交付评估体系培训

1、1/23深圳市瑞捷建筑工程咨询有限公司Shenzhen Ridge architectural engineering consultant co.,ltd2016年华润置地交付评估体系3/23一、华润置地第三方交付评估体系组成交付评估体系户内观感（50%）户内实测（20%）公共部位观感（10%）外立面观感（10%）园林观感（10%）交付评估体系组成 综合得分=户内观感质量评分*50%+户内实测实量合格率*20%+公共部位观感质量评分*10%+ 外立面及屋面观感质量评分10%+园林景观评分10%交付评估体系体系构成户内观感户内实测公共部位外立面园林精装房户内观感毛坯房户内观感交付评估体系体系构

2、成户内观感户内实测公共部位外立面园林户内观感入户空间户内空间设备及装饰工程厨房空间卫生间部品起居空间阳台保洁户内观感入户空间水电设备装饰工程门窗工程阳台防水工程保洁精装房户内实测毛坯房户内实测交付评估体系体系构成户内观感户内实测公共部位外立面园林户内实测空间尺寸涂饰工程墙面饰面砖工程地面饰面砖工程室内门设备安装木地板空气质量检测隔音检测淋闭水实验户内实测空间尺寸抹灰工程设备安装空气质量检测隔音检测淋闭水实验公共部位观感大堂/电梯厅/公共楼梯间/架空层/公共露台地下室交付评估体系体系构成户内观感户内实测公共部位外立面园林外立面屋面观感外墙涂料/外墙砖/干挂石材屋面露台交付评估体系体系构成户内观感

3、户内实测公共部位外立面园林园林景观观感软景硬景软硬景交接交付评估体系体系构成户内观感户内实测公共部位外立面园林1、目前观感体系尽量进行量化。2、对观感的缺陷问题，通过定性及定量的方式进行判断。3、问题的定性：严重（对后期交付影响较大，无法整改），一般（对后期交付存在一定影响，但是不易整改），轻微（对后期交付影响较小，易及时整改）4、问题的定量：个别（1-2处问题）、局部（3-5处问题）、普遍（5处以上问题），对于单项问题，以问题的严重程度进行判断。5、交付评估观感评分内容主要从高品质六大维度进行评分：安全坚固、功能适用、美观精致、易维护、耐久、节能环保。 二、观感评分规则户内观感测区：按不同装

4、修标准及装修单位随机抽取5%套数，抽样总数不少于10套不多于15套，由三位评估人员进行分组评分。公共部位测区：地下室车库全部进行测评；地下室的电梯厅及首层大堂抽测1个单元；电梯厅随机抽取5%，抽样总数不少于5层不多于10层；由三位评估人员进行分组评分。外立面及屋面测区：全部外立面及屋面观感测评；组长进行评估。园林景观测区：全部园林观感测评；组长进行评估。户内实测测区：任意抽取2层进行实测；如果所抽选测区无法测满数据时，采取就近原则选点进行实测补充处理。* 电脑随机抽选测区所在楼层。三、测区抽选原则1、华润置地所有交付项目在集中交付前均需参加交付评估。2、北方入冬后室外软景已采用防冻措施保护情况

5、下，可不评软景（若软景只是局部做防冻措施的，不影响大面检查的情况下，软景照常进行检查）；因降雪覆盖的可不评室外景观。3、交付区域车库未销售也需进行评估，主要以是否投入使用为判断依据。4、检查当天如存在针对测区突击整改的，项目/标段综合分扣1分。5、公区检查：同一个单元的公区测区，单元门、信报箱、电梯的得分为同一合格率。6、别墅项目，公共区域观感不进行评分，其权重按比例分摊至其它分项。7、同一项目分多个标段，园林、地下室为同一单位施工，各标段合格率均为同一个合格率。8、现场检查如因项目配合问题而无法进行测试或评判的，则直接判定为不合格，计0分。9、其他因不可预见或不可抗力导致不能进行正常评估的另

6、行商议。四、体系说明3/23二、华润置地第三方交付评估案例简析园林景观观感软景硬景软硬景交接交付评估体系体系构成户内观感户内实测公共部位外立面园林入户门1、表面不平整、破损、污染、划伤2、门框安装不牢固3、门锁开启不灵活、有异响，门扇关闭后有松动4、门框收口不顺直、粗糙5、门吸安装不牢固、功能不正常检查方式：目测交付评估案例简析园林景观观感软景硬景软硬景交接交付评估体系体系构成户内观感户内实测公共部位外立面园林交付评估案例简析对讲机1、对讲功能不正常 2、可视功能不正常 3、按键开锁功能不正常4、表面破损、污染检查方式：目测可视对讲按检视后无画面。可视对讲固定不牢。园林景观观感软景硬景软硬景交

7、接交付评估体系体系构成户内观感户内实测公共部位外立面园林交付评估案例简析安防1、布防、撤防测试失败 2、表面破损、污染检查方式：目测、试验园林景观观感软景硬景软硬景交接交付评估体系体系构成户内观感户内实测公共部位外立面园林交付评估案例简析户内配电箱1、开关功能不正常2、对应控制电路标示不清晰，与实际对应不准确3、控制箱安装歪斜，不水平4、表面破损、污染检查方式：目测、试验配电箱电路标示不清晰。内侧垃圾未清理、电线排线混乱。园林景观观感软景硬景软硬景交接交付评估体系体系构成户内观感户内实测公共部位外立面园林交付评估案例简析开关/面板、插座1、表面破损、污染、划伤2、启闭不顺畅、对应控制终端有误3

8、、开关/面板安装歪斜4、收口粗糙检查方式：目测、试验相位测试不正常。插座间距大。插座边收口粗糙。园林景观观感软景硬景软硬景交接交付评估体系体系构成户内观感户内实测公共部位外立面园林交付评估案例简析地板1、表面不平直、不洁净，有损伤、色差明显2、铺设不牢固、行走时有异响、冒灰检查方式：目测木地板冒灰，松动。木地板色差。踢脚线接缝处理、收口不合理。与墙面不平顺，安装松动。园林景观观感软景硬景软硬景交接交付评估体系体系构成户内观感户内实测公共部位外立面园林交付评估案例简析涂料1、阴阳角不顺直、大小头2、涂料大面存在刷痕和波浪纹3、有锈斑、砂眼、裂纹4、有色差、污染、划伤、破损5、收边收口粗糙检查方式

9、：目测墙面出现脱皮墙面有明显打磨纹墙面平整、顺直墙面明显开裂园林景观观感软景硬景软硬景交接交付评估体系体系构成户内观感户内实测公共部位外立面园林交付评估案例简析墙、地砖1、表面不平整、不顺直2、砖面有色差、破损、有空鼓3、砖缝不饱满、不顺直、不均匀，色差大4、墙与地砖缝隙过大、不均匀、不顺直检查方式：目测勾缝不密实缝体不密实，漏勾勾缝整体顺直、美观、无污染缝体不清晰、不光滑、周边有污染未清除园林景观观感软景硬景软硬景交接交付评估体系体系构成户内观感户内实测公共部位外立面园林交付评估案例简析窗台石/门槛石1、有色差、破损及断裂2、窗边收口未压住窗台石露缝检查方式：目测地砖与墙墙之间存在较大缝隙窗

10、台板出现大小头窗台板与墙面缝隙较大与墙面胶结不饱满园林景观观感软景硬景软硬景交接交付评估体系体系构成户内观感户内实测公共部位外立面园林交付评估案例简析地面石材1、有色差、缝隙不均匀、破损及断裂2、表面不光洁、用手触摸有高低差3、光面石材未做镜面处理检查方式：目测勾缝缝隙不均匀存在明显色斑存在明显断裂墙面色泽纹路一致园林景观观感软景硬景软硬景交接交付评估体系体系构成户内观感户内实测公共部位外立面园林交付评估案例简析踢脚线1、表面污染、破损、色差明显2、整体不平直3、阴阳转角处不方正、对缝不严密4、踢脚线与墙面、地面存在明显缝隙、不均匀、不顺直5、打胶处理检查方式：目测踢脚线接缝处理、收口不合理。

11、与墙面不平顺，安装松动。园林景观观感软景硬景软硬景交接交付评估体系体系构成户内观感户内实测公共部位外立面园林交付评估案例简析户内门1、表面破损、污染2、门锁安装不到位，开启不正常、关闭后门扇有松动 3、门下缝隙过宽、不均匀4、门吸安装不牢固、功能不正常检查方式：目测、试验门扇成品破坏。门框污染坏。门吸脱落。园林景观观感软景硬景软硬景交接交付评估体系体系构成户内观感户内实测公共部位外立面园林交付评估案例简析门套1、表面不光滑，不平整、色差2、线条不顺直，接缝不严密3、裂缝、翘曲和损坏 4、门套线与墙面存在明显缝隙、不均匀、不顺直、打胶处理5、厨卫间门套线未落在门槛石或门套靴上 检查方式：目测、试

12、验与墙接缝处理、收口粗糙。与墙接缝处理、收口粗糙。门贴脸与墙接缝打胶。门贴脸拼缝过大。园林景观观感软景硬景软硬景交接交付评估体系体系构成户内观感户内实测公共部位外立面园林交付评估案例简析铝合金/塑钢门窗1、表面有污染、划伤 2、启闭操作不正常，推拉门移动不顺畅、不平稳 3、门窗四角有渗漏水迹4、门窗外泄水孔堵塞5、门窗密封胶粘结不牢固、不完整、不顺直检查方式：目测、试验玻璃表面有污染。打胶质量较差。铝框污染。污染，刮花严重。园林景观观感软景硬景软硬景交接交付评估体系体系构成户内观感户内实测公共部位外立面园林交付评估案例简析橱柜/门板（收纳）1、门板不平整、破损、污染、有色差、表面不光滑、翘曲。

13、2、柜门与柜体缝隙不对称不一致，拉手位置不对称、不水平3、开启关闭有异响检查方式：目测、试验柜门门板高错缝。柜门门板破损。柜门门板刮花。柜门门板高低差园林景观观感软景硬景软硬景交接交付评估体系体系构成户内观感户内实测公共部位外立面园林交付评估案例简析台面（厨卫间）1、表面不平整、不光洁2、破损、污染、目测有接缝3、台面与墙面存在大小头4、打胶不顺平、宽窄不一致检查方式：目测台面表面不光洁，粗糙。台面与瓷砖交界处打胶不顺直粗糙。台面表面不光洁，粗糙。园林景观观感软景硬景软硬景交接交付评估体系体系构成户内观感户内实测公共部位外立面园林交付评估案例简析五金1、松动、污染、破损2、轨道和铰链不牢固、不

14、顺滑检查方式：目测厨房给水龙头生锈，污染。厨房台盆表面不光洁，污染、破损。水槽1、表面不光洁、污染、破损2、排水开关操作不灵活，水槽四周密封不严密3、溢水、排水不正常，有渗漏检查方式：目测、试水园林景观观感软景硬景软硬景交接交付评估体系体系构成户内观感户内实测公共部位外立面园林交付评估案例简析厨电1、外观污染、有划伤、不完好2、油烟机送电、燃气灶点火不正常检查方式：目测、试验抽油烟机面板污染。抽油烟机通电正常。园林景观观感软景硬景软硬景交接交付评估体系体系构成户内观感户内实测公共部位外立面园林交付评估案例简析柜体1、破损、有污染2、搁板安装不牢固，搁点不平整，活动隔板未设置调节功能检查方式：目

15、测柜门错缝，有污染。柜板破损。园林景观观感软景硬景软硬景交接交付评估体系体系构成户内观感户内实测公共部位外立面园林交付评估案例简析五金1、轨道和铰链不牢固、不顺滑，柜门启闭不正常2、抽屉、裤架推拉不顺畅检查方式：目测铰链固定不牢，生锈。柜门关闭不正常园林景观观感软景硬景软硬景交接交付评估体系体系构成户内观感户内实测公共部位外立面园林交付评估案例简析紧急报警器1、与监控中心联动测试不正常2、复位钥匙不正常检查方式：目测、测试紧急报警器复位不正常。园林景观观感软景硬景软硬景交接交付评估体系体系构成户内观感户内实测公共部位外立面园林交付评估案例简析座便1、表面不光洁、污染、有破损、有使用痕迹2、冲水

16、不顺畅、堵塞3、马桶与墙面不垂直，水箱与墙面不平行，水箱与墙面间隙大于两指宽度检查方式：目测、测试马桶与墙面间隙过大。水箱漏水。马桶有使用过的痕迹。马桶与墙面不垂直，大小头。园林景观观感软景硬景软硬景交接交付评估体系体系构成户内观感户内实测公共部位外立面园林交付评估案例简析台盆1、表面不光洁、有划痕、污染、破损2、水喉左热右冷有误、切换不正常3、溢水、排水不正常，有渗漏 4、周边打胶不完整、不顺平、宽窄不一检查方式：目测、试水、测试台盆左热右冷有误台盆表面有污染台盆打胶不完整园林景观观感软景硬景软硬景交接交付评估体系体系构成户内观感户内实测公共部位外立面园林交付评估案例简析淋浴房1、安装不牢固

17、2、墙体连接处打胶不严密、不平整、宽窄不一致3、玻璃无3C标志 4、排水不正常检查方式：目测、试水淋浴屏与墙交界处打胶不顺直。淋浴屏玻璃有3C标志。园林景观观感软景硬景软硬景交接交付评估体系体系构成户内观感户内实测公共部位外立面园林交付评估案例简析阳台1、不同材料交界处处理粗糙、滴水线不顺直2、阳台栏杆安装不牢固、收口粗糙、污染、锈蚀3、排水不顺畅（泼水试验）检查方式：目测、试水阳台踢脚线与反槛收口粗糙。管道根部收口粗糙。阳台滴水线粗糙。栏杆根部收口粗糙。园林景观观感软景硬景软硬景交接交付评估体系体系构成户内观感户内实测公共部位外立面园林交付评估案例简析户内保洁1、不干净、不整洁检查方式：目测

18、园林景观观感软景硬景软硬景交接交付评估体系体系构成户内观感户内实测公共部位外立面园林交付评估案例简析单元门/信报箱/消防箱/防火门/管井门1、表面污染、破损、锈蚀2、安装不牢固、门锁开启不正常3、门框与墙面不齐、收口粗糙检查方式：目测消防箱周边开裂。消防门门框边收口粗糙。管井门框边收口粗糙。管井门框边收口粗糙。园林景观观感软景硬景软硬景交接交付评估体系体系构成户内观感户内实测公共部位外立面园林交付评估案例简析电梯1、表面划伤、破损、污染2、门套收口粗糙3、呼叫面板固定不牢固、歪斜检查方式：目测电梯按键面板收口粗糙。电梯按键面板与墙交界处收口粗糙。电梯按键面板松动。园林景观观感软景硬景软硬景交接

19、交付评估体系体系构成户内观感户内实测公共部位外立面园林交付评估案例简析外立面1、有明显起拱、开裂、脱落迹象2、外立面不平整，线条不顺直、污染、色差、泛碱、涂料接茬明显目测检查检查：要求检查时阳光充足。园林景观观感软景硬景软硬景交接交付评估体系体系构成户内观感户内实测公共部位外立面园林交付评估案例简析屋面露台1、防水收口部位及墙地面开裂2、保洁清理不到位目测检查检查：要求检查时阳光充足。园林景观观感软景硬景软硬景交接交付评估体系体系构成户内观感户内实测公共部位外立面园林交付评估案例简析灌木/乔木1、苗木枯萎2、苗木枯死3、树坑不整洁检查：目测园林景观观感软景硬景软硬景交接交付评估体系体系构成户内

20、观感户内实测公共部位外立面园林交付评估案例简析草坪1、草面或基面不平整，露土2、有杂草，有局部枯死现象3、种植土内含有垃圾、石块（挖坑30检验）检查：1、目测检查2、使用小铁锹或铲子在种植土面挖坑检查有杂草，局部枯死。草面、基面不平整、露土，局部枯死。种植土内含有垃圾、石块。种植土厚度不够30cm。园林景观观感软景硬景软硬景交接交付评估体系体系构成户内观感户内实测公共部位外立面园林交付评估案例简析车行路面1、行车路面不平整2、行道线不顺直3、路面/路牙石污染4、破损、裂纹检查：1、目测检查2、使扫平仪检查路面平整程度路牙石接口粗糙。路牙石接口破损。园林景观观感软景硬景软硬景交接交付评估体系体系

21、构成户内观感户内实测公共部位外立面园林交付评估案例简析硬质铺装1、表面不平整2、拼缝宽窄不一、不顺直、不平滑、勾缝粗糙3、明显色差、破损、断裂、污染、泛碱4、卵石路面石子大小不一、摆放不均匀、脱落5、梁底石材湿贴、压顶厚度不均匀6、洗石米路面开裂、露浆、掉石子检查：1、目测检查2、使扫平仪检查路面平整程度3、用水冲洗或使用扫帚清扫路面石子是否粘结牢固石材装饰面断裂。地面饰面砖拼缝宽窄不一。地面石材拼缝宽窄不一，上线错缝，平整度差。地面饰石材破损。园林景观观感软景硬景软硬景交接交付评估体系体系构成户内观感户内实测公共部位外立面园林交付评估案例简析木制平台1、翘曲变形，油漆脱落2、材料或间缝宽窄不

22、一3、安装不牢固检查：1、目测检查2、使用钢卷尺检查材料或间距宽窄程度木制平台翘曲变形。木制平台间缝宽窄不一。园林景观观感软景硬景软硬景交接交付评估体系体系构成户内观感户内实测公共部位外立面园林交付评估案例简析井盖及篦子（雨水口、给水点）1、井盖放置不平、周边收口不到位2、明显松动或异响，破损3、井盖污染严重4、井盖位置设置不合理（未有效避免行车噪音，与相关硬装不协调）检查：1、目测检查2、在井盖上行走测试是否存在松动及异响园林景观观感软景硬景软硬景交接交付评估体系体系构成户内观感户内实测公共部位外立面园林交付评估案例简析灯具1、立杆明显歪斜或固定不牢2、底座高出周边硬质铺装或软景，固定螺栓未做任何防锈处理检查：1、目测检查灯具油漆污染。灯具混凝土底座外露。灯具混凝土底座外露。园林景观观感软景硬景软硬景交接交付评估体系体系构成户内观感户内实测公共部位外立面园林交付评估案例简析软景与硬景交接部位收口1、园