房地产企业会计卓越会计师班

1、房地产企业会计房地产企业会计 授课教师：高峰授课教师：高峰一、保利公司近一、保利公司近5年主要财务指标年主要财务指标注：此处净资产指归属于母公司所有者的净资产。注：此处净资产指归属于母公司所有者的净资产。注：此处净利润指归属于母公司所有者的净利润。注：此处净利润指归属于母公司所有者的净利润。 二、二、2009年保利公司与其他房地产企业主要财务指标比较年保利公司与其他房地产企业主要财务指标比较注：中海、富力、合生创展等香港上市公司此处注：中海、富力、合生创展等香港上市公司此处净利润扣除了投资性物业升值影响。净利润扣除了投资性物业升值影响。注意：房地产企业销售额与营业收入的概念不同。注意：房地产企

2、业销售额与营业收入的概念不同。三、保利与万科差距逐步缩小情况三、保利与万科差距逐步缩小情况四、房地产企业资产负债构成的特点四、房地产企业资产负债构成的特点资产的主要构成项目包括： 货币资金货币资金，应收账款，应收账款，预付账款预付账款，其他应收款，其他应收款，存货存货，长期股权投，长期股权投资，投资性房地产，固定资产，等等。资，投资性房地产，固定资产，等等。负债的主要构成项目包括： 长期借款，短期借款，预收账款长期借款，短期借款，预收账款，应付账款，其他应付款，应付职，应付账款，其他应付款，应付职工薪酬，应交税费，应付债券，等等。工薪酬，应交税费，应付债券，等等。 房地产企业资产负债构成的特点

3、：房地产企业资产负债构成的特点：资产方面：存货金额较大（主要为开发成本、开发产品）；存货金额较大（主要为开发成本、开发产品）；应收账款较少，基本不存在应收票据；应收账款较少，基本不存在应收票据；固定资产较少；固定资产较少；基本不存在无形资产（土地体现为存货）。基本不存在无形资产（土地体现为存货）。负债方面：银行借款金额较大银行借款金额较大(主要为长期借款）；主要为长期借款）；预收账款金额较大；预收账款金额较大；基本不存在应付票据。基本不存在应付票据。 房地产企业主要经济业务核算房地产企业主要经济业务核算 一、房地产企业成本费用核算一、房地产企业成本费用核算二、二、 房地产企业收入核算房地产企业

4、收入核算一、房地产企业成本费用核算一、房地产企业成本费用核算与房地产项目获取、开发直接相关的支出与房地产项目获取、开发直接相关的支出开发成本开发成本职工薪酬、职工薪酬、日常费用等日常费用等组织和管理企业发生的管理费用管理费用销售费用销售费用为销售而发生的开发间接费用开发间接费用与项目开发相关的利息等借利息等借款费用款费用符合资本化条件的不符合资本化条件的财务费用财务费用分摊分摊 房地产企业会计核算办法房地产企业会计核算办法规定：在划分期间费用和开发成本，以及确规定：在划分期间费用和开发成本，以及确定具体核算科目时，应以成本费用的受益对象或归属对象作为主要依据定具体核算科目时，应以成本费用的受益

5、对象或归属对象作为主要依据。 对于职工薪酬以及办公费、水电费、折旧费、劳动保护费等日常费用，一对于职工薪酬以及办公费、水电费、折旧费、劳动保护费等日常费用，一般按照以下划分标准：般按照以下划分标准：记入的科目发生费用的部门管理费用管理费用公司领导、计划部、财务部、办公室、法律部、人力资源部公司领导、计划部、财务部、办公室、法律部、人力资源部销售费用销售费用营销部、品牌管理部营销部、品牌管理部开发间接费用开发间接费用工程管理部、技术部、工程预决算部、开发报建部等工程管理部、技术部、工程预决算部、开发报建部等 例如，对于折旧费用，项目现场管理车辆及各种设备的折旧费用，应计入例如，对于折旧费用，项目

6、现场管理车辆及各种设备的折旧费用，应计入“开发间接费用开发间接费用”；看楼车、销售场所及售楼部固定资产等的折旧费用，应；看楼车、销售场所及售楼部固定资产等的折旧费用，应计入计入“销售费用销售费用”；为组织和管理经营活动所使用固定资产的折旧费用，应；为组织和管理经营活动所使用固定资产的折旧费用，应计入计入“管理费用管理费用”。 房地产项目开发过程中发生的各种成本费用，通过房地产项目开发过程中发生的各种成本费用，通过“开发成本开发成本”科目核算。科目核算。 开发成本主要包括以下开发成本主要包括以下6类：类： 开发成本开发成本 土地成本土地成本 开发前期费用开发前期费用 建筑安装工程费建筑安装工程费

7、 红线内配套费红线内配套费 政府收费政府收费 开发间接费用转入开发间接费用转入1 1、成本归集对象、成本归集对象 房地产企业会计核算办法房地产企业会计核算办法规定：如规定：如有需要各公司可以按项目有需要各公司可以按项目分期、片区、组团、楼栋等作为成本归集对象分期、片区、组团、楼栋等作为成本归集对象，以保证成本归集和核，以保证成本归集和核算的准确性。算的准确性。 同一地块、项目的同一地块、项目的共同成本共同成本在不同成本归集对象之间的分摊，可在不同成本归集对象之间的分摊，可以根据项目的实际情况和规划设计条件合理选用可售面积、建筑面积、以根据项目的实际情况和规划设计条件合理选用可售面积、建筑面积、

8、占地面积、投资额等标准进行。占地面积、投资额等标准进行。 如地价在不同成本对象之间一般按占地面积进行分摊，公建配套如地价在不同成本对象之间一般按占地面积进行分摊，公建配套成本在不同成本对象之间一般按可售面积或建筑面积进行分摊。成本在不同成本对象之间一般按可售面积或建筑面积进行分摊。 房地产企业成本分摊原则房地产企业成本分摊原则 例如例如 ：某项合同工程结算款：某项合同工程结算款10001000万元，施工方开来发票万元，施工方开来发票10001000万元，万元， 公司实际支付公司实际支付950950万元，按万元，按5%5%扣留质保金扣留质保金5050万元万元, ,并向施工方开具并向施工方开具50

9、50万元质保金收据，则做如下分录处理：万元质保金收据，则做如下分录处理： 借：开发成本借：开发成本-建筑安装工程费建筑安装工程费 10001000万万 贷：银行存款贷：银行存款 950950万万 其他应付款其他应付款-保证金押金保证金押金工程质保金工程质保金 5050万万 开发间接费用开发间接费用 公司为开发房地产项目而发生的各项间接费用，包括为组织和公司为开发房地产项目而发生的各项间接费用，包括为组织和管理项目开发而发生的日常费用、借款费用、需由各开发项目共同管理项目开发而发生的日常费用、借款费用、需由各开发项目共同承担的其他费用等，通过承担的其他费用等，通过“开发间接费用开发间接费用”核算

10、。核算。 开发间接费用主要包括开发间接费用主要包括3类：类： （1）工程部门、开发部门、技术部门、预决算部门等直接参与）工程部门、开发部门、技术部门、预决算部门等直接参与项目开发的部门的职工薪酬、日常费用等；项目开发的部门的职工薪酬、日常费用等； （2）开发项目占用资金产生的利息支出；）开发项目占用资金产生的利息支出； （3）现场组织项目开发所发生的费用等。）现场组织项目开发所发生的费用等。 例如例如 ，房地产房地产项目开发过程中应由多个项目负担的项目开发过程中应由多个项目负担的间接费用间接费用，应先通，应先通过过“开发间接费用开发间接费用”科目进行归集；月末，再按直接成本等分配标准分配科目进

11、行归集；月末，再按直接成本等分配标准分配计入计入 “开发成本开发成本”。平时汇总间接费用：平时汇总间接费用： 借：开发间接费用借：开发间接费用 贷：银行存款贷：银行存款月末，再分配：月末，再分配： 借：开发成本借：开发成本 贷：开发间接费用贷：开发间接费用 公司普遍采用直接成本法进行开发间接费用分摊。公司普遍采用直接成本法进行开发间接费用分摊。 通过通过“开发成本开发成本”科目归集的房地产项目成本，在项目完工并科目归集的房地产项目成本，在项目完工并验收合格后，验收合格后， 由开发成本结转为由开发成本结转为“开发产品开发产品”，并在符合收入确认并在符合收入确认条件时结转至条件时结转至“主营业务成

12、本主营业务成本”中中； 用于出租的部分，结转至用于出租的部分，结转至“投资性房地产投资性房地产”； 用于自用的部分，结转至用于自用的部分，结转至“固定资产固定资产”。 项目竣工项目竣工开发成本用于销售用于销售用于出租用于出租用于自用用于自用开发产品投资性房地产固定资产 例：某房地产企业开发、两个项目，例：某房地产企业开发、两个项目，4月份共发生开发间接月份共发生开发间接费用费用300万元，、项目已经发生的直接成本分别为万元，、项目已经发生的直接成本分别为4亿元，亿元，6亿元，亿元，则则4月份分摊至月份分摊至A项目的开发间接费用为项目的开发间接费用为120万元万元300*4/(4+6)，B项项目

13、则为目则为180万元。万元。 做如下分录处理：做如下分录处理： 借：开发成本借：开发成本开发间接费用开发间接费用 A项目项目 120万万 开发成本开发成本开发间接费用开发间接费用 B项目项目 180万万 贷：开发间接费用贷：开发间接费用 300万万 例如，竣工后例如，竣工后的房产，由的房产，由“开发成本”转为“开发产品” 竣工的标准一般指办理竣工备案手续，取得竣工备案表。竣工的标准一般指办理竣工备案手续，取得竣工备案表。 借：开发产品借：开发产品 贷：开发成本贷：开发成本 在符合收入确认条件时：在符合收入确认条件时：“开发产品开发产品”结转至结转至“主营业务成本主营业务成本”中中 借：主营业务

14、成本借：主营业务成本 贷：开发产品贷：开发产品 二、二、 房地产企业收入核算房地产企业收入核算 企业会计准则企业会计准则等规定的收入确认标准针对所有行业，等规定的收入确认标准针对所有行业，具有通用性。对于房地产企业而言，由于商品房开发和销具有通用性。对于房地产企业而言，由于商品房开发和销售过程中存在一些行业特点，各公司对会计准则等规定理售过程中存在一些行业特点，各公司对会计准则等规定理解和把握不同，因此各公司的房地产销售收入结转政策也解和把握不同，因此各公司的房地产销售收入结转政策也存在一些差异。存在一些差异。 1、 房地产收入政策的规定房地产收入政策的规定 保利公司根据保利公司根据会计核算制

15、度会计核算制度和和房地产企业会计核房地产企业会计核算办法算办法规定的收入确认政策是：规定的收入确认政策是： 在房产完工并验收合格，签订了销售合同，取得了在房产完工并验收合格，签订了销售合同，取得了买方付款证明并交付使用时确认销售收入的实现。买方买方付款证明并交付使用时确认销售收入的实现。买方接到书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，于书面交接到书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，于书面交房通知确定的交付使用时限结束后即确认收入的实现。房通知确定的交付使用时限结束后即确认收入的实现。 具体而言，具体而言， 保利房地产收入确认应满足以下条件：保利房地产收入确认应满足以下条件： （1）项目已竣工，并办

16、理完毕竣工备案手续，取得竣）项目已竣工，并办理完毕竣工备案手续，取得竣工备案表。销售合同约定按照其他标准作为交楼条件的，工备案表。销售合同约定按照其他标准作为交楼条件的，按合同约定执行。按合同约定执行。（2）与客户签订了销售合同。）与客户签订了销售合同。（3）房款已收到或确信可以收回。）房款已收到或确信可以收回。（4）发出了交楼通知书，客户已收楼；或者客户无正当）发出了交楼通知书，客户已收楼；或者客户无正当理由未收楼，交楼通知确定的交付时限结束。理由未收楼，交楼通知确定的交付时限结束。 例如例如 ，公司销售一套商品房，合同金额，公司销售一套商品房，合同金额200万元，已经万元，已经预收房款预收

17、房款180万元，在结转收入时尚有万元，在结转收入时尚有20万元尾款未收齐，万元尾款未收齐，则结转收入时，做如下分录处理：则结转收入时，做如下分录处理： 分录分录1： 借：应收账款借：应收账款 200万万 贷：主营业务收入贷：主营业务收入 200万万 分录分录2： 借：预收账款借：预收账款 180万万 贷：应收账款贷：应收账款 180万万 从收入确认的时点来看，同行业上市公司主要有以下三种做法：从收入确认的时点来看，同行业上市公司主要有以下三种做法： 收入确认时点对应公司主体完工并封顶珠江实业（600684）竣工并验收合格万科（000002）金地集团（600383） 中航地产（000043）天房发展（600322）万通地产（600246） 泛海建设（000046）沙河股份（000014）栖霞建设（600533） 名流置业（000667）华业地产（600240）竣工验收合格并交付保利地产（60