不动产估价-3比较法.

1、第三章第三章第一节第一节 比较法的基本原理比较法的基本原理一、比较法的概念和理论依据一、比较法的概念和理论依据 1.1.比较法的概念比较法的概念 2.2.比较法的理论依据比较法的理论依据替代替代原理。原理。 是将估价对象与在估价时点的近期已是将估价对象与在估价时点的近期已交易的类似房地产进行比较，对这些类似交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当修正，以此估算房地产的成交价格做适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。估价对象的客观合理价格或价值的方法。二、比较法适用二、比较法适用的的范围范围和和条件条件 1.1.比较法适用比较法适用的范围：的范围：具有具有交易性

2、的交易性的房地产市场房地产市场房地产交易实例丰富多样房地产交易实例丰富多样评估对象本身具备可交易性。评估对象本身具备可交易性。 2.2.比较法适用的条件：比较法适用的条件： 同一供求范围内存在较多的类似同一供求范围内存在较多的类似房地产的交易。房地产的交易。第二第二节节 比较法估价过程比较法估价过程一、估价对象的状况评定估价对象的状况评定1、明确估价对象 一般因素、区域因素、个别因素等等2、明确估价目的3、明确估价时点4、明确评估价值的内涵二、搜集交易实例的主要内容二、搜集交易实例的主要内容1.1.交易双方的基本情况和交易目的；交易双方的基本情况和交易目的；2.2.交易实例房地产状况；交易实例

3、房地产状况；3.3.成交日期；成交日期；4.4.成交价格；成交价格；5.5.付款方式；付款方式；6.6.交易情况。交易情况。 搜集交易实例时，要注意所搜集内容搜集交易实例时，要注意所搜集内容的统一性和规范性、真实性和可靠性。的统一性和规范性、真实性和可靠性。I、搜集、搜集交易实例的交易实例的主要依据主要依据II、搜集、搜集交易实例的途径交易实例的途径1.1.查阅政府部门房地产交易等有关资料。查阅政府部门房地产交易等有关资料。2.2.查阅报刊上有关房地产租售信息资料。查阅报刊上有关房地产租售信息资料。3.3.参加房地产交易展示会了解有关资料。参加房地产交易展示会了解有关资料。4.4.向交易当事人

4、等人员了解有关资料向交易当事人等人员了解有关资料5.5.以购房者身份了解有关资料。以购房者身份了解有关资料。6.6.同行之间相互提供同行之间相互提供。7.7.房地产中介机构。房地产中介机构。 I I、总体、总体要求要求1.比较案例与评估对象具有一致的价值影响因素特比较案例与评估对象具有一致的价值影响因素特征，与征，与估价对象属于类似房地产；估价对象属于类似房地产；2.成交日期与估价时点相近；成交日期与估价时点相近；3.数量足够，在必要的情况下引用相距较远的比较数量足够，在必要的情况下引用相距较远的比较案例。案例。三、可可比比实例实例的的选取选取II、具体、具体要求要求1 1. .位置：所位置：

5、所处地区相同或类似；处地区相同或类似；2 2. .土地用途、规模相同等；土地用途、规模相同等；3 3. .价格类型与估价目的相同；价格类型与估价目的相同；4 4. .交易情况相同交易情况相同；5.5.权利性质相同；权利性质相同；6 6. .建筑物的结构、年代、条件等；建筑物的结构、年代、条件等；7.7.成交日期与估价时点成交日期与估价时点相近相近；8.8.成交价格是正常价格或可修正为正常成交价格是正常价格或可修正为正常价价格，剔除异常案例（误差格，剔除异常案例（误差30%30%以内）。以内）。I I、统一、统一付款方式付款方式: :一次性付清一次性付清【例】【例】 某宗房地产的交易总某宗房地产

6、的交易总价款价款20200 0万万元，元，其中其中首付首付3 30 0% %，一年后再付，一年后再付4040万元。其余万元。其余由银行贷款，期限为由银行贷款，期限为2020年。若贷款年利年。若贷款年利率为率为6%6%，资金年贴现率为，资金年贴现率为8%8%。则。则在成交在成交之日时的一次性付清的价格之日时的一次性付清的价格为？为？ 20200 03 30%+0%+4 40/(0/(1 1+ +8%8%) )+100+100 = =197.037197.037( (万元万元) )四、建立四、建立价格可比基础价格可比基础II、统一、统一采用单价采用单价IV、统一、统一面积内涵面积内涵 1.1.使用

7、面积使用面积建筑面积；建筑面积； 2 2. .套内建筑面积套内建筑面积建筑面积；建筑面积； 3.使用面积使用面积套内建筑面积套内建筑面积 建筑面积建筑面积下的价格下的价格套内建筑面套内建筑面积下的价格积下的价格建筑面积建筑面积下的价格下的价格建筑面积建筑面积套内建筑面套内建筑面积下的价格积下的价格套内建筑面积套内建筑面积使用面积使用面积下的价格下的价格使用面积使用面积下的价格下的价格使用面积使用面积建筑面积建筑面积使用面积使用面积套内建筑面积套内建筑面积III、统一、统一币种和货币单位币种和货币单位V、统一、统一面积单位面积单位1.1.平方米下的价格平方米下的价格= =亩下的价格亩下的价格66

8、6.67666.672.2.平方米下的价格平方米下的价格= =公项下的价格公项下的价格10000100003.3.平方米下的价格平方米下的价格= = 平方英尺下的价格平方英尺下的价格10.764 10.764 4.4.平方米下的价格平方米下的价格= =坪下的价格坪下的价格0.3030.303【例【例】 现有两宗交易实例，甲交易实例的建筑面现有两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积积200200平方米，成交总价平方米，成交总价8080万元，分三期付款，万元，分三期付款，首期付首期付1616万元人民币，第二期于半年后付万元人民币，第二期于半年后付3232万万元人民币，余款元人民币，余款3232万元人民

9、币于一年后付清。万元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积乙交易实例的使用面积25002500平方英尺，成交总平方英尺，成交总价价1515万美元，于成交时一次付清。若两宗交易万美元，于成交时一次付清。若两宗交易实例均为可比实例，试求其实例均为可比实例，试求其可比价格（建立可比价格（建立可可比价格比价格基础）。基础）。 ( (年利率年利率8%8%；1 1美元美元=8.3=8.3元人民币；元人民币； 使用面积：建筑面积使用面积：建筑面积=0.75:1)=0.75:1) 【解解】P P甲甲=16+32/(1+8%)=16+32/(1+8%)0.50.5+32/(1+8%)/+32/(1+8%)/2

10、00200* *1000010000 =3821.1( =3821.1(元人民币元人民币/ /平方米平方米建面建面) )P P乙乙=150000/2500=150000/25008.8.3 30 0.75.7510.76410.764 =4020.4( =4020.4(元人民币元人民币/ /平方米平方米建面建面) )五、交易五、交易情况情况修正修正I I、造成、造成成交价格不正常的原因成交价格不正常的原因 1. 1.存在利害关系。存在利害关系。 2. 2.急于买卖。急于买卖。 3. 3.不了解市场行情。不了解市场行情。 4. 4.特别动机或偏好特别动机或偏好 5. 5.特殊交易方式。特殊交易方

11、式。 6. 6.交易税费转嫁。交易税费转嫁。 7. 7.相邻房地产的合并交易。相邻房地产的合并交易。 8. 8.债权债务关系的影响。债权债务关系的影响。 II、交易情况修正的方法交易情况修正的方法2.2.常用公式常用公式 设可比实例成交价格偏离正常价格设可比实例成交价格偏离正常价格S%S%，有：有：1.1.一般公式一般公式 可比实例成交价格交易情况修正系数可比实例成交价格交易情况修正系数= =正常价格正常价格交易情况修正系数以正常价格为基准来确定。交易情况修正系数以正常价格为基准来确定。 1 1 可比实例成交价格可比实例成交价格 = = 正常价格正常价格 1 1S% S% 或或: 100: 1

12、00 可比实例成交价格可比实例成交价格 = = 正常价格正常价格 100 100S SIII、交易税、交易税费非正常负担的修正费非正常负担的修正=+ 买方负担全部税费买方负担全部税费 正常成正常成 应由卖方应由卖方 实际实际 交价格交价格 负担的税费负担的税费 成交价格成交价格卖方负担所有税费卖方负担所有税费 正常成正常成 应由买方应由买方 实际实际 交价格交价格 负担的税费负担的税费 成交价格成交价格羊毛出在羊身上！【例】【例】 某宗房地产交易，买卖双方在合某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方同中写明，买方付给卖方23252325元元/ /平平方米，买卖中涉及的税费均由买方方米

13、，买卖中涉及的税费均由买方负担。己知卖方和买方应缴纳的税负担。己知卖方和买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的费分别为正常成交价格的7%7%和和5%5%。则该宗房地产的正常成交价格是多则该宗房地产的正常成交价格是多少？少？解：解：由正常成交价格由正常成交价格应由卖方负担的税费应由卖方负担的税费 = =合同价格合同价格 有：有： 正常成交价格正常成交价格正常成交价格正常成交价格7%7% =2325 =2325元元/ /平方米平方米 即：正常成交价格即：正常成交价格=2325/(1-7%)=2325/(1-7%) =2500 =2500元元/ /平方米平方米【例】【例】 某宗房地产交易，买卖双方在合

14、同某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方中写明，买方付给卖方26252625元元/ /平方米，平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担。己买卖中涉及的税费均由卖方负担。己知卖方和买方应缴纳的税费分别为正知卖方和买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的常成交价格的7%7%和和5%5%。则该宗房地产。则该宗房地产的正常成交价格是多少？的正常成交价格是多少？解：解：正常成交价格正常成交价格+ +应由买方负担的税费应由买方负担的税费 = =合同价格合同价格 有：有：正常成交价格正常成交价格+ +正常成交价格正常成交价格5%5% =2625 =2625元元/ /平方米平方米 即：正常成交价格即：正常

15、成交价格=2625/(1+5%)=2625/(1+5%) =2500 =2500元元/ /平方米平方米六、交易六、交易日期日期修正修正I I、一般、一般公式：公式： 可比实例在成可比实例在成 交易日期交易日期 在估价时在估价时 交日期的价格交日期的价格 修正系数修正系数 点的价格点的价格 交易日期修正系数应以成交日期的交易日期修正系数应以成交日期的价格为基准来确定。价格为基准来确定。II、交易日期修正的参数依据：交易日期修正的参数依据：-可比实可比实例所在地区的同类房地产的价格指数例所在地区的同类房地产的价格指数或变动率。或变动率。【例】【例】某宗房地产在某宗房地产在20201111年年6 6

16、月月的价格的价格为为8 8800800元元/ /平方米，对其价格进行交易日期平方米，对其价格进行交易日期修正到修正到20201111年年1010月月的价格。己知该地区该的价格。己知该地区该类房地产类房地产20201111年年4 4月月至至1010月价格指数分别月价格指数分别为：为：7 74 4. .6 6，7 77 7. .7 7，80.080.0，85.085.0，89.289.2，92.592.5，99.099.0( (以以20201 10 0年年6 6月月为为100)100)。解：解： 880099/80=10890(元元/平方米平方米)【例】【例】某宗房地产在某宗房地产在20201 1

17、2 2年年6 6月月的价格的价格为为9 9000000元元/ /平方米，对其价格进行交易日期平方米，对其价格进行交易日期修正到修正到20201 12 2年年1010月月的价格。己知该地区该的价格。己知该地区该类房地产类房地产20201 12 2年年4 4月月至至1010月价格指数分别月价格指数分别为：为：9 93 3. .6 6，94.794.7，9 95 5. .7 7，105.0105.0，109.2109.2，11110 0. .5 5，11112 2. .1(1(均以上月为均以上月为100)100)。解解：9 90000001.051.051.0921.0921.1.1 10 05 5

18、1.1.1 12 21 1 = =12782.6912782.69( (元元/ /平方米平方米) )七、七、 房地产状况修正房地产状况修正房地产房地产状况修正的内容：状况修正的内容： 区位区位状况修正、状况修正、权益权益状况修正和状况修正和实物实物状况修正。状况修正。 1.1.区位状况修正区位状况修正区位状况：区位状况：对房地产价格有影响的房地对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。产区位因素的状况。区位状况修正：区位状况修正：将可比实例房地产在其将可比实例房地产在其区位状况下的价格，调整为估价对象房区位状况下的价格，调整为估价对象房地产区位状况下的价格。地产区位状况下的价格。区位状况修正的

19、内容：区位状况修正的内容：繁华程度、交通繁华程度、交通便捷度、环境景观、公共设施完备度、便捷度、环境景观、公共设施完备度、临路状况临路状况、发展前景等、发展前景等2.2.权益状况修正权益状况修正权益状况：权益状况：对房地产价格有影响的房地对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况产权益因素的状况权益状况修正：权益状况修正：将可比实例房地产在其将可比实例房地产在其权益状况下的价格，调整为估价对象房权益状况下的价格，调整为估价对象房地产权益状况下的价格。地产权益状况下的价格。权益状况修正的内容：权益状况修正的内容：土地使用年限、土地使用年限、城市规划限制条件等。城市规划限制条件等。3.3.实物状况修

20、正实物状况修正实物状况：实物状况：对房地产价格有影响的房地对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。产实物因素的状况。 实物状况修正：实物状况修正：将可比实例房地产在其将可比实例房地产在其实物状况下的价格，调整为估价对象房实物状况下的价格，调整为估价对象房地产实物状况下的价格。地产实物状况下的价格。实物状况修正的内容：实物状况修正的内容： 土土 地：地：面积、形状、基础设施、地势地质面积、形状、基础设施、地势地质水文等。水文等。 建筑物：建筑物：新旧度、规模、结构、设备、装修、新旧度、规模、结构、设备、装修、平面布局、平面布局、质量、朝向质量、朝向、楼层等。、楼层等。4 4. .房地产状况修正

21、的具体方法房地产状况修正的具体方法 括号内应填写的数字括号内应填写的数字, ,为可比实例房为可比实例房地产相对于估价对象房地产的得分。地产相对于估价对象房地产的得分。 直接比较修正法：直接比较修正法：以估价对象房地产状以估价对象房地产状况为基准况为基准(100(100分分),),对可比实例的房地对可比实例的房地产状况进行打分。产状况进行打分。 采用以下公式修正计算：采用以下公式修正计算：可比实例在其房地可比实例在其房地 100 在估价对象房地在估价对象房地 = 产状况下的价格产状况下的价格 ( ) 产状况下的价格产状况下的价格 区域因素与个别因素直接比较分值表区域因素与个别因素直接比较分值表因

22、素因素估价对象估价对象可比实例可比实例 A A可比实例可比实例 B B可比实例可比实例 C C区区域域因因素素商服繁华度商服繁华度100100 交通通达性交通通达性100100 环境景观环境景观100100 100100 小计小计100100 个个别别因因素素建筑物结构建筑物结构100100 建筑物成新建筑物成新100100 临街状况临街状况100100 100100 小计小计100100 间接比较修正法：间接比较修正法：设定一个标准的房地设定一个标准的房地产状况产状况(100(100分分) )，对估价对象房地产状，对估价对象房地产状况和可比实例的房地产状况分别进行况和可比实例的房地产状况分别

23、进行打分。打分。采用以下公式修正计算：采用以下公式修正计算：可比实例在其房地可比实例在其房地 （象）（象） 在估价对象房地在估价对象房地 = 产状况下的价格产状况下的价格 （例）（例） 产状况下的价格产状况下的价格可比实例在其房地可比实例在其房地 100 （象）（象） 在估价对象房地在估价对象房地 = 产状况下的价格产状况下的价格 （例）（例） 100 产状况下的价格产状况下的价格或：或：区域因素与个别因素间接比较分值表区域因素与个别因素间接比较分值表因素因素标准状况标准状况估价对象估价对象可比实例可比实例A A可比实例可比实例B B可比实例可比实例C C区区域域因因素素商服繁华度商服繁华度1

24、00100 交通通达性交通通达性100100 环境景观环境景观100100 100100 小计小计100100 个个别别因因素素建筑物结构建筑物结构100100 建筑物成新建筑物成新100100 临街状况临街状况100100 100100 小计小计100100 四、房地产状况修正应注意的问题四、房地产状况修正应注意的问题1.1.可比实物房地产状况应是成交日期时的可比实物房地产状况应是成交日期时的状况，估价对象房地产状况应是估价时状况，估价对象房地产状况应是估价时点时的状况。点时的状况。 2.2.房地产区位因素和实物因素因房地产的房地产区位因素和实物因素因房地产的使用性质使用性质( (用途用途)

25、 )不同，其具体内容及其不同，其具体内容及其权重亦不同。权重亦不同。八、求八、求取比准价格取比准价格 1.1.一般公式：一般公式： 估价对估价对象价格象价格( (比准比准价格价格) )可比可比实例实例价格价格交易交易情况情况修正修正系数系数交易交易日期日期修正修正系数系数房地产房地产状况状况修正修正系数系数2.最终最终比准价格的求取比准价格的求取1.1.平均数法。平均数法。 简单算术平均数。简单算术平均数。 加权算术平均数。加权算术平均数。2.2.中位数法。中位数法。3.3.众数法。众数法。4.4.其他其他方法（区间法、从一法方法（区间法、从一法）。）。第三节第三节 比较法应用举例比较法应用举

26、例 例例4-14-1： 为评估某写字楼为评估某写字楼20052005年年1010月月1 1日的正日的正常市场价格。在该写字楼附近地区调查常市场价格。在该写字楼附近地区调查选取了选取了A A、B B、C C三宗类似写字楼的交易实三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料见表例作为可比实例，有关资料见表4-14-1。表表 4-1 4-1 可比实例的相关资料可比实例的相关资料可比实例可比实例A可比实例可比实例B可比实例可比实例C成交成交价格价格50005000人民币元人民币元/ /600600美元美元/ /55005500人民币元人民币元/ /成交成交日期日期20052005年年1 1月月1 1

27、日日20052005年年3 3月月1 1日日20052005年年7 7月月1 1日日交易交易情况情况+2%+2%+5%+5%-3%-3%房地产房地产状况状况-8%-8%-4%-4%+6%+6% 在上表交易情况中，正(负)值表示可比实例成交价格高(低)于正常价格的幅度；房地产状况中，正(负)表示可比实例房地产状况优(劣)于估价对象导致的价格差异幅度。 人民币与美元市场汇价2005年3月1日为1:8.5，2005年10月1日为1:8.3；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2005年1月1日至2月1日保持不变，2005年2月1日至5月1日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。 1.

28、1.计算公式：计算公式：比准价格比准价格= =可比实例价格交易情况修正系数可比实例价格交易情况修正系数 交易日期修正系数房地产状况修正系交易日期修正系数房地产状况修正系数数币元/平方米)6598.33(人民 81001000.5%)(11%)(121001005000比准价格A532.2.比准价格的求取：比准价格的求取： 估算该写字楼估算该写字楼20052005年年1010月月1 1日的正常日的正常市场价格如下：市场价格如下：比准价格比准价格C C)/(88.6328平平方方米米人人民民币币元元6100100%5 . 01310010055003)/(31.6192平方米平方米人民币元人民币元

29、比准价格比准价格B B4100100%5 . 01%1151001005 . 8600523.3.将上述三个比准价格的简单算术平均数将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则：作为比较法的估算结果，则：估价对估价对 (6598.33+6328.88+6192.31) (6598.33+6328.88+6192.31)象价格象价格 = = ( (单价单价) 3) 3=6373(=6373(人民币元人民币元/ /)()(取整数取整数) )例例4-24-2：为评估某商品住宅2005年10月24日的正常市场价格。在该商品住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗似商品住宅的交易为可比实例，有

30、关资料如下：1.1.可比实例的成交价格，见表可比实例的成交价格，见表4-24-2。 可比实例可比实例A A可比实例可比实例B B可比实例可比实例C C成交价格成交价格（元（元/ / ）370037004200420039003900成交日期成交日期20052005年年5 5月月2424日日20052005年年8 8月月2424日日20052005年年9 9月月2424日日表表4-24-22.2.交易情况的分析判断结果，见表交易情况的分析判断结果，见表4-34-3。 表表4-34-3交易情况的分析判断是以正常交易情况的分析判断是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价价格为基准，正值表示可比实

31、例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。其正常价格的幅度。表表4-34-3可比实例可比实例A A可比实可比实例例B B可比实例可比实例C C交易情况交易情况-2%-2%0+1%+1%3.3.该类商品住宅该类商品住宅20052005年年4 4月至月至1010月的价格变月的价格变动情况，见表动情况，见表4-44-4。 表中的价格表中的价格指数为定基指数为定基价格指数。价格指数。 月份月份价格指数价格指数4 4 100 100 5 5 92.4 92.46 6 98.3 98.37 7 98.6 98.68 8 100.3 100.39 9

32、 109.0 109.01010 106.8 106.8表表4-44.4.房地产状况的比较判断结果，见表房地产状况的比较判断结果，见表4-54-5。 表表4-54-5房地产房地产状况状况权权重重估价估价对象对象实例实例A A实例实例B B实例实例C C因素因素1 190901001008080因素因素2 2100100110110120120因素因素3 31251251001001001001001000.50.51001001001000.30.30.20.2 试利用上述资料估算该商品住宅试利用上述资料估算该商品住宅20052005年年1010月月2424日的正常市场价格。日的正常市场价格。

33、1.1.计算公式：计算公式：比准比准价格价格可比可比实例实例价格价格= =交易交易情况情况修正修正系数系数交易交易日期日期修正修正系数系数房地产房地产状况状况修正修正系数系数 估算该商品住宅估算该商品住宅2002005 5年年1010月月2424日的正日的正常市场价格如下：常市场价格如下：2.2.交易情况修正系数：交易情况修正系数：98100210010010010001001001011001100100可比实例可比实例A A：可比实例可比实例B B：可比实例可比实例C C：3.3.交易日期修正系数：交易日期修正系数：可比实例可比实例A A：9 92 2. .4 41 10 06 6. .8

34、 8可比实例可比实例B B：100.3100.3106.8106.8可比实例可比实例C C：1 10 09 9. .0 01 10 06 6. .8 84.4.房地产状况修正系数：房地产状况修正系数：1001002 . 01253 . 01005 . 0901001031002 . 01003 . 01105 . 0100100961002 . 01003 . 01205 . 080100可比实例可比实例A A：可比实例可比实例B B：可比实例可比实例C C：5.5.计算比准价格计算比准价格( (单价单价) )：1 10 00 01 10 00 09 92 2. .4 41 10 06 6.

35、.8 89 98 81 10 00 03 37 70 00 0)/(90.4363平平方方米米元元1 10 03 31 10 00 01 10 00 0. .3 31 10 06 6. .8 81 10 00 01 10 00 04 42 20 00 0)/(93.4341平平方方米米元元9696100100109. 0109. 0106. 8106. 810110110010039003900)/(09.3941平平方方米米元元比准价格比准价格A A比准价格比准价格B B比准价格比准价格C C6.6.将上述三个比准价格的简单算术平均将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的做算结果，则：数作为比较