房产交易部专业系列培训一房地产基础知识jjp

1、房地产基础知识房地产基础知识 西藏产权交易中心拉萨房地产交易市场专业阶段系列培训一：目 录 一、一、 认识房地产市场认识房地产市场 二、二、 中国土地制度中国土地制度 三、三、 房地产开发流程房地产开发流程 四、四、 房产基本知识房产基本知识 五、五、 房地产融资方式房地产融资方式 一、认识房地产市场一、认识房地产市场基本概念基本概念房地产：房地产： 指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益，房地产又称不离的部分以及附带的各种权益，房地产又称不动产、物业。动产、物业。（1）土地）土地（2）建筑物及地上定着物）建筑物及地上定着

2、物房地产业房地产业：包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理， 土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的 买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而 形成的房地产市场的综合性产业。形成的房地产市场的综合性产业。一、认识房地产市场一级市场一级市场政府出让土地予开发商的市场；政府出让土地予开发商的市场；（也称土地（也称土地出让出让市场）市场）二级市场二级市场开发商出售商品房予消费者的市场开发商出售商品房予消费者的市场（也称（也称“一手一手房房”市场）；市场）；三级市场三级市场消费者将

3、已购商品房再转让的市场消费者将已购商品房再转让的市场（也称（也称“二手二手房房”市场）。市场）。一、认识房地产市场温家宝总理曾在十届五次政府工作报告中明确指出:“房地产业对经济，改善人民群众住房条件有重大作用，必须促进房地产业持续健康发展”。 一、认识房地产市场 1、关系国计民生:由于住宅与房地产业关联度广，带动性强，它可以带动钢材、木材、水泥、化工、家装、家电等几十个产业部门和上千种、甚至上万种产品的发展。 2、房地产发展是中国市场经济发展的缩影 3、房地产行业是资源整合度(点线面)要求最高的一个行业n 全国市场：全国市场：新政府对市场定位、信贷紧缩、资金压力、自住房供应等因素造成整体市场价

4、格回落，投资平稳，长期保持平稳增长 n 拉萨市场：拉萨市场：逆全国周期而行，进行新一轮市场发展期；房产供应量增加、市场日趋活跃、投资热情高涨一、认识房地产市场二、中国土地管理二、中国土地管理二、中国土地制度u 全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使；u 集体所有制：村农民集体； 村内两个以上农村集体经济组织的农民集体； 乡（镇）农民集体。2.1、中国现行土地制度全部土地都为社会主义公有制社会主义公有制全民所有制（国有土地）集体所有制（集体土地）2.1、中国现行土地制度u 国有土地使用权出让国 家土地使用者土地使用权(一定年限)土地使用权出让金(提前支付) 土地使用权

5、出让(土地一级市场)由国家垄断。 只拥有土地使用权，没有所有权。u 国有土地使用权出让方式1.招标方式2.拍卖方式3.协议方式4.挂牌方式u 国有土地使用权出让年限1.居住用地：70年2.工业用地：50年3.教育、科技、文化卫生、体育用地：50年4.综合或其它用地：50年5.商业、旅游、娱乐用地：40年二、中国土地制度n 土地所有制土地所有制n 耕地保护制度：耕地保护制度：保护耕地，18亿亩红线n 用途管制制度：用途管制制度：国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。农用地转用审批是实现用途管制的关键农用地转用审批是实现用途管制的关

6、键n 土地征收征用制度：土地征收征用制度：宪法：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”n 有偿使用制度：有偿使用制度：有偿使用方式包括出让、租赁、作价出资入股2.2 中国土地管理的核心制度中国土地管理的核心制度二、中国土地制度2.3 土地出让方式土地出让方式国有土地使用权国有土地使用权1. 出让方式出让方式2. 划拔方式划拔方式（1）招）招 标标（2）拍）拍 卖卖（3）挂）挂 牌牌（4）协）协 议议3. 承租方式承租方式二、中国土地制度2.3.1 建设用地供应方式：建设用地供应方式：二、中国土地制度划拨 国有建设用地划拨供应，是指县级以上人民政府 依法批

7、准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为出让国有土地使用权出让，是指国家以土地所有者得身份将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。建设用地供应方式：建设用地供应方式：二、中国土地制度 没有期限规定没有期限规定 支付费用较低支付费用较低 土地使用权不得流转土地使用权不得流转 对划拨土地的用途不得改变，要改变需经批准对划拨土地的用途不得改变，要改变需经批准划拨土地特点：划拨土地特点：建设用地供应方式：建设用地供应方式：二、中国土地制度 以划拨方式提供国有土地使用权的用地包括：国家机关用

8、地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地。划拨供应的条件划拨供应的条件建设用地供应方式：建设用地供应方式：二、中国土地制度 出让期限 居住用地70年 工业用地50年 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或者其他用地50年 具体地块出让中，应根据具体情况和国家产业政策确定使用年限。 办理土地登记办理土地登记 核发核发建设用地批准书建设用地批准书交付土地交付土地 发布出让公告发布出让公告 编制出让文件编制出让文件地价评估地价评估确定出让底价确定出让底价编制、确定编制、确定出让方案出让方案

9、 公布出让计划公布出让计划确定供地方式确定供地方式 签订出让合同签订出让合同公布结果公布结果招招 标标拍拍 卖卖挂挂 牌牌协协 议议 招拍挂实施招拍挂实施(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9) 申请及资格审查申请及资格审查(6)(10)2.3.2 国有土地使用权出让流程国有土地使用权出让流程二、中国土地制度招招 标标u 招标方式概念指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出，通过各投标者的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。u 招标流程评标评标出让人出让人确定标的及标底确定标的及标底投标人投标人投标投标出让人、投标人出让人、投标人开标开标评标小组评标小组确定中标人确定中标人

10、对能够招标文件中规定的，或者能够满足招标文件的实质性要求的投标人，应当确定为中标人。 二、中国土地制度拍拍 卖卖u 拍卖方式概念按照指定时间、地点，在公开场所出让方用将土地使用权拍卖给（竞买人 ）。u 拍卖流程（一）主持人点算竞买人；（二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；（四）主持人报出起叫价；（五）竞买人举牌应价或者报价；（六）主持人确认该应价后继续竞价；（七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；（八）主持人宣布最高应价者为竞得人。 二、中国土地制度挂挂

11、 牌牌u 挂牌方式概念出让人发布，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价并，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。u 挂牌流程接受新报价接受新报价出让人出让人宗地信息挂牌公布宗地信息挂牌公布竞买人竞买人报价报价出让人出让人更新挂牌价格更新挂牌价格出让人出让人确定竞得人确定竞得人挂牌起始日挂牌起始日挂牌截止日挂牌截止日挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，

12、但报价低于底价者除外；（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。 二、中国土地制度协协 议议u 协议方式概念指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。 划划 拔拔u 划拔方式概念指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地无偿交给土

13、地使用者的行为。二、中国土地制度2.3.3 出让方式的适用范围出让方式的适用范围出让方式出让方式划拔方式划拔方式招标、拍卖、挂牌招标、拍卖、挂牌协议协议1经营性用地以经营性用地以( (商业、旅游、商品住商业、旅游、商品住宅等宅等) )及有竞争要求的工业用地；及有竞争要求的工业用地；1经营性用地以外用途的土地，同一宗地只有一个意向用地者的1国家机关、军事用地2同一宗地有两个或者两个以上意向用同一宗地有两个或者两个以上意向用地者；地者；2原划拨、承租土地使用权人申请协议出让2城市基础设施、公益事业用地3划拨土地使用权改变用途或转让，收回土地使用权，实行招拍挂出让的；3划拨土地使用权转让申请办理协议

14、出让3国家重点扶持的能源、交通等项目用地4出让土地使用权改变用途4出让土地使用权人申请续期4法律法规规定的其它用地5法律法规规定的其它用地5法律法规规定的其它用地异同有偿使用，需要签定合同有偿有偿使用，需要签定合同少量费用(补偿、安置）或无偿有期限限制有期限限制一般无期限限制二、中国土地制度招标、拍卖、挂牌的异同招标、拍卖、挂牌的异同招招 标标 拍拍 卖卖挂挂 牌牌交易场所交易场所指定地点拍卖行土地交易场所交易方式交易方式一次报价多次报价多次报价持续时间持续时间长短长复杂程度复杂程度需要制作标书十分复杂不复杂一般衡量指标衡量指标价格及指定的技术等其它条件价格价格适用范围适用范围具备其他综合目标

15、或特定的社会、公益建设条件土地用途无特别限制及要求土地用途无特别限制及要求二、中国土地制度三、房地产开三、房地产开 发发 流流 程程三、房地产开发流程1.市场条件判断2.项目位置选择1.确定开发方案2.编制可行性研究报告1.1.办理办理建设用地规划许可证建设用地规划许可证2.2.领取领取国有土地使用证国有土地使用证1.1.领取领取建设工程规划许可证建设工程规划许可证2.2.领取领取建设工程施工许可证建设工程施工许可证1.招标:寻找施工单位3.开工建设1.1.领取领取商品房销售许可证商品房销售许可证选选 址址立立 项项取得土地取得土地规划设计规划设计开工建设开工建设竣工验收竣工验收建建设设用用地

16、地规规划划许许可可证证房地产开发流程可以用房地产开发流程可以用“五证五证”的取得来贯穿的取得来贯穿商商品品房房销销售售许许可可证证建建筑筑工工程程施施工工许许可可证证建建设设工工程程规规划划许许可可证证国国有有土土地地使使用用证证一一二二三三四四五五三、房地产开发流程证件解释建设用地规划许可证建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。国有土地使用证国有土地使用证是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。三、房地产开发流程规划局建设项目选址意见书国土局土地

17、挂牌拍卖手续地震局建设工程抗震设防要求审批环保局建设项目环境保护审批其他相关部门（水利、交通、人防、供排水、文保、气象等相关意见）申报材料：1、机构代码证副本、代码（首次申报）；2、申请表；3、意向性批文、项目建议书或选址申请；4、现势原件地形图2份；5、其它相关材料；申报材料：提供计委、规划、土地部门相关审批材料申报材料：1、项目所在地环保部门和行业主管部门签署预审意见的环境影响报告表5份及其软盘2、建设项目排放污染物指标申请表、建设项目环境保护审批登记表及其软盘3、附有环境影响专项分析或专项评价的应附环境保护咨询中介机构技术评估意见及评审专家组名单申报材料：1、机构代码证副本、代码（首次申

18、报）；2、申请表；3、项目有效批准文件；4、选址意见书复印件（含附图）；5、已批总平面方案；6、现势原件地形图3份；7、其它相关材料；选选 址址立立 项项取得土地取得土地规划设计规划设计开工建设开工建设竣工验收竣工验收开发商开发商选址、立项国土局国有土地使用证国有土地使用证计委项目建议书，可研报告规划局建设用地规划许可证建设用地规划许可证三、房地产开发流程证件解释建设工程规划许可证建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。建筑工程施工许可证建筑

19、工程施工许可证(建筑工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。三、房地产开发流程气象局防雷工程设计审批人防办人防工程建设项目技术审批其他相关部门（水利、交通、供排水、文保、消防等相关意见）申报材料1、申请报告（已批可行性研究项目）2、项目初步设计文本及修改文本（资质单位编制）3、其他文件申报材料1、XX省建筑工程施工图设计审查报审表（一式三份）2、外地勘察设计单位资质证书副本（复印件），勘察、设计合同（须已经审查）3、建设用地土地使用证及规划设计要求说明书（复印件）4、初步设计文件及批复或项目立项、报建等审

20、批文件及手续5、岩土工程勘察报告，全套施工图设计文件以及相关设计基础资料6、技术审查机构对涉及项目安全，确需有关设计计算书及计算软件名称的，由建设单位报送7、如需依法进行专项审查的（如：抗震、卫生、消防、环保、人防、安全等），建设单位还须按相关规定报送有关材料申报材料1、机构代码证副本、代码（首次申报）；2、申请表；3、项目的有效批准文件；4、有效的土地权属证明；5、现势原件地形图1份（市政现势管线图）；6、规划设计条件（或选址意见书）及已批方案；7、全套施工图；8、其它相关材料。申报材料1、申请报告2、建设项目计划3、经规划部门批准的总平面规划图4、项目建筑方案5、工程地质勘察报告申报材料1

21、、建设单位申报表2、建设项目总平面图3、设计说明（包括分类依据）4、防雷装置布置图（包括基础防雷平面图，天面防雷平面图，防雷施工大样图）5、高层建筑防侧击雷措施及说明6、电气施工说明及总配电图7、防雷产品的说明及有关证件8、施工资质证，焊工证（复印件2份）9、接地系统图（复印件2份）申报材料1、建筑工程施工许可证申请表；2、建筑施工合同文本；3、建筑工程招标文件；4、施工单位中标通知书；5、建设工程会办单；6、质量、安全、监理手续；7、工程上缴规费清单；8、建设资金落实证明；9、拆迁许可证10、施工险缴费单11、外地施工企业准予进淮备案许可证选选 址址立立 项项取得土地取得土地规划设计规划设计

22、开工建设开工建设竣工验收竣工验收规划局建设用地规建设用地规划许可证划许可证规划局建设工程设计方案评审计委初步设计方案建设局施工图设计审查规划局建设工程规划许可证建设工程规划许可证建设局建设工程施建设工程施工许可证工许可证三、房地产开发流程证件解释商品房销售商品房销售( (预售预售) )许可证许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。建设局建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证计委开工报告审批房管局商品房预销售许可证商品房预销售许可证申报材料1、申请表（按要求填写）2、规划部门、国土部门相关手续3、初步设计批文4、项目法人及负责人材料5、开工前审计报告（审计相

23、关规定范围内项目）6、执行招投法相关材料（总投资50万元以上项目）7、监理制实施相关材料申报材料1、商品房销售申请书2、营业执照、法定代表人身份证明3、资质等级证书4、立项批文5 5、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证6 6、国有土地使用证、国有土地使用证7 7、施工许可证、施工许可证8、建设项目总规划图、销售房平面图9、建设工程投资及工程进度状况证明10、白蚁防治合同11、商品房预售价格审核报告12、物业管理方案13、商品房预售方案14、项目手册实施情况15、其他材料选选 址址立立 项项取得土地取得土地规划设计规划设计开工建设开工建设竣工验收竣工验

24、收三、房地产开发流程立 项开工建设规划设计取得土地竣工验收人人目的目的事事提交文件提交文件开发商寻找可以投资的地块1.市场条件判断2.地块位置寻找投资分析报告n 本阶段,如果需要寻找合作伙伴,则需要签定合作意向,协议及合同书n 市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力进行判断三、房地产开发流程需要提交文件为:项目建议书可行性研究报告开发商开工建设规划设计取得土地选 址竣工验收人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件开发商取得项目开发经营权1.投资分析2.编制项目建议书3.编制可行性研究报告4.进行项目方案概念设计项目建议书可行性研究报告涉及部门分别为:计委规划局建委

25、三、房地产开发流程立 项开工建设规划设计选 址竣工验收人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件开发商取得土地开发与使用权1.取得建设用地规划许可证2.取得国有土地使用证1.建设用地规划许可证规定提交文件2.国有土地使用证规定提交文件三、房地产开发流程办理建设用地规划许可证:需准备文件如下：1.立项批复2.建设项目规划审批表3.市政府征地批复4.用地钉桩成果5.按规划意见书要求取得的有关协议及批复文件6.审定设计方案通知书立 项开工建设规划设计选 址竣工验收办理国有土地使用证:需准备文件如下：1.立项批复2.办理土地出让手续申请3.审定设计方案通知书4.土地评估报告原件5.出让合同附图，一式

26、五份，附图为：钉桩图或审计设计方案通知书附图，原土地方国有土地使用证附图（加盖双方公章）6.6.建设用地规划许可证建设用地规划许可证及钉桩成果通知单及钉桩成果通知单7.建筑面积与用途说明书8.加盖工商部门备案章的营业执照复印件9.建设用地批准书或原用地单位的国有土地使用证、房屋所有权证、国有土地权属来源证明文件（原件）10.与原用地方签定的土地使用权及地上物补偿协议、联建协议及相关文件11.房地产开发企业资质证书等三、房地产开发流程立 项开工建设取得土地选 址竣工验收人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件开发商项目方案满足市场需要和政府要求1.项目方案设计2.项目方案审批3领取建设工程规

27、划许可证项目设计方案办理建设工程规划许可证:需准备文件如下：1.供电、给水、市政、燃气电力等部门意见2.建设项目规划审批报表3.审定设计方案4.建筑工程施工设计图纸5.工程档案登记证明6.按审定设计方案要求取得的7.协议通知书三、房地产开发流程立 项规划设计取得土地选 址竣工验收人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件开发商找到符合条件施工队,开发建设1.施工队招标2.领取建筑工程施工许可证项目设计方案办理国有土地使用证:需准备文件如下：1.建筑工程施工许可申请表一式两份2.建设用地规划许可证及附件3.建设工程规划许可证及附件4.施工图纸设计文件审查通知书5.经过备案的施工合同6.监理单位

28、中标通知书7.项目建设资金落实证明8.年度施工计划9.人防工程备案通知书10.园林局伐移树木批准文件11.四源费统一收费凭证12.质量监督通知书13.安全监督通知书14.建筑节能新型墙体收费凭证15.统计局登记通知三、房地产开发流程立 项开工建设规划设计取得土地选 址人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件开发商完成建造,出售,回收资金及获利1.建设项目2.工程验收之前取得的所有证办理商品房销售（预售）许可证:需准备文件如下：1.年度施工计划2.施工合同3.地名办批复4.物业管理公约批复5.临时国有土地使用证，国有土地使用权出让合同，出让金缴纳证明6.建设工程规划许可证7.建筑工程施工许可

29、证8.销售（预售）房价监管协议书，投资总额达35%以上的证明材料9.销售（预售）商品房面积测量报告和分摊部位的说明，各层平面图10.市政府征地的批复11.销售（预售）商品房图，装修标准和设备简介等三、房地产开发流程总 结1.房地产开发过程中所涉及的部门有:计委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管局等计委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管局等2.房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有:建设用地规划许可证建设用地规划许可证、国有土地使用证国有土地使用证、建设工程规划许可证建设工程规划许可证、建设工程施工许可证建设工程施工许可证、商品房销售商品房销售( (预

30、售预售) )许可证许可证3.房地产开发过程中从开发商应提供的主要文件有:项目建议书项目建议书、立项报告立项报告、可行性研究报告可行性研究报告、设计方案送审书设计方案送审书、施工图施工图等以及各相关部门的批文等以及各相关部门的批文三、房地产开发流程四、房产基本知识四、房产基本知识4.1 房地产的类型按用途划分按用途划分： 1、居住房地产 2、商业房地产 3、办公房地产 4、工业房地产 按收益划分按收益划分： 5、营利性房地产 6、非营利性房地产按市场交易划分按市场交易划分： 7、出售的房地产 8、出租的房地产 9、抵押、典当的房地产 10、自用的房地产4.1.1 居住房地产居住房地产(住宅住宅)

31、：公寓和别墅：公寓和别墅公寓公寓：一种高密度、高容积率的集合式住宅，公寓由若干个单元组成，每层分割成数家，各家生活配套及户型格局大致相同。公寓分为底层、多层、小高层、中高层、高层等多种形式。别墅别墅：低密度、低容积率、私家花园大、私密性好、价格昂贵、是住宅发展的终极方向。可分为独立别墅、双拼别墅、联排（排联）别墅、叠加式别墅、空中别墅等。房地产建筑形态房地产建筑形态1、低层低层： 低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层层建筑物。如：平房、别墅等。 低层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给 人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。人们特别

32、喜欢以此为住宅。但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。临平华清山庄现场2、多层多层： 多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4 6层层。 一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格(房型)整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。南龙山水人家项目3、小高层小高层： 人们一般把7层至层至10层层的建筑称为“小高层”。 小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观

33、系数高，污染程度低等优点，很受购房人欢迎。 同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。 所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多。蓝色港湾小高层效果图4、高层高层: 超过一定高度和层数的多层建筑。1972年国际高层建筑会议将高层建筑分为4类：第一类为916层（最高50米），第二类为1725 层（最高75米)，第三类为2640层（最高100米），第四类为40层以上(高于100米）。 一般指超过10层或超过24米的建筑物。沭阳汉宫5、独栋别墅、独栋别墅: 单楼独栋的别墅即是独栋别墅，这种别墅上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下前

34、后左右都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。 其主要特点表现为私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质，一般有很好的环境配套。临平华清山庄现场6、双拼别墅、双拼别墅:它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。特征：1）与联排、独栋对比而言，除了有天、有地、有独立的院落外，最关键是降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。2）是低层小楼加上私家花园，这种相对独立的双拼别墅，在保证拥有私家花园的基础上，既要加强户外空间的交流，使私家小环境融合社区大环境，也改变了City ho

35、use和Townhouse兵营式排列的呆板面孔。3）双拼别墅基本是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的采光面，一般来说，窗户较多，通风不会差，重要的是采光和观景。独秀山庄二期7、联排别墅、联排别墅: 又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。它是由几幢单户别墅并联组成的联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户250平方米以上。特征：1）比较注重项目选址，尽量余地、余绿、余水，交通比较方便。2）价位较低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。3）户型设计丰富而前卫，有特色。独秀山庄二期高层住宅

36、高层住宅和和多层住宅多层住宅的优缺点：的优缺点：1）一般来说多层住宅的容积率较低，环境较好，建筑形式多为条状，所 以基本上是户户朝南，建造成本低，一般售价不高，且得房率较高。2）高层住宅一般地段较好，由于地段好，地价较高，为降低楼板地价只 能提高建筑容积率，往高空发展。高层基础较复杂，结构要求高，十 分坚固，但成本也高。高层配有电梯，人们进出较为便利。高层建筑 的中上楼层，视野开阔，通风采光极佳。但下部楼层较为压抑，采光 较差。3）高层一般为一层多户的点状形式，有部分户室朝西、北向。由于增加 了电梯、电梯厅和设备层等公用面积，所以高层较多层来说得房率较 低，但建造质量远远好于多层建筑，抗震系数

37、也高。由于公用面积的 增加，电梯等设备的使用，使高层的物业管理费也高于多层。4.1.2 商业房地产商业房地产 商业地产是以全面融合地产业与商业为特色的地产形式。现在正悄然成为房地产市场的新宠。 商业用房与居民住房不同，购买商业用房的投资性较强、经营风险较高，因而商业银行在发放商业用房贷款时就承担了较大的风险。4.2 4.2 房地产的价格房地产的价格 现实中的房地产价格构成极其复杂，不同地区、不同时期、不同类型的房地产，其价格构成可能有所不同。同事，对于房地产价格构成项目的划分标准或角度不同，其价格构成也不同。1、土地取得成本（如：征用费、拆迁费、转让费）2、开发建设成本：（1）勘察设计和前期开

38、工费用；（2）建筑安装费用；（3）基础设施建设费用；（4）公共配套设施建设费用；（5）建设单位管理费用（6）开发过程中的税费3、销售费用： （1）代理费（2）广告费4、财务成本费用5、不可预见费6、开发利润房地产价格的影响因素房地产价格的影响因素一、一般因素一、一般因素社会因素社会因素经济因素经济因素行政因素行政因素人口因素人口因素国际因素国际因素1、政治安定情况 1、经济发展情况1、土地制度1、人口密度国际经济状况2、社会治安情况2、储蓄和投资水平2、住房制度2、人口素质国际政治因素3、房地产投机3、财政收支与金融状况3、城市发展战略、城市规划、土地利用规划3、家庭人口4、城市化进程4、居民

39、收入和 消费水平4、房地产价格政策5、物价变动5、税收6、利率水平6、行政隶属变更7、其他相关政策二、区域因素二、区域因素住宅区区域因素住宅区区域因素商业区区域因素商业区区域因素工业区区域因素工业区区域因素1、基础设施1、城市商服中心影响2、 基础设施2、市内交通条件3、市内交通条件3、公用配套4、对外交通条件港口、 车站、机场4、环境条件3、对外交通条件港口、车站、机场5、区域城市规划限制5、城市商业服务中心 影响6、区域规划限制4、区域城市规划限制1、 基础设施2、市内交通条件建筑面积套内阳台面积套内建筑面积套内墙体面积公摊面积套内使用面积公共建筑面积分摊系数+=套内建筑面积=+公摊面积=

40、套内建筑面积得房率可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）每户建筑面积（也就是销售面积）= 得房率是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率太低，不实惠；太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。一般，得房率在得房率在8080左右比左右比较较合适合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。 1、建筑面积、建筑面积4.3 4.3 房房产常用术语产常用术语2、容积率 所谓容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿地率也是如

41、此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。各类建筑分别对应的容积率数值。1 1容容积积率低于率低于0.30.3， ，这这是非常高档的独是非常高档的独栋别栋别墅墅项项目。目。2 2容容积积率率0.30.30.50.5，一般独，一般独栋别栋别墅墅项项目，目，环环境境还还可以，但感可以，但感觉觉有点密了。如果穿插部分双拼有点密了。如果穿插部分双拼别别墅、墅、联联排排别别墅，就

42、可以解决墅，就可以解决这这个个问题问题了。了。3 3容容积积率率0.50.50.80.8，一般的双拼、，一般的双拼、联联排排别别墅，如果墅，如果组组合合3434层层，局部，局部5 5层层的楼中楼，的楼中楼，这这个个项项目的目的品位就相当高了。品位就相当高了。4 4容容积积率率0.80.81.21.2，全部是多，全部是多层层的的话话，那么，那么环环境境绝对绝对可以堪称一流。如果其中可以堪称一流。如果其中夹杂夹杂低低层层甚至甚至联联排排别别墅，那么墅，那么环环境相比而言只能算是一般了。境相比而言只能算是一般了。项项目管理目管理5 5容容积积率率1.21.21.51.5，正常的多，正常的多层项层项目

43、，目，环环境一般。如果是多境一般。如果是多层层与小高与小高层层的的组组合，合，环环境会是一大境会是一大卖卖点。点。6 6容容积积率率1.51.52.02.0，正常的多，正常的多层层+ +小高小高层项层项目。目。7 7容容积积率率2.02.02.52.5，正常的小高，正常的小高层项层项目。目。8 8容容积积率率2.52.53.03.0，小高，小高层层+ +二二类类高高层项层项目（目（1818层层以内）。此以内）。此时时如果做全小高如果做全小高层层， ，环环境会很差。境会很差。9 9容容积积率率3.03.06.06.0，高，高层项层项目（楼高目（楼高100100米以内）。米以内）。1010容容积积

44、率率6.06.0以上，摩天大楼以上，摩天大楼项项目目3、阳台、平台、露台阳台阳台：建筑物室内的延伸，是居住者呼吸新鲜空气、晾晒衣物、摆放盆栽的场所，其设计需要兼顾实用与美观的原则。阳台一般有悬挑式、嵌入式、转角式三类。平台平台：指供居住者进行室外活动的上人屋面或住宅底层地面伸出室外的部分。露台露台：指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它的面积一般较大，上面没有屋顶。4、户型、户型户型：是在现代建筑业发展过程中出现的一种对房屋住宅类型的新的简称。常见的户型有：平层户型、 跃层户型、错层户型、复式户型。而按照面积又可分为小户型和大户型。 平面户型平面户型跃层户型跃层户

45、型跃层跃层：跃层是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下两个楼层，上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层：一般首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，二层安排卧室、书房、卫生间等。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，通风好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰小 。错层户型错层户型错层错层：户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。但没有完全分成两层。（适合大面积住宅，小户型会显得局促）复式户型复式户型复式复式：复式是受跃层式住宅的启发而创造设计的一种经济型住宅。在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的

46、夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米）上层供休息、和储藏用其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的利用率。5、三通一平、五通一平、七通一平、三通一平、五通一平、七通一平三通一平三通一平：工地具备通水、通电、通路及场地平整的条件。五通一平五通一平：在三通一平基础上再加通气、通信的条件。七通一平七通一平：在三通一平基础上再加通邮、通信、通暖气、通天然气或煤气的条件熟地：熟地：是指已经拆迁完毕，达到“三通一平”施工条件的土地。生地：生地：则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地。u 用地红线u 道路红线 经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。 道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。 u 建筑红线 建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。 6、红线图、红线图房产证房产证可分为商品房、房改房、村民自建房三种形式。房产证实行两证分离两证分离，即将房产与地产分离办证，房产所有