上海汇港北外滩汇山项目市场定位报告

1、上海汇港北外滩汇山项目市场定位报告物业市场研究区域发展策略区域产业发展区域交通发展物业市场定位财务与经营策略区域宏观经济研究上海市整体物业市场表现消费市场需求主要结论区域区位分析区域交通分析北外滩物业市场表现滨江商务区的开发借鉴区域环境分析研究思路定位篇市场篇宏观篇案例篇物业案例借鉴其他建议物业产品建议论证Canary Wharf物业市场研究区域发展策略区域产业发展区域交通发展物业市场定位财务与经营策略区域宏观经济研究上海市整体物业市场表现消费市场需求主要结论区域区位分析区域交通分析北外滩物业市场表现滨江商务区的开发借鉴区域环境分析研究思路宏观篇物业案例借鉴其他建议物业产品建议市场篇案例篇定位

2、篇论证Canary Wharf项目所在的虹口区是上海传统航运中心，6年间虹口区GDP保持平稳增长，2006年实现83.1亿元，比2001年增长近2倍由于地域范围以及历史发展原因，虹口区对上海市GDP贡献力度较小，近6年基本保持在0.8%-0.9%之间由于基数较低，虹口区近年GDP增长率一直高于上海市平均水平，保持12%-15%之间，未来仍将保持上升趋势虹口区GDP及GDP贡献度虹口VS上海市GDP增长率宏观经济研究地区生产总值204060801002001200220032004200520060.70%0.75%0.80%0.85%0.90%虹口区GDP(亿元)虹口区GDP贡献度0.0%4.

3、0%8.0%12.0%16.0%200120022003200420052006虹口区GDP增长率上海市GDP增长率资料来源: DTZ Consultancy数据统计截至时间: 2007.07虹口区第三产业增长平稳，年增长率在14%左右，2006年实现增加值69.4亿元虹口区近年第三产业占GDP比重始终保持在81%以上，是GDP增长的主要动力虹口区第三产业比重远高于上海市50%左右的平均水平，具备成为航运商务区良好的产业基础和环境虹口区第三产业虹口区VS上海市第三产业比重宏观经济研究第三产业204060801002001200220032004200520060%5%10%15%20%第三产业

4、(亿元)增长率0%25%50%75%100%200120022003200420052006虹口区第三产业比重上海市第三产业比重资料来源: DTZ Consultancy数据统计截至时间: 2007.07虹口区旅游人数*北外滩邮轮客运量宏观经济研究旅游产业2040608010020032004200520060%20%40%60%游客人数（万人）增长率资料来源: DTZ Consultancy数据统计截至时间: 2007.07*根据旅游门票出票统计邮轮客运量（万人次）030609012020062007H120102012虹口区拥有多处名人故居遗址以及具西方特色的提篮桥历史文化区，2006年虹

5、口区旅游人数达到72.3万人，较上年增长51.1%。北外滩高阳码头是上海邮轮停靠的主要码头之一，2006年接待游客2.58万人次，2007年上半年接待游客超过2006年，达2.66万人次。随着国际客运中心的落成，预计2010年内高阳码头邮轮客运量将达50万人次，2012年将实现100万人次，巨大的客流量为虹口区航运服务中心的建设提供了巨大的支持。十一五规划支柱产业十一五重点发展产业虹口区上海市虹口区上海市航运业金融业航运业商贸业知识服务业物流业商贸旅游文化休闲业旅游会展业商贸旅游文化休闲业 信息产业知识服务业专业服务业房地产业文化及相关产业房地产业房地产业先进制造业社区服务业产业发展规划依据上

6、海市建设“四个中心”的发展战略，虹口区大力促进现代服务业发展，十一五规划支柱产业分别为航运服务业、知识服务业、商贸旅游文化休闲业以及房地产服务业。围绕“航运虹口”的定位，虹口区将全力建设北外滩航运服务集聚区，增强航运服务业的影响力、辐射力和竞争力，形成高层次、宽领域、全方位的航运服务业体系。资料来源: DTZ Consultancy数据统计截至时间: 2007.07物业市场研究区域发展策略区域产业发展区域交通发展物业市场定位财务与经营策略区域宏观经济研究上海市整体物业市场表现消费市场需求主要结论区域区位分析区域交通分析北外滩物业市场表现滨江商务区的开发借鉴区域环境分析研究思路市场篇宏观篇案例篇

7、物业案例借鉴其他建议物业产品建议定位篇论证Canary Wharf总占地面积104,600 总建筑面积32.25 万建筑高度滨江一层45米以下最高建筑180米以下用地属性办公酒店商业北外滩汇山项目指标地块分为西、中、东三部分，中间地块内有3.9万平方米的保留建筑。地块东西宽度达到780米，海岸线较长，具有天然的港口优势和宽江景资源。西侧地块中间地块东侧地块项目地块分析地块属性资料来源: DTZ Consultancy数据统计截至时间: 2007.07地块内3.9万保留改造建筑180m780m图 例北延伸段中心段南延伸段协调区核心区黄浦江两岸综合开发黄浦江两岸综合开发的规划岸线长度约85公里，面

8、积约73.3平方公里，横跨上海七个区。规划控制范围包括核心区和协调区两部分。核心区分中心段、北延伸段和南延伸段三部分，北起吴淞口南止徐浦大桥总面积约66.6平方公里。协调区位于浦西中心段以西，总面积约6.7平方公里。核心区北延伸段北延伸段位于宝杨路、淞宝路、逸仙路、军工路和江海路、浦东北路之间，面积27.3平方公里。随着吴淞口水上客运枢纽及三岔港大型绿地的建设，北延伸段将结合沿江厂区改造，塑造上海崭新的河口（黄浦江入长江口）面貌。核心区中心段中心段北起翔殷路-五洲大道，南迄卢浦大桥，面积22.6平方公里。目前中心段港区林立，未来该区域将向金融贸易、文化旅游以及生态居住的方向发展。逐步提升中心段

9、的土地效益。核心区南延伸段南延伸段位于内环线、宛平南路、石龙路、龙吴路、外环线和济阳路之间，面积16.7平方公里。有关规划明确南延伸段以住宅建设以及第三产业为主的地区发展导向，突出居住、文化、旅游、高科技研发及生态等五大功能。协调区协调区位于浦西中心段以西，范围包括军工路-平凉路-通北路-榆林路-大连路-东长治路-虹口港-汉阳路-吴淞路-天潼路-四川中路-金陵东路-中山东路-东大名路-杨树浦路-东门路-中华路-海朝路-斜土路-鲁班路-中山南路，总面积约6.7平方公里。协调区建设将同核心区的景观建设或产业开发保持一致，以确保同周边环境的和谐发展，同时为向市区腹地拓展搭建跳板。北延伸段中心段南延伸

10、段协调区协调区本项目北外滩位于浦江开发的核心中心段，为上海市重点开发区域，区位优势明显。地块区位分析区位优势资料来源: DTZ Consultancy数据统计截至时间: 2007.07项目南面沿黄浦江展开，具有良好的宽江景资源；直面陆家嘴金融贸易区，区域的现代建筑群是黄浦江畔的一道亮丽风景项目北临提篮桥历史文化区，拥有大量的西方建筑，极具历史底蕴。项目西侧隔黄埔江相望的外滩是驰名中外的旅游景点，万国建筑群吸引了世界各地的游客地块东眺：瑞丰大厦地块北眺：提篮桥保护区地块西眺：新外滩花园和上海客运中心地块南眺：小陆家嘴建筑群地块周边自然人文景观资源极为丰富，积极利用对于提升物业价值有较大意义地块区

11、位分析景观优势本项目资料来源: DTZ Consultancy数据统计截至时间: 2007.07虹口区是国内航运服务机构最为集中的区域之一。而北外滩区域汇聚了包括上海航运交易所、中国港口协会等在内的6家航运服务功能性机构，具有良好的航运服务产业环境上海航运交易所是中国唯一的国家级水运交易市场，其所发布的集装箱运价指数，已成为继波罗的海散货运价指数之后的世界第二大运价指数 北外滩区域内的上海国际港客运中心是上海唯一的国际客运码头，全面建成后可接待邮轮游客100万人次。136542上海港国际客运中心编号机构名称1上海航运交易所2上海船东协会3上海船东互保协会4上海报关协会5中国港口协会6上海港口协

12、会北外滩区域内航运服务要素聚集度高，拥有多家航运服务机构，航运服务产业环境较好地块区位分析产业优势本项目资料来源: DTZ Consultancy数据统计截至时间: 2007.07区域虹口区2006年航运类企业数2000（家）2004-2006年引进外资航运项目数164 （家）2006年引进航运公司数800 （家）代表航运公司DHL、UTI 、罗宾逊、中海汽车船运、上港物流等截至到2006年，虹口区已有航运企业2000余家。其中，中海运、中远集运以及上海国际港务集团等“龙头”企业均落户于北外滩区域近3年间，北外滩共引进外资航运项目164个，吸引了大量世界知名航运物流公司和国内重量级航运企业来此

13、投资发展中国大陆前十位集装箱运输企业有7家落户北外滩，运力占全国的86.5%；水上运输增加值占上海总量的67%，主营收入占上海总量的73% 地块区位分析产业优势2006年上海航运公司营业收入比较73%27%北外滩航运公司营业收入比重上海市其他区县航运公司营业收入比重北外滩区域内航运企业聚集，并汇集多家航运船务龙头企业，是上海水上运输的主要组成部分资料来源: DTZ Consultancy数据统计截至时间: 2007.07项目旁正在建设的国际客运中心是国内首个国际标准的邮船母港，目前嘉年华旗下歌诗达公司的“爱兰歌娜”号已将北外滩作为母港开设5天6夜中日韩定班航线 。预计国际客运中心未来5年邮轮客

14、运量将达50万人次，最终将实现100万人次的客运量 。国际客运中心建成所带来的大批豪华邮轮游客将是区域酒店和商业设施的潜在消费群体为预测值地块区位分析邮轮经济优势上海港国际客运中心邮轮客运量资料来源: DTZ Consultancy数据统计截至时间: 2007.07邮轮游客数量（万人次）2.582.6650100030609012020062007H1*2010*2012编号路名单双向车道数道路等级1东大名路单向2次干路2杨树浦路双向4次干路3公平路南段双向1支路4大连路双向4主干路5东长治路双向2次干路6秦皇岛路双向1支路7惠民路双向2次干路8霍山路双向2次干路9海门路南段单向2次干路10公

15、平路北段双向2次干路11临潼路双向2次干路项目四至及周边道路现状北外滩区域缺乏与市中心连接的主干道和快捷交通，影响区域对外通达性与项目临近的东大名路和东长治路是北外滩区域通向市中心的主要道路，两条道路均属两车道的次干路，区域与市中心的连通性较差与项目临近的其他道路也以次干路和支路为主，而且部分道路为单行道，区域内部的连通性也受到限制目前区域内无与市中心直接连接的地铁等快捷交通方式，区域交通便利度较差轨道交通4号线以及大连路隧道虽然连接北外滩与小陆家嘴，但由于线路途径均为外围区域，对于两地之间的互通往来促进作用不明显。主干路次干路支路单线为单向双线为双向6510298741大连路隧道地块区位分析

16、道路交通劣势本项目资料来源: DTZ Consultancy数据统计截至时间: 2007.07113优势（Strengths）弱势（Weaknesses）机遇 (Opportunities)威胁（Threats）地块区位分析SWOT分析与小陆家嘴、外滩形成浦江黄金三角，成为上海最为重要的商务中心。项目北临提篮桥历史文化区，南接黄浦江，面朝陆家嘴和外滩，景观资源十分丰富项目所在区域航运类企业聚集，具有良好的产业环境和基础北外滩对外交通便利度较差，区域内缺乏和市中心连接的主要干道，同时也缺乏地铁等现代交通工具。由于部分物业的开发早于北外滩整体规划，因此区域内各物业布局显得较为凌乱。尤其是沿江物业，

17、无论是建筑天际线还是物业功能定位，均较为散乱。北外滩作为上海第一个滨江概念的商务区，也是上海市惟一尚未开发的市级商务区，市场关注度较高。北外滩产业的更新，也为区域内商务楼宇的开发提供良好的机遇。项目临近的上海国际客运中心是国内首个国际标准邮船母港， 未来5年将带来50万人次的邮轮游客，这部分游客成为区域内商业地产的潜在消费群体。北外滩除沿江区域外，大部分地块尚处于待拆迁状态，而动拆迁的不确定性将影响整个区域的开发建造。同时区域环境的不协调，将间接影响区域高档物业的市场价值。物业市场研究区域发展策略区域产业发展区域交通发展物业市场定位财务与经营策略区域宏观经济研究上海市整体物业市场表现消费市场需

18、求主要结论区域区位分析区域交通分析北外滩物业市场表现滨江商务区的开发借鉴区域环境分析研究思路市场篇宏观篇案例篇物业案例借鉴其他建议物业产品建议定位篇论证Canary Wharf上海甲级写字楼总体市场分析上海市甲级写字楼定义范畴 2.6米，含自动灭火装置、烟雾探测装置等单层建筑面积1500平米；得房率70%；按1路电话/30M2 配备；同时提供DDN/ISDN/ASDL和高速光纤接入专业国际性物业管理公司或有物业管理经验的国际性房地产开发商按1人电梯容量/200M2配备 ，电梯运载速度2-6米/秒按1个停车位/150M2配备临近地铁、大型公交中转站，至城市主干道在车程5分钟内50-80瓦电力/M

19、2，双供电系统；30-50立方米新风/人/时；4通道空调空置系统业主或单个买家拥有90%以上产权，楼层净高：楼面特点：通信要求：物业管理：客用电梯：停车位：周边交通：机电要求：写字楼权属：资料来源: DTZ Consultancy数据统计截至时间: 2007.07外环中环内环上海市外环区域地图资料来源: DTZ Consultancy数据统计截至时间: 2007.07虹桥南京西路小陆家嘴人民广场淮海路徐家汇上海市甲级及以上写字楼分布特征上海市甲级及以上写字楼集中在人民广场极其周边，主要分布区域为南京西路、人民广场、淮海中路、小陆家嘴、徐家汇以及虹桥开发区。小陆家嘴区域甲级及以上写字楼达19栋，

20、占全市总量39.5%，是目前为止甲级写字楼集中度最高的区域。浦西主要集中在淮海中路，共有13栋甲级及以上写字楼，占全市总量的11.4%。上海市甲级写字楼市场供应量较为稳定，每年供应量基本能保持三十万平米以上。在甲级写字楼分布上，浦东小陆家嘴占40%,市场份额最高，其次为卢湾，占11%。19%1%16%11%28%11%12%2%长宁虹口黄浦静安浦东(小陆家嘴)卢湾徐汇闸北375,417290,773347,587449,699194,838141,6982,815,1963,105,9693,453,5563,903,2553,980,5934,122,29120022003200420052

21、006*2007Q2新增供应累计供应-500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,0003,000,0003,500,0004,000,0004,500,000建筑面积(M2)上海市甲级写字楼供应分析上海甲级写字楼历年供应上海甲级写字楼市场分布(2007Q2)* 2006年度由于本行对甲级写字楼数据库样本品质重新调整，117,000平方米的写字楼面积被剔除资料来源: DTZ Consultancy数据统计截至时间: 2007.07近3年来，很多国际性公司陆续进驻中国，同时部分现有公司面临经营扩张带来的办公空间新增需求，造成市场甲级写字楼需求旺盛，平均空置率不

22、断下降。0100,000200,000300,000400,000500,000600,0000%10%20%30%40%50%60%建筑面积(M2)空置率新增供应新增吸纳量空置率510,423200220032005416,448280,016428,333510,4232004510,4232002200320052006239,105428,333510,42311.9%12.4%6.5%6.4%5.3%2007Q2177,9804.7%上海市甲级写字楼历年需求分析吸纳量指当年写字楼市场新增去化量资料来源: DTZ Consultancy数据统计截至时间: 2007.07375,4172

23、90,773347,587449,699194,838141,698上海甲级写字楼空置率不断下降，市场需求亦得不到缓解，其平均租金报价持续上升，目前达到7.8元/平方米/天受人民币升值影响，以人民币报价的写字楼租金涨幅在2006年略有下滑，如果考虑到美元的贬值，当年的租金涨幅仍较为惊人。100125150175200225250163.10173.17184.47209.94233.653.8%6.2%6.5%13.8%11.3%200220032004200520060.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%租金租金增长率￥/M2/月租

24、金增长率238.602.1%2007Q2上海市甲级写字楼历年租金走势注：如没有特殊注明，报告内人民币与美元汇率均按1美元人民币7.6元折算资料来源: DTZ Consultancy数据统计截至时间: 2007.07外环中环内环上海市甲级写字楼未来供应分布特征534216782316环球金融中心新鸿基项目未来小陆家嘴区域共有14幢写字楼面市上海市外环区域地图由于中心城区土地供应的限制，未来的写字楼供应将集中在陆家嘴区域未来甲级写字楼的分布仍将维持目前的分布特征，除陆家嘴外，静安、卢湾、黄浦也将有相对较多的供应资料来源: DTZ Consultancy数据统计截至时间: 2007.07详细清单，请

25、查询附件（下同）最终数据以规划数据为准287,978704,474715,316486,5634,268,5714,973,0455,688,3616,174,92401,000,0002,000,0003,000,0004,000,0005,000,0006,000,0007,000,0002007*200820092010新增供应累计供应建筑面积(M2)未来供应主要分布在浦东陆家嘴，截至2010年,浦东陆家嘴预计新增供应大约123万平方米，仅上海环球金融中心一个项目就将提供226,000平方米的新增供应未来甲级写字楼持续供应将缓解目前市场供小于求的状况上海市甲级写字楼未来供应预测*如无特别

26、说明，甲级写字楼宏观市场分析2007年预测数据含2007年全年资料来源: DTZ Consultancy数据统计截至时间: 2007.07287,978704,474715,316486,563388,937423,746416,796456,0962.8%8.0%12.3%11.8%0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,00020072008200920100%2%4%6%8%10%12%14%建筑面积(M2)空置率虽然未来写字楼需求仍将保持强劲增长势头，但由于未来甲级写字楼供应量较大，因此预期未来三年上海甲级写字楼市场空

27、置率会逐步增加，在2009年达到高峰12.3%新增供应新增吸纳量空置率上海市甲级写字楼未来需求预测写字楼未来需求及租金预测主要依据如GDP、FDI等宏观数据，同时参考EIU(经济学家情报协会)及政府统计局预测数据资料来源: DTZ Consultancy数据统计截至时间: 2007.072402332222102.7%-2.8%-4.7%-5.3%1952012072132192252312372432007200820092010-6.0%-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%未来三年由于空置率上升，租金将有可能出现回调的趋势，这也是对目前写字楼租金上涨过快的市场调整2010年后，由于

28、社会经济发展和未来国际性企业的陆续入驻，本行对于上海甲级写字楼市场持肯定态度￥/M2/月租金增长率上海市甲级写字楼未来租金预测租金租金增长率写字楼未来租金预测主要参考未来市场供需变化资料来源: DTZ Consultancy数据统计截至时间: 2007.07北外滩高档写字楼总体市场分析 * 高档写字楼：租金水平在 3 元/M2/天以上，或售价超过 20,000 元/M2定义为高档写字楼（下同）北外滩写字楼分布特征地块周边写字楼整体档次较低，高档写字楼多为近年新增供应项目，且部分高档项目仍在招商中；写字楼主要集中在虹口吴淞路沿线，以及黄浦江沿线。以下我行将以这两个区域的不同特征研究北外滩区域写字

29、楼目前的现状。单位:万平方米资料来源: DTZ Consultancy数据统计截至时间: 2007.07大连路路平公路名大东路治长东路嘴家周路阳溧路淞吴15810412201617111429152124251367183231922BMTOWER宇航大厦扬子江大厦上海滩国际大厦耀江国际广场太平洋保险公司国家电网办公楼森林湾大厦海泰国际大厦海运大楼金岸大厦晟隆大厦港运大厦临江大厦建爱大厦鼎立大厦海泰时代大厦家化金融大厦海湾大厦景泰大楼东泰大厦爱思大厦远洋大厦华联集团大厦中国联通分公司高档中低档商住楼自用楼未来供应自用24%非自用76%自用非自用28.667.7827.43高档商住中低档101.

30、36北外滩高档写字楼*供需分析北外滩区域由于靠近航运业服务机构，从而吸引了大量的航运物流及相关产业的入驻。高档办公楼需求大、新增供应少，导致其多个物业接近满租。而吴淞路由于大量新建物业的交付使用，导致区域内空置率略高。由于对预期北外滩发展规划不明朗，以及缺乏传统商务区交通和商业等配套设施的支持，大部分北外滩区域获取土地的发展商并没有马上动工，而是观望并等待区域商务配套的成熟；目前新增的办公项目，主要集中在吴淞路沿线。 资料来源: DTZ Consultancy数据统计截至时间: 2007.0720022003200420052006历年空置率走势 ( 按区域分 )0%5%10%15%20%25

31、%吴淞路沿线滨江沿线虹口平均2.0%16.3%9.3%13.3%11.3%8.9%2.5%20.0%11.3%27.437.795.2159.430510152025302002之前2003200420052006总共历年累计供应( 万 M2 ) 新增供应9.43 9.43 14.43 19.64 27.43 27.43 0北外滩高档写字楼租金走势Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2200220032004200520062007平稳波动期2002年至2004年底，北外滩高档写字楼租金始终在一个较为狭窄的区间内平稳波动。一方面由于供应量的稀缺

32、，确保物业租金的相对平稳，而另一方面由于北外滩无法形成规模聚集效应的综合商务区，因此无法吸引大型企业的入住，从而抑制租金的上涨动力；从2005年开始，北外滩地区陆续有些高档楼盘供应，租金水平也呈现稳步向上的走势，目前该区域租金为 149 元 / M2 月，仍低于全市甲级写字楼租金平均水平。稳步发展期( 元 / M2 月 )资料来源: DTZ Consultancy数据统计截至时间: 2007.07北外滩高档写字楼入住企业特征区域内高档写字楼入驻企业行业分布( % ) * 北外滩地区目前现有航运功能性机构和行业协会包括：上海航运交易所、上海海事局、上海市船 东协会、上海国际货运代理协会、中国港口

33、协会、上海货主协会、中国海事仲裁委员会上海分会。 区域内入驻写字楼主要行业面积分布物流23.2%贸易8.2%加工制造6.7%IT4.5%房地产3.4%货运代理38.3% 主导行业0102030405060708090100 20001500-20001000-1500500-1000200-500100-200 10045%40%17%41%50%42%30%39%17%44%50%45%货运代理物流航运贸易加工制造IT 房地产10262422218129 入驻企业总数( 家 ) 办公面积 (M2)航运15.7%由于北外滩地区集中了一大批航运功能性机构和行业协会*，因此区域内行业聚集效应非常明

34、显。入驻企业中接近70%的企业属于货运代理、航运和物流行业；此外贸易、IT、咨询、房地产等行业企业入驻数量也较为明显。目前入驻企业虽然数量众多，但是企业大都规模较小，缺少世界著名跨国企业或大型国企得入驻，究其原因主要是交通不便和楼宇品质不高。资料来源: DTZ Consultancy数据统计截至时间: 2007.07%小结市场供需租金走势北外滩高档写字楼主要分布在吴淞路沿线和滨江沿线，市场新增供应量较小。北外滩区域由于靠近航运业服务机构，从而吸引了大量的航运物流及相关产业的入驻。高档办公楼需求大、新增供应少，导致其高品质物业接近满租。 北外滩高档写字楼租金逐年上升，但与全市相比还存在一定差距，

35、目前达到 RMB 149 / M2 月。客户特征全市高档商务区内甲级写字楼租户基本集中在金融、专业服务等高增值服务业；租赁面积多集中在 1000-2000M2 及以上。北外滩高档商务区内甲级写字楼租户基本集中在航运、贸易和物流等北外滩支柱产业；企业规模较小，租赁面积多在 1000M2 以下全市北外滩全市高档商务区内甲级写字楼金目前维持在RMB 240 元 / M2 月 的平均水平。全市甲级写字楼主要分布在小陆家嘴、淮海中路、南京西路、人民广场、徐家汇等传统商务区内，年供应量基本保持在30万M2左右。北外滩航运服务业聚集度较高，但由于区域内缺乏高品质物业，加上对外交通不便，目前尚未成为上海的主要

36、商务圈。北外滩写字楼未来供应大连路路平公路名大东路治长东路嘴家周路阳溧路淞吴国中世纪广场金港广场(APP地块)中美信托大厦海泰中心一期弘基休闲广场汇德丰广场汉荣国际广场瑞丰大厦上海港国际客运中心20072008200920102010以后金港广场13.6国际客运中心8.1 5.8国中世纪广场5.9瑞丰大厦4.1弘基休闲广场11.0中美信托大厦5.2海泰中心一期9.0汉荣国际广场3.8汇德丰广场4.0总计 ( 万M2 )4.18.116.828.513.0未来2年北外滩区域高档写字楼供应较少，2007和2008年分别为4.1万M2和8.1万M2；2009年以后市场供应有所放量，2009-2010

37、年2年间新增45.3万M2；2010年前新增高档写字楼体量为57.5万M2，为现有北外滩高档写字楼面积的2倍，发展势头迅猛。市场供需租金走势市中心土地供应日益稀缺，未来像本项目区域这类有滨江优势的项目更是凤毛麟角。由于浦东甲级写字楼新增供应大幅增加，有可能拖累全市甲级写字楼租金下滑，但下跌幅度有限。客户特征市中心未来主要主导产业还是面向高增值服务业，主要客户来源于此；另外陆家嘴对金融业的吸引，卢湾、黄浦、静安等对于现代服务业的吸引仍因其聚集效应有一定优势全市未来区域未来区域写字楼集聚区仍会继续集中在北外滩的滨江和吴淞路沿线，由于其地理位置和政策的关系，区域对航运业的聚集度未来将更高。随着市中心

38、土地供应的稀缺和本项目区域无可比拟的江景优势，本项目将慢慢缩小与市中心高尚地段的租金差距。未来区域周边高档写字楼仍然集中分布在吴淞路沿线和滨江沿线；吴淞路沿线距离稍远，对本项目不构成直接竞争；滨江沿线2010年供应达到高峰，体量约19.5万M2，有一定竞争压力。预计未来北外滩区域写字楼租金将呈逐年攀升走势，其稀缺江景优势和无法比拟的集聚商务环境，将对区域内支持的航运业起到极大的拉动和提升。预计未来区域对于航运及其相关产业的新引力将更大，同时对于相关产业的500强企业产生一定的吸引力，前景看好。北外滩写字楼未来市场预测写字楼相关企业访谈结论分析消费者调研 小结有搬迁意向的企业略超过总量的一半，占

39、 50.7%；其主要看中楼宇品质、地段、交通以及是否符合当地的产业定位；地段所决定的楼宇品质是企业挑选写字楼的重要考量企业搬迁意愿 写字楼产品偏好标准型写字楼仍为市场主流产品；各行业考虑办公楼所需求的面积多在 1500-2500 M2 ，500 强企业倾向于 2000-2500M2 ，航运业巨头多集中在 1500-2000 M2 ；对室内净高要求基本在 2.7 米以上。企业对写字楼租买意向 外资倾向于租赁的比例大大高于购买，尤其在金融服务、专业服务和货运代理这3大行业中，租赁的比例分别为 87% 、 83% 和 93% ；65.7% 的企业租金承受力在 4-8 元/M2 天售价承受力在 3-5

40、 和 2-3 万元/M2 的居多。会展及车位需求除金融服务业外，其他行业对会展的需求度均低于 10%停车位需求量更多受企业规模影响、但与企业行业类型相关度较小；但平均需求量表现出来行业差异，现代物流、货运代理等企业车位需求量较多，每千平米的停车位需求达到6.03个其他配套要求对于其他配套需求最多的4个为员工餐厅、银行、周边餐饮和咖啡厅对于客梯的满意度不高主要表现在速度慢和客体数量少等方面智能化水平方面对于办公智能化的要求较高物业管理费的承受力基本在 16-25 元/M2 月*详细内容请查阅附件上海市五星级酒店总体市场分析2134285689121314151617181920212223242

41、52627延安中路南京东路陆家嘴虹桥路徐汇上海市内环区域地图1110297主要区域代表性酒店外滩、人民广场南京西路、茂名南路虹桥路陆家嘴金融贸易区徐家汇附近威斯汀大饭店、金威万豪酒店波特曼丽嘉酒店、花园饭店西郊宾馆、兴国宾馆金茂君悦大酒店、瑞吉红塔、香格里拉华亭宾馆上海五星级酒店高度组团式发展，除部分传统高级酒店外，通常都是围绕CBD商务区发展，如浦东金融区、人民广场、南京西路、虹桥及徐家汇商务区高端酒店定义为挂牌五星级酒店上海市五星级酒店市场 分布特征五星级酒店供应量逐步上升，从1995年的11家发展到2007年上半年的29家，全球排名前15位的顶级酒店集团已经全部进驻上海市场上海市五星级酒

42、店历年客房数上海市五星级酒店历年供应（酒店数量）上海市五星级酒店市场历年供应量分析资料来源: DTZ Consultancy数据统计截至时间: 2007.07万间自2001年起，上海市五星级酒店房价保持平均15%的增长速度，表现出了较旺盛的市场需求2006年上海五星级酒店平均客房收入在亚太区各城市排名第二，仅次于香港，未来上涨空间缩小2006年高端市场（四、五星级）客房增长速度为16.68，增幅为历年最高，但入境过夜人数和国内旅游过夜人数增幅仅为4.52。客房增量3.7倍于需求增速。因此高端酒店市场供小于求状况得到缓解， 2006年五星级酒店房价增速减缓至3.3%.元/间/天1,177.219

43、938881,3621,406.4311.8%18.6%15.7%3.3%030060090012001500200220032004200520060%5%10%15%20%平均房价房价增长率上海市五星级酒店市场房价分析*房价为实际成交价资料来源: DTZ Consultancy数据统计截至时间: 2007.07酒店行业受旅游及商务会议淡旺季等因素影响，通常存在3-5月及6-9月两个入驻高峰五星级酒店出租率平均高出星级酒店及旅游饭店约8，高端酒店市场需求较星级酒店整体市场更为旺盛五星级出租率(%)30%40%50%60%70%80%90%Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q

44、2Q3Q4Q120032004200520062007五星级酒店平均出租率=72.1%2003年受SARS影响，市场出租率下降星级酒店平均出租率=64.9%上海市五星级酒店市场季度出租率分析资料来源: DTZ Consultancy数据统计截至时间: 2007.072006年上海五星级酒店仍然以商务客源为主，占总客源的38.5% ；除此之外，上海会议客源比例增长迅速，2006年五星级酒店会议客源达到14.4%，已经超过旅游团客源比重2006年上海五星级酒店客户仍以外籍人士为主，占总客源的75.8%，其中以欧美人士最多，占34.1%，这主要是由于外籍人士对于上海五星级酒店不断攀升的房价有较强的承

45、受能力，另外对于国际酒店集团管理的五星级酒店的认知度比较高。作为中国经济发展的中心，未来上海五星级酒店的主要客源仍将是外籍商务人士；另外，世博会的召开会吸引大批的旅游客人.上海市五星级酒店市场客户特征2006年上海五星级酒店客源构成2006年上海五星级酒店客户国籍资料来源: DTZ Consultancy数据统计截至时间: 2007.07外环中环内环上海市五星级酒店未来供应项目分布7上海市外环区域地图未来的五星级酒店供应将以浦西传统商务区以及小陆家嘴为主。但也有少量的五星级酒店出现在较为偏远区域，如位于佘山风景区的世茂佘山艾美酒店。620451111631521017181419图中编号9位于

46、松江佘山，由于地图范围限制，对具体位置进行了技术处理资料来源: DTZ Consultancy数据统计截至时间: 2007.07891213最终数据以规划数据为准，上述为正式挂牌五星级酒店，或聘请的酒店管理公司为认可的五星级酒店管理集团新增供应累计供应客房数(间)未来酒店供应仍将以传统区域为主，如小陆家嘴、淮海路等，但同时次中心城区也将出现若干五星级酒店截至2010年，浦东、浦西将分别新增3585间和5452间客房，其中2008和2010年由于北京奥运和上海世博概念，当年供应量较大。未来虹口区五星级酒店供给包括北外滩App金港中心、世茂君悦。上海市五星级酒店未来供应预测资料来源: DTZ Co

47、nsultancy数据统计截至时间: 2007.076853,1621,9153,27512,68515,84717,76221,037-5,00010,00015,00020,00025,0002007200820092010预计供给(间)预计需求(间)出租率由于对上海经济持续发展的看好，未来五星级酒店仍将持续保持一个较高的出租率，但受新增供应增加的影响，部分交通不便、配套设施缺乏的五星级酒店入驻率可能会有所下降。2010年举行的世博会将持续6个月，该年上海五星级酒店出租率将达到一个顶峰。上海市五星级酒店未来需求预测未来需求预测根据国际旅游入境人数、外省市来沪旅游人数、GDP增长以及历年出租

48、率预测资料来源: DTZ Consultancy数据统计截至时间: 2007.07客房数(间)17,76215,84712,68521,0379,56410,68111,86519,186-5,00010,00015,00020,00025,000200720082009201075.4%67.4%66.8%91.2%五星级酒店房价将保持稳步小幅增长的态势北京奥运会期间高星级酒店82%客房已提前一年被预订，赛事效应将持续三年2010年世博会将持续6个月，世博效应同样将促使上海市五星级酒店房价达到较高的出租率和房价上海市五星级酒店房价预测北京奥运会期间酒店房价上海市五星级酒店未来房价预测1481

49、1573169927795.3%6.3%7.9%63.6%2007200820092010房价(元/间/天)房价增长率2001500760456020072008.8三星级酒店五星级酒店奥运效应促使酒店房价涨幅超过600%未来房价预测主要结合未来酒店市场供需以及世博等重要事件对于酒店市场的影响资料来源: DTZ Consultancy数据统计截至时间: 2007.07北外滩高档酒店总体市场分析编号物业名称开业时间星级客房数1上海大厦1934四星2462海鸥饭店1936四星1363远洋宾馆1989四星4964恒升半岛国际酒店2003准四星3605茂悦大酒店2007五星631总计1869本项目43

50、521北外滩区域内现有高星级酒店数量不多，拥有四星级以上酒店5家。唯一的一家五星级酒店茂悦大酒店于2007年6月28日营业。北外滩区域目前有3家酒店集中分布在黄浦江吴淞江口附近，其中2家是建国前开业的老饭店，另外1家即是茂悦大酒店。北外滩区域高星级酒店目前共有1869间客房，后期建成的酒店客房数较大，茂悦大酒店客房数达到631间。远洋宾馆06年11月开始停业装修，08年下半年重新营业上海大厦已申请升五星级酒店由于区域酒店市场发展较为落后，目前仅有一家试营业的五星级酒店，因此在对区域市场进行分析时，本行选取区域内四星级及以上的酒店市场作为研究对象北外滩区域高星级酒店分布资料来源: DTZ Con

51、sultancy数据统计截至时间: 2007.07远洋宾馆于06年11月开始停业装修，08年下半年重新营业北外滩区域高星级酒店历史供应北外滩区域2003年以前只有3家四星级酒店，客房总数878间。2003-2007年，北外滩区域新增2家高星级酒店，新增客房数991间。其中，2007年增加了631间，增长率51%目前区域内高星级酒店的比重仍然较低，但随着北外滩区域的进一步发展，未来区域内高星级酒店将有较快发展，尤其是五星级酒店市场。间360631878123812381238137305001000150020002003年以前2004200520062007H1新增客房数累计客房总数资料来源:

52、 DTZ Consultancy数据统计截至时间: 2007.07北外滩区域高星级酒店入住率北外滩区域截至到2006 年都没有五星级酒店。除2003年SARS外，区域内四星级酒店的出租率一直保持在70%以上。区域内没有五星级酒店，四星级酒店的数量也有限，因此区域内四星级酒店的出租率一直保持较高水平。截至到2005年为止，与上海市五星级酒店的出租率相差无几。受上海市高星级酒店整体市场影响，2004 年以来北外滩区域四星级酒店的出租率呈缓慢下滑趋势。考虑到区域开发建设及2010年世博会的召开，未来区域高星级酒店市场将有较大发展空间。79%62%75%72%70%73%72%76%62%77%60%

53、65%70%75%80%85%90%20022003200420052006北外滩高星级酒店上海市五星级酒店资料来源: DTZ Consultancy数据统计截至时间: 2007.07北外滩区域高星级酒店租金除2003年SARS影响之外，北外滩区域四星级酒店平均客房价格整体呈上升趋势，特别是2004年比2003年增长了倍多，达到450元/天。北外滩区域高星级酒店多数建造年代久远，且近几年新增供应有限，区域内四星级酒店在品质上与上海市四星级酒店的平均水平存在一定差距，因此其平均房价低于全市四星级酒店平均水平，与全市五星级酒店房价差距更加明显。鉴于未来区域开发建设的推进以及上海举办世博会的机遇，区

54、域高星级酒店的租金将继续保持上涨趋势。单位：元/天*间04008001200160020022003200420052006-40%0%40%80%120%北外滩高星级酒店上海市五星级酒店北外滩高星级酒店增长率上海市五星级酒店增长率资料来源: DTZ Consultancy数据统计截至时间: 2007.07北外滩区域内高星级酒店以商务客户为主，占总客源的55%，另外区域内拥有较大比例的政府客源北外滩区域内高星级酒店商务客行业特征较明显，其中，物流、船务、货代、贸易行业占65%，另外也有相当部分的金融及其他行业客源北外滩区域内高星级酒店客户以外籍人士为主，占总客源的65%，其中欧美客户占40%北

55、外滩区域高星级酒店客户客户结构商务客行业客户国籍资料来源: DTZ Consultancy数据统计截至时间: 2007.072006年北外滩高星级酒店市场2006年上海市五星级酒店市场五星级1家，4星级4家五星级26家平均出租率72%平均出租率72%平均房价642元/天间平均房价1406元/天间外籍商务人士为主，商务客占55%，欧美客人占40%外籍商务人士为主，商务客占52.9%，欧美客人占34.1%区域高星级酒店供应量远低于全市供应量区域高星级酒店需求较旺盛，与全市平均水平持平因酒店品质不高，区域高星级酒店房价水平较低，与全市平均水平有较大差距区域高星级酒店客户结构与全市客户结构相似，且外籍

56、商务人士比例高于全市平均水平供应量北外滩区域酒店市场小结出租率客房价格客户结构结论资料来源: DTZ Consultancy数据统计截至时间: 2007.07编号物业名称2010年1金港广场5.5万总计5.5万金港广场项目内包括一座5.5万平方米的五星级酒店，将于2010年上市，对本项目酒店的未来上市形成一定竞争1本项目北外滩区域高星级酒店未来供应北外滩区域未来酒店供应051020092010酒店未来新增供应量（万平方米）资料来源: DTZ Consultancy数据统计截至时间: 2007.072008现状特征 北外滩区域并非传统酒店集中区域，高星级酒店数量较少，主要集中于北外滩沿江一线。

57、区域内各高星级酒店都保持了较好的经营状况。 区域内高星级酒店大多为早年所建，酒店档次普遍不高（除新营业茂悦酒店） 区域内高星级酒店主要依赖北外滩区域航运、物流、货代、贸易等相关行业的商务客户。未来发展趋势 区域未来将新增两家五星级酒店（含本项目），加上刚营业的茂悦酒店，将改变区域五星级酒店稀缺的现状。 区域航运中心建设将聚集更多行业巨头，国际客运中心建成将带来大量豪华邮轮旅客，区域对五星级酒店需求将有大幅度提升。 区域五星级酒店客户仍然以现有行业的商务人士为主，同时区域地位的提升也将吸引部分周边区域商务客户，区域的高档旅游客比例也将有所提升。北外滩区域酒店未来市场预测酒店及公寓式酒店消费者调研

58、总结全市北外滩区域调研主要行业金融、咨询、物流、货代、贸易、加工制造业为主物流、船务、货代、贸易、房地产、IT为主客户特征国籍欧美（33%），港澳台（20%），中国大陆（17%）为主，东南亚（14%），日韩（10%）欧美（30%），中国大陆（19%），东南亚（19%），日韩（17%）为主，港澳台（6%）职务公司高级管理人员（41%），与公司有业务往来的客户（20%），公司投资人或合伙人（18%）为主与公司有业务往来的客户（28%），公司高级管理人员（25%），公司投资人或合伙人（20%）为主入住目的参加企业会议（36%），参加企业重大活动（31%），参加企业会展（16%）为主参加企业重大活动（

59、43%），参加企业会议（37%）为主客户需求特征酒店类型偏好五星级酒店（61%），类似于五星级酒店的公寓式酒店（26%），特色酒店（10%）类似于五星级酒店的公寓式酒店（38%），特色酒店（28%） ，五星级酒店（25%）酒店区域偏好公司周边（70%）为主，传统商务商业区（21%）公司周边（69%）为主，传统商务商业区（21%）选择酒店最关注的外部因素交通（29%），地段（26%），品牌（23%）列前三位价格（26%），品牌（24%），地段（19%）列前三位选择酒店最关注的内部因素客房装修与设施（39%），配套设施（32%），物业服务（27%）配套设施（39%），物业服务（33%），客房装修与

60、设施（24%）居住特征2-3天（38%），4-7天（32%），8-15天（19%）2-3天（36%），4-7天（32%），8-15天（23%）户型偏好标准房（38%），行政套房（29%），豪华房（26%），豪华套房（7%）行政套房（40%），标准房（35%），豪华房（20%），豪华套房（5%）消费者调研 小结*详细内容请查阅附件上海市公寓式酒店总体市场分析城市主要的商业中心或商务聚集区 由国际知名公寓式酒店管理公司统一管理，且提供全套酒店服务 约30美金/平方米/月或者约250人民币/平方米/月 区位管理租金报价上海市高端公寓式酒店定义范畴资料来源: DTZ Consultancy数据统计截至