济南房地产市场研究半度报告(月半报)

1、 2014年上半年济南房地产市场研究报告2014上半年济南房地产市场研究报告济南思源房地产经纪有限公司2014年7月本期导读 政策回顾1. “央五条”政策发布实施 部分楼市限购已松绑2. 大力支持首套住房需求 继续实施稳健货币政策3. 政府管控继续从严 构建城乡统一的建设用地市场4. 济南城市建设不断完善 公积金贷款难度加大 土地市场1. 总供应量同比、环比大幅下降 上半年土地供应集中在一季度2. 西客站、奥体、高新-唐冶板块为市场成交的热点区域3. 土地成交集中在1月份 总成交面积环比小幅下降4. 底价成交仍为主流 楼面地价增幅明显5. 住宅用地仍是市场供求主力 一线开发商表现谨慎 住宅市场

2、1. 供应总量同比增加明显 新增供应环比下降2. 东、西部供求突出 其余板块相对均衡3. 市场成交开始下行 成交量环比下降4. 刚需大盘支撑市场成交 整体价格下滑明显 公寓市场整体供应环比增加，成交市场不温不火，成交价格环比下降，大盘左右市场格局 别墅市场单盘带动总体成交，整体均价环比下降目录一、 政策回顾4二、济南板块划分标准8三、土地市场91. 土地供应92. 土地成交113、小结15四、住宅市场311、供应市场312、市场成交343、小结40五、 公寓市场411、市场供应 412、市场成交 423、小结43六、 别墅市场451、整体成交量 452、市场价格 463、市场小结46七、 后市

3、预测481、政策走向482、普宅市场483、别墅市场50一、 政策回顾1. 行业政策“央五条”政策发布实施 部分楼市限购已松绑 1月2日，国土部：研究起草严守耕地红线的相关文件，加强节约集约利用土地的顶层设计。 1月3日，住建部：住建部工作会议透露2014楼市五大特征：“逆经济周期”发展特征仍将呈现；“双轨制”解决城镇化后顾之忧；“城市群”战略迎来新机会；短期内政策收紧并加大供地；不同城市楼市分化特征明显。 1月10日，住建部官员：农村房屋不应纳入房产税征收范围。 1月11日，国土部：严禁城里人到农村买地建房的逆城镇化。 1月20日，中央一号文件：征地缩小范围，确保农民长期受益。 1月21日，

4、山东：开发商隐瞒辐射信息最高罚5万。 1月27日，国土部：不动产登记局挂牌，将建信息公开查询系统，耕地暂不纳入。 2月1日，山东住房公积金“零余额账户”制度已全面推行。 2月7日，省住建厅、省财政厅、省物价局：山东省公租房廉租房年内并轨，全面取消户籍限制。 2月18日，国土部 、发改委：国土规划纲要或年内问世，城市开发边界将划清。 3月20日，住建部：两年内实现全国个人住房信息联网。 4月14日，山东新生儿凭出生证即可落户，若无证亲子鉴定也行。 5月5日，山东政府投资类建筑将全面执行绿色建筑标准。 5月13日，国土部：国土部停发全国宅地供应计划, 此前四年均未完成。 5月14日，央行发布央五条

5、 优先满足首次购房贷款需求。 5月19日，山东公积金新政：把公积金贷款发放重点，转移到支付首套房、小户型等基本住房需求上，为低收入缴存职工提供便利，逐步解决实际存在的劫贫济富问题。 5月25日，住建部或默认限购将淡出，非一线楼市松绑已明确。 5月27日，住建部发布新版购房合同，新修订的合同示范文本分为预售合同和现售合同两个文本。 5月31日，山东省新建居住小区需配建养老服务设施。 6月1日，山东国土资源厅：拿地满两年未动工开发将收回土地。 6月4日，国土部上报不动产登记条例（草案）。 6月9日，国土部明令禁止以土地换项目 ,今年9月1日起实施。 6月10日，国土部：可先租后让，禁变相减免土地出

6、让金。 6月20日，国土部发布新规，控制特大城市新增建设用地规模。2. 金融信贷政策大力支持首套住房需求 继续实施稳健货币政策 1月6日，首套房贷利率优惠收紧：建行交行拟取消8.5折。 1月9日，银行强化名单制管理，大房企信贷集中度或降低。 2月7日，山东公积金新规：二套房贷款将受控制，转商贷或获贴息。 2月10日，住建部：住建部已在积极研究，成立“住房保障银行”。 3月8日，济南在国家基准利率6.55%的基础上上浮5%至6.88%。 3月19日，山东金融改革成效显著,重点建设区域性金融中心。 4月20日，房贷利率差异化，首套无优惠二套最高上浮30%。 6月9日，央行喊话见成效，济南首套房贷放

7、款时间缩至两三周。 6月30日，一线城市房贷利率重现八五折，下半年房贷或收紧。3. 土地政策政府管控继续从严 构建城乡统一的建设用地市场 1月7日，国务院： 农地入市、土地承包制度、征地改革、宅基地管理等四方面将成为主线，农建地与国有土地同等入市。 1月13日，国土部：中央要求东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主，今后将逐步调减东部地区新增建设用地供应，除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。 1月21日，山东省530万亩土地实现供销社托管。 3月20日，国土部将逐步减少新增建设用地，棚改解决住房难。 4月8日，国土部部长：大力保障养老用地供应，规范用地管理。 4月

8、12日，济南2014年土地供应计划公布，历城区成供地大户。 5月12日，国土部停发全国宅地供应计划 , 改由地方自行公布各省供地计划。 5月15日，我国城镇空置房近5千万套，住房空置率全球居首。 6月9日，国土部：禁止以补贴等形式减免土地出让款。 6月21日，山东征地拆迁信息进村全面公开重大行政决策。4. 地方性政策城市建设不断完善 公积金贷款难度加大 1月15日，济南2014年重点打造非遗园、鹊山龙湖、龙冈梦幻星空、绣源河、澄波湖 (论坛)、兴隆六个旅游综合区,西客站、奥体中心、雪山、华山、唐冶、彩石6个产业集聚区,创新谷、济南药谷、汉峪金谷、中新科技城四个创新示范区，泺口、徐李、北湖、南北

9、康四个改造提升区,新东站、火车站北广场两个交通枢纽区,共22个重点片区开发建设。 2月2日，济南出台居民养老保险新规，个人缴费将分为12档。 2月14日，济南筹建农村产权交易市场，土地经营权今年或可抵押。 2月20日，济南开始研究不动产登记，房产证一次性更换可能性小。 2月24日，济南住房公积金自动还款升级，公积金存款可自动还款。 2月28日，济南住宅用地基准价拟上涨，不会直接影响房价。 3月6日，济南推出房屋抵押新措施，抵押登记将不再留存房产证。 3月18日，济南“城中村”安置房有望办房产证，将降低购房落户门槛。 3月21日，济南正式执行公积金“新政”，未封顶楼盘不可用公积金。 4月2日，济

10、南公积金新政施行贷款没还清不能一次性提余。 4月24日，济南推出房产信息自助查询。 4月29日，济南16层以上住宅需安燃气监控，新条例下月施行。 5月23日，廉租户住满一年后，可以提出换房申请。 6月22日，济南新版商品房合同将启用。 6月26日，济南公积金缴存额下月上调，上下限相差28倍。二、济南板块划分标准城央板块：经一路以南、纬十二路以东、二环东路以西、经十路以北城南板块：经十路以南、阳光新路以东、二环南路两侧、二环东路以西传统西部板块：纬十二路以西、阳光新路以西、二环西路以东、二环南路以北西客站板块：二环西路以西、京沪高铁两侧城北板块：小清河滨河新区，经一路以北、二环西路以东、东至华山

11、片区高新-唐冶板块：二环东路以东、工业北路两侧、经十路以北、东至东绕城高速奥体板块：二环东路以东、经十路以南、旅游路沿线远郊板块：绕城高速以外的远郊区域（注：以下所有板块分析以此为划分标准）三、土地市场注：选取样本为济南市（不包含章丘等）居住用地和商业金融用地，工业等其他性质的用地不在统计范围之内。1. 土地供应1) 供应量整体供应同比、环比大幅下降 土地市场进入缓冲期从整体来看，2014年上半年济南土地供应32宗，面积143.43万，地上规划建筑面积413.38万，环比、同比均有大幅下降。2014年伊始，土地市场开始进入缓冲期，政府推地计划放缓，市场表现略显沉寂。从整体来看，2014年上半年

12、土地供应主要集中在一季度及二季度的最后一月。具体来看，4、5月份土地市场没有供应，3月份表现最为突出，供应土地12宗，面积45.08万，地上规划建筑面积167.02万，为上半年土地供应面积之最。2) 供应区域远郊板块热度提升 高新、奥体板块紧随其后从整体来看，土地供应的热点区域由西客站、高新板块转变为远郊、高新、奥体板块，三个板块共供应土地21宗，面积118.40万，地上规划建筑面积314.96万，土地供应面积占整体供应的82.5%。其余板块土地供应较少。尤其是西客站板块无土地供应。从具体板块来看，远郊板块为本年度土地供应最多的区域，供应土地8宗，面积64.32万，地上规划建筑面积173.70

13、万，宗数、面积、规划建筑面积分别占市场总供应的25.0%、44.8%、42.0%，城市发展外扩的趋势愈加明显。高新板块延续去年的市场热度，供应土地8宗，面积20.66万，地上规划建筑面积86.14万，分别占市场总供应的25.0%、14.4%、20.8%；奥体板块供应土地5宗，面积33.43万，地上规划建筑面积55.12万，分别占市场总供应的15.6%、23.3%、13.3%。其他板块土地供应处于低位，供应面积合计占比为9.3%。2. 土地成交1） 成交量土地成交集中在1月份 总成交面积环比小幅下降2014年上半年土地成交63宗，面积393.85万，地上规划建筑面积987.64万，土地成交面积环

14、比下降22.2%，同比增加11.7%。土地成交市场延续13年下半年的火爆态势，成交宗数、面积依旧处于高位。从流拍情况来看，2014年上半年济南土地挂牌共有4宗土地流拍，远低于去年同期的10宗流拍。从月度成交来看，2014年上半年土地成交集中在1月份，5、6月份土地没有成交。具体来看，1月份土地成交41宗、面积303.70万，地上规划建筑面积717.79万，分别占市场总成交的65.1%、77.1%、72.7%，受13年12月份土地大量供应的影响，1月份土地成交市场依旧火爆。5、6月份受土地零供应的影响，土地无成交，24月份土地成交相对较少。2） 成交区域高新-唐冶、奥体、西客站三足鼎立 整体来看

15、，高新-唐冶、西客站、奥体板块土地成交最多，主要受13年土地供应的影响，三者总成交面积为285.18万，占整体成交的72.4%；其次为北部和远郊板块，两者总成交面积为96.07万，占市场总成交的33.7%；其余板块土地成交面积较少，均不足10万。从地上规划建筑面积来看，高新-唐冶、西客站、北部板块为成交土地地上规划建筑面积最多的区域，均在190万 以上，其余区域土地成交地上规划建筑面积均不足120万。从单宗的平均面积来看，西客站板块多为大宗土地成交，以平均9.57万 /宗领跑济南土地市场；城南、奥体板块分别以8.57万 /宗、7.78万 /宗紧随其后，高新板块则为6.20万 /宗，远郊板块则为

16、6.52万 /宗，其余板块平均面积均低于4.50万 /宗，由此可见，西客站、城南、奥体板块单宗土地面积相对偏大，潜在大盘将在未来显现。从成交竞争来看，热点区域的优质地块，仍为开发商争夺的首选。位于市中区S103线以东，南康而村以西的2013-G188、G199地块，经过76轮竞价，最终被鲁能取得。3） 成交价格底价成交仍为主流趋势 楼面地价增幅明显从成交单价来看，2014年上半年土地成交单价为388万元/亩，环比、同比分别下降0.5%、7.8%；从楼面地价来看，2014年上半年济南土地成交市场楼面地价为2322元/，环比、同比分别增加24.6%、7.9%。2014上半年的土地成交中，部分热点区

17、域竞争激烈，在一定程度上拉升了楼面地价。但总体来说，除少数优质地块外，底价成交仍为主要趋势。从具体竞拍来看，2014年伊始，各大开发商继续发力，纷纷为2014扩充粮草。1月份，位于长清区五峰山规划养老社区土地2013-G187被合众健康产业投资(济南)有限公司底价摘得，预示专业保险企业正式步入济南，济南首个专业养老社区项目落户长清。位于市中区S103线以东，南康而村以西的2013-G188、G199地块吸引了万科、中海、鲁能三家实力房企竞争。11亿起拍，历经76轮竞拍，加价幅度不断调整，最终鲁能以17.05亿高价成为最后赢家，这是2014年济南第一场土地拍卖马拉松。位于华山片区的备受关注的20

18、13-G225、226、227、228四宗土地成最终花落中海地产。官扎营地块及济南火车站北广场地块也是济南地产圈重点关注的地块，因为这是很多人认为的“烫手山芋”。17日，天桥区官扎营片区的11宗土地被济南世茂天城置业有限公司与济南旧城开发投资集团有限公司联合拿下。从各板块的成交价格来看，城南板块位居首位，土地单价和楼面地价分别达到664万元/亩、4857元/；远郊板块价格最低，土地单价为132万元/亩，楼面地价为903元/；其他板块多数处于500万元/亩上下，楼面地价基本在于1500-3500元/之间。4） 开发商一线开发商表现谨慎 非典型房企拿地积极从开发商面积来看，山东正信、中海、山东鲁信

19、龙山稳居前三，中小企业与全国性大型房企平分秋色。2014年上半年中海、世茂股份、鲁能亘富等大型开发商相继拿地，2013年全年较为活跃的绿地、恒大等品牌开发商表现较为沉寂。总体来说，多数开发商还是保持谨慎的态度。5） 供求结构住宅用地是市场供求主力 商服用地成交占比略有下降从近两年济南土地市场的供求情况来看，无论是供应还是成交，住宅用地都是市场的绝对主力。住宅和商服用地供应比由2013年的2.76降至2014年的2.45，成交比由2013年的2.66增至2014年的2.89。3、小结总体来说，2014年上半年土地市场进入缓冲期，在住宅市场相对冷淡的大环境下，开发商的拿地积极性不高，这也间接造成了

20、政府推地力度的下降。从供应来看，土地市场较为冷淡，4、5月份土地连续断供；从成交来看，受13年年底土地供应量的影响，新年伊始土地成交集中爆发，随后土地成交市场亦进入低谷。从土地成交价格及竞拍情况来看，底价成交仍是主要趋势，对于优质地块开发商的争夺显得格外激烈。附件一：2014上半年土地成交五宗“最“项目用地性质位置面积 （万）成交总价 （万元）单价 （万元/亩）楼面地价(元/)竞得人土地面积最大居住西客站片区青岛路北侧、高铁西侧地块A-2（2013-G207）19.91345804504500山东正信投资有限公司成交金额最高居住市中区S103线以东，南康而村以西（2013-G189）18.61

21、863866675263山东鲁能亘富开发有限公司土地单价最高商业历下区和平路以南、山大路以西、文化东路以北（2013-G193）0.93050227517964山东景和置业有限公司楼面地价最高商业竞拍次数最多 （76轮）居住市中区S103线以东，南康而村以西（2013-G188）18.61863866675263山东鲁能亘富开发有限公司商业市中区S103线以东，南康而村以西（2013-G189）5.65569530 2014年上半年济南房地产市场研究报告附件二：2014年上半年土地供应成交一览表地块编号地块位置用地性质出让年限土地面积（）容积率建筑密度保证金（万元）公告日期成交日期竞得单位成交

22、价格（万元）单价 （万元/亩）楼面地价（元/）地上地下2013-G183高新区工业南路以北、贤文路东侧商业商务40382214.02.440%60002013.12.52014.01.08济南鲍德房地产开发有限公司4274741519192013-G184高新区工业南路以北、贤文路东侧居住70303732.31.020%40002013.12.52014.01.082013-G185高新区工业南路以北、贤文路东侧商业商务40243364.02.440%40002013.12.52014.01.08山东圣浩房地产开发有限公司5650039519092013-G186高新区工业南路以北、贤文路东侧

23、居住70709192.81.218%80002013.12.52014.01.082013-G187长清区五峰山街道办事处石窝村居住（养老区）70929091.20.625%10002013.12.102014.01.08合众健康产业投资（济南）有限公司4750342692013-G188市中区S103线以东，南康而村以西商业商务40556952.51.428%50002013.12.162014.1.15山东鲁能亘富开发有限公司5569566752632013-G189市中区S103线以东，南康而村以西居住701863861.81.016%250002013.12.162014.1.1518

24、638666752632013-G190长清区文昌街道办事处西三里村居住7019308.53.01.418%12002013.12.162014.1.15济南嘉拓房地产开发有限公司10308.535628102013-G191高新区颖秀路以西、新泺大街以南、舜华东路以东商业商务4042256.94.52.140%70002013.12.162014.1.15济南齐盛置业有限公司42256.966752632013-G192历下区山大南路以南、历山东路以西商业商务4013696.90.76002013.12.16流拍002013-G193历下区和平路以南、山大路以西、文化东路以北商业商务4089

25、365.02.230%30002013.12.162014.1.15山东景和置业有限公司305002275179642013-G194历下区明湖路南侧、苗家巷北侧商业商务405037.91.40.435%20002013.12.162014.1.15山东广嘉置业有限公司7560100078982013-G195历城区华能路以南、华阳路以东居住出让截止至2054年8月25日252092.81.318%45002013.12.162014.1.15山东茗筑世家置业有限公司20795.555043422013-G196历下区旅游路 北侧居住出让截止至2054年8月25日60730.80.315%50

26、02013.12.16流拍002013-G197西客站片区淄博路西侧、威海路北侧商业商务40455244.51.845%70002013.12.172014.01.16济南市市中区房地产开发（集团）总公司3482651040262013-G198西客站片区腊山河东路东侧、威海路北侧商业商务40389334.51.845%60002013.12.172014.01.16济南市市中区房地产开发（集团）总公司2978451040262013-G199高铁沿线以东、齐鲁大道以西、莱芜路以南商业商务40492024.00.835%71002013.12.172014.01.16济南市市中区房地产开发（集

27、团）总公司3542548037892013-G200高铁沿线以东，齐鲁大道以西、横支15号路以北商业商务40407424.00.835%60002013.12.172014.01.16济南市市中区房地产开发（集团）总公司2933448037892013-G201西客站片区青岛路南侧、腊山河东路西侧商业商务401272261.40.742%170002013.12.172014.01.16济南西城世中置业有限公司8015242033162013-G202天桥区清河北路北侧商业商务41548.35.02.745%50002013.12.172014.01.16山东北大资源地产有限公司2492040

28、031572013-G203高新区南胡居委会凤凰路西侧居住70566103.01.420%70002013.12.172014.01.16济南德润房地产开发有限公司3227038030002013-G204高新区南胡居委会凤凰路西侧居住70253813.01.420%30002013.12.172014.01.16济南德润房地产开发有限公司1447038030012013-G205高新区南胡居委会凤凰路西侧居住70156413.01.418%20002013.12.172014.1.16济南东鲁置业有限公司915039019502013-G206西客站片区青岛路北侧、高铁西侧地块A-1居住70

29、1955901.20.630%250002013.12.182014.1.17山东正信投资有限公司12090341251512013-G207西客站片区青岛路北侧、高铁西侧地块A-2居住701993781.50.730%270002013.12.182014.1.17山东正信投资有限公司13458045045002013-G208西客站片区青岛路北侧、高铁西侧地块A-3居住701632402.51.222%240002013.12.182014.1.17山东正信投资有限公司11753348028802013-G209西客站片区青岛路北侧、高铁西侧地块B-1商业商务40481453.51.635

30、%70002013.12.182014.1.17山东正信投资有限公司3466448020572013-G210西客站片区青岛路北侧、高铁西侧地块B-2商业商务40493873.51.435%80002013.12.182014.1.17山东正信投资有限公司3555948020572013-G211天桥区无影山路西侧、田庄东路北侧商业商务4086112.41.438%41282013.12.182014.1.17山东瑞驰置业有限公司412832019972013-G212历城区旅游路南侧、蟠龙山路西侧地块A居住701833430.80.425%100002013.12.182014.1.17山东

31、鲁信龙山置业有限公司4538016530942013-G213历城区旅游路南侧、蟠龙山路西侧地块B居住701632120.80.425%90002013.12.182014.1.174040016530942013-G214天桥区官扎营片区地块A居住+商服居住70商业40119013居住3.82商业0.682.045%290002013.12.192014.1.17济南世茂天城置业有限公司，济南旧城开发投资集团有限公司135557759167502013-G215天桥区官扎营片区地块C商业商务4051900.40.925%6002013.12.192014.1.1726923461296720

32、13-G216天桥区官扎营片区地块D居住70342674.62.023%35002013.12.192014.1.171577530710012013-G217天桥区官扎营片区地块E商业商务40115796.92.545%30002013.12.192014.1.171423582017822013-G218天桥区官扎营片区地块F居住70826613.41.223%70002013.12.192014.1.173172725611292013-G219天桥区官扎营片区地块G商业商务4087772.81.331%9002013.12.192014.1.17330825113462013-G221

33、火车站北广场地下一层西地块商业40283320.915002013.12.192014.1.17673415826412013-G225历城区华山片区A地块居住701336932.41.120%140002013.12.192014.1.17中海地产集团有限公司6882534321272013-G226历城区华山片区B地块居住701753821.60.823%145002013.12.192014.1.177188527326272013-G227历城区华山片区C地块居住701667872.11.134%185002013.12.192014.1.179202036826272013-G228

34、历城区华山片区D地块居住，商业商务居住70商业40123644商业2.2，居住1.271.938%165002013.12.192014.1.178356245130722013-G229凤鸣路东侧、经十路北侧地块居住70963462.41.135%75002013.12.192014.1.17山东景和置业有限公司3685525515942014-G001历下区龙鼎大道以东居住701727861.20.625%120002014.1.82014.2.13济南市城市建设投资有限公司58315.522528132014-G002历下区经十路以南、转山西路东侧商业商务40123506.02.840%

35、35002014.1.82014.2.13山东敦和置业有限公司16556.889422342014-G003历下区旅游路南侧居住6314131.50.32002014.2.152014.3.17山东黄金佳苑房地产开发有限公司614.829029402014-G004高新区贤文片区工业南路以北、颖秀路西侧商业商务70595194.42.457%120002014.2.202014.3.21大连万达商业地产股份有限公司5357060020462014-G005高新区颖秀北路以东，康虹路以南商业商务40210106.22.850%40002014.2.202014.3.211986063015252

36、014-G006高新区颖秀北路以东，康虹路以南居住，商业商务居住70年，商业商务40年622213.5（居住2.9，商业0.6）2.030%100002014.2.202014.3.214853552022292014-G007二环北路以南、二环东路西商业金融4090244.01.835%10002014.2.212014.3.26济南长箭房地产开发有限公司600044316622014-G008北园大街以北、二环东路以西居住70473394.01.825%65002014.2.212014.3.26山东康融置业有限公司3124544016502014-G009大学科技园大学路南侧、紫薇路以东

37、居住至2076年6月6日313332.00.830%20002014.2.212014.3.26山鲁商置业有限公司846018013502014-G010市中区二环南路北侧、舜耕路西侧商业商务4014994.43.51.745%18002014.2.212014.3.26山东出版集团有限公司1400062226682014-G011旅游路以北，港源七路以南，刘公河以西、港姓二路以东商业商务4054823.32.81.347%40002014.2.252014.3.26济南四季春天置业有限公司1768021511522014-G012旅游路以北，港源七路以南，刘公河以西、港姓二路以东商业4085

38、441.21.20.4535%45002014.2.252179017021252014-G013长清区大柿子园村D-2地块居住70512593.830002014.3.15流拍流拍002014-G014长清区小柿子园村地块一居住70702453.840002014.3.15流拍流拍002014-G015长清区玉符街南侧B地块居住701173512.960002014.3.152014.4.16山东银丰大融置业有限公司281641608282014-G016槐荫区阳光新路西侧，建新路北侧居住7033665.12.940002014.3.152014.4.16济南阳光壹佰房地产开发有限公司179

39、7735618412014-G017经七纬四路斜马路口商服2450.22.14102014.3.152014.4.16济南泺非房地产开发有限公司30.87341028742014-G018天桥区二环北路北侧居住70747224.970002014.3.152014.4.16济南旺地置业有限公司337423019222014-G019历下区旅游路以南居住6288521.55110002014.3.152014.4.16山东长安建设物业开发有限公司292622021312014-G020历城区华龙路南侧、华阳路西侧居住70241414.140002014.3.152014.4.16济南泉景隆跃置业

40、有限公司1810550018292014-G021历城区烈士山东路东侧居住7019742.94.420002014.3.152014.4.16山东泉世界置业有限公司81452759382014-G022历城区经十路以北，凤鸣路以东，雪山西侧居住708201.80.8520%1002014.3.192014.4.18百替集团有限公司301.3524520422014-G023槐荫区经一路北侧、纬十二路东侧居住7027950.14.21.825%50002014.3.312014.4.30济南保利房地产开发有限公司2316155219732014-G024槐荫区经一路北侧、纬十二路东侧居住7022

41、024.43.91.725%35002014.3.312014.4.301695951319742014-G025临港经济开发区B区，温泉路南侧、竹林路以北、温泉中路以东、祥和路以西居住703906.681.50.825%1002014.6.132014-G026临港经济开发区B区，济南温泉空港置业有限公司以南、温泉中路以东居住7048489.382.00.925%15002014.6.132014-G027天桥区七一路西侧，沃家北侧居住708592.151.750.825%8002014.6.132014-G028槐荫区经十路北侧，纬九路东侧商业商务404835.11.60.835%5002

42、014.6.132014-G029市中区西八北居二环南路居住7071622.31.828%10002014.6.132014-G030唐冶西路以东，横四路以南居住70185750.92.41.120%130002014.6.182014-G031唐冶西路以东，世纪大道以北商业商务40134857.52.41.135%65002014.6.182014-G033历城区飞跃大道以南居住70177203.51.620%14002014.6.26 2014年上半年济南房地产市场报告四、住宅市场1、供应市场1）供应量整体供应同比增加 新增供应环比下降总体来看，2014上半年总供应量同比环比均呈上涨趋势，

43、整体供应35407套，415.26万，同比分别增加18.3%、28.8%，环比分别增加4.8%、6.9%，供应套数、面积整体趋于稳步增长的态势。从新增供应来看，2014上半年总体新增供应为21873套，239.79万，套数同比下降3.7%、面积同比增加5.5%，环比分别减少11.5%、13.1%；从走势来看，2014年上半年新增供应套数、面积出现近几个半年的首次下滑。2014年上半年住宅市场整体供应充足，新增供应环比下降，整体市场以库存为主。2014年全国楼市行情遇冷，行业进入下行调整期，济南楼市下行行情基本确立，住房需求在经过过去几年的快速增长中逐步呈现均衡化，开发商也开始观察市场变化并放缓

44、拿地和推盘速度。从整体来看，总体供应量呈上升趋势，均维持在140万以上，市场去化较慢，库存量逐步增长，新增供应面积增加。具体来看，1、2月份受春节影响，新增供应量少，整体供应在2月份达到最低值，为165.76万。3月份迎来济南楼市“小阳春”，新增供应面积呈爆发式增长并达到峰值。经过四个月的积累沉淀，整体供应在6月份迎来最高值，为224.34万。从库存角度来看，2014年上半年市场存量整体呈递增趋势，3月份达到最低值，即143.97万，环比降幅为10.7%。受3-6月新增供应较多，去化速度慢，库存逐月递增。6月库存达到最高值，即170.86万。从新增角度来看， 1-2月份受春节、市场需求等因素影

45、响新增房源较少外，3-6月份新增房源均比较多，月均为54.61万，开发商随着市场的变化调整推盘节奏。新房源不断入市，存量房源去化速度变慢，库存占主导的市场格局已基本确定。附件三：2014年上半年推盘次数较多的住宅项目序号项目名称推盘次数平均认购率1万象新天466.3%2鑫苑名家423.5%3金科城331.0%4保利华庭350.6%5恒大翡翠华庭345.0%6外海中央花园348.3%7祥泰新河湾350.3%8中海天悦府356.3%9中海国际社区347.3%10万科城330.0%2）供应区域东、西部表现突出 其他区域较为均衡2014年上半年，高新唐冶和西客站板块表现最为突出，新增供应量占据济南住宅

46、市场新增供应的半壁江山，二者新增房源共13901套、面积148.77万，分别占整体新增供应的30.1%、32.0%，其余板块除城南、城北、奥体板块供应较为突出外，其他板块供应较少，均不足10万。具体来看，西客站取代高新唐冶板块成为2014年上半年住宅市场热度最高的区域，新增供应量为7020套，面积76.68万。随着政府的规划引导、轻轨建设落地以及西客站的建成通车，西部板块吸引力大大增强，加上价格、未来升值潜力和开发商实力等因素，整体呈现供需两旺的局面，天朗蔚蓝城等众多项目的低价入市及原有项目的相应加推，使得该板块新增供应量远超其他板块；其次是高新板块，新增供应6881套，72.09万，万象新天

47、、保利华庭等项目频频加推，中海、祥泰等项目的入市，使得该板块新增供应同样远高于其他板块。城南板块在绿地新都会塞纳公馆开盘入市和中海国际社区大力加推的带动下，新增供应量位居第三；奥体板块海尔绿城全运村、黄金99御园等项目的大量加推，使得区域新增供应处于高位；城北、传统西部、远郊、城央板块供应量较少，与排名前四的板块相比差距明显。2、市场成交1）成交量成交量同比环比均有下降 成交走势首次出现下滑整体来看，2014年上半年住宅市场共成交20194套，228.15万，环比分别下降24.2%、24.6%，同比分别下降21.9%和17.9%。自2012年以来，济南住宅市场成交套数、成交面积均有质的飞跃，市

48、场形势一片大好，2014年上半年市场开始下行，整体水平明显低于去年同期水平。具体来看，济南市场2012年开始回暖，2013年全年市场热度逐步提升，无论是新增供应量还是去化量都尤为突出。2014年年初，受房地产受年初政策影响，公积金贷款难度加大，只能在封顶后做准入政策，各银行贷款普遍取消优惠，国内其他各城市房地产市场波动以及媒体舆论的导向使得济南本地客户普遍处于观望状态，市民买房热情减退，观望情绪持续蔓延，使得开发商纷纷放缓推盘节奏，同时采取各种优惠措施，以价换量来推动市场成交。从上半年成交情况来看，除1、2月份受春节假期影响成交较低外，市场成交走势较为平稳。市场成交峰值出现在3月，成交量为50

49、.71万，4月、5月、6月成交相对均衡，平均成交量为41.97万。从存销比走势来看，2014年上半年济南住宅市场存销比总体走势变化不大，存销比从年初的3.92增至6月份的4.07。存销比的增加反映出整体市场运行轨道趋于艰难，产品积压现象逐渐明显，市场去库存压力增强。2）成交板块西客站、高新唐冶并驾齐驱 城南、奥体不分上下总体来看，2014年上半年延续13年市场成交东、西较热的局面，高新唐冶、西客站仍然是市场热度最高的区域，城南、奥体不分上下，四者成交总量占市场总成交量的80.2%。从区域板块成交量来看，高新唐冶板块以绝对优势领跑市场，共成交6615套，70.59万，分别占总体成交的32.8%、30.9%。区域内楼盘众多，整体供应充足；在售楼盘多数为刚需楼盘，在刚性需求支撑市场的大环境下不断发力引领区域成交热潮；万象新天、保利华庭等项目的大量加推与中海天悦府、祥泰城、万科新里程等的强势入市，三者综合，使得该板块依旧是济南市场上受关注度最高的区域。其次是西客站板块，共成交504