业主维权存在的问题

1、业主维权的问题业主集体维权的五方利益结构成员：高炜 耿颖馨 韩世静 彭杰业主集体维权过程的利益主体分析第一部分 改革开放后,我国住房制度的变迁及住房产权的变化导致以居委会主导社区发展的权力图像产生了微妙变化,原先政府组织、工作单位、房管办、街道办与居委会为主体的社区管理模式逐渐式微,取而代之,业主、业主居委会、开发商、物业公司、居委会和行政主管部门成为住宅小区的新的基本治理主体,基于各自的利益,这些主体之间形成了复杂的博弈关系。1、业主维权的主体：业主2、社区维权组织：业主委员会3、准行政机构：居委会4、市场专业服务企业：物业管理公司5、业主维权的管理部门：政府1、业主维权的主体：业主 业主是

2、商品住宅区私有物业产权人,是商品住宅区权利主体,在与地产公司的关系上,业主有权了解商品房开发的相关信息,有权要求地产公司兑现购买合同的各项承诺,维护业主共有产权的各项利益。2、社区维权组织：业主委员会 业委会是随着住房分配制度改革后所产生的新现象与概念,业委会是指由这些业主居民在一定区域范围内所建立的组织,该组织代表此区域内全体业主对物业实施自治管理,因此“业委会”又可称为“物业管理委员会”。在住房私有化持续推进与政府给予其合法性地位的前提下,业委会数量的增加将成为必然趋势,事实也证明,其正逐步在社区参与和社区治理中扮演着重要角色。3、准行政机构：居委会 居委会每年定期接受街道办各科室的工作考

3、核,居委会实际上是向街道办而不是居民负责。此外,居委会日常运作的经费来源,大部分仍接受街道财政拨款。居委会“自治性”是十分有限的；居委会是在街道办、街道党工委以及党支部三者所构筑的权力网络中进行运作。居委会的主要干部通常是由党支部成员担任,而居委会主任往往就是党支部书记,街道党工委直接控制党支部人事,也间接掌控居委会人事。4、市场专业服务企业：物业管理公司 随着产权结构的转变使得城市居民对物业管理提出了更高的要求,市场开始出现专业化服务的物业公司。目前我国的物业公司大致可分为三类：一是政府机关和国营企事业单位直属下的房屋管理部门,对住宅物业管理仍采取行政手段；二则是源自房地产开发商的附属机构；

4、三则是具有专业化服务的物业管理公司,拥有独立自主的经营权,依照市场化运作机制进行物业管理。5、业主维权的管理部门：政府 在社区治理这个平台上,政府一直处于控制链条中的核心地位,可当下业主维权运动出现的背景是国家和社会关系发生了深刻转型。对于政府而言,在新的形势下,它必须转换自身的职能定位,由过去的管理者和控制者转变为业主产权和自治权利的保障者,利益冲突的化解者和纠纷的调解者、裁判者,业主自治秩序和合作秩序规则的提供者,社区自治的服务者和扶持者。业主集体维权主体的互动与冲突第二部分 业主业委会居委会政府物业公司 锦绣华天小区位于长沙市开福区芙蓉北路159号,位置优越,交通便利,属中高档住宅小区。

5、湖南华天物业管理公司隶属于湖南华天实业控股集团公司,自03年9月以来一直为该小区提供物管服务。随着近年物价的上涨，小区各方面的投入资金逐年增多，04年9月公司决定将住宅楼物管费由每1平方米元涨到1.1元。但此举遭到了小区部分业主的反对和抵制,导致双方于05年7月中断物业管理服务合同。 据业主反映,华天物业管理公司在管理上存在诸多服务不到位问题：无八小时以上的服务体系；偷盗事件时有发生；保安辱骂殴打业主；个别保安监守自盗，偷卖消防铭门片消防设施未启动；私自上调物业管理费；违规收取业主们装修时的楼道维修费及电梯使用费30多万元拒不清退；治安环境日益变差等。1、业主与物业管理公司的互动与冲突 06年

6、10月1日,该小区写字楼A栋强电井因电线短路起火遭到破坏（消防部门已认定）。物业公司称业主欠费修复资金无从落实，业主则指责物业公司管理不善，双方矛盾进一步激化，部分业主联合起来拒绝交纳物管费。导致小区大中修资金无从落实、专项维修等外委合同无法签约进行，为此华天物业曾多次致函小区业委会请求配合，但业委会一直不予答复。目前,业主拖欠的物管服务费已高达近万元，小区物业已无法正常进行，华天物业公司总部才决定在月日正式撤出小区。面对华天物业执意撤出，又无新的物业公司接管，开福区房管局物监科与下麻园岭社区等政府有关部门从中进行多次调解，但双方在“上调物管费”问题上均不肯做出让步。 分析： 1、业主的相对弱

7、势 2、 物业管理公司的经济人本性 2、业主与业主委员会之间的互动与冲突 2005年5月，上海市浦东新区东方佳苑的20户业主将小区业委会告上法庭。事件缘起于小区健身器的安装。当时，浦东新区鹏欣居委会为东方佳苑争取了一套免费健身器材，但把这套器材安放在哪里，业主们却产生了分歧。业委会当时在小区内选了5个安装点，其中之一是中央绿地，在回收的294张业主有效表决票中，选中央绿化带的最多，共110票，却未达到总票数的一半。业委会据此又组织业主就“是否安装在中央绿地”进行有针对性的投票。从一开始，小区6、7号楼的业主就极力反对。因为这两幢大楼的阳台直面的就是中央绿化带，这些业主也是作为景观房购买的，房价

8、比其他楼贵10%。业主认为，当初“一房一价”中涵盖了景观、位置、配置等因素，随意破坏、更改这些因素是侵犯他们的部分财产权。 而业委会主任徐承龙认为，小区内公共绿化、道路、场地等归全体业主所有，只要多数业主做出决定就可处置、变更，一部分业主有意见，这些人应少数服从多数。第二轮投票，多数持反对意见的业主拒绝参与，最后仅收到4张反对票，业委会据此得出“同意率为99%”的结论。随后，10余件健身器材被安放在中央绿化带。于是，部分业主旋即将小区业委会告上了法庭。最终，街道办事处出面调解，将健身器材安置在小区院外。经历如此反复，业委会主任徐承龙感觉工作没法做了，主动提出辞职。分析： 1、两者缺乏沟通 2、

9、业主委员会权力异位 丰泽湖山庄位于深圳市梅林关口东侧，是深圳关口首屈一指的小区。依山伴水，社区中心有环形湖泊（9万平米），宁静幽雅的环境是吸引众多关内市民来此置业的根本原因。2003年11月9日，大部分业主刚刚入住尚不到一个月之时，业主得知将有一座双向八车道重型集装箱货拒车的专用通道高架桥从小区“穿肠而过”。根据深圳市国土规划局的这份“意向性非常强烈的方案”，立交桥将要通过该小区新建的幼儿园，紧靠会所，穿越丰泽湖山庄原来规划的游泳池、网球场、别墅岛上空，破山而去。该方案一旦破土动工，将意味着丰泽湖二期工程立即停工，不仅小区建设将陷入瘫痪，发展商的损失惨重，对现已交付首期的业主更是毁灭性打击。3、业主与政府之间的互动与冲突 于是，从11月9日开始，南坪快速路构成了丰泽湖小区业主与有关政府部门之间的核心矛盾。据深圳市有关部门提供的材料，南坪快速路即深圳市干线道路网规划“一横八纵”建设计划中的“一横”，它的建设将缓解深圳市日益严重的交通形势。该路一期工程建设方案对丰泽湖山庄小区有一些影响，但沿线拆迁量较小,对建成居住区影响较小，距离目前最近的住宅区也有152米。但对于丰泽湖小区的业主而言，南坪快速路将横穿整个丰泽湖山庄，小区已经建好的幼儿园和会所将被迫拆迁。不仅如此，快速路的修建还将使丰泽湖二期工程化为乌有，小区的规模及人