房地产经济学课件(下)

1、LOGO房地产经济学房地产经济学(管理科学管理科学与工程与工程 2012级级)Outline大纲大纲v房地产经济学基础房地产经济学基础v房地产市场分析房地产市场分析v影响房地产发展的因素分析影响房地产发展的因素分析v房地产投资分析房地产投资分析2 房地产市场分析房地产市场分析（房地产的位置（房地产的位置（location）范围；以社区为基础的住宅和范围；以社区为基础的住宅和邻里的价值及其增长；住房市邻里的价值及其增长；住房市场，以及商业和工业房地产）场，以及商业和工业房地产）2.1 社区及其增长模式社区及其增长模式1、社区：、社区： 是一个常和城市、城镇关联使用的一个是一个常和城市、城镇关联使

2、用的一个词（当然有着技术的差异），用来可替换地描述人词（当然有着技术的差异），用来可替换地描述人们生活和工作集中的位置（们生活和工作集中的位置（location）；一个地区，）；一个地区，是指区域邻近的一群社区。是指区域邻近的一群社区。（1）我们要考虑的是：对一个社区的位置和经济的）我们要考虑的是：对一个社区的位置和经济的健康发展有贡献的各种因素。健康发展有贡献的各种因素。（2）经济活动：对于社区的位置以及社区内房地产）经济活动：对于社区的位置以及社区内房地产的利用价值都有主要的作用。的利用价值都有主要的作用。（3）社区的历史：产生于生活方式的需要：先民在）社区的历史：产生于生活方式的需要：先

3、民在活动场所修建简单的建筑物；最早的市镇：在固定活动场所修建简单的建筑物；最早的市镇：在固定的位置建造一小群住处（前的位置建造一小群住处（前7000年的两河流域）。年的两河流域）。 （4）关于社区长期历史的两个重要的主题：）关于社区长期历史的两个重要的主题：原始市镇位置选定的理由，以及市镇建立以原始市镇位置选定的理由，以及市镇建立以后它在经济上能够生存下来的理由。后它在经济上能够生存下来的理由。 （5）社区位置的决定：现在主要是商业上）社区位置的决定：现在主要是商业上的影响形成三种形式的市镇：中心市镇的社的影响形成三种形式的市镇：中心市镇的社区（对周围商业的社会的宗教的政府的服务、区（对周围商

4、业的社会的宗教的政府的服务、每个社区被它服务的腹地或每个社区被它服务的腹地或“附属地附属地”所围所围绕）、运输服务市镇和特殊功能市镇。绕）、运输服务市镇和特殊功能市镇。 2 2、社区的成长：源于需要和交换（食物、社区的成长：源于需要和交换（食物、衣着、住处等必需品）衣着、住处等必需品）（1 1）作为经济的社区：如何发展输出的）作为经济的社区：如何发展输出的商品和服务，以支付输入的商品和服务：商品和服务，以支付输入的商品和服务：经济能力增长对新职业的需要；发展中经济能力增长对新职业的需要；发展中的新的产品和服务：生产效率：区域经的新的产品和服务：生产效率：区域经济变化的主要因素（地域的出口产业的

5、济变化的主要因素（地域的出口产业的增长率和产业从一个位置转移到另一个增长率和产业从一个位置转移到另一个位置）位置）2.1 房地产市场分析房地产市场分析（）社区目标：（）社区目标：人口的增长（生命周期、污染问题和生活方式的变人口的增长（生命周期、污染问题和生活方式的变化）；化）；福利的增长（每个人的收入、就业和机会）；福利的增长（每个人的收入、就业和机会）；多样化的尝试（单一产业的成功支撑会老化）；多样化的尝试（单一产业的成功支撑会老化）；、社区增长的模式：社区的物理形状如何发生、社区增长的模式：社区的物理形状如何发生、土地的利用如何决定社区的布局，以及它的人土地的利用如何决定社区的布局，以及它

6、的人口居住在何处。口居住在何处。（1）土地利用的模式。初始决定：设立一个社区的最）土地利用的模式。初始决定：设立一个社区的最初的理由，往往决定它的形状、土地使用的模式以及甚初的理由，往往决定它的形状、土地使用的模式以及甚至土地是如何在使用者之间分派的（欧洲中世纪的许多至土地是如何在使用者之间分派的（欧洲中世纪的许多城市分布着教堂，教堂的领导人作出土地利用的决策，城市分布着教堂，教堂的领导人作出土地利用的决策，主要是出于宗教的理由；城市原始的功能是保护居民，主要是出于宗教的理由；城市原始的功能是保护居民，从军事和治安角度考虑决定商店、住宅和工厂的位置；从军事和治安角度考虑决定商店、住宅和工厂的位

7、置；继续发展和经济上成功的追求使经济动机将影响土地是继续发展和经济上成功的追求使经济动机将影响土地是如何在竞争的使用者间分配的）；如何在竞争的使用者间分配的）；经济学如何决定土地利用：最高最佳的使用（竞经济学如何决定土地利用：最高最佳的使用（竞争而没有控制：土地归属于愿意付出最高价格的争而没有控制：土地归属于愿意付出最高价格的人使用，当然土地的最佳使用是合法的使用）；人使用，当然土地的最佳使用是合法的使用）；模式与规则：模式的形成是由于存在着一组规则，模式与规则：模式的形成是由于存在着一组规则，他们影响着各种土地使用的每种可能（一系列的他们影响着各种土地使用的每种可能（一系列的规则，即使在政府

8、划定的地带，相似的使用者也规则，即使在政府划定的地带，相似的使用者也会在有利的位置上聚集在一起，如：商业的使用会在有利的位置上聚集在一起，如：商业的使用者和别的商业的使用者聚集在一起；住房所有者者和别的商业的使用者聚集在一起；住房所有者将他们的位置选在别的住房所有者附近，等等。）将他们的位置选在别的住房所有者附近，等等。）有什么规则？有什么规则？ 规则规则1：使用土地上的竞争（当一定数量的不同的：使用土地上的竞争（当一定数量的不同的可能的使用者寻求同样的地点时，竞争会抬高地可能的使用者寻求同样的地点时，竞争会抬高地价，直到该地点最有利的使用能产生所需要的租价，直到该地点最有利的使用能产生所需要

9、的租金。这就是土地使用所要求的租金支付能力）。金。这就是土地使用所要求的租金支付能力）。 规则规则2：连续的经济学（如果一个地点是空闲的，：连续的经济学（如果一个地点是空闲的，而且对一切合法的使用者开放，通常将被最能取而且对一切合法的使用者开放，通常将被最能取得利润者使用；如果此地点有一建筑物那么占有得利润者使用；如果此地点有一建筑物那么占有它的使用者对它加以改造将比其他使用者更为有它的使用者对它加以改造将比其他使用者更为有利，这种改进也可能是拆毁，但只有在新的使用利，这种改进也可能是拆毁，但只有在新的使用被证明能充分支付此位置、旧的建筑物、拆毁的被证明能充分支付此位置、旧的建筑物、拆毁的费用

10、，以及新的建筑的费用时才有可能）。费用，以及新的建筑的费用时才有可能）。规则3：比较利益（每一个地点对于特定的使用者都有不同的有利条件和不利条件，将得出一种比较利益，即从一系列不同的利弊中得到最大的纯利益）。规则4：不完全的规则（由于做出完全决策的信息是难以取得的，所以土地使用的理想模式是很少存在的。一些约束条件会阻碍最高和最好的使用。土地使用的模式绝不是完整的、完全的、或完全可预测的）。规则5：变化的原理（没有稳定或固定的事物，因此最高和最好的使用是常常变化的。技术上的、社会的和经济上的改变，不断地改变着社区的结构以及理想的土地使用模式）。土地利用上的非经济因素：l 决定土地使用的政治的或法

11、律的作用（是社区对土地使用的态度，通过管辖权力和支配权力实施；管辖权力是关于社区调节私人行为的权利，是为了保护公众的健康、安全和福利；支配权力是在社区需要使用任何地点时可以出全价购买的权利）；l 对土地使用的社会控制（较少受到注意的、建基于社会观念、意见和偏见之上的，主要是关于某种土地使用的决定可以发生或不可以发生的不成文理解或共同的观点，包括：种族的邻里限制、市中心的商店的重要性超过居民区的商店，以及独立的住宅优越于多单元结构的住宅）；（2）社区的结构（）社区的结构（4种支配市镇土地使用基本模种支配市镇土地使用基本模式的因素：进入性、地形、运输和起源）式的因素：进入性、地形、运输和起源）社区

12、土地利用的模式：社区土地利用的模式： 研究社区的土地使用模式：土地使用模式会影响个别的研究社区的土地使用模式：土地使用模式会影响个别的某块房地产的价值，当一块房地产改变了价值，会对使某块房地产的价值，当一块房地产改变了价值，会对使用周围的各块房地产发生多米诺反应，反过来又会影响用周围的各块房地产发生多米诺反应，反过来又会影响该地区的投资的可能性；投资者考察一个社区土地使用该地区的投资的可能性；投资者考察一个社区土地使用的结构，以理解过去曾发生了什么，以及什么原因造成的结构，以理解过去曾发生了什么，以及什么原因造成这种变化，这些也可能预示将会发生何种未来的影响和这种变化，这些也可能预示将会发生何

13、种未来的影响和变化。变化。 可接近性可接近性杜杜能（能（Johan Von Thunen）圈圈杜能（理想国1826）：1.中心设施，2.住房，3.作物，4.牧场；贝格斯（1920）：1.商业和机关，2.旧的住房、仓库和制造业，3.中、低成本住房，4.高价住房和商店。城市土地使用的简化模式可接近性 对社区结构的研究：利用地图（土地使用的形式、价值、每平方公里人口数、汽车交通、污染的计数、每平方公里的电话数、街区犯罪率等）；利用国情普查数据（人口、家庭数、房屋、结构的状况、街区火警等）。 这些信息既可以与城市的一瞬间关联，也可以与城市的一个时期相关联。 杜能圈：社区如何安排观念的最早提出者，他的可

14、接近性观念是研究土地使用模式的基础（如：在中心，土地要用于人人需要接近的场所）。城市土地使用的简化模式城市土地使用的简化模式地形的重要性地形的重要性地形对环形城市的影响 杜能假定：平坦的平原和1826年的交通系统（步行、动物驮送和慢的车行）运输成本和努力的重要性，以及他的使用模式提供给人们最容易接近他们必须最经常和最紧急地到达的这些地方； 非水平位置的市镇会改变圆圈模式，如起源于防守地点的市镇，若位于山脉顶部，会稍有经济活动，圆圈形状会变成带状地形（土地的形状和坡度）在一些方面改变着城市的形状； 地形可以解释市镇的位置，而且地形上的特点能吸引进一步的发展或妨碍增长。如图（地形对环形城市的影响）

15、。城市土地使用的简化模式城市土地使用的简化模式运输运输 杜能模式只涉及简单的运输体系； 现代运输体系的采用，会影响市镇的人口密度以及市镇的形态。现有市镇的起源： 历史是影响社区结构的重要因素 ； 土地使用形式的位置利益； 新使用者和现有使用者的竞争； 高的土地价格和拥挤的交通会缓解新的使用的持续压力。社区土地价值社区土地价值一个简单的分析模型一个简单的分析模型(M2-1)租金支付能力和生产总成本的关系租金支付能力和生产总成本的关系 M2-1模型假定：模型假定：假定一：社区或城市只有一个中心市场；假定一：社区或城市只有一个中心市场；假定二：运输工具单一（即运输不同的产品，费率相同）；假定二：运输

16、工具单一（即运输不同的产品，费率相同）；假定三：运费与离中心市场的距离成正比；假定三：运费与离中心市场的距离成正比；假定四：不同的产品，其生产成本与运输费用不同，与距离中假定四：不同的产品，其生产成本与运输费用不同，与距离中心市场路程无关；生产成本包括了利润，生产个产品的利润相心市场路程无关；生产成本包括了利润，生产个产品的利润相同；同；假定五：产品的总成本仅由生产成本和运费两部分组成；假定五：产品的总成本仅由生产成本和运费两部分组成；假定六：单位土地上生产的各种产品的销售额相同，即在单位假定六：单位土地上生产的各种产品的销售额相同，即在单位土地上，两种产品的单价乘以产量的积（销售额）相同。土

17、地上，两种产品的单价乘以产量的积（销售额）相同。社区土地价值社区土地价值一个简单的分析模型一个简单的分析模型(M2-1)生产总成本与物业位置生产总成本与物业位置 生产成本曲线和运费曲线生产成本曲线和运费曲线上图给出了某一产品的总成本（生产上图给出了某一产品的总成本（生产成本成本+运费）与生产该产品的工厂距离运费）与生产该产品的工厂距离中心市场路程的关系。生产成本在图中中心市场路程的关系。生产成本在图中是一条水平的直线是一条水平的直线C。下图下图OC是产品的运费曲线，若工厂是产品的运费曲线，若工厂设在中心市场，产品直接上市，运费设在中心市场，产品直接上市，运费为零；工厂离中心市场越远，其产品为零

18、；工厂离中心市场越远，其产品的运费越高。所以，产品的总成本的运费越高。所以，产品的总成本等于生产成本加运费。等于生产成本加运费。社区土地价值社区土地价值一个简单的分析模型一个简单的分析模型(M2-1) 租金支付能力与总成本的关系租金支付能力与总成本的关系CC曲线代表了产品的总曲线代表了产品的总成本与工厂距离中心市场成本与工厂距离中心市场路程的关系，水平直线路程的关系，水平直线RR是销售收入曲线，相交于点是销售收入曲线，相交于点M，点，点M在横轴的垂足在横轴的垂足N，若，距中心市场若，距中心市场O半径大半径大于于N，如，如ON3，则生产总则生产总成本大于销售收入成本大于销售收入R，利，利润减少润

19、减少C3M3；若半径小于；若半径小于N,如如ON2，则利润增加则利润增加C2M2.分析结论（分析结论（1）该工厂距中心市场的半径不能大于该工厂距中心市场的半径不能大于N;土地无偿使用条件下，厂主应尽量使工厂建于土地无偿使用条件下，厂主应尽量使工厂建于最靠近中心市场的地方，以获取超额利润。最靠近中心市场的地方，以获取超额利润。这种超额利润既不是靠经营才能，也不是靠提这种超额利润既不是靠经营才能，也不是靠提高生产技术得到，而是靠占据优势地理位置得高生产技术得到，而是靠占据优势地理位置得到的，所以其实质是土地价值的体现。到的，所以其实质是土地价值的体现。如果只此一种产品，那距中心市场半径为如果只此一

20、种产品，那距中心市场半径为N1的的土地租金就应为土地租金就应为M1C1，那距中心市场半径为，那距中心市场半径为N2的土地租金就应为的土地租金就应为M2C2，半径为，半径为N的土地的土地租金为租金为0，分析结论（分析结论（2） 如果产品的销售收入与总成本是按年计的，那这里的土如果产品的销售收入与总成本是按年计的，那这里的土地租金也是按年计的；在这样土地制度下，半径地租金也是按年计的；在这样土地制度下，半径N内，内，所有生产该产品的工厂所获利润水平是一样的，即利润所有生产该产品的工厂所获利润水平是一样的，即利润水平相同是以缴纳的土地租金不同为条件的。水平相同是以缴纳的土地租金不同为条件的。 距离中

21、心市场近的厂家因距离中心市场近的厂家因 超额利润高，所以应支付超额利润高，所以应支付 较高的土地租金，或者说较高的土地租金，或者说 距中心市场近的厂家有较距中心市场近的厂家有较 高的土地租金支付能力。高的土地租金支付能力。 如图：以如图：以RR为横轴，将为横轴，将 CC绕绕RR横轴旋转横轴旋转1800 得到的。得到的。分析结论（分析结论（3）房地产市场结构：是由四个互相联系的市场组房地产市场结构：是由四个互相联系的市场组成，即土地投资市场、物业开发市场、建筑施成，即土地投资市场、物业开发市场、建筑施工市场和房产市场；工市场和房产市场；租赁是房地产市场的主要形式，租金与租期是租赁是房地产市场的主

22、要形式，租金与租期是土地租赁合同的关键条款；如果合同无明文禁土地租赁合同的关键条款；如果合同无明文禁止，承租人有权把租得的土地再转租给他人，止，承租人有权把租得的土地再转租给他人，前者为第一承租人，后者为第二承租人；第一前者为第一承租人，后者为第二承租人；第一承租人付给土地所有者的租金称作第一级地租承租人付给土地所有者的租金称作第一级地租，第二承租人付给第一承租人的地租为第二级，第二承租人付给第一承租人的地租为第二级地租；地租；公理公理：第（：第（n+1）个承租人不会以高于市）个承租人不会以高于市场租金的水平向第场租金的水平向第n个承租人租赁一项地产。个承租人租赁一项地产。城市土地定价原理城市

23、土地定价原理-基于基于M2-1的分析的分析生产两种产品时的土地使用生产两种产品时的土地使用模式（考虑模式（考虑A、B两种产品的两种产品的生产、运输与销售）生产、运输与销售）设设A产品的生产成本为产品的生产成本为A，总成本曲线为总成本曲线为AA，销售，销售水平为水平为R。若城市只生产。若城市只生产A产品，那生产产品，那生产A产品的产品的工厂厂址在工厂厂址在OL范围内。范围内。产品A0SRA LA产品A0SA LA城市土地定价原理城市土地定价原理-基于基于M2-1的分析的分析设设B产品的生产成本产品的生产成本为为B，总成本曲线，总成本曲线BB,若城市里只生产若城市里只生产B产品，产品，那生产那生产

24、B产品的工厂产品的工厂厂址在厂址在OM范围内。范围内。若若A、B两种产品同时两种产品同时在一个城市生产，两种在一个城市生产，两种产品在单位土地上的产产品在单位土地上的产值（销售额）相同。值（销售额）相同。可以将两图合并（如下图）。可以将两图合并（如下图）。城市土地定价原理城市土地定价原理-基于基于M2-1的分析的分析 在在ON范围内（范围内（ONOL）,产品产品A的总成本低于产品的总成本低于产品B；如在如在O处，生产处，生产A产品的产品的厂家的租金支付能力为厂家的租金支付能力为AR，大于生产大于生产B产品厂家的租金产品厂家的租金支付能力支付能力BR，所以在，所以在ON内内只有生产只有生产A产品

25、的厂家能租产品的厂家能租到土地；在到土地；在NM范围内，范围内，B产品的生产成本总小于产品的生产成本总小于A产产品，所以只有生产品，所以只有生产B产品的产品的厂家能租到土地。距离超出厂家能租到土地。距离超出M，生产，生产A、B都无收益。都无收益。城市土地定价原理城市土地定价原理-基于基于M2-1的分析的分析 以以RR为横轴，将为横轴，将AA、BB绕绕RR旋转旋转1800，就，就得到如图的生产得到如图的生产A产品厂家产品厂家和生产和生产B产品厂家各自的土产品厂家各自的土地租金支付能力图。地租金支付能力图。 ON内生产内生产A，NM内生产内生产B,对于对于A，厂址在，厂址在O租金为租金为OA，厂址

26、在厂址在N租金为租金为NP；虽租金；虽租金不同，但利润水平一样。不同，但利润水平一样。例例2.1 设某城市有一符合设某城市有一符合M2-1模型假定的中心市场。城市有模型假定的中心市场。城市有商业、食品加工、纺织和机械制造四种用地模型，其参数商业、食品加工、纺织和机械制造四种用地模型，其参数如下表，且四个行业的收益为如下表，且四个行业的收益为150元元/吨，利润为吨，利润为0.求：该市的土地使用模式。求：该市的土地使用模式。用地类型用地类型营业、生产成营业、生产成本本运费运费商业商业5元元/T30元元/TKM食品加工食品加工25元元/T15元元/TKM纺织纺织45元元/T5元元/TKM机械制造机

27、械制造90元元/T2元元/TKM例例2.1解：解：（1）建立各行业）建立各行业单位重量总成本曲单位重量总成本曲线方程；线方程；（2）求个行业用地）求个行业用地分界线；分界线；（3）通过作图得出：）通过作图得出：例例2.2求：例求：例2.1中四种行业的土地租金支付能力曲线；中四种行业的土地租金支付能力曲线；设每平方米土地生产产品为设每平方米土地生产产品为1吨，求：距中心市场吨，求：距中心市场10km处纺织厂能支付的地租处纺织厂能支付的地租例例2.3以例以例2.2为基础，求以下四种情况时个行业的地租支付能力曲为基础，求以下四种情况时个行业的地租支付能力曲线。线。商业商业食品加工食品加工纺织纺织机械

28、制造机械制造（1）利润利润20元元/T20元元/T20元元/T20元元/T（2）利润利润28元元/T26元元/T23元元/T19元元/T（3）利润利润收益收益20元元/T 160元元/T20元元/T 150元元/T20元元/T 140元元/T20元元/T 130元元/T（3）利润利润收益收益28元元/T 160元元/T26元元/T 150元元/T23元元/T 140元元/T19元元/T 130元元/T小小导读小小导读u已知土地租金，只要知道了贴现已知土地租金，只要知道了贴现率，就能求出土地价格；率，就能求出土地价格；u设一块土地的年租金为设一块土地的年租金为10万元，万元，贴现率为贴现率为10

29、%，那么该快土地，那么该快土地的售价为的售价为（ ）万元。）万元。习题习题设某城市有一个符合设某城市有一个符合M2-1模型假定的中心模型假定的中心市场。城市有商业、轻工业和重工业三种用市场。城市有商业、轻工业和重工业三种用地模式，它们的营业、生产成本分别为地模式，它们的营业、生产成本分别为5元元/T、15元元/T和和20元元/T，其运费为，其运费为30元元/T KMKM、5 5元元/TKM/TKM和和1 1元元/TKM/TKM。三种行业的。三种行业的收益水平均为收益水平均为2525元元/T/T。求：该市的土地使用。求：该市的土地使用模式。模式。城市增长城市增长（3）现代城市增长的模式（）现代城

30、市增长的模式（4种支配市镇土地使用基本种支配市镇土地使用基本模式的因素：进入性（接近性）、运输、地形和起源与模式的因素：进入性（接近性）、运输、地形和起源与较大社区的其他要素相结合较大社区的其他要素相结合以美国为例）以美国为例）社区成长的影响社区成长的影响贴近性还是可接近性：贴近性还是可接近性：贴近性：来自于市镇的原始位置，现有建筑物的高额投贴近性：来自于市镇的原始位置，现有建筑物的高额投资、中心城市的中心位置以及它对整个社区的贴近性代资、中心城市的中心位置以及它对整个社区的贴近性代表了设定的、固定的和过去的；表了设定的、固定的和过去的；可接近性：对中央核心的原始理由，交通运输变化对可可接近性

31、：对中央核心的原始理由，交通运输变化对可接近性的影响，是对变化和未来而言的。接近性的影响，是对变化和未来而言的。 每个土地使用的决策都包括这两个因素的反复掂量和每个土地使用的决策都包括这两个因素的反复掂量和考虑：应把建筑物放在接近上一个建筑物的安全位置，考虑：应把建筑物放在接近上一个建筑物的安全位置，还是应当沿着近年出现的运输线向远处开拓？还是应当沿着近年出现的运输线向远处开拓？ 综合城市：综合城市：社区的扩大需要多于一种的交通运输体系，现在多数社区都社区的扩大需要多于一种的交通运输体系，现在多数社区都有线形运输和随机运输的结合，如地铁和汽车的结合。有线形运输和随机运输的结合，如地铁和汽车的结

32、合。 进入楔形（或扇形）：霍默 霍伊特美国城市的居民邻里的结构与增长（1939），高价格的住宅首选在市镇的郊区，社区成长时，高价格住宅的增建刚好在现有高价格住宅的外边形成了一个楔形。霍伊特认为：市镇的零售商业区是追随着高价住宅区的，而且高价住宅区的楔形会维持很长时期。城市增长的多核心模式城市增长的多核心模式理查德 纳尔逊四种都市模式（1958）：商业中心大都市（商业城市）、中等大小城市（中心市镇）、乡村传统地区（乡村住宅）和郊外居住区（森林湖泊）。巴洛的城市土地使用的方格大街体系（1972）：围绕着大城市的郊外地区的增长表现为大格子式的土地使用模式，主要的道路和交叉的道路上排列着用作商业和工业

33、的位置，而围住的大街区和内部的街道则保留着供居住使用。1、邻里、邻里地块的价值基础地块的价值基础（1）邻里：是一个相对地有着相似的土地使用和价值的财产）邻里：是一个相对地有着相似的土地使用和价值的财产群体。邻里通常有相似特征的居住者：相似的收入水平、教群体。邻里通常有相似特征的居住者：相似的收入水平、教育水平和地位；邻里是社区土地使用模式和个别地块价值的育水平和地位；邻里是社区土地使用模式和个别地块价值的桥梁。桥梁。（）邻里的位置与财产的价值：有（）邻里的位置与财产的价值：有3种因素决定财产的价种因素决定财产的价值值“位置，位置，还是位置位置，位置，还是位置”（一句老话），强调房地（一句老话）

34、，强调房地产有个固定的位置，且个别房地产的价值不可逃避地决定于产有个固定的位置，且个别房地产的价值不可逃避地决定于环绕它的特点或力量；位置，是一切地形、交通运输和对土环绕它的特点或力量；位置，是一切地形、交通运输和对土地使用的其他影响的总和，它们形成一种特殊的邻里或核心地使用的其他影响的总和，它们形成一种特殊的邻里或核心的性质。的性质。（3）邻里的边界：地理上的特点、某些种类的政治边界或现）邻里的边界：地理上的特点、某些种类的政治边界或现存的土地使用方式的国度；在位置开始改变的地方（有明确存的土地使用方式的国度；在位置开始改变的地方（有明确边界的如河流或高速路，有的无明确边界或各邻里在融合）。

35、边界的如河流或高速路，有的无明确边界或各邻里在融合）。2.2 邻里：土地使用和价值的群体邻里：土地使用和价值的群体 、邻里：变化的标志、邻里：变化的标志（1）变化的力量：物理的因素（时间和要素），包括气候从常规的阴晴到突然的龙卷风或洪水以及地震、滑坡、泥石流和地层的移动。政治的因素（导致邻里从税收到教育范围的改变），包括政策、官员态度规划、卫生标准等。社会因素（复杂和综合的、全国和地方的），包括生活形式、年龄、种族的影响和冲突等，社会冲突可能对邻里的稳定最具摧毁性。经济因素（最重要的因素），结构渐趋老化的邻里逐渐过渡到较低收入的使用、邻里的位置将随着它们的经济稳定型而变化以及交通运输的影响（涉

36、及居民的社会阶层和收入水平，交通运输的容量和公共运输等）。（2）变化的形式：状况：寿命是主要考虑的，状况变坏和修理积累的时候会提醒未来必定要发生更快的变化。转移：所有者和居住者年龄的问题，年龄变化会导致房屋出售和财产转移（没有，平均年龄会逐渐老化）；年龄的增长包含有对邻里财产的使用、维护和需求的问题（被迫出售更多的财产，需要足够的未来需求）；居住地区的转移率会依据年龄、收入和居住着的就业性质而变化。、邻里：变化的标志、邻里：变化的标志（2）变化的形式： 利用的变化：财产使用上的变化会导致邻里的变化，首先利用的变化：财产使用上的变化会导致邻里的变化，首先在邻里的边缘上（用途的改变：弃毁住房用于办

37、公和商店在邻里的边缘上（用途的改变：弃毁住房用于办公和商店，或代替弃毁住房的幼儿园等）；许多可能的使用改变受，或代替弃毁住房的幼儿园等）；许多可能的使用改变受到分区法令限制，并需要有使用准许、变动或重新分区。到分区法令限制，并需要有使用准许、变动或重新分区。 一个新的变化一个新的变化使用密度的提高，密度提高是从现有建使用密度的提高，密度提高是从现有建筑物取得收入的一种办法；邻里性质的改变：更好，亦或筑物取得收入的一种办法；邻里性质的改变：更好，亦或更坏！更坏！ 变化的意义：改变是未来的信号变化的意义：改变是未来的信号可以预见房地产价值的可以预见房地产价值的方向；邻里变化的共识，是转手、转变使用

38、、增加密度以方向；邻里变化的共识，是转手、转变使用、增加密度以及增加或减少保养和维修。及增加或减少保养和维修。3、邻里：年龄的变化、邻里：年龄的变化v 累进的衰退：没有照料和维修，建筑物将随时间老化和累进的衰退：没有照料和维修，建筑物将随时间老化和衰退，邻里也有一个从童年、成熟到衰亡的生命循环（衰退，邻里也有一个从童年、成熟到衰亡的生命循环（童年童年一个新邻里只有少数几幢新的建筑物，成年期一个新邻里只有少数几幢新的建筑物，成年期大多数土地被开发、新建设率减慢直至最后一块土地也大多数土地被开发、新建设率减慢直至最后一块土地也被开发了、建筑物状况保持良好、占用着典型的稳定而被开发了、建筑物状况保持

39、良好、占用着典型的稳定而财产提供相应的收入，社区最终变化财产提供相应的收入，社区最终变化变化开始对邻里变化开始对邻里起作用、使邻里衰亡）；起作用、使邻里衰亡）；v 结局：一个衰落的邻里会重新发展为一种新的使用，包结局：一个衰落的邻里会重新发展为一种新的使用，包括商业扩张和工业扩张；或者，继续衰亡。括商业扩张和工业扩张；或者，继续衰亡。v 最让人感兴趣的是：旧的、老化的邻里既不改变使用又最让人感兴趣的是：旧的、老化的邻里既不改变使用又不趋于枯萎。不趋于枯萎。4 土地投标土地投标基于土地价值的研究基于土地价值的研究（1）市场土地租金曲线）市场土地租金曲线 各个行业的土地租金支各个行业的土地租金支付

40、能力和对中心市场距付能力和对中心市场距离的敏感性是不同的，离的敏感性是不同的，即使同一行业的生产经即使同一行业的生产经营不同的品种也会造成营不同的品种也会造成这种支付能力和敏感性这种支付能力和敏感性的不同；的不同； 一个城市具有的不同的一个城市具有的不同的土地租金支付能力曲线土地租金支付能力曲线的包络线，就形成了市的包络线，就形成了市场土地租金曲线。场土地租金曲线。 解释和理解：解释和理解： ￥4 土地投标土地投标基于土地价值的研究基于土地价值的研究l市场土地租金曲线是所有土地使用者的土地租金支付能力市场土地租金曲线是所有土地使用者的土地租金支付能力通过市场竞争调节后的结果，它与某个企业的土地

41、租金支通过市场竞争调节后的结果，它与某个企业的土地租金支付能力无直接关系；付能力无直接关系；l在市场竞争机制下，所有土地使用者按该曲线支付土地租在市场竞争机制下，所有土地使用者按该曲线支付土地租金后所获利润与其生产经营能力相符合；金后所获利润与其生产经营能力相符合；l可以把市场土地租金曲线直观地理解为完全自由竞争市场可以把市场土地租金曲线直观地理解为完全自由竞争市场上客观存在的土地租金标价。上客观存在的土地租金标价。例例2.4 以例以例2.1为基础，设各行业经营生产为基础，设各行业经营生产1吨产品吨产品所需场地所需场地1m2。求：。求：（1）全市地租均为全市地租均为20元元/m2时，距中心市场

42、时，距中心市场0.25、0.5、1、4、8、16km处厂家的利润。处厂家的利润。 例例2.1 设某城市有一符合设某城市有一符合M2-1模型假定的中心市场。城市模型假定的中心市场。城市有商业、食品加工、纺织和机械制造四种用地模型，其参有商业、食品加工、纺织和机械制造四种用地模型，其参数如下表，且四个行业的收益为数如下表，且四个行业的收益为150元元/吨，利润为吨，利润为0. 求：该市的土地使用模式。求：该市的土地使用模式。用地类型用地类型营业、生产成营业、生产成本本运费运费商业商业5元元/T30元元/TKM食品加工食品加工25元元/T15元元/TKM纺织纺织45元元/T5元元/TKM机械制造机械

43、制造90元元/T2元元/TKM例例2.4解：（解：（1）已知四个行业的收益为）已知四个行业的收益为150元元/T，地租为，地租为20元元/T，设各行业利润为，设各行业利润为y。则有：。则有：商业：商业：x=0.25，y=150-20-（5+30*0.25）=117.5元元 /T；x=0. 5，y=150-20-（5+30*0. 5）=110元元/T；食品加工：食品加工： x=1， y=150-20-（25+15*1）=90元元/T；纺织：纺织：x=4， y=150-20-（45+5*4）=65元元/T；x=8， y=150-20-（45+15*8）=45元元/T；机械制造：机械制造： x=16

44、， y=150-20-（90+2*16）=8元元/T.例例2.4（2）若以中心市场为原点，全市地租）若以中心市场为原点，全市地租P按下按下列方式收取，求距中心市场列方式收取，求距中心市场0.25、0.5、1、4、8、16km处厂家的利润。处厂家的利润。 P=115-30 x 0 x1.33km； P=95-15x 1.33x2km； P=75-5x 2x15km； P=30-2x 15x30km；例例2.4解解：（：（2） 由（由（1）知，对全市土地收取相同的租金是不合理）知，对全市土地收取相同的租金是不合理的，这会造成人们想方设法弄到市中心的土地和均从事商业而的，这会造成人们想方设法弄到市中

45、心的土地和均从事商业而放弃其他行业。已知：利润放弃其他行业。已知：利润=收益收益-总成本总成本-地租地租 商业：商业：x=0.25，y=150-20-（5+30*0.25）-（115-30*0.25）=30元元/T；x=0. 5，y=150-20-（5+30*0. 5）-（115-30*0.5）=30元元/T；食品加工：食品加工： x=1， y=150-20-（25+15*1）-（95-15*1）=30元元/T；纺织：纺织：x=4， y=150-20-（45+5*4）-（25-5*4）=30元元/T；x=8， y=150-20-（45+15*8）-（75-5*8）=30元元/T；机械制造：机械

46、制造： x=16， y=150-20-（90+2*16）-（30-2*16）=30元元/T.对例对例2.4（2）的说明）的说明（1）若按本例（）若按本例（2）所给方式收取地租，全）所给方式收取地租，全市每家企业的利润水平是相同的，均为市每家企业的利润水平是相同的，均为30元元/T ；（2）本例（）本例（2）所给的条件就是该市土地租）所给的条件就是该市土地租金的标价。金的标价。（2）企业的最佳位置）企业的最佳位置 可以把图看成商业行业中经营可以把图看成商业行业中经营两类不同商品的商店：首饰店（两类不同商品的商店：首饰店（A）和百货店（和百货店（B）；一般而言，在市）；一般而言，在市中心的首饰店的营业利润会大大高中心的首饰店的营业利润会大大高于稍偏市中心的同样店；图反映了于稍偏市中心的同样店；图反映了首饰店的租金支付能力对中心市场首饰店的租金支付能力对中心市场距离敏感：租金支付能力曲线陡直距离敏感：租金支付能力曲线陡直（AL）；而中心市场的距离对百货）；而中心市场的距离对百货店营业利润影响较小，租金支付