太阳能集热器安装在屋面，不影响该部位的建筑功能，与

22、建筑协调一致, 能保持建筑统一和谐的外观。（5）本工程屋面可设置的光伏板面积较小，投资规模较小致使单位 本钱上升，发电效率较低，回收期长，其投资收益比不高。从政策与市 场、和工程技术经济性等方面综合考虑，故本工程不建议使用太阳能光 伏发电系统。综上分析可知，该工程采用太阳能集热+空气源热泵辅助热源系统进 行可再生能源建筑规模化应用的方案可行，且投资回收期短，方案较佳。评估认为：青秀区伶俐人才公寓楼工程可行性研究报告（修订本） 根据可再生能源方案设计规范，结合本工程实际情况对本工程可再生能 源利用方案进行了比选及论证，采用太阳能集热+空气源热泵辅助热源系 统的方案较为合理，也是本工程较为理想的可

23、再生能源利用方案，本部 分内容合理可行。9、海绵城市方案评估认为：青秀区伶俐人才公寓楼工程可行性研究报告（修订本） 仅列出海绵城市建设相关标准以及常见措施，并未对本工程进行针对性 提出相关方案，后期应补充完善。六、节能论证评估意见青秀区伶俐人才公寓楼工程可行性研究报告（修订本）根据本项19XXX工程咨询中心目可能的能耗环节提出了相应的节能措施。阐述如下：1、建筑节能（1）总平面布置本工程绝大局部单体均按正南北向布置，采光通风良好。环境设计 与景观的配置可改善整个工程的微气候。（2）外围护材料1）外墙：建筑外墙全部采用200厚烧结页岩多孔砖。2）屋面：各单体采用30厚挤塑聚苯乙烯泡沫板（防火型）

24、作为屋面的 主要保温层；找坡层采用20厚（最薄处）1:8水泥珍珠岩，此材料对于 屋面保温也有一定的效果。3）外窗：各单体的外窗型材为铝合金型材。2、结构节能结构节能措施采用合理的结构方案，采用高强度钢筋（新ni级钢技 术）、高强度钢材、高性能混凝土（广西建设领域重点推广技术目录中 的节能技术），提高材料的利用率，实现建筑、结构一体的设计，减少装 饰，能有效减少材料用量。3、给排水节能选用节水型卫生洁具及配件全部卫生洁具五金配件均应符合节水 型生活用水器具CJ164-2002的规定。公共建筑根据不同性质及计费标 准分类分别设计量水表；水箱及水池设计溢流报警装置。20XXX工程咨询中心4、电气节能

25、1.严格按照建筑照明设计标准GB50034-2013设计各种场所的照 度标准，视觉要求，照明功率密度等；尽量使用低能耗，性能优的光源 用电附件；采用各种节能型开关或装置；选用载流能力较强的交联电力 电缆,配电线路尽量选用节型管材保护，减少金属损耗；合理选用变压器 及其负载率，使变压器处于较佳的运行状态，以降低其铜损及铁损。评估认为：青秀区伶俐人才公寓楼工程可行性研究报告（修订本） 根据国家及地方相关节能规范提出了相应的节能措施。同时根据南发 改环资（2017 ） 33号文“关于印发南宁市固定资产投资工程节能审查工 作指南的通知等相关规范和标准对本工程的能耗种类进行分析，对能 耗数量进行计算，并

26、根据工程能耗状况对工程节能措施进行了分析和推 荐，以确保节能措施合理可行。编制单位提出的节能措施符合本工程实际情况，合理可行。七、环境保护工程评估意见青秀区伶俐人才公寓楼工程可行性研究报告（修订本）对本工程 在工程所在区域的环境现状进行了论述，并对工程施工期对环境可能造 成的影响因素进行了分析，并就如何减缓和解决阶段对环境的影响提出 了相应的对策。1、建筑环保措施设计要采用新型墙体材料，防止对黄土的消耗；在装修工作中。采 用环保型装饰材料，如环保型建筑涂料，减少有害气体物质的扩散，外2121XXX工程咨询中心墙防止大面积的镜面玻璃的应用，以防止城市及交通环境中的光污染。2、给排水环保措施(1)

27、排水系统采用雨污分流排水体制，室内排水管采用UPVC排水 管，室外排水管采用双壁波纹管。(2)选用防止污水渗漏及粪便发酵后水停留时间长、清挖周期长等 优点的三级钢筋碎化粪池或玻璃钢化粪池。(3)化粪池进出口采用FRP/PVC玻璃钢水封管件，确保安装、使 用质量，防止大量发酵臭气窜入室内，阻止蛆虫爬入管道，防止污物堵 塞化粪池出口管段。3、电气环保措施选用低噪声、低闪烁、电磁辐射和电磁干扰满足标准要求的电器设 备及照明灯饰，提倡绿色照明，确保环境清洁。选择合理的电气设备及供电方案，提高供电质量，减少因供电质量 引起的噪音污染。评估认为：青秀区伶俐人才公寓楼工程可行性研究报告(修订本) 对工程的施

28、工期和营运期可能产生的环境影响因素进行了识别和分析， 并针对分析结果提出了相应的防护措施。编制单位对环境影响因素的分析符合工程实际情况，环境影响因素 识别较为全面。针对相应环境影响因素所提出的环保措施基本得当，能 有效地控制工程建设及运营期间对环境的不利影响。总体而言，本工程 环境保护方案合理可行。22XXX工程咨询中心八、工程管理及实施计划评估意见1、工程管理为了尽快推进本工程的建设，拟成立工程建设协调领导小组，负责 工程的组织实施、严格控制工程投资、质量和工期。建设协调领导小组设总组长1名，组长3名、成员12名。领导小组 下设办公室、规划设计组、资金筹措组、督查组。办公室负责整个工程的日常

29、管理工作，协调分配各部门的工作。项 目规划设计组负责工程的前期规划工作、统一规划和设计，并组织工程 的实施。资金筹措组负责资金的筹措及负责相关器材以及建筑材料的统一招 标采购，并对工程资金的使用和管理进行全程监督审计。工作督查组负责整个建设实施进度的催促检查，以及向相关部门的 建设进度和工作情况不定期的通报，并根据督查情况，向政府提出加快 建设的意见和建议。2、实施计划青秀区伶俐人才公寓楼工程可行性研究报告（修订本）对工程建 设进度进行了详细安排，如下表：23XXX工程咨询中心工程实施计划表序 号工程名称全工程第1月第2 月第3 月第4 月第5 月第5 月第6 月 第 21月第 22 月第 2

30、3 月第 24月1咨询、勘 察、设计2工程招 投标3土建工程 施工4设备购置5公用辅助 工程施工6其他工程施工7竣工验收8投入使用2424XXX工程咨询中心评估认为：青秀区伶俐人才公寓楼工程可行性研究报告（修订本） 对工程建设组织机构的建议基本覆盖了整个工程建设过程及运营过程的 各个环节，工程建设单位届时可考虑参考该方案进行人员配置及机构设 置，合理运用可大大加强工程建设保障。编制单位对工程建设进度的安 排也充分考虑了实际情况及工程建设进度要求，评估认为，本局部内容 符合工程可行性研究报告要求。九、招标方案评估意见本工程招标的具体情况参见招标基本情况表表11-1-1招标基本情况表招标范围招标组

31、织形式招标方式不采用 招标方 式招标估算1 金额（万元）符注全盘招标1自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察4qJ146. 96设计jJ469. 40施工qJ27455.45监理jV346. 39 |J1936. 12电要材料/ a wi a F1 r /其他/j a/t/J/审批部 门核准 意见说 明评估认为：青秀区伶俐人才公寓楼工程可行性研究报告（修订本） 招标情况表基本准确。本工程招标方案基本合理可行。评估认为，本章 内容符合可行性研究报告对招标章节的要求。十、投资估算及资金筹措评估意见1、估算依据（1）建设单位管理费：参考桂建标201837号建设管理费表一, 计费基数扣除建设用地费和工程

32、建设管理费，按总投资差额定率累2525XXX工程咨询中心 进计算；(2)工程监理费：根据桂价费2015) 32号，参考桂建标201837 号建设管理费表五，按工程费用的投资额在相对应的区间，采用直线内 插法计算；(3)建设工程前期工资咨询费：根据桂价费12015) 32号，参考桂 建标201837号建设工程前期工作咨询费表一，按工程总投资额在相对 应的区间，采用直线内插法计算；(4)工程设计费：根据桂价费(2015) 32号，参考桂建标201837 号工程勘察设计费表一，按工程费用的投资额在相对应的区间，采用直 线内插法计算；(5)招标代理服务费:根据桂价费(2015)32号，参考桂建标201

33、837 号建设管理费表三，按工程费用差额定率累进计算；(6)环境影响评价费根据桂价费2015) 32号，参考桂建标201837 号环境影响咨询费表一，按工程总投资额在相对应的区间，采用直线内 插法计算；(7)工程保险费按第一局部工程费用的0.5%计列；(8)施工图审查费按桂建发(2019) 1号文计列；(9)检验试验费按建标201344号文计列；(10)地质灾害风险评估费按国务院令2003年第394号计列(11)水土保持费按桂价费(2017) 37号计列；(12)工程实施阶段造价咨询费：参考桂价协字2019 15号文，按 工程费用差额定率累进计算；2626XXX工程咨询中心(13)涨价预备费按

34、桂计投资1999373号文规定不列，基本预备费 按第一局部工程费用与第二局部工程建设其它费用之和的8%计列。2、估算结果本工程投资总估算38600. 00万元：其中工程费用29391. 87万元， 工程建设其他费用6436. 70万元，预备费1791. 43万元，建设期贷款利 息980. 00万元。3、资金筹措本工程总投资为38600. 00万元,资金筹措方式为：(1)申请银行贷款20000万元;(2)业主多渠道筹措18600万元。评估认为：编制单位已按照专家意见对工程估算进行了相应的修改, 完善了估算的编制说明，补充了缺失的估算依据，更新了局部过时的估 算依据。修编后的估算编制依据及方法符合

35、国家有关规定，估算所选用 的定额、指标及费率基本符合规范要求，计算方式和计算过程准确，估 算方案合理可行。十一、经济评价评估意见1、基础数据(1)资金投入计划根据工程施工进度计划表，工程的建设期按2年考虑，建设投资在2 年内全部投入，工程从第3年开始完全使用。(2)总投资及资金来源2727XXX工程咨询中心本工程总投资为38600万元，资金来源为：申请银行贷款20000万 元，业主多渠道筹措18600万元。2、收入及支出（1）收入预测1）住宅销售收入工程共有住宅75218.00疔，住宅物业按85%出售，15%出租，那么出 售面积为63935.30 m2,出租面积为11282.70 m2o价格定

36、位：本工程地处南宁市青秀区伶俐镇，伶俐工业园江南九号 路东侧，主要满足伶俐工业园区职工及周边群众的住宅需求。商品房的销售价格根据综合考虑区位与楼盘品质，参考附近区域楼 盘的售价，并结合房地产行业未来开展趋势，本工程住宅销售价格定位 为5800元/而，工程分两年销售，第一年销售85%,第二年销售15%。参考目前南宁市住宅租金水平，按35元/疔月。2）商业租赁收入本工程商业局部主要满足住宅小区业主的购物、休闲、餐饮需求。 格根据楼盘品质，参考同类商业楼盘的出租价格，本工程商业出租价格 为250元/nV月。3）停车位收入本工程共设停车位546个，其中地下停车位为286个，可进行销售, 销售单价按10

37、万元/个。4）自营收入主要为物业管理收入，暂按2元/门月计。28XXX工程咨询中心29391.87万元，工程建设其他费用6436.70万元，预备费1791.43万元，建设期贷款利息980.00万元。资金筹措方式为：(1)申请银行贷款20000万元；(2)业主多渠道 筹措18600万兀。二、评估依据1、相关规划、政策及行业法规(1)南宁市国民经济和社会开展第十三个五年规划纲要2016-2020 年(2)南宁市城市总体规划(2011-2020年)(3)南宁市土地利用总体规划(20102020年)(4)南宁市青秀区伶俐镇土地利用总体规划(20102020年)(5)南宁市人才公寓管理暂行方法(6)由各

38、级政府批准的资源报告、国土开发整治规划、区域规划、江河流域规划、交通路网规划、城市总体规划、土地利用规划等；(7)工程拟建地区的自然、经济、社会条件等基础资料；(8)国家、地方和行业有关工程技术、经济方面的法令、法规、标 准定额资料等；(9)国家公布的建设工程可行性研究报告相关规定；2、相关技术依据(1)南宁市城市规划管理技术规定2011年版(2)民用建筑设计通那么GB50352-2005XXX工程咨询中心（2）支出预测1）销售费用主要包含广告宣传及市场推广费、销售代理费、其他销售费用等，按销售收入的7%o2）管理费用按工程收入的5%计。3）折旧及摊销除销售住宅类外，其他的建筑物及室外工程等固

39、定资产投资按直线 法折旧，折旧年限取40年，净残值按5%计，土地费按20年摊销。（3）税金增值税（销售类物业）：采取预收款方式销售自行开发的房地产工程,按不含税销售收入的3%的预征率预缴增值税；增值税（出租类物业）：按9%税率征收；增值税（运营类物业）：按6%税率征收；城建税：按增值税的7%；教育费附加：按增值税的3%；土地增值税（销售类物业）：按不含税销售收入的1%的预征率预缴;企业所得税：所得税适用税率25%。（4）年利润按规定在年利润总额中先上缴所得税，盈余公积金按税后利润的 10%计提，然后将剩余局部作为应付利润分配给工程投资主体。29XXX工程咨询中心3、财务盈利能力分析计算期按12

40、年考虑（含建设期2年），工程具有较好的业务收入, 工程计算期内各年收入均可满足支出需要及贷款归还需求。序号经济评价指标计算期12年备注1工程投资财务内部收益率（所得桎后）10. 20%2工程投资财务净现值（ic=12% ）（所得税后）127L32万元3工程投资回收期（所得桎后）9.0年4投资利润率3.99%5投资利税率4. 57%6资本金利润率8. 27%4、偿贷能力分析本工程共需贷款20000万元，贷款期限12年（含宽限期2年），贷 款年利率.9%,归还贷款的资金来源主要是企业自有资金及未分配利润。 建设期贷款利息均在贷款当年用业主自有资金支付，贷款本金那么在第3 年开始归还，以10年等额还

41、本付息的方式进行归还，每年归还本息 2577.53 万元。5、盈亏平衡分析通过盈亏平衡点分析，当住宅销售价格为5484元/疔，工程经营即能 保本。由此可见工程具有一定的盈利能力，随着工业园区的开展，工程 有着巨大的市场前景。评估认为：青秀区伶俐人才公寓楼工程可行性研究报告（修订本） 针对本工程进行的国民经济评价系根据建设工程经济评价方法与参数 （第三版）对工程的收入及支出进行了估算，最终对财务盈利能力进行 分析。经分析，得出本工程财务盈利能力较为合理，本局部内容合理可 行。30XXX工程咨询中心 十二、社会稳定风险分析评估意见青秀区伶俐人才公寓楼工程可行性研究报告（修订本）根据国家 发改委下发

42、“关于印发重大固定资产投资工程社会稳定风险分析篇章和 评估报告编制大纲（试行）的通知”（发改办投资（2013） 428号）文件 规定进行了本章编制。严格按照程序进行了本工程建设的风险因素对照、 识别、分析等，并进行了风险程度评估，最终对本工程风险等级进行了 划分，提出了相应的风险应对措施。评估认为：青秀区伶俐人才公寓楼工程可行性研究报告（修订本） 对本工程所进行的社会稳定风险分析符合规范要求，严格按照了风险分 析流程进行，风险识别较全，风险应对措施较为合理，风险等级划分合 理。本局部内容符合工程可行性研究报告要求。十三、评估结论意见与建议1、结论经评估方审查及讨论，青秀区伶俐人才公寓楼工程可行

43、性研究报 告（修订本）系依据专家评估意见及相关领导所提意见在青秀区伶俐 人才公寓楼工程可行性研究报告基础上对编制依据、文字表述、数据 计算、附图附表附件等方面进行了详细的修改、补充、完善。评估方认 为，青秀区伶俐人才公寓楼工程可行性研究报告（修订本）已满足报 批要求，建议相关部门予以批准。2、建议（1）本工程属于工业园区人才基础设施建设，工程的建设质量至关31XXX工程咨询中心 重要，工程建设单位应从前期工作开始严格把关，确保按质按量完成投 入使用。(2)本工程的资金来源包括业主自筹以及银行贷款。建议工程建设 单位及时与财政部门、发改部门、银行进行沟通，确保工程建设所需费 用可如期到账，确保工

44、程建设单位财务状况不因贷款而产生较大波动。32XXX工程咨询中心附件1估算总表序号工程或费用名称估算造价(万元)技术经济指标占工程 总投资 比例 (%)备注建筑工程安装工程设备购置其他费用合计单位数量单位价值工程费用22231.705223.751936.4229391. 87s91777. 99320276.14二工程建设其他费用6436.706436. 70一91777. 9970116.68详见工程建设其他费用计算表二JS备费1791. 431791.432 91777. 991954.64基本预备费1791.431791.43X5%四建设期利息980.00980. 0091777. 9

45、91072.54申请贷款2亿元.贷款年利率4.9%1第一年245.00245. 00贷款1亿元2第二年735.00735. 00增贷1亿元五流动资金六工程总投资22231.705223.751936.429208.1338600. 0091777. 994206100.00一二十三+四五3333XXX工程咨询中心附件2专家意见答复XXX工程咨询中心34(3)建筑给水排水设计规范GB50015-2003(4)民用建筑电气设计规范JGJ16 2008(5)建筑设计防火规范GB50016-2014(6)城镇给水排水技术规范GB50788-2012；三、工程建设背景和必要性评估意见1、工程建设背景本工

46、程的建设，是工业园区为吸引本地及外地商家到伶俐境内投资 办厂，为改善伶俐工业园区的投资环境，落实招商引资优惠政策和客商 启动投资工程提供的实施平台。通过完善的基础设施和便利的交通等硬 环境建设，加上对软环境的改善，有利于吸引外资到园内投资办企业上 工程。2、工程建设必要性(1)工程的建设能满足更多的企业进驻南宁开展的需要目前园区的的生活服务设施已不能满足园区实际需求，本工程建设 的公寓楼及生活服务配套设施，能满足园区内员工的餐饮及住宿问题， 生活配套设施的建设，能满足更多的企业进驻南宁开展的需要。(2)工程的建设是解决民生问题，维持社会长治久安重要战略措施本工程的建设，首先是利国，其建设减少了

47、因为房价虚高，导致人 民无力购房，无形增加了政府压力；其次是利民，让农村进城务工人员、 刚毕业的大学生有块安居之所。(3)工程建设是节约集约用地的需要XXX工程咨询中心通过工程的实施，可以使生产用房和生活等配套用房合理布局，有 效节约土地资源；建立中小企业产业资源共享平台，可有效降低企业的 研发支出和生产本钱，实现土地的集约使用。评估认为：青秀区伶俐人才公寓楼工程可行性研究报告(修订本) 充分进行了前期资料收集，对工程所在区域住房资源的缺失及缺乏进行 了充分的认知，以此形成了本工程建设背景的论述。根据工程建设的背 景，针对性的进行了工程建设必要性的论证，从多方面进行了论证，评 估认为，本局部内

48、容论述合理充分。四、工程选址和建设条件评估意见1、工程选址本工程选址位于南宁市青秀区伶俐工业园区江南九号路东侧B1及 R2地块。2、建设条件(1)用地现状工程用地通过出让形式获得，用地性质为商业用地及住宅用地，总 用地面积为58.43亩。场地现状以荒地为主，平坦开阔，无不良地质情况，易于开发建设。 局部区域有植被，长势良好，草地、灌木丛、低矮乔木林依次生长，呈 自然生长态势。(2)抗震设防根据建筑抗震设计规范(GB500112010)和中国地震动参数XXX工程咨询中心 区划图(GB18306-2015)、建筑工程抗震设防分类标准(GB50223 2008),工程所在场地南宁市抗震设防烈度为7度

49、，设计基本地震加速度 值0.1g,设计地震分组为第一组。结合地质，地形，地貌条件分析，场 地及附近在区域稳定性好。(3)交通条件伶俐工业园区地处南宁市东部，距南宁市区35公里，东接横县，南 毗南阳镇，西连长塘镇，北与宾阳县、兴宁区接壤。(4)供水、供电条件工程选址区域不远处有输电线路经过(约为700m),接电方便，电 力能满足需要。本工程工程施工、运营期间用水量都不大，周边已建成 的市政供水管网(本工程拟从地块西南角300m外接供水管网)，能满足 施工期间使用、生活及消防用水需要。评估认为：青秀区伶俐人才公寓楼工程可行性研究报告(修订本) 阐述了工程选址地，并附相应图示；根据工程选址所在地，论证了工程 建设条件，包括自然条件、施工条件、公共设施条件等，论证较为切合 实际，工程建设条件较为充分，本局部内容合理可行。五、工程技术方案评估意见1、总平面设计(1)总平面