案例-绿城黄浦湾20140701v6

1、 案例分析 Part 3u 绿城黄浦湾绿城黄浦湾黄浦董家渡融绿25亿外滩陆家嘴迪士尼徐汇滨江大虹桥西归：2010 开埠：1843 东渡：1990 ，外滩从此诞生！项目参数表项目名称绿城黄浦湾总占地面积63360区域板块黄浦滨江总建筑面积260000现场地址黄浦区中山南路566弄容积率3.15物业类型高层公寓、保留建筑绿化率35%建筑形态7幢18-30层的高层公寓开盘时间2009-08-09（一期）交房状况精装（15000元/）交房时间2011-12-31（一期）总户数571得房率80%开发商上海华浙外滩置业有限公司车位比1：1.75代理公司自销物业公司高力国际物业有限公司建筑设计美国JWDA建

2、筑设计事务所 加拿大B+H建筑设计事务所施工单位中达建设股份有限公司规化设计美国HOK建筑设计事务所景观设计澳大利亚DAHD事务所室内设计美国BLD事务所电梯数三梯两户主力面积235-600平米物业管理费6.30元/月/平米目前均价均价100000元/平方米会所个数2主力总价3500万元/套会所规划5400平方米会所11-380米11-511-4项目概况：黄浦滨江地段，由于拆迁问题，二期建设进程一度中断，在今年解决拆迁补偿后，项目二期启动，将于2014年8月入市销售。尚文中学变电站项目概况：15,000公共中央水景公园的拆迁、设计、施工及后期养护均由绿城负责；开发商通过引入水系等手法巧妙将其私

3、有化，并在一期展示时重金打造约4,000范围作为示范区，客户认可度高！公共中央水景黄浦江因拆迁问题未能在二期开盘前呈现；预计2014年底完工项目概况：保留四栋不同时期的石库门风格建筑（吉安里、沈家大院、陆家大院），以经典文化的传承演绎现代生活的时尚，再现名门大宅的文化深度，深得客户的欣赏和认同！公共部分精装修：除去常规的公共部分精装修外，一层为6.6米高全架空层，作为会客大堂，保留绿城的豪宅入户仪式感；地下空间细节的处理打造了绿城黄浦湾的独特性。绿城黄浦湾销售指标分析：完全颠覆黄浦湾一期的去化速度，25亿总销意味着2.5倍的市场标准去化速度010.00020.00030.000201310.3

4、231.9347.65025.33611.7752012201120102009 8成交总额（亿）成交面积（）17.465201211.5745.00012010.00010022013864200920102011 915.00020.0008.9606.56610.464绿城黄浦湾成交情况华润外滩九里成交情况绿城黄浦湾2014年指标：25亿融绿：玉兰系列的变化充分展示出融绿的操盘特色，从绿城质量为主，销售为辅的住宅理想化模式，转变为注重销量，高周转高溢价模式；玉兰花园臻园玉兰花园御园产品策略户型公寓122-24790-15090-150洋房256-400186-226169-204套均总价

5、公寓691万元/套432万元/套类似臻园洋房1745万/套859万/套870万元/套装修标准公寓6000元/5000元/洋房8000元/毛坯6500元/建造标准二期在入口硬景、中轴水景、园艺及外立面等进行简化，三期在二期的基础上降低外立面品质，压缩成本。月平均销售额（亿元）公寓0.881.89预计1.47洋房0.861.33预计2.28融创绿城融创绿城50%50%玉兰公馆减小面积，控制总价，改变装修，简化景观，最终压缩成本1 1头狼用三把刀实现三高头狼用三把刀实现三高（高周转、高溢价、高流量）融绿特色黄浦湾第一刀：简&减&改除已建成1、2号以外取消建筑物以及其排列缓弧状设计，改为方正直线型；原

6、规划322套60-150酒店式公寓现为40户200-450江景楼王住宅；第一刀：简&减&改压缩面积，改变户型，减少厨房及卫生间数量，主力面积段为267-268，占69%；一期户型面积配比编号面积（）户型房/厅/卫/厨套数占比A2824/2/5/26338%B3034/2/5/24225%C323/3434/2-3/5/24024%D4004/4/5/22213%总计167二期户型面积配比编号面积（）户型房/厅/卫/厨套数占比E2354/2/3/13431%F267/2685/2/4/15669%总计110第一刀：简&减&改以以功能为导向，在保证功能的基功能为导向，在保证功能的基础上压缩面积础上

7、压缩面积 舍去享受型及休闲型设计，如西式厨房、双浴缸、娱乐室，并将原主卧套房中的书房外移； 二期两种户型均实现南北通透；268 舍去343中的弧形设计， 减少卫生间数量，提高空间适用性；一期235二期268282303343第二刀：更有霸气的精装修选材改变一期只用一种品牌厨卫用品的方式，二期选用各领域顶级品牌，并取消同层排水系统，注重环保健康，在新风基础中增加空气净化器室内部品配置标准 二期厨房灶台帝泽De Dietrich油烟机帝泽De Dietrich水槽皇冠Reginox洗碗机帝泽De Dietrich电烤箱嘉格纳Gaggenau双开门冰箱帝泽De Dietrich洗衣机、干衣机米勒Mi

8、ele净水机开能橱柜布尔托bulthaup主卧卫浴台盆唯宝Villeroy& Boch水龙头、花洒汉斯格雅马桶TOTO浴缸唯宝Villeroy& Boch其他空调大金全屋智能Lwiw中央吸尘伊斯莱克Beam地暖威能新风系统霍尼韦尔Honeywell空气净化器霍尼韦尔HoneywellVs室内部品配置标准 一期厨房灶台嘉格纳Gaggenau油烟机嘉格纳Gaggenau水槽铂浪高Blanco洗碗机嘉格纳Gaggenau电烤箱嘉格纳Gaggenau双开门冰箱嘉格纳Gaggenau洗衣机、干衣机米勒Miele净水机开能橱柜布尔托Bulthaup主卧卫浴台盆唯宝/Villeroy & Boch水龙头、花

9、洒唯宝/Villeroy & Boch马桶唯宝/Villeroy & Boch浴缸唯宝/Villeroy & Boch其他空调大金全屋智能Lwiw中央吸尘伊斯莱克Beam地暖威能同层排水吉博力GEBERIT新风系统霍尼韦尔Honeywell第三刀：处处有故事，处处有亮点235新法式明亮风格与268新古典奢华风格各有千秋由外滩华尔道夫设计团队-美国HBA设计，大量使用白色漆面、吊顶以及木材与大理石的拼接形成新法式风格；由香港著名设计师陈文栋设计，运用古典十字园厅、大理石拼接（类星河湾）打造；第三刀：处处有故事，处处有亮点无论走到节点，总无论走到节点，总有故事以及户型的亮点可以向顾客传输。有故事以

10、及户型的亮点可以向顾客传输。刺绣面装饰品+绿色丝绒墙纸隐藏式主卧卫生间落地窗全明处理展示景观带结合工笔和刺绣的面装饰品卧室地砖石材拼接走廊地砖石材拼接艺术化的吊顶+古典宫廷吊灯浴缸中可移动式水龙头衣橱隐藏射灯处理水槽中可移动式水龙头通风口采用华尔道夫logo淋浴房石材玻璃拼接团队研制的改进型喷漆玻璃随处可见华尔道夫logo第三刀：处处有故事，处处有亮点玻璃、通风口、壁纸、石材等随处可见华尔道夫Logo，细节考虑周全平推式玻璃窗对我们的提示1 1个来势汹汹的个来势汹汹的2525亿！亿！6#5#绿城黄浦湾销售指标：黄浦湾今年指标25亿、直接对标万科翡翠滨江（25亿）绿城黄浦湾对外称二期5#、6#楼

11、将于8月份开盘，但从施工实际进度来看，18层高的5#楼(底层为架空层）8月份取预证比较困难，预判9月份能够结构封顶。6#5#268 5房2厅4卫267 5房2厅4卫235 4房2厅3卫楼座楼层户型面积（）套数售价（万元/）装修标准（元/）总价（万元）5#18F23534101500023502673426706#22F268422680总计11029.5亿绿城黄浦湾与万科：万科翡翠滨江项目多项指标与绿城黄浦湾雷同，第三季度翡翠滨江销售将直面黄浦湾的竞争对标指标项目名称绿城黄浦湾万科翡翠滨江外立面玻璃幕墙玻璃幕墙单元分布3梯2户3梯3户三房165（总价1073）四房235（总价2350）213（

12、总价1385）五房267/268（总价2680）270（总价2025）310（总价2325）380（总价3040）单价10000080000装修标准150008000总价2350-26801120-2400核心资源黄浦江黄浦江推盘日期8、9月份8、9月份今年指标25亿元25亿元翡翠滨江270、310户型与黄浦湾总价差距不大。施工进度的差异，黄浦湾很有可能8月先推6#（268）9月再加推5#（235、267）；将与万科同时段开盘。上海高端富豪的总量是一定的，大批量的豪宅将分流这批客群蛋糕就这么大，就看谁能抢到最大的一块。黄浦湾+盛世滨江形成的包围圈：盛世滨江对标翡翠滨江2000万以下产品，黄浦湾

13、对标翡翠滨江2000万以上产品，前狼后虎的包围圈已经形成万科翡翠滨江绿城盛世滨江（主力）三房 1651078万四房 2131385万五房 2702025万五房 3102325万五房 3803040万三房 138 920万三房 210 1300万四房 250 1450万1000万1000万1500万2000万2500万3000万1500万2000万2500万3000万四房 235 2350万五房 268 2680万翡翠滨江黄浦湾盛世滨江三房 168 1100万绿城盛世滨江（主力）上海市中高端项目下半年部分销售计划：7-9月中高端项目集中开盘，在高端住宅人群数固定的情况下，越晚入市越被动，由此，需

14、要我们加快节奏，抢占先机。2014.7露香园加推30套公寓182-253；1000-1600万2014.82014.92014.102014.112014.12茂名公馆加推60套公寓218-390；3500-5000万绿城黄浦湾加推110套公寓235、265；2000-2500万绿城盛世滨江加推60套公寓191-268；1500-2000万宛平88加推129套公寓316-420；3000-4000万浦东星河湾加推140套公寓110-380600-2500万华侨城苏河湾加推95套公寓175-2101400-2200万翡翠滨江翡翠公园董家渡2、3#地块建面：63,600属性：住宅 容积率：3.4成

15、交时间：2002年5月现状：未开工 动迁中受让方：上海华浙外滩置业有限公司华润外滩九里建面：105,600属性：住宅、商业 容积率：3.2成交时间： 2002年5月现状：尾盘在售受让方：华润置地华润上海滩花园建面：88,000属性：住宅、商业容积率：3.27成交时间： 2002年5月现状：售罄 已交房受让方：华润置地董家渡13/15#300亿地王董家渡11#绿城黄浦湾董家渡10#泛海国际2#3#外滩金融中心华润上海滩花园华润外滩九里董家渡12/14#董家渡12/14#建面：252,200属性：住宅容积率：3.3成交时间： 2002年5月现状：未开工 动迁中受让方：通海建设有限公司董家渡10#

16、泛海国际公寓建面：193,000属性：住宅容积率：3.5成交时间： 2002年5月现状：已开工受让方：通海建设有限公司董家渡11# 绿城黄浦湾建面：171,692属性：住宅 容积率：3.65成交时间： 2002年5月现状：在售受让方：上海华浙外滩置业有限公司董家渡13/15#建面：70万住宅：12.6万商业：11.7万办公：45.9万思考：由于地理位置的优越和滨江资源的稀缺，南外滩地区吸引了大量开发商巨头，包括复星集团、华润、SOHO中国、绿城等；外滩金融中心建面：270,000属性：商办容积率：5.9成交时间：2010年2月1日 现状：已开工楼板价： 34,148元/受让方：上海证大置业售罄

17、住宅售罄住宅复星商务大厦董家渡老码头商业街仁恒滨江园豫园25亿减&简&改处处有故事，处处有亮点霸气的装修选材案例分析小结：融绿操盘的三把刀能否拉动今年25亿销售指标拭目以待42014.111701563218415131401133289422014.811315614032014.107461113322014.95742014.72014.1217036绿城盛世滨江绿城黄浦湾上月累计合计绿城香溢花城绿城玫瑰园绿城玉兰公馆绿城上海御园绿城玉兰花园.臻园融绿下半年成交金额（亿元）月份上半年7月8月9月10月11月12月合计目标备注绿城玉兰花园臻园 11.8 1.2 1.2 1.2 3.1 0.

18、5 0.5 19.3 20按照5、6月速度计算绿城玉兰公馆2.3 4.5 3.4 5.9 6.3 1.2 2.6 26.0 306、7月以及9、10月按照销售70%计算绿城上海御园21.2 2.8 2.8 8.0 5.7 1.6 0.7 42.8 32按照5、6月速度计算绿城盛世滨江11.2 2.7 6.3 2.7 2.7 2.7 2.7 30.4 32按照5、6月速度计算绿城上海香溢花城11.1 2.1 2.1 2.1 2.1 2.1 2.1 23.6 23按照5、6月速度计算绿城黄浦湾0.2 0.0 15.0 2.5 2.5 2.5 2.5 25.1 25按照年销售目标计算绿城玫瑰园8.1 1.2 1.2 1.2 1.2 1.2 1.2 15.2 12按照上半年销售速度计算合计69.6 14.6 32.1 23.6 23.7 11.8 12.3 18