合肥和昌都汇华郡营销策略报告P

1、本报告是严格保密的。1和昌都汇华郡2012年营销策略报告世联地产世联地产 20112011年年1212月月2 2日日版权声明：版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：安徽华昌地产谨呈：安徽华昌地产 本报告是严格保密的。2实现后的结果实现后的结果目标一目标一2012年销

2、售额年销售额4个亿个亿目标二目标二稳居板块前三甲，力争销冠稳居板块前三甲，力争销冠分解一分解一5月开盘，全年需销售月开盘，全年需销售900套套分解二分解二速度上开盘月实现速度上开盘月实现200套，套，2012年年6月月-12月月均月月均100套套本报告将围绕如何达成该目标而展开本报告将围绕如何达成该目标而展开目标梳理目标梳理本报告是严格保密的。31 1、20122012年年5 5月开盘，全年实现月开盘，全年实现4 4亿销售额，目标分解后为亿销售额，目标分解后为5 5月月开盘月销售开盘月销售200200套套，6-126-12月月销售销售700700套，平均套，平均每月销售每月销售100100套套

3、；2 2、营销策略以竞争为导向，建立差异化营销，抓住竞争楼盘形象缺乏的机会，对本案进营销策略以竞争为导向，建立差异化营销，抓住竞争楼盘形象缺乏的机会，对本案进行形象提升，并着力凸显产品和学区优势，行形象提升，并着力凸显产品和学区优势，高端形象高端形象+ +超高性价比超高性价比，超越竞争对手；，超越竞争对手；3 3、围绕实现目标的策略，我们的定位为围绕实现目标的策略，我们的定位为“庐阳区庐阳区3333万平米高品质幸福生活社区万平米高品质幸福生活社区”，我们，我们的形象策略、展示策略、推广策略也均将围绕定位而制定；的形象策略、展示策略、推广策略也均将围绕定位而制定；4 4、首次开盘时间为明年首次开

4、盘时间为明年5 5月，现阶段本报告只进行价格策略探讨，具体价格详见后期价月，现阶段本报告只进行价格策略探讨，具体价格详见后期价格报告。格报告。报告重要结论提示报告重要结论提示本报告是严格保密的。4基本面分析基本面分析本体分析本体分析市场研判市场研判客户分析客户分析目标下的问题目标下的问题营销策略分解营销策略分解展示策略展示策略推广策略推广策略活动策略活动策略品质提升策略品质提升策略推售策略推售策略报告思路报告思路一期营销定位一期营销定位形象定位形象定位客户定位客户定位属性定位属性定位案例借鉴案例借鉴本报告是严格保密的。5项目共规划有项目共规划有1111栋小高层，栋小高层，1414栋高层住宅，共

5、计栋高层住宅，共计32133213户，纯中式建筑风格户，纯中式建筑风格u 项目总占地为项目总占地为9565395653，建筑面积约，建筑面积约3333万方；规万方；规划为高层和小高层产品划为高层和小高层产品u 户型设计纯粹，户型设计纯粹，9090以下户型占到以下户型占到83%83%u 项目整体的外立面选用新中式风格项目整体的外立面选用新中式风格本体分析本体分析全国现象全国现象项目规划项目规划u项目地址：蒙城北路与汲项目地址：蒙城北路与汲桥路交叉口东北角桥路交叉口东北角u开发商：安徽华昌地产开发商：安徽华昌地产u总用地面积：总用地面积：95653u总建筑面积：总建筑面积：337319337319

6、u住宅面积：住宅面积：271134271134u商业面积：商业面积：92999299u容积率：容积率：3.03.0u绿地率：绿地率：41%41%u物业类别：物业类别：1818层、层、2929层、层、 34 34层住宅层住宅u住宅套数：住宅套数：32133213套套u车位个数：车位个数：23702370个个本报告是严格保密的。6项目所处北城板块属于合肥项目所处北城板块属于合肥“141”141”空间发展战略空间发展战略的重要组成部分，未来的发展潜力巨大的重要组成部分，未来的发展潜力巨大p合肥北城新区位于安徽省合肥市长丰县南部，是合肥“141”城市空间发展战略的重要组成部分，规划面积约100平方公里

7、。新区现已形成“城市干道+高速公路+铁路+机场+轻轨”的发达交通网络。 p未来几年，北城新区将遵循合肥现代化滨湖大城市“141”城市空间发展战略，坚持“政府主导，市场运作，科学规划，分步实施”的原则，围绕“一年打基础，三年见雏形，八年基本建成”的目标，创新举措，开启北城新区大建设的华彩篇章。 本体分析本体分析全国现象全国现象区域优势区域优势本报告是严格保密的。7北城片区整体处于全市价格洼地，整个北城片区北城片区整体处于全市价格洼地，整个北城片区被恒泰阿奎利亚分为长丰板块以及庐阳区板块被恒泰阿奎利亚分为长丰板块以及庐阳区板块7p长丰长丰板块：板块：本项目以北为长丰板块，属于长丰县房产证，价格较庐

8、阳区要低，项目基本沿蒙城北路开发。主要的楼盘有北城世纪城、力高共和城、恒泰城品以及润地星城p庐阳区板块：庐阳区板块：本项目处于庐阳区板块，属于合肥市房产证，价格较长丰板块要高。主要的楼盘有恒盛皇家花园、碧水兰庭。p价格：价格：长丰板块均价为4200-4800；庐阳区板块均价为4800-5500。长丰板块长丰板块庐阳区板块庐阳区板块老城区老城区蜀山区蜀山区瑶海区瑶海区都汇华郡都汇华郡恒盛皇家花园恒盛皇家花园恒泰恒泰阿奎利亚阿奎利亚力高共和城力高共和城碧水兰庭碧水兰庭北城世纪城北城世纪城本体分析本体分析全国现象全国现象区域优势区域优势本报告是严格保密的。8庐阳产业园是合肥北部组团的重要核心之一，也

9、庐阳产业园是合肥北部组团的重要核心之一，也是北部重要的经济商贸物流中心。是北部重要的经济商贸物流中心。庐阳产业园庐阳产业园p合肥市庐阳产业园的开发建设是庐阳区委合肥市庐阳产业园的开发建设是庐阳区委, ,区政府贯彻市委区政府贯彻市委, ,市政府市政府GDPGDP千亿元规划的重千亿元规划的重大兴举措大兴举措p园区引进项目主要集中在印刷、钢材剪切精园区引进项目主要集中在印刷、钢材剪切精加工、电力装备、电线电缆、机械模具、橡加工、电力装备、电线电缆、机械模具、橡胶塑料、服装、三产服务等七大行业胶塑料、服装、三产服务等七大行业本体分析本体分析全国现象全国现象区域发展区域发展本报告是严格保密的。9项目西侧

10、有高压走廊，东侧紧邻工厂，被汽车销项目西侧有高压走廊，东侧紧邻工厂，被汽车销售店遮挡，昭示性不强，需要改善售店遮挡，昭示性不强，需要改善“最后最后5050米米”高压走廊高压走廊高压走廊下景观绿化高压走廊下景观绿化地块西侧紧邻高压线，对项地块西侧紧邻高压线，对项目有一定的影响目有一定的影响高压走廊下有一定的景观绿高压走廊下有一定的景观绿化，但目前打造水平一般，本化，但目前打造水平一般，本项目可以考虑对其做一定的包项目可以考虑对其做一定的包装，增强项目形象装，增强项目形象徽商钢材市场徽商钢材市场伟创服饰伟创服饰合肥宝利丰合肥宝利丰p本项目东侧与南侧临近徽商钢材市场、本项目东侧与南侧临近徽商钢材市场

11、、服装厂等厂区，对周边形象有产生一定服装厂等厂区，对周边形象有产生一定的不利影响的不利影响p地块西边为宝利丰宝马地块西边为宝利丰宝马4S店，该店紧店，该店紧邻蒙城北路，对本项目相对于蒙城北路邻蒙城北路，对本项目相对于蒙城北路的昭示性与进入性产生较大的不利影响的昭示性与进入性产生较大的不利影响项目地块项目地块高高压压走走廊廊宝马宝马4S4S店店徽商徽商钢材钢材市场市场伟创服饰伟创服饰北侧：目前现状北侧：目前现状仍为空地，待开仍为空地，待开发利用发利用本体分析本体分析全国现象全国现象项目四至项目四至本报告是严格保密的。10项目三面邻路，靠近蒙城路和阜阳路两大城市快项目三面邻路，靠近蒙城路和阜阳路两

12、大城市快速主干道，通达性较好速主干道，通达性较好本案本案蒙城北路、阜阳北路：北城通往市区的蒙城北路、阜阳北路：北城通往市区的主干道，也是本项目去往市区的主干道。主干道，也是本项目去往市区的主干道。但是本案非紧邻两条干道但是本案非紧邻两条干道汲桥路：本项目大门正对汲桥路，双向汲桥路：本项目大门正对汲桥路，双向四车道，有一定车流量四车道，有一定车流量灵溪路：项目东接灵溪路，目前还在修灵溪路：项目东接灵溪路，目前还在修建过程中，为双向四车道建过程中，为双向四车道沱河路：项目北接沱河路，目前沱河路沱河路：项目北接沱河路，目前沱河路还在修建当中还在修建当中汲桥路汲桥路本项目三面邻路，处于蒙城北路与阜阳北

13、路双轴核心区域，未来交通便本项目三面邻路，处于蒙城北路与阜阳北路双轴核心区域，未来交通便利；但本项目距离主干道均有一段距离，且目前仅有一条公交线路利；但本项目距离主干道均有一段距离，且目前仅有一条公交线路本体分析本体分析全国现象全国现象项目四至项目四至本报告是严格保密的。11目前项目周边生活配套严重匮乏，随着北城快速目前项目周边生活配套严重匮乏，随着北城快速发展，大型购物中心的入驻，配套将逐渐完善发展，大型购物中心的入驻，配套将逐渐完善项目周边缺乏生活项目周边缺乏生活配套；教育配套有配套；教育配套有南门小学、南门小学、4545中（中（待定）；蒙城路以待定）；蒙城路以西有大房郢水库，西有大房郢水

14、库，但不能成为项目景但不能成为项目景观资源观资源恒盛皇家花园即将恒盛皇家花园即将引入华润苏果超市引入华润苏果超市；阜阳路规划有北；阜阳路规划有北沙银座商业中心、沙银座商业中心、宝宸时代花园特色宝宸时代花园特色商业中心商业中心大房郢水大房郢水库库45中中北沙银座北沙银座宝宸时代花园宝宸时代花园苏果超市苏果超市未来项目周边商业以及生活配套的完善，将会为本项目带来更多的利好，未来项目周边商业以及生活配套的完善，将会为本项目带来更多的利好，但该利好同样惠及竞争对手但该利好同样惠及竞争对手本体分析本体分析全国现象全国现象项目配套项目配套本报告是严格保密的。12户型设计是本项目户型设计是本项目核心优势核心

15、优势之一，主力户型为之一，主力户型为8080的两房以及的两房以及8787、9797三房三房18A-1户型，建筑面积83，南北通透，居住舒适；18A-2户型，建筑面积80，户型方正，全明户型，户户向南；18A-3户型，建筑面积87，南北通透，可做三房使用，户型的使用率非常高。18B-1户型，97三房，南北通透，居住舒适，使用率非常高；18B-2户型，建筑面积80，户型方正，全明户型，户户向南；18B-3户型，建筑面积87，南北通透，可做三房使用，户型的使用率非常高。B-1户型，97平米通透三房，实用性极强，居住舒适；B-2户型，79两房户型，全明设计，功能齐全。项目产品主要集中为项目产品主要集中

16、为80的两房、的两房、87、97的三房（约占总户数的的三房（约占总户数的83%），户型方正，均为全明设计，居住舒适），户型方正，均为全明设计，居住舒适本体分析本体分析全国现象全国现象产品产品本报告是严格保密的。13波士顿矩阵分析：本项目无明显的廋狗产品，波士顿矩阵分析：本项目无明显的廋狗产品，80908090为本案现金牛产品为本案现金牛产品p本项目8090产品，户型设计合理，使用率高，部分87产品可做三房，市场接受度高。p目前北城市场公寓产品极少，基本为市场空白，市场接受度还是个未知数，本项目公寓产品还需后期进行销售引导，接受市场检验。 高高市场市场 增长率增长率高高明星明星现金牛现金牛婴儿婴

17、儿瘦狗瘦狗 相对市场份额相对市场份额波士顿矩阵波士顿矩阵123-125的宽阔三房户型是本项目的明星产品，是市场相对稀缺产品，可实现较高的市场价值。90以下的户型具备本项目现金牛产品的特点，市场接受度高，它将是项目资金的主要来源；本项目公寓产品，在目前市场下属于婴儿产品，需要通过后期市场培育、引导，可实现较高的市场价值。无本体分析本体分析全国现象全国现象产品产品本报告是严格保密的。1414本项目周边配套匮乏，随着北城快速发展，未来发展潜本项目周边配套匮乏，随着北城快速发展，未来发展潜力较大，目前而言力较大，目前而言产品以及学区产品以及学区是本项目的核心优势是本项目的核心优势本体分析本体分析全国现

18、象全国现象小结小结本报告是严格保密的。15基本面分析基本面分析本体分析本体分析市场研判市场研判客户分析客户分析目标下的问题目标下的问题营销策略分解营销策略分解展示策略展示策略推广策略推广策略活动策略活动策略品质提升策略品质提升策略推售策略推售策略报告思路报告思路一期营销定位一期营销定位形象定位形象定位客户定位客户定位属性定位属性定位案例借鉴案例借鉴本报告是严格保密的。162010-20112010-2011年行业政策回顾年行业政策回顾新政策陆续出台、力度新政策陆续出台、力度加强、范围扩大；中央再三强调，坚持调控不放松加强、范围扩大；中央再三强调，坚持调控不放松国务院总理温家宝在关于当前的宏观经

19、济形势和经济工作指出，调控决心方向不能动摇，抑制二三线房价过快上调控决心方向不能动摇，抑制二三线房价过快上涨涨。11月月29日日 1111月月2828日日国务院副总理李克强在接受采访时，表示明年房产调控会明年房产调控会持续持续。1212月月1 1日日国务院副总理李克强在天津考察时指出，要坚持实施遏制要坚持实施遏制住房价格过快上涨的政策措施住房价格过快上涨的政策措施。 p国务院对房地产市场的调控决心已经十分明确，世联认为国务院对房地产市场的调控决心已经十分明确，世联认为此轮调控周期将会持续较长时间，短期内不会放松。此轮调控周期将会持续较长时间，短期内不会放松。不少执行限购令的城市，将执行截止日期

20、定为“2011年12月31日”，而日前有媒体报道，国家住房和城乡建设部已经知会地方政府，若没有极其特殊情况，须出台政策对限购令有限购令有效期进行延续效期进行延续。 市场研判市场研判全国现象全国现象宏观市场宏观市场本报告是严格保密的。17在政策调控下，合肥市在政策调控下，合肥市20112011年量价齐跌，呈现出年量价齐跌，呈现出“3 3级级跳水跳水”姿态，姿态，1010月份后市场更是进入月份后市场更是进入“潜水期潜水期”市场研判市场研判全国现象全国现象合肥市场合肥市场3月月31日，合肥出台升级版日，合肥出台升级版限购令，市场迅速转冷限购令，市场迅速转冷7、8月，以禹州天境和中环月，以禹州天境和中

21、环城为代表，降价城为代表，降价800-1300元，取得一定走量元，取得一定走量10月以后，众多项目纷纷降价，月以后，众多项目纷纷降价，但效果已明显不如前期降价项目，但效果已明显不如前期降价项目，合肥市场进入合肥市场进入“潜水期潜水期”本报告是严格保密的。18市场研判市场研判全国现象全国现象合肥市场合肥市场世联预判，至明年上半年甚至年底，世联预判，至明年上半年甚至年底，宏观市场不会有转机！宏观市场不会有转机！华润集团华润集团年中区域会议上达成共识：此轮调控或将持年中区域会议上达成共识：此轮调控或将持续续2-32-3年时间。年时间。万科集团总裁郁亮：万科集团总裁郁亮：“2012将是地产行业的将是地

22、产行业的过冬年过冬年”，“不妨把环境想得更坏一些不妨把环境想得更坏一些”。人民日报人民日报头版头条谈房价头版头条谈房价:房房地产调控处在关键时期，应地产调控处在关键时期，应坚持调控不动摇。坚持调控不动摇。世联世联观点观点本报告是严格保密的。1919本项目竞争对手主要有长丰板块以及庐阳产业区板块本项目竞争对手主要有长丰板块以及庐阳产业区板块楼盘，其中恒盛皇家花园、恒泰城品是本项目直接竞楼盘，其中恒盛皇家花园、恒泰城品是本项目直接竞争对手争对手项目区域项目名称销售价格（元/）推广客户来源优惠长丰板块北城世纪城4200户外广告牌、短信、外展、网络一期客户60%为长丰本地人，30%为老业主一次性97、

23、按揭99折力高共和城4700-4800推广力度较大，户外广告牌、短信等常规渠道全部铺排客户大部分是长丰本地人，约20%是市区外溢客户一次性、按揭均为98折恒泰城品4900户外、短信、网络客户绝大部分是长丰进城客户，有少量市区外溢客户一次性付款94折，按揭99折，分期付款96折优惠 庐阳区板块恒盛皇家花园80平米均价5400100以上均价5000户外、短信、网络等常规渠道客户主要来自于长丰县，以及庐阳区和瑶海区外溢客户买房送20g金条碧水兰庭4800户外、短信、网络客户主要是长丰县和本地人，有少量庐阳区和瑶海区外溢客户一次性96、按揭98折市场研判市场研判全国现象全国现象竞争分析竞争分析本报告是

24、严格保密的。2020恒盛皇家花园恒盛皇家花园建筑类别建筑类别住宅、商铺、酒店项目地址项目地址蒙城路与连水路交口东南角总占地总占地15万总建面总建面50万容积率容积率2.8绿化率绿化率43%物业类型物业类型高层42万，1.8万方大型商业，2万方国际酒店，2500放幼儿园配套，4.5万方地下车库。主力户型主力户型主力户型为80-104小两房、小三房。销售均价销售均价52005200开盘时间开盘时间2010.12已售面积已售面积20万待售面积待售面积30万推售情况推售情况一期剩余的房源不多，在售二期9、14#两栋高层竞争策略竞争策略综合体项目，有商业、住宅以及酒店，打造国际型复合社区庐阳区蒙城北路，

25、庐阳区蒙城北路，5050万方国际级复合型社区，高万方国际级复合型社区，高层均价在层均价在52005200，本项目，本项目主要竞争对手主要竞争对手。市场研判市场研判全国现象全国现象竞争分析竞争分析本报告是严格保密的。2121恒盛皇家花园全年推出约恒盛皇家花园全年推出约23002300套房源，去化套房源，去化12581258套，去化率为套，去化率为55%55%市场研判市场研判全国现象全国现象竞争分析竞争分析推货时间推出套数目前销售套数销售率销售均价（元/）2010.12.2236431285.7%50002011.1.261468759.6%53002011.3.231769352.84%5300

26、2011.5.1240021253%52002011.7.438821755.9%52002011.9.124216367.36%53002011.9.2223013257.4%53002011.10.283544211.7%5100节奏：推货密集，基本隔月有加推节奏：推货密集，基本隔月有加推价格：低价入市，后期加推房源价格涨幅不大，甚至出现下降价格：低价入市，后期加推房源价格涨幅不大，甚至出现下降变化：变化：2011.92011.9月之前，去化速度比较理想，但是月之前，去化速度比较理想，但是1010月月2828日推出的日推出的354354套房源，在套房源，在价格下降的情况下仅去化价格下降的情

27、况下仅去化4242套。套。销量急降销量急降本报告是严格保密的。2222与恒盛皇家花园点对点分析与恒盛皇家花园点对点分析市场研判市场研判全国现象全国现象竞争分析竞争分析点对点点对点恒盛皇家花园都汇华郡地段地段蒙城北路与连水路交叉口在其北边2公里配套配套华润苏果、五星级酒店社区底商规模规模50万方33万方价格价格均价5300元/未定展示展示售楼处较大，展示效果一般暂无展示，发挥空间大户型户型户型设计一般户型很好学区学区45中45中（待定）地段、配套、规模都处于劣势，可以选择突破的方向地段、配套、规模都处于劣势，可以选择突破的方向展示展示+ +产品产品。利用高品。利用高品质展示提升项目形象，利用产品

28、优势发力，其他的劣势，也就不重要了质展示提升项目形象，利用产品优势发力，其他的劣势，也就不重要了PKPK本报告是严格保密的。一样的使用功能，本案户型面积更小，产品性价一样的使用功能，本案户型面积更小，产品性价比更高比更高市场研判市场研判全国现象全国现象竞争分析竞争分析户型对比：户型对比：本案南北通透；本案南北通透；本案本案87可做小三房；可做小三房；恒盛恒盛93户型为两房，若做三户型为两房，若做三房则厨房无阳台和采光；房则厨房无阳台和采光；PKPK恒盛两房恒盛两房93本案三房本案三房87PKPK恒盛三房两厅恒盛三房两厅130本案三房两厅本案三房两厅123户型对比：户型对比：户型内部结构相差不大

29、；户型内部结构相差不大；本案户型面积更小，性价比更本案户型面积更小，性价比更高；高；本报告是严格保密的。2424恒泰城品恒泰城品建筑类别建筑类别住宅、公寓、商铺、别墅项目地址项目地址长丰县蒙城北路与金宁路交口往东总占地总占地11万总建面总建面25万容积率容积率2.3绿化率绿化率38.5%物业类型物业类型22栋高层，3000影院，4.5万方购物中心，8000美食乐园，5000品牌店铺主力户型主力户型81、86两房111三房销售均价销售均价49004900开盘时间开盘时间2010年推售情况推售情况前期剩余货量不多，在售的主要5、6、10、12、20#，剩余货量约10万方竞争策略竞争策略恒泰北城成熟

30、大盘，配套齐全，准现房北城成熟大盘阿奎利亚项目的四期，属于长丰房产北城成熟大盘阿奎利亚项目的四期，属于长丰房产证，主力户型为证，主力户型为81-12681-126，本项目本项目主要竞争对手主要竞争对手市场研判市场研判全国现象全国现象竞争分析竞争分析本报告是严格保密的。2525恒泰城品全年推出约恒泰城品全年推出约618618套房源，推货节奏缓慢，套房源，推货节奏缓慢，仅去化仅去化335335套套推货时间推出套数目前销售套数销售率销售均价（元/）2011.1.912510886.4%49002011.3.120010653%50002011.5.10684160.3%50002011.7.1096

31、5052.1%51002011.11.51303023%5000节奏：推货较慢，加推的货源也不多节奏：推货较慢，加推的货源也不多价格：后期加推房源的价格基本持平价格：后期加推房源的价格基本持平变化：变化：1010月份之前，去化率较高；之后月份之前，去化率较高；之后1111月份的加推，月份的加推，1 1个半月仅去化个半月仅去化23%23%市场研判市场研判全国现象全国现象竞争分析竞争分析去化缓慢去化缓慢本报告是严格保密的。2626与恒泰城品点对点分析与恒泰城品点对点分析市场研判市场研判全国现象全国现象竞争分析竞争分析点对点点对点恒泰城品都汇华郡地段地段本案以北3公里蒙城北路与汲桥路交叉口东北角配套

32、配套影院、美食街、购物中心社区底商规模规模25万方33万方价格价格均价4900元/未定展示展示展示效果较差暂无展示，发挥空间大户型户型户型设计较差户型很好学区学区屯溪路中小学南门小学、45中产证产证长丰县合肥市现场展示、合肥产证、学区、户型优势将是现场展示、合肥产证、学区、户型优势将是pkpk恒泰城品的有力武器恒泰城品的有力武器PKPK本报告是严格保密的。与恒泰城品的户型进行对比，本案户型产品完胜与恒泰城品的户型进行对比，本案户型产品完胜市场研判市场研判全国现象全国现象竞争分析竞争分析户型对比：户型对比：均南北通透；均南北通透；恒泰户型不方正；恒泰户型不方正；本案户型面积更小，性价比更本案户型

33、面积更小，性价比更高；高；户型对比：户型对比：均南北通透；均南北通透；本案卫生间干湿分离；本案卫生间干湿分离；本案主卧带衣帽间；本案主卧带衣帽间；本案两房朝南，恒泰一房朝南；本案两房朝南，恒泰一房朝南；PKPK恒泰三房恒泰三房99本案三房本案三房87PKPK恒泰三房两厅恒泰三房两厅125本案三房两厅本案三房两厅123本报告是严格保密的。2828碧水兰庭碧水兰庭建筑类别建筑类别塔楼、高层、小高层项目地址项目地址蒙城北路与汲桥路交口东南角总占地总占地9.8万总建面总建面21万容积率容积率2.5绿化率绿化率47.6%物业类型物业类型4000沿街底商，15栋高层以及多层项目主力户型主力户型89一房，9

34、7两房123-124三房销售均价销售均价47004700开盘时间开盘时间2011.10已售面积已售面积14万（含集资房）待售面积待售面积7万推售情况推售情况在售1、4、12、13号楼，后期加推四栋住宅竞争策略竞争策略低价路线，准现房以及45中分校重点学区总建面总建面2121万方，其中万方，其中7 7栋为集资房性质，主力户型栋为集资房性质，主力户型89-9789-97平米，均价平米，均价47004700元元/ /市场研判市场研判全国现象全国现象竞争分析竞争分析本报告是严格保密的。2929力高共和城力高共和城建筑类别建筑类别塔板结合、高层、多层、小高层项目地址项目地址长丰县双凤工业园区蒙城北路与金

35、梅大道交口西南角总占地总占地51万总建面总建面86万容积率容积率1.78绿化率绿化率43.60%物业类型物业类型住宅、商业主力户型主力户型71一房、85两房99三房销售均价销售均价47004700开盘时间开盘时间2008.12.30已售面积已售面积40万待售面积待售面积46万推售情况推售情况目前在售共和城开发的第四期组团上东区，主要为9、10#楼71-99户型。2011年住宅去化6万竞争策略竞争策略借助力高品牌的优势，推广的力度较大，多为刚需产品近百万方大盘项目，品牌开发商。主力户型为近百万方大盘项目，品牌开发商。主力户型为71-71-9999刚需户型，均价在刚需户型，均价在47004700元

36、元/ /。市场研判市场研判全国现象全国现象竞争分析竞争分析本报告是严格保密的。3030北城世纪城北城世纪城建筑类别建筑类别塔板结合、高层项目地址项目地址长丰县蒙城北路双凤开发区总占地总占地160万总建面总建面520万容积率容积率3.0绿化率绿化率40%物业类型物业类型住宅、商业主力户型主力户型62一房、87两房108三房销售均价销售均价4200-43004200-4300开盘时间开盘时间2011.9.17已售面积已售面积50万待售面积待售面积510万推售情况推售情况在售颐徽苑7区9、10、11号楼，82-108户型。国徽苑、鸿徽苑还有114、130平米左右三室房源在售 竞争策略竞争策略超级大盘

37、，品牌开发商，低价策略，前期良好的客户积累520520万方超级大盘，北城片区价格洼地，品牌开发万方超级大盘，北城片区价格洼地，品牌开发商。主力户型在商。主力户型在62-10862-108，均价，均价42004200元元/ /市场研判市场研判全国现象全国现象竞争分析竞争分析本报告是严格保密的。311月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月力高共和城北辰天都润地星城恒盛皇家花园恒泰城品碧水兰庭住宅余量20万方，预计明年推售10万方；坝上街项目即将启动，资金压力大 还剩大约10万方货量，明年年初推出公寓产品总建面30万方，预计今年年底首次开盘，明年货量充足 总建面8

38、6万方，目前还剩40万方，明年预计推售8万方还剩4栋住宅，大约7万方，明年6月份交房 住宅还剩12万方左右，明年货量充足北城世纪城已售57万方，预计明年销售120万方，货量充足都汇华郡都汇华郡预计5月初首批开盘，货量充足20122012年北城片区的推货量将会非常的密集，全年的供货年北城片区的推货量将会非常的密集，全年的供货量约有量约有200200万方（约万方（约2.22.2万套），万套），市场竞争将会更加的激市场竞争将会更加的激烈，本项目全年销售压力巨大烈，本项目全年销售压力巨大市场研判市场研判全国现象全国现象竞争分析竞争分析本项目本项目2012年推售时间年推售时间本报告是严格保密的。3232

39、1 1调控政策的持续作用，令购房者持币观望的气调控政策的持续作用，令购房者持币观望的气氛加重，未来还将出台的政策难以预判，氛加重，未来还将出台的政策难以预判，世联预判，至明年世联预判，至明年上半年甚至年底，宏观市场不会有转机！上半年甚至年底，宏观市场不会有转机！2 2随着一线及本地知名开发商的入住开发以及政府随着一线及本地知名开发商的入住开发以及政府将将“南有滨湖、北有北城南有滨湖、北有北城”提上议程，北城新区未来发展潜力提上议程，北城新区未来发展潜力无限，区域板块将被热炒。无限，区域板块将被热炒。3 34 4本项目凭借市证、产品以及学区等优势，对于长丰本本项目凭借市证、产品以及学区等优势，对

40、于长丰本地客户以及市区外溢的客户，具备巨大的吸附能力，但同时面地客户以及市区外溢的客户，具备巨大的吸附能力，但同时面临周边项目极大的竞争压力。临周边项目极大的竞争压力。世联认为：世联认为：20122012年随着市区各楼盘迫于资金的压力，而年随着市区各楼盘迫于资金的压力，而选择价格跳水，北城新区作为合肥楼市价格洼地的效应选择价格跳水，北城新区作为合肥楼市价格洼地的效应将减弱，板块内楼盘的表现将进入个盘时代将减弱，板块内楼盘的表现将进入个盘时代市场研判市场研判全国现象全国现象结论结论本报告是严格保密的。33一样低迷的市场环境，不一样的战略选择，市场一样低迷的市场环境，不一样的战略选择，市场表现结果

41、迥异表现结果迥异淡市下，我们仍有机会淡市下，我们仍有机会市场研判市场研判全国现象全国现象机会点机会点中环城中环城6 6月月1717日主动降价日主动降价200200，2 2周去化周去化8080套；套；8 8月月1818日再次降价日再次降价600600，当月销售，当月销售248248套，套，同时展开全员营销，疯狂拓展，同时展开全员营销，疯狂拓展，9 9月销售月销售152152套，一举跃居合肥市销量冠军套，一举跃居合肥市销量冠军( (备案数备案数) )华润集团年中区域会议上达成共识：此轮调控或将持续华润集团年中区域会议上达成共识：此轮调控或将持续2-32-3年时间年时间1010月月3030日华润橡树

42、湾起价日华润橡树湾起价56005600元元/ /，均价，均价66006600元元/ /，开盘去化，开盘去化200200套套1212月月1010日华润幸福里均价日华润幸福里均价65006500元元/ /开盘，开盘，7777套房源去化套房源去化6868套套1212月月1010日华润凯旋门选择低价开盘，精装修均价日华润凯旋门选择低价开盘，精装修均价8500-92008500-9200元元 / / ，去化，去化130130套套吉瑞泰盛吉瑞泰盛1212月月3 3日展开雷霆行动，推出日展开雷霆行动，推出100100套特价房套特价房5100540051005400元元 / /，直降，直降15001500，当

43、天，当天去化去化9393套（开发商历经套（开发商历经2 2个多月的思考）个多月的思考）蓝鼎星河府从均价蓝鼎星河府从均价81008100元元 / /跳水至起价跳水至起价52005200元元 / / ，均价，均价6000 6000 元元/ /；据传蓝鼎集团旗；据传蓝鼎集团旗下其他项目即将开始降价动作下其他项目即将开始降价动作战略明确，主动选择，走在市场前面战略明确，主动选择，走在市场前面被动选择，被牵着走，损失利润更大本报告是严格保密的。楼盘名称销售周期销售套数销售均价（元/）主力户型融侨天骏10.3-12.11103660085、101万城华府10.3-12.11108510069、85恒大城1

44、0.3-12.11281毛坯4200精装520087-94吉瑞泰盛10.3-12.11156540050公寓淮矿和平盛世10.3-12.1167770089万科金色名郡10.3-12.1183840089、9234市场研判市场研判全国现象全国现象机会点机会点通过通过产品发力产品发力，极力渲染产品优势，超高性价比，极力渲染产品优势，超高性价比户型户型明星楼盘，明星户型明星楼盘，明星户型世联监测的合肥市近期销量靠前的项目，存在一个共性，即世联监测的合肥市近期销量靠前的项目，存在一个共性，即在淡市中依然存在能稳定去化的产品在淡市中依然存在能稳定去化的产品小户型小户型本报告是严格保密的。35基本面分析

45、基本面分析本体分析本体分析市场研判市场研判客户分析客户分析目标下的问题目标下的问题营销策略分解营销策略分解展示策略展示策略推广策略推广策略活动策略活动策略品质提升策略品质提升策略推售策略推售策略报告思路报告思路一期营销定位一期营销定位形象定位形象定位客户定位客户定位属性定位属性定位案例借鉴案例借鉴本报告是严格保密的。调查项目周边楼盘，了解其项目客户来源以及构成调查项目周边楼盘，了解其项目客户来源以及构成比例比例-长丰片区（世纪城、共和城、星城）长丰片区（世纪城、共和城、星城） 客户基本上都是来自与长丰本地的客户，市区外溢的客户基本上没有，毕竟我们的项目比较远。由于前期我们开发商在其他地区有不少

46、的项目，也有很大一部分老业主过来购买。比例大概是长丰占6成，老业主大概占4成。客户购房也基本上是为了自住。 北城世纪城置业顾问：刘宏燕客户分析客户分析全国现象全国现象区域客户访谈区域客户访谈 客户都来自与长丰县以及下面的乡镇，占到8成多。市区外溢的很少，10个里面大概占到1个，没有投资型的客户。客户的购买能力也都比较弱，100以上的一些大户型卖的不是很好。现在的市场环境也很差，我们11月份加推200多套，到现在也就卖了20套，市场不好。 力高共和城置业顾问：李萌 北城世纪城开盘把长丰县的客户抢了不少，现在每周客户的上门量都少的很，因为我们项目的客户也都是来自与长丰本地，客户的职业有农民、小个体

47、户，购买的能力都有限，来看的也都是刚需中小户型的产品，对品质关注比较少，就看价格。 润地星城置业顾问：孙李本报告是严格保密的。调查项目周边楼盘，了解其项目客户来源以及调查项目周边楼盘，了解其项目客户来源以及构成比例构成比例-庐阳产业园（恒盛、碧水兰庭）庐阳产业园（恒盛、碧水兰庭） 我们项目是属于合肥的房产证，所以有很多的市区外溢客户来我们项目买房，大概占到一半左右；长丰进城的客户也占相当大的一部分，也有一小部分是周边的产业园的工人。我们家卖的最好的是80的两房和108的三房，来我们项目购买的客户购买能力都较好，毕竟我们的价格比周边其他项目要高一些。客户的职业有很多，有普通的上班族、工人，也有一

48、些公务员。 恒盛皇家花园置业顾问：刘宏燕 我们项目的客户购买能力普遍较弱，很多都是长丰县下面乡镇以及农村的人。客户的构成比例基本上是长丰进城的占到4成，市里面过来买的也差不多占到4成，因为我们小区是合肥的房产证，但是价格比恒盛皇家花园要便宜不少，有些实在没有钱的市里面客户就来我们项目购买，剩下的基本上都是周边产业园的工人了。现在北城这边的项目基本上卖的也都不怎么好，主要也是受到市场的影响吧。 碧水兰庭置业顾问：吴静客户分析客户分析全国现象全国现象区域客户访谈区域客户访谈本报告是严格保密的。恒盛皇家花园恒盛皇家花园成交客户分析成交客户分析客户分析客户分析全国现象全国现象区域客户分析区域客户分析本

49、报告是严格保密的。恒盛皇家花园恒盛皇家花园成交客户分析成交客户分析2、年龄、年龄购房者以年轻人为主，购房者以年轻人为主，40岁以下的占到客户总数的岁以下的占到客户总数的88%。1、购房目的、购房目的客户购房的目的大部分为自住，基本上都是刚性需求，投资客户只占到客户购房的目的大部分为自住，基本上都是刚性需求，投资客户只占到5%。客户分析客户分析全国现象全国现象区域客户分析区域客户分析本报告是严格保密的。40目前北城片区（长丰、庐阳）的客户构成，以及他们的特目前北城片区（长丰、庐阳）的客户构成，以及他们的特征和置业敏感点征和置业敏感点客户构成客户职业客户特征置业敏感点长丰进城客户小私营业主、在外打

50、工人员、农村务农人员多为首次购房，购房的目的主要是自住，总价承受能力较低，需求大多为小户型产品价格、交通、配套地缘性客户周边产业园工人、原著民主要是来自于庐阳区工业园的产业工人，月收入2000-3000元，购买能力不强，关注交通配套等价格、交通、配套市区外溢客户工薪阶层价格挤压型上班族、新合肥人、投资兼未来自住型客户价格、品质、升值潜力投资型客户（不做重点分析对象）以淮南为主，大多为私营老板以投资为主，来自淮南、六安等地价格、未来升值潜力客户分析客户分析全国现象全国现象区域客户构成区域客户构成本报告是严格保密的。客户访谈分析：长丰板块以乡镇进城客户为主，部分市客户访谈分析：长丰板块以乡镇进城客

51、户为主，部分市区外溢客户；庐阳产业园板块以进城和地缘性客户为主区外溢客户；庐阳产业园板块以进城和地缘性客户为主长丰区域项目客户长丰区域项目客户客户分析客户分析全国现象全国现象区域客户总结区域客户总结代表楼盘：恒泰、力高共和城、润代表楼盘：恒泰、力高共和城、润地星城等地星城等代表楼盘有恒盛皇家花园、碧代表楼盘有恒盛皇家花园、碧水兰庭水兰庭庐阳产业园项目客户庐阳产业园项目客户客户特点：客户特点：u 近近8 8成客户为长丰本地客户，成客户为长丰本地客户，另有部分市区外溢客户和外另有部分市区外溢客户和外地客户地客户u 客户多为年轻人，购买户型客户多为年轻人，购买户型以以80-9080-90平米户型为主

52、，用于平米户型为主，用于自住自住客户特点：客户特点：u 大部分是长丰进城客户，其次大部分是长丰进城客户，其次是地缘性客户，有部分老城外是地缘性客户，有部分老城外溢客户和外地客户溢客户和外地客户u 客户多为客户多为25-3525-35岁年轻人，购岁年轻人，购买产品以小户型住宅为主买产品以小户型住宅为主本报告是严格保密的。42基本面分析基本面分析本体分析本体分析市场研判市场研判客户分析客户分析目标下的问题目标下的问题营销策略分解营销策略分解展示策略展示策略推广策略推广策略活动策略活动策略品质提升策略品质提升策略推售策略推售策略报告思路报告思路一期营销定位一期营销定位形象定位形象定位客户定位客户定位

53、属性定位属性定位案例借鉴案例借鉴本报告是严格保密的。43目标解读目标解读远期目标：远期目标：u 打造成为合肥知名楼盘，树立华昌企业品牌形象打造成为合肥知名楼盘，树立华昌企业品牌形象u 站稳第一梯队，稳居庐阳产业园三甲，力争销冠站稳第一梯队，稳居庐阳产业园三甲，力争销冠。近期目标：近期目标：u 2012年实现销售额年实现销售额 4亿元亿元本报告是严格保密的。目标量化目标量化 分解一：本案明年分解一：本案明年4 4亿的销售额亿的销售额销售销售900900套房，相当于半年去化恒盛皇家套房，相当于半年去化恒盛皇家花园花园 今年今年9 9个月的销量。个月的销量。 分解二：速度上分解二：速度上3 3、4

54、4月份蓄客月份蓄客15001500组，组，5 5月开盘月去化月开盘月去化200200套；套；612612月，月，每月蓄客每月蓄客900900组，每月销售组，每月销售100100套，相当于目前恒盛皇家花园月销量的套，相当于目前恒盛皇家花园月销量的5 5倍倍横向比较横向比较恒盛皇家花园恒盛皇家花园1 1、20102010年年1212月月2 2日首次开盘，至今推出了日首次开盘，至今推出了23002300套房源，去化套房源，去化12581258套，销售率套，销售率为为55%55%，销售额约，销售额约5.45.4亿。亿。2 2、20112011年年1010月月2828日，加推两栋住宅日，加推两栋住宅35

55、4354套房源，在当前的市场环境下，目前套房源，在当前的市场环境下，目前去化仅去化仅4242套，近期每月仅去化套，近期每月仅去化2020套。套。本报告是严格保密的。45对于项目核心目标的思考：现实与希望目标的对对于项目核心目标的思考：现实与希望目标的对比推导项目核心问题比推导项目核心问题R2R2我们想要什么？我们想要什么？（基于目标的理解）（基于目标的理解）项目的长期目标：把项目打造成项目的长期目标：把项目打造成合肥北城标杆项目形象合肥北城标杆项目形象20122012年年3 3个亿目标个亿目标树立和昌的品牌树立和昌的品牌明确启动区开发及推售节奏明确启动区开发及推售节奏S S我们有什么？我们有什

56、么？（项目现状分析）（项目现状分析）目前处于淡市，客户观望情绪浓厚目前处于淡市，客户观望情绪浓厚项目具备优质的产品和学区项目具备优质的产品和学区项目前期展示区域仅局限于营销中心，企项目前期展示区域仅局限于营销中心，企业品牌在当地影响力尚未建立业品牌在当地影响力尚未建立所处板块销量严重下滑所处板块销量严重下滑目标下的核心问题目标下的核心问题如何快速建立市场影响力？如何凸显产品优势如何快速建立市场影响力？如何凸显产品优势?淡市下如何实现爆破式销售？淡市下如何实现爆破式销售？问题一问题一问题二问题二本报告是严格保密的。Page 46优势-Strength劣势-Weakness1.产品特质优势面积适中

57、，户型好2.项目配套优势45中学区优势3.地缘位置优势属于庐阳区产证1.项目周边生活配套缺乏2.项目被汽车销售店遮挡，售楼部昭示性不足3.项目西边存在高压线走廊机会-Opportunity SO战略（发挥优势战略（发挥优势，抢占机会抢占机会）WO战略（利用机会，克服劣势）1.所在片区为目前开发热点，发展进入快车道2.政府规划利好，有良好的政策预期3.所在片区为合肥市价格洼地,吸纳能力较强1.主动中心化（庐阳区），定位于市区项目，甩开长丰板块2.根据项目和产品特点，塑造具有爆发力的诉求形象3.利用产品形态差别和推售时间差，选择市场空档入市4.低价入市，形象提升，产品发力，抢占市场1.适度渲染政府

58、规划的利好，提高客户购买信心2.导视系统前置到蒙城路3.通过营销说辞规避高压线的不利影响4.营造大气震撼的景观示范区，减弱高压线给客户的心理影响威胁-ThreatenST战略（发挥优势，转化威胁）WT战略（减少劣势，避免威胁）1.房产调控政策持续收紧2.所在区域市场供应量较大，同质化竞争激烈3.核心客群被大盘分流4.学区和产证相对于恒盛无优势1.针对产品特点和年轻客群，塑造符合年轻客群的项目形象，通过形象发力2.用学区和产证优势攻击长丰项目，用形象和产品策略攻击庐阳板块1.渲染规划利好，通过引导，拉升客户对项目预期2.营造现场震撼的展示效果基于基于SWOT分析下的策略：分析下的策略：发挥优势，

59、抢占机遇发挥优势，抢占机遇本报告是严格保密的。47策略策略一一：线上树立大品牌大楼盘形象，线下打造高品质景观及物料：线上树立大品牌大楼盘形象，线下打造高品质景观及物料展示，建立区域内高端项目形象；展示，建立区域内高端项目形象；策略二策略二：强力表现产品优势，瞄准市场空档进行推售，主动寻找竞强力表现产品优势，瞄准市场空档进行推售，主动寻找竞争蓝海；争蓝海；策略四策略四：集中推广火力，短期爆发，将有限的推广资源价值最大化；集中推广火力，短期爆发，将有限的推广资源价值最大化；项目营销策略导出项目营销策略导出策略三策略三：低价入市，快速跑量，引爆市场，后期逐步实现溢价。低价入市，快速跑量，引爆市场，后

60、期逐步实现溢价。本报告是严格保密的。48改变游戏规则改变游戏规则强调新的评估标准强调新的评估标准强调产品的特色和价值强调产品的特色和价值挑战者挑战者补缺者补缺者跟随者跟随者领导者领导者目标明确、挖掘客户目标明确、挖掘客户瞄准市场缝隙瞄准市场缝隙创新产品和需求点创新产品和需求点引领价格引领价格产品、品牌具有很强竞争力产品、品牌具有很强竞争力过河拆桥过河拆桥搭便车、借势搭便车、借势以小搏大、杀伤战术以小搏大、杀伤战术价格战的制造者价格战的制造者区域内竞争策略区域内竞争策略攘外必先安内攘外必先安内立足本区域，拔高项目形象，在规立足本区域，拔高项目形象，在规模和客户基数无优势的情况下，强模和客户基数无