房地产集团有限公司工程质量督导管理制度

1、房地产集团有限公司工程质量督导管理制度房地产集团有限公司工程质量督导管理制度房地产集团有限公司工程质量督导管理制度第一章总则第一条目的为明确工程质量督导人员的岗位工作职责，建立工程质量督导工作标准和管理流程，强化工程营造精细化管理，促进产品品质的整体提升,确保集团精品工程的顺利实施，特制定本制度。第二条工作目标1 .通过工程质量督导人员及工程管理人员的共同努力，建立、完善自我诊断、持续改进的工程质量管理机制，提高全体员工的品质意识,提升工程管理人员的质量问题预控能力，推动施工合作单位管理水平的共同提高。2 .逐年降低因工程质量引起的客户投诉率，提高客户对工程质量的满意度。3 .根据巡查通病或者

2、项目类型，整合编制各类施工技术指导手册，强化集团工程质量管理技术保障。有计划、有针对性地开展培训提高工程管理人员的工作能力。第三条适用范围本制度适用于集团公司、执总片区及所属各项目公司的工程质量督导工作房地产集团有限公司工程质量督导管理制度第二章管理架构第四条工程质量督导三级管理架构1 .在集团公司、执总片区和项目公司三个层面分别设辂集团公司工程质量督导部、片区工程质量督导部和项目质量督导员，形成三级督导管理架构。2 .项目质量督导员可视项目具体情况设为专职或兼职，但重点或重大项目必须设立专职质量督导员。第三章管理职责第五条集团公司工程质量督导部管理职责1 .负责对集团范围内各重点、重大项目和

3、项目的重点节点的工程质量情况进行跟踪、监控及随机检查、指导，及时提出改进、完善意见并督促实施；2 .负责审核片区督导部和项目督导员的督导计划，并根据上报的督导计划和各项目的工程进度节点，制定并实施集团的督导计划；3 .负责根据工程质量督导工作中发现的的重大工程质量问题，酌情对项目公司负责人、工程部负责人等相关管理人员提出处罚建议；4 .负责定期提交工程质量分析报告；5 .通过轮岗培训的方式，输出优秀的工程质量管理人员；6 .负责组织工程质量通病、工程技术难题处理专题研讨，并提出工房地产集团有限公司工程质量督导管理制度程管控中的合理化意见和建议；7 .负责对各片区督导部人员和项目公司督导员的考核

4、工作8 .配合客户服务部处理疑难、重要的工程质量投诉。9 .通过考察国内外优秀工程与某产品缺陷的分析，及时收集、整理新工艺、新材料，逐步建立某工程质量企业规范，优化施工工艺工法;10 .完成集团领导安排的其他任务。第六条片区工程质量督导部管理职责1 .负责对片区所属各项目工程营造质量状况进行督促及日常跟踪、监控；2 .负责对片区所属各项目工程营造质量情况独立进行随机检查、指导；3 .负责按月编制片区工程督导计划，并向集团公司工程质量督导部提交片区工程质量检查报告；4 .负责按季度向集团公司工程质量督导部提交关于片区所属项目营造中存在的工程质量通病、工程技术难题及解决建议的专题报告；5 .负责协

5、助集团公司工程质量督导部收集、整理典型施工工艺案例;6 .配合集团公司工程质量督导部对项目公司督导员考核工作；7 .负责对片区的工程质量督导人员、工程系统管理人员进行专项培训8 .负责参加各项目公司相关的专项施工方案的评审和论证；7.完成集团公司工程质量督导部及执总片区安排的其他任务。房地产集团有限公司工程质量督导管理制度第七条项目公司工程质量督导员管理职责1 .负责全过程跟踪和监控项目工程营造质量，并落实质量问题的整改及回复工作；2 .负责按月编制项目工程督导计划、项目工程质量检查报告，并上报片区工程质量督导部和集团公司工程质量督导部；3 .负责收集和解决项目的重大工程质量问题、工程技术难题

6、，且有权对项目的重大工程质量问题采取停工等措施，并立即上报至片区工程质量督导部或集团公司工程质量督导部；4 .配合工程管理部对施工图纸的关键节点、专项方案进行审核；5 .配合工程管理部完成各关键节点施工前的交底工作；6 .负责做好各关键节点施工时的监督工作；7 .负责完成集团、片区工程质量督导部安排的其他任务。第四章工作质量督导工作流程第八条主要工程督导节点集团公司、片区工程质量督导部对项目开展工程质量督导的主要节点包括：1 .基础部位的检查和预控；2 .地下室底板混凝土浇捣前的预控和交底；3 .0.00结构完成时的检查以及主体结构工程施工交底；4 .主体结构基本完成时的检查及装饰工程的交底；

7、房地产集团有限公司工程质量督导管理制度5 .装饰面样板楼完成后的检查；6 .大面积装饰工程完成50%寸的检查及硬质景观工程交底；7 .竣工前的预验收。第九条工程质量督导工作安排集团公司工程质量督导部根据上报的督导计划和各项目的工程进度节点，制定统一的督导月度计划；1 .对新开工项目，集团公司工程质量督导部或片区工程质量督导部在项目开工前应对该项目全体工程人员组织工程管理专项培训，增强工程管理人员的质量意识；开工后按本制度第八条中七个关键节点安排到场巡查；项目开工建设过程中视工程进展情况不定期进行抽检。2 .对重点项目，集团公司工程质量督导部安排专人负责，在确保七个关键节点到场巡查的同时，每月须

8、确保到现场巡查一次。3 .对属某成熟产品系列且分期开发的项目，其工程质量把控以片区工程质量督导部为主，集团公司工程质量督导部视工程进展情况进行不定期抽检。若该项目产品类型变化，则视作新开工项目安排工程质量督导工作。第十条工程质量督导工作流程主要包括但不限于以下环节：1 .项目各关键节点现场巡查；2 .会议汇总反馈；3 .专项培训（包括工程部、监理单位、施工单位相关人员）；4 .下发工程质量巡查反馈表；5 .整改验证。房地产集团有限公司工程质量督导管理制度工程质量督导人员可以根据实际情况调整现场工作流程，但必须确保提出的问题得到整改，并验证有效。第五章督导成果管理第十一条集团公司工程质量督导部应

9、根据督导工作情况和各级工程质量督导人员的书面工作汇报，形成工程营造品质督查报告。1 .针对紧急、重大问题，及时编制专项工程营造品质督查报告；2 .每年6月30日前，编制半年度工程营造品质督查报告；3 .每年12月30日前，编制年度工程营造品质督查报告。第十二条工程营造品质督查报告内容应包括工程质量现状评价、主要存在问题、改进措施（包括工艺工法、制度流程、人力资源等各方面）、优秀做法介绍等。第十三条各阶段的工程营造品质督查报告须及时呈报宋卫平董事长、集团领导以及相应片区执行总经理审阅。第十四条工程督查的结果将作为项目工程质量评价和精品工程申评的重要依据。第六章附则第十五条本制度由集团公司工程质量

10、督导部负责解释和修订。第十六条本制度自二00八年十月八日起施行。房地产集团有限公司工程质量督导管理制度1、 建筑规划设计1 .多、高层公寓架空层层高不应小于5.0m,除建筑高度及容积率限定者外。2 .别墅类建筑一层层高不应小于3.6m。3 .监控中心与消控中心应合为一室，选址应符合国家相关规范及地方规定要求。4 .厨房通风开口面积不应小于该房间地面面积的1/10,并不应小于0.6m2o5 .高层、多层等建筑形态应设计弱电井道。6 .在未做防火挑檐或未用防火玻璃的情况下，窗间墙宽度、窗槛墙高度应n1.2m。7 .候梯厅、过道、楼梯休息平台等完成面的净尺寸应不小于国家相关规范要求。8 .阳台栏杆高

11、度应满足国家相关强制性条文约定，其中玻璃栏杆扶手高度尚应n1.3m。9 .会所、酒店应保证正对大堂入口的景观面被充分展现，不应有背景墙等视线遮挡。10 .外墙采用面砖、石材等饰面的多、高层公寓出入口应设辂雨篷类构筑物，出挑宽度应n1.5m,或挑出足够宽度线条，具体尺寸由设计师根据立面效果确定。11 .排屋、别墅后门等次要出入口应有宽度不小于0.9m的雨蓬空间。房地产集团有限公司工程质量督导管理制度12 .会所、酒店等公共建筑出入口应设辂雨篷等挡雨设施，其宽度应适宜。若满足单车通行及人员等候的，应保证净宽4.5m以上；若满足两车并行及人员等候的，应保证净宽7.5m以上；若满足两车并行并有一辆车及

12、人员等候的，应保证净宽10.0m以上。13 .园区内主要人行路线及高层各单元主要出入口应进行无障碍设计，设计坡道宽度和坡度应满足国家相关规范要求。14 .地下车库车辆出入口如按照双向车道设计，则车道净宽不应小于7.0m。15 .别墅类建筑应注重建筑与室外景观的交流，设辂亲近户外的灰空间，具进深不应小于2.4m。16 .室外（包括灰空间）地面铺装设计应使用防滑材料，不得使用光面材料。17 .园区应设辂网络、固定电话、有线电视、移动通信等各运营商的接入间，并采取降噪、防电磁辐射等技术措施。18 .园区应设辂专用人行出入口。19 .法式建筑园区及庭院景观植物，不得使用竹子类植物。20 .小区围墙设计

13、应为全实面（当地有强制性规定者除外），如有景观面的，可采取通透式围墙，围墙高度应高于小区外道路2.2m以上。21 .别墅庭院分户围墙应采用实体形式，高度不低于2.8米。22 .园区保安亭设辂应在规划设计阶段予以整体考虑，建筑设计应充分考虑保安亭的遮风避雨功能及夏热冬冷防护措施，保安亭视线应通透无遮挡房地产集团有限公司工程质量督导管理制度23 .户外遮阳伞承重立杆应设辂在桌子一侧，不得设辂在桌子中央。24 .景观设计应在规划定稿前介入，别墅、排屋类建筑定位应让位于景观，充分考虑景观公共界面（街景）与私密界面（私家庭院）空间的定位。2、 建筑工程1 .建筑分户墙应进行隔音设计和噪音测试2 .监控中

14、心楼地面均布活荷载标准值不应小于8kN/m2。3 .阳台、露台、卫生间、厨房等结构降板不应小于50mm（装饰工程另有要求者除外）。4 .小高层、高层建筑屋面女儿墙应设辂外墙维保用设备吊钩。5 .外墙底层土0.000标高覆土部位应做防水加强处理，防水层上口高出土0.000标高线不小于200mm下口低于土0.000标高线不小于200mm6 .使用商品混凝土的现浇板应采用二次振捣及机械磨平施工工艺。7 .阳台、露台、空调搁板、外墙大线脚等部位墙体根部应做C20素混凝土翻边，其高度不应低于墙外侧地坪装饰完成面，且不应小于120mm8 .单元入口台阶或硬质景观基础应采用钢筋混凝土结构与建筑主体刚性连接（

15、植筋或钢筋预埋）。房地产集团有限公司工程质量督导管理制度9 .在砌体和墙体粉刷施工中，严禁使用砂浆王、石灰王、微沫剂等外加剂。10 .框架结构的砌体工程，门、窗垛砌体宽度小于120mm寸，应采用钢筋混凝土，窗间墙小于500mm勺应设辂构造柱。11 .精装修交付项目，室内分隔墙砌体砌筑前不得浇水。12 .砌体工程在窗台标高处应设辂现浇钢筋混凝土板带，板带的厚度不应小于60mm混凝土强度等级不应小于C20,纵向配筋不应少于308,伸入墙体每边不应小于120mm（有地方约定者除外）。13 .框架结构顶层、顶层下两层的填充墙与混凝土梁交接部位，应采用柔性材料填充。14 .中间一层精装修样板房施工或中间

16、结构分两次验收时，应将对应部位上层墙体砌筑完成，但不得封顶。15 .毛坯交付项目除厨房、卫生间部位墙体使用水泥砂浆粉刷外，其余部位墙体均应使用专用粉刷石膏腻子批白（不做涂料）。16 .外墙饰面砖铺贴应采用专用粘结剂和柔性勾缝剂，不得使用水泥砂浆铺贴。17 .阳、露台上若设辂木质装饰构架，顶部应有防雨遮阳技术措施，并应以物业公约形式告知业主有关木质构架的维保规定。室外景观亭子等应使用仿木材料（设计另有要求者除外）。18 .毛坯交付房屋阳、露台栏杆高度，除应满足国家相关强制性条文规定及考虑可踏面因素外，应预留装修面层厚度不小于50mm房地产集团有限公司工程质量督导管理制度19 .石材幕墙、玻璃幕墙

17、、铝板幕墙等外墙装饰工程中的承重结构设计使用年限不得少于50年。20 .通道、出入口和人员集中处上方石材铺贴严禁使用湿贴工艺21 .石材幕墙、玻璃幕墙、铝板幕墙等外墙装饰工程中的外保温系统应设辂有防水体系。22 .砂岩类、黄锈类、石灰石类外墙石材应做六面防护23 .建筑外立面或围墙处突出墙面的石材线条等应在保证外立面效果的同时，设辂有滴水线（梢）、排水坡度等防止雨水流挂的措施。24 .窗台板、朝天平板等应减少纵向拼接并采取挤胶施工，板上部应有排水坡度，板下口应有滴水梢、泄水孔等疏、排水措施。25 .住宅幕墙石材应采用AB胶粘结，云石胶仅在不承受荷载部位使用（如挂件梢口填缝）；石材挂件禁止使用平

18、口插件；幕墙施工中，穿墙螺杆应向外倾斜并做防水处理；钢化玻璃出厂时应有喷码3c标志及厂家序列号；石材钢架主龙骨不得直接落地，阳、露台处离地高度不应小于150mm26 .外墙饰面底口低于硬质景观面不应少于50mm27 .外墙门窗工程应按照净洞口工艺施工，同一房间的内窗台尺寸应一致，不得出现大小头。28 .铝合金门窗固定玻璃安装应采用内装工艺，配套铝合金压条应设辂于室内面。29 .铝合金门窗玻璃与铝框之间迎水面防水应采用耐候密封胶，不得使用成品橡胶条。房地产集团有限公司工程质量督导管理制度30 .高层建筑外开铝合金窗严禁使用合页钱链，应根据窗型重量进行受力分析，配套使用中、重型摩擦钱链。31 .成

19、品檐沟应设辂（温度）伸缩缝，檐沟接头部位不得设辂在通道，出入口及人员集中处上方。32 .屋面找坡不得使用珍珠岩、粉煤灰等吸水率较大的材料。33 .房屋屋面阴脊线处不得设辂有避雷针。3、 安装工程1 .给排水工程1.1 地下车库及上人屋面应设计保洁用水源及排水系统，单独水表计量。1.2 水表应设辂防止倒转的止回装辂。1.3 水表应实行一户一表，会所、商铺等经营场所水表应单独设辂。1.4 生活给水泵应采用食品级不锈钢材质。1.5 酒店、会所、商铺等经营场所的排水系统应单独设辂，不得与住宅共用排水系统。1.6 厨房和卫生间干区地面应设辂地漏。1.7 厨房、卫生间排水横支管最低点净高不应小于2.3m。

20、1.8 淋浴房应采用DN7册漏及排水管。1.9 淋浴房、卫生间地漏、浴缸和洗脸盆的排水管应在楼板下方设辂存水弯；采取同层排水的则在楼板上方设辂存水弯。房地产集团有限公司工程质量督导管理制度1.10 住宅阳台或露台面宽大于4m或面积大于6m2时，应设辂双地漏,并选用DN5抚水封地漏（直通型）。1.11 别墅和排屋的敞开式阳台、露台和多、高层公寓的露台应配套设辂地漏和溢水管，溢水管应位于地漏附近，管径不小于DN50管底高于地漏完成面2030mm1.12 外立面上明装雨水管的颜色应与外墙颜色协调。1.13 暗埋于外墙（石材幕墙、玻璃幕墙、铝板幕墙等）装饰面层内的雨水管应结合建筑使用年限，选用钢塑复合

21、管等材料。1.14 雨水管不得通过私家阳台或私家使用的露台间接排水。1.15 雨水立管应设辂检修口。1.16 雨水立管的底部应设辂排水暗井，雨水立管应直接接入排水暗井，1.17 埋地排水横管的基础应密实，并采用管墩或其它支撑体系予以固定，回填土应分层夯实。1.18 高层住宅地下室和转换层的水平干管和排出管应选用柔性接口铸铁排水管。1.19 室外排水系统的检查井、窖井、化粪池等应设辂在绿化带或其它隐蔽部位，严禁设辂在小区主要出入口和单元入口处。2 .暖通工程房地产集团有限公司工程质量督导管理制度2.1 应重视空调机组、冷却塔、水泵房、风机房等暖通设备的选址问题，防止设备运行时产生的废气、废水、废

22、热、振动和噪音对小区环境造成不良影响。2.2 空调机房、风机房、水泵房应采取有效隔声、降噪和减振措施，设备运行噪音指标应符合国家有关环保标准。2.3 空调机位或设备阳台的面积应满足设备安装要求，并设辂排水地漏。机组周围应预留足够的操作空间，便于日常维护和检修。室外机组应安装于混凝土基础或钢制支架上，钢制支架应采用热镀锌工艺防锈处理。2.4 空调设计和安装时，应合理组织室外机的气流和排风，避免出现空调排风对冲、气流短路、热岛效应等情况。2.5 监控中心应独立设辂专用精密空调。2.6 弱电设备间应配辂机械通风装辂。2.7 变频多联式空调机的能效等级应达到一级标准，其它空调机组的能效等级应不低于二级

23、标准。2.8 空调室内机采用吊顶下送风时，送、回风口的水平距离不应小于1.5m,且宜大于2m）2.9 空调冷凝水应进行有组织排放，冷凝水总管（立管）的底部应设辂水封。2.10 新风系统中的室外新风进口应远离排气、排烟等空气污染源，水平距离应不小于2m2.11 通风百叶应保证80犯上的透风率房地产集团有限公司工程质量督导管理制度2.12 厨房和卫生间竖向烟气井道严禁多管合并、转弯和转换位辂。3 .电梯工程3.1 电梯井道和机房不得与卧室、起居室和书房紧邻布辂。3.2 公寓类建筑的公共电梯门洞开门净宽不应小于1.0m,电梯轿厢净高不应小于2.4m。3.3 精装修住宅电梯轿厢应设辂专用空调。3.4

24、电梯机房应设辂空调或通风设备，保证机房温度不大于40Co3.5 电梯机坑应采取有组织排水措施。4 .电气工程4.1 会议室投影仪幕布前的照明回路应单独设辂。4.2 配电箱空气开关上应采用打印标签统一标识各出线回路。4.3 毛坯交付用房应在墙上标注户内暗埋管线的走向。4.4 毛坯交付用房室内面板、插座等离地高度，除应满足国家相关规范要求外，尚应预留不小于50mmi勺地面装饰面层厚度。4.5 地下室车库等公共区域照明应采用多回路控制。4.6 小区室外照明控制应采用光控结合手动的方式进行。5 .弱电工程5.1监控中心应设辂门禁房地产集团有限公司工程质量督导管理制度5.1 门禁系统的管理中心应设在小区

25、的物业服务中心，不得设在监控中心。5.2 通信、数据、电视、可视对讲系统的所有进线、水平线缆等均应在户内弱电箱内通过标准模块端接。5.3 除通讯、有线、网络公共设备外，弱电系统其它设备的电源均应采用独立的不间断电源，具方式可采用集中式或分区域式。5.4 设辂凸面反光镜的地下车库出入口应同时设辂车辆出入提示系统。5.5 进户门应预留门磁报警装辂接口，户内所有卫生间应预留紧急求助按钮接口，厨房间应预留可燃气体泄漏报警装辂接口，若客户要求完成端口连接和联网服务的，应由物管公司与客户以物业公约的形式明确服务事项、收费标准、法律责任等各项内容。5.6 多、高层公寓应在大平台、大线角、相邻阳台、露台等部位

26、预留防盗报警装辂接口；应在底层、顶层等容易攀爬的住宅房间外窗、阳台或露台门窗等部位预留防盗报警装辂接口。4、 精装修工程1 .墙面给水管周边部位应进行防水封堵。2 .卫生间墙面防水高度应满足下列要求：a） 淋浴房区域防水高度应不小于2000mm房地产集团有限公司工程质量督导管理制度b） 卫生间除淋浴房外其他区域防水层涂刷高度不应小于500,且高于该区域所有给水点位辂100;c） 墙面开梢后，梢内应采用水泥砂浆抹灰后再行敷管。3 .卫生间、厨房应在下层吊顶吊杆完成后再次进行蓄水试验。4 .淋浴房翻边应从结构楼板面开始，使用钢筋混凝土材质现浇，不得使用砌体砌筑，并确保翻边高度超过装饰完成面20mm

27、5 .二次砌筑墙体下部应设辂250mrrft素混凝土翻边，具高度不得低于装饰完成面200mm6 .室内木制品吊柜及衣柜安装应采用膨胀螺栓加角码四点固定，安装在砂加砌等轻质墙体上的吊柜，应有加固措施7 .厨房、卫生间门套应离开装饰完成地面20mm且应落在门槛石上。8 .室内游泳池吊顶材料严禁使用普通石膏板，使用防水石膏板的，应配套使用防霉腻子及防霉乳胶漆等材料。9 .室内吊顶不得采用玻璃（含安全玻璃）等饰面材料。10 .架空层门洞顶部石材、室内石材线条、壁炉石材等均应采用干挂工艺。11 .住宅电梯轿厢内不得采用布艺、麻布等饰面材料，不得安装挂件、摆饰和吊灯等易坠落物品。12 .住宅电梯轿厢内立面

28、不得采用非安全玻璃，顶部不得采用玻璃（含安全玻璃）等饰面材料，地面不得使用地毯。13 .棋牌室地面铺装应使用地砖或石材，不得使用地毯。房地产集团有限公司工程质量督导管理制度14 .卫生间淋浴房区域花岗岩应采用湿铺工艺，严禁干铺。15 .卫生间内外完成面应保证有不小于20mm勺高差，若无法实现的，应设辂高差在20mmz上的挡水石。16 .配辂有地热功能的卫生间地面，周边应预留10mm勺温度伸缩缝（油膏嵌缝），并在墙根装饰面砖收头时予以覆盖。17 .浴缸处应设辂双地漏并预留检修口，按摩浴缸尚应设辂防潮通风百叶。18 .卫生间梳妆镜安装时，背面应满贴3M纸，以AB胶（或玻璃胶）点粘，并通过镜框或其他

29、可靠方式固定。19 .卫生间台盆应可拆卸更换，钢架支撑体系应采用热镀锌工艺，焊缝处做防锈处理。20 .酒店客房卫生间应设辂双台盆。21 .住宅的主卫生间应设辂淋浴房和浴缸，卫生间门不应直接面对座便器，且座便器位辂不应座南朝北。22 .淋浴房门合页与固定玻璃交界处应使用整体防水条。23 .淋浴房玻璃到顶的，上端应插入吊顶内不锈钢U型梢内，若不到顶的，应设辂成品连接杆固定，玻璃下端应嵌入翻边石预留梢中。24 .室内吊灯基座不得直接固定在吊顶龙骨上，灯具总重量在75kg以内的，应采用多层板加膨胀螺栓四点固定的方式连接在结构板（或梁）上；灯具总重量在75-150kg之间的，应采用化学锚栓或其他可靠方式

30、在结构板（或梁）上设辂挂钩，挂钩采用。10以上圆钢；灯具重量大于150kg的，应采用四根以上化学锚栓与结构板（或梁）进房地产集团有限公司工程质量督导管理制度行可靠连接，并应对连接件、结构楼板（或梁）进行受力计算后方可实施。25 .酒店、会所等公建用房室内配辂水晶吊灯的，应安装织网防止水晶坠落，且其位辂不得位于空调出风口部位。26 .吊顶上筒灯、射灯等灯具位辂应避开吊顶内各类管线。27 .暗埋式灯具、管线等不应有裸露、投影、镜像等现象发生。28 .客厅的吊灯位辂应位于茶几中轴线交点正上方。29 .软装不应使用鲜红、粉紫色的织物面料，不应有黑白对比强烈的色彩关系，不得使用带有兽纹等野性图案的面料。

31、30 .座便器位辂两侧为实墙的，其净宽尺寸不应小于900mm一侧为实墙，一侧为台盆的，具净宽尺寸不应小于800mm5、 景观工程1 .某集团标准施工工艺工法参考节点中有关硬质景观铺装的相关标准应予以严格执行。2 .建筑单体散水、勒脚部位的景观堆坡（或覆土）高度严禁超过室内士0.000标高线3 .小区周界绿化与周界报警设备的水平距离应控制在0.5m以上，并应根据绿化生长速度定期进行修剪。4 .为保证摄像监控效果，园区出入口、人行出入口、单元出入口等部位，夜间应保证足够照度，环境照度不应小于50Lux。房地产集团有限公司工程质量督导管理制度5 .室外临空处高差大于等于1.0m时应设辂防护栏杆，栏杆

32、高度从可踏面起算不应小于1.05m6 .室外花钵、壁炉、雕塑等独立构件应与基座等主体有可靠连接。7 .泳池水位应符合安全规定，成人泳池水深应控制在1.3m以内，儿童泳池水深控制在0.3-0.6m之间，按摩池水深应控制在0.8-0.9m之间。8 .经营性泳池应考虑洗脚池、强制喷淋设施等的设辂，且应满足地方相关规定要求。9 .经营性泳池区内任何位辂照度均不应小于80Lux。10 .泳池内不得设辂有假山、桥洞、暗坝、台阶、梢沟等容易发生人身伤害事故的设施。11 .围墙、挡土墙、下沉式花园墙体等有压顶石的部分应设辂滴水线（梢），防止雨水流挂现象发生。12 .硬底人工水体近岸2.0m范围内，水深不得大于

33、0.7m,汀步附近2.0m范围内，水深不得大于0.5m,无法满足此项要求的区域应设辂安全护栏。13 .景观小品等室外构筑物应进行施工图深化设计，施工过程中不得擅自变更结构尺寸。14 .泳池、水景（系）内马赛克等饰面材料铺贴应采用专用粘结剂，基层防水应采用水泥基防水砂浆，泳池内侧严禁使用柔性防水材料。15 .泳池溢水口格栅应采用不锈钢、花岗岩（背衬不锈钢）等材质，不得使用ABS塑料等易老化、断裂材料。房地产集团有限公司工程质量督导管理制度16 .园林树种的选择应符合当地风俗习惯，规避禁忌树种的出现。17 .景观工程绿化堆坡与铺装之间应设辂有组织排水系统。18 .垃圾收集点和垃圾房等部位应设辂有污

34、水排放系统。19 .室外石专砌体景观墙应使用水泥砂浆进行双面粉刷，结构与压顶石之间因模数产生的空隙，应使用防水砂浆处理后再进行饰面施工，以避免泛碱。20 .多、高层公寓架空层非出入口部位（含单体周边）应设辂绿化隔离带；6、 流程管理1. 建筑规划设计1.1 项目规划方案和建筑立面图必须经过宋董评审。1.2 建筑方案设计和扩初设计（含规划总平面图、单体平面图、地下室平面图、立面图、剖面图等）应经过集团相关职能部门及专业公司评审。2. 建筑工程2.1 工程管理人员应参与初步设计方案评审，工程部经理应定期组织专业人员进行施工图纸会审，工程人员应随身携带相关施工图纸进行现场管理工作。2.2 基坑围护设

35、计和施工方案、桩基工程施工方案、钢结构工程施工方案等应经过集团公司相关职能部门评审后方可实施。房地产集团有限公司工程质量督导管理制度2.3 地下室应有墙体防结露（或防霉变）技术措施，其专项施工方案应经过集团公司相关职能部门评审后方可实施。2.4 所有室外防水专项施工方案应经过集团公司相关职能部门评审后方可实施。2.5 石材幕墙、玻璃幕墙、铝板幕墙等外墙饰面工程（含保温防水体系）应进行施工图深化设计，并经过集团相关职能部门评审后方可实施。2.6 铝合金门窗专项施工方案应经过集团公司相关职能部门评审后方可实施。3. 安装工程3.1 精装修住宅及会所、宾馆等公共建筑机电设备配辂设计方案应经过集团公司

36、相关职能部门评审后方可实施。3.2 建筑“四新（新材料、新工艺、新技术、新设备）”技术设计方案应经过集团公司相关职能部门评审后方可实施。4. 精装修工程4.1 半地下室、地下室、架空层等部位精装修工程应编制专项施工方案，并经过集团公司相关职能部门评审后方可实施。4.2 阳、露台部位装饰面层施工应确保各道工序防水功能的可靠性，其防水专项施工方案应经过集团公司相关职能部门评审后方可实施。房地产集团有限公司工程质量督导管理制度4.3 室内墙面装饰工程（玻璃或石材）应编制专项施工方案，并经过集团公司相关职能部门评审后方可实施。4.4 卫生间、阳台、露台等有防水要求部位，应编制防水专项施工方案，并经过集

37、团公司相关职能部门评审后方可实施。4.5 精装修施工项目应对施工单位进行重点部位施工（技术）交底,并做好书面（影像）记录报集团相关职能部门和专业公司留档。4.6 住宅类精装修施工项目在大面积开工前，每个户型应提前施工一套样板房，并由项目公司组织集团相关职能部门进行样板房评审。4.7 精装修施工项目有防水要求的部位应进行三次（含）以上的蓄水试验，并做好过程影像记录。4.8 项目精装修管理人员应编制一房一验方案，并组织项目公司所有员工进行评审和学习。4.9 项目精装修管理人员应编制一房一验培训课件，并对销售、综管、工程、物管等部门人员进行二次（含）以上的培训。4.10 所有精装修施工项目应组织三轮

38、以上一户一验工作，每次验收应做好过程影像记录，并拟定相应整改方案。5. 景观工程5.1 景观方案、扩初图纸、施工图及施工图深化方案等各阶段设计成果应经过集团公司相关职能部门评审后方可实施。5.2 泳池防水专项方案、（沉降缝、虚实地基处）构筑物（含泳池）基础处理专项方案应经过集团公司相关职能部门评审后方可实施。房地产集团有限公司工程质量督导管理制度5.3 室外景观墙等采用石材工艺的，具专项施工方案应经过集团公司相关职能部门评审后方可实施某完全手册之一：窗窗框用材窗框用材照时序来划分，大抵可分为木、钢、铝合金、塑钢四大类，这种貌似简单的演变过程，却花了人类数千年的时间。事实上，建筑材料的发展速度与

39、人们的期望相比显得十分滞缓，这种状况直到20世纪才有了较大的改变。目前，古老的木窗，第一次工业革命带来的钢窗，已基本退出了市场，住宅窗户材料用得最多的是铝合金和塑钢，其中塑钢占据较大份额。某开发的系列楼盘中，窗框用材早期是铝合金，从九溪玫瑰园、兰桂花园开始使用塑钢，桂花城则采用更为高档的德国维卡塑钢，而到紫桂花园、杭州绿园、桃花源等住宅区，则又选用较为高档的彩色铝合金。塑钢窗的最显著特点是隔音效果好、保温性能强、整体稳定性较好。欠缺的是强度不够，在风压较大的情况下容易变形，高层建筑中使用存在危险因素；而最大的缺陷是色彩单一，白色塑钢门窗满足不了人们对建筑美学的要求。色彩是商品的第一视觉语言。而

40、至今塑钢仍是白色为主一统天下，缺房地产集团有限公司工程质量督导管理制度少市场竞争力，也是多种原因致使。首先，国内外多年来的经验证明，塑料型材以白色的耐候性能最佳，并具有屏蔽紫外线和反射红外线作用。从现有技术角度讲，目前已知的可赋予塑钢门窗表面色彩的技术有整体着色、双色共挤、覆膜、喷涂等几种，但实用性却存在问题。彩色塑钢在户外使用容易变色和变形，色彩越深吸热越多，PVCS料热膨胀系数大，导热系数小，使用寿命大受影响，且彩色塑钢价格大大高于白色塑钢。铝合金窗在强度、防火、无毒、耐腐蚀、使用寿命等方面有其优势。近年来随着工艺改进，壁厚增加，尤其是表面处理，色彩丰富而又逐渐引起人们的兴趣。缺陷是铝材导

41、热系数太大，隔热、隔音效果较差，跟如今人们越来越重视的环保意识相悖。现有新产品断热冷桥铝合金，型材中间用聚氨酯胶条隔热，但在五金配件、安装工艺方面配合不够成熟，尚不能完全达到断热要求。彩色铝合金最吸引人之处是表面色彩可随人意，其产品档次高低也是以表面处理工艺而论，各种品牌都有不同工艺、不同壁厚、不同系列。档次大致可分为：低档阳极氧化，最老的那种本色铝合金，政府行为（如街面统一整治）中会采用，开发商一般都不会感兴趣；中档粉末喷涂，色彩挑选余地大，能达到表面亚光甚至无光效果，但易掉色；中档电泳喷涂，色彩附着力好，但表面太亮；高档氟碳喷涂，颜色附着力强，色彩视觉效果好，且表面硬度更高，保色寿命更长。

42、塑钢窗和铝合金窗两大类各有千秋，不能简单地评价孰好孰坏。门窗的制作安装也是一个系统工程，型材的优劣、是用新料还是渗有回料、房地产集团有限公司工程质量督导管理制度型腔设计是否先进合理、材型厚薄（塑料窗衬钢的厚薄）、五金配件和辅助材料的档次、生产过程中工人的用心程度、生产设备性能的好坏、运输过程中产品的完好度、安装过程中精心细致及成品保护，甚至是窗型设计、配辂和生产厂家对设计的理解、配合等等，每一个细微之处都会影响整体的质量评价。常规来讲，高层建筑采用铝合金较好，多层以下采用塑钢较好；园区地貌环境多异的可组合丰富的铝合金色彩，园区整齐规则的可结合塑钢窗的严谨划一；市场房产价位较高的，可以用彩铝，房

43、产价位较低的，则该考虑塑钢，毕竟一般来讲塑钢成本要低于彩铝。玻璃再介绍一些窗户玻璃的内容。随着环保意识的增强，现在的居住者愈来愈重视建筑外围护结构的隔音保温性能。门窗是最薄弱部位，能耗占整个建筑物能耗的50%其中玻璃面积占窗户面积70%左右（某设计的窗户面积可能比例更大），玻璃自身热阻非常小，窗户传热量是十分可观的。因此，提高窗户玻璃质量是改善窗户保温性能的重要途径之一。窗户玻璃由单玻变成双玻（或中空玻璃）和三玻（或双玻加膜），玻璃的隔音保温性能会明显提高。玻璃保温性能的提高并不是靠增加玻璃厚度，而是双玻或三玻之间形成的密闭空气层具良好保温性能。这种隔音保温玻璃目前已为某全面采用。隔音保温玻璃

44、大致可分为以下几种：房地产集团有限公司工程质量督导管理制度1.夹层玻璃：由一层玻璃与一层或多层玻璃，塑料材料夹中间层而成的玻璃制品，具抗冲击、阳光控制、隔音等性能，可降低噪音1530分贝。2,中空玻璃：两片或多片平板玻璃，其周边用间隔框分开，并用密封胶密封，使玻璃层间形成干燥气体空间的产品，可降低噪音3040分贝。严格地讲，中空玻璃制作中密封后要一边抽气一边灌入惰性气体（热量是随空气流动的，惰性气体活动性低，热量也就不易传入）。而目前国内企业生产的中空玻璃往往没有这个过程，用户肉眼也看不出，被钻了空子。还有周边密封不严格，或所用密封胶质量不好，这样就只能称作是双层玻璃了。3.真空玻璃：玻璃层间

45、抽光空气形成真空，热量无法流通，可降低噪音4050分贝。工艺要求高，目前国内无此产品。另外，玻璃镀低辐射膜可以大大降低玻璃之间的辐射传热，节能效果明显。某完全手册之二：墙墙是欣赏建筑物给人印象最为直接的一个部分。说到长城，我们首先想到的便是它那由长条砖筑成的厚重墙体；而江南民居，在我们脑海里浮现的则是粉白的墙壁；在中国的北方地区，那些未经粉饰的红砖小院留给人们的印象是如此的浑厚，以至有一位著名的建筑师在为朋房地产集团有限公司工程质量督导管理制度友设计一间酒吧时，将典型的北方外墙色彩运用到了酒吧的室内设计中，从而营造出一种独特的氛围。墙是家的身躯，抵挡着世俗的风雨；墙是家的容颜，展现着生活的品位

46、和美丽。人类把墙壁当作艺术媒体，创造出无数的壁画，寄托着美好的理想和感情某房产的墙，从设计、选材到施工，讲究形体的变化和质感的精致细腻，追求艺术的创造和人文的品位。每一道墙，都是一幅独特的人文风景。设计建造个性化的墙面是某房产不懈的追求。在某房产已经建成的住宅园区里，你很难找到两道完全相同的墙。某房产的每一座建筑、每一个立面，都以变化的统一为原则进行。个性化设计，充分满足居住者的艺术情趣和归属感，在三段式简单复制的风尚中，某房产的建筑墙体立面独树一铸。某房产较多使用的外墙材料有以下几大类： 赭红系列仿清水砖片：赭红系列仿清水砖墙在某房产的建筑立面中广泛应用，但在每一幢建筑中具体应用时，色彩的设

47、计和色泽的度的控制，却是按照建筑本身的材料组合和与邻近建筑之间的对景关系进行处理，使得每一座建筑自然和谐。 青灰系列仿清水砖片：青灰系列仿清水砖片与自然色相一致，展示着浓郁的江南特色和历史感。这一系列的应用在紫桂花园中几欲达到极致，当时，为了让清水砖片恢复达到足够的饱和，技术人员先后试制了十余次，终于烧制成功。 天然蘑菇石：天然蘑菇石在某房产的建筑中以贴砌墙裙为主，辅以部分的整墙饰面，自然和厚重的质感与清水砖及精致的景观相映房地产集团有限公司工程质量督导管理制度衬，体现出独特的建筑形式之美。 毛面花岗石：毛面花岗石增加墙裙或公共部位的墙体的高档品质，并使建筑具有恒久的稳重感。墙的个性化追求，有

48、赖于材料的开发，同时也有赖于工艺的配合。某房产在施工中已熟练运用的工艺大抵有以下若干种：清水砖混贴配伍工艺：清水砖混贴为某房产一大特色，以审美尺度对杂色画砖进行科学配伍，体现出丰实而又完美的艺术气质。墙体转角被钉装饰技术：在墙的转角、阳台立柱等方形立面上，某房产早在1995年就应用这一工艺，不仅使建筑物坚固，同时增加了立面的节奏感。成型转角及贴砌工艺：以烧制成转角形状的特制面砖砌墙角，使墙面线条挺刮，并以较强钳力防止脱落。面砖嵌缝沙浆配伍技术：面砖嵌缝的沙浆与面砖表面质感相一致，使墙面浑然一体。护墙基卵石散水沟：隔绝檐滴雨水对基墙冲刷，防止泥水溅起污染墙面；保证半地下架空层处于较干燥状态，防止

49、住宅潮湿。某房产的开发理念之一是：房产品是艺术的创作，也是技术的创造，艺术是建筑的精神品质，技术是建筑的物质保证。某房产之所以能营建出一系列为人们广泛接受并遍得好评的住宅园区，从其在墙的设计建造上所用的苦心中即可见一斑。房地产集团有限公司工程质量督导管理制度某完全手册之三：路道路是住宅园区规划中的要素之一。它不仅组织园区的空间布局，同时组织园区的人际关系；不仅关联着起居行动，而且关联着交通安全。路是家的一部分，是心灵的纽带。回家的人们，就是循着建筑师设计的道路，带着一份宁静与平和，回到灯火阑珊、充满温馨的家庭某房产在不同的园区道路上采用不同的材料，主干道多采用沥青、广场被等，人行道多采用花岗岩

50、、原木等，台阶、山路则多采用自然条石。某房产开发建设的园区道路，不仅凝铸了建筑师、工程师们专业化的智慧心血，更记载着某房产在开发过程中的人文关怀。1 .沥青道路。在1997年开发云桂花园的时候，某房产对传统住宅园区内的道路进行反思后，决定突破园区水泥路面的通常做法，采用高级沥青路。这在当时是一个真正的创新：沥青路是软性路，不仅能吸灰，排水抗滑性更好，行车噪音也小，并且在色彩上，与园区内的草坪绿化色调更趋和谐，观感优美，更符合花园式住宅的居家需要。此后，沥青路在某房产各楼盘中得到科学应用，各地楼盘也相继采用沥青道路作为住宅园区内的主干道。2 .花岗石道路。在九溪玫瑰园、桃花源、杭州绿园等园区内，

51、设辂局部由花岗石镶拼铺面的道路。这些道路丰富了路面变化，强化了路面的质感，提高了路面的档次，同时能够调节行车时的视觉，尤其在交叉路口、十字广场路口，本色花岗石路面能够及时提醒车辆放慢速度。而在园区人行小径及主干道两侧人行散步路上铺设花岗石，则能房地产集团有限公司工程质量督导管理制度够让人感受自然尊贵的质感。3 .台阶式游步道。在山地建筑的园区中，为了保护自然原始的地形地貌，尽量减少汽车道，改以台阶式游步道来沟通人行散步道路。这些道路在九溪玫瑰园、桃花源中的应用，普遍采用自然条石铺砌，体现出风景名胜区的情趣，并让居住者得到运动的锻炼。4 .广场被道路。在桂花城的建造中，某房产首次导入“彩色高强度

52、广场砖道路”。通常的道路是这样建造的：在地下铺设块石和碎石作路基，然后浇铸20公分的优质水泥路面，这时，一条常规意义的道路就筑成了。但桂花城的路还没有结束：待水泥路筑成后，在路面上再铺设一层柔性细沙，细沙层上再拼铺彩色高强度广场被，从而达到了“刚性表面，柔性联接”的效果。同时，在道路边上铺设天然鹅卵石排水沟。这样的路不仅路面平整、渗水性强，使雨天的水能迅速通过广场被缝隙流入排水沟，同时丰富了路面的视觉色彩，使道路本身也成为建筑园区内一道蜿蜒的风景。止匕外，彩色高强度广场砖上的涂料是采用德国拜耳的颜料，成本价大约是8000元/吨，而普通的国产颜料一般只要1000元/吨，使用德国的产品一来是颜色能

53、够保持持久，二来是质量和品质都较好。在某房产的园区道路中，与道路相关的各种细节也在实践中进行创新和完善：从桂花城开始，某房产独创双层窖井盖，即把传统铁制圆形窖井盖下沉，上辂一个与路面材质一致的装饰性隐形盖，让窖井盖在视觉上消隐。因为装饰性隐形盖下铺有柔性细沙层，汽车经过时消除了井盖跳动引起的噪音；在道路侧石方面，某房产独创花岗石侧石条房地产集团有限公司工程质量督导管理制度铺砌，转弯处采用特制的弧形花岗石，高档、坚固；路侧排水沟是隐性的，在铁制漏水框内，盛上卵石，雨水冲刷后，光洁圆润，体现出独特的自然情调和艺术氛围。道路在户外都要日晒雨淋，因此，对材料的要求较高，特别是对木材的要求。某房产寻找到

54、了一种名为菠萝格的木材，产于印度尼西亚，耐腐蚀性较好。在决定采用之前，有关负责人专门去权威机构作过咨询，并且对其进行了脱脂、烘干等实验，后来才在园区建设中普遍采用。花岗岩相对比较硬，颜色比较多，在大面积的地方铺砌效果比较好，但也有局限性，不一定想要用的颜色都有，这时，某房产的专业人员就会寻找替代品或寻找颜色相近的。自然条石的原料是自然的石头，桃花源属山势地形，用条石更能和环境相融洽，但自然条石的颜色不够鲜艳，做台阶是比较好的，做其他的就缺乏色彩感。不论做何种道路，都要和环境、植物、建筑相融洽，设计师在设计时都会考虑到这些关系。每次设计师的设计做出来之后，某房产的决策层都会参加评审会，会提一些意

55、见和建议，使之完美。总之，道路的用材都要给人一种舒适和美观感，相应地也要控制成本。一条道路就是一段历程，某房产就在这一条条道路上进行着不懈的探索。某完全手册之四：水水是生命之源。人类的亲水情结就像对故乡和母亲的依恋一样，是与房地产集团有限公司工程质量督导管理制度生俱来的。临水而居，饮水而思，面水而歌，沿水而行，一代代人欣赏水，品尝水，感悟水，留下了一个个经典的瞬间。诗经开篇说：关关雎鸠，在河之洲。诗经？兼葭说：所谓伊人，在水一方。唐朝诗人张若虚在春江花月夜中说：江天一色无纤尘，皎皎空中孤月轮。宋朝苏东坡既留下“大江东去浪淘尽，千古风流人物”的壮美，也留下了“白露横江，水光接天。纵一苇之所如，凌

56、万顷之茫然。浩浩乎如冯虚御风，而不知其所止；飘飘乎如遗世独立，羽化而登仙”及“惟江上之清风，与山间之明月，耳得之而为声，目遇之而成色。取之无禁，用之不竭”这样精妙的感悟。是水滋润了中国的灵魂，水也因此成为文化涵量异常丰厚的物体。水千姿百态：雨雾霜雪，江河湖海，瀑布清泉。我们的灵魂也流淌在水中，我们唯美的心境在水灵灵的家园里荡漾。某集团深谙中国人的文化期待，并且在房产品的营造上，以人文主义者的关怀和独具的预见性眼光，率先选择那些潜在的自然资源极为丰厚的地块，通过对资源的艺术规划来激活资源，充分满足居住者的人性深层次的需要，让人们能够在自己的家园中诗意地居住。某集团一直秉承着这样的认识：优秀的房产品不仅是人的自然生存空间，也是人的精神发展空间。为了尽可能地满足居住者的亲水情结，让人和自然相依相融，并在自然的陶冶中净化心灵和情感，某的居住产品或运用自然的真山真水并加以人性化地引导，或创造艺术的人工水景，让水在满足居住者古老的依恋之外，又能散发出时代的魅力。某房产对于水的艺术设计的原则是自然的、流动的、纯净的、形体的，房地产集团有限公司工程质量督导管理制度让水成为居家生活的要素并时时滋润性灵。1 .溪流：江南山水中具有丰沛的自然溪流，九溪玫瑰园中的自然溪流淙淙流淌，时瀑时溪，常年不息，在今天的都市，大自然的真山真