投资组合技术

1、第七章 收益法7.77.7投资组合技术投资组合技术房房 地地 产产 估估 价价本章内容回顾收益法概述基本原理基本原理报酬资本化法报酬资本化法直接资本化法直接资本化法公式公式收益期限的确定收益期限的确定净收益的求取净收益的求取报酬率的求取报酬率的求取7.77.7投资组合技术投资组合技术 投资组投资组合技术合技术物理组成物理组成资金组成资金组成报酬率或资报酬率或资本化率本化率本节内容提要v投资组合技术投资组合技术 土地与建筑物的组合；土地与建筑物的组合； 抵押贷款与自有资金的组合；抵押贷款与自有资金的组合； 1. 1. 三种资本化率的含义三种资本化率的含义v土地资本化率土地资本化率是求取土地价值土

2、地价值时应采用的资本化率。v建筑物资本化率建筑物资本化率是求取建筑物价值建筑物价值时应采用的资本化率。v综合资本化率综合资本化率是求取房地价值房地价值时应采用的资本化率。一一. .投资组合技术投资组合技术（一）土地与建筑物的组合直接资本化法含义？注意净收益的对应2. 2. 三种资本化率三种资本化率R R0 0、R RL L、R RB B的关系的关系(1)(1)BLBBLL0VVRVRVR式中：式中：R R0 0综合资本化率；综合资本化率；R RL L土地资本化率；土地资本化率；R RB B-建筑物资本化率；建筑物资本化率；V VL L-土地价值土地价值V VB B-建筑物价值建筑物价值 R R

3、0 0= L= LR RL L+ B+ BR RB B R R0 0= L= LR RL L+(1-L)R+(1-L)RB B R R0 0= (1-B)R= (1-B)RL L+ B+ BR RB B 2. 2. 三种资本化率三种资本化率R R0 0、R RL L、R RB B的关系的关系(2)(2)式中：式中： L-L-土地价值占房地价值的比率。土地价值占房地价值的比率。 B-B-建筑物价值占房地价值的比率。建筑物价值占房地价值的比率。 L+ B = 100%L+ B = 100%。 例例: :某宗房地产的土地价值占总价值的某宗房地产的土地价值占总价值的40%40%，通过可比实例房地产中计

4、算出的土地资本化率通过可比实例房地产中计算出的土地资本化率和建筑物资本化率分别为和建筑物资本化率分别为6%6%和和8%8%。请计算该房。请计算该房地产的综合资本化率。地产的综合资本化率。 解解: : 综合资本化率计算如下：综合资本化率计算如下： R0= LR0= LR RL L+B+BR RB B = 40% = 40%6%+60%6%+60%8%8% = 7.2% = 7.2%练习练习1 1： 有一宗房地产总价为有一宗房地产总价为100100万元，综合资本化率万元，综合资本化率为为7%7%，土地资本化率为，土地资本化率为6%6%，建筑物资本化率为，建筑物资本化率为8%8%，则该宗房地产的土地

5、价值为（则该宗房地产的土地价值为（ ）万元。）万元。 A A、30 B30 B、40 C40 C、50 D50 D、6060 （二）抵押贷款与自有资金的组合（二）抵押贷款与自有资金的组合v贷款者贷款者( (如贷款银如贷款银行行) )要求得到与其要求得到与其贷款所冒风险相贷款所冒风险相当的贷款利率报当的贷款利率报酬，自有资金投酬，自有资金投资者要求得到与资者要求得到与其投资所冒风险其投资所冒风险相当的投资报酬。相当的投资报酬。 用来评估房地产自有用来评估房地产自有资金权益价值的是资金权益价值的是？房地产资金抵押贷款自有资金（权益资本）v 综合资本化率为综合资本化率为抵押贷款常数抵押贷款常数与自有

6、资金与自有资金 资本化率的加权平均数，即：资本化率的加权平均数，即： R R0 0= M= MR RM M+(1+(1M)RM)RE E 式中：式中： R R0 0综合资本化率；综合资本化率； M M贷款价值比率，也称贷款成数，贷款价值比率，也称贷款成数， 是贷款金额占房地产价值的比率；是贷款金额占房地产价值的比率； R RM M抵押贷款资本化率，等于抵押抵押贷款资本化率，等于抵押 贷款常数；贷款常数； R RE E自有资金资本化率。自有资金资本化率。抵押贷款常数的计算公式为抵押贷款常数的计算公式为: : 贷款常数为年偿还额与抵押贷款金额的比率。贷款常数为年偿还额与抵押贷款金额的比率。式中式中

7、: : R RM M-抵押贷款常数；抵押贷款常数； Y YM M-抵押贷款报酬率抵押贷款报酬率, ,即抵押贷款利率即抵押贷款利率(i)(i)； n-n-抵押贷款期限。抵押贷款期限。1)1 ()1 (nMnMMMYYYR【例例】 购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为抵押贷款年利率为6%6%，贷款期限为，贷款期限为2020年，按年，按月等额本息偿还，通过可比实例房地产计算月等额本息偿还，通过可比实例房地产计算出自有资金资本化率为出自有资金资本化率为12%12%。试计算综合资。试计算综合资本化率。本化率。【解解】综合资本化率计算如下：综合资本化率计

8、算如下： R R0 0=M=MR RM M+(1-M)R+(1-M)RE E =70% =70%8.60%+(1-70%)8.60%+(1-70%)12%12% =9.62% =9.62%1)Y1()Y1(YRnMnMMM%60.81)12/%61 ()12/%61 (12/%62212120120【例例】 某宗房地产的年净收益为某宗房地产的年净收益为2 2万元，购买者万元，购买者的自有资金为的自有资金为5 5万元，自有资金资本化率为万元，自有资金资本化率为12%12%，抵押贷款常数为，抵押贷款常数为0.080.08。试求该房地产的。试求该房地产的价值。价值。【解解】该房地产的价格求取如下：该

9、房地产的价格求取如下： 购买者要求的税前现金流量购买者要求的税前现金流量 = 5= 512%12% = 0.6( = 0.6(万元万元) ) 偿还抵押货款的能力偿还抵押货款的能力 = 2-0.6= 1.4(= 2-0.6= 1.4(万元万元) ) 抵押货款金额抵押货款金额 = 1.4= 1.40.08 = 17.5(0.08 = 17.5(万元万元) ) 该房地产价格该房地产价格 = 5+17.5 = 22.5(= 5+17.5 = 22.5(万元万元) )练习练习2 2v 某商品住宅总价为某商品住宅总价为9898万元，首付款为万元，首付款为3030，其，其余为抵押贷款，贷款期限为余为抵押贷款

10、，贷款期限为1515年，按月等额还本年，按月等额还本利息，贷款年利率为利息，贷款年利率为7.57.5，自有资金资本化率，自有资金资本化率为为8 8。则其综合资本化率为。则其综合资本化率为( () )。 A.7.65A.7.65B.8.75B.8.75C.9.42C.9.42D.10.19D.10.19投资组合技术小结投资组合技术小结 土地与建筑物的组合土地与建筑物的组合通过三种资本化率之间的通过三种资本化率之间的关系体现：关系体现： BLBBLLVVRVRVR0 抵押贷款与自有资金抵押贷款与自有资金的组合通过抵押贷款常数的组合通过抵押贷款常数和自有资金资本化率和自有资金资本化率来体现：来体现：R0=