杭州写字楼市场简析

1、 杭州写字楼市场简析杭州市场整体情况杭州写字楼市场发展阶段时间1995年以前1995-19981998-20012001-20052005至今阶段第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段第五阶段说明单位自建办公楼，部分用于租售市场化操作的写字楼项目大量开发98年写字楼开始复苏，2000开始步入正轨 新盘大量涌现，写字楼的板块效应逐步明显以政府为主导的新板块，如钱江新城和滨江取得较快发展；非传统写字楼形式的办公场所大量出现市场状态不成熟市场低迷供需两旺板块发展板块发展快，销售不温不火写字楼土地出让量分析表1：2005-2008写字楼地块出让列表年份宗数总出让面积（万）可建面积（万）总成交金额（亿元）楼面

2、地价（元/）20052556209314020062622872863200735873275188200811341313747统计时间截至12月30日，资料来源：国土资源网分析：2008年土地出让量较2007年大幅下降，但总体出让量依然较大近年来出让地块主要分布在钱江新城、滨江区等商务新区，供应量呈波浪式供应。但这两个新兴片区目前商务氛围不成熟，且写字楼吸纳率的提升需要相对较长的时间过程，预计未来写字楼市场将出现供过于求的情况。2008年写字楼楼面地价的急剧下滑，主要是由于成交土地以转塘、创新创业新天地、滨江区等地价较低地块拉低导致。表2：2008年商业办公用地出让列表宗地名称土地坐落出让

3、面积（m）土地用途成交价（万元）竞得人楼面地价（元/ m）杭政储出20088号拱墅区,东至规划吉祥寺路, 杭州瑞都房地产开发地块,西至规划道路,北至轻纺路4894商业金融业8414杭州华瑞香精香料4912杭政储出200811号滨江区(杭高新收储20072号地块)10418商业办公40520杭州国融物业发展3704杭政储出200812号西湖区(转塘浮山单元C-9地块)18995商业金融业5719浙江钱江房地产开发实业1505杭政储出200813号西湖区(转塘浮山单元C-11地块)27806商业金融业8362浙江钱江房地产开发实业1504杭政储出200823号滨江区(西环闻涛地块)21219217

4、69商业金融业用地住宅用地61533杭州德圣房地产开发4782杭政储出200829号滨江区（动漫广场一期地块），东至白马湖，南至长江南路，西至长江南路，北临白马湖路72878商务、办公、会展用地24158杭州白马湖生态创意城建设指挥部1657杭政储出200830号钱江新城（近江单元D-C2-04地块），东临衢江路，南临之江路，西临近江小区，北临近江家园一园9986商业金融业用地24388杭州市居住区发展中心7878杭政储出200832号下城区(创新创业新天地C地块)27262商业金融业用地45827杭州新天地集团3056杭政储出200833号下城区(创新创业新天地J地块5493商业金融、广场、

5、停车场库用地7969杭州新天地集团3374杭政储出200834号下城区(创新创业新天地O地块)33270商业金融、教育科研设计用地43715杭州新天地集团3128杭政储出200835号下城区(创新创业新天地D地块42184商业金融业用地72540杭州新天地集团3017写字楼供应分析分析：0809年全市将有200万集中供应，写字楼市场供小于求08年至09年2月主城区市场写字楼（销售）总供给约56万，其中约60%供给为江干区，截止09年2月份市场存量约33万。根据汉嘉地产统计，08-09年全市将有200万的集中供应，写字楼市场基本饱和。未来写字楼在钱江新城和滨江区集中供应。目前杭州写字楼潜在供应地

6、点主要集中在钱江新城和滨江区。钱江新城有10座写字楼在建，滨江区在500亩土地上有30个总部写字楼项目。整体销售情况写字楼成交趋势图128489374136631846115619127481613311459118241520413847136611414412930130991389011698136641487715291140091637101234567891007010702070307040705070607070708070907100711071208010802080308040805080608070808080908100200040006000800010000120

7、0014000160001800020000成交面积(万)成交均价（元/）销售量：07年1月份-08年10月份，共成交写字楼79万方，月均去化3.5万方，年均去化量仅42万。价格：间。客户群描述杭州写字楼市场的需求客户群体可以初步分为以下几类：政府机关、事业单位客户群，大型企业客户群，民营企业客户群，中小型自营企业客户群，个体工商企业客户群。另外还有一类特殊的需求群体，即纯粹投资客户群体。小结杭州写字楼市场经过十多年的发展，经历了低迷、旺销等阶段，现阶段仍写字楼销售较为平淡。截至09年2月主城区在售写字楼市场存量约33万，0809共有200万供应量，写字楼市场供小于求。江干区为供给占整个市场近

8、60%份额，区域竞争激烈。杭州写字楼板块概述板块综述目前杭州办公物业主要分布在市区成熟的商圈，主要包括：黄龙板块、武林板块、庆春/凤起板块、城站板块、文教板块；随着城市的扩张，在传统商圈外正在形成新的写字楼集中区域，主要包括：钱江新城板块、滨江板块（高新&行政）、萧山行政板块、滨江总部基地板块（钱江世纪城）。各板块初步分析从板块成熟度、租金售价价格分析，杭州写字楼板块可分为四个层级：第一层级：黄龙板块属杭州第一层级，CBD商务区已逐渐成熟，综合品质较高。同时钱江新城板块从政府定位、当前销售情况及未来发展情况来看，亦隶属于第一层级。第二层级：武林板块、庆春板块、湖滨板块整体办公楼品质与市中心地块

9、价值有差距，综合品质仍有待提高；目前上述板块，写字楼供应量稀少，知名中大型企业已逐渐向更高端的核心办公区转移，如黄龙CBD商务区等。第三层级：文教板块和城站板块综合品质较低、以满足基本商务需求为主，外溢需求显著。第四层级：随着滨江区承接主城区功能的体现，区域办公价值将会逐步体现； 滨江区总部基地板块由于受政府政策的扶持和整体办公档次的提升，将会向更高级转化；滨江总部基地板块在未来有一定的潜在供应量，将会与钱江新城形成长期竞争。钱江新城、滨江板块分析钱江新城板块新规划行政金融商务中心，甲级写字楼为主核心驱动力区域的高端定位杭州市新的CBD区域。杭州市政府“沿江开发，跨江发展 ”战略的提出促使钱江

10、时代的到来。在政府的大力投资下，道路系统、配套开始逐步完善。租金/售价/天；物业管理费：3-4元/月租售状况平均出租率在75%左右；销售平稳；多机构投资者，整层购买量大；区域现状地理位置：位于杭州市区南，钱塘江北岸，占地面积约15平方公里；现状：道理系统已完善，大剧院，市民中心主体已经落成，尚未形成商务氛围，住宅市场发展良好；规划：中央商务区占地面积3.29平方公里, 可建建筑面积约为650万，包括八个功能区，即行政办公区、金融办公区、商务办公区、商贸会展区、文化休闲区、商业娱乐综合区、办公园区和滨江休闲游游憩区。 未来发展趋势由功能完善转向功能强化阶段钱江新城将进一步强化商务、金融和现代化服

11、务的功能，加强产业集聚，以满足杭州及周边地区对钱江新城日益增长的商务、金融和现代化服务的需求，形成高级商务中心。客户特征认可区域高端定位及美好前景所处区域的高端定位杭州新CBD区域喜欢良好的自然环境和优美的江景带来的品质生活看好区域未来规划前景，及升值潜力；主要以多次置业者为主，换房提高居住舒适度；知富阶层，眼光长远，有前瞻性；新政前投资比例较高约在35%左右，目前约为15%，以长期投资为主表3：钱江新城板块在售项目盘点楼盘名称开发商楼盘位置总建筑面积写字楼类型交付时间目前在售情况金纬房产位于于钱江新城复兴地区，北靠规划中轻轨钱塘天地站，东临飞云江路，南距钱塘江约100米120000甲级写字楼

12、10年1月交付写字楼目前在售1号和3号楼，均价15000元/，一房一价，精装修交付（搬进家具即可办公），1号单间面积200-300，3号楼一般以整层出售，面积1200，2号楼公司自身留作办公用房，物管费5.5元/月尊宝大厦浙江浙欧置业杭州钱江新城核心区块166000酒店式综合办公楼基本售完，剩余3层，有一层在29楼，整层销售，整层面积1500，价格23000元/华成国际发展大厦华成房产钱江新城富春江路和5号路交界处74479国际甲级写字楼2010年整层销售，目前在售的是6-7层，面积1318，目前售价19000元/，共42层，其余要到10年交付后现房再销售，物管费未定万银国际大厦杭州万银置业江

13、干区西北靠新塘河、富春江路、东北至规划庆春东路延伸段50米绿化带648005A级智能化高端综合建筑体均价20180元/，标准办公装修，共41层，目前在售楼层都是30楼以上，单间面积150-250方，整层面积1700左右宏程大厦杭州日出钱塘置业钱江新城13号路和10号路交叉口南侧71797甲级写字楼已经售完，整层面积1500，起价19000元/，物管费10元/月水澄大厦浙江电力房地产开发有限责任公司之江中路与南复路交界西北角31445 /一期09年年底，二期未开盘目前已售完，总共17层，销售均价16000元/，另外还有一幢预计09年开盘，整层面积1000迪凯国际中心迪凯股份上城区钱江新城D-02

14、-3地块80000/09年年底交付在售均价22000元/，目前在售的户型还有360-380隔间、1530整层，车位配比1：4尚筑金座（MOHO尚筑）浙江创佳房地产开发上城区东至近江路、北至秋涛路东北 25000/目前起价16000元/，均价17800元/，面积40-65，物管费4.8元/月表4：钱江新城板块租赁项目盘点项目名称开发商楼盘位置写字楼类型总建筑面积租金、物管费备注宋都大厦杭州宋都房产江干区富春江路777号/15000/天，物管费4元/月整层1050凤凰城广场凤凰城房产上城秋涛路与飞云江路交汇处复兴17-2号地块/130000租金1.7起价，物管费5.5元/天整层出租，面积1200方

15、大名空间商务大厦（钱江铭楼）之江中路钱江四桥东侧5A智能高档纯商务写字楼52667其中地上41000，地下11000）租金1.7元/天/，物管费4元/月开间100多-300多三新大厦 /新塘路35号甲级写字楼/天300多宋都大厦杭州宋都房产江干区富春江路777号/15000/天，物管费4元/月整层1050表5：钱江新城板块将售项目扫描项目名称开发商楼盘位置写字楼类型总建筑面积开盘时间开盘面积（）圣奥中央商务大厦浙江圣奥置业江干区钱江新城核心区（市民街与丹桂街交叉口）甲级写字楼70000未定200-1500华联UDC时代华联发展集团杭州华联置业江干区钱江新城核心区， 新业路与之江路交叉口5A写字

16、楼268000未定整层面积1500浙江财富金融中心（二期）浙江特福隆房地产开发江干区东临国际会议中心和杭州大剧院，北望市民中心甲级智能办公210000（其中地上建筑面积17万，地下建筑面积4万）一期2007.12.26（售完，银行购买6万方），二期开盘时间未定整层面积2000左右中天大厦浙江中天房产江干区钱江新城森林路、城星路口智能化高档办公楼62631未定开间面积737钱江国际时代广场浙江鑫亚建设投资开发江干区钱江新城CBD核心区块钱江新城富春路与城星路交叉口5A甲级服务写字楼252830未定面积50-1500汉嘉国际大厦浙江建成房地产集团地处钱江新城CBD核心位置，世纪公园内/约60000

17、未定未定中华航空大厦浙江一统实业江干 钱江新城核心区，南临市民街，西为森林路/139446，其中地上建筑102715预计09年6月份开盘面积125-250华立瑞晶国际华立房产杭州钱江新城五星路甲级写字楼70000未定面积300-1500东杭大厦东杭房地产开发位于钱江新城核心区,森林路与城星路交叉口/48600未定整层面积1300左右小结：目前在售项目8个，总体量达63万；租赁项目4个，总体量约20万；将售项目9个，总体量达118万。板块总结钱江新城写字楼位于主城区内，多以企业总部、综合办公为主，基本上都为超高层甲级写字楼，物业品质及周边大环境及公共配套大体相同，区域同质化竞争明显。钱江新城板块

18、内金融、办公用地已显现出的项目，未来3年内的供应量较大，约为200万，今后的竞争将会非常激烈。该板块共规划建设43栋高档办公楼，预计建筑面积在300万 左右（含政府办公用楼 ）滨江板块核心驱动力：规划前景+产业支撑资源优势设区后杭州市政府的大力投入，政策支持；强大的产业支撑杭州高新区的入驻及滨江高教园区的建立景观得天独厚，北向钱塘江江，拥有得天独厚江景资源租金/售价租金：元/天售价：万元/ ；均价在万/ ；物业管理费：2-4元/月租售状况销售个案较少，片区以出租为主优惠政策招租的楼宇出租率在95%左右；其他市场化楼宇出租率50%。区域现状定位：江南副城重要组成部分。将建设成为一个以高新科研产业

19、为骨干，集商务、教育、旅游、居住、商贸、研发功能为一体的高科技、多功能、园林化的现代城区；产业结构：高新技术是滨江区的支柱产业，集中了诺基亚，摩托罗拉，华为3COM，UT斯达康，东信等为代表的高新技术企业未来发展趋势知名企业聚集效应加大，上下游服务企业增多；商务氛围和商业配套将逐渐成熟滨江的功能由单一走向多样化，开始承担大杭州的城市功能随着滨江区承接主城区功能的体现，区域办公价值将会逐步体现。滨江区总部基地板块将会向最高级转化。客户特征行业：IT科技研发、通信、金融、银行、电器、电子等；客户：高新技术、电子、电器等民营企业，以及部分金融 银行等；政府招租主动聚集，出租率比较高，纯商业招租效果一

20、般。表6：滨江板块在建项目盘点地块序号项目名称总建筑面积（）容积率招商情况建设情况预计自用比例43香溢大厦地上34,412，地下8,252裙房14层（每层约1400），其余为每层约1300，计划招商面积约占总面积的50%。已竣工，开始进行玻璃幕墙建设50%45海越大厦地上33,632， 地下主楼每层约1200，计划一半楼层自用，其余对外招商。已竣工，目前开始玻璃幕墙建设，部分自用90%33网通大厦21,000未知预计竣工50%2-10A盾安大厦地上（地下72）13层裙房和4层食堂以及1821层自用，其余楼层（每层约900）对外招商。尚未结顶，预计2008年供应60%2-6B邮电工程大厦总13,

21、000未知主楼每层约1000，基本全部自用。裙房13层商业用房可对外招商。预计2008年竣工，自用为主90%41中财投资大厦39823未知主营塑料管财，是否自用未定预计竣工10%3-6东冠大厦50000未知裙房4层。在园区有办公物业，房地产为其支柱产业之一预计竣工10%5A浙能第二大厦21110未知裙房4层，计划全部自用预计竣工100%表7：滨江板块待建项目盘点地块序号建设单位项目名称总建筑面积（）企业/项目情况预计自用比例1华联发展集团华联大厦120,000主营服装贸易和房地产开发10%3吉利集团吉利大厦120,000在开发区已有办公总部，5层楼20%2-11中大集团控股中大大厦50,000

22、基本全部自用。90%11信雅达信雅达大厦120,000开发区已有研发总部，5层20%17海南汉氏汉氏大厦33,00050%18华达集团华达通信大厦33,000主营通信集团80%19大世界实业新世界大厦33,000目前总部在上城区，本项目为商业操作10%20凯恩投资集团凯恩大厦33,000具有房地产投资背景，本项目为商业操作10%21世导数据集团世导大厦33,000设置研发机构50%22飞翔集团飞翔大厦33,000主营厨具，生产基地在宁波慈溪市50%23仕兰微电子士兰微大厦33,000主营电子，在滨江已有研发总部50%24大华建设集团大华建设大厦33,000兼营房地产开发，目前公司在临安市60%

23、25-28浙大网新网新科技园120,000自用未定10%29中华集团中华大厦30,000房产开发公司，市场化操作10%30上峰集团上峰大厦30,000主营包装，工厂在诸暨次坞，有外贸自主权，以自用为主80%44辛迪置业辛迪大厦40,000裙房6层，房产开发公司，50%47万城投资咨询中法交流中心33,80050%48江南房地产江南钱江时代33,000房地产项目，商业操作10%歌山建设集团歌山大厦31095用地面积6219，高度100以内，地下2层，面积各900；总部办公大楼，集写字楼、商贸于一体。80%。板块总结滨江总部基地板块在未来有较大的潜在供应量，将会与钱江新城形成长期竞争。从土地出让位

24、置研究：三、四桥之间将成为开发建设的热点，新的区域中心将在此产生。从土地性质研究：江南大道以北将成为办公、商业配套用地的集中区域，住宅将从原先的沿江开发逐步转向新城腹地。从土地出让量研究：08-10年将集中供应120万的办公物业江北四桥附近写字楼市场盘点表8：江北四桥写字楼项目盘点楼盘名称开发商楼盘位置总建筑面积价格销售率开盘时间凤凰城凤凰城房产上城秋涛路与飞云江路交汇处复兴17-2号地罄2006年中钱江国际商务中心 HYPERLINK :/newhouse.hz.soufun /company/2010182828_20060904114757.htm t _bla

25、nk 浙江鑫亚建设投资开发富春江路、城星路、4号路围合区域25000011500%（最新一期开盘房源销售率）2008年1月(最新一期开盘时间)大名商务空间之江中路钱江四桥东侧52000其中地上41000，地下11000）12000售罄2006年1月赞成太和广场金纬房产位于于钱江新城复兴地区，北靠规划中轻轨钱塘天地站，东临飞云江路，南距钱塘江约100米120000（1、3号楼在售）15000（精装修）22%（最新一期开盘房源销售率）2008年8月(最新一期开盘时间)分析：非主流写字楼板块，写字楼价格偏低，销售速度缓慢由于江北不属于主流写字楼板块，因此写字楼项目价格相对偏低，且销售速度缓慢。如太和

26、广场最新一期房源于2008年8月开盘，至今仅销售约1万平米，即月均销售1800平米左右；钱江国际商务2008年1月开盘，至今仅销售1.2万平米，即月均销售约700平米。成本分析：在保证20毛利率情况下，如按1.5万/平米销售价格反算，成本宜控制在5800元/平米以下为宜；如按1.8万/平米销售价格反算，成本宜控制在7200元/平米以下为宜。根据2008年钱江新城土地出让价格分析，写字楼地价较住宅地价更为理性。宗地名称土地坐落出让面积（）土地用途成交价（万元）竞得人楼面地价（元/）杭政储出200783号江干区(规划钱江新城单元B-06-1地块)15259办公、商业金融业用地67160杭州力达房地

27、产开发5502杭政储出200830号钱江新城（近江单元D-C2-04地块），东临衢江路，南临之江路，西临近江小区，北临近江家园一园9986商业金融业用地24388杭州市居住区发展中心7878其它板块分析黄龙板块核心驱动力：行政导向，商业、交通配套成熟教育、文化氛围聚集高素质人才省、市级的公建配套租金/售价租金：集中于元/ /天；售价：万元/物业管理费：8-12元/月（含水电）租售状况受产权影响，大部分物业以租赁为主；高品质的物业招租良好，出租率在85%以上；投资客较活跃，以机构投资者居多；区域现状黄龙商圈是目前杭州顶级写字楼最集中的区域，许多跨国公司和机构、国内精英企业在此设置分公司、办事处，

28、甚至总部；短时期内没有取代其顶级商务区地位的板块出现。写字楼整体出租比例较高；政府部门集中，吸引总多有国资背景的企业入住周边写字楼黄龙商圈目前已有大型专业餐饮20余家，三星级以上饭店10余家，开始形成娱乐休闲中心；配套较为成熟。未来发展趋势高档写字楼陆续投入使用，将吸引杭州其他成熟区域有实力的公司入住；高涨的运营成本导致部分中小企业外迁或仅保留窗口部门；成为企业对外昭示实力的窗口；随着杭州市经济的快速增长，外来投资将会加大，而黄龙写字楼供应量的将会越来越稀少，交通的拥堵，部分需求无法得到满足，将会向同级别或更高级别的商务区外溢。客户特征行业：多集中于高增长性和高附加值行业如投资咨询、信息通讯、

29、房地产、 保险、文化传播等；客户：国际国内知名企业驻杭机构、浙江省及杭州市著名企业；以行业内的大中企业为主选择本板块办公的原因主要是为显示企业形象；注重办公品质及配套、交通的成熟度。表9：黄龙板块典型楼盘扫描项目开发商建筑面积（万）物业管理(元/月/)租金/售价标准层车位（个）备注世贸中心浙江世贸房地产开发世贸物业/天3500集国 际会展中心、高档宾馆、高级写字楼为一身的综合体；内部大堂经装修，使用OTIS电梯，载重1300kg黄龙世纪广场绿城集团绿城物管18元/月/天150032013层甲级写字楼；6部三菱电梯，大金空调嘉华国际佳华置业5第一戴维斯物管12元/月/天3000300甲级写字楼，

30、只租不售；10部OTIS进口电梯，大金中央空调聚龙大厦香港辉创聚龙物管8元/月/天850130（900元/月）6部三菱电梯，大金空调恒励大厦恒励置业恒励物业6元/月/天30001408台进口三菱电梯，进口卫生洁具玉泉大厦浙联集团21000左右只有大产权，无小产权，整体出售；3部中外合资电梯，1部客货两用梯中田大厦港湖房产3/天1280200（地上30）21层甲级写字楼，4部日本原装进口日立电梯，速度（/s）；名牌中央空调，设置能源自动计量系统 公元大厦南源置业公元复兴物业12元/月/（售价）200/600/180048014部OTISElevonic311VF电梯；德国工艺，外墙天然石材,金属

31、嵌条 （在建）现代国际大厦(A楼）杭州西湖区庆丰股份经济合作社/天120060个2部电梯，大金分户式中央空调 ；标准层高丽晶城（欧美中心）浙江火炬置业发展10（售价）40001000多个高档景观公寓、国际化写字楼、国际化商务公寓，精品商业的综合体；（在售）天际大厦浙江天际企业 开盘时间未定大厦地上19层，地下2层，建筑高度为80米;功能主要为科研办公和商务配套文教板块核心驱动力：大专院校等科研机构逐渐迁出文教区；文三路定位为“电子市场一条街”；区域内可供开发的土地有限租金/售价租金：2/天，多集中于-2.5元/ /天；售价：1 ；物业管理费：3-4元/月租售状况大部分出租率在80%以上；大多在

32、01-03年投入使用，物业交易不活跃；区域现状功能越来越集中，成为电脑硬件和其他电子数码产品的批发、零售专业市场；研发环境恶化，以研发为核心的企业开始寻求新的办公地点；小型的IT企业、广告公司和电子类外贸企业将成为文教板块的主流客户；办公物业品质提升空间有限，性价比将成为其核心竞争点未来发展趋势区域功能东移至钱江新城，并被分流一些实力派中大型公司；金融街地位短时间内不会丧失，成为城市中心和城市副中心的过渡带，功能的专一性有可能进一步加强；可出让地块减少，未来写字楼供应量减少;客户特征行业：以IT企业为主，分为销售代理和研发类；其他行业包括相关广告、传媒、装修行业、物流等；客户：杭州本地企业为主

33、，很多是以电脑装配起家；以及外地相关产业驻杭机构；以中小企业为主，大部分处于创业及发展初期，对价格比较敏感。表10：文教板块典型楼盘扫描项目开发商建筑面积（万）物业管理(元/月/)租金/售价标准层车位（个）备注伟星大厦伟星集团元/月元/天1025 昌地火炬大厦昌地公司元/月元/天10001007部东芝合资电梯，B/C座分体空调，A座中央空调钱江科技广场颐高集团元/月1000以IT类企业居多，IT卖场的延伸耀江文欣大厦 耀江集团元/月元/天11001903部富士合资电梯，美国约克中央空调；入住企业多为IT类小型企业文三数码大厦颐高集团元/月元/天20001-3楼是IT产品零售区，4层为游戏体验区

34、，5-8层为IT产品批发区，9-13层为商务办公区，地下一层为配套服务区 中科院科技园 杭州中科院入住企业享受国家优惠政策；小结：约合18万，均投入使用；该板块中高档写字楼总供应量约为25万。武林板块核心驱动力：市政府搬迁规划；区域政治功能的丧失；黄龙商圈、钱江新城的兴起；商业氛围的增加带来了巨大商机租金/售价/天；售价：1.2 ；物业管理费：6-8元/月租售状况平均出租率在80%以上；在售楼盘较少，投资者较多区域现状杭州市传统CBD ，最繁华的地段；聚集了大量的人流、物流、信息流；目前是杭州政治、经济、文化中心；中大型贸易公司、科技通信类和房地产实业公司是区域写字楼的主流客户未来发展趋势黄龙

35、板块的兴起分流了部分高端客户；钱江新城和滨江区将分流一些中大型企业；写字楼未来供应量有限，部分城市功能外移。客户特征行业：以贸易、信息科技、广告、房地产相关企业及政府类相关企业为主，客户：入住企业实力较强，以国际国内知名企业为主；性价比相对黄龙版块是吸引中大型企业的主要因素之一表11：武林板块典型楼盘扫描项目建筑面积（万）物业管理(元/月/)租金/售价标准层车位（个）华浙大厦5万227个，800元/月元通大厦万3-540个，800元/月新世纪大厦2万3耀江发展中心万6300个，1000元/个/月晶晖商务大厦万590个，800元/个/月白马大厦3万830万/个越都商务大楼4200车位，150平写

36、字楼可分配1个车库绿城深蓝广场万浙江环球中心6小结：典型楼盘合计约33万，其中在建约10万；该板块中高档写字楼总供应量约为60万庆春板块核心驱动力：杭州的华尔街，金融功能效应；杭州第一大道庆春路的通达性；具有的国际商务氛围租金/售价/天 ；物业管理费：5-7元/月租售状况出租率在85%左右；销售速度缓慢；机构企业购买量大；投资者逐渐减小区域现状杭州金融中心，资金流聚集之地；传统商业圈之一，商务氛围浓厚；金融保险证券机构汇聚地；中小型贸易公司、大型实业通信类公司混杂未来发展趋势区域功能东移至钱江新城，并被分流一些实力派中大型公司；金融街地位短时间内不会丧失，成为城市中心和城市副中心的过渡带，功能

37、的专一性有可能进一步加强；可出让地块减少，未来写字楼供应量减少;客户特征行业：以金融保险、贸易、信息技术、企业办事处为主客户：国内、浙江大型金融机构企业和浙江中小型贸易、信息技术企业金融企业实力雄厚，多租用大面积物业表12：庆春板块典型楼盘扫描项目总面积（）标准层（）租金（元/天/ ）售价（万元/ ）物管费（元/月 ）车位数（个）入伙时间备注凯旋门商务中心31300351996年三菱电梯三瑞大厦21200只租不售1997年4部三菱电梯，中央空调，15楼食堂；只租不售远洋大厦7503只租不售2002年三菱电梯四部，特灵中央空调，三楼食堂；只租不售瑞丰国际商务中心5105251412002年3部OTIS电梯，广