万科即墨市四季花城首批房源价格方案

1、四季花城首批房源价格方案四季项目组四季项目组一、房源情况二、定价依据三、定价结果提纲一、房源情况房源情况楼栋位置房源情况指标各楼栋指标各楼栋指标楼栋楼栋产品形态产品形态套数（套）套数（套）建筑面积（平米）建筑面积（平米）9#小高层精装443847.810#小高层精装665638.8211#小高层精装444868.5212#小高层精装443847.813#小高层精装443847.816#小高层精装444868.52合计28626919.26产品户型配比产品户型配比户型面积户型面积套数（套）套数（套）建筑面积（平米）建筑面积（平米）面积比例面积比例81平米1108936.84 33.20%94平米

2、888245.38 30.63%111平米889737.04 36.17%合计28626919.26 100.00%以上以上6 6栋楼套数合计栋楼套数合计286286套，建筑面积合计套，建筑面积合计26919.2626919.26平米。平米。二、定价依据1、即墨市场情况2、精装修价格3、楼栋之间关系4、客户需求（价格测试结果）5、公司毛利率要求6、开盘优惠情况定价依据整体原则定价目的：定价目的： 在保证利润的前提下实现全年提速销售的目标。在保证利润的前提下实现全年提速销售的目标。定价整体原则：定价整体原则： 在保证公司毛利率要求的前提下，以与项目相对应的在保证公司毛利率要求的前提下，以与项目相

3、对应的市场各类产品的总市场各类产品的总价区间价区间与项目与项目精装修客户认可价格精装修客户认可价格作为定价基本依据，根据楼栋位置与客户作为定价基本依据，根据楼栋位置与客户需求进行各楼之间的价格微调。需求进行各楼之间的价格微调。定价依据即墨市场情况即墨市区市场总体情况即墨市区市场总体情况 市场从2009年2月至2010年2月价格稳步上升，从3082元/平米涨至4108元/平米。注：市场数据均来源于即墨市区重点监控项目 2009年即墨市区成交量为62.9万平米，成交均价稳步上升。定价依据即墨市场情况项目名称项目名称库存面积库存面积（万平米）（万平米）库存首置面库存首置面积（万平米）积（万平米）首置

4、产品总价区首置产品总价区间（万元）间（万元）库存首改面库存首改面积（万平米）积（万平米）首改产品总价区首改产品总价区间（万元）间（万元）库存再改面库存再改面积（万平米）积（万平米）再改产品总价区再改产品总价区间（万元）间（万元）单价区间单价区间（元（元/ /平米）平米）信特名苑信特名苑0.3036-38 0.338-46 059-654200-4600 万科四季花城万科四季花城0.30.137-40 050-700.280-1505000-7000 银座动感世代银座动感世代0.30.322-32 034-35 03600-4000 德馨秀水苑德馨秀水苑3130-35 0 240-554000-

5、4500 中惠景园中惠景园20.525-35 135-40 0.540-453600-4000 康庭嘉苑康庭嘉苑40 328-35 135-453000-3500 颐和家园颐和家园3215-25 0.525-30 0.530-353000-3500 龙福家园龙福家园0.40.220-25 0.125-30 0.130-352500-3000 龙山花园龙山花园30.326-301.735-40140-503600-4000海信马山新城海信马山新城10.332-35 0.340-45 0.460-704200-5000 即发阳光城即发阳光城2 2期期0.70 0 0.752-674800-5500

6、 御园御园CC区区0.70.630-34 0.138-40 03700-4000 一山一墅一山一墅2.10 0 2.1200-400- 合计合计20.85.3 7 8.5- 定价依据即墨市场情况市场在售项目库存统计：市场在售项目库存统计：定价依据即墨市场情况产品类别库存面积面积区间单价区间主力总价区间（万平米）（平米）（元/平米）（万元）首置5.360-903600-4500 30-40 首改790-1103700-4800 40-50 再改8.5110以上4000-5000 50-60 合计20.8 市区产品库存情况（截至2010年2月底）： 即墨市场库存一年以来呈逐步下降趋势，截至2月底，

7、市区市场库存量约为20.8万平米。市场在09年处于供小于求的状态。定价依据即墨市场情况20102010年上半年新推产项目情况（预期）：年上半年新推产项目情况（预期）：项目名称项目名称上市面积上市面积（万平米）（万平米）上市首置面上市首置面积（万平米）积（万平米）首置产品总价区首置产品总价区间（万元）间（万元）上市首改面上市首改面积（万平米）积（万平米）首改产品总价区首改产品总价区间（万元）间（万元）上市再改面上市再改面积（万平米）积（万平米）再改产品总价区再改产品总价区间（万元）间（万元）单价区间单价区间（元（元/ /平米）平米）万科四季花城万科四季花城2.30.746-500.654-601

8、65-705500-6600上海花园上海花园2 2期期2.40.825-350.838-430.845-504200-4400宝岛花园宝岛花园2.80.545-500 2.375-855000-6000银座动感世代银座动感世代2 2期期1.90 0 1.963-755200-6000 信特景瑞名都信特景瑞名都2 2期期3.5预计0.536-40245-50155-604500-5000御园御园B B区区18预计1044-48预计452-58预计460-655500-6000海信马山新城海信马山新城0.60.635-38 0 04600合计合计31.513.1 7.4 11- 上半年新推产品供应

9、情况（预期）：定价依据即墨市场情况产品类预计上市面积面积区间单价区间主力总价区间（万平米）（平米）（元/平米）（万）首置13.170-904000-5000 35-40 首改7.490-1104500-5000 45-50 再改11110以上4500-5500 55-65 合计31.5 市场结论：1、即墨市区市场均价已超过4000元/平米；2、 预计2010年上半年市场将处于供小于求的状态，价格有较强的上涨势头；3、首置、首改、再改产品总价分别处于40万元、50万元、60万元左右，各类产品供应相对较为均衡。定价依据精装修价格 根据目前客户对精装修样板间的评价，结合30、33号楼精装产品销售时客

10、户的反馈情况可知，目前精装修产品装修标准客户认可价格基本在650-750元/平米区间内。按照700元/平米计算得到如下结果： 首置产品（建筑面积约81.2平米）：精装总价56840元； 首改产品（建筑面积约93.7平米）：精装总价65590元； 再改产品（建筑面积约110.6平米）：精装总价77420元；景 观 排 序 ： 16#12#11#10#13#9#户 型 排 序 ： 16#=11# 9#=10#=12#=13#采光(楼间距)： 11#10#9#12#16#13#客 户 需 求 : 16#11# 12#10#9#13#综综 合合 排排 序序 : 16#12#11#10#9#13# :

11、16#12#11#10#9#13# 定价依据楼栋之间关系定价依据价格测试结果 通过对目前认筹客户进行楼栋喜好及价格测试，我们得到如下结果，此结果对制定户型差价、水平差价以及客户接受的总价区间有一定的指导意义（测试时未将12#楼列入其中）：本次测试共采集有效问卷162份 认筹客户对房源选择倾向性比较明显，16#楼客户接受程度最高，可考虑在定价时对其进行一定的价格修正。楼座倾向：楼座倾向：定价依据价格测试结果楼层倾向：楼层倾向：1、受到主要户型为客厅带露台影响，大部分客户对奇数层较为认可（5、7、9层）；2、在楼层差不多的情况下，约一半客户（48%）可接受客厅带露台的户型比卧室带露台的户型贵1-2

12、万元；3、在选择首层的客户中，受到赠送的花园影响，接近一半的客户（46%）认为首层比二层高2-3万是合理的，另有27%的客户可以接受贵3-4万元。 定价时考虑以上因素，在定价时，客厅带露台户型与首层户型建议考虑客户需求后进行适当修正。定价依据价格测试结果 大部分客户偏向于选择东户，相同户型的前提下，部分客户可接受东端户比中间户贵2-3万元。非端户的情况下，大部分客户愿意多花5000-1万元选择东户。东户倾向：东户倾向：定价依据价格测试结果实得面积90平米（建筑面积约81.2平米）客户认可价格区间：45-48万元（49%）实得面积107平米（建筑面积约93.7平米）客户认可价格区间：55-58万

13、元（53%）实得面积130平米（建筑面积约110.6平米）客户认可价格区间：68-70万元（53%）总价接受程度：总价接受程度：定价依据公司毛利率要求四季花城二期小高层成本：四季花城二期小高层成本：42504250元元/ /平米（含精装修成本）平米（含精装修成本）公司毛利率要求：公司毛利率要求：20%20%以上以上按此要求，四季花城二期小高层产品成交均价应不低于按此要求，四季花城二期小高层产品成交均价应不低于5786.255786.25元元/ /平米平米定价依据开盘优惠情况 以上优惠合计约合总房款最高约3.05个百分点，定价时在底价基础上调3.1个点即可。即：表价即：表价= =底价底价/0.9

14、69/0.969开盘优惠情况开盘优惠情况优惠项优惠项优惠内容优惠内容预计可享受优惠客户数预计可享受优惠客户数量（上限）量（上限）预计优惠金额预计优惠金额影响百分点影响百分点开盘优惠开盘优惠认筹客户开盘当日选房，签约时享受优惠2个点100%320万元2%一次性付款一次性付款一次性付款优惠1个点20%32万元0.2%万客会万客会万客会会员享有相应折扣10%金卡16万元0.1%日进百金活动日进百金活动日进百金活动优惠106万元0.66%老带新活动老带新活动新客户获赠1000元购房款抵用券直接从房款中扣除10%3万元0.02%其他优惠其他优惠活动用优惠购房券等10万元0.07%合计合计486万元3.0

15、5%结论建议总价区间：建议总价区间：首置产品（建筑面积约81.2平米）：46-48万元首改产品（建筑面积约93.7平米）：55-58万元再改产品（建筑面积约110.6平米）：68-73万元建议均价区间：建议均价区间：整体均价5950-6000元/平米市场总价情况市场总价情况精装价格认可度精装价格认可度客户接受总价客户接受总价首置40万元56840元45-48万元首改50万元65590元55-58万元再改60万元77420元68-70万元三、定价结果定价结果楼栋差价楼座素质打分如下楼座素质打分如下楼号楼号因素因素合计合计价差还价差还原原价差价差预计楼预计楼宇价格宇价格基础素质基础素质景观景观噪声

16、噪声楼间距（采光）楼间距（采光）临路状况临路状况客户需求客户需求0.250.250.250.250.10.10.150.150.10.10.150.151 19#9#30.75 2.940.74 3.20.32 30.45 30.30 3.30.50 3.05 0.06 30 5830 10#10#3.20.80 3.210.80 3.280.33 3.10.47 3.30.33 3.20.48 3.21 0.25 125 5925 11#11#3.450.86 3.310.83 3.10.31 3.320.50 3.50.35 3.210.48 3.33 0.40 200 6000 12#1

17、2#3.710.93 3.70.93 3.620.36 2.520.38 3.70.37 3.550.53 3.50 0.60 300 6100 13#13#3.10.78 3.20.80 30.30 2.30.35 30.30 3.20.48 3.00 0.00 0 5800 16#16#41.00 41.00 4.20.42 2.50.38 4.30.43 40.60 3.83 1.00 500 6300 9 913131010111112121616630061006000592558305800定价结果楼栋差价定价结果水平价差1 1）、）、1111、1616号楼（号楼（110.6110

18、.6平米户型）；平米户型）；东端户客户认可度较高，可比相同楼层户型贵3万元左右；同单元东户客户可接受比西户贵5000元左右；16#楼景观资源较好，西端户总价建议提高2万元左右；2 2）、）、9 9、1010、1212、1313号楼（号楼（81.281.2平米及平米及93.793.7平米户型）；平米户型）；81.2平米同单元东户客户可接受比西户贵5000元左右；93.7平米户型较好，根据一期销售经验，可按照西端户较中间户贵100-150元/平米，东端户较中间户贵200-250元/平米进行水平价差制定；11#楼西单元东单元西户东户西户东户050030016#楼西单元东单元西户东户西户东户20050

19、03009、12、13#楼西单元东单元西户东户西户东楼西单元东单元东单元西户东户西户东户西户东户150500500250定价结果垂直价差1 1、正常垂直差、正常垂直差层差1-10层5011层=2层越高越贵原则，层差50元/平米考虑到顶层较难去化，建议价格与二层基本一致2 2、客户认可因素影响（相同户型上下楼之间关系）、客户认可因素影响（相同户型上下楼之间关系）81.2平米户型客户可接受奇数层高于偶数层1.5-2万元左右，建议奇数层影响参数控制在200-250元/平米；93.7平米户型客户相对较认可偶数层（客厅带露台），但奇偶层客户接受程度区别不大，建议偶数层影响参数为

20、50元/平米，110.6平米户型可接受奇数层高于偶数层2.5-3万元左右，建议奇数层影响参数控制在250-350元/平米；首层客户因素建议统一为400元/平米。81.281.2平米户型平米户型客户因素3、5、7、9层25011层20093.793.7平米户型平米户型客户因素2、4、6、8、10层50110.6110.6平米户型平米户型客户因素3、5、7、9层35011层250定价结果户型均价分布64626162621263626191602860786091621359135963591358915728577857915918586859185931603158675921575858085

21、82181.2平米户型：5875元/平米；93.7平米户型：5959元/平米；110.6平米户型：6150元/平米。各户型均价情况：各户型均价情况：定价结果价格描述价格描述底价参数底价参数9#9#10#10#11#11#12#12#13#13#16#16#合计合计建筑面积（平米）建筑面积（平米）3848 5639 4873 3848 3848 4877 26932 总价（元）总价（元）22625144 33409816 29238985 23086880 22509710 30724080 161594615 单价（元单价（元/ /平米）平米）5830 5925 6000 6100 5800 6300 6000 总价区间（元）总价区间（元）442893-576