桂林房地产市场研究报告0725

1、桂林房地产市场研究报告第一部分：宏观分析桂林城市总体介绍桂林北面与湖南省交界，西面与柳州地区相连，南面与梧州市、贺州市相连，东接贵州省，距离南宁约500公里。行政区域面积27809平方公里，其中市区面积565平方公里。目前桂林市总人口500万人，市区人口80万人，桂林市城镇化率为41.2%。桂林市是世界著名的旅游城市和国家历史文化名城。桂林山水秀丽，有阳朔、漓江、象鼻山等著名景点，享有“桂林山水甲天下”的美誉，在国内外拥有较高的知名度。桂林在历史上是广西政治、文化中心和军事重镇，文物古迹众多，1982年被国务院公布为首批国家历史文化名城之一。桂林高校众多，普通高等院校达到15所，广西师范大学、

2、桂林理工大学等落户在桂林，是广西区除了南宁以外高校最集中的城市。桂林区位显要，交通便利。桂林位于泛珠三角、西南、东盟三大经济圈的结合部，地处成渝经济区、中部经济试验区、泛珠三角经济区、泛北部湾经济区的交汇处，也是沟通中国与东部沿海经济的桥梁，贯通国内与东盟的枢纽。桂林市交通便利，交通网络发达，已构筑航空、铁路、公路、水运等四通八达的复合式、立体化便捷的交通网络。十二五期间，贵广、湘桂高铁将会陆续开通，将会极大的提升桂林的交通和区位。桂林市区位图二、桂林城区规划简介1、桂林城区各区简介2013年4月1日，国务院关于同意广西壮族自治区调整桂林市部分行政区划的批复下发，明确撤销桂林市临桂县，设立桂林

3、市临桂区，桂林市政府驻地由象山区迁至临桂区。至此，桂林市下辖6个市辖区：秀峰区、叠彩区、象山区、七星区；9个县、2个自治县：阳朔县、灵川县、全州县、兴安县、永福县、灌阳县、资源县、平乐县、荔浦县、龙胜各族自治县、恭城瑶族自治县。桂林城区行政区域划分示意图2、桂林城市规划简介桂林市城市总体规划（20102020年）立足于推进“国家旅游综合改革试验区”的实践，贯彻“保护漓江，发展临桂，再造一个新桂林”的城市发展方略。将桂林市的城市性质定为：国际性风景旅游城市，国家级历史文化名城，中国山水城市，桂北及周边地区区域性中心城市。（把桂林获批建设成为国际旅游胜地补充进来）规划中心城区展现“城乡交融、城景互

4、衬、山水层叠、网络交织”的山水城市格局，形成“两带双核八组团”的城市空间结构。其中，“两带”为南北向的沿漓江城市生活旅游发展带和东西向的城市新兴综合服务发展带。“双核”为老城中心区和临桂新区。对老城区和景区内的工业用地逐步实施搬迁和置换，引导企业向西部工业园区集中。桂林城区规划图规划市域总人口至2015年控制在538万541万人，至2020年控制在到554万560万人；中心城区城市人口规模：至2015年控制在101万108万人；至2020年控制在117万129万人。市域城镇化水平至2015年为46%51%，至2020年为52%59%。3、临桂新区临桂新区距离桂林老城区约10公里。建设临桂新区主

5、要是破除制约桂林发展的如市区发展空间狭小、产业发展受限、人口过度密集、建筑密度过大、环境承载力不够等主要问题。还能避开漓江水系，使得城市发展与漓江保护互不冲突。临桂新区作为向西发展的中心城区，是桂林未来城市副中心。临桂新区到2015年应完成13.96平方公里的建城区目标，人口达到15万；到2025年应完成47.63平方公里的建城区目标，人口规模为40万人。目前，新区的创业大厦、“一院两馆”等具有标志性、带动性的项目已正式启动，发展投资商务大厦、广电大厦、报社传媒中心、金融大厦、中心公园等一批重点项目相继开工，桂林市政府驻地已经获得批准迁往临桂新区。4、桂林市发展前景和展望2012年11月，桂林

6、国际旅游胜地建设发展规划纲要获得国家批复。经国务院同意，国家发改委正式批复了桂林国际旅游胜地建设发展规划纲要（以下简称纲要）。这是国务院首次同意专门给一个地级市批复一个战略性发展规划纲要。纲要提出，到2020年，要将桂林打造成为世界级旅游城市和国际旅游目的地，形成海南、云南、桂林“一岛、一省、一市”的国家旅游综合改革三个试验区格局。旅游总收入占据到GDP的1/4。桂林获批建设国家旅游胜地，桂林旅游业将直接受益，国家和桂林层面将会出台更多的优惠政策支持桂林旅游业的发展。桂林旅游业的发展会完善桂林市城市配套和城市功能，大幅提升桂林居住价值。从房地产供给方面看，桂林的房地产行业将会掀起一股投资热潮，

7、产品层次和产品内容都会得到丰富和提升，从房地产需求来看，旅游业的提升将会有推动更多的外地人或者本地人在桂林置业，进而推动桂林房地产业的发展。三、桂林经济发展分析1、2012年桂林经济发展简介 2000年GDP为300.83亿元，到了20亿元，年均增长率为14.3%。据统计局相关数据显示，2012年桂林市城镇居民人均可支配收入22288元，高出全区平均水平1667元；比南宁略低18元，与南宁基本持平。比柳州高398元，基本位于全区最高水平。2、桂林旅游业发展势头强劲作为国际旅游名城，桂林旅游业持续蓬勃发展。2001年，桂林接待游客首次突破1000万人次，2012年突破3000万人次，从2000年

8、到2012年，桂林接待旅游总人数年均增长率在11%以上。桂林市2012年旅游总收入276.87亿元，从2000年到2012年，旅游总收入年均增长率在16%以上，旅游总收入占据GDP比重在15%左右，最高比重2012年达到18%。3、桂林经济与南宁、柳州、贵阳的比较从以上数据可知, 桂林作为广西的旅游、工业城市，人均可支配收入较大幅度超过贵阳、柳州，基本与省会南宁持平。较高的人均可支配收入将会对桂林房地产市场产生良好的推动作用，桂林房地产市场的潜在客源会逐步增加。第二部分：桂林市房地产发展状况分析一桂林市房地产概况1、房地产政策环境（1）旅游文化产业政策推动产业地产发展桂林国际旅游胜地建设发展规

9、划纲要得到国家批复，同时桂林市也出台了一系列旅游文化产业发展政策，如万福旅游度假规划、桂林市文化产业发展规划等。旅游文化产业相关政策提供的优惠措施为旅游产业和文化产业的发展创造了有利条件，旅游地产和文化地产作为旅游文化产业的一部分也会受益。（2）新区建设为房地产业注入活力国务院关于同意广西壮族自治区调整桂林市部分行政区划的批复明确撤销桂林市临桂县，设立桂林市临桂区，桂林市政府驻地由象山区迁至临桂区。发展投资商务大厦、广电大厦、报社传媒中心、金融大厦、中心公园等一批重点项目相继开工，临桂新区的基础设施以及公建配套陆续得到完善，这为临桂新区的房地产发展提供了较多的机会。（3）桂林房地产不限购201

10、1年桂林市房地产价格上涨快，因此行业内普遍预计桂林市会纳入为限购城市。截至目前，桂林市没有出台限购，规避了限购对于经济以及房地产行业所能造成的较大影响。为应对房价上涨过快，桂林市房协出台了商品房价格协商方案。2、房地产投资情况近年桂林市房地产投资基本呈现两位数增长，2001-2012年，年均增长率达到28%。2012年桂林市房地产累计投资额达到176.07亿元，环比增长11.4%，投资势头保持稳步增长。桂林市2013年房地产投资预计将会保持稳步增长。一方面受新型城镇化等国家战略的影响，整个房地产行业呈现回暖迹象，另一方面桂林市建设国家旅游胜地城市国家战略将使得桂林房地产行业受益。3、房地产供销

11、情况（1）桂林近年房地产施工、竣工情况近几年桂林市房地产施工面积年均在890万平米，年均竣工面积在150万平米。2012 年桂林市住宅施工面积为 1095.15 万，同比去年下降 1.4%；住宅竣工面积为 142.45 万，同比降幅达到 8.5%，2012 年的住宅施工面积、竣工面积相比去年都有小幅下降。从竣工面积占施工面积的比例看，2012 年桂林市住宅竣工面积占比13%，比 2011 年下降了一个百分点，这表明，在未来一段时期内，市场供应量将有所减少，市场竞争有所缓和。（2）桂林近年房地产销售情况近几年桂林市商品房销售面积年均288万平米，商品房销售金额年均93亿元。2012年商品房销售面

12、积为322.69万平米，环比增长6.26%，商品房销售金额为136.59亿元，环比增长15.57%。商品房销售情况显示，受国家宏观调控影响，2011年桂林市房地产销售呈现下滑，但2012年，在一连串降价促销的热潮与首套房回归基准利率的情况下，桂林楼市复苏现象明显。4、房地产价格走势桂林市房价总体上呈平稳上升的态势；商品房销售价格年均增长幅度为 14.43%左右，虽然成交量经历下行过程，但价格保持相对稳定，并未出现明显降价局面。5、土地供应成交情况（1）桂林各类土地成交情况。其中居住用地共成交18宗，成交总面积为604850.99（其中临桂成交13宗，成交面积达418075，占69%）。商业用地

13、成交14宗（其中临桂7宗，成交总面积为103146，占32%）。土地市场以临桂区与最为活跃，随着市政配套在新区的各项配套落地，临桂新区工业用地、商业用地的大幅出让直接反映出新区建设将逐步满足居民生产、居住的双重需求。随着新区工业以及商业的发展，将进一步刺激临桂新区住宅市场的蓬勃发展。（2）桂林各类土地成交价格元/平米，商住用地成交单价为5101.27元/。从全年成交价格看，桂林市区成交单价最高。但由于市区地价起拍价高，进而对开发企业的资质、资金具有很大考验，因此2012年市区土地竞价开发企业少，多以起拍价成交。临桂新区受政府重点规划及投资引导，土地价格逐年上升，竞拍企业活跃。（3）桂林各类成交

14、土地溢价水平2012年土地成交溢价率最高是灵川区域的工业用地，溢价率高达128.57%。临桂新区的居住用地溢价率再创新高，达到124.24%，预示着区域未来房价仍有较大的上涨空间。而市区2012年由于出让的多数地块因绑定较多条件，或竞得方需要负责处理拆迁等问题，成交溢价率最低。6、房地产去化速度年份2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年施工面积(万平米)竣工面积（万平米）销售面积（万平米）237销售金额（亿元）2006-2012年桂林市商品房竣工面积、销售面积、销售金额2006-2012年，桂林市商品房年均施工面积887万平米，年均竣工面积约为152万平米，年均

15、销售面积约为288万平米，年均销售金额约为93亿元。2012年多个城市商品房销售面积对比城市南宁柳州桂林销售面积（万平米）5032033232012年桂林市与南宁市商品房销售面积比为2:3，桂林市与柳州市商品房销售面积比为8:5。综合以上来看，桂林市的销售速度介于南宁和柳州之间，年销售面积和年竣工面积对比，年销售面积超过年竣工面积，并且2012年桂林市住宅用地成交总面积接近60万平米，按照容积率3计算，总建筑面积为180万平米，也难以覆盖288万平米的年销售面积。但桂林市商品房年均施工面积达到887万平米，显示后续房地产供应充足。二、桂林房地产市场总结和预测1、总结（1）房产价值国际旅游胜地全

16、面推进，桂林房产价值稳步提升。随着桂林启动国家旅游综合改革试验区的建设、贵广高铁和湘桂铁路的兴建，桂林国际旅游胜地建设发展规划纲要的批复等有利政策，未来桂林将建设成为环境舒适、文化繁荣、经济发达、社会和谐的国际旅游胜地、国家历史文化名城和生态山水名市。桂林拥有得天独厚的稀缺山水资源，或将给旅游地产带来较大的发展空间，届时吸引大批品牌房企进驻桂林，加之城镇化进程的加速，促进着桂林房地产行业稳步发展。（2）楼市格局临桂新区成为桂林房地产主战场。随着桂林市“保护漓江,发展临桂,再造一个新桂林”战略的实施,临桂新区建设和老城区疏解提升都将给房地产发展带来新的空间和机遇。临桂新区作为桂林市房地产主战场，

17、主要在售楼盘近 40 个，且基本多为百亩以上项目，个别楼盘达到千亩，该区域今年供货量占据桂林市房地产的半数以上，区域发展迅速，未来将会有更多房企涌入，货源充足，产品丰富。（3）市场供应土地市场供应量涨，市区住宅同比下降。刚需产品占据主导，高赠送户型受热捧。土地方面，住宅用地供应主要集中在临桂，未来临桂房地产市场竞争越发激烈。产品方面，2012年市场供应量充足，在楼市调控政策向刚需倾斜，央行年内两次降息，激发刚需客户的购房欲望。市区 80-100 仍占据主流，临桂新区住宅产品则集中在 100-120 。（4）销售状况年内成交先抑后扬，品牌房企引领楼市。2012 年上半年政策调控力度持续不减，购房

18、者普遍出现观望情绪，各楼盘以消化余货为主。2012 年 6-7 月央行连续两次降息，撬动了不少刚需客户敏感的购房心理，市场开始进入回暖期。各房企调整产品与销售策略，借势推新。2、预测（1）政策走向政府换届调控将持续，暖风常吹。“十八大”圆满落幕，房地产调控政策不放松主基调不变，新政府为达到刺激经济发展改善民生的执政新目标，在2013年政府动向更趋向于由严向松逐步平稳发展，而随着房产税征收范围扩容、住房利率调整、控制“地王”现象频现等举措多管齐下，2013年楼市面临更多挑战，“量价”在稳健中缓升成为未来短时间内的不变的主旋律，更多房企努力提升自身品质以求奋战突围，城镇化进程加快，高房价将会阻碍刚需的入市步伐，改善型需求成为市中心中高端市场的主要客户来源。预计2013年市场将会是一个较为温和回升的态势。（2）市场需求调控将继续博弈，刚需再次入市。2012年地方微调始终未能撼动中央的决心，但却给市场传递出“期待变化”的信号，随着央行两次降息，有关房贷松动、“限购”放松的传言纷纷，在此背景下，银监会、央行、发展改革委、住建部一周之内密集表态，回应市场传言，明确表示房地产调控政策没有变化也不会放松，政策的稳定对市场的博弈无疑将起到重要的影响，虽然目前楼市暖冬的格局已成，而随着政策压力的逐步稀释，刚性需求与投