房地产金融概述

1、第一章第一章 房地产金融导论房地产金融导论教师：付雯雯教师：付雯雯电话：电话：62361257邮箱邮箱:第一节 房地产金融的概念和作用l一、房地产金融的概念房地产金融是指围绕房地产的开发、经营、流通和消费等过程而发生的资金筹集、融通和结算的一系列金融活动。第一节 房地产金融的概念和作用房地产金融体系是由房地产金融活动的参与者、房地产金融活动中产生的各种金融工具以及这些工具流动形成的市场所构成。完善的房地产金融体系，能促使储蓄通过直接融资和间接融资二种方式从所谓的资金盈余单位向所谓的资金赤字单位转移，满足房地产资金运行的要求。图1.1 美国房地产资金运行体系美元美元证券、票据等储蓄美元存款等间接

2、融资金融中介l商业银行储蓄机构 储蓄和贷款协会 互助储蓄银行 信用合作社人寿保险公司投资公司 互助基金 REITS 养老基金收入盈余单位l个人企业政府收入赤字单位l个人企业政府经纪人抵押银行资金美元直接融资图1.1 美国房地产资金运行体系抵押贷款FNMAGNMAFHLMC私人企业证券二级抵押贷款市场第一节 房地产金融的概念和作用l二、房地产金融的作用房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障(KFS)房地产金融是提高居民住房消费能力的重要手段(个人，案例：2个老婆婆；楼花；网上热帖)房地产金融是房地产业发展的“调节器”（政府，过热过冷）第一节 房地产金融的概念和作用l三、房地产融资的主要渠

3、道从房地产融资的目的来看，主要有房地产开发建设融资和房地产消费融资。l房地产开发建设融资主要是为满足房地产开发经营企业从事具体房地产项目开发时的资金需求。（第7章）l房地产消费融资主要是为满足消费者购买房地产商品（主要是住房）的资金需求，这也构成了住房金融的主要内容。（第2，3，4，7章）第一节 房地产金融的概念和作用房地产融资从大的渠道分为直接融资和间接融资。l直接融资是指资金供求双方(包括政府、企业和个人)在房地产资金的借贷、金融工具的买卖过程中直接见面商定，进行票据和证券的买卖或货币借贷。l间接融资是指资金的供给者将资金提供给银行等金融机构，再由金融机构将资金提供给房地产开发、经营、消费

4、等资金的需求者，主要形式是贷款，如房地产抵押贷款、建设贷款、租赁融资等。第一节 房地产金融的概念和作用房地产融资除了主要以抵押贷款方式融资外，业内还有许多非抵押贷款融资 (non-mortgage financing)方式。l最典型的是租赁融资。租户通过缴纳租金，履行租赁合同而获得了对租赁房地产的唯一的、排他性的占用权，这种占用权，即租赁权益(leasehold interest)，可以像其他任何财产权益一样进行转让或抵押，因此房地产租赁可以成为一种重要的融资方式。第一节 房地产金融的概念和作用土地分期付款合约(land installment contract)也是一种常见的非抵押贷款融资。

5、l根据土地分期付款合约，买方以年金形式按月支付地价款和相应的利息，在合约有效期间，卖方保留土地的产权，买方则享有土地的使用权和占用权。直到清偿最后一笔地价款，买方才获得所购买地产的产权。第二节 房地产金融与房地产泡沫l一、房地产业与金融业的相互关系房地产业的发展离不开金融业的支持，尤其是银行信用对房地产业的参与为房地产业的发展起到了举足轻重的作用。房地产业的发展也给金融业提供了发展动力，两者是相互支持、相互促进的关系。一荣俱荣，一损俱损。第二节 房地产金融与房地产泡沫l二、房地产泡沫与金融风险泡沫经济的形成必须具备货币供应充足以及实际经济投资缺乏吸引力这两个基本条件。一般来说，房地产泡沫是指由

6、于虚拟需求的过度膨胀导致房地产价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨。第二节 房地产金融与房地产泡沫如果金融体制不健全，银行信贷资金更会大量进入房地产市场。市场的过度炒作和大量银行资金的进入会加快房地产资产价格的上升，房地产的抵押价值大大超过它的实际价值，促使泡沫膨胀。一旦泡沫破灭，被抵押的房地产价格会大幅下降，造成大量的负贷款，银行拍卖房地产所得不足以偿付贷款额，由此造成银行的大量坏账，威胁银行体系的安全，进而威胁整个经济的稳定性。第二节 房地产金融与房地产泡沫日本房地产泡沫经济东南亚金融危机中的房地产泡沫我国的房地产泡沫表表1.1 2004年四大国有商业银行房地产不良贷款率年四大国有商业银行

7、房地产不良贷款率全部开发商贷款个人购房贷款中国工商银行3.0%7.4%1.2%中国农业银行8.1%16.6%2.1%中国银行4.8%12.8%1.8%中国建设银行3.7%7.3%1.2%汇总4.6%10.5%1.5%第二节 房地产金融与房地产泡沫问：2008年金融危机爆发的原因？第三节 我国房地产金融的沿革l一、我国房地产金融的发展历程1978年之后，住房商品化的工作在我国逐步开展起来。1988年国务院颁布了全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案。1987年经国务院批准，先后在烟台和蚌埠建立了两家股份制的住房储蓄银行。第三节 我国房地产金融的沿革1991年初上海率先实行公积金制度。1993

8、年开始相继开办个人住房商业性贷款以及公积金与商业性相结合的住房组合贷款业务。1997年4月30日中国人民银行颁布了个人住房担保贷款管理试行办法。1998年5月9日颁布了个人住房贷款管理办法。第三节 我国房地产金融的沿革2004年2月15日，由中国建设银行和德国施豪银行合资组建的中德住房储蓄银行正式在天津开始营业。中国人民银行、中国银监会于2005年4月20日制定并发布了信贷资产证券化试点管理办法。第三节 我国房地产金融的沿革我国的房地产金融是随着经济体制改革，适应住房商品化、市场化改革、促进房地产市场形成而逐步发展起来的，这一历程也可以通过国务院、建设部、金融监管部门发布的一系列房地产金融政策

9、体现出来。第三节 我国房地产金融的沿革表表1.2 1987年以来我国房地产信贷主要政策一览年以来我国房地产信贷主要政策一览公布年份公布年份文件名称文件名称主要内容主要内容1987国家计委、建设部和国国家计委、建设部和国家统计局家统计局关于加强商关于加强商品房屋建设计划管理的品房屋建设计划管理的暂行规定暂行规定建设资金可由自有资金、发放住宅建设债建设资金可由自有资金、发放住宅建设债券。向银行申请贷款及预收一定购房款等券。向银行申请贷款及预收一定购房款等方式解决，开发周转资金中自有资金不低方式解决，开发周转资金中自有资金不低于于20。1989国务院国务院批转国家计委批转国家计委关于加强商品房屋建设

10、关于加强商品房屋建设管理请求的通知管理请求的通知公司建设资金一律存入建设银行或住房储公司建设资金一律存入建设银行或住房储蓄银行。各级银行和非银行金融机构不准蓄银行。各级银行和非银行金融机构不准向向开发和购买商品房的单位发放贷款，向向开发和购买商品房的单位发放贷款，自有资金不得低于年度投资工作量的自有资金不得低于年度投资工作量的30。1991国务院国务院关于继续积极关于继续积极稳妥地进行城镇住房制稳妥地进行城镇住房制度改革的通知度改革的通知首次提出开展个人购买住房贷款业务。首次提出开展个人购买住房贷款业务。1992国务院国务院关于发展房地关于发展房地产业若干问题的通知产业若干问题的通知允许各专业

11、银行发放开发贷款。银行贷款允许各专业银行发放开发贷款。银行贷款规模、发行债券额度等实行总量控制规模、发行债券额度等实行总量控制第三节 我国房地产金融的沿革1994国务院国务院关于深化城镇关于深化城镇住房制度改革的决定住房制度改革的决定推行住房公积金制度。推行住房公积金制度。1995商业银行自营住房贷商业银行自营住房贷款管理暂行规定款管理暂行规定用于建造向市场出售的住房开发贷款用于建造向市场出售的住房开发贷款1998中国人民银行中国人民银行关于加关于加大住房信贷投入支持住大住房信贷投入支持住房建设和消费的通知房建设和消费的通知支持普通住宅建设，明确住房建设是国民支持普通住宅建设，明确住房建设是国

12、民经济新的增长点。经济新的增长点。2001中国人民银行中国人民银行关于发关于发展房地产业若干问题的展房地产业若干问题的通知通知贷款主要投向适销对路的住宅开发项目。贷款主要投向适销对路的住宅开发项目。企业自有资金不应低于开发项目总投资的企业自有资金不应低于开发项目总投资的30，开发项目必须，开发项目必须“四证四证”齐全。齐全。2003中国人民银行中国人民银行关于进关于进一步加强房地产信贷业一步加强房地产信贷业务管理的通知务管理的通知鼓励符合中低收入家庭购买力的住宅项目，鼓励符合中低收入家庭购买力的住宅项目，适当限制高档商品房，重申企业自有资金适当限制高档商品房，重申企业自有资金不得低于项目总投资

13、的不得低于项目总投资的30，以及，以及“四证四证”齐全。齐全。第三节 我国房地产金融的沿革2004中国银监会中国银监会商业银行商业银行房地产贷款风险管理指房地产贷款风险管理指引引开发项目资本金比例不得低于开发项目资本金比例不得低于35，未，未取得取得“四证四证”不得发放任何形式的贷款，不得发放任何形式的贷款，对贷款项目进行尽职调查，严格落实贷对贷款项目进行尽职调查，严格落实贷款担保，建立完备的监控和风险防范机款担保，建立完备的监控和风险防范机制，防止用流动资金贷款为房地产开发制，防止用流动资金贷款为房地产开发项目垫资。项目垫资。2005中国人民银行、中国银中国人民银行、中国银监会监会信贷资产证券化信贷资产证券化试点管理办法试点管理办法规范信贷资产证券化试点工作，保护投规范信贷资产证券化试点工作，保护投资人及相关当事人的合法权益，并提高资人及相关当事人的合法权益，并提高信贷资产流动性，丰富证券品种。信贷资产流动性，丰富证券品种。第三节 我国房地产金融的沿革l二、目前我国房地产金融的主要问题我国房地产业的资金来源高度集