2009年6月郑州房地产市场监控报告-50页房地产营销策划方案大全

1、房地产营销筹划方案大全郑州市房地产6月份市场监控报告 置业参谋2009年7月10日目录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc234999720 1.行业新闻 PAGEREF _Toc234999720 h 4 HYPERLINK l _Toc234999721 1.1房地产类热点政策 PAGEREF _Toc234999721 h 4 HYPERLINK l _Toc234999722 全国动态 PAGEREF _Toc234999722 h 4 HYPERLINK l _Toc234999723 郑州动态 PAGEREF _Toc234999723 h 4 HYP

2、ERLINK l _Toc234999724 东区动态 PAGEREF _Toc234999724 h 4 HYPERLINK l _Toc234999725 1.2行业动态 PAGEREF _Toc234999725 h 5 HYPERLINK l _Toc234999726 全国动态 PAGEREF _Toc234999726 h 5 HYPERLINK l _Toc234999727 郑州动态 PAGEREF _Toc234999727 h 7 HYPERLINK l _Toc234999728 东区动态 PAGEREF _Toc234999728 h 8 HYPERLINK l _To

3、c234999729 1.3观点声音 PAGEREF _Toc234999729 h 8 HYPERLINK l _Toc234999730 2.土地市场分析 PAGEREF _Toc234999730 h 11 HYPERLINK l _Toc234999731 2.1土地出让分析 PAGEREF _Toc234999731 h 11 HYPERLINK l _Toc234999732 2.2土地成交分析 PAGEREF _Toc234999732 h 11 HYPERLINK l _Toc234999733 3.郑州商品房市场分析 PAGEREF _Toc234999733 h 12 HY

4、PERLINK l _Toc234999734 3.1商品房月度预售分析 PAGEREF _Toc234999734 h 12 HYPERLINK l _Toc234999735 商品房月度预售走势 PAGEREF _Toc234999735 h 12 HYPERLINK l _Toc234999736 商品房月度预售区域分布 PAGEREF _Toc234999736 h 12 HYPERLINK l _Toc234999737 商品房不同物业类型月度预售情况 PAGEREF _Toc234999737 h 14 HYPERLINK l _Toc234999738 3.2商品房月度成交分析

5、PAGEREF _Toc234999738 h 15 HYPERLINK l _Toc234999739 商品房月度成交走势 PAGEREF _Toc234999739 h 15 HYPERLINK l _Toc234999740 商品房月度成交区域分布 PAGEREF _Toc234999740 h 15 HYPERLINK l _Toc234999741 商品房不同物业类型月度成交情况 PAGEREF _Toc234999741 h 16 HYPERLINK l _Toc234999742 商品住宅户均成交面积分析 PAGEREF _Toc234999742 h 17 HYPERLINK

6、l _Toc234999743 3.3商品房月度成交价格分析 PAGEREF _Toc234999743 h 18 HYPERLINK l _Toc234999744 商品房月度成交价格走势 PAGEREF _Toc234999744 h 18 HYPERLINK l _Toc234999745 商品房月度成交价格区域比拟 PAGEREF _Toc234999745 h 19 HYPERLINK l _Toc234999746 商品房不同物业类型月度成交价格分析 PAGEREF _Toc234999746 h 19 HYPERLINK l _Toc234999747 3.4商品房月度供需比分析

7、 PAGEREF _Toc234999747 h 20 HYPERLINK l _Toc234999748 商品房月度供需比变化情况 PAGEREF _Toc234999748 h 20 HYPERLINK l _Toc234999749 各区域月度商品房供需比情况 PAGEREF _Toc234999749 h 20 HYPERLINK l _Toc234999750 商品房不同物业类型月度供需比情况 PAGEREF _Toc234999750 h 21 HYPERLINK l _Toc234999751 4.郑东新区商品房市场分析 PAGEREF _Toc234999751 h 22 HY

8、PERLINK l _Toc234999752 4.1郑东新区商品房月度预售分析 PAGEREF _Toc234999752 h 22 HYPERLINK l _Toc234999753 区域商品房月度预售走势 PAGEREF _Toc234999753 h 22 HYPERLINK l _Toc234999754 区域商品房不同物业类型月度预售情况 PAGEREF _Toc234999754 h 23 HYPERLINK l _Toc234999755 4.2区域商品房月度成交分析 PAGEREF _Toc234999755 h 23 HYPERLINK l _Toc234999756 区域

9、商品房月度成交走势 PAGEREF _Toc234999756 h 23 HYPERLINK l _Toc234999757 区域商品房不同物业类型月度成交情况 PAGEREF _Toc234999757 h 24 HYPERLINK l _Toc234999758 4.3区域商品房月度成交价格分析 PAGEREF _Toc234999758 h 25 HYPERLINK l _Toc234999759 区域商品房月度成交价格走势 PAGEREF _Toc234999759 h 25 HYPERLINK l _Toc234999760 区域商品房不同物业类型月度成交价格分析 PAGEREF _

10、Toc234999760 h 25 HYPERLINK l _Toc234999761 4.4区域商品房月度供需比分析 PAGEREF _Toc234999761 h 26 HYPERLINK l _Toc234999762 商品房月度供需比变化情况 PAGEREF _Toc234999762 h 26 HYPERLINK l _Toc234999763 商品房不同物业类型月度供需比情况 PAGEREF _Toc234999763 h 27 HYPERLINK l _Toc234999764 5.重点工程监控 PAGEREF _Toc234999764 h 28 HYPERLINK l _To

11、c234999765 5.1城市综合体工程监控 PAGEREF _Toc234999765 h 28 HYPERLINK l _Toc234999766 城市综合体工程动态表格 PAGEREF _Toc234999766 h 28 HYPERLINK l _Toc234999767 城市综合体销售套数监控图表 PAGEREF _Toc234999767 h 30 HYPERLINK l _Toc234999768 城市综合体销售均价监控图表 PAGEREF _Toc234999768 h 30 HYPERLINK l _Toc234999769 城市综合体可售、已售监控图表 PAGEREF _

12、Toc234999769 h 31 HYPERLINK l _Toc234999770 5.2住宅工程监控 PAGEREF _Toc234999770 h 31 HYPERLINK l _Toc234999771 住宅工程动态表格 PAGEREF _Toc234999771 h 31 HYPERLINK l _Toc234999772 住宅销售套数监控图表 PAGEREF _Toc234999772 h 34 HYPERLINK l _Toc234999773 住宅销售均价监控图表 PAGEREF _Toc234999773 h 35 HYPERLINK l _Toc234999774 住宅可

13、售、已售监控图表 PAGEREF _Toc234999774 h 36 HYPERLINK l _Toc234999775 5.3写字楼工程监控 PAGEREF _Toc234999775 h 37 HYPERLINK l _Toc234999776 写字楼工程动态表格 PAGEREF _Toc234999776 h 37 HYPERLINK l _Toc234999777 写字楼销售套数监控图表 PAGEREF _Toc234999777 h 39 HYPERLINK l _Toc234999778 写字楼销售均价监控图表 PAGEREF _Toc234999778 h 39 HYPERLI

14、NK l _Toc234999779 写字楼可售、已售监控图表 PAGEREF _Toc234999779 h 40 HYPERLINK l _Toc234999780 5.4公寓工程监控 PAGEREF _Toc234999780 h 40 HYPERLINK l _Toc234999781 公寓工程动态表格 PAGEREF _Toc234999781 h 40 HYPERLINK l _Toc234999782 公寓销售套数监控图表 PAGEREF _Toc234999782 h 41 HYPERLINK l _Toc234999783 公寓销售均价监控图表 PAGEREF _Toc234

15、999783 h 42 HYPERLINK l _Toc234999784 公寓可售、已售监控图表 PAGEREF _Toc234999784 h 42 HYPERLINK l _Toc234999785 6.媒体监控 PAGEREF _Toc234999785 h 43 HYPERLINK l _Toc234999786 6.1报广总体投放分析 PAGEREF _Toc234999786 h 43 HYPERLINK l _Toc234999787 报广总量和不同报广类型及数量分析统计 PAGEREF _Toc234999787 h 43 HYPERLINK l _Toc234999788

16、报广投放时间分析统计 PAGEREF _Toc234999788 h 44 HYPERLINK l _Toc234999789 6.2企业形象报广分析 PAGEREF _Toc234999789 h 44 HYPERLINK l _Toc234999790 6.3软文广告分析 PAGEREF _Toc234999790 h 44 HYPERLINK l _Toc234999791 6.4硬广分析 PAGEREF _Toc234999791 h 45 HYPERLINK l _Toc234999792 投放媒体分析 PAGEREF _Toc234999792 h 45 HYPERLINK l _

17、Toc234999793 投放版面分析 PAGEREF _Toc234999793 h 45 HYPERLINK l _Toc234999794 分物业类型投放量比拟 PAGEREF _Toc234999794 h 46 HYPERLINK l _Toc234999795 住宅类物业诉求分析 PAGEREF _Toc234999795 h 47 HYPERLINK l _Toc234999796 商业类物业诉求分析 PAGEREF _Toc234999796 h 47 HYPERLINK l _Toc234999797 各区域投放量比拟 PAGEREF _Toc234999797 h 48 H

18、YPERLINK l _Toc234999798 本月广告投放工程排行榜 PAGEREF _Toc234999798 h 49 HYPERLINK l _Toc234999799 6.5重点个案媒体投放分析 PAGEREF _Toc234999799 h 49 HYPERLINK l _Toc234999800 重点个案媒体投放列表 PAGEREF _Toc234999800 h 49 HYPERLINK l _Toc234999801 重点个案媒体投放个案换面赏析 PAGEREF _Toc234999801 h 50 HYPERLINK l _Toc234999802 7.月度监控总结 PA

19、GEREF _Toc234999802 h 51行业新闻1.1房地产类热点政策全国动态本月无重大政策出台。郑州动态7月起郑州楼盘预售需公示 杜绝捂盘惜售情况郑州市房管局近日召开新闻发布会，宣布自7月1日起实施?郑州市商品房预售信息公示方法?，依照该方法，开发商需在商品房预售许可前、商品房预售许可后及商品房销售过程中进行3次公示。其中，商品房预售许可前公示期为5天；商品房预售许可后公告期为90天法定假期除外。商品房预售信息售房场所公示采用售房场所设立公示牌方式进行，由售房单位负责，自商品房预售许可后开始，直至售房结束。 点评：目前，郑州市商品房预售信息不够透明，开发商存在一定程度的捂盘情况，该政

20、策的出台有利于增强买卖双方的信息透明度；但开发商仍然可以通过人为的销控来控制房源。东区动态郑汴新区规划方案出炉 郑州新区将辖“五区一县经过多轮评审的郑汴新区建设总体方案终于出炉了：将通过510年的时间，把郑汴新区建成为全省乃至中西部地区效劳的区域效劳中心，建成中西部最大的产业集聚区。 根据方案，郑汴新区位于郑州市中州大道以东、开封市金明大道以西、郑州航空港以北、黄河沿岸以南区域，由郑州新区和汴西新区两个局部构成，涵盖中牟县，总面积约2077平方公里。方案说，郑汴新区的目标定位为：全省经济社会开展的核心增长极和改革开展综合试验区。根据这一定位，将着眼于2021年全省根本实现工业化，力争经过510

21、年的时间，把郑汴新区建设成为“五区一中心。现代产业集聚区：就是把先进生产要素向园区集聚，也就是说，要把先进技术、优秀人才、资金等，集聚在这里，重点开展现代效劳业、先进制造业、高新技术产业、现代农业，引领全省现代产业体系建设，使之成为中西部最大的产业集聚区。现代复合型新区：就是按照“复合城市理念进行开发，依托产业集聚区建设，推动组团式开展，建设既有城市又有农村，一二三产业复合，经济、人居、生态功能复合的现代复合新区，使之成为新型城市化的样板。城乡统筹改革开展试验区：就是率先推行城乡一体、土地管理、投融资体制、公共资源共享等综合配套改革，使之成为全省城乡统筹改革开展的先行区。对外开放示范区：就是大

22、力引进战略投资者，加强与国内外大型企业集团的合资合作，使之成为全省对外开放的主平台和承接高水平产业转移的主导区。环境优美宜居区：就是通过建设完善、便捷的公共效劳设施和根底设施，促进就业与居住均衡开展，重视生态环境保护和建设，使之成为环境优美、宜居宜业的新城区。区域效劳中心：就是发挥郑州新区的综合交通枢纽优势，重点发挥物流、信息、金融、会展、教育、商务等现代效劳功能，使之成为全省乃至中西部地区经济社会开展的效劳中心。 点评：郑汴新区规划方案的出炉意味着大郑东建设的宏伟规划即将起航；未来几年，郑汴新区将成为河南经济新的增长点，其区域价值将进一步彰显。随着规划的启动，郑东新区的房地产市场将掀起新一轮

23、的高潮，东风东路沿线大量的成交地块迎来了开发的良机。1.2行业动态全国动态“地王频出，再现面粉贵过面包广渠路15号,这一几经起落的北京“昔日地王再度披上了光环。6月30日下午,北京市国土资源局二层交易大厅,包括万科、保利地产、SOHO中国、远洋地产在内的11家房企齐聚于此,参加了该宗地块的最后竞价。经过97轮的剧烈角逐,广渠路15号地最终以40.6亿元的天价被横空出世的“黑马中化方兴投资管理(北京)收入囊中,溢价率高达146.51%。在扣除1.5万平方米的廉租房后,楼面地价到达15313.7元/平方米。这一有着央企背景的公司,成为了北京楼市成交总价和楼面单价的双重“地王。目前,该区域内楼盘的销

24、售均价在18000元/平方米左右。 点评：“地王的再度登场，引发了京城土地的抢购热潮，面粉比面包贵的局面必将推动房价的进一步上涨，不利于房地产市场的健康开展。而更重要的是，一线城市的疯狂将传导到二三级市场，形成全国性的土地抢购热潮。 将试点物业税征收实转 效果尚待观察 将进行物业税征收实转试点， 人大常委会已经同意投资910万元建设有关系统，建设周期是今年6月至明年6月。本年度将安排投资800万元，这就意味着 开征物业税试点的工作已启动。所谓的物业税，是将现行的土地出让金、房产税、土地增值税等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。 点评： 物业税征收实转试点引发了广泛的争议，更多的观点

25、认为物业税的征收将抑制投资投机性需求，使炒楼风降温。但对于征税系统、房屋价值评估系统的科学制定尚未出台，物业税对于楼市的影响尚待观察。上海多管齐下为楼市“降温 希望房价和收入挂钩眼见着楼市“扶摇直上，上海下决心要“有所作为。6月25日，上海市政府举行新闻发布会，不但公布了经济适用房细那么，更提出从加大供给、“劝诫开发商等方面多管齐下，以稳定楼市。 一方面是从供需平衡角度出发，政府着力加大楼市供给量，除了加大保障性住房，还会加大普通商品房的供给；各区也要加强对房地产工程的监控，具备开工条件的希望开发商尽快开工，符合预售条件的那么尽快申请预售，制止捂盘惜售的行为；另外，也会通过房地产协会等组织，引

26、导房地产企业树立社会责任感，合理定价，正常销售，制止少数企业的人为炒作。 点评：上海市政府意识到了尽管房地产市场出现了回暖，但并不代表市场回稳，供需矛盾凸显，开发商捂盘惜售，房价上涨致使普通消费者的利益受损。政府期望通过有效的引导，促进房地产市场的稳定健康开展，这一做法值得效仿。郑州动态二套房按揭政策进一步松绑 二套房贷利率也可打7折日前郑州大局部银行对二套房按揭政策进一步松绑，第二套房也能享受到7折利率。但由于不同银行甚至同一银行不同支行给出的优惠程度都不同。除交通银行表示只能申请到7.5折外，工商银行、建设银行、交通银行、招商银行等多家银行，均表示可以申请7折利率，其规定相比去年年底更加宽

27、松。 点评：二套房贷按揭政策的松绑有利于房地产市场的回暖，但在当前销售量快速增长的环境下，二套房的松绑那么可能使得投机性需求再次抬头，炒高楼价。 郑州市房地产开发投资今年1-5月首度出现下降郑州市房地产开发投资今年1-5月首度出现下降。 1-5月，全市完成房地产开发投资134.12亿元，同比下降了1.5，首度出现下降，增速同比回落50.5个百分点。房屋新开工面积330.9万平方米，下降29.9。1-5月，全市房地产开发企业到位资金289.39亿元，同比下降1.2。土地购置面积115.86万平方米，同比下降28.2。完成土地开发面积48.57万平方米，同比下降48.4。 点评：开发商资金紧张、信

28、心缺乏导致了房地产开发投资的全面下降，而由此引发的市场供给缺乏已经显现。未来一段时期内，开发商应该加紧工程开发的节奏，抢占市场时机。小区坚持用洋名最多罚五千 如果不改将继续罚不得随意使用外国地名、外国人名或外语音译名作为地名6月24日，郑州市政府网站对外公布了?郑州市地名管理规定?，从今年7月1日起，所有山、河、湖泊、道路、小区命名、更名都将有法可依。此次出台的?郑州市地名管理规定?再次明确，未按国家规定批准，不得使用外国地名、外国人名或外语音译名作为地名。使用城、别墅、山庄、园、小区等用作住宅区通名，或使用大厦、中心等作建筑物通名的，应当名实相符，与其建设规模、使用功能、所处环境等因素相一致

29、。城镇道路、广场和住宅区等办理开工许可手续前，主管部门或建设单位应先向地名主管部门提出申请，办理命名手续。文件中明确规定，城镇道路、广场、住宅等地名标志应在工程竣工时完成。其他地名标志，也应当自地名批准之日起60日内完成。 点评：该规定的出台，将改变目前郑州市房地产工程洋名泛滥的局面，未来小区命名需要更加谨慎。东区动态郑州铁路东站开建 投资75亿元工期30个月6月29日上午，京广客专郑州东站建设发动大会在郑东新区隆重召开。9时许，省委副书记、省长郭庚茂郑重宣布：“新建京广铁路客运专线郑州东站工程正式启动！京广铁路客运专线郑州东站是国家铁路网中的重要枢纽，位于郑东新区新建京广客运专线和徐兰徐州兰

30、州客运专线十字交会处。建成后，该站将成为集铁路客运、公路客运、轨道交通、城市公交等多种交通方式为一体的现代化综合交通枢纽，也将是我国第一个位于铁路客运专线十字交叉的车站。 点评：郑州铁路东站的开建，进一步稳固了郑州全国交通枢纽中心的地位，有利于提升郑州的区域价值。而郑东新区更将在铁路东站的带动下，实现新一轮的快速开展。东站周边的房地产工程也将具备更大的投资价值。1.3观点声音专家观点：中国房地产市场迅速上升 整体向好住房和城乡建设部有关专家昨天25日在北京表示，现在，中国房地产市场缩量保价的形势已开始改观，市场信心开始恢复。目前中国房地产市场整体向好。 对于当前房地产市场形势，住房和城乡建设部

31、政策研究中心副主任秦虹二十五日在“二00九中国家居产业百强企业成果发布会上说，第一，当前市场需求的根底仍然非常坚实；第二，目前调控政策定位准确，效益明显；第三，城市宜居性不断提高，城市开展以及质量的提升为房地产需求增长提供了很大的支撑；第四，对房地产来说，市场波动受外来因素的影响会长期存在。秦虹说，受全球金融危机影响，中国房地产市场也有很大萎缩，尽管如此，二00八年全国商品房仍然销售了六亿平方米，仅比超常开展的二00七年下降了百分之二十，仍然高于二00六年之前的任何一年。说明中国在当前城镇化高速开展和消费升级阶段，市场真实需求的根底仍然是坚实的。今年一到五月，商品房消费快速上升，增速到达百分之

32、二十五。当前房地产市场需求格局根本没有大的变化。缩量保价形势已经开始改观，整体市场信心开始恢复。秦虹认为，对房地产来说，调整的政策目标非常清晰，就是保房地产投资。通过一系列宽松的货币政策和减税让利的政策鼓励居民购房。对于开发企业来说，通过宽松政策，放松了房地产开发所需要的银行贷款额度。秦虹表示，房地产受通货膨胀的影响大。当通胀要出现的时候，大家都愿意买房子来保值，通胀时房地产价值不会出现大的下跌。总体来说，目前是房地产市场稳定开展的好时期，因为波动温和、调整温和、政策稳定，这些指标可以看到，房地产市场整体向好。中国房地产市场报告预计:今年房价将稳中有升REICO工作室14日在博鳌房地产论坛20

33、21届年会上发布的?中国房地产市场报告?显示，受通胀预期影响，2021年房价或将稳中有升。 REICO工作室任荣荣博士分析称，首先，从宏观经济运行态势来看，尽管外需没有明显好转，但政府投资和扩大内需措施已促使国内经济止跌企稳。其次，在国内适度宽松货币的政策下，大规模的货币投放增加了资本市场的流动性，通胀预期显现。这将在很大程度上助推未来价格水平的上涨。第三，大量国外理论研究说明，通货膨胀的预期是影响房价走势的重要因素，并且房价的上涨先于物价上涨。报告显示，1-5月房地产开发投资低幅增长，涨幅逐月增加。1-5月同比增长6.8%，比去年同期低25%，比今年同期固定资产投资要低26%。从土地开发来看

34、，1-5月房地产开发企业购置土地继续负增长，降幅比一季度收窄，但同比降幅仍然在25%以上，说明房地产开发企业购置土地活动的景气并没有明显增加。从新开工面积来看，1-5月新开工面积表现为同比负增长，这反映出房地产市场中存货压力继续存在，房地产开发企业对未来市场的预期是不明确的。此外，报告显示，1-5月份商品房销售面积持续增加，比去年同期增加了25.5%，成交量已经超过2007年同期水平。1-5月份房价先跌后涨，5月份，在70个大中城市中有60个城市的新建住房价格环比上涨，61个城市的二手住房价格环比上涨，房价上涨的数量超过了90%。 土地市场分析2.1土地出让分析经郑州市人民政府批准,郑州市国土

35、资源局和郑东新区管委会土地规划局决定以挂牌出让国有建设用地使用权。挂牌出让地块的根本情况和规划指标要求：土地编号土地位置土地总面积使用权面积用途规划指标要求用地年限建设工程用地保障金投标保证金挂牌起始价容积率建筑密度绿地率20215号建设路北工农路西13147商住2.5-70郑政东出2007056号东风东路西安平路北91472.656099.8住宅3.5-40%703900 万元3000 万元261.44 万元/亩 (数据来源： 数据监控中心)本月郑州市共挂牌2宗土地，共计103.87亩，分别位于中原区、郑东新区。本月挂牌土地无论是数量还是面积较上月明显减少。值得关注的是东风东路西、安平路北地

36、块，该地块原方案于2021年推出，底价为300万元/亩，而目前的底价为261万元/亩。尽管目前楼市回暖明显，但土地市场依然是不愠不火的局面。不过一线城市近期地王频出，其影响作用可能传导至郑州，推动地价的再次上涨。2.2土地成交分析本月郑州市无成交地块。郑州商品房市场分析3.1商品房月度预售分析商品房月度预售走势(资料来源：郑州房地产网公布数据)本月，全市商品房新增预售面积66.33万平方米，环比大幅上涨143%。本月新增供给主要来自以美林河畔、原盛国际、新里卢浮公馆等为代表的在售工程，也有局部来自双河湾等少量新入市的工程。09年上半年，郑州市商品房供给量为257.69万，远远低于07、08年同

37、期水平，这一局面可能引发新一轮的供求危机。商品房月度预售区域分布区域分布列表预售数据商品住宅办公用房商业用房工程数面积预售均价工程数面积预售均价工程数面积预售均价元/元/元/全市186056534665000175768510812金水区825792336290008152518384郑东新区410006261730004387110381管城回族区3134400518900031788313691中原区2100090521300022068010193二七区1131784000000000(资料来源：郑州房地产网公布数据)热点区域分析 (资料来源：郑州房地产网公布数据)本月，商品房批准预售面

38、积环比有大幅上升，金水区又重回榜首位置，预售面积主要来自华瑞紫薇苑和安泰家园两个经济适用房工程，以及广汇PAMA等在售工程；管城区占据次席，其中美林河畔工程就新批预售8万多平米；另外郑东新区和中原区的预售面积也较大，代表工程分别为双河湾和永威西苑等；本月二七区和惠济区的预售较少。商品房不同物业类型月度预售情况(资料来源：郑州房地产网公布数据)本月，商品住宅新增预售面积为60.56万平方米，占商品房新增供给的91.3%。商业用房本月新增预售面积为5.77万平方米，主要来自于中原区、管城区和金水区。办公用房本月无供给。3.2商品房月度成交分析商品房月度成交走势(资料来源：郑州房地产网公布数据) 本

39、月，全市商品房成交量为99.41万平方米，环比增长7.95%，继续保持了热销势头。本月已经是连续5个月超过往年同期水平，楼市回暖迹象相当明显。09年上半年，郑州市商品房共成交482.34万，远高于07、08年上半年水平。但由于政策调控可能转向，二套房贷已有收紧趋势，下半年市场变化仍然扑朔迷离。商品房月度成交区域分布区域分布列表已售数据商品住宅办公用房商业用房套数面积已售均价元/套数面积已售均价元/套数面积已售均价元/全市915180843646524256837163265681173317909金水区40053473844506127370417521188625477334郑东新区1256

40、1186935362289304284932114160659897管城区15661271874741000122171288300中原区9689399341706742389648102309460二七区11319936545233161598566327113123惠济区2252181352590003080903512 (资料来源：郑州房地产网公布数据)热点区域分析(资料来源：郑州房地产网公布数据)本月，金水区的成交面积仍然占据榜首，到达了44.7万平方米，该区的金沙国际、非常SOHO、天伦水晶城等众多工程都取得了较好的销售业绩；郑东新区仍然占据第二；管城区的本月成交量增幅较大，该区的银

41、座时代广场、裕鸿国际、橡树玫瑰城等工程销售较好；中原区和二七区的成交量在本区工程的带动下也占据了一定的市场份额。商品房不同物业类型月度成交情况(资料来源：郑州房地产网公布数据)本月，商品住宅成交80.84万平方米，环比根本持平，占全市商品房成交的比例为81.42%。 商业用房成交11.73万平方米，环比大幅增长145%，成交区域主要集中在金水区、管城区和郑东新区。办公用房成交6.8万平方米，环比略有下降，成交区域主要集中在金水区和郑东新区。 商品住宅户均成交面积分析(资料来源： 数据监控中心)全市商品住宅户均成交备案面积88.34，成交的平均面积有所下降，其中二七区和惠济区的户均面积有所增加，

42、而其它区域那么均有所下降，其中金水区下降幅度最大，由117.21下降到86.74，这说明市场小户型成交比重在加大。3.3商品房月度成交价格分析商品房月度成交价格走势(资料来源：郑州房地产网公布数据)本月，郑州市商品房成交均价为5152元/平方米，环比上涨2.14%，同比上涨5.19%。原因主要有以下几点：一、随着市场的持续回暖，商品房市场存量渐少，已经连续5个月出现供不应求的状况，于是开发商调高了价格；二、随着市场的回暖，投资客户的信心逐渐恢复，商业用房等投资性产品成交量大增，拉升了商品房的成交均价；三、本月经济适用房等低价工程成交量较少。09年上半年，郑州市商品房的成交均价一路高涨，并在5月

43、份首次突破5000元/大关，而07、08年上半年的成交均价根本保持稳定。房价的进一步上涨，是促进购置者加快决策周期还是影响刚性需求，有待市场的进一步检验。商品房月度成交价格区域比拟(资料来源：郑州房地产网公布数据)本月郑州市商品房成交均价最高的区域仍是郑东新区，到达了5724元/平方米，较上月略有下降。 商品房不同物业类型月度成交价格分析 (资料来源：郑州房地产网公布数据)本月，郑州市商品住宅成交均价为4652元/平方米，环比下降2.54%。办公用房成交均价6326元/平方米，环比大幅上涨28.03%，主要由于市场的回暖使得客户的信心大增，高档办公用房成交比例加大。商业用房成交均价为7909元

44、/平方米，环比下降18.65%，主要是由于中原区、管城区等区域的较为廉价的商业用房成交比例增大。3.4商品房月度供需比分析商品房月度供需比变化情况(资料来源：郑州房地产网公布数据)本月，郑州市商品房批准预售66.33万平方米，成交99.41万平方米，供求比为0.67：1，随着市场的持续回暖，开发商的信心不断增强，新入市工程有所增加，但目前市场仍以存货消化为主。09年上半年，郑州市商品房的供需比为0.53：1，大大缓解了市场存量供大于求的状况，随着市场回暖的持续，预计下半年的市场供给量将加大。各区域月度商品房供需比情况区域本月供需比全市0.67：1郑东新区0.63：1管城区1.06：1二七区0.

45、13：1惠济区0金水区0.61: 1中原区1.15：1 (资料来源：郑州房地产网公布数据)商品房不同物业类型月度供需比情况(资料来源：郑州房地产网公布数据)商品住宅的供求比为0.75：1；商业用房的供需比为0.49：1，办公用房本月无供给。市场整体仍然处于供小于求的状况，新一轮的供求危机已经显现。郑东新区商品房市场分析4.1郑东新区商品房月度预售分析区域商品房月度预售走势(资料来源：郑州房地产网公布数据)本月，郑东新区商品房新批准预售10.39万平方米，环比上升40.98%。本月新增供给量主要来一个新入市工程双河湾和两个在售工程新里卢浮公馆以及原盛国际。09年上半年郑东新区共新增商品房预售45

46、.24万，远远低于07、08年同期水平，这主要是受全球经济危机的影响，开发商信心缺乏，推迟和延缓了工程的入市时间。区域商品房不同物业类型月度预售情况(资料来源：郑州房地产网公布数据)本月郑东新区商品房预售量到达了09年以来的新高，其中商品住宅到达10万平方米，双河湾工程的入市是其面积大增的主要原因；商业用房预售0.39万平方米，仍然处于较低水平；办公用房本月无预售。4.2区域商品房月度成交分析区域商品房月度成交走势(资料来源：郑州房地产网公布数据)本月，郑东新区商品房共成交16.52万平方米，与上月略有下降。随着市场新入市工程的增多，预计郑东新区下半年的销量将走高。09年上半年，郑东新区共成交

47、商品房85.47万，成交量高于08年同期水平，但低于07年同期水平。区域商品房不同物业类型月度成交情况(资料来源：郑州房地产网公布数据)本月，郑东新区商品住宅成交11.9万平方米，环比略有下降，占区域总成交量的比例为72.03%；商业用房成交1.61万平方米，环比略有上涨；办公用房成交3.04万平方米，到达了自去年6月份以来的新高，这说明随着市场的回暖，办公用房的投资热情逐渐高涨。4.3区域商品房月度成交价格分析区域商品房月度成交价格走势(资料来源：郑州房地产网公布数据)本月，郑东新区商品房成交均价为5724元/平方米，环比略有下降，但同比上涨26.1%，位居全市第一。今年上半年郑东新区商品房

48、成交均价根本保持了上涨趋势，与07、08年同期相比价格处于最高端，市场回暖明显，今年以来高端物业的成交比重加大、非住宅类物业价格上涨是其主要原因。区域商品房不同物业类型月度成交价格分析(资料来源：郑州房地产网公布数据)本月，郑东新区商品住宅成交均价为5362元/平方米，环比下降了6.9%。商业用房成交均价为9897元/平方米，环比上涨12.66%，为08年以来的最高水平。办公用房成交均价为4932元/平方米，环比上涨了6.5%，但其价格仍然相对偏低。4.4区域商品房月度供需比分析商品房月度供需比变化情况(资料来源：郑州房地产网公布数据)本月，郑东新区商品房新批准预售面积10.39万平方米，成交

49、面积为16.52万平方米，供需比为0.63：1，持续了08年12月份以来的供小于求的局面。09年上半年，郑东新区商品房供需比为0.53：1，目前，郑东新区的存量房消化殆尽，为新工程的上市创造了良好的市场时机。商品房不同物业类型月度供需比情况(资料来源：郑州房地产网公布数据)本月，郑东新区商品住宅供求比为0.84：1，自2月份以来已经连续5个月供小于求；商业用房供需比为0.24：1，进入09年以来连续6个月供小于求；本月办公用房无供给，但本月销量却到达了自去年6月份以来最高水平。5.重点工程监控5.1城市综合体工程监控5.1.1城市综合体工程动态表格工程名称曼哈顿升龙国际国贸中心方圆创世中原新城

50、占地面积(亩)11540080155760建筑面积(万)50.057235.680131.529526.855636.7031规划总套数48324444509617784250已售房屋套数3763202137289852063本月销售套数537713238267可售面积15.003419.164312.154213.011916.8672已售面积35.053816.515819.375313.843719.8359本月销售均价8343.665166.685789.384505.384903.16本月销售报价无无无无无销售率70.03%46.29%61.45%51.55%54.04%开盘时间20

51、07.102021.52021.12本月公关营销策略曼哈顿杯2021“快乐精灵中原少儿才艺大赛全省接受报名2期世界之窗6月13日VIP全球招募，最高优惠6万元万元巨奖征集三大风情住区案名。2009年6月6日-7日新加坡少儿滑轮比赛6月20日-21日 升龙国际中心夏威夷风情音乐节浓情上演来即有时机抽取液晶电视、微波炉等幸运大奖6月28日 升龙国际中心意大利卡塔尼亚风情冷饮节冰爽开启。无无无本月优惠促销活动122-200瞰景华宅现房出售，购房即可获赠最高6万元家电家具基金：购122-125房型送价值60000元家电、家具基金；购139-140房型送价值30000元家电、家具基金；购149房型送价值

52、40000元家电、家具基金无无无“购房嘉年华全面启动：最高5%特惠，局部房源另有额外2000元限时优惠；30-120临街现铺，买一层送一层本月推售物业类型住宅、商业、公寓住宅、商业Studio、公寓式酒店、商业住宅、写字楼住宅工程工程进度住宅、公寓、商业封顶、写字楼内装根底建设现房3期主体建设1期主体建设工程营销现状5月1日商业营业，公寓推广2期入市无写字楼销售观澜1号认筹(资料来源： 数据监控中心)城市综合体销售套数监控图表城市综合体销售均价监控图表(资料来源： 数据监控中心)5.1.4城市综合体可售、已售监控图表(资料来源： 数据监控中心)5.2住宅工程监控住宅工程动态表格工程名称银基王朝

53、广汇PAMA运河上郡温哥华广场龙腾盛世正弘山双河湾晖达新领地占地面积(亩)50013445055352105100102建筑面积(万)26.40414.41979.58699.07669.518719.549717.116规划总套数13987976145206162360无无已售房屋套数9326735294064131767无无本月销售套数7151401430174无无可售面积(万)8.89787.32321.72092.02253.10467.1138无无已售面积(万)17.50627.09657.8667.05416.414112.4359无无本月销售均价元/6599.595971.952

54、72.8104636625.024813.84无无本月销售报价4500销售率66.30%49.21%82.05%77.72%67.38%63.61%无开盘时间2007.112007.11无本月公关营销策略三期入市2021荣膺郑州市建筑工程最高奖项“商鼎杯。登记认卡可获得额外优惠！无本月优惠促销活动购房即送开光镇宅玉璧商铺8万抵10万等多重优惠7月2日公开选房无本月推售物业类型40-160平方米142-156阔景三房，170-180奢适四房，201-258至尊复式主题中国街，聚财锁四方，金东区郑汴路沿线全临街现铺，主入口珍藏铺位限量出售！住宅工程工程进度现房，局部在建二期楼体建造中现房楼体建造中

55、现房现房多层封顶高层主体建设工程营销现状热销中热销中热销中热销中热销中热销中咨询中咨询中工程名称中央特区百合公寓卢浮公馆东方港湾中凯华府德国印象占地面积(亩)223903191019024建筑面积(万)22.454715.025920.337411.507112.54915.6933规划总套数16221310193713831306629已售房屋套数12137718897781263576本月销售套数104711391275338可售面积(万)5.46694.668012.36946.21250.66480.5746已售面积(万)16.987810.35797.96805.294611.883

56、45.1187本月销售均价元/4885.17967.695087.444882.196622.885357.5本月销售报价销售率75.65%68.93%39.18%46.01%94.70%89.91%开盘时间无2007.72007.11本月公关营销策略无无14、15号楼接受VIP认筹，2房10000抵20000，3房10000抵30000卢浮公馆老友会全面启动，老客户介绍新客户成交者，均有大礼相赠无无无本月优惠促销活动无无无无无无本月推售物业类型住宅住宅住宅住宅住宅、商业住宅、商业工程工程进度主体建设主体建设根底建设主体建设内装外立面工程营销现状5期推广4期开盘开盘热销中热销中商业推广(资料来

57、源： 数据监控中心)住宅销售套数监控图表(资料来源： 数据监控中心)住宅销售均价监控图表(资料来源： 数据监控中心)(资料来源： 数据监控中心)5.2.4住宅可售、已售监控图表(资料来源： 数据监控中心)(资料来源： 数据监控中心)5.3写字楼工程监控写字楼工程动态表格工程名称盛润.白宫海联国际荣勋赢座永和国际裕鸿国际占地面积(亩)43.57.111.2536总占地31.5建筑面积(万)10.16375.00235.14098.732116.2749规划总套数416套205套197套277套1658套目前可售套数208套156套59套21套442套已售房屋套数208套49套138套256套12

58、16套本月销售套数12套0套16套16套181套可售面积m26648845730180181803535492已售面积3514942933339169289127257本月销售均价6628.9504802.357798.316407.41销售率34.5%8.5%64.9%79.3%78.2%开盘时间200710.022021.62021.9本月公关营销策略无无无无无本月优惠促销活动无无无无无本月推售物业类型商业、写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼工程工程进度外立面主体结构外立面主体结构主体结构工程营销现状热销期热销期备注售楼处暂不接受咨询总体可售套数减少，有作废合同可售套数减少，有前期抵押房源解压

59、押工程名称楷林国际上东国际王鼎国际原盛国际占地面积(亩)14.556.96.441.9143建筑面积(万)7.81763.91125.842811.1018规划总套数372套353套386套984套目前可售套数205套242318套515套已售房屋套数167套11168套473套本月销售套数30套2216套109套可售面积m246717283544944069081已售面积3145910758898841937本月销售均价6996.35503.715543.055188.66销售率40.24%27.5%15.3%37.7%开盘时间2021.32007.102021.112021.12本月公关营

60、销策略道旗宣传无无无本月优惠促销活动无无无无本月推售物业类型写字楼写字楼写字楼写字楼、商业工程工程进度外立面主体结构主体结构主体结构工程营销现状热销期持销期热销期备注 (资料来源： 数据监控中心)写字楼销售套数监控图表(资料来源： 数据监控中心)5.3.3写字楼销售均价监控图表(资料来源： 数据监控中心)写字楼可售、已售监控图表(资料来源： 数据监控中心)5.4公寓工程监控公寓工程动态表格工程名称名门国际阳光新城非常SOHO摩尔国际上都国际景峰国际三期占地面积(亩)24147.916.476.5225建筑面积11.153921.65435.15652.79410.13583.3871(万)规划