20111214_湘潭九华地块取地初步可研(0)

1、中国领先的房地产综合服务商长沙新景祥 2011.3湘潭九华示范区地块初步取地可研报告前言很荣幸能参与贵公司前期拿地相关工作！我司对贵司给予的高度信任表示衷心感谢！本次汇报我们将主要针对于地块价值进行研判，其他方面暂未做深入探讨！期望以后能有更多的合作机会！4报告框架项目本体分析31房地产市场分析2经济测算及风险提示4城市背景区域背景城市背景分析56湘潭市辖1县2市2区，即湘潭县、湘乡市、韶山市、雨湖区、岳塘区。截至2010年末，全市总面积5015平方公里，总人口达289.98万人。市区面积为658万平方公里，城市人口137.91万，城市化进程快速推进。截止2010年，湘潭市常住人口275.22

2、万人，外来人口14.76万，占总人口5.1%，外来人口量持续增加。岳塘区雨湖区九华开发区易俗河湖南省人口最少、面积最小的省辖市，属中小规模城市，城市化进程加快，外来人口持续增加双马开发区城市化进程加快刚性需求总量不断攀升城市概况城市经济72010年湖南各市GDP总量排名从全年实现地区生产总值894.01亿元，按可比价计算，同比增长15.2%。按常住人口计算，人均地区生产总值32527元，增长22.2%。外贸全年共实现进出口总额21.59亿美元，列湖南省第2位。同比增长51.1%。全年完成财政总收入75.67亿元，增长25.4%。城镇居民人均可支配收入18059元，在14个市州中位列第3位，同比

3、增长12.1%。农村居民人均纯收入7817元，在14个市州中位列第2位，增长15.3%。2010年湘潭GDP总量排名湖南第七位，处中位，人均富裕程度仅次于长沙，列湖南省第2位2005-2010年湘潭GDP走势图依托长株潭经济活力不断释放湘潭近年工业发展迅速，第二产业比重越来越大；同时对外贸易也有较大发展城市经济2005-2010年湘潭三大产业结构走势经济结构继续改善，三大产业结构由上年的12.1:52.4:35.5调整为4.8:25:14.9。湘潭经济的快速发展主要得益于湘潭工业的飞速发展，湘潭全部工业增长速度达到21.3%，工业对GDP的贡献率高达62.4%。“二、三、一”的产业结构表明了产

4、业结构逐渐趋向工业化，一座强势的工业化城市正强势发展；8“一轴四带，一心三组团二区”的城市发展规划城市规划“一轴”：即湘江生态经济发展轴；“四带”：即芙蓉大道经济带、长潭西线经济带、302国道经济带和天易经济带四条经济发展带；“一心”：中心城区“三组团二区”：九华和昭山、湘潭县城三组团和姜畲高效农业示范区、杨嘉桥河口城乡统筹服务区。采取集中发展模式，培育发展中心城市，重点发展湘潭中心城区、湘乡城区、韶山城区、湘潭县城、九华新城、昭山组团、楠湖新城等城市总体规划9未来交通路网发达，高速公路、城际铁路的轨道交通与干线公交线路联合的一体化交通证逐步形成城市规划到2020年，长株潭核心区将形成“五纵五

5、横四环”的快速铁路网城际铁路建设城铁全线2014年建成通车，长株潭城际铁路的建设周期约为48个月，工程总投资为233.21亿元，其中，长株潭城际铁路湘潭段线路全长24.5公里，估算投资47亿元，长沙设12站、湘潭4站，项目建成后，湘潭至长沙只需25.5分钟城市交通10旧城区改造，城市形象不断提升，拆迁户增多，给楼市带来大量的被迫性刚需置业城市规划棚户区拆迁火车站效果图据不完全统计，湘潭市棚户区规模约200万平方米，主要集中在河西地区湘潭市3年内提质改造城区400余条小街小巷，截至目前，已完成投资2800余万元，改造小街小巷95条。湘潭火车站取得突破性进展，湘潭火车站改造工程占地面积为49.09

6、万平米，需拆除房屋建筑面积18.46万平米，总计拆除房屋1133户，涉及3735人，现新火车站建设即将封顶。河西棚户区改造，河西旧城区的改造主要是棚户区的改造打造河西滨江风光带旧城改造11城市规划长株潭一体化规划及进程长株潭城市交通一体化包括对外交通、市际交通、市区交通三个层次。长株潭城市经济一体化加快三市工业结构调整，明确支柱产业，推进产业一体化进程，以长沙为支撑拉动株洲、湘潭三市融合发展。长株潭城市经营管理一体化加强长株潭城市经营管理的一体化，三市的一体化发展将大幅度提高其辐射功能，增强长株潭的对外竞争能力。长株潭一体化，未来融城价值凸显长株潭一体化12城市小结 全省人口最少、面积最小的省

7、辖市，属中小规模城市； 依托长株潭，城市经济迅速发展，人均富裕程度仅次于长沙； 城市交通网络不断完善，旧城不断改造，城市化进程加快； 长株潭一体化，未来融城价值凸显；依托长株潭融城发展与交通配套的升级，城市化进程加快，城市显现新的活力！13报告框架项目本体分析31房地产市场分析2经济测算及风险提示4城市背景区域背景城市背景分析14“两型”社会建设示范区，湖南第三个台商工业园九华区概况湘潭九华示范区始建于2003年底，是长株潭城市群国家资源节约型、环境友好型社会建设综合配套改革试验的示范区，也是省政府批准设立的台商投资区；九华示范区地处长株潭核心区域，南距湘潭市中心5公里，北距长沙市中心27公里

8、，总面积138平方公里，总人口13.2万人；境内除有上瑞高速、长潭西线高速、湘江水道等现有良好交通道路外，还有湘黔铁路、湘江生态经济风光带和建设中的沪昆高铁。九华示范区规模：近期2015年城市人口为25万人左右，建设用地为30平方公里；中期2020年城市人口为36万人左右，建设用地为40平方公里；远期2030年城市人口为60万人左右，建设用地为64平方公里。15长株潭融城核心，极具成长空间的经济开发区，打造以“两型”产业为依托的产业新区和以湘江风光为特色的滨江新城九华示范区产业定位：汽车及零部件产业、电子信息产业、先进装备制造业和现代服务业；功能定位：新型工业区、长株潭经济增长中心、教育培训基

9、地、高品质休闲娱乐服务中心、湘潭主题功能组团和交通枢纽、宜居新城；形象定位：长株潭融成中央、产业新区、滨江新城长株潭城市群位处京广线、泛珠三角区、长江经济带交汇处、受长三角和珠三角双重辐射。北距长沙中心27公里西邻湘潭大学东临湘江、与韶山风景名胜隔江相望南距湘潭市中心5公里区域定位16湘潭市目前最为成功的工业园区，区域产值迅猛增长九华示范区区域产值达140亿元到目前为止园区入驻企业达98家，09年实现工业总产值81.4亿元，2010年工业总产值达140亿元，预计2011年工业总产值达200亿元左右。园区内已形成汽车及零部件、电子资讯、装备制造业三大产业集。入驻企业包括吉利汽车、英格瑞斯、恒润高

10、科、江麓精密等大中型企业。年份入驻情况2009年98家2010年产业局目标完成14家区域产业17内外部交通四通八达，对接长沙大河西的桥头堡，未来沪昆高铁建成可直达上海与昆明，提升整体区位优势九华示范区沪昆高铁站长潭西线，至长沙 除长潭西外，尚有4条主干道通往长沙上瑞高速，至株洲 上瑞高速，东起上海，西至云南瑞丽，属国家主干线。是横贯中国大陆中部一条国道主干线富洲路，至湘潭市区主要交通网：沪昆高铁在九华新区设站点、沪昆高速客运专线在长潭西设置湘潭北站、长潭城际轨道交通、京珠高速西线（岳衡高速），京珠高速公路、新跨江大桥二座、隧道一座。区域交通18“一带两环”的生态规划，九华将发展为环境优美的生态

11、宜居区域九华示范区绿地规划目标：绿地率35%，绿化覆盖率45%，其中公园绿地面积11.7万亩；一带：即湘江风光带；两环：九华示范区外围的生态绿环、九华示范区内部的公园绿环。规划三处市级公园：昭阳公园、湘江公园、湘江撇洪渠湿地公园；区级公园三处：芙蓉公园、湘江学院组团中心公园、九华公园。区域规划19区域小结“两型”社会建设示范区，湖南第三个台商工业园；长株潭融城核心，打造以“两型”产业为依托的产业新区，以湘江风光为特色的滨江新城；湘潭目前最为成功的工业园区，区域产值迅猛增长；内外部交通不断完善四通八达，整体区位优势不断提升；“一带两环”的生态规划，催生优美生态宜居区域；融城核心的区位优势，加之强

12、有力的政策扶持，都使九华成为湘潭新的发展热土！20报告框架项目本体分析3城市背景分析1房地产市场分析2经济测算及风险提示4土地市场住宅市场 宏观市场 区域市场 个案分析21土地市场湘潭市2006年-2010年土地成交情况表2006-2010年，湘潭土地交易市场非常活跃，已成交土地未来供应量至少在2300万以上，房地产市场潜在供货量大数据来源：中国土地市场网，土地数据均剔除工业、仓储用地、军用地2006-2010年土地总成交27074.08亩，土地成交根据容积率核算总建筑面积达3394.21万方，湘潭一年销量不足200万，估算除已成交土地未来供应至少在2300万以上22土地市场湘潭市2006年-

13、2010年各区土地成交情况表2006-2010年九华经济开发区土地成交量最高，达14759亩，占总土地成交量的54.5%，土地建筑面积1698.37万方，土地供应量非常大九华经济开发区土地成交量最高，将是未来几年的重点开发区域，土地供应量非常大数据来源：中国土地市场网，土地数据均剔除工业、仓储用地、军用地23土地市场2006-2010年数据显示，雨湖区和岳塘区的楼面价最高，平均达到500元/m2,九华开发区属于地价洼地，平均楼面价仅为160元/ m2数据来源：中国土地市场网，土地数据均剔除工业、仓储用地、军用地湘潭市2006年-2010年各区楼面价变化（单位：元/m2）24土地市场挂牌编号土地

14、位置 出让面积(m2) 用途 容积率 规划建筑面积成交时间成交地价（万/亩）成交楼面地价（元/m2）竞的单位潭土网挂（2011）029号九华示范区疏港公路以北，石连路以西，标致东路以南84974商业/住宅43398962011-10-25101.27 379.59 陈益民潭土网挂（2011）028号九华示范区滨江路以西、福特路以北139980商业/住宅3.54899302011-10-25101.29 433.88 湘潭市德佑置业有限公司潭土网挂（2011）020号九华示范区桃李南路以东，大众东路以北48666商业/住宅3.51703312011-8-5 100.05 428.58 湘潭美江房

15、地产开发有限公司潭土网挂（2011）019号九华示范区银盖南路以西，大众东路以北72645商业/住宅3.5254257.52011-8-4 100.05 428.58 湘潭新景集团有限公司潭土网挂（2011）018号九华示范区传奇东路以南，银盖南路以西72645商业/住宅3.5254257.52011-8-4 100.05 428.58 湘潭新景集团有限公司潭土网挂（2011）017号 九华示范区九华大道以东，东侧、南侧紧邻劳教所用地9190商业/住宅7.0 643302011-8-3 242.92 520.29 湘潭市新城置业发展有限公司潭土网挂（2011）013号九华示范区九华大道以西42

16、93住宅3.0128792011-7-27112.02 559.83 湘潭市同力置业有限公司潭土网挂（2011）001号富洲路以东，北二环以南，霞城路以北/北二环以南，霞城路以北，万楼二号路以西/霞城路以南，万楼支一路以东，万楼二号路以西320344商业/住宅4.0896963.22011-2-14 100.05 535.71 步步高投资集团股份有限公司,步步高商业连锁股份有限公司,步步高置业有限责任公司,王立强2011年九华区土地市场非常活跃，楼面地价迅速提高，成功跳出价格洼地水平，全区平均楼面地价超过400元/m225土地市场小结九华区土地成交价格持续攀升，土地价值逐步释放，为城市土地市场

17、成交最活跃区域湘潭土地交易市场非常活跃，房地产市场潜在供货量大九华经济开发区土地成交量最高，将是未来几年的重点开发区域九华区2011年土地批量释放，楼面地价迅速提高，成功跳出价格洼地水平，全区平均楼面地价超过400元/m2，个别地块楼面价逼近2000元/m226报告框架项目本体分析3城市背景分析1房地产市场分析2地块初步开发建议4经济测算及风险提示5土地市场住宅市场 宏观市场 区域市场 个案分析272011年，政府出台更加严厉的房地产限购、限贷等政策，对市场产生了一定的作用，但影响并不明显，房地产市场热度不减限价令保障性住房征收湘潭市上半年房地产政策总结：2011年，湘潭市进一步加大了保障房建

18、设力度，计划今年新增各类保障性住房14192套，其中，计划新增廉租住房2810套，新增廉租住房租赁补贴户700户；新增经济适用房890套；新增公共租赁住房705套；完成城市棚户区改造8039户、国有工矿棚户区改造1048户。宏观背景3月31日，湘潭市政府办公厅下发关于下达2011年度新建商品住房价格控制目标的通知。通知指出，我市2011年新建商品住房价格涨幅不高于全市GDP（地区生产总值）和城镇居民家庭人均可支配收入增长水平。2011年1月21日，国有土地上房屋征收与补偿条例出台。存在20年之久的“拆迁”被“征收”所取代，被征收人的权益得以尊重。28 2011年1-6月湘潭商品房批准预售面积为

19、145.08万方，环比（与2010年下半年比，下同）增加13.79%，同比（与2010年上半年比，下同）增加82.47%；其中，商品住宅批准预售面积为132.35万方，环比增加15.28%，同比增加77.34%； 截止2011年6月底，商品房剩余可售面积为187.32万平方米，环比增加30.26%，同比增加38.50%；其中，商品住宅剩余可售面积为143.89万平方米，剩余可售套数为13242套，环比增加39.66%，同比增加25.67%； 2011年湘潭市商品住宅库存量逐月增加，市场供应量较大。供应情况全市情况 数值（万方） 环比（%） 同比（%）全市商品房批准预售面积145.0813.79

20、82.47全市商品住宅批准预售面积132.3515.2877.34分区情况雨湖区岳塘区九华区商品房批准预售面积15.7586.2443.09商品住宅批准预售面积13.9883.6334.74湘潭市2011年上半年预售情况表 从三个区域的商品房预售数据可看出，九华区商品房市场活跃度明显增加。2011年上半年，九华区商品房批准预售面积达到43.09万平方米，其中，商品住宅批准预售面积为34.74万平方米；市场供应量持续走高，市场供应量较大，九华区商品房市场活跃度明显增加29 2011年上半年，商品房销售面积为93.44万平方米，环比环比（与2010年下半年比，下同）减少28.83%，同比（与201

21、0年上半年比，下同）增加10.49%； 其中，商品住宅销售面积为83.76万平方米，环比减少30.67%，同比增加14.38%； 从三个区域的商品房预售数据可看出，九华区商品房市场活跃度明显增加。商品房登记销售面积达到26.63万平方米，其中，商品住宅登记销售面积为25.38万平方米。从数据显示，九华房地产市场已经成为湘潭市市民的消费热点，九华管委会推出的鼓励房地产开发的优惠政策吸引了大批开发商投资开发。销售情况湘潭市2011年上半年成交情况表全市情况数 值环比同比商品房销售面积93.44万方-28.83%10.49%商品房销售套数8250套商品住宅销售面积83.76万方-30.67%14.3

22、8%商品住宅销售套数7418套分区情况雨湖区岳塘区九华区商品房登记销售面积15.7351.0826.63商品房住宅登记销售面积11.8946.4925.38受房地产政策等方面的影响，2011年上半年的销售状况略差于2010年下半年，但与去年同期相比，依然保持上涨趋势30老城区九华新兴工业园九华工业园住宅均价：3200-3900元/岳塘区住宅均价：3200-4800元/本案雨湖区住宅均价：3600-4200元/价格情况湘潭市楼盘整体均价主要集中在3500-4000元/m2,岳塘区和雨湖区部分楼盘突破4000元/ m2，房价持续上扬2011年上半年，湘潭市共销售商品住宅7418套，销售主力价位段为

23、3000-3500元/平方米，共售2494套，占总量的33.62%；其次是3500-4000元/平方米以下的价位区间，共售2199套，占总量的29.65%3000以下3000-35003500-40004000以上芙蓉铭都锦绣世家三湘怡苑万博港春满江南华厦佳园湖湘林语德仁聚星城盘龙名府君泽府湘电友谊1号尊城金桥城新都汇白石古莲城中瀚财富广场建鑫城国际社区宜华湘江名城中地凯旋城东方名苑新景御江山湘银熙城纳帕溪谷丘吉尔庄园2011年1-6月商品房住宅价格半年涨幅高达18%31宏观小结受政策影响较小，房地产市场较为景气，市场供应量较大，房价持续上升房地产政策加紧，对市场有一定的影响，但是影响不大；市

24、场供应量持续走高，九华区商品房市场活跃度明显增加；受房地产政策等方面的影响，2011年上半年的销售状况略差于2010年下半年，但与去年同期相比，依然保持上涨趋势；湘潭市楼盘整体均价主要集中在3500-4000元/m2 ，岳塘区和雨湖区部分楼盘突破4000元/ m2，价格上涨趋势明显；32区域内在售和潜在项目较多，集中分布在主干道两侧，多为30-100万的中大楼盘区域格局尊城新都汇金桥城九华新城九华世纪城丘吉尔庄园城郊湘军源锦绣世家百嘉信富瑶天下在售项目潜在项目步步高总部本案翰林居九华三鑫项目名称物业类型占地面积（亩）建筑面积（万）尊城洋房、楼梯房、小高层、公寓10315.8新都汇写字楼、酒店、

25、公寓、高层38.8232金侨城洋房、别墅、小高层、高层40060九华新城高层、小高层20045锦绣世家洋房、别墅900一期24060一期16丘吉尔逸墅庄园别墅50035百嘉信富瑶天下别墅、洋房、公寓3000，一期440200一期58城郊湘军源 别墅518.5步步高项目商业、酒店、公寓、普通住宅480128九华世纪城小高层、高层、商业24857翰林居小高层、洋房、公寓23475九华三鑫高层9.74.25雄新项目洋房、别墅、小高层、高层50080雄新项目33区域项目概况项目物业类型总建筑面积（万方）容积率绿化率户型面积区间（m2）社区配套尊城洋房、楼梯房、小高层、公寓15.682.1438.64%

26、76-148运动场所新都汇写字楼、酒店、公寓、高层327.42540%55-84写字楼、酒店金侨城洋房、别墅、小高层、高层601.545%130-260会所、幼儿园、健身中心九华新城高层、小高层452.865%89-270会所、幼儿园、商业、酒店、酒店式公寓锦绣世家洋房、别墅60，一期201.045%120-509洋房别墅二期有会所、幼儿园、游泳池、运动场所丘吉尔逸墅庄园别墅351.0560%200-300会所、幼儿园、游泳池、网球场、酒店百嘉信富瑶天下别墅、洋房、公寓2001.96545%180-562独栋联排会所，商业中心、写字楼、幼儿园、网球场、主题公园城郊湘军源别墅8.52.537.1

27、%120-160运动产所、健身馆区域大多为中低容积率的别墅或者复合型项目，舒适型中大户型为主，中大规模社区，内部配套较为完善34项目销售及价格项目物业类型总建筑面积（万方）开盘时间已售面积（万方）已售套数（套）目前均价（元/m2面价）潜在供应（万方）尊城洋房、楼梯房、小高层15.82010年10月10.8938电梯房3800洋房4500-50005新都汇写字楼、酒店、公寓、高层322011年4月3.45463住宅3600公寓550028.55金侨城洋房、别墅、小高层、高层602009年4.94473洋房4600普通住宅380055.06九华新城高层、小高层452011年6月4.74394370

28、040.26锦绣世家洋房、别墅、普通住宅共60，一期162009年10月6.9626洋房3700别墅880053.1丘吉尔逸墅庄园别墅35，前三期7.142009年11月7约320650028百嘉信富瑶天下别墅、洋房、公寓200，一期582008年12月约4610000154数据来源于湘潭房产信息网各项目普通住宅平均年度去化约5-7万方，均价约为3700元/m2，别墅等高端住宅平均年度去化约50-60套左右，均价约为8000元/m2左右，个别项目达到10000元/m235周边在售项目的客户主要来源于九华示范区，拆迁客户、产业园客户和各高校教师职工占较大比重，湘潭市区客户也是购房主力，部分返乡置

29、业客户，少量长沙、株洲等地的投资客户客户特征项目年龄来源区域职业特征购买需求普通住宅25-45 区域客户为主、较多拆迁户、湘潭市内客户亦是主力客群湘钢等事业单位职员各高校教师职工政府公务员私营企业员工改善自住为主、部分刚需客户，少量投资客户别墅35-55湘潭市区客户、长沙与株洲等地的返乡置业客户、少量周边县市的客户企业单位高管私营业主个体户改善自住，部分改善自住兼投资客户九华示范区和湘潭市区的客户是主要来源，近两年九华区的拆迁客户和返乡置业客户不断增加，客源较为充足36潜在供应2012上2012下2013上锦绣世家新都汇2011下2013下28万m275 万m2154万m2九华新城丘吉尔逸墅庄

30、园金侨城128万m24.26万m257万m2百嘉信富瑶天下步步高总部项目翰林居九华世纪城九华三鑫雄心项目尊城2014上80万m240.26万m253.1万m255.06万m228.55万m25万m2后续货量达708.43万方由于区域别墅项目居多，出货速度相对较慢，未来几年约有700余万方货量放出，后续推货量较大37区域市场小结区域房地产市场活跃，项目较多，后续推货量大，价格上涨趋势明显，市场热度不断提高区域内在售和潜在项目较多，多为30-100万的中大楼盘；区域项目多为中低容积率的别墅或者复合型项目，中大规模社区；各项目普通住宅平均年度去化约5-7万方，均价约为3700元/m2；别墅等高端住宅

31、平均年度去化约50-60套左右，均价约为8000元/m2左右，个别项目达到10000元/m2；区域未来几年约有700余万方货量放出，后续推货量较大；38报告框架项目本体分析3城市背景分析1房地产市场分析2经济测算及风险提示439项目区位项目地处九华示范新区，属长株潭融城核心，四面环路，交通通达性良好，周边配套尚不完善，未来发展前景较好地块南邻北二环且与莲城大桥相连到达河东、西邻富洲路衔接长潭西直达长沙、东临九华大道向北可直达九华工业园，北临学府路向西直达湘潭大学城；地块南面为步步高总部规划所在地。北二环学府路九华大道富洲路湖南科技大学湘潭大学湘潭火车站九华工业园本案步步高总部滨湖公园和平公园第

32、五人民医院第三人民医院湘潭第一中学湘潭第十中学昭阳公园40周边配套当前配套湖南科技大学湘潭大学湘潭第一中学湘潭第十中学第三人民医院第五人民医院和平公园未来配套步步高商业广场滨湖公园昭阳公园周边配套尚不完善，依托九华新区规划发展优势+地块南面筹建的步步高商业广场，区域配套将不断完善；41地块情况中大规模、中高容积率地块，地形方正、平整，地块内有水池等可规划资源，目前为农村居民区，尚未完成拆迁工作42本体小结项目地处九华示范新区，属长株潭融城核心，远景良好；当前基本配套相对缺乏，地块南面为步步高总部，未来配套将逐步完善；项目四面临路，交通通达性良好，地块方正平整，利于规划开发，但尚未完成拆迁工作地

33、块素质良好，周边配套设施不断完善、政府有利规划都为该地块的开发提供有力保证！431、长株潭一体化，湘潭市经济发展迅速；2、九华示范区各种规划利好陆续落地，区域发展前景较好；3、九华示范区房地产市场日益活跃，逐渐成为湘潭市民购房热点区域；4、地块本体素质良好，周边配套设施不断完善、政府有利规划都为该地块的开发提供有力保证；新景祥认为：地块具备良好的开发价值，建议以合适的价格拿地！44报告框架房地产市场分析3城市背景分析1项目本体分析2经济测算及风险提示445价格建议1、筛选可比楼盘2、确定权重3、打分4、比准价形成产品结构相似、区域接近目标客户相似，销售期重合根据与项目的竞争关系。评定指标：1)

34、客户重叠程度 2）和项目距离的远近 2项比准指标：片区优势：周边环境/标志性地段/生活便利性/升值潜力/ 噪音污染/治安状况/小区独立/车行路线/公交路线本体素质：项目规模/容积率/商业配套/车位数量比/园林规划/会所规划/梯户比/实用率/户型/采光通风/楼间距/园林效果/公共部分品质/售楼部、销售通道/建筑外观/样板房展示项目品牌：发展商和承建商品牌、前期推广形象物业管理：物业管理品牌/收费市场比较法：46经市场比较法静态测算，项目住宅销售均价为3882.5元/价格建议楼盘均价(元/）折算率折算价格权重权重均价元/）九华新城37001.05388560%2331尊城38001380025%9

35、50金侨城3800-0.95361015%541.5比准均价 3882.5保守估计本项目的静态价格：静态均价(元/M2)3882.5（毛坯）备注：本价格仅作参考，实际实现的价格必须与具体实现情况相结合，同时依据当时的市场和客户情况而定。原则：区位或特征类似产品特征类同目标客户相似开发商实力相当47经济测算 本投资效益测算仅为初步预估，不代表最终收益； 本次测算全部以住宅物业进行静态测算和基于市场下预估的动态测算； 本次测算并未考虑拆迁成本、区域与土地价值成长及各类溢价因素； 本项目投资测算以3882.5元/m2的静态销售价格为基准分别进行静态测算和动态测算；测算说明：48以3882元/静态售价

36、测算经济测算49经济测算X为每平米的楼面地价通过计算，净利润为：828.87-84.84%X净利润率为：（ 828.87-84.84%*X）/（3053.34-84.84X）50当售价为3882.5元/时： 期望销售净利润率为15%，则楼面地价518元/平米； 期望销售净利润率为20%，则楼面地价326元/平米。 期望销售净利润率为25%，则楼面地价110元/平米。最高楼面地价（元/）预计净利润率（R）15%20%25%预期售价（P）（元/）3882.5518326110预期售价及期望利润率变化的情况下可承受的楼面地价约在110-518元/，超过518元/拿地风险较大地价预估结合以上分析来看，新景祥认为，该地块合理楼面地价区间应控制在518元/以内，若超过518元/，则风险较大51经济测算 本项目总建面约70万方（按容积率为3.0计算），以区域当前去化水平结合区域房地产成长情况预估总开发周期约为5年； 按2007-2011年湘潭房价走势预测未来5年内湘潭房价走势，得出本项目预计能达到的整体均价； 结合本区域整体发展与房地产价值增长水平，以及步步高商业的启动对本区域产生的溢价能力，预估本