第九章-资产评估报告

1、第九章第九章 资产评估报告资产评估报告 第一节第一节 资产评估报告制度资产评估报告制度第二节第二节 资产评估报告书的制作资产评估报告书的制作第三节第三节 资产评估报告的使用资产评估报告的使用 一、资产评估报告及其基本要素一、资产评估报告及其基本要素 （一）资产评估报告的基本概念（一）资产评估报告的基本概念 1.资产评估报告定义指注册资产评估师根据资产评估准则的要求，在履行必要的评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的，由其所在评估机构出具的书面专业意见。2.广义的资产评估报告是一种工作制度，狭义的资产评估报告即资产评估结果报告书。 第一节第一节 资产评估报告制度资产评估报告制度

2、 3.国际评估准则和美国专业评估职业统一准则对资国际评估准则和美国专业评估职业统一准则对资产评估报告的规定都是从报告类型和报告要素来进行规范的产评估报告的规定都是从报告类型和报告要素来进行规范的。4.我国我国2007年发布的资产评估准则年发布的资产评估准则-评估报告是根据要评估报告是根据要素和内容对评估报告进行规范的重要评估准则。素和内容对评估报告进行规范的重要评估准则。2008年度版年度版本的企业国有资产评估报告指南对评估报告的标题、文本的企业国有资产评估报告指南对评估报告的标题、文号、声明、摘要、正文、附件、评估明细表和评估说明等方号、声明、摘要、正文、附件、评估明细表和评估说明等方面进行

3、了规范。面进行了规范。 （二）资产评估报告的作用（二）资产评估报告的作用 1.1.对委托评估的资产提供价值意见；对委托评估的资产提供价值意见； 2.2.反映和体现资产评估工作情况，明确委托方、受托方反映和体现资产评估工作情况，明确委托方、受托方及有关方面责任的依据。及有关方面责任的依据。 3.3.对资产评估报告书进行审核，是管理部门完善资产评对资产评估报告书进行审核，是管理部门完善资产评估管理的重要手段；估管理的重要手段； 4.4.资产评估报告书是建立评估档案、归集评估档案资料资产评估报告书是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源。的重要信息来源。（三）资产评估报告书的种类（三）资产评估

4、报告书的种类1.按资产评估的范围划分按资产评估的范围划分分为整体资产评估报告书和单项资产评估报告书分为整体资产评估报告书和单项资产评估报告书整体资产评估报告书的内容不仅包括资产，也包括负债整体资产评估报告书的内容不仅包括资产，也包括负债和所有者权益。和所有者权益。2.按照国际惯例，评估报告书可以分为按照国际惯例，评估报告书可以分为完整型评估报告书、简明型评估报告书和限制型评估报完整型评估报告书、简明型评估报告书和限制型评估报告书，注册资产评估师应当在评估报告中明确说明评估报告告书，注册资产评估师应当在评估报告中明确说明评估报告的类型。的类型。3.根据资产评估基准日的选择，评估报告书可以分为根据

5、资产评估基准日的选择，评估报告书可以分为 （二）资产评估报告（正文）的基本要素（二）资产评估报告（正文）的基本要素 1委托方、产权持有方和委托方以外的其他评估报告使用者； 2评估目的； 3评估对象与范围； 4价值类型及其定义； 5评估基准日； 6评估依据； 7评估方法； 8评估程序实施过程和情况； 9评估假设； 10评估结论； 11特别事项说明； 12评估报告使用限制说明； 13评估报告日； 14注册资产评估师签字盖章、评估机构盖章和法定代表人或者合伙人签字。 一、资产评估报告书的编制步骤一、资产评估报告书的编制步骤 （一）整理工作底稿和归集有关资料（一）整理工作底稿和归集有关资料 （二）评估

6、明细表的数字汇总（二）评估明细表的数字汇总 （三）评估初步数据的分析和讨论（三）评估初步数据的分析和讨论 （四）编写评估报告书（四）编写评估报告书 分两步完成，首先草拟出资产评估报告书，然后与委托方交换意见，分两步完成，首先草拟出资产评估报告书，然后与委托方交换意见，听取其意见，在独立、客观、公正的前提下，修改完成评估报告书。听取其意见，在独立、客观、公正的前提下，修改完成评估报告书。 （五）资产评估报告书的签发与送交（五）资产评估报告书的签发与送交第二节第二节 资产评估报告书的制作资产评估报告书的制作 二、资产评估报告书的编制要求二、资产评估报告书的编制要求 （一）编制资产评估报告书的基本要

7、求（一）编制资产评估报告书的基本要求 1 1文字表达方面的要求文字表达方面的要求 文字表达必须准确清楚，又要提供充分的依据说明，还要全文字表达必须准确清楚，又要提供充分的依据说明，还要全面叙述评估的具体过程，面叙述评估的具体过程，不得不得带有任何诱导、恭维和推荐性带有任何诱导、恭维和推荐性的陈述；的陈述； 2 2格式与内容方面的要求格式与内容方面的要求 应该遵循资产评估准则应该遵循资产评估准则- -评估报告和企业国有资产评估评估报告和企业国有资产评估报告指南报告指南 3 3复核与反馈方面的要求复核与反馈方面的要求 对资产评估报告必须建立起多级复核和交叉复核的制度对资产评估报告必须建立起多级复核

8、和交叉复核的制度 4.撰写报告书应注意的事项撰写报告书应注意的事项（1）实事求是，切忌出具虚假报告。）实事求是，切忌出具虚假报告。（2）坚持一致性，切忌出现表里不一。）坚持一致性，切忌出现表里不一。（3）提交报告书要及时、齐全和保密。）提交报告书要及时、齐全和保密。（4）评估机构应当在评估报告中明确使用者、报告使）评估机构应当在评估报告中明确使用者、报告使用方式、提示评估报告使用者合理使用评估报告。用方式、提示评估报告使用者合理使用评估报告。（5）评估师应该关注对评估对象的法律权属，但是不）评估师应该关注对评估对象的法律权属，但是不得提供保证。得提供保证。（6）评估师应该明确披露受到的限制、无

9、法履行的评）评估师应该明确披露受到的限制、无法履行的评估程序和采取的替代措施。估程序和采取的替代措施。(多选题）资产评估报告书制作的技术要点有（ ）。 A.文字表达方面的技能要求; B.评估报告书的验证与确认 ； C.格式和内容方面的技能要求; D.评估报告书的复核及反馈方面的技能要求答案：ACD 一、委托方对资产评估报告书的合理使用一、委托方对资产评估报告书的合理使用 1.根据评估目的，作为资产业务的作价基础 2.进行会计记录或调整账项的依据 3.履行委托协议和支付评估费用的主要依据 另外，资产评估报告及有关资料是有关当事人因资产评估纠纷的申诉资料第三节第三节 资产评估报告的使用资产评估报告

10、的使用 1只能按评估报告书所揭示的评估目的使用评估报告及其结论，一份评估报告书只允许按一个用途使用。 2评估报告书只能由评估报告中限定的期望使用者使用，评估报告及其结论不适用于其他人使用。 3只能在评估报告书的有效期内使用报告，超过评估报告书的有效期，原资产评估结果无效。 4在评估报告书的有效期内，资产评估数量发生较大变化时，应由原评估机构或者说资产占有单位按原评估方法做相应调整后才能使用。 5涉及国有资产产权变动的评估报告书及有关资料必须经国有资产管理部门或授权部门核准或备案后方可使用。 6作为企业会计记录和调整企业账项使用的资产评估报告书及有关资料，必须由有权机关批准或认可后方能生效。 二

11、、资产评估管理机构对资产评估报告书的核准、备案二、资产评估管理机构对资产评估报告书的核准、备案和检查和检查 资产评估管理机构指对资产评估进行行政管理的主管机关和对资产评估行业进行自律管理的行业协会。 （1）资产评估报告书是反映资产评估工作过程的工作报告，通过对资产评估报告书资料的检查与分析，评估管理机构能大致判断该机构的业务能力和组织管理水平。 （2）资产评估报告书是对资产评估结果质量进行评价的依据。 （3）资产评估报告书能为国有资产管理提供重要的数据资料。 三、其他有关部门对资产评估报告书的使用三、其他有关部门对资产评估报告书的使用 除了资产评估管理机构可以对资产评估报告书进行核准、备案和检

12、查外，法院、政府、证券监督管理部门、保险监督管理部门、工商行政管理部门、税务机关、金融机构等有关部门也经常使用资产评估报告书。实例分析 资产评估报告书资产评估报告书 *评报字（20*）第*号 * * * * *评估有限公司接受评估有限公司接受* * * * * * *的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，为客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，为* * * * *因资产转因资产转让事宜而涉及的资产进行了评估工作。本所评估人员按照必要的评估程序，对让事宜而涉及的资产进行了评估工作。本所

13、评估人员按照必要的评估程序，对委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查和询证，并对上述资产在委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查和询证，并对上述资产在* * * * *年年6 6月月2 2日所表现的市场价值作出了合理反映。所出具的评估报告是在资产占有方日所表现的市场价值作出了合理反映。所出具的评估报告是在资产占有方提供的全部评估所需资料真实、完整、合法、有效的前提下，根据我们现有的提供的全部评估所需资料真实、完整、合法、有效的前提下，根据我们现有的专业经验、技术水平和能力所做出的专业性估价意见。资产占有方对其提供资专业经验、技术水平和能力所做出的专业性估价意见。资产占有方对其提供资料的真实性、

14、完整性、合法性及有效性负完全责任，评估机构则以估价意见为料的真实性、完整性、合法性及有效性负完全责任，评估机构则以估价意见为委托方提供咨询服务。现将资产评估情况及评估结果报告如下：委托方提供咨询服务。现将资产评估情况及评估结果报告如下： 1.1.委托方与资产占有方概况委托方与资产占有方概况 2.2.评估目的评估目的通过评估通过评估, ,核实核实* * * * *申报的房屋的价值，为其转让提供相应的价值参考依申报的房屋的价值，为其转让提供相应的价值参考依据。据。 3.3.评估范围和对象评估范围和对象 评估范围为评估范围为* * * * *申报的申报的* * * * * * * *营业房，房屋所有

15、权证书编号为营业房，房屋所有权证书编号为* * * * * * * * * * *号，建筑面积号，建筑面积* * * * * * * *平方米。平方米。 4.4.评估基准日评估基准日 本次评估基准日为本次评估基准日为年年6 6月月2 2日，是与委托方及资产占有方共同协日，是与委托方及资产占有方共同协商确定的。商确定的。 本次评估的一切取价标准，均为评估基准日有效的价格标准。本次评估的一切取价标准，均为评估基准日有效的价格标准。 5.5.评估原则评估原则 以资产持续使用为前提，遵循独立性、客观性、科学性的工作原则以资产持续使用为前提，遵循独立性、客观性、科学性的工作原则和价格的替代性原则，以及国

16、家及行业规定的公认原则，求取评估对和价格的替代性原则，以及国家及行业规定的公认原则，求取评估对象在评估基准日的公允价格。象在评估基准日的公允价格。 6.6.评估依据评估依据 6.1.6.1.行为依据行为依据：资产评估业务约定书；：资产评估业务约定书； 6.2.6.2.法规依据法规依据： 6.2.1.6.2.1.国务院国务院19911991年年9191号令号令国有资产评估管理办法国有资产评估管理办法； 6.2.2.6.2.2.原国家国有资产管理局（原国家国有资产管理局（19961996）2323号号资产评估操作规资产评估操作规范意见（试行）范意见（试行）； 6.2.3.6.2.3.原国家国有资产

17、管理局国资（原国家国有资产管理局国资（19921992）3636号号国有资产评国有资产评估管理办法施行细则估管理办法施行细则； 6.2.46.2.4资产评估准则。资产评估准则。 6.3.6.3.取价依据取价依据： 6.3.1.6.3.1.资产评估常用数据与参数手册资产评估常用数据与参数手册； 6.3.2. 6.3.2.河南省安装工程单位综合基价河南省安装工程单位综合基价； 6.3.3. 6.3.3.河南省建筑和装饰工程综合基价河南省建筑和装饰工程综合基价； 6.3.4. 6.3.4. 评估人员现场勘察及执业中所搜集的资料。评估人员现场勘察及执业中所搜集的资料。 6.4. 6.4.产权依据产权依

18、据 6.4.1. 6.4.1.资产占有方提供的房屋所有权证书等。资产占有方提供的房屋所有权证书等。 7.7.评估采用的价值类型及方法评估采用的价值类型及方法 根据评估目的，评估结果拟用于资产转让，本次评估采用市场价值类型根据评估目的，评估结果拟用于资产转让，本次评估采用市场价值类型。市场价值是指在评估基准日公开市场上最佳使用或最有可能使用条件下，资。市场价值是指在评估基准日公开市场上最佳使用或最有可能使用条件下，资产可能实现的交换价值的估计值。产可能实现的交换价值的估计值。 本次评估采用收益法。根据国家有关项目评估管理方面的规定，在遵循客观、本次评估采用收益法。根据国家有关项目评估管理方面的规

19、定，在遵循客观、独立、公正和科学的原则及其他一般公认的评估原则的前提下，我们对独立、公正和科学的原则及其他一般公认的评估原则的前提下，我们对* * * * *申申报的房屋实施了必要的市场调查与询证，以及我们认为必要的其他程序。在此报的房屋实施了必要的市场调查与询证，以及我们认为必要的其他程序。在此基础上，根据委托评估项目的投资价值与实际收益的关系特征，我们采用基础上，根据委托评估项目的投资价值与实际收益的关系特征，我们采用“收收益法益法”进行评估。收益法是通过估算项目在未来的预期收益进行评估。收益法是通过估算项目在未来的预期收益, ,采用适宜的折现采用适宜的折现率将其折算成现时价值率将其折算成现时价值, ,加总得出项目的评估价值。加总得出项目的评估价值。 8. 8.评估过程评估过程 本次评估工作自本次评估工作自* * * * *年年6 6月月2 2日开始，至日开始，至* * * * *年年6 6月月1212日结束。日结束。 主要评估过程如下：主要评估过程如下： 8.1.