房地产建筑业“营改增”的纳税处理与税收筹划(4)

1、房地产建筑业“营改增”的纳税处理与税收筹划贷款服务 注意1：36号文对应税行为的定义，通常不以纳税人从事的行业性质来判断，而是以纳税人发生的具体应税行为来判断纳税义务。也就是说，对贷款服务而言，即使不是金融机构，只要发生了贷款服务定义范围内的应税行为，都应按照贷款服务来计算缴纳增值税。贷款服务的增值税适用税率为6%。 注意2：36号文规定贷款服务相关费用不能抵扣，对目前企业集团之间常见的资金池业务就会导致一定程度上的不利影响，鉴于资金池业务应该按照贷款服务缴纳增值税，一方面从资金池取得贷款利息收入的一方需要按照6%计算缴纳增值税，而支付利息的一方却无法就其缴纳的增值税进行进项税额抵扣。因此，营

2、改增后，关联企业之间需要重新考虑资金池的安排。3、计算分摊方法 第二十九条 适用一般计税方法的纳税人,兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额： 不得抵扣的进项税额当期无法划分的全部进项税额（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）当期全部销售额 主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。5、反避税条款 3.纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。 （投融资顾问费在土地增值税清算中的三种观点） 1、按照实质，就

3、是利息支出，因此允许扣除，但是不允许加计扣除； 2、投融资顾问费在开发间接费用列支，且不是利息支出，因此不仅应允许扣除，而且还要加计扣除。 3、该费用应该属于开发费用的范畴，不允许扣除。6、不动产抵扣 国家税务总局关于发布不动产进项税额分期抵扣暂行办法的公告 国家税务总局公告2016年第15号 （不动产抵扣-变型消费型）增值税类型类型特点优点缺点1.生产型增值税1、不允许扣除任何外购固定资产价款2、由于作为增值税课税对象的增值额相当于国民生产总值，因此将这种类型的增值税称作“生产型增值税”保证财政收入不利于鼓励投资2.收入型增值税1.对外购固定资产只允许扣除当期计入产品价值的折旧费部分-10年

4、折旧的固定资产，扣除120次完全避免重复征税给以票扣税造成困难3.消费型增值税1、当期购入固定资产价款一次全部扣除2、从全社会的角度来看，增值税相当于只对消费品征税，其税基总值与消费品总值一致，故称消费型增值税。 体现增值税优越性，便于操作两年抵扣方法： 第四条 纳税人按照本办法规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。 上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。 第六条 纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。对于新建+改扩建：抵扣范围与标准 第三条 纳税人2016年5月1日后购进1货物和2设计服务、3建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。 不动产原值,是指取得不动产时的购置原价或作价。 上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采