中惠团泊湾项目考察报告

1、中惠团泊湾项目考察报告2010年11月21日一、 一期基本情况案 名中惠团泊湾项目地址团泊新城津王路西侧销售电话4008819818开发单位中惠集团物管公司第一太平戴维斯建筑结构剪力墙外 立 面西班牙（高级涂料、文化砖）和托斯卡纳风格（高级涂料、文化石）周边市政及生活配套松江高尔夫球场、温泉酒店、天津大学仁爱学院二、 项目指标情况占地面积17万物管费标准3-3.5元规划户数393容 积 率0.7总建筑面积12万绿 化 率45%层 数地上2-3层停车位数1:2车位单价赠送得 房 率95%层 高3.3米交房标准毛坯三、 销售情况1. 该项目以“套”的形式销售，233万元/套起。2. 折合成每平米的

2、价格最低为8600元/，最高16000元/，均价11000元/。3. 首次开盘日期为2010年10月30日。4. 首次开盘80套，已售80%，产品类型包括双拼、四联排、六联排，不是按照区域组团的顺序开盘。5. 2010年6月开始外展场的推广，在三个月的时间里，共蓄客700余户。四、 现购房的客户类型1. 置业目的：投资、度假2. 客户关注点：因客户的置业目的主要以投资及度假为主，所以现购房的客户对物业的关注不多，而重点关注的是生态环境、所在区域的升值价值。3. 客户来源：70%为市区客户，30%为地缘性客户4. 付款方式：地缘性客户多为一次性付款，市区客户中有一部分为贷款。五、 售楼处（会所）

3、情况现售楼处面积为4000,有两层，后期调整为为小区配套的商业会所，有幼儿园、室内泳池、健身房、餐饮等等。六、 建筑外檐、户型设计及景观情况1. 建筑外檐小区一期建筑外檐采用西班牙风格进行设计，外檐材料主要为浅色高级涂料和深色文化砖；二期采用托斯卡纳风格，整体色调较一期浅，但风格上与之统一，有较浓的生活气息。15号楼六联排2. 户型分布一期开发以四联排和六联排别墅为主，围绕中央水系有13栋双拼别墅。（如图：红线范围内为中央水系及双拼别墅区）。双拼别墅是区内最高端的别墅，价格最高16000元/平米，面积在400平米左右。面积（）比例建筑形式270左右40%六联300-37050%四联、六联400

4、左右10%双拼3. 户型设计现阶段只开放了一间273的样板间，使用的饰品及家具均从南方运来。在户型上，样板间为15号楼西边套A户型，赠送西侧室外小院，主入口设在西侧山墙，可通过西侧、南侧和北侧三个方向入户。3.1 地下层与下沉小院地下层与下沉小院相连，采光情况良好。3.2 地上一层首层设置餐厅、厨房、起居室和卫生间，其中餐厅和起居室采用挑空设计，局部层高达到6米，形成良好的感官效果，且挑空部分不算面积，可根据需要后期搭建形成独立的房间，增加了产品的附加值。客厅 厨房赠送的燃气壁挂炉 餐厅共享空间 卫生间3.3 地上二层二层设置南北两个卧室，每个卧室设有独立的卫生间，公共交通面积较小，设计紧凑。

5、家庭厅 卫生间卧室 女儿房（客厅的挑空搭建）3.4 地上三层三层为主人卧室，保证了私密性。卧室 卫生间 露台 主卧中隔出的更衣橱3.5 景观设计小区建筑南北之间的间距为15-20米，使每户都有北侧的地上小院和南向下沉庭院，景观设计通过地上小院和下沉庭院内绿化种植的方式实现，形成绿化景观的均好分布。小区内部除中间双拼别墅区附近设有一处集中的水景绿化景观之外，基本未设置其他集中的绿化。中央水景是通过小范围的水系设计，营造曲水流觞的江南园林风格，其中，水系采用自循环系统来实现。楼栋之间的绿化 小区绿化七、 值得学习之处1. 细节在样板间的墙壁上，粘贴了许多说明类的标识。用俏皮、温馨的语言，解释了每个

6、区域的特点、优势和功能，同时给客户亲近的感觉。 2. 人车分流项目分为一期和二期进行设计，其中一期位于地块东侧主入口附近，采用全地面停车的方式，每户的停车位均设在北侧的地面小院中，来访客人临时停车位设在小区车行道路的一侧；二期采用完全人车分流形式，车行道路采用下沉坡道形式进行设计，通过下沉车行道进入两排别墅之间的公用地下车道，每户的地下车库沿公用车道两侧垂直布置；地上为人行系统，住户可通过地上人行系统进入户内，也可通过地下车库直接入户，从而实现人车完全分流。本项目未采用背对背式停车，地下车库标高为地下挖深1米，地上覆土2米的形式，其中北车库用户可通过地下车库直接进入室内；南车库用户通过地下车库

7、进入下沉庭院，然后再入户。这种设计方法实现了前后两排别墅公用一条地下通道进入地下车库，并保证前后两排别墅都设有南向下沉庭院，避免了北向下沉庭院的产生。地下坡道 地下车库3. 操作周期该公司在2009年利用半年的时间谈此地块，2010年2、3月份拍得此地，5月份开始动工，6月份推广，10月底开盘。在如此短的时间实现销售，一方面是因为该公司对标准化的产品移植，同时在策划与设计方面同时推进的原因。该公司在策划、设计、施工等具体环节的流程及衔接是值得我司学习与借鉴的。由于接待人员为销售经理，对前期的工作内容不太了解，所以未能得到更具体的信息。八、 周边竞品-团泊湖光耀城（先生的墅）项目此项目位于中惠团

8、泊湾东侧，仅隔一条津王公路。总体规划占地约1000余亩，是英伦纯别墅大盘，其中一期占地8.24万平米、建筑面积6.157万平米，容积率仅0.75；项目最大特色在于社区与津王路形成约2.5米的高差，实现全人车分流、全地下私家车库的规划；排与排之间的布局采用背对背的形式，每户主入口分南北两个方向，有南北双庭院，其中一个庭院为下沉式庭院设计，直接与地下室相通，既保证了庭院的私密度，又保证了地下室的通风、采光。2010年10月6日一期开盘307套，现已售出228套。案 名团泊胡光耀城一期先生的墅项目地址天津市静海区团泊新城销售电发单位天津团泊置业有限公司投 资 商天津光耀投

9、资有限公司物业公司光耀物业销售代理世联兴业房地产咨询有限公司景观设计广州塬筑景观色设计建筑设计北京中华建设计研究院层数地下一层、地上三层建筑类别联排别墅占地面积82400物管费标准3.8元规划户数307容 积 率0.75建筑面积61570绿 化 率45%栋 数48栋停车位数684车位配比>1:2交房标准毛坯外 立 面英伦风格开盘日期10月6日起 价188万元/套最新房价230万元/套均 价11000元/付款方式银行按揭贷款、一次性付全款户型面积户数占比4.5米（A-1）南入户222.25236.375217.0%4.5米（A-1）北入户230.13240.724615.1%4.5米（A-

10、2）南入户222.25236.376120.0%4.5米（A-2）北入户230.13240.725016.4%5.8米南入户296.35361.024815.7%5.8米北入户301.90379.554013.1%8.5米南入户410.21527.8541.3%8.5米北入户410.21527.8541.3%其中200-300M2的户型比例占到了68.5%，300-400M2的户型比例占到了28.8%。此项目与中惠熙元项目仅一路之隔，开盘时间相差不到一个月（先生的墅在10月初开盘，中惠熙元在10月底开盘），但从销售的情况上看先生的墅要远远好于中惠熙元，营销策划部分析原因如下：1、 从开盘时间上对比，先生的墅开盘期早于中惠熙元近一个月，抢占市场的先机占有一定的优势。2、 从首推套数及户型面积上对比，中惠熙元一期仅推出了80套，先生的墅一期首推了307套房源，相比客户的选择更加丰富，且主打200-300M2的户型，总房款低，属于经济型别墅，吸引了较大部分当地的客户。3、 从样板间及区内环境对比，中惠熙元现开放了一个样板间，小区内还没有形成一定的环境氛围；而先生的墅同时开放了4个样板间，从装修的风格使用中式及欧式两种，且小区内中央