第二章房地产法律关系

1、 了解房地产法律关系的内涵； 掌握房地产法律关系的三大构成要素：主体、客体和内容的内涵及各自所涉及范围； 重点掌握房地产法律关系形成的条件和保护途径；房地产法律关系房地产法律关系是是指房地产法律法规指房地产法律法规在调整与房地产有在调整与房地产有关的社会活动时所关的社会活动时所形成的法定的权利形成的法定的权利与义务关系。与义务关系。？ 房地产法律关系以房地产法律关系以房地产法律法规的房地产法律法规的存在为存在为前提前提！商品房预售行为受与预售相商品房预售行为受与预售相关法律法规的约束关法律法规的约束房地产企业开发项目等房地产企业开发项目等级受级受房地产经营管理房地产经营管理条例条例的约束的约束

2、。任何房地产活任何房地产活动都受到相关动都受到相关法律法规的制法律法规的制约！约！政府干预房政府干预房地产地产 特殊性:房地产的经济活动需要巨额资金，同时创造巨大的社会财富；房地产单个商品交易额巨大。房地产市场关系到社会稳定和百姓的安居乐业。 相对稳定性:在法律上体现房地产作为不动产的客观本质属性；体现国家稳定房地产市场秩序，保障百姓安居乐业的立法原则。 2.2.1主体主体 房地产法律关系的主体是指在房地产法律关系中权利的享有者和义务的承担者。1.房地产法律关系主体的特点房地产所有权关系中：房地产所有权关系中：（1）享受权利方为权利主体，承担义务方为义务主体；（2）权利主体是特定的，义务主体不

3、确定。例如：国有土地所有权的权利主体是国家；集体土地所有权的权利主体是农民集体。房地产转移、使用的法律关系中：房地产转移、使用的法律关系中：（1）有时主体双方是特定的:如征用土地的法律关系中,征用方是国家，被征用方使农民集体。（2）有时主体一方是特定，另一方却是不确定的：如商品房预售、房屋租赁、房地产抵押贷款、房地产赠与等法律关系；房地产行政管理法律关系也属这类。2.房地产法律关系主体的分类 政府主体：政府行政主管部门和相关政府管理部门；非政府主体：房地产相关企业（房地产开发、中介、物业管理等）、金融机构（银行、信托）、与房地产活动有关的企事业单位、社会团体和个人。2.2.1.1政府主管部门政

4、府主管部门（土地行政管理部门、房（土地行政管理部门、房产行政管理部门）产行政管理部门）1.土地管理部门：土地管理部门：中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法规定：国务院土地规定：国务院土地管理部门主管全国土地的统一管理工作。县级以上管理部门主管全国土地的统一管理工作。县级以上地方人民政府土地行政管理部门的设置及其职责，地方人民政府土地行政管理部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市根据实际情况及国务院有关由省、自治区、直辖市根据实际情况及国务院有关规定确定。规定确定。国土资源部国土资源部地方各级国土资源地方各级国土资源管理部门管理部门职责？职责？2.房产行政管理部门： 国家建设部房地

5、产业司：负责全国房地产业的行政管理。 地方各级政府房产行政主管部门：负责本行政区域的房地产行业和城市房地产市场管理。职责？职责？2.2.1.2相关行政管理部门相关行政管理部门城市规划主管部门工商行政主管部门税务部门物价主管部门公安、消防、环卫、绿化等部门2.2.1.3房地产企业及其它相关主体房地产企业及其它相关主体房地产开发经营企业：从事城市土地开发和房屋建设及相关经营业务，并以获得盈利为目的的具有法人资格的经济实体。房地产中介服务企业：在房地产开发、交易活动中进行中间媒介服务，以获取赢利为目的的服务机构。物业管理企业：依法成立的、具有政府主管部门认定的相应资质等级、从事物业管理服务业务的经济

6、实体。其他相关的房地产法律关系主体：金融、企事业单位、社会团体、个人。2.2.2 客体客体 房地产法律关系的客体房地产法律关系的客体：指房地产法律关系主体：指房地产法律关系主体双方的权利和义务共同指向的事物，包括双方的权利和义务共同指向的事物，包括物、行物、行为和非物质财富为和非物质财富。物：物：土地和房屋。土地和房屋。行为行为：指房地产法律关系主体为了行使权利或履：指房地产法律关系主体为了行使权利或履行义务而进行的活动。招投标、房屋销售、物业行义务而进行的活动。招投标、房屋销售、物业管理等。管理等。非物质财富：非物质财富：智力成果。设计文件、图纸等智力成果。设计文件、图纸等2.2.3内容内容房地产法律关系的内容：房地产法律关系的内容：指房地产法律关系主体享指房地产法律关系主体享有的权利和承担的义务。有的权利和承担的义务。权利：权利：土地所有权、土地使用权、房屋建筑所有土地所有权、土地使用权、房屋建筑所有权和使用权及其衍生的他项权利。权和使用权及其衍生的他项权利。义务：义务：房地产法律关系主体必须履行应尽的义务。房地产法律关系主体必须履行应尽的义务。房地产法律关系确立条件：房地产法律的存在；相应的房地产法律事实（房地产法律行为和房地产法律事件）1.能确立房地产法律关系的行为：房地产行政管理行为当事人的行为司法行为2.房地产法律事件：引起房地产