房地产项目投资可行性的方案的报告书的（模板）.docx

1、USG-DHSZ "工程投资可行性分析报告目录目 录1第一章总论2、 工程背景及概况2二、主要技术经济指标5表1 "SGDHSZ”工程主要经济技术指标5 第二章住宅市场分析与营销战略6、投资环境分析6表2 “十二五规划经济社会开展主要指标6二、住宅市场分析8三、当前住宅市场面临的矛盾和问题11四、营销推广战略12表3楼盘销售价格增况表14第三章工程选址及区设条件15、工程选址15二、区域历史文化地位15三、建立条件15第四章 建立规模及功能标准16、建筑面积及内容16二、工程规划设计方案16表4 “SGDHSZ ”住宅户型17三、工程工程情况18表5工程工程一览表18第五章

2、建立方案18、建立场地环境18二、总体规划布局19表6工程建立经济指标一览表20三、建立方式21表7招标情况一览表21四、构造设计22五、室内给排水及供电工程23 第六章工程施工进度安排25表8工程施工进度安排表25第七章投资估算与资金筹措26、投资估算26人口到达100万人，即每年需新增城市人口 6-8万人左右，再加上现有城市人 口换房需求，每年的刚性需求总量大约为180万-240万平方米约20000-30000 套住宅。但这些刚性需求中较多的一局部表现为因购置力缺乏而导致的无效需 求，又因为德阳目前的住宅销售价格相对较高，商品房销售压力应该是很大的。 、需求价格分析：从目前德阳市已经在售工

3、程可以看出，德阳市各区域的 楼盘销售价格差距不大，价格幅度根本在3500-5700元/左右，由于政府宏观政 策调控力度越来越大，已经明确表示要坚持调控政策不动摇，老百姓在认识到房 地产价格高位运行后投资空间变小，更多项选择择持币待购，以期政府能将房价 调控下来。从今年起，国家又对房地产市场进展重点调控，出台了大量的房产政 策，诸如调整贷款利率、限制二套、三套房等，从全国到地方，房地产市场急剧 萎缩，销售进入停滞状态，虽然目前价格并未被大降，但不排除未来大幅降价的 可能，这将对工程的开发产生重大的影响，也将影响工程的价格政策。(4)、市场特征分析： 、在所有的购房者中，45岁以下的中青年人占的比

4、重较大。 、在所有的购房者中，城区人口占的比重较大，在产品设计中应关注他们 的心理需求和家庭构造特征。 、从目前德阳市住宅消费市场来看，自主和投资性需求各占一个比例，但 因最近房地产市场调控严厉，以投资为目的的购房客户占比重已越来越小，故在 进展产品设计时，应尽可能地考虑自住性购置需求。 、企业人员、国家公务员、经商人员等购房比例较多。 、城区内客户大多数在城区有一套住宅，属于二次置业，也有考虑第一居 所和局部投资需求，主要考虑楼盘的区位、品质，开发商及物业升值空间。 、外地客户大局部属于第一次置业，周边客户根本都作为第一居所不太注 重升值空间，对物业的性价比要求偏高，对社区环境认同度一般。三

5、、当前住宅市场面临的矛盾和问题我国以住宅为主体的房地产市场，已进入平稳开展期。认真分析当前住宅市 场的现状，深入研究其面临的主要矛盾，并从体制、机制和政策上探索改革与开 展的新思路，对房地产业持续、安康、协调开展，为国民经济与社会开展作出新 奉献是很有必要的。(1) 、当前住宅市场开展的根本态势 、房地产开发投资稳步上升，商品住宅投资增长加快。 、山品住宅销售形式好转，销售额大幅增长。 、住房消费热点逐步形成，个人购房比例不断提高。 、住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛开展。 、房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场逐渐活泼。综上所述，我国房地产市场具有广阔的开展前景和巨大潜力。在

6、方案经济向 市场经济转化的过程中，住宅市场本身也正在发生着深刻的变化。这一切，都是 我国住宅市场进一步开展的良好开端和根底。(2) 、住宅市场面临的只要矛盾探析我国以住宅为主体的房地产市场在开展过程中面临着一些深层次的矛盾，出 现了买方市场的形势，构造性、阶段性、体制性供给过剩的现象突出，面临着市 场有效需求的缺乏。主要表现在一下三个方面： 、商品房空置量继续上升，消化空置房压力加大。 、住房制度改革的预期进度和力度未能实际到位，住宅市场消费的启动要 有一个过程。 、市场发育程度整体水平偏低，地区之间开展严重不平衡。综上所述，这几点充分反映住住宅市场在当前宏观经济形势下，扩大内需、 加快住宅建

7、立的迫切要求，与商品房市场有效需求缺乏，供求难以有效衔接的矛 盾。化解这一矛盾，是今后几年住宅市场开展的主旋律。四、营销推广战略高素质的物业开发，除了高水平的规划、设计外，还需要有一套行之有效 的市场营销策略和手段，高标准的经营和管理，以确保工程有市场销路，开发商 有合理的收益。根据本工程市场定位和开发特点，拟采用以下营销推广策略：1、卖点分析 、工程高达36%的绿化率，且紧邻占地千亩的东湖山公园，使得整个小区成 为一个“园林式”的单位，因此有其突出的环境特点。此外，开发商重视小区住 宅户型多样化和房屋外观设计，大大增加了该工程的吸引了。 、工程位于黄河片区，已落户的生活小区较多，配套设施十分

8、丰富。教育、 休闲、娱乐、购物等都很便利。 、小区坚持以"山无里，景无界，心无边”的开发理念，工程为四幢电梯 公寓组成，居民生活便捷，在此根底上还引进了 “智能化"新概念，更加提高了 小区居民的舒适度。 、工程定位于黄河片区中高档住宅，但价格相对同片区竞争楼盘显得十分亲 民，且采用多种优惠付款方式极大地提高了其竞争力。 、工程开发商是由中国工程物理研究院六所所属SG实业总公司于二00四 年十二月发起设立的高新技术产业的国有控股企业，在成都、绵阳等地已开发多 个优质的楼盘和公共设施工程，信誉良好。2、广告宣传策略由于SG置业已经在成都、绵阳等地开发了一系列楼盘在消费者心目中形

9、 成了良好地形象，再加上黄河片区优质的生活环境对置业者都是一个比拟大的吸 引。“SGDHSZ”工程针对确定的目标群体，按方案、分阶段，系统的对小区 的整体形象和“卖点"进展广告宣传。包括以下广告媒体：现场售楼部、工地现 场、报纸、电视台、网络、公车及户外广告牌等。3、促销策略 、促销的阶段性策略，按不同的阶段指定不同的销售策略。一般按以下阶 促销：促销准备阶段；首次公开展销和销售阶段；二次公开展销和销售阶段；三 次公开展销和销售阶段；扫尾销售阶段。 、销售对象：城市首次置业者、大中型企业员工、公务员、企业管理人员等。 、促销手段：拟采用多种促销手段，包括：广告宣传、内部认购、人员直销

10、、 举办展销会、集团认购、灵活多样的付款方式及优惠方案、售楼现场样板房促销 等。4、定价策略、价格定位根据目前德阳市房地产房源交易信息，以及黄河片区一带同类房地产销售价格如 表3所示：表3楼盘销售价格增况表序号名称地段最低价元扁）最高价元/书）均价元/诂）1黄河畔岛黄河片区4260526047002瑞琪曼国际社区黄河片区4800623354003希望城黄河片区4788575850784凯旋国际老城区5258666855005春天印象城北片区4588514847006天籁福河东片区400048004500从德阳市近期楼盘价格情况分析，中高档住宅售价在4000-6668元/芯之 间。参考各楼盘价格

11、和对其区位、环境、配套等比照，“SGQHSZ”价格定位为 中高档住宅，住宅价格为4380元/«,商铺价格为6680元/«,停车位每个10000 J L o（2）、价格优惠策略、预付房款优惠：一次性交纳10000元诚意金，成为银卡用户，拥有1% 优惠；一次性交纳20000元诚意金，成为金卡用户，拥有2%优惠；一次性交纳 30000元诚意金，成为钻石卡用户，有用3%优惠。、集团购置优惠；、特殊消费对象优惠；、其他优惠措施、价格浮动策略：、展销会期促销优惠价；、仙器销售优惠浮动价； 、正常销售期段浮动价；、其他浮动措施第三章工程选址及区设条件一、工程选址作为开展中的旌阳区内，黄河

12、片区以上风上水、纯居住、无工业等因素和其优越的自然环境，成为城市规划中山水宜居特点的重点建立区域。二、区域历史文化地位黄河片区的区域范围是指北起青衣江路，南至黄河东路，东靠东湖山，西侧 黄山路；整个片区位于德阳城市的东北面，是06年后新兴建立起来的行政、高尚 居住中心。在市政府及建立局的投入巨资重点打造之下，强力推进片区建立，首 先便是对青衣江东路、龙泉山北路等重要道路进展了建立，全面完成了渭河路、 庐山北路等道路建立。当前片区市政配套设施越来越完善，道路宽阔纵横交织， 市、区两级众多行政机关及国家级重点示范中学等名校均在该区；区域内环境优 美，东靠风景秀丽的东湖山公园，西临碧波荡漾的绵远河，

13、依山傍水自然条件出 众。三、建立条件Is区域配套:近几年内德阳市、区两级众多行政机关办公地点已先后迁到黄河片 区;学校拥有鼎天幼儿园、国家级重点示范中学德阳中学、德阳外国语学校等；提供医疗效劳的眼科医院和肝胆病医院;综合市场有主要玉泉农贸市场，为市民的生活消费提供了便捷;2、区域楼盘情况房地产经济：黄河片区当前是以纯居住社区为主，区域内楼 盘主要以万兴魅力城系列、福康集团、顺天房产开发的楼盘为主。已入市的楼盘 有：御景东苑、骏逸东山、上东风景。即将入市的工程有万兴魅力城四期、福康 瑞琪曼。楼盘户型户型面积从60平米的一室一厅到200余平米的奢华户型齐全。 区域楼盘主要以中型社区为主，都较注重小

14、区的内部环境和景观配套的打造。3、交通方便SG DHSZ坐落于北起青衣江路，南至黄河东路，东靠东湖山，西侧黄山路的黄河片区，即德阳城市的东北面，是06年后新兴建立起来的行政、高尚居住中 心。其市政配套设施越来越完善，道路宽阔纵横交织，有14路、23路、24路、 27路等公交车经过此地，距离火车站30需要25min距离汽车站只需15min,交 通十分便捷。3、土地征用情况开发土地由出让方式获得土地17120m, 土地价格为5680万元。第四章建立规模及功能标准、建筑面积及内容SG DHSZ T程建立为商业小区，初步规划总建筑面积为99354m,其中住宅面积78168m,商铺面积6576m，停车库

15、面积14610m o二、工程规划设计方案1、工程在规划设计时，充分考虑德阳整个消费需求以及德阳市地方环境对建筑 的影响，坚持“山万里，景无界，心无边”的开发理念，工程致力于打造一个适 合人居的居住生态社区。2、建筑外立面风格：概念主题生态、时尚、经济、适用、舒适的现代派生活。 主要通过窗、玻璃、阳台、腰线、空调机位、屋顶等建筑符号来表达。3、建筑内装饰：为了更好的顺应市场和给客户更大的自由发挥空间，交屋标准 为清水房，重点在隐蔽工程中尽量做到一次到位，防止客户二次装修对建筑产生 破坏。4、户型定位：由于本工程规模不大，户数不多，但是在设计时特别注意不要简 单的重复，充分挖掘各户型的特点，使每一

16、个户型尽量有变化，力求到达各具特 色和独有的卖点，以到达吸引客户的目的。5、户型设计：根据“SGDHSZ”区位环境和住宅市场需求，规划为以下及三种户型:表4"SGDHSZ ”住宅户型户型面枳m数量套套型A87.6350两室两厅一卫137.1750三室两厅两卫107.8350三室两厅一卫B51.23132室两厅一卫72.25124两室两厅一卫93.13124两室两厅一卫107.83132三室两厅一卫C129.4950三室两厅两卫87.6350两室两厅一卫D69.2125两室两厅一卫129.8425三室两厅两卫130.4325三室两厅两卫85.6825两室两厅一卫总数862套以上户型在设

17、计时综合考虑了住宅使用功能和空间组合、家庭人口、职业特 征等因素，住宅内有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房。 各种功能空间如卧室、起居室、餐厅、卫生间的使用面积也满足规定的要求。三、工程工程情况表5工程工程一览表序号工程名称说明1土建工程建筑面积99354 m1.1住宅建筑面积78168 M1.2商铺建筑面积6576 M1.3停车场建筑面积14610 m2给排水工程水箱、水池、水泵机房3普通消防系统住宅区4变配电工程强电配电房变配电设备5照明工程小区照明6通信工程普通 配线端子接单元口7火灾报警及平安监视公共场所火灾报警，可视防盗门8通风工程地下停车库通风9闭路电视住宅区1

18、0室外工程室外绿化及局音K道路场地第五章建立方案一、建立场地环境1、总体分析本工程位于地势平坦，不占用城市主干道，无需大规模拆迁。城市主次干 道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善，承当施工任务的施工队伍，只要 满足施工资质的企业就能完成施工任务。而德阳市满足资质要求的企业有几十 家，施工队伍不成问题，施工所需场地、施工道路、用水、用电均已满足，故施 工条件较好。2、自然环境：地形、地貌德阳市旌阳区地处龙门山东和龙泉山西北地带，地跨成都平原和鹿头山系 列，绵远河、凯江河由西北向东南斜穿区境，石亭江沿西南区界注入，江河间地 形开阔平坦，绵远河以东地形起伏为丘陵区。全区地势西北高，东南低，西北海

19、 拔在460米至600米之间。土地类型按地貌划分平原、浅丘。气候、水文德阳市属于亚热带湿润型气候区，四季清楚、气候温和、降雨充分、无霜期 长，平均风速小，冬季常有干旱，秋多绵雨。德阳市水资源总量为82.75亿立方米，其中地表水为56.98亿立方米，地下 水为25.77亿立方米 在水资源总量中可利用水量占总水量为35.70%,其中地表 水为22.38亿立方米，地下水为7.13亿立方米。二、总体规划布局Is片区规划“SGQHSZ"工程位于位于德阳城市的东北面，是06年后新兴建立起来的行 政、高尚居住中心，属于市政府及建立局的投入巨资重点打造之下以园林旅游、 休闲娱乐和中高档住宅为主的区域

20、。目前，该片区市政配套设施齐全，周边环境 也十分完善。2、总平面布局-SG-DHSZ "总平面呈方形布局，由4幢电梯公寓组合而成，其中底层或低层为表9 "SGDHSZ”工程投资估算单位:万元26二、资金筹措27第八章经济效益分析27一、住宅销售价格27二、销售进度及付款方案28表10各类建筑销售方案表28三、税费率28表11税费率表28四、盈利能力分析28五、清偿能力分析29六、主要经济指标29表12主要经济指标表29第九章风险分析及对策31、风险分析31二、投资风险的控制31第十章工程可行性研究结论及建议32、结论32二、建议33附录国民经济评价34表13工程总投资估算表

21、单位：万元34表14投资使用方案与资金筹措表 单位：万元35表15售房收入与经营税金及附加估算表单位：万元35表16损益表单位：万元36表17财务现金流量表全部投资单位：万元37表18财务现金流量表资本金 单位：万元38表19资金来源于运用表单位：万元39第一章总论一、工程背景及概况1、工程名称SGDHSZ2、开发商及简介四川省科学城SG置业德阳分公司四川省科学城SG置业是由中国工程物理研究院六所所属SG实业总公司于二商铺，下设地下停车场，绿化率高达36%,布局合理，休闲宜居。2、整体规划设计特点A、在建造现场销售部时应充分考虑楼盘概念，充分利用工程区位优势，表 达楼盘品质、特征。B、将工程外

22、观色彩和建筑风格同小区景观有机结合起来，到达天、地、景、 房、人的完美统一境界。C、在工程开盘时先将局部区内净化，景观先做出来。尤其是接待中心的景 观，表达楼盘概念，让购置者有一个切身体会。D、在小区内的景观净化设计重点表达生态精品楼盘的概念。E、充分利用区位优势提升综合利用效率，在屋高、平面规划、外立面等方 面提升工程的商业价值。4、工程建筑经济技术指标表6工程建立经济指标一览表序号工程指标1总用地面枳17120 m2总建筑面积99354 m2.1停车场建筑面积14610 m2.2地上建筑面积84744 m2.2.1住宅78168 m2.2.2商铺6576 m3建筑层数34层3.1地上33层

23、3.2地下1层4建筑总高99.3m5建筑容积率4.956绿化率36%7停车位数量4877.1地上977.2地下390三、建立方式1、工程发包方式是采用公开招标的方式。工程的勘察、设计，土方工程，桩基工程，土建工程，装修装饰工程，水电 工程，绿化、景观塑造，小区道路及根底设施建立，重要设备、材料等物资的采 购，工程监理宜采用委托招标的组织形式。2、招标范围表7招标情况一览表序号名称招标情况备注不招标招标1工程勘察、设计招标2土方工程招标3桩基工程施工招标4土建工程施工招标5装修装饰工程招标6水电工程招标7小区绿化、景观塑造招标8小区道路及根底设施施工招标9重要设备、建筑材料等物资的采购招标10

24、工程监理招标四、构造设计根据"SG DHSZ ”地质勘查情况和本工程初步规划，工程根底和上部构造设 计拟采用以下类型：1、根底选型及处理桩根底：根据工程所在地地基状况采取打钢筋混凝土预制桩工程。质量保证：采用规格质量必须符合设计要求和施工标准规定，且有出厂合格 证的2、预制钢筋混凝土桩。工艺流程操作：就桩桩机一*起吊预制桩一稳桩一打桩接桩一 送桩一中间检查验收一移桩机至下一个桩位深层搅拌桩：采用注浆加固地基施工及大体积混凝土筏板根底施工，并通过 动力触探和载荷试验等原位测试方法对施工结果进展检测来验证试验结果。上部构造：“DHSZ ”建筑群由4幢高99.3米的塔楼、高层住宅组成，其中

25、 地上33层，地下1层。地上建筑物为框架一剪力墙构造，地下停车库为底板、侧壁顶板均为抗渗等 级为P6的防水混凝土。抗震烈度为7度，构造平安等级为二级，耐火等级为二 级。其中，屋面防水等级为2级，地下室防水等级为2级。必须指出的是，德阳在2021年地震以后，人们逐渐对建筑物的抗震强度有 了一定的要求，因此在构造施工中明确注意提升建筑抗震强度，因此：使构造具 有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。具备必要的抗震承载力，良好的 变形能力和消耗地震能量的能力。对可能出现的薄弱部位，拟采取措施提高抗震能力。五、室内给排水及供电工程给排水工程由生活给水、消防给水、排水三个系统组成。本工程位于黄河片 区

26、，可运用已有的市政给水设施。1、生活给水系统：采用竖向分区供水方式，一五层为下区，采用下行上 给市政直供给水管提供，六十一层为中区，十二层及以上威上区，中区和上区 均采用地下室水泵房内设置无负压变频水泵，供给楼顶容积为48m，的水箱。水 表按楼层集中放置，热水由户内气燃气热水器供给。给水干管、立管采用内筋嵌 入钢塑复合管，室内生活给水管及热水管均采用PP-R聚丙烯塑料给水管，热熔 连接。2、消防给水系统:室外消火栓由小区给水管网直接供水,20L/s,室内设置 "On?的消防蓄水池，消防给水由室外给水管供给，消火栓由普消泵（一备一用） 从消防水池供给。楼顶设置容积为48m，的玻璃钢水箱

27、。本工程地下车库及一、 二层商场及标准层公共走廊，设置自动喷水灭火系统。自动喷水系统危险级II级 设计，喷水强度8L/min-m2作用面积160m2,系统设计流量为30L/s,设湿式报警阀 一套，在每层的供水干管上调信号蝶阀和水流指示器。加压泵房内设主加压泵6 台，系统设水泵接合器6个，喷头采用标准型玻璃球喷头，68° C温度级。室内系 统管道竖向成环状连接，室风消火栓系统及自动喷水灭火系统管道均采用内外壁 热镀锌钢管:DNlOO,采用沟槽式卡箍连接或法兰连接阀门处；DN<100, 采用螺纹连接。3、排水系统：室内采用污废水合流，系统采用单立管排水方式，伸顶通气 管，排入室外沼

28、气化粪池，经处理后再排入市政污水管。室内排水立管采用U-PVC 螺旋排水管道，排水横管采用挤出成型U-PVC排水管道，承插粘接。4. 供电配套系统(1) 供电电源及电压。供电电压为10KV,从黄河片区的主干线接入，有专门 的配电房进展转压分送。(2) 负荷等级。工程消防用电设备，设备机房，小区道路照明等采用二级负荷, 其他为三级。(3) 计量方式。由系统进线设专用计量柜，每户都有电压表。5. 照明及电力设计(1) 照明设计。有正常照明，小区照明，应急照明等，小区主要光源为节能型 荧光灯，住宅预留灯位，自行选择，在公用的疏散通道，地下车库等，设平安出 口标志灯。(2) 电力设计。生活水泵与潜水泵

29、水位由系统自动控制，消防设备接消防中心 指令开启或停机。6. 供气。采用城市管道煤气供给，每户都配备专用煤气管道，从事先设计的 预留孔接入。7. 通风(1) 住宅空调。每个住户室外都有空调预留位置，可自行购置安装。(2) 通气。在地下车库等位置安装机器排烟通风设备，以保证空气质量的清新。8. 通讯设施(1) 光纤。小区接入电信的光纤设备，线的接入，每户都有预留线路，可自行选择开通。(2) 电视线路。同光纤一样，统一接入，预留线路由用户自行选择。9. 消防(1) 小区的通道，楼梯道等都有消防设备。(2) 小区室外按标准设置消火栓。(3) 地下车库按标准标准，设置防火分区，并采用自动喷淋系统。10

30、. 环境保护(1) 生活垃圾的处理。每个楼层设置有垃圾通道，每天进展垃圾的处理，小区 设置有垃圾箱，并有专人进展清扫。(2) 生活污水。有专用管道进展合流汇中，进入片区的城市污水管道。(3) 噪声。小区距离街道有一定的距离，且为高层建筑，在这方面不需要专门 的设施设备。第六章工程施工进度安排本工程方案在两年半左右的时间内建成。建立进度方案如下：表8工程施工进度安排表时间说明2021年3月工程建议书批复2021年4月-5月编制可行性研究报告并报批2021年7月-9月建筑方案设计2021年10月综合管网设计2021 年 11 月-12 月施工图设计2021年月报建、领取建立规划许可证2021年2月

31、10日工程开工2021年6月完成投资25%2021年8月取得预售许可证，开场预售2021年12月主体工程断水2021年2月-5月单体工程验收2021年4月-6月分项工程验收2021年8月正式入住第七章投资估算与资金筹措一、投资估算根据本工程设计方案确定的建筑面积、构造、建立标准，以及可行性研究财 务评价有关取费要求，估算总投资造价如表9和表15所示。表9 "SGDHSZ "工程投资估算单位:万元序号项目开发产品本钱分期方案进度123451土地费用568056802前期工程费9016013303根底设施建立费272792718004建筑安装工程费908825085080150

32、05公共配套设施建立费455851702006开发间接费22740555540377管理费用40785858584688销售费用909702302302201599开发期税费36816020810其他费用368505010816011不口J预见费1590540650400合计227206526440082762854664备注：本次费用设计以5个月为一个周期，时间从2021年3月2021年8 月，总共2年半时间。二、资金筹措本工程建立资金完全由建立单位自筹，四川省科学城SG置业德阳分公司使 用自有资金10000万作为工程资本金，按照国家对商品房销售有关规定，缺乏资 金通过向银行借贷和预售房款解

33、决。借贷资金约5589万元，按一年期利率10% 计算，到期后还本付息，本金及利息拟用预售收入扣除相关税费后进展归还，本 工程考虑用预售收入扣除相关税费后补充建立资金，将采取边回款边将回款用于 建立资金以及归还债务使用，最大限度的利用工程预售收入。第八章经济效益分析、住宅销售价格根据工程所处位置，周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风 险和工程建立本钱等综合因素，住宅按4380元/吃 商铺按6680元/书进展销售，平 均售价4378元/书，停车库每个车位10000元。二、销售进度及付款方案本工程方案在I年半内完成销售，其销售方案如表10所示。表10各类建筑销售方案表工程合计123住

34、宅%100156025商铺%100106030停车位%100106030备注：所有业主均在2年内付清房款，签合同当年付一半，第二年再付一半。三、税费率本报告采用的各种税费如表11所示。表11税费率表税费工程税费率%税费工程税费率%营业税5公益金5城市维护建立费7法定盈余公积金10教育费附加费3任意盈余公积金8企业所得税25不口预见费7四、盈利能力分析工程在计算期内经营收入43500万元，可获利润总额18387万元，扣除所 得税9399万元，公益金449万元，公积金899万元，任意盈余公积金719万元 后，还有6921万元可分配利润。工程缴纳的经营税金2393万元，企业所得税 9399万元，合计

35、缴纳税金11792万元。工程全投资内部收益率所得税前为17.42%,在预期可承受的内部收益率为12%时净现值可达3308.03万元，投资回收期为2.96年。工程全投资内部收益率所得税后为9.59%,投资回收期为3.23年。资本金内部收益率为10.99%。详见表17和表18五、清偿能力分析本工程所需资金单独由开发商自筹的话是不够的，因此所需资金由开发商自 筹、银行短期借款和预售房款解决。根据投资估算情况向金融机构借款9203万元，借款一年，在2021年3月 借入，2021年3月还款，借贷利率按10%计算。在投资的第5期将其售房收入 归还银行贷款本金9203万元，利息920万元。除去向银行短期借款

36、，开发商还通过预售房款填补投资，在总投资的第4、5期 共计3518万元。但是当户主停顿供给房款，开发商就面临着资金中段的危险， 无法供给开发所需，即提高了资产负债率。所以在向投资者分配利润时，应该适 当的多留一些，防止清偿的能力出现危机。六、主要经济指标本工程的主要经济指标如表14所示。表12主要经济指标表序号名称单位数据00四年十二月发起设立的高新技术产业的国有控股企业。注册资本金为人民币 7730万元。由法人股东四川省科学城SG实业总公司、绵阳金色家园商贸等组成。 主要经营：房地产开发、商品房销售、光纤通讯设备、数字通讯器材设备、根底 机械加工、制造、销售等。公司资金实力雄厚，科技人才众多

37、，拥有中国工程物 理研究院作为强大的后盾。3、工程地址德阳市玉泉路与屏山街交汇处4、临时接待中心德阳市庐山北路360号5、工程概况工程位于玉泉路与屏山街交汇处，有四栋电梯公寓组成，工程占地为17120 芯，总建筑面积99354 m,其中住宅面积78168 m,商铺面积6576 m，停车库面 积14610书。工程户型区间为51书一一137书。以简装面市。整个工程紧邻占地 千亩的东湖山公园，东湖山上是以山水园林为载体，集休闲娱乐旅游观光健身为 一体的城市近郊公园，是你感到心旷神怡；同时周边生活配套也是十分方便，下 面简单做个介绍：公交路线：14路、23路、24路、27路等。教育配套：德阳一中、外国

38、语学校、德阳八中、黄河路小学、四川省商贸学 校等。医疗配套：德阳肿瘤医院眼科医院、德阳肝胆医院、中山医院等。建立规模1房地产开发产品总建筑面积m993541.1商品房销售m99354其中：住宅78168商铺nr?6576停车场m14610经济数据1总投资万元227202资金筹措万元22720其中：资本金万元10000使用预售房款万元3518银行短期借款万元92023经营收入万元435004经营税金及附加万元23935总本钱费用万元227206利润总额万元183877所得税万元93998税后利润万元8988财务评价指标1全部投资内部收益率所得税前%17.422全部投资投资回收期所得税前年2.96

39、3全部投资内部收益率所得税后%9.594全部投资投资回收期所得税后年3.285资本金内部收益率%10.99第九章风险分析及对策为了确保风险分析的质量，有必要对"SG DHSZ ”投资过程中可能存在的风险因 素进展科学的分析，使投资决策者能更好地把握风险的本质和变化规律，从而采 取相应的措施或对策来减少风险损失。、风险分析1、工程自身情况分析从德阳市目前的住宅市场来看，出现了住房供过于求的情况。除了市场有效 需求缺乏，改革滞后，购房者举棋不定，房价超过消费者的承受能力等原因外, 小区位置偏僻，设施不配套，交通不方便，住宅小区环境不尽如意，缺乏良好的 居住环境是其重要原因。本工程市场定位

40、为中高档住宅，工程在区位价格、交通、小区环境等方面有 较大的市场需求优势，但在配套设施方面还是一个劣势，由于工程相对较小，其 自身配套较为不完善，主要依靠所在地黄河片区完善优质的配套设施。2、方案规划分析工程市场定位是建立在住宅小区合理的规划根底上，包括小区总体规划、配套环 境规划、户型规划等。硬杜绝规划设计单调。缺乏完善的配套功能的方案规划， 从方案的规划上和户型的设计上赢得消费者，减小工程的市场风险。二、投资风险的控制及早的发现或预测到这些风险并能及时地采取有效地措施，化解或缓和、 减轻、控制这些风险。房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管 理。改工程控制风险的方式包括以下三项

41、措施：1、通过加快进度来回避风险开发经营周期越长工程建成后的经济形势就越难预测。其次，开发经营周期 越长工程建成后的政治形势也越难与粗。所以回避房地产开发经营风险的方法就 是加快完成开发工程。针对该工程，我们采取招投标的方式和建立单位签订具有 法律效应的城堡合同，以保证资金的充分供给，与建筑材料等物资供给商签订施 工材料供给合同。这样极可能防止不必要因素的影响。2、通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多的信息。获得的信息有关投资环境和环境工程 的市场信息越多，做出的预测就越准确，从而能进展正确而科学的决策，包括投 资工程的选择、区位的选择、时机的选择、融资的选择、租售的选择等。这样就

42、 能把不确定性降到最低限度，较好的控制房地产投资过程中的风险。3、通过加强管理来控制风险良好的工程管理师重要的保证。从投资开发来看，工程全过程的投资、进度 和质量是重点。聘请有经历的房地产专家进展指导是非常有必要的，可以有效地 减少经营费用，提高效益水平，进而降低并控制风险。第十章工程可行性研究结论及建议、结论本工程属于房地产住宅开发工程，符合国家城镇住宅开发建立产业政策，开 发用地变更及工程建立规划手续已办理，建立资金由自筹和银行贷款两局部组 成，现场建立条件具备。自地震后德阳市民购房需求增加以及购房者对房产的要 求由低档走向中高档的趋势，户型规划为中高档住宅，根据对德阳市住宅市场分 析预测

43、，工程开发有市场销路。财务分析结果说明，工程经济效益可行。Is从经济效益来说：由于公司在工程开发建立前，进展了广泛。深入的市场调 研，了解客户的需求，目前局部单元已有意向性客户预定，销售前景看好。改方 案采取了提前预售，分期付款等措施，可以给公司带来高额利润回报，可以提高 公司在社会上的知名度，为公司将来的开展奠定了根底，并且为德阳的房地产经 济注入了新鲜血液，有力的推动了德阳的房地产经济开展，起到了搞活经济的作 用2、从社会效益来说：“SGQHSZ "建成后，它将成为黄河片区内有一个亮点，为 德阳地区的人民提高了优越的住宅环境，积极有效的响应了德阳市的安居工程, 使德阳人民能够更好

44、地感受到经济开展给他们带来的直接好处，使人民感受到党 的旗帜下能够幸福的生活，能安居乐业。因此社会效益极为可观。3、从环境效益来说：改开发过程全部是文明施工，最大程度的减小了对环境的 破坏，改工程完成后，从前的脏乱差的大体环境变成了环境幽雅，全新的建筑造 型，秀丽的自然景观，功能齐全，配套的公共效劳设施以及便利的交通，无疑将 在该市形成一个全新的修养圣地，对于梅花德阳的市容，改善环境带来较大的影 响。纵观开发全过程，从经济效益，社会效益和环境效益来看，改开发方案是完 全可行的。二、建议强化工程进程中的投资、质量、进度方案，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证工程按期完成。

45、1、实行速度管理，加强工程运作进度，以防止市场可能的由顶峰期向下降期转 折的风险。2、公司个部门严密配合，以加快工程运作进度。3、要做精品，产品设计各个环节都要以招标方式求得高水平设计出来的标志性、有品位的产品。4、工程本钱需合理控制，以保存市场波动时的降价应对空间。5、注意严格的按照既定方案去做每一件事，统一调配资金，物资和各项工作。 特别要准备好抗风险资金，不可挪用。附录国民经济评价表13工程总投资估算表 单位：万元序号工程总投资1开发建立投资227201.1土地费用56801.2前期工程费9011.3根底设施建立费27271.4建筑安装工程费90881.5公共配套设施建立费4551.6开

46、发间接费2271.7管理费用4071.8销售费用909表14投1.9开发期税费368资使用方案1.10其他费用368与资金筹措1.11不口预见费1590表单位:1.12财务费用920万元2工程总投资22720表15 售序号工程合计123451总投资2364065264400827628541584开发产品投资2364065264400827628541584其中：不含财务费用227206526440082762854664财务费用9209202资金筹措2272065264400827628546642.1资本金1000065263474827628546642.2短期借款92029262.3预

47、售收入3518房收入与经营税金及附加估算表单位：万元序号工程合计123451售房收入4350030311305087001305056691.1可销售面积/书99354138445961225891.24379437881.3平均售价/元10014604378销售比例%262经营税金及附加23931677184787183122.1营业税21751516534356532832.2城市维护建立税15210463046202.3教育费附加65519141984销售净收入411072864123328222123325357备注：本次售房收入与经营税金及附加设计以5个月为一个周期，时间从2021年

48、9月2021年2月，总共2年半时间。表16损益表单位：万元序号工程合计123456781经营收入4350030311305087001305056692经营本钱2272065264400827628756433经言税金及附加23931677184787183124利润总额18387-6526-4400-8276-111168982221233253575所得税939929222053083133596税后利润8988-6526-4400-8276-118767616792494018表17财务现金流量表全部投资单位：万元序号工程合计123456781现金流入4350030311305087001305566902现金流出34512652644008276304242832533380116512.1开发投资2272065264400827628756432.2经营税23931677184787183122.3所得税939929222055308313393净现金流量8988-6526-4400-8276-118767616792494018累计净现金-6526-1092-19202-1921-10446-427949708988634所得税前净