浒关板块市场分析

1、苏州重点板块市场分析市场营销部2013年5月10日注：含吴中、高教区浒关板块科技城板块活力岛板块青剑湖板块独墅湖板块尹山湖板块目录 市场运营 细分结构 客户演变 典型个案 木渎板块板块市场运营：间断性供应，成交触底上扬，价稳中有挫；2012年库存下滑，13年去化周期为6.1。月度商品住宅供求价走势月度商品住宅库存量、去化周期走势注：去化周期=当月库存/累计3个月去化平均值板块项目较少，供应不均，成交低迷0200040006000800010000120000.002.004.006.008.0010.0012.0014.002010_12010_22010_32010_42010_52010_

2、62010_72010_82010_92010_102010_112010_122011_12011_22011_32011_42011_52011_62011_72011_82011_92011_102011_112011_122012_12012_22012_32012_42012_52012_62012_72012_82012_92012_102012_112012_122013_12013_22013_32013_4成交量供应量成交价国五条出台，成交陷入低迷刚需盘低价入市，抬高板块成交量，拉低均价2012年3月开始，市场走高，库存下滑政策影响，库存小步上扬010203040500.00

3、5.0010.0015.0020.0025.0030.0035.002010_12010_22010_32010_42010_52010_62010_72010_82010_92010_102010_112010_122011_12011_22011_32011_42011_52011_62011_72011_82011_92011_102011_112011_122012_12012_22012_32012_42012_52012_62012_72012_82012_92012_102012_112012_122013_12013_22013_32013_4库存量去化周期季度商品住宅产品线成

4、交结构季度商品住宅总价段成交结构板块细分结构：中低端产品为主力，120-144&300-350万中高端产品线后期份额提升。5%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%10_1Q10_2Q10_3Q10_4Q11_1Q11_2Q11_3Q11_4Q12_1Q12_2Q12_3Q12_4Q13_1Q1800%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%10_1Q10_2Q10_3Q10_4Q11_1Q11_2Q11_3Q11_4Q12_1Q12_2Q12_3Q12_4Q13_1Q400W客户研究样本抽取（热销项目）2010年2011年2012年2

5、013年1Q年份板块起步阶段，城市商业未成形，客群封闭；板块当地人为主，主力单价在8000元/以下；规划利好，吸引紧邻板块客户导入。客户影响要素楼盘名称销售套数新港名墅420文昌花园372朗地蓝山郡271丹景廷235上河郡136云锦城135楼盘名称销售套数上河郡776朗香郡173蓝山郡169丹景廷150云锦城120文昌花园108楼盘名称销售套数上河郡571华庭345朗香郡303云锦城140蓝山郡95丹景廷83楼盘名称销售套数华庭601梧桐墅88朗香郡72上河郡68云锦城46蓝山郡13利多：板块规划利空：客群封闭热销项目板块客户推导：调控影响，高端客户缩水；首置产品为板块市场主流，个别楼盘凭借其

6、品牌及地段吸引大量板块及周边人群购买。城市商业规模呈现，大量周边板块客户涌入，外部客户比例进一步抬高。刚需带动市场回暖，改善型客户积极入市。售价提升，主力单价在8500元/左右板块以刚需产品为主导，长江路一带为主要客源。改善型产品高总价限制部分客源。板块项目减少，大量客源面临外溢，以科技城及金阊新城为主要流向板块。利多：价格下调利空：调控收紧利多：配套成熟利空：调控持严利多：轻轨3号线利空：客群外溢板块客户演变：板块有封闭式向半封闭式转变，新区及其他区域客户比例提升，购买目的多为自住+投资，价格承受力提高。客户区域来源客户购买目的客户总价承受力客户职业属性注：以上结论为各阶段板块内重点项目客户

7、抽样所得0%20%40%60%80%100%2010201120122013 1Q浒通金阊新城新区中心其他板块0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2010201120122013 1Q首置首改再改子女婚房自住+投资投资0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2010201120122013 1Q200万0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2010201120122013 1Q私营业主企事业单位高级主管中级主管企业员工板块未来可售量体梳理：核心项目4个，取证库存10.99万方，未来储备地块42.6万方，未来可售

8、83.41万方，竞争北移。梧桐墅，总建7.28万，容积率1，售价7700元/，12年销售6277万元，取证库存3.66万方，剩余量体5.78万方（取证库存+未取证库存）苏地2013-G-21，总建7.19万方，容积率2.2，拿地时间2013-4-22，楼面单价3366，开发商旭辉集团苏地2013-G-15，总建21万方，容积率2.2，拿地时间2013-3-8，楼面单价2922，开发商南山房地产中吴红玺,总建8.22万，容积率1.4，售价待定，12年销售金额0，取证库存0，剩余量体8.22万方（取证库存+未取证库存）旭辉华庭,总建22万，容积率2，售价8650-8720元/，12年销售24766

9、万元，取证库存1.86万方，剩余量体13.57万方（取证库存+未取证库存）苏地2012-G-90，总建4.27万方，容积率1.8，拿地时间2012-10-18，楼面单价3055，开发商浒新置业注：以上数据截止到2013年4月30日旭辉百合公馆，总建8.03万，容积率1.7，售价待定，12年销售0，取证库存0，剩余量体8.03万方（取证库存+未取证库存）旭辉朗香郡，总建8万，容积率1.4，售价9500元/，12年销售38778万元，取证库存0.55万方，剩余量体0.55万方（取证库存+未取证库存）苏地2012-G-86，总建6.64万方，容积率0.7，拿地时间2012-10-18，楼面单价392

10、8，开发商永昌置业苏地2012-G-87 ，总建3.5万方，容积率0.6，拿地时间2012-10-18，楼面单价4166 ，开发商博远置业旭辉上河郡，总建32万，容积率1.37，售价9000元/，12年销售61284万元，取证库存0.52万方，剩余量体0.52万方（取证库存+未取证库存）惠泽云锦城，总建19万，容积率1.6，售价7500-9000元/，12年销售9979万元，取证库存4.14万方，剩余量体4.14万方（取证库存+未取证库存）项目情况区位：苏州高新区文昌路与金灯街交界处土地：2011年12月，楼面价2299元/，建筑面积约22万方，容积率2配套：阳山实验学校、大润发超市、苏大附属

11、二院高新区分院、枫桥人民医院、第七人民医院、便利店 产品：高层，目前在售主力面积高层90-134两房、三房产品销售表现预约情况：2012年10月27日开始预约，12月8日开盘，截至开盘前，共预约客户700组，当天到场客户500组左右。开盘情况： 2013年4月12日加推8#楼一单元，共计71套房源。 90均价8720元/平方米，115均价8650元/平方米。进场客户90组左右。销控表去化51套，去化率72%，去化主力面积90；优惠：最高优惠3.3万。项目区位推盘位置热销户型90（2-2-1）重点个案旭辉华庭：刚需定位+高性价比产品+优质地段基本概况旭辉华庭月度量价走势产品线去化情况房型面积段总

12、价段供应量去化量去化比率库存量2-2-176-9560-83110499890%1062-2-2114-11690-1001085854%503-2-2133-134106-116543157%23重点个案旭辉华庭：开盘去化火热，售价逐次抬高，以75-95刚需型产品线为主。780079008000810082008300840085008600870005000100001500020000250003000035000400002012_122013_12013_22013_32013_4成交面积成交均价0%20%40%60%80%100%2012_122013_12013_22013_32

13、013_475-9090-120120-144开盘开盘重点个案旭辉华庭：客户主要来自新区长江路一条线上，自住为主要目的，顺带投资。年轻人为主，价格承受力小于100万。客户区域来源客户购买目的客户总价承受力客户职业属性32%10%42%16%浒通金阊新城新区中心其他板块40%35%15%7%3%200万40%20%2%26%10%2%首置首改再改子女婚房自住+投资投资25%12%12%16%35%私营业主企事业单位高级主管中级主管企业员工项目情况区位：新区鸿禧路2号（大白荡公园内）土地：2010年1月，楼面价5766元/，建筑面积约7.28万方，容积率1配套：阳山实验学校、新浒学校、吴县中学、阳

14、山实验幼稚园、大润发超市、绿宝广场、麦德龙、长江医院、枫桥医院产品：小高层、别墅，目前在售主力面积小高层120-141三房产品销售表现预约情况：2012年年初开始预约，2012年4月29日开盘，截至开盘前，共预约客户50组，当天到场客户30组左右。开盘情况：4月21日加推10#11#13#，共计64套房源，户型130-139，均价7700元/。优惠：可享受一万抵八万优惠。项目区位推盘位置热销户型130（3-2-2）重点个案梧桐墅：大白荡景观+低价促销基本概况梧桐墅146新推在售235789111310月度量价走势产品线去化情况房型面积段总价段供应量去化量去化比率库存量2+1-2-2115-14192-11330118561116独栋418-598待定400040重点个案梧桐墅：开盘去化低迷，降价促销后回升，其产品线单一，主要去化为130-144的2+1房。01000200030004000500060007000800090001000001000200030004000500060002012_92012_102012_112012_122013_12013_22013_32013_4成交面积成交均价0%20%40%60%80%100%2012_92012_102012_112012_122013_12013_22