房地产销售实战

1、地产销售实战谈客的九大步骤：1、开场白：自我介绍、赞美、赞美、再赞美男士有派头，有风度，夸他成功；年轻的女士夸漂亮；带小孩的客户，夸小孩聪明，漂亮；夫妇同行，夸女的有眼光，男的这么成功；夸男的有眼光，找到这么漂亮、贤惠的妻子；穿着好的女士，夸有品位，有气质。详细、生动、准确的描述，才是引导客户购置商品的关键。 2、沙盘介绍：地理位置、交通、配套大环境和小环境，主要给客户一种希望。设计理念是以人为本，提供给您的不仅是简单的水泥空间，给您的是一个全新的生活方式，然后从开发谈到物业管理、投资置业的最大保障是开发商的实力，重点强调名牌效益。房子的含金量：硬件，开发、承建的一流；软件，物业、配套一流。1

2、、收集客户资料：尽量了解经济实力，需求有多大，这是为推荐户型做重要的根底。3、推荐户型：A、结合销控B、只推荐一种户型，一旦确定不要随意变动，描绘一种生活画面，给客户一些想象空间。如：这是您儿子的房间，这是4、三板斧：推销不是房子本身，而是购房意识。房子的品牌，价格最合理。注：比较价格横向比较，与其他楼盘比。纵向比较，与其他城市比。升值保值、入市良机A.保值升值买房无论是居住还是作为投资，实际上都是一种投资行为，因为买房一次投入的资金较大，作为投资肯定是要有回报率的，您今天30万买一套房，肯定希望它明年变成40万甚至50万，那怎样才能有更高的回报呢？依我做房地产的经验，源引香港地产大王李嘉诚的

3、话来说决定房子能否升值，最主要的有三大因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段，那地段为什么这么重要呢？就拿我们的房子为例，我们这里并不是市中心，但交通方便，呼市的公交车都在门口上车，平价市场就在附近，生活方便，再说呼市服装市场就在斜对面，生活方便。呼市市政府在这交通要道建设了这么多年，已完全成规模，可以说这里是居住的最好地段，它跟老市区比，比较开阔，还闹里取静，对身体大有好处，像这样地段的房子想要的人是越来越多，需求量是越来越大，但地是越来越少，所以说它的高升值潜力是非常大的，您说对吗？从房地产本身来讲，房子是永远增值的。买房永远都是最稳的，是长线投资，永远增值，保值。我们国家人多地少，人

4、口每年增长2%，土地每年减少1.5%,土地是不可再生的资源，这些决定了地价，地产的增值，因此买房子是最稳的投资，买什么都不如买房子。 B.入市良机 指出现在买房是最对的日期。C、性价比5、逼定6、具体问题，具体分析。7、临门一脚：这套房子一定是最好的，如果失去这次时机，就会涨价。失去这套房子，要临危不乱。获得好感的六大要决 先入为主的暗示效果 一位有数十年教学经验的教师，当他面对一群新学生时，他对这些初次见面的学生，往往在不知不觉中会联想到他曾经教会的学生；武警对人的第一眼印象，往往把以往接触犯罪者的类型当作衡量的尺度；银行家往往也会根据以往接触客户的经验而判断初次见面人的信用好坏。虽然都知道

5、凭印象判断是不客观的，可是却少有人完全不受影响，因此，塑造专业业务代表的良好印象是给客户产生好感的一种方式。 注意客户的情绪 生理周期、感情、工作压力都会影响一个人的情绪，人都有高潮及低潮期，客户情绪的变化是你无法事先掌握的，因此，你初次见面对客户是感到客户陷入低潮，注意力无法集中时，你最好能体谅客户的心境，相机另约下次见面的时间后，迅速礼貌的告退。给客户良好的外观印 象 人的外观也会给人暗示的效果，因此，您要尽量使自己的外观给初次会面的客户一好印象，如从眼、鼻、嘴及衣着的修饰和衣着的打扮方面入手，在进行销售楼盘前先推销自己。每个人都有虚荣心，让人满足虚荣心的 最好方法就是让对方产生优越感。

6、让人产生优越感的最有效的方法是对于他自敖的事情加以赞美。假设是客户讲究穿着，你可向他请教如何搭配衣服；假设客户是知名公司的员工，你可以称赞或羡慕他能在这么好的公司上班。 客户的优越感被满足，初次见面的警戒心也自然消失了，彼此距离拉近，能让双方的好感向前迈进一大步。替客户解决问题 你在与客户见面前，假设是能事先知道客户面临哪些问题，有哪此因素困扰着他，你假设能以关切的态度站在客户的立场上表达你对客户的关心，让客户能感受到你愿意与他共同解决问题，他必定对你立刻产生好感。 自己需快乐开朗 快乐是会传染的，没有一个人会对一位终日愁眉苦脸、深锁眉梢的人产生好感，假设以微笑欢送人，能让别人也产生愉快情绪的

7、人，也是最容易争取别人好感的人。 成交的22种方法 1富兰克林成交法这种方法适用于善于思考的人，由美国著名政治家富兰克林创造。该方法的核心内容是：销售人员把顾客购置产品所能得的好处和不购置产品的不利之处一一列出。用列举事实的方法增强说服力。富兰克林成交法是从理智上打动顾客的好方法。“王先生，我来给您分析一下，看看您现在购置我们的房子值不值得。第一，如果您现在购置我们的房子，就可以享受到95折的优惠，而过了这个促销优惠期，您就很难再购置到这种价位的房子了；第二，我们是现房，购房后您马上可以装修入住，而您所说的某工程，他们得到明年底才能交房，这样算来如果购置我们的房子您就可以省去一年的房租费用，大

8、概有一万五吧；第三，这两年来本市房地产的销售形势您也看到了，仅就今年而言，价格已经上涨了200元，并且，我们身后的文化艺术中心就马上要落成了，升值潜力是显而易见的。单就这三点好处来说，您还有什么犹豫的呢？ 2二选一法这是常用的、非常受欢送的方法。“是A，还是B。记住！给顾客选择时一定不能超过两个，否那么他会迷惑不解。可以这样问：“您是首付20%呢还是首付30%。3“人质策略成交法我的车出了点小毛病，空调声音不对劲，送到车场一说，车场老板说：“看看吧，可能是小毛病。第二天，我去车场，老板大声说：“禹先生，你看你的车。我的车被高架在空，地下有空调一组排档复速系统的零件。最后，车场老板说：“全修好得

9、8000元啊。无奈，我认了。在销售中，尽量说服客户交定金，先交500元房号保存金也行。这样，客户反悔的时机就没有了。情景演练售楼人员：王先生，现在可以办理下定手续了。客户：改天吧，我今天没带那么多现金。售楼人员：这样吧，我给您通融一下，您带了多少现金？客户：只有600元。售楼人员：那您就先下500元定金吧，其余的定金明天再补齐就好了。4单刀直入法当您和客户僵持一段时间，就价格、付款、户型和其他方面不能达成一致情况下，你或者可以选择将自己的底牌一下子抖给对方。“价格和档次是一样的，买房和买菜不一样，你不可能花15元/月的低价得到ISO9002的物业管理效劳，你别让我为难，我们主管也来了，最多96

10、折。实在你不满意，咱们就交个朋友吧。这是一种冒险的谈判方式，但这使交易能继续下去，因为压力是双方的。5决不退让一寸成交法房地产业不同其它行业，它的定价，规那么和内涵丰富得多，都说“一生幸福与一次选择，没有听说过客户上来就要求5折的。因此，在价格上要一口价，决不退让，要退让，也得假装去请示，因为只有这样，客户才觉得你珍惜。否那么让价太顺得，客户反而觉得有水分，反而不客易成功。情景演练：售楼人员：“王先生，实在是没有方法，我们的价格是实在的，我没有方法给您降价。这样吧，我看您也很有诚意，我也很乐意交您这个朋友，我帮您向我们经理请示一下，看看能否给您优惠。但我想这是很困难的，您要有这方面的准备。6家

11、庭策略成交法有人说，大家子一起来买房时最难对付，七嘴八舌，不知所云。这是业务员没有用心。你一定要观察出谁出钱？他买房的目的？是为儿女，还是为老娘？那个“影子就是最有发言权的人。如：北京加拿大别墅位于京昌路B8出口，96年高速党政军没有修时，离北京北三环路的直线距离12公里，售价当时是1500USD/建筑平米的天价。6月份一个倾盆大雨后的下午，二辆车载着一家子，带首一个老太太到中轴路的售楼处，我让两个业务员带着去看房，这二位均是小伙子，一个半小时之后，两名业务员回来了，那一家子没有跟着来。我很纳闷，回为他们是带了2万元定金来的，人怎么就走了呢？不是说老太太的老家就是昌平南口，就喜欢在这养老吗？两

12、位业务员汇报说：“刚下完雨，小区道路还未修好，路不好走，老太太上去看。当时就把我给气晕了。我说“傻小子！我派你们两个去干什么？不就是要你们做她儿子，背着老太太进去看房吗？你们如果真的背着老太太进去了，这260平米的房子就卖定了，连个小姑娘者能做的，你们就做不到吗？ 7蜜月成交法是指在一方男方或女方犹豫之际博得另一方的好感，由另一方来说服犹豫的那方。这实际上是“战略联盟，对年轻的夫妻尤为有效。如：“您们不是在度蜜月吗？你们在一起真和谐、完美。你们结婚几年了？三年呀？像还在度密月。为什么不考虑把爱巢搬到这里来呢？只有*这样的工程才会陪衬你们的爱情，温情脉脉、自由而浪漫。虽然这样的话是很肉麻，但是记

13、住！人在受到称赞时是分不清真和梦的，你还必须做出认真、严肃地夸奖他们懂得姿态。8应招女郎策略成交法这实际上是考验你的描述能力，是考验你能够给客户带来一个什么样的梦。应招女郎总是在最关键的时候讲价钱，因为那时它最有价值，客户也就认了。“*，有16个大卖点，不仅在智能、环境、户型及建筑风格上属于顶尖社区，而且它最引人之处在于它的纯粹。纯粹的大鼻子MARKS先生近年来的第一位主张东西方园林艺术融合的设计师，YORK先生执笔别墅和公寓的设计，表达的是纯粹的欧洲风格。MARKS先生把所有的单体楼像星星般散落在一个椭圆型的河道上，概念同国家大剧院一样：表达出水晶宫般的梦幻色彩和充满诗意的深层意境。所有学英

14、语的人，谁不喜欢这样的社区？除了国投，在近10年内谁会有这样的势力建造出独一无二的生态社区？*就是身份地位的象征，谁不期待，谁不冲动？9退让成交法当客户快要被说服了，还有一点动摇，需要一点外力时可运用这种方法。在房地产销售中，客户只有责任：付款了承诺物业管理费公约。客户的着眼点往往在折扣、付款方式、是否送装修、是否送小花园、是否免12年的物业管理费等。退让成交法需要销售副总监和总监的配合。如：“您今天要付50%的房款的话，我同领导商量把留给别人的那套128平米的签给你；“您马上能定下来的话可以按上期推广价卖给您。有得有失嘛，客户在外表上占了上风，因此他会乐意接受。其实退让成交法在销售中应用的十

15、分广泛，实际上就是在同意客户一个条件又给客户设一个门槛的方法。10恐惧成交法这是一种用来创造紧迫感的压力成交法。这种成交法对那种心动而犹豫不决的客户最管用。推销之始你要用心，真诚地展示和推广*的主要细节，解答客户关心的问题，等客户心动了，可用这种方法。创造紧迫感的三种方法：a工程热销，不赶紧定，就要失去这种权力b某一经典户型快销售完了c价格马上升或折扣期限已到期。记住！任何时候都要强调工程热销。一般的做法是要求业务员尽量将客户统一约到某一时段去售楼处。只要有客户签定金，其余的客户就感到压力。前提是：你必须是真诚的、工程足够说服人的，客户已经对该工程产生了浓厚的兴趣否那么听起来很假，你反而会失去

16、这个客户。(11)大脚趾成交法大脚趾成交法又称成心出错成交法。出错的目的试探客户是否真心购置，另外，价格出错是给客户以压力。“A户型的总价28万4千元，您算一下“怎么会这么贵呢？“啊，是我弄错了，4000元的价格下个月才执行，我拿错价单了，现在的价格的是3750元/平米，传达这种信息客户不仅生气，还看着你脸红的样子，认为你是个老实的人。买了，搞掂！12回敬成交法回敬成交法又称豪猪法，是用问题来答复以下问题。好比你站在镜子前你笑镜子里的你也笑一样，当客户蛮不讲理或退缩时你就回敬他。这时你可用一种疑惑不解的音调和略带吃惊的表情，客户会明白你要表达什么。“*在二环外，太远了客户“你觉得太偏僻了往往业

17、务员跳出来反驳“我是说离我家远了一些，我很难接受客户“你很难接受了？业务员“另外，价格太贵了客户提出异议“太贵了？业务员回敬“我付不了这么多首付款这才是问题的关键“我理解，您为什么不做按揭呢？，我出面帮您！这是一促斗争。消费方式：95%的客户选择了按揭。13ABC所有问题解决成交法ABC成交法是最简单的成交方法。像ABC一样，它由三个问题步骤构成。当你平稳结束了推销过程，没有听到过多的消极回误码或异议时，可以使用这种方法业务员：还有什么问题吗？客户：有，比方：业务员解答和解决完毕所有问题后客户：根本没有了业务员：这么说你都满意？客户：暂时没有问题业务员：那我就填合同了，你首付多少？14“我想考

18、虑一下成交法此方法也叫咄咄逼人成交法，如果客户说我要考虑一下，实际上是一种借口，它的真正含义是他还没有准备好。客户不想说是或不，他不想伤害售楼员的感情，他想逃离压力，因为客户感觉到自己已往里陷了，使更多的信息还未得到，还没有足够的信心。客户：我考虑一下业务员：这么说您还没有信心？客户：物业管理费这么贵？业务员：客户：我还是考虑一下，好吧？业务员：你能直接告诉我您最不放心的是什么吗？是*？是*？是*？客户：对工期，我最不放心的是工期。当客户提出考虑一下的借口时，你一定要先孤立异议，继而咄咄逼人地将客户所担忧的问题全部说出来。没有遮羞布，问题也就能够解决了。15次要问题成交法次要问题主要是指客户对

19、工程细节提出一些异议，而这些细节又无伤大雅，如“我们选用美国原厂的OTIS电梯还是用三菱？之类问题，实际上两种电梯属于同一档次产品，不过是客户个人的品牌和消费偏好不同而已，对客户提出的次要细节应认真地答复或干脆说“世界上没任何一种产品是十全十美的，您的意见非常珍贵，但是工程的方案早已定了，电梯也买了，我们只能在以后的工程中考虑您的建议。这样答复的前提是，此类问题对签约实在不构成威胁。16勇士成交法人类社会到了21世纪，科学技术的开展步入量子时代，但从远古到今天，人类的心智并没有发生变化，如意志力。作为业务员，你一定要有钢铁般的意志，成为生意场上的勇士。方法是：客户说什么，你同意什么，最后把压力

20、转给客户。客户：太贵了业务员：是太贵了沉默客户：我不喜欢这种瓷砖业务员：我实在无法答复，因为你的想法是结论性的。最后，客户感到了压力，你马上可以反客为主了17档案成交法档案成交法又称羊群成交法，你可以告诉客户他未来的邻居是谁，已有谁认购，已有谁入住。已入住者和已认购者是社区的档案，突现*的品位，客户在“名人和“同类面前只好迫于压力冲动。也变成一个档案！18第三者出面成交法针对逻辑思辩能力强的客户，几外回合拿不下来怎么力？你不妨叫一位第三者：律师、工程师、同行，也可以建议客户自带。在专业人士面前，你的标准、你的业务水平、你的公正会博得第三者的认同。第三者仲裁的结果：买吧，没错！19以柔克刚成交法

21、产品比较法至柔那么至刚！水虽无力但润万物也！从心理学上讲，女性在房地产销售中面对北方大男子往往占主动地位，因为女性的温柔给人以可信任感。在谈判中明显弱势方往往能占廉价也是这个道理，谈客户不是斗嘴，不要显要口厉，介绍要客观，让客户三分又如何？最后还不是交钱给你？！20产品比较法是指拿别的工程与*做比较。比较的应该是同档次工程或可替代的工程。切记！比较时一定将话留三分，不要用语言中伤别的工程，介绍要客观入理，这样，客户心理天平才会倾向于你。21坦白成交法坦白成交法就是将工程的优缺点全盘托出“您看着办？、“我就有这份自信、“没有必要隐藏缺点。这种推销方法适合于心眼小的客户，他们一定惊讶而狂喜，为你的

22、老实而叫好。“不买*？没道理呀！22感动成交法你推销的不只是产品和效劳，也是一种生活方式，一份感情。你在任何时侯都应怀着“效劳的心态，一次次送资料，下班后还一次次等待迟到的客户。你还必须有站在客户角度分析问题的眼光，到这个程度，客户只有感动的份了，又一单进帐，又赢得朋友了。 客户异议处理的几种方法一个根本的原那么就是：处理异议的目的是为了最终的销售，而不是为了逞一时之快，或者为了表现自己一无视法所谓“无视法，顾名思义，就是当客户提出的一些反对意见，并不是真的想要获得解决时，这些意见和眼前的交易扯不上直接关系，您只要面带笑容地同意他就好了。对于一些“为反对而反对或“只是想表现自己的看法高人一等的

23、客户意见，假设是您认真地处理，不但费时，而且还会有旁生枝节的可能，因此，您只要让客户満足了表达欲望，就可迅速地引开话题。在运用无视法时，销售人员经常以以下方式来化解客户异议：微笑点头，表示“同意或表示“听了您的话。“您真幽默！ “嗯！真是高见！ 二直接反驳法所谓“直接反驳法指客户一提出异议，销售人员就直截了当地予以否认和纠正。按照常理，在销售中直接反驳客户的异议是不明智的，因为直接反驳客户容易陷入与客户的争辩中。但有些情况你必须直接反驳以纠正客户不正确的观点。例如：客户对企业的效劳、诚信有所疑心或客户引用的资料不正确等情况。无论如何，直接反驳法毕竟是与客户的正面交锋，在运用时，销售人员必须注意

24、以下几点： 态度委婉。由于是直接反驳客户，为了防止触怒客户或引起客户的不快，你在反驳时应态度诚恳，面带微笑，切勿动怒责备客户。注意语言技巧，注意选词用语。对事不对人。即使客户是有意说出错误的言论，你也只能对此事作驳正，切勿伤害客户自尊。对固执已见、气量狭小的客户有最好不要使用这种方法。情景模拟客户：你们的公摊太大了。售楼人员：王先生，我想您可能误解了。我们是高层，一般高层住宅的公摊率都到达了20%，而我们只有18.5%。当然，如果是小高层或是多层，那他们的公摊率会相应低一些。三间接否认法所谓“间接否认法，是指在客户提出异议后，先给予肯定，然后再说出自己的观点或意见，防止与客户发生正面冲突。这种

25、方法又叫“迂回否认法。在表达不同意见时，尽量运用“是的如果的句法，软化不同意见的口语。用“是的表示肯定客户的意见，用“如果表达是否另一种状况比较好即说出自己的观点。请比较下面的两种说法，感觉是否有天壤之别。A：“您根本没了解我的意见，因为情况是这样的B：“平心而论，在一般的状况下，您说得都非常正确，如果状况变成这样，您看我们是不是应该A：“您的想法不正确，因为B：“您有这样的想法，一点也没错，当我第一次听到时，我的想法和您完全一样，可是如果我们做进一步的了解后 情景模拟客户：“你们星城世家的房子太贵了，要3500元 元售楼人员：“是的，我们房价不廉价。如果我们的房价廉价了，其它方面就达不到您第

26、二次购房的需求了，如品质、绿化、物管、停车等。您不就是嫌您现在的房子质量不好，环境不好才决定换房的吗？四补偿法所谓“补偿法，就是指当客户提出的异议有事实根据时，你应该成认并欣然接受，强行否认事实是不智的举动。但记得，你要给客户一些补偿，让他取得心理的平衡，也就是让他产生两种感觉： 产品的价值等于价格。 产品的优点对客户是重要的，产品没有的优点对客户而言是不重要的。补偿法能有效地弥补产品本身的弱点。世界上没有一种十全十美的产品，作为客户，当然要求产品的优点愈多愈好，但是真正影响其购置决策的关键点其实不多。情景模拟客户：主卫没窗户，那很不好，不透气。售楼人员：是的，明卫肯定比暗卫好。但是您看我们的

27、定价，主卫是明卫的房子每平米要贵200多，150平方的房子就要贵3万多。再说我们现在的房子不像原来的老房子，我们的卫生间都有竖道通风管道，暗卫从另一方面讲，私密性还好些了。五太极法所谓“太极法，其实是取自太极拳中的“借力使力招式，而用在销售上的根本做法是：当客户提出某些不购置的异议时，销售人员能立刻回复：“这正是我认为您需要购置的理由！也就是销售人员能立即将客户的反对意见，直接转换成他必须购置的理由。太极法能处理的异议，多半是客户通常并不十分坚持的异议，特别是客户的一些借口。太极法最大的目的，是让销售人员能借处理异议而迅速地陈述他能带给客户的利益，以引起客户的注意。其实，我们在日常生活上也经常

28、碰到类似太极法的说辞。例如别人劝你喝酒，你说你不会喝，他立刻答复：“就是因为不会喝，才要多喝多练习。当男孩子想邀请女朋友出去玩，而女朋友推托心情不好不想出去时，你就会说：“就是心情不好，所以才需要出去散散心。情景模拟客户：“每平方米3600元，太贵了，上个月你们还只买3200元，怎么涨得么快啊？售楼人员：“正因为涨得快，您才要赶快买呀，越往后价格就越高了。客户：“这里的商业气氛还不够，哪来的投资价值啊？售楼人员：“正因为现在商业气氛不够，您才要赶快买啊，否那么等到边上几个工程也竣工了，那这个价钱就买不到了。要知道，投资就是为了买升值潜力！六询问法所谓“询问法，就是指在客户提出异议后，先通过询问

29、的方式，以把握客户的真正异议点，然后再化解客户的异议。在销售人员的字典中，有一句非常珍贵、价值无穷的话，就是“为什么？你可不要轻易放弃这个利器，也不要过于自信，认为自己能猜出客户为什么会这样或为什么会那样，让客户自己说出来。当你问为什么的时候，客户必然会做出以下反响： 他必须答复自己提出反对意见的理由，说出自己内心的想法。他必须再次检视他提出的反对意见是否妥当。此时，销售人员能听到客户真实的反对原因，并明确地把握反对的工程，也能有较多的时间去思考如何处理客户的反对意见。并且，在有些时候，通过询问对客户提出反问，你还可以直接化解客户的反对意见。情景模拟：客户：你们的户型结构好似并不怎么样售楼人员

30、：“那您觉得我们的户型结构在哪方面不好呢客户：你们的客厅太大了。售楼人员：除了这个，还有别的吗？客户：别的都还好啦售楼人员：客厅是一个家庭的公共活动区域，还是您会客的场所。难道您愿意在一个狭小的客厅里接待客人，或者让一家人挤在一起看电视吗？ 置业参谋的n个精彩解答1、我不喜欢期房，为什么不等建好了再卖？购置期房有四大优势：1价格相对廉价，升值潜力大。开发商之所以乐意以期房出售，最大的目的就是为了尽快募集资金。在期房的销售中，房地产开发商都会在价格上给予较大的优惠。一般来说，买期房比买现房在价格上可优惠10%以上，尤其是在一些尚未形成规模的地带，当时的期房售价低，随着开发住宅的增多，形成一定的规

31、模，各种相关条件得以改善后，房价上涨幅度会很大，买期房者可以从中得到升值的好处。所以说，房子是买得越早越廉价，性价比越高。2买期房您可以亲眼看见房子修建时的水泥、沙浆标号、钢筋材料是否是一流的。如果您发现有偷工减料的现象，可马上打 投诉，亲眼看着房子的修建，入住这样的房子肯定放心。3户型设计上的优点。从市场角度来看，房地产开发商们对设计是十分看重的，因为设计好坏直接影响到产品的销售，所以相对而言，期房大多避开了当前市场上现房的设计弱点，因为现在的现房多是几年前设计的。4可供选择的面大。如果房子买到现房还有的话，相信剩下的都是那些层次不好1楼或顶楼的，朝向差，户型结构不好，景观视野差的单位了。而

32、期房就不一样了，您的选择面大，可根据您的需求，买到你理想的房子。2、 购置现房有什么好处？1即买即住。购置现房，可以马上装修入住，不像期房需要等它建好验收才能入住。对于现在租房子的客户，还可以省去一笔不少的租金。2品质有保证，买得踏实。购置期房，由于房子尚未建好，你看不到它的真实面貌，只能根据建筑设计图纸和售楼人员的介绍去判断，不够专业的话很容易走眼；而对于现房，你可以进行原汁原味的现场考察，房子优劣一目了然。3防止纠纷。购置期房，易出现不可预计的情况，有可能与开发商产生纠纷，如交房时发现与设计不符或质量不过关、原本承诺的配套在交房时却发现没有，家门口的那本应建的绿地却成了一个垃圾站或配电间、

33、化粪池等，而现房那么可以在很大程度上防止这些问题的出现。正因为如此，现房销售将成为以后的流行趋势 3为什么说投资房产是很好的选择？现在银行存款利率持续下降，把钱放在银行就只能等着贬值；买股票吧，有谁不是在眼巴巴地等着解套？炒外汇？那风险就更大了，谁能预测到国际经济形势的千变万化呢？您说现在国家限制房价，这个您就有所不知了，2005年5月30号，中央七部门联合下发?关于做好稳定住房价格工作意见的通知?：从2005年6月1日起，对个人购置住房缺乏2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购置普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购置非普通住房超过2年(含2

34、年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购置房屋的价款后差额征收营业税。您看这文件下来至今都有大半年的时间了，长沙的房价在这几个月里是下降了还是上涨了？还不是一路攀升！长沙在全国省会城市中，房价本来就偏低，不像上海、深圳、杭州等兴旺城市，房价每平米上万元.中央要限制房价，地方政府可是一个劲地在努力抬升房价，要知道，地方政府的财政收入中有很大局部是来自房地产行业的。前段时间*市的市长还在辟谣说他们那里的房价还不能反映真实价值，还有很大的上涨空间呢！更重要的问题是，目前市场上的商品房仍然是处于供不应求的状态，只要有市场，房价怎么跌得下来呢 买房实际上是怎样用钱买房是投资，购物是消费，买房就是把自己的

35、流动资金变成固定资产，变成物业，这是最好的投资走向，把钱放在银行就是替银行打工，银行利息收存款高息放贷，钱是不断地贬值，如果想钱生钱的话，投资的最正确方式就是买房，采用银行按揭方式，既不占用资金，对生意又没影响，又无须花精力，就收到高的升值回报，而且如果将来急需用钱的话，还可以拿房产证到银行贷到80%的流动资金，所以买房这种“用钱太划算了。 4、 买高层的好处是什么？1)高层视野景观好。现在城市里的房子越建越高，越建越密，您总不会喜欢被人压制着吧？如果您住的是低层，以后有可能哪一天一觉醒来就发现对面有个人在对你笑呢，那个美丽的公园已经属于别人的视野范围了。2)高层气派，档次高。除了别墅之外，恐

36、怕没有几个多层工程敢说自己气派，有档次；而高层，单就那飞扬的外立面就足以让人感到无比的荣耀。3)高层通风好，可以尽情呼吸新鲜空气。4)高层易于物业管理，可以享受到优质的生活效劳。5)高层可乘坐电梯，省去爬楼梯的劳累与苦恼。6)高层适合商住两用，出租回报率高。. 5、为什么说买多层的好？假定有两栋住宅楼在我们面前，一栋多层，另一栋高层，许多人会毫不犹豫地选择多层住宅，首先它是出于经济的考虑。1从居住角度来看，多层一般是一梯两户有利于通风对流，采光好，而高层一般是点式住宅，难免会有黑房，而多层更接近自然2) 得房率高，房价低，升值潜力大。3)物业管理费用低，节省日常费用。(4)符合中国人群住的生活

37、习惯，无使用电梯的风险，生活便利 。6、 一次性付款划算在哪里？1按揭贷款需要办理繁杂的手续，而一次性付款那么可省去很多麻烦。2现在银行存款利率低，把钱存入银行赚不到多少利息，而按揭贷款利息等费用支出又很大，如果没有很好的投资时机，还不如选择一次性付款，至少不会让你的资产贬值，甚至能够让您得到升值的好处。3如果选择按揭贷款，以后的生活负担会很重，每月不但要支付家庭日常支出，还要归还银行贷款、支付物业管理费等。4按揭贷款的房产证是要抵押给银行的，而选择一次性付款，您可以及时取得房子的真正所有权。如果以后您因为什么事情急需资金，也可以随时以房产办理抵押贷款，取得所需要的资金。也就是说，一次性付款的

38、房子既可居住又可随时抵押，灵活性更大。7、 按揭又有哪些好处？1 按揭可以让你早日圆上住房梦。如果不能按揭，需要您一次性付款才能买房的话，那您就需要辛辛苦苦省吃俭用地存上几十年的钱才能拥有自已的一套房子，但真正享受的时间却不长。现在有了按揭，就可以花明天的钱圆今天的梦，幸福生活要早来几十年呢。当然，如果您的资金特别充裕，而且没有其他的投资方案，那么一次性付款自然是购置房子的最理想状态。但是大多数人没有这个能力。有些人是在一次性付款买小房子和按揭买大房子之间徘徊，有些人那么根本还在发愁首付从何而来。在这种情况下，按揭显然是帮助我们实现梦想的最好手段。2 时间就是金钱。你的钱给银行存款,银行要付钱

39、存款利息；同样，银行给你钱贷款，你也要付钱贷款利息。当然，这个钱不是白白给的，它换来的是时间，珍贵的时间。而对于我们按揭买房，那么换来的除了时间还有空间。3 帮助买到真正适宜的房子。很多人喜欢楼梯级换房，但其实这并不是特别划算的。这不仅仅是因为在楼梯换房的过程中会有手续费、税费等等损失，而且即使将原有住房出租或出售也是非常费心费力的过程。不算空置期，房屋的管理、房客的信用，北京市现在还要求房东和公安局签订出租治安连带责任保证书。与其将来那么麻烦，不如现在买个“可持续使用的房子。4在适宜的时机买到房子。再等几年也许你的支付能力会增加，但同样房价也可能会上扬。我在北京工作4年，看中的房子一直在往上

40、走。好房子每年都会有，但是符合你的要求的，适合你支付能力的，在你工作地区周边的好房子却很可能几年才有一个楼盘。买房子，要会等待，也要敢下手。5利用银行的钱作投资。你现在已经有房子了？但你手头上还有一些足以首付的款项，是吧？那没关系，你可以利用银行的钱作投资啊！如果单单拿你这20万去做投资，可能没有什么生意好做的；但如果你把这20万拿来做首付，现向银行借个三四十万，就可以买一套房子，把这套房子作为投资，那除了支付银行贷款及利息外，你还可以获得属于自己的那一局部回报，还要比你单纯用20万去投资的利润高得多。8、 二十年按揭的好处是什么？按揭时间越长，你的月供款就越少，还款压力也就越小，每个月省下来

41、的还贷款可以让你过上更好的生活。9、 十五年按揭的好处是什么？向银行按揭是要付利息的，按揭时间越长，所需要支付的利息也就越多；同时，由于你在按揭购房时，产权证要抵押给银行，直到你还清贷款，银行才会把产权证交还给你，也就是说，按揭时间越短，你拿到产权证的时间也就越早，这可以方便你处置你的房子；另外，早日还清贷款，你就可以早日卸下债务包袱，无债一身轻啊；并且，二十年按揭和十五年按揭的月供款只是相差几百元而已，以您这样的收入，根本不存在什么问题的。10、 市中心房好在哪里？1市中心地皮资源有限，升值潜力巨大。2 城市根底设施、生活配套都较好，居家生活更加平安便利。3租金高，回报率高，从目前开展的角度

42、而言投资风险最小。11、 副中心房好在哪里？1价格比市中心低得多，但生活配套、根底设施等条件差异很大。2相比市中心而言，副中心较为安静，绿化率高。3 相比市中心而言，副中心的老房子较少，可以减少日后拆建的困扰。12、 城郊结合部又好在哪里？1 有着良好的开展空间，物业升值潜力巨大。2配套设施新、全、齐，开展速度快。3亲近自然，又可享受市中心的繁华。13、 为什么说郊区好？1) 亲近自然，享受生活。2)价格实惠，用一套市区的房子可以买一套郊区的房子再配一辆小车，让你提早过上有车有房的的小康生活。3)市区郊区化是城市的开展趋势，随着交通的改善，生活会越来越便捷。14、 中间楼层有什么好？1)高度适

43、中，安静平安。2)视野开阔，空气流通，采光好。15、 顶楼有什么好？1)视野开阔，通风采光均为最正确。2) 价位低，并且还赠送平台，可以做个空中花园。随着城市房子的越盖越高，通天房子越来越受欢送，升值潜力大 16、 底楼有什么好？1生活方便，假设有孩子，那么有利于孩子成长，培养健全性格，有老人那么利于老人活动，参与社交。2自带庭院，对停放自己交通工具增加平安保障系数，免去工作的后顾之忧。3)尽情享受绿色，通常可以拥有自己的私家花园。4)价位低，通常还可以租出去做办事处，租金高，升值潜力大。17 为什么说购置高档住宅划算？1)廉价无好货，好货不廉价，无论从投资角度，还是从居住角度，要买就买最好的

44、。2)高档住宅配套设施齐全，物业管理好，周围环境佳，户型设计优，居住最为舒适。(3)房价的组成，地价所占的比重是最大的，越是好的房子，地价越贵，升值的潜力与速度也越大。(4)高档住宅是一个人身份象征，它能迅速提高你的社会地位。补充、推荐楼层：朝下引导：1、据专家分析，和树差不多高的地方，空气清新，景观视角最好，最适合居住。2、而且我们这里的一楼是架空的，您其实是用一楼的价格买二楼的房子。3、而且就电梯房而言，楼层越低就越廉价。朝上引导：1高层显尊贵，而且越高越贵。2越高景观越好，视野越开阔，感觉更舒适，像您这种身份的人，肯定是要住高层嘛。而且随着城市污染的加重，底层的房子离大自然越近，离污染源

45、越近，据科学家分析，房子在五楼以上才会远离灰尘的困扰。住在底层的房子，抬头望天，有一种井底之蛙的感觉，而高层那么不一样，视野开阔。18、 剪力墙结构的房子有哪些好处？1抗震性好，不用担忧地震之类的威胁。 2墙体薄，得房率高，可使用年限长。 空间整体性好，房间内不外露梁，柱楞角，便于装修和室内布置。19、 框架结构的房子有哪些好处？1 )得房率高，可使用年限长。2)保温性、隔音性比剪力墙结构的房子好。3开间易活动，提供可灵活布置的室内空间，使用方便。20、 砖混结构的房子又有哪些好处？1造价低，本钱也就低，房价自然也较低。2保温性、隔音性好，得房率高。 21、得房率高的房子好处是什么？省钱，花同

46、样的钱可以买到更大的使用面积，比较划算，因为买房是以建筑面积计算的，而真正居住的那么是使用面积。22、得房率低的房子好处又是什么？房子越高级，得房率越低。这是因为，高档的房屋通常是设计全理，配套设施齐全的，这就意味着配套面积大，得房率肯定就会相对降低了；也就是说，得房率低通常代表着配套齐全。随着生活质量的提高，我们对房子的配套要求也会越来越高的。像现在有些开发商为了提高得房率，边最起码的一个楼道都很窄，黑乎乎的，有时候你要搬一个大点的东西都很难，那种走廊对平安消防上也是做得相当差的，它是牺牲星级物业的开展前景得来的，星级是什么，就是大堂，就是配套，就是你仅仅只是多拿出12个平方注就能享受的，你

47、说星级宾馆与招待所有什径区别是，首先是不一样的的档次和感受，这是不能比的23、朝西的房子好处是什么？朝西的房子价格通常要比朝东的低，并且可选择的范围较大。且西边套的房子比中间套采光好，视野也要好，您可能考虑的是西边的房子当西晒，怕夏天热，其实你想想，夏天才几个月，尤其是长沙这种被称为“火炉的城市，夏天来了，户外温度高达40度，朝东、朝西、中间的房子都要开空调，还不都一样。24、 朝东的房子好处是什么？阳光光照时间早，新空气易流通，不西晒，夏天凉快，非常适合早睡早起的人，晨光能带给你朝气蓬勃的心境，让你的一天从冉冉升起的太阳开始。好多做生意的人也喜欢东边的房子，都说“紫气东来。25、 朝南的房子

48、好处又是什么？1采光好，日照时间长，可以节约资源。2房间温度适宜，冬暖夏凉。3阳气重，容易产生自豪感。4为市场所看好，最具保值升值潜力，容易出手。5最适合老年人住。26、 选择不带商业网点的住房有哪些好处？干净、整洁，有利于物业管理，免去下属商场所带来的嘈杂的生活环境。补充：当朝向不好时1、高层没朝向，不管朝什么方向，屋内都很亮，因为高层通风采光好。2、注重朝向都是因为在过去住多层住宅，它一般是条形结构，楼下潮湿阴暗，生活条件差，才会注重朝向。而现在人们在选房时对居家朝向问题有逐渐淡化的倾向，而对景观的重视程度正日渐加强，如果室外景观优美，即使传统上认为较差的朝向、房型也很受购房者的欢送3、现

49、在都是人工调节温度，而非自然调节温度，冬天夏天都用空调。27、 选择带商业商业网点的住房有哪些好处？1 生活方便，可就近购物。2商业性浓，增值潜力大。3交通兴旺因带网点的住房多位于主干道。28、 选择大社区的理由是什么？1大社区的开发商一般实力雄厚，信誉度高，值得依赖。2由于占地面积大，绿地率通常也较高，园林景观做得也比较好。3 配套设施完善，邮局、商场、菜市场、幼儿园、学校、银行等生活设施一应俱全，近在咫尺，生活方便。4环境优美，交通便利，效劳功能完善，管理标准。5业主对公共建筑和物业管理等分摊的费用低，负担轻。6人气足，文化活动丰富，有助于舒缓人的精神压力，增进人与人之间的沟通理解，让业主

50、真正拥有一份家的归属感。7大社区出租出售方便，更容易保值增值。 29、 选择小社区的理由是什么？1小社区居住人口少，不像大社区那样嘈杂、人来人往，生活恬静、安定。2小社区内配套设施不多，可以降低房价，并有效减少日常费用支出。3虽然小社区配套缺乏，但由于小社区多处在繁华、交通便捷地区，周边公共配套可以弥补社区内自身配套缺乏的缺点，生活并无不方便之处。30、 为什么购房比租房划算？1房子是一个人身份地位的象征，没有房子就像居无定所，有生活漂泊之感。2有了房子就有了家，没有了房子，总感觉家庭不够温馨。3现在国家把房地产作为新的经济增长点，鼓励居民按揭购房，支付局部房款后，其余房款可以采取类似每月付房

51、租的方式交付，也就是说，按揭购房与租房最大的区别就在于期满后租房者仍没有房屋居住，而购房者得到了一套全产权房屋。4 购房还可以作为投资理财的工具，确保你的资产保值增值。5 租房一般只能是短期的，不能让自己随心所欲地装修自己的家园，生活居住品质大大降低。31、 靠近小区深处中心的房子好在哪里？1越靠近小区深处，环境越为安静，人气也足，也更加平安。2小区中心多为业主生活活动中心，配套设施齐全，环境更加优美。32、 靠近主干道的房子又好在哪里？1交通便捷，出门更加方便。2周边生活设施齐全，医院、学校、商场、交通等配套齐全。地价升值快，房屋升值速度快。 33、 双卫的房子好在哪里?1 方便、卫生。2

52、档次高。3 代表着一种生活趋势。34、 单卫的房子好在哪里？1没必要。现在一般都是三口之家，不会有什么不卫生的；通常情况下不会经常有客人串门的，所以客卫一般派不上用场。2省钱。一个卫生间要4.5个平方米，就算5000元/平方米，也要两万多元，花两万多元买个卫生间，还不如把这局部钱用在装修上。3省事。多个卫生间要多装修，清扫卫生也麻烦，还浪费水、电、增加支出。35 没有拆迁户的房子好在哪里？1拆迁户多属于老居民，素质较低。2安置房的建筑质量、生活配套、楼盘素质一般较差。3没有拆迁户，开发商就不必为安置拆迁花费安置拆迁费用，节约这局部钱可以用来提高施工质量，加强配套，户型设计多样化，楼盘也会上一个

53、档次。36、 有拆迁户的房子又好在哪？有拆迁户的工程，一般取得土地的费用会相对较低，价格也会比较实惠；再说，现在国家对拆迁户房子的标准有硬性规定，质量有保证；并且，现在开发商开发的房子，安置房与对外出售的商品房通常有着明显的区别。37、 进门是厅的房子好在哪里？1 视野开阔，大气、敞亮，较符合北方人的性格。2 有效减少过道，增加使用面积。3 一进门就能看到装修漂亮的客厅，是有品味，有实力的表现。38、 有玄关的房子又好在哪里？1 生活私密性强，沿海兴旺城市比较流行。2 设置玄关其实并不会浪费空间，它是牺牲一块小面积换回一块大的空间，它起到一个贯穿作用，形成一条自然的走道。其实，一进门直接是厅的

54、房子，门只能开在厅里，同样要占用空间。39、 购置精装修的房子有什么好处？1 本钱低，房价也会较低。2 可根据自己的喜好进行装修，防止二次装修带来不必要的浪费，使之适合自己品，是购房居住的最正确选择。40、 购置精装修的房子又有什么好处？1 方便、省事，带上铺盖即可入住。2 防止受到自家装修和别家装修的困扰。41、客户要求回家商量，考虑时。比较比较先生，不管您是否买我们的房，我们的话都已经讲到：说实话，您觉得行就买，不行就去比较。但我们可以自信说一句，只要您是真正想买房，最终还是会到我们这里来，您知道在我们这买了房的很多客户现在几乎成了买房的专业人士，往往是把长沙的楼盘看了个遍才下定，最终还是

55、觉得我们这儿好。 42商量商量商量肯定时要商量的，因为毕竟不是买件衣服，不好就送人或扔掉都无所谓，但买房是百年大计，是大事情，买得好，皆大欢喜，弄得不好，终生遗憾，所以商量也是应该的。但怕就怕等您商量好了，回头再来时，您的所选已经没有了，我们公司基于为投资者所想，有个好方法，故为您封三天，三天以后就签合同，不签退订就是。先生，买房是大事肯定应该商量，但说到别人回去商量，我信，但说您我就不信了，您看，您生意做得这么好，事业这么兴旺，我相信您的夫人一定既漂亮又贤惠，您买这么好的房子送给她，她快乐都来不及啦。再说生意是您做，钱也是您赚，一看您就是有眼光，做事果断的人，您的事业成功之处就在此，抓住了每

56、一个时机。房子既然要买，况且您又喜欢，您的喜欢就是眼光呀！首期款又没问题，那您还有什么考虑的呢？我做房地产多年了，不知您所要考虑的能否告诉我，帮您参谋一下，但有的人也因犹豫不决而错过了很多时机，原因是不能当机立断，如果您不买，我肯定是为您可惜，因为谈了这么久，可以说我都是为您着想的，我们可以交个朋友吧！跟太太商量：先生，您生意做得这么好，事业又这么成功，太太肯定相信您的眼光，太太肯定满意，喜欢的。跟朋友商量：先生，您肯定相信朋友胜过我，但是朋友一般不会为您做任何决定意见，因为这是大事，所以问朋友不会有结果，再说您朋友又不熟悉楼盘，还不如把您的想法告诉我，我从事房地产多年，不敢说专家，但对每个楼

57、盘都能比较客观地分析，对本楼盘就更了如指掌了，虽然我们今天才相识，但相识就是缘分，一回生，二回熟，如果您相信我，我们交个朋友，我是一定会为您着想的。 43针对自己赚钱自己花的客户还跟谁商量呢？看您提出的问题就知道，十个男人也没有一个像您自己这样的，看您的气度、气质，听听您的谈吐，就知道您是一个有主见、有魄力、自己赚钱自己花的成功人士。再说，您商量什么呢？这样低的房价，闻所未闻，这么好的外观造型及房型，您说呢？不错，买房是件大事，应慎重，但请您想想，这样的价格，这么好的房型，这么好的环境地段您做生意这么成功，一定比我更清楚生意场上的决策必须是果断，否那么，时机是稍纵即逝，把时机白白错过。前几天，

58、我手上的一个客户，看中了一套房，我劝他订合同时，他说要回家去商量，第二天给回话。结果当晚被另一个客户看中，当即签了合同，第二天，他们一家人兴冲冲地拿了支票签合同，说很满意那套房时，我真不好开口告诉他们，但不说也不行啊，最后他们只好遗憾地选了另一套。先生，您每次成功的生意一定离不开当机立断，我看没问题，现在我们来把这套订下来，身份证带了吗？没带没问题，号码告诉我就行。 44针对老公赚钱太太花的客户我看您就是一个既温柔又贤惠的好太太，老公主外，您主内，老公的一切成就都有您的一半功绩，辛辛苦苦辅佐老公建立了一份家业。不过男人的本性我不说您也知道，一有钱就作怪，女人辛辛苦苦操劳一辈子，怎能和那些刚出校

59、的姑娘比？这样的事情我们见多了。当然您的老公肯定不会这样，但作为女人应提前留心眼。抓个房子在手上，天塌下来也不怕，女人给老公打了一辈子工到头来也不见得抓得上一套房子。从另一个角度看，做生意就是玩数字游戏，一个不小心，就会倾家荡产我的一个朋友不就是在微波炉生意中亏了100多万赚了钱，就应置业，再说一般男人有钱后就喜欢赌，玩女人，应酬等，一个月花几千上万是常事，没方法，男人要威，女人就要稳，您买套房子，分期付款，无形中逼老公手头紧一些，将那些不必要花的钱存下来，投在不动产上，同时又保值、升值，这样多好。 45针对女儿买房父母住，回去征求父母意见先生，我真钦佩您的孝心，不过我可以肯定，您父母不会同意

60、。为什么？因为您买房子送给他们，父母怎忍心花儿女这么多钱呢？如果我有您这个能力，我会将房子先买下来，回家后跟父母说：“爸妈，我送给您们一件礼物。他们肯定会骂您乱花钱，但背后还不知道怎样向左邻右舍炫耀呢。这样做了，于老人延年益寿，因为心情好，于您做儿女的，钱也没有花，既尽了孝心，还可以升值保值，父母百年之后，房子仍是您的，两全其美。先生，别犹豫了，我们现在就订下来。 46父母出钱买房，叫儿女来看父母存这些钱，肯定很不容易，而且对现住房很不满意才决定买房的。您在外面，见多识广，对户型保值、升值、环境方面见识得肯定比父母多，他们多半还是听您的意见，再说这房子最后还是您手里，先生，相信您的眼光肯定没错