叠墅产品专题性研究PPT课件[通用]

1、创新叠排、叠加别墅 9月份专题性研究前言.受 国家政府，颁布的“禁墅令”及1.0容积率的限制性影响，以别墅产品为代表的高端定位产品体系供应日益受到压制；然而客群财富积累构架，亦在随着城市经济结构的优化及进程加快，发生质变，中产阶级，即强改善型首置首改客群的基数在不断扩大，而此类客群终极“别墅梦”，在不断扩充；各地开发商大鳄，在政府政策下压，高端产品市场严重供不应求的情况下，另辟蹊径；拓展创新高端产品的营销途径，满足高端产品需求，使利润空间最大化；1.专题背景研究2003国土资源部关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知第四条规定：“今后5年内停止别墅类用地供应。”中国人民银行关于进一步

2、加强房地产信贷业务管理的通知严格限制高档商品房开发贷款和个人购买高档商品房及二次购房按揭贷款国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知再次提出“要控制高档商品房建设”国土资源部关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知要求“停止别墅类用地的土地供应”国土资源部关于当前进一步从严土地管理的紧急通知一律停止别墅类房地产项目供地和办理用地手续，对别墅进行全面清理2007国土资源部2007年全国土地利用计划再度明确禁止别墅类、高尔夫球场等项目用地批建2012国土资源部关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知再次强调停止别墅类用地的土地供应“限墅令”和“1.0容积率”政策的频出：对

3、于别墅自身产品价值：随着其稀缺性的显现，别墅的价值也在逐年攀升。对于开发商利润空间：别墅产品代表的高端市场受到限制，故开发商游走在政策边缘，满足客群对于低密度生活的渴望的高性价比豪宅产品营运而生； 高端豪宅，一级土地市场，供应受限：自2003年以来，地产市场受“限墅令”和 “1.0容积率”的影响较大； 随着区域城市经济发展，各地财富分配结构中，中产阶级所代表的首改首置客群的“别墅梦”需求旺盛；以客户类型作为衡量别墅项目档次的档次的标准，更为科学；圈定经济型别墅目标市场客群的标准；在不同阶段，别墅产品的主流客群都不相同，总体经历了顶级买家充斥、中产阶级引领、普通用户主导的三个过程；以中产阶级为主

4、的首改首置、强改善型客群需实现的终极梦想“别墅梦”，不仅仅是高水准、高质量的生活方式，更是身份、地位、权势的象征； 高端豪宅，强改首置首改客群，需求旺盛： 高端豪宅供不应求的市场现状，开发商改该如何握市场空白，抢占高端价值产品市场：展望未来：开发商应引导日益旺盛的豪宅客群，改变传统的豪宅观念：“ 豪宅 别墅”的观念日益形成属于“瘦身”后的别墅产品：以紧凑、功能性为主，不再属于金字塔顶端的专属产品，新兴消费群体的队伍不断扩大；谋求产品创新路：面对政策步步紧逼的调控政策，以及日新月异的产业环境，开发商必须打造创新产品与创新服务来硬的未来的别墅低密度大市场; 高层大平墅叠排别墅叠加别墅低层多层在先天

5、具有稀缺城市价值的高密度地块中，开发商将“别墅”顶级生活享受价值通过户型、入户空间、单体、园林及物业配套等打造“墅级”生活感受的高端产品；因此，我们此次选取建筑结构先进，具备一定复杂性的产品结构进行专题性研究；2.叠拼传统概念叠拼别墅传统别墅的优化传统别墅通过入户方式的优化，已可以成功做到别墅真正意义上的同时“有天有地”1st ：别墅产品规划较高容积率区间0.81.2。4th：四至五层，一般为一、二层组合一套户型，三、四或五层组成另一套户型。2nd: 和双拼、联排别墅极其相似的立面观感。5th：下层户型一般有南向独立花园，上层户型一般有北向入户花园及屋顶独立露台3rd：单套户型面积一般不超过2

6、50平米上一代叠加式别墅往往是小间距、排排坐的格局，居住空间显得局促而压抑。而新一代叠加式别墅一般间距比较大，并且将别墅巧妙穿插于花园中，注重房子和花园、景观的关系，强调整体的美感与和谐度。叠排别墅创新C.复合五叠墅3.A.复合二叠墅B.复合三叠墅叠排别墅，顾名思义，叠排别墅的联排化升级：实质为叠排别墅在入户方式、附加值层面的产品优化：别墅的产品本质优化：在保证低层建筑形态、高舒适度的要求下，缩小单户面积，将产品瘦身，同时，加大户数，保证吃足容积率的利润要求；A. 2 世茂爱马尚郡3.A.复合二叠墅A.1 世茂寰海城介于传统叠加产品的升级优化，以入户方式实现“上有天下有地”；叠排别墅创新占地面

7、积241643总建筑面积315217容积率0.53物业类型1.高层24F6栋2.小高层18F8栋3.多层6F6栋4.叠加3F-4F11栋。叠加多层小高层 高层所属区域上海-奉贤海湾投资商世茂地产产品定位具有国际湾区气质的纯正马场别墅上海首席马场别墅社区融骑马、观海、运动、别墅四种浪漫于一体区位优势临近海湾旅游度假区，拥有“世界第九湾”美誉的奉贤海湾北部，近未来的海湾镇中心。地块附近为已建成的18洞高尔夫球场、碧海金沙浴场、渔人码头、马术俱乐部、国际风筝放飞场等旅游配套。建筑风格以“英伦田园”为基调，以“岛居”为出发点，形成“S”形主要景观轴线，营造一种纯自然的田园氛围，形成具有国际气质的马场别

8、墅。爱马、养马、骑马是一种运动更是一种文化，是一种前瞻的生活方式。“马场别墅来自遥远的英伦，历经岁月的洗礼而始终风采依旧，是上流阶层崇尚的居住领地，代表着一种恒久尊贵的生活方式。既有别墅庄园的阔绰奢华，又渗透着马场艺术的贵族情调，是别墅领域内的稀缺品。爱马尚郡就是将马术这种贵族运动引入中国、引进上海、成功嫁接在奉贤黄金海岸的核心地段。马的气息与海的浪漫最能舒缓都市人疲乏的身心。所以，在爱马尚郡别墅社区的一墙之隔，世茂打造了面积约700亩以马文化为主题的运动公园世茂爱马会：一期为pony马青少年马术运动培训基地；二期将为世茂爱马尚郡业主专情规划，引入专业马场顾问公司运营、培训、管理工作，将爱马会

9、打造成上海高端、专业的马场活动中心。世茂爱马尚郡在传统的叠拼基础上进行优化：夹层产品，在有限的4层空间，使上叠享受3层生活空间，丰富纵向立体空间感，提升别墅产品的高舒适度；下叠 -1、1、2F 1874室3厅3卫1厨 夹层夹层上叠 3、4F 1664室2厅2卫1厨下叠=1F+2F+地下1F （面积约187平米）上叠=3F+4F+地下1F+ 夹层+阁楼（面积约166平米） 由于下叠户型为完整的两层标准层组合，但上叠附送空间面积比下叠要多，突破传统叠拼别墅的组合方式，通过室外入户楼梯进入地下室， 大幅度提升上叠产品附加值，销售面积下叠面积较多，但附赠面积上叠性价比较高；上叠：北向3米层高夹层上叠产

10、品入户方式下叠产品入户方式南向私家花园入户上叠：南向4.6米层高世茂爱马尚郡单体介绍餐厅南面和背面分别连接客厅和一个附赠的入户花园，入户花园赠送一半面积，可以打通和餐厅相连，做作为单独的书房使用；夹层：将1F层高进行挑，通过套上下相连的两个单位的楼梯平台，进行屋顶卧室设计，则夹层层高不受限制，错落有致；南向老人房南向次卧南向主卧南向起居室开间较小，尺度感较低北向功能间套房设计附加值提升：主要在3层、夹层进行南北阳台设计，但进深较小；由于英伦风格，在人字形屋顶处理上，无法设计屋顶露台，对于上叠客群而言，附加值相对降低；厨房：带有北向的窗户“L”型的厨房，位于入户门的右侧位置，功能区划分明确实用性

11、强，可同时满足两个人操作；上叠二层-四层4室2厅2卫1厨 166世茂爱马尚郡上叠户型地下室附加值下叠负一层-二层4室3厅3卫1厨187南向双主卧设计尺度小，私密性弱北向双次卧设计双卫设计压缩卧室空间，较为紧蹙南向起居室端头餐厅采光起居空间尺度感较强北向老人房设计舒适感低有较大空间地下活动室，且二分之一开间设计南向采光井，采光效果较好；异型窗：丰富立面设计，但在户型主卧设计此方案，降低采光舒适度与观景效果；私家花园：南向入户私家花园，进深较长，但与相邻户型仅用绿植进行软性隔离，私密性较差，品质较低；挑空起居室：借助坡地地势，建筑物南向地坪低于北向的优势，在南向入户的起居室打造错层高挑空客厅；世茂

12、爱马尚郡下叠户型类型套型销售面积附加值劣势下叠4室3厅3卫1厨1871.夹层层高不受限制，错落有致；2.南向老人房，阁楼套房设计1.在人字形屋顶处理上，无法设计屋顶露台，2.南向起居室开间较小，尺度感较低上叠4室2厅2卫1厨 1661.有较大空间地下活动室，且二分之一开间设计南向采光井，采光效果较好；2南向挑空起居室，端头餐厅采光，起居空间尺度感较强1.北向双次卧设计，双卫设计压缩卧室空间，较紧蹙；2.南向双主卧设计，尺度小，私密性弱3.北向老人房设计舒适感低本户型与传统叠拼别墅基本一致，优点：在地下一层分割给上叠住户局部地下室空间，通过室外楼梯，实现下叠入户，打破对于传统别墅以二层划作鲜明的

13、户型分割界限的特点；世茂爱马尚郡产品总结占地面积260万总建筑面积35463容积率0.52物业类型1.高层3.独栋5. 叠加22栋2.多层4.联排 A04 二期A23一期A23 一期A04 二期世茂寰海城项目概况开发商大连世茂龙河发展有限公司所属区域大连 旅顺口区本着“缔造生活品位”的理念，世茂集团在中国大陆首创了房地产“滨江模式” 临水高端住宅 2001年世茂地产在上海黄浦江东岸的世茂滨江花园中首创“滨江模式”，将景观、亲水、园林和建筑等各种元素融入生活，打造经典滨江、滨水住宅，成为中国房地产江景华宅的典范。独享资源：鲜明的滨河、湖、海特色，如黄浦江、钱塘江、闽江等，项目产品沿江延展、江景优

14、势独厚；规划布局：沿江弧形排列，户户面江；景观园林：结合江河口的特殊地理环境，打造中央水景文化、园林、人工溪水、湿地等人文景观，达到内外景观资源的互动和相生；户型产品：营造朝江的落地玻璃大窗、观景阳台、大飘窗等；上叠下叠北向入户私家花园端头入户私家花园下叠产品入户方式：南私家花园，把头外廊入户上叠产品：北私家花园，入户平台世茂寰海城单体介绍“澜庭”山海叠墅：世茂集团首献于大连的新墅种在传统的叠拼基础上进行“联排化”产品升级：上叠住户：通过北向私家庭院于楼座2F用餐空间入户，并通过套内楼梯进入3F-4F起居生活空间；下叠住户：通过南向私家花园进入建筑物端头走廊回家，节省南向住户的采光空间与私密性

15、；下叠一层-二层3室2厅3卫1厨 1401F:北向采光、私密性受到影响：由于上叠户型需要通过北向私家花园，进入入户楼梯的通道设计，对于下叠户型的餐厅空间有必要较大程度的采光、观景遮挡，且上叠车位的设计对于下叠的私密性受到一定影响；1F:南向采光得到最大程度优化：下叠户型在入户设计上，避免了传统南向私家花园入户，占用南向采光面的设计劣势；本案设计（端头）东西花园，使业主通过南向花园进入东西外廊，再通过把头客厅设计，进入户内，保证大尺度起居空间；本案将采光最后的功能区留给了老人房，客厅采取90采光窗，结合交通动线，优化功能间组合形式；2F:标准层南北不通透，通风受到影响：由于上叠户型需要的入户需要

16、，在2F北向空间设置独立用餐区，占用标准层全部北向开间面，故下叠户型的2F无北向采光面，直接导致南北不通透，即2F的主卧套房及南向次卧室无法达到较好的通风效果；2F:主卧套房与次卧的舒适度得到优化；下叠户型2F私密空间中，将1F的起居空间打造成为2F的主卧套房，保证主卧套房的功能性与采光度，同时兼顾次卧的舒适度，但2F的主卧卫生间在防水、建筑等层面需要进行单独设计；套内楼梯：直跑楼梯；上下联系空间采用直跑楼梯有效节省交通空间，提升居住空间的舒适度；缺少阳台附加值；由于功能间尺度受限，无法压缩出灰空间；世茂寰海城下叠户型阳台附加值；由于3F起居室功能需要，故将原先卫生间北移后，进深南移变更为阳台

17、空间；功能间北移；由于用餐空间独立设置在2F，故卫生间北移；露台附加值；出于控制总建筑面积与增加产品附加值的需要，户型在顶层进行退台（屋顶露台）的产品设计，并在限定空间内打造主人套房，兼顾大尺度卧室、更衣室、主卫及露台空间；用餐空间独立；根据日常生活习惯，普通人在厨房及餐厅的频率较低，故将用餐空间置于独立的2F，而起居生活空间设计于独立功能空间，提升产品性价比；北向私家花园入户；设计独立地下停车位，且直接进入回家路线，较为人性化，且大面积地上花园使上叠户型做到实质“上有天下有地”；上叠二层-四层3室2厅2卫1厨 140世茂寰海城上叠户型类型销售面积附加值劣势下叠1401.南向采光得到最大程度优

18、化；2.主卧套房与次卧的舒适度得到优化;3.套内楼梯：直跑楼梯;1.北向采光、私密性受到影响;2.标准层南北不通透，通风受到影响;3.缺少阳台附加值;上叠1401.北向私家花园入户；用餐空间独立；2.功能间北移；阳台附加值；露台附加值；世茂寰海城产品总结优点：打破传统叠拼别墅一个横向标准层仅有一个户型的特性； 为缓解上叠住户入户楼梯至3F过长的抗性，将上叠户型的入户通道近地面1层，占用下叠住户空间价值较低的北向空间，并设计为独立的用餐空间，提升户型“墅级”感受；缺点：没有地下室设计；世茂寰海城世茂爱马尚郡3.A.复合二叠墅叠排别墅创新世茂爱马尚郡在地下空间优化了上叠户型的地面附加值；世茂寰海城

19、在入户方式的近地性，优化上叠的入户抗性，但直接造成下叠二层的南北不通透，建议：上叠户型可在2F户型设上，为下叠户型预留北向透风空间；B.1 保利生态城3.A.复合二叠墅B.复合三叠墅B.3 世茂纳米幻城B.2 世茂诺沙湾在一个纵向升级三叠户型，进一步分割纵向面积；叠排别墅创新B.4 上海橡树湾所属区域东莞 樟木头开发商保利东莞投资有限公司占地面积250113总建筑面积300134容积率1.2物业类型1.别墅4F106栋 200-4002.洋房29F64栋 90-180一期保利生态城项目概况保利生态城建设以“森林世界、圆梦之城”为主题，采用旅游综合体开发模式，打造成为世界性生态宜居旅游地产。童梦

20、王国南中国最大的儿童主题度假胜地芙蓉禅境以芙蓉寺为代表打造文化宗教旅游胜地名仕领地树立高端休闲新标杆，以高端休闲运动、国际会议中心、品牌酒店群、企业休闲会所为特色其他配套设施五星级酒店、山地高尔夫球场、山顶餐厅、登高步道、高空有氧步道等 保利生态城是保利地产在新复合地产领域中的全新尝试，它不是单一地仅仅局限于旅游的KPI体系，还集结了艺术、文化、养老等产业相结合； 项目按照“一片、双弧、多点”的发展架构来规划，为北美赖特草原风格原山别墅；上叠中叠下叠北向入户私家花园南向入户私家花园空间结构产品推出90方左右的叠墅 ，通过不同户型结构中，同一楼层局部功能间的复合， ；保利生态城单体解析创新型mi

21、ni100平别墅 ：刚需户型附加值较高： 100户型带阳关地下室，赠送大花园、大露台等，刚需“联排化”叠墅户型：通过北向空间局部跃层方式，将中叠、上叠的入户通道下移一层，体现户型的亲地性，实现入户方式的优化，使每个户型都可以独立入户； 功能间开间进深套内面积客厅+餐厅4.2m8.05m33.81主卧（+主卫）4.2m5.9m25次卧4.2m3.1m13.02次卫2.7m1.8m4.86厨房3.3m1.8m5.94交通动线6m1.2m7.2功能间面积合计90一层下叠一层2室2厅2卫1厨 105.00入户外廊1F:主卧没有更衣室设置：作为主卧4.2米开间，4.2+1.7的进深设计，约为25的主卧套

22、房，没有更衣室设计，直接降低了主人的生活品质舒适度，但4.2米的开间作为105的二居室户型，功能布局较为不合理；1F:开间进深比较大，通风效果差套型开间约为8.3m，进深约为17.6m，开间进深比约为0.47，舒适度较低，且北向较大面积被中叠户型所占据，通透度较低，通风效果较差；1F:交通动线空间浪费：鉴于套型进深约为17.6m，交通动线长达6m，浪费约为7.2；1F:客厅4.2的开间的采光受限：客厅4.2m开间，被入户外廊占据部分采光面，同时，西南向4.2m开间主卧南凸约为2m，较大程度影响客厅采光效果；保利生态城下叠户型中叠户型下叠户型一层二层用餐空间独立；根据日常生活习惯，普通人在厨房及

23、餐厅的频率较低，故将用餐空间置于独立的2F，而起居生活空间设计于独立功能空间，提升产品性价比；附加值空间超值:1F赠送大面积地上花园（北向、端头），鉴于独立用餐空间设计，在2F缩减餐厅进深，打造进深3.4m，约为14.28的退台花园做到实质“上有天下有地”；中叠一层-二层2室2厅2卫2厨1002F:客厅4.2的开间的采光受限：在2F中，西南向4.2m开间主卧南凸增加至5.9m，而相邻客厅开间4.2m ，影响客厅采光效果加剧；保利生态城中叠户型上叠户型二层三层起居空间亲地性:上叠户型的3F空间中，起居空间与主卧均连接室外露台或阳台，有较大的附加值空间；主卧与次卧均北向:本项目位于南方，故北卧对于

24、当地客群而言抗性较小，但于青岛，抗性较大，户型适用性低；上叠二层-三层室2厅2卫1厨 109.00上海橡树湾上叠户型上叠户型上叠户型中叠户型中叠户型下叠户型一层二层三层类型面积附加值劣势下叠1051.南向大花园；1.开间进深比较大，通风效果差；2.交通动线空间浪费：3.客厅4.2的开间的采光受限：中叠1001.附加值空间超值:2.用餐空间独立；1.客厅4.2的开间的采光受限：上叠1091.起居空间亲地性:1.主卧与次卧均北向:保利生态城产品总结优点1：打破传统叠拼别墅一个纵向模块仅有一个户型的特性； 开发商为实现“瘦身”别墅的产品创新理念，在3F的基础上，打造一个纵向模块分割为三叠的创新产品模

25、式，分割户均面积，保证每户100左右的经济效益；优点2：优化中叠、上叠户型的入户方式，彰显近地性； 中叠住户通过入户通道下移至1F下叠户型空间价值较低的北向空间，获取北向入户私家花园的附加值；缺点：没有地下室设计；所属区域青岛（黄岛开发区）开发商青岛世茂滨海置业有限公司产品亮点山海别墅占地面积260000 总建筑面积320000容积率1.4物业类型面积段开盘推出产品1.高层60-140二房89三房1232.小高层90-1203.联排210-280210-2404.叠墅80-180三叠84-104世茂诺沙湾专门打造了1000米的业主私属纯天然沙滩和5万平方米的世茂滨海公园。世茂诺沙湾位于山海之间

26、，沙滩和滨海公园将小珠山山景和灵山湾海景融为一体，业主可尽享有山有海有园有滩的高端居住生活。6月23日上午，世茂诺沙湾二期开盘，推出B3-B28栋别墅132套和B22栋高层122套房源，开盘当日到访客户约150组，截止中午13点别墅去化81套，高层去化44套，总去化率约51%。联排小高层叠墅世茂诺沙湾项目概况1F2F3F南向-1F1F2F3F-1F-1F1F2F3F下叠户型：中叠户型：上叠户型：世茂诺沙湾单体介绍三叠产品通过南北两向不同的入户方式，通过室内平面户型结构的有机布局设计，在三叠300总建面户型中，规划设计3户户均面积约为100的别墅户型；上叠中叠下叠北向入户私家花园南向入户私家花园

27、1.户型功能展示：在控制户型面积的前提下，实现复式错层结构、超大面积露台赠送等价值拓展，提升项目产品别墅的产品价值；南向 上叠户型：将动静空间关系有效分离，利用2F打造专属用餐空间，利用3F打造南北通透的客厅及具备270采光的主卧室，且与超大露台巧妙连接，在保证生活必备功能空间的前提下，拓展附加值的露台赠送空间，提升户型价值。上叠户型空间布局功能布局建筑面积三层私密生活空间客厅南北通透，卧室270全南向采光面起居室、书房与露台形成巧妙空间变化95-100二层专属用餐空间餐厅、厨房一层私家花园专属花径入户楼梯南向西向1F2F3F-1F32世茂诺沙湾上叠户型2. 交通动线：由北向1F赠送的私家花园

28、独立入户，途径花径入户楼梯至二楼，独立入户门厅内，即可回家；-1F1F2F3F中叠户型下叠户型下叠中叠中叠33世茂诺沙湾上叠户型1. 户型功能展示：在95-100建筑面积下有效利用楼梯布局，真正实现上有天，下有地的别墅要求：南向西向-1F1F2F3F 中叠户型：在95-100建筑面积前提下，优化室内楼梯空间布局； 将-1F会客空间与1F专属用餐空间，以及2F主人私密空间有效进行动静分离； 利用错层结构，使1F北向餐厨空间与2F南向生活空间进行巧妙设计，并打造大尺度南向露台，拓展赠送面积增强附加值。-1F2F1F南向中叠户型空间布局功能布局建筑面积二层私密生活空间起居室、主卧与露台形成巧妙空间变

29、化超大南向露台拓展生活空间；95-100一层专属用餐空间餐厅、厨房地下室私家会客厅下沉式花园34世茂诺沙湾中叠户型即上有露台，下有私家花园及地下室的超值赠送；2. 交通动线：由北向1F赠送的私家花园独立入户，途径花径入户楼梯至二楼，独立入户门厅内，即可回家；-1F1F2F3F上叠户型上叠下叠户型下叠35世茂诺沙湾中叠户型1. 户型功能展示：由南向经私家花园、下沉式庭院入户，南向采光面较大，在80-90的建筑面积在完成二居室空间设计，赠送超大面积地下室；南向西向-1F1F2F3F 下叠户型：在南向采光面被入户通道占用的前提下， 合理布局南向功能空间，同时通过户型巧妙设计，保证南卧的私密性，与客厅

30、、餐厅等活动空间有效间隔； 同时，与中叠的地下室通过南北分割的方式，有效节省项目整体开间，有效弱化地下室进深过长，利用率较低的抗性，结合使用面积，有效调整地下室赠送面积，设计理念科学合理；-1F1F南向中叠户型空间布局功能布局建筑面积一层生活空间标准二居室生活空间，南向主卧、客厅及北向次卧；80-90地下室娱乐空间下沉式花园、次卧、起居室36世茂诺沙湾下叠户型2. 交通动线：由南向1F途径下叠户型自身的私家花园、下沉式花园，经桥梁至下叠的独立入户门厅内；-1F1F2F3F上叠户型上叠户型中叠中叠私家花园下沉式庭院桥梁独立入户门厅37世茂诺沙湾下叠户型世茂诺沙湾产品总结优点1：打破传统叠拼别墅一

31、个纵向模块仅有一个户型的特性； 优点2：优化中叠、上叠户型的入户方式，彰显近地性； 优点3 ：增加地下室设计，使中叠户型实现“一户三层”的产品亮点；世茂诺沙湾优化了 保利生态城没有地下室的附加值较低的产品缺点，增加地下室设计，同时，地下室与中叠户型通过套内楼梯相连接，实现中叠户型具备三层产品优势，整体大幅度提升了重点产品的附加值；基本概况项目整体规划分析：本案为纳米魔幻城，在其南侧为纳米假日城、北侧为人工纳米湖以及天马山峰、西侧为全球第一个深坑超五星级酒店，可以说本案纳米魔幻城被配套及自然资源所包围，未来价值显而易见项目地址上海市松江区辰花路5088弄（近鼎源路）开盘时间2013-03-31项

32、目开发商上海世茂新体验置业有限公司销售代理同策房产咨询股份有限公司景观设计单位英国阿特金斯集团有限公司占地面积300,000总建面积150,000容积率0.51绿化率38%物业形态叠加别墅规划户数999户车位数1554个物业公司世茂物业累计推案套数999套（2013-3-11推出）累计成交套数345套（截至2013-4-8）上海首个亲子旅居梦工场集超五星级深坑酒店、儿童主题乐园、低密度住宅于一体的旅游度假、居住复合型项目世茂超五星级深坑酒店纳米湖（人工）纳米魔幻城（东区）纳米魔幻城（西区）纳米假日城纳米魔幻城规划分析： 本案欧洲小镇定位方向，规划布局采用围合方式，分设东西两个片区 社区实现完全

33、人车分流，大面积的地下开挖，保证地上面积充分释放世茂纳米幻城项目概况一期：东区二期：西区法式乡村风格物业类型产权面积段（）套数配比叠加别墅50-100121.2%100-15048248.25%150-20050250.25%200-25030.3%合计999100%注：标准层层高3.1m世茂纳米幻城叠墅产品概况项目以100-200平方米为主力户型，该面积段覆盖叠墅上中下三类户型，面积适中总价受控；高性价比产品户型核心特征：超大附赠面积，附赠率达100%-150%，地下室5米挑高;上叠中叠下叠北向入户私家花园南向入户私家花园热销C户型下叠（地下复1F）产权面积约180地上建筑面积：80地下附赠

34、面积：100-103 （含地下室和夹层）包 含额外附赠面积：65平方米（含南入户花园、下沉式庭院）使用面积245地下赠送空间：地下室5.2m挑高，可配置夹层地上1F地下一层（夹层）注：夹层为选配采光井采光井南入户花园（赠送）地下二层下沉式庭院（赠送）下叠户型优势： 下叠附赠面积为单栋三套户型里最多 单栋三套户型内唯一一套配送南入户花园，且花园面积最大下叠户型劣势： 小户型叠墅面宽有所限制，因此套内空间略感局促 下叠户型多数生活空间基本处于地下，地下空间相对较阴冷潮湿，不利于老人和孩童长期生活居住 旅居型产品相对弱化厨房功能，但户型内厨房位置可能与其他生活动线发生交叉 地上1F北向卧室基本无采光

35、地面南入户注：赠送使用权车位1个世茂纳米幻城下叠C户型热销B户型中叠（1F复2F）产权面积约150地上建筑面积：约95附赠面积：55-58（含地下空间及地上南露台）包 含额外附赠面积：65平方米（含北入户花园、下沉式庭院、北露台）使用面积215地下赠送空间：地下室5.2m挑高，可配置夹层地下一层（夹层）地下二层注：夹层为选配地上1F地上2F地面北入户北入户花园（赠送约10）下沉式庭院（赠送）南露台北露台中叠户型优势： 单栋三套户型内唯一一套既送地下空间又有南北露台 北向卧室空间舒适感优于上下叠，且连接露台中叠户型劣势： 中叠餐厅与客厅分设两层，就餐与会客或是平时居家多了楼上楼下运动时间，不利于

36、老人的起居生活 2F卫生间靠近南卧室，对于北卧室而言动线距离较长，不利于孩童或是老人起夜用侧注：赠送使用权车位1个世茂纳米幻城中叠B户型热销A户型上叠（2F复3F）产权面积约111地上建筑面积：约101地上附赠面积：10-12（含南向大露台）包 含额外附赠面积：58平方米（含北入户花园、北露台、南卧露台）使用面积169地上3F地上2F地面北入户南大露台南卧露台北露台上叠户型优势： 单栋三套户型上叠户内舒适度最强，客厅面积大，并连接南向大露台，采光性好 上叠客厅连接南北露台通风性好，且加强室外景观与室内的互动性，作为最上层观景视野最佳 卧室与卫生间的动线合理布置，避免造成起夜用侧不便上叠户型劣势

37、： 上叠同中叠，餐厅与客厅分设两层，就餐与会客或是平时居家多了楼上楼下运动时间，不利于老人的起居生活 上叠北卧室面宽有限，充其量可作为功能房，基本无法放置标准尺寸的床 上叠需要通过户外楼梯走上2楼入户，相比中下叠，入户方式稍显麻烦 上叠赠送面积最少，相比中下叠注：赠送使用权车位1个世茂纳米幻城上叠A户型户型综合分析项目户型特色 高性价比户型，附赠面积多，附赠率达100%-150%，尤其是中下叠，均附赠地下空间 下叠附赠面积最多，含地下空间以及南向大入户花园 中叠附赠空间最全，含地下空间以及南北双向露台 上叠居住舒适感最强，客厅连接南北大露台 每户均赠送使用权车位1个户型不足之处 小户型叠墅面宽

38、尺度有限，因此户型内部空间相对比较局促 叠墅产品上下楼梯较为不便，下叠户型基本活动空间在地下，需往下走两层；中叠既有向上空间又含向下空间，楼梯运动最频繁；上叠户外楼梯入户，内部楼梯上三层，并不适合老人居住 下叠北卧采光有限，上叠次卧空间过小，只适合用作功能房 地下空间挑高5.2M，夹层虽作为选配，业主可自行搭建，但无论自制还是委托都定量地造成业主的购置成本，且业主自行装置可能会破坏交房装修；若不做夹层，5.2m挑高空间就被浪费世茂纳米户型最大优势是附赠面积大总价可控；但其也存在一定居住舒适度及附加成本的问题世茂纳米幻城产品总结所属区域上海（新江湾城）开发商坚实置地（上海）有限公司产品亮点以庭院

39、为主题，“自然而然”的渗透式手法，创造了丰富的庭院空间 橡树湾可谓是典藏集的巨献，最适宜领悟社区景观的魅力所在，雄瞰中央景观轴线；以包容万象的从容姿态，笑纳社区景观的繁茂精华，为斑斓生活平添生态注脚。哪怕只是不经意间的路过，也会被其所呈现出的新古典风潮所折服，整体保持高立挺拔、简洁流畅的同时，兼顾稳重、内敛等装饰语言，成就贵雅气质。景观植物配置讲求层次感。配以香樟、银杏、鸡爪槭、玫瑰、绣线菊等多种植物，人行走其中，达到一步一景，四季分明的效果；与道路结合，景观慢慢渗透庭院之中，让人体会闲庭信步之感；并且与建筑的完美结合，更能凸显建筑的大气沉稳。一期二期三期占地面积144247 总建筑面积230

40、782容积率0.8物业类型1.高层2.联庭别墅荣庭183怡庭207跃庭224上海橡树湾华润橡树湾创新三叠联庭别墅优势：化解1.6高容积率较难打造低密度产品的难题，拔高了项目的档次；独立入户方式，每户都有独立庭院，确保私密性；做到别墅真正意义上的同时“有天有地”上海华润橡树湾：叠拼别墅联排化，将传统叠加别墅每户拥有独立入户门，一层的庭院环绕，向联排别墅看齐的居住感；入户示意2每户单独楼梯入户1: 中叠：二、三层位于一层的独立入户；2：下叠：一层住户入口；3：上叠：四、五层位于一层的入户口；中叠下叠上叠1 3 上海橡树湾联排私有化入户上海橡树湾户型解读一宅四庭院，坐拥近百平方米花园，居所为阳光，绿

41、意簇拥，自然近人。厅室大平层设计，使总面宽达15.4米，是一般联排别墅的2倍以上。室内层高达3.3米，尺度宜人，视线通融，空间宽敞舒适。南北花园，遥相辉映，满庭馨香尽染生活。约20地下庭院，承接百余平方米地下室，足以满足您的收藏欲望。首层建面160房型3室2厅2卫层数1+地下室开间15.4进深16.25花园3南向开间3A户型（首层+地下）建筑面积约1601F-1F下叠户型户型解读创新联庭别墅产品，庭院与露台相呼应，空间尺度开阔奢华，美不胜收。底层入户花园，独立入户楼梯，完全私有，可尽情随心装饰。南面大露台搭配北面阳台，通风采光，极尽自然舒畅。厅室全南的户型设计，让生活充满阳光，6.2米超豪华挑

42、高客厅，亦在彰显尊贵。曲径通幽的楼梯设计，使跨层连接成为可能，全视角露台设计，为您收藏室外风光。二跃三建面207-224房型3室3厅3卫层数2+地下室开间15.4进深13.55露台1南向开间5B户型（二层+三层）建筑面积约224-1F2F3F上海橡树湾中叠户型户型解读居联庭至高处，俯仰之间，风景无处不在，飘逸之情，悠然心生。底层入户花园，家门外花香弥漫，并有私家楼梯独立入户。室内的部分层高达3.3米，尺度宜人，视线通融，空间宽敞舒适。双梯（电梯与楼梯）结合的入户方式，自然与奢华的生活，由您选择。客厅餐厅面宽分别达5.9米和5.3米，充分容纳家庭聚会的温馨氛围。全南厅室设计、大尺度空中露台，通透

43、视野尽收眼底。四跃五建面211-234房型3室3厅2卫层数2+地下室开间15.4进深13.55阳台/露台2南向开间5C户型（四层+五层）建筑面积约2344F5F-1F上海橡树湾上叠户型上海橡树湾产品总结华润橡树湾创新三叠联庭别墅优势：化解1.6高容积率较难打造低密度产品的难题，拔高了项目的档次；叠拼别墅联排化，将传统叠加别墅每户拥有独立入户门，一层的庭院环绕，向联排别墅看齐的居住感，做到别墅真正意义上的同时“有天有地”；3F三叠联庭别墅的户型产品：在160的跃层户型 空间内，实现了15.3m的南向开间优势，整体开间进深比较大，舒适度较高；利用户型跃层空间打造的挑空、露台及功能间等多附加值卖点，

44、也从先天价值上为项目提供产品竞争力；世茂纳米幻城保利生态城3.A.复合二叠墅叠排别墅创新保利生态城、世茂诺沙湾及世茂纳米幻城这三个项目：依次实现了一个纵向上的三叠产品入户近地性的产品升级，并在地下室附加值层面逐次升级产品卖点；上海橡树湾：将叠墅产品联排化，三户基本以传统的叠拼别墅平层没有变化，但在入户方式上，使各叠户型不共用入户通道，且分别拥有私家庭院，彰显别墅本质；世茂诺沙湾B.复合三叠墅上海橡树湾A.复合二叠墅B.复合三叠墅C.复合五叠墅推展为两个建筑模块，打造五重叠墅户型，拓展三叠基层面积；C.1 万科渝园叠排别墅创新3.所属区域（板块）渝北区当下市场境况开发商万科重庆房地产有限公司项目

45、对于开发的意义低密居所、城市豪宅投资商万科企业股份有限公司占地面积199800总建筑面积137862容积率0.69物业类型1.联排 3F2.叠拼 3F144-192万科渝园项目概况多空间可具备改造可能性，为后期产品的延伸提供空间。保证住户私密性的同时在有效空间内通过做到多维度私人花园。下沉式花园与庭院花园空中花园组合应用，在每一层都可观赏到多种花园。户型紧凑，功能完备。叠拼别墅和联排之间的一种创新户型。赠送面积几乎高达实际购买面积的一倍，产品极具竞争力。万科渝园单体介绍万科渝园E1型(叠下A)5室3厅3卫1厨144.00下沉式后院下沉式中庭花园下沉式中庭花园首层后院花园首层前庭花园不计入产权面

46、积后院花园后期可改房间不计入产权面积客厅挑空后期可改房间地下室不计入产权面积万科渝园下叠A户型下沉式后院下沉式中庭花园地下室不计入产权面积首层前庭花园首层中庭花园不计入产权面积后院花园后期可改房间万科渝园E2型(叠中)5室3厅4卫1厨163.00万科渝园中叠户型万科渝园E3型(叠上B)4室2厅3卫1厨187.00负一层储物空间不计入产权面积入户花园客厅挑空不计入产权面积空中花园不计入产权面积空中花园不计入产权面积一层入口万科渝园上叠B户型万科渝园E4型(叠下B)5室3厅4卫1厨160.00下沉式中庭花园下沉式中庭花园后院花园后院中庭花园后院中庭花园客厅挑空不计入产权面积不计入产权面积后院花园后

47、期可改房间万科渝园下叠B户型万科渝园产品总结叠拼别墅和联排之间的一种创新户型。多空间可具备改造可能性，为后期产品的延伸提供空间。保证住户私密性的同时在有效空间内通过做到多维度私人花园。下沉式花园与庭院花园空中花园组合应用，在每一层都可观赏到多种花园。户型紧凑，功能完备。超值地下空间赠送花园类型较多万科渝园3.A.复合二叠墅叠排别墅创新万科渝园：依次实现了两个纵面模块，五个户型的叠排产品设计；优点1：保证每个户型南向较大的采光面及南北通透的舒适的居住价值；优点2：扩展户均面积，与复合三叠墅产品形成总建面区隔，丰富产品线；优点3：每户拥有独立的私家庭院及独立入户方式，高品质的“墅级”体验B.复合三

48、叠墅C.复合五叠墅叠加洋墅创新C. 城堡叠墅4.A. 复合四叠墅B. 复合六叠墅叠加洋墅 ：洋房产品的叠墅化升级：实质上通过建筑结构、产品附加值等“墅级”价值的赋予，变异升级“5+1”洋房 ：“5+1”洋房产品本质升级：将叠拼别墅的户型结构优势，应用的洋房产品中，即结合每层的空间布局价值，将不同错层、跃层、复式等结构，应用到每个产品中，丰富洋房产品线；C.复合四叠墅C.1 世茂上游墅C.2 上海橡树湾复合四叠墅：在三叠墅基础上，叠加屋顶叠四户，增加建面；叠加洋墅创新4. 双拼 联排叠加所属区域（板块）闽侯江滨当下市场境况类别墅产品系开发商福州世茂新世纪房地产开发有限公司项目对于开发的意义投资地

49、产、生态宜居投资商福州世茂投资有限公司占地面积880000 总建筑面积352240容积率2.5物业类型1.联排25栋2.双拼18栋3.高层9栋4.叠加30栋世茂上游墅户型B户型A北向入户私家花园南向入户私家花园户型C户型D南北入户层的高差设计和户型B的错层处理较有新意，法式风情的外立面较为刻板，不利于设置露台赠送户型缺少电梯导致客户对高楼层抗性较大受制于容积率，栋距不足，造成底层户型缺少地面花园，价值贬损较大世茂上游墅经典复合四叠世茂上游墅：世茂御龙湾的2期产品，系世茂为了在闽江上游建造舒适的低密度社区而全新研发的“类别墅”产品系；附赠地下超大面积多功能空间：负一层半地下室结合采光，合理布局酒

50、窖、影音室等附加值空间；1F:开间进深比较小，通风效果差；套型开间进深比约为小，舒适度较低，且北向较大面积被中叠户型所占据，通透度较低，通风效果较差；1F:由于户型B的楼梯设置，直接压缩同一水平线上户型A的次卧开间，且卧室门占据厨房空间，舒适度大幅度降低；但结合整体功能布局，此劣势也是无法抗拒的；A叠负一层-一层120.00一层负一层世茂上游墅叠A户型产品用餐空间独立；根据日常生活习惯，普通人在厨房及餐厅的频率低，故将用餐空间置于独立的2F，而起居生活空间设计于独立功能空间，提升产品性价比；附加值空间超值：1F赠送大面积北向地上花园；在2F缩减餐厅进深，打造进深次卧的北向退台花园，做到实质“上

51、有天下有地”一层二层负一层南向多功能间设计：由于1F户型设计，餐厅节省空间打造南向多功能空间，提升产品品质舒适度；B叠一层-二层120.00套内直角楼梯：有利于优化两层户型功能间合理化布局；下沉式庭院：负一层地下室通过局部下沉式庭院采光，整体舒适度较高；世茂上游墅叠B户型产品C叠二层-三层120.00客厅沙发墙宽敞，尺度感墙：由于户型C的套内楼梯功能空间变更，故，将原先楼梯空间变更给客厅，但户型电视墙受南向功能间入户需要，占用电视墙宽度；次卫至服务的相应功能空间的交通动线过长：由于叠加功能间的入户通道变更，增加的北向次卧加剧了次卫的服务面积，同时由于电视墙的延伸，直接导致动线增长；南向多功能间

52、设计：由于1F户型设计，餐厅节省空间打造南向多功能空间，提升产品品质舒适度；用餐空间独立；根据日常生活习惯，普通人在厨房及餐厅的频率低，故将用餐空间置于独立的2F，而起居生活空间设计于独立功能空间，提升产品性价比；附加值空间超值：由于户型C的本身属于户型的上叠，但还可以享用北向大面积私家地上花园，同时三层进行北向退台，形成二层的门厅与三层的露台，为顶叠的总建面控制，提供一定前提；户型整体南北通透效果好：本套型的北向未受到其他户型的影响，则相对其他户型而言，通风效果好；世茂上游墅叠C户型产品D叠四层-阁楼120.00客厅局部挑空，拓展户型纵向空间感：由于叠D户型占用两个完整的标准层，综合附加值提

53、升，本案在客厅空间设计局部挑空，提升户型的升值空间，确立顶墅的高空纵向感；附加值空间超值：由于本案的建筑风格设计，故在叠墅D叠顶层，阁楼屋顶可设置大面积屋顶露台，赠与D叠业主，同时通过北向露台，南向阳台，拓展本案的附加值，同时亦控制总建面；世茂上游墅叠D户型产品类型附加值劣势A叠1.附赠地下超大面积多功能空间：1.开间进深比较小，通风效果差；2. 楼梯设置压缩次卧厨房空间，舒适度降低；B叠1.下沉式庭院：用餐空间独立；3.附加值空间超值：2.南向多功能间设计：套内直角楼梯：C叠1.附加值空间超值：用餐空间独立；2.客厅沙发墙宽敞，尺度感墙：3.户型整体南北通透效果好：4.南向多功能间设计：1.

54、次卫至服务的相应功能空间的交通动线过长：D叠1.客厅局部挑空，拓展户型纵向空间感：2附加值空间超值：世茂上游墅产品总结优点1：南北入户层的高差设计和户型B的错层处理较有新意;优点2：120小面积段别墅产品，做到了“双面宽”，且在上层增加了第四叠层户型，在保证户型品质不变的情况下，提升容积率，为开发商赢取更大利润空间；缺点1：上叠户型缺少电梯，导致客户对高楼层抗性较大；缺点2：受制于容积率，栋距不足，造成底层户型缺少地面花园，价值贬损较大；改良点所属区域南湖核心板块，投资商保利房地产股份有限公司保利中央公馆入市恰逢调控加剧、市场下行，一系列的内忧外患注定了此盘命运多舛占地面积198935总建筑面

55、积661851容积率3.02物业类型1.高层33-34F20栋 40-1302.英伦叠墅5F6栋 130-1703.联排别墅3F17栋240-270高层高层叠墅别墅整体规划遵循高低配原则， 10万方罕见城心绿地组成的双水景欧风园林，呈现多重唯美景观。国际化的标准以及大师风范的交汇，让风靡世界的古典主义ArtDeco建筑在林海的掩映中愈发生动。保利中央公馆南北入户层的高差设计和局部跃式的处理较有新意，英伦风情的外立面层次丰富，有利于设置露台赠送户型缺少电梯导致客户对高楼层抗性较大受制于容积率，栋距不足，造成底层户型缺少地面花园，价值贬损较大通过入户方式的差异以及露台、地下室赠送提升附加值，缺少叠

56、墅产品亲地性的本质特征；保利中央公馆底Town户型约23平米下沉式花园，面宽4.7m南北双入户，赠送约5平米南向入户花园，但实用性不高，而且北入户必须通过工作间，使用不便7.75m超大面宽横厅，餐客厅合一设计利用户型拐角设置12平米独立会客厅，设计巧妙三卧室均带凸窗设计，附加值较高通往地下室楼梯较狭长，梯面宽度1.2m左右185 ：南北双入户，赠送102 地下室以及23 下沉式花园，独立会客厅设计巧妙保利中央公馆底Town户型创新南北双入户，但同时也存在竖向空间划分过于零碎的弊端，地下室缺少室外楼梯，通道采光不佳7.75m超大面宽横厅，餐客厅合一地下室赠送南北双花园，但整体进深过长造成采光不佳

57、三卧室均带凸窗设计，客厅接南向双露台1212入户向前上至二层入户左转进地下室北入户平台实际上在1层181 ：创新南北双入户设计，赠送约78 地下室并带南北双下沉式花园，但地下室整体采光依然较差保利中央公馆二跃户型大尺度赠送，总计4露台，4层赠送10平米空中花园及11平米次卧7.75m超大面宽横厅，餐客合一三卧室均带凸窗设计，主卧赠送8角凸窗10平米挑高空中花园126 ：赠送尺度较大，总计4露台，并通过卧室上空赠送11 次卧；保利中央公馆三跃户型179 （4F）：3F入户，南北4露台设计，7.75m超大面宽横厅顶跃入户门三跃入户门先通过三层入户楼梯上至四层顶跃入户位于3层，竖向空间划分过于零碎，

58、通道狭长采光不佳7.75m超大面宽横厅，餐客厅合一4层南北4露台设计，卧室带双层挑高8角露台保利中央公馆顶跃户型179 （5F）：赠送尺度大，同样南北4露台设计（顶跃户型总共拥有8个露台），主卧带南北双露台，且坡屋顶，可隔出附加空间；顶层主卧区为坡屋顶设计顶跃5层同样采用南北4露台设计，特别是北露台，面宽4.75m，总面积20.4平米卧室均外接露台，豪华主卧总面积23平米，南向双露台+分离式主卫+景观浴缸设计主卧区为坡屋顶设计，空间感较强，可搭阁楼保利中央公馆顶跃户型保利中央公馆产品总结5+1F的叠四产品中：顶跃与三跃的局部跃式的处理较有新意，但顶跃在4F的空间中，占用北向空间较大面积，同时三

59、跃的南向空间的采光价值受益空间较小；建议4F中顶跃与三跃的分隔墙北移；二跃的平层设计，在价值相对较高的楼层空间，随保证南北通透，但160的平层产品设计，使价值却相对降低，且无法享受地下私家花园空间；建议可参照三叠墅的中叠入户方式，进行空间布局；5+1F的叠四入户方式中：在三跃和顶跃的户型中，缺少电梯，抗性较大；建议北向入户可设计独立私家入户电梯，提升品质；二跃设计南向入户楼梯，一定程度上保证北向入户的私密性，但是，使得底TOWN户型丧失一定南向采光面；可调改世茂上游墅4.A.复合四叠墅叠加洋墅创新保利中央公馆世茂上游墅、保利中央公馆：在一个纵面上实现了4叠户型的层层错跃，在入户方式层面，世茂上

60、游墅实现每户的差异化，回避了统一公共楼梯的抗性；产品层层布局方面，较保利中央公馆有较大程度的提升；A.复合四叠墅B.复合六叠墅B.1 世茂御珑墅六叠墅，更大程度上为洋房与叠墅的综合产品，以叠墅的建筑结构，实现洋房的总建面，实属二者的融合产品；叠加洋墅创新4.占地面积81236 总建筑面积97960容积率1.2物业类型1.6F洋房2.独栋3.联排4. 6F叠加御珑情怀 墅定天下所属区域吴中区木渎镇开发商苏州世茂新里程置业有限公司投资商上海世茂股份有限公司2012年12月世茂五亿两千万拿下，打造一个世茂系的高端低密度住宅区;位于木渎2012-G-110地块的案名已确定 项目名称为御珑墅。地块规划为