资产评估学（全套课件429P）

1、资产评估学2成绩考核方式v课堂表现课堂表现 20% v作业作业20% v期终考试期终考试60%3教学目的教学目的v对资产评估的根本概念、理论、评估方法有较对资产评估的根本概念、理论、评估方法有较全面而深入的掌握；全面而深入的掌握；vv通过一定量的案例和企业资产评估的讨论，使通过一定量的案例和企业资产评估的讨论，使同学们对如何对企业资产进行评估的能力得到同学们对如何对企业资产进行评估的能力得到一定程度的锻炼和提高。一定程度的锻炼和提高。4引言：注册资产评估师前景与现状引言：注册资产评估师前景与现状职业描述与现状职业描述与现状中国资产评估萌芽于中国资产评估萌芽于80年代末、年代末、90年代初，伴随

2、着中国市场经济的开展年代初，伴随着中国市场经济的开展而迅速壮大起来，短短的而迅速壮大起来，短短的20多年即走过了其他国家用了多年即走过了其他国家用了100多年才完成的多年才完成的历史，应该说中国资产评估行业的开展得益于中国市场经济的开展和对国有历史，应该说中国资产评估行业的开展得益于中国市场经济的开展和对国有经济的改造。经济的改造。资产评估作为一种专业化市场中介行业，在标准资产运作、维护经济秩序、资产评估作为一种专业化市场中介行业，在标准资产运作、维护经济秩序、促进经济开展等方面具有十分重要的作用。资产评估活动是注册资产评估师促进经济开展等方面具有十分重要的作用。资产评估活动是注册资产评估师运

3、用专业方法，遵循专业标准，评定和估算资产或经济资源价值的中介行为。运用专业方法，遵循专业标准，评定和估算资产或经济资源价值的中介行为。目前，根据相关法律法规的规定以及市场经济主体的需要，资产评估已效劳目前，根据相关法律法规的规定以及市场经济主体的需要，资产评估已效劳于诸多重要经济领域和经济活动，包括设立中外合资企业、国有企业改制上于诸多重要经济领域和经济活动，包括设立中外合资企业、国有企业改制上市、企业重组、国有产权或股权转让、金融风险防范、会计公允价值计量、市、企业重组、国有产权或股权转让、金融风险防范、会计公允价值计量、税基确定等。税基确定等。随着市场经济的开展，各种经济活动和经济行为日益

4、复杂，资产评估在帮随着市场经济的开展，各种经济活动和经济行为日益复杂，资产评估在帮助企业降低交易本钱、提高经济效率、标准交易行为、改善经营管理，以及助企业降低交易本钱、提高经济效率、标准交易行为、改善经营管理，以及促进政府转变职能、维护社会经济秩序、构建和谐社会等方面的作用更加明促进政府转变职能、维护社会经济秩序、构建和谐社会等方面的作用更加明显。迄今全国有注册资产评估师显。迄今全国有注册资产评估师3万多人，资产评估从业人员万多人，资产评估从业人员6万多人，资万多人，资产评估机构产评估机构3500多家。随着资产评估越来越广泛地介入经济生活，社会对多家。随着资产评估越来越广泛地介入经济生活，社会

5、对注册资产评估师的需求越来越大，行业和资产评估师在经济生活中的影响也注册资产评估师的需求越来越大，行业和资产评估师在经济生活中的影响也越来越大，社会地位不断提高。越来越大，社会地位不断提高。 5v 就业渠道与领域就业渠道与领域v 注册资产评估师是从事资产价值评估的专业人员，注册资产评估师是从事资产价值评估的专业人员， 因此对评估师的因此对评估师的根本素质要求较高，根本素质要求较高， 不仅需要一定的学历，还要具有一定时间的相关工不仅需要一定的学历，还要具有一定时间的相关工作经验，并且参加统一的全国注册资产评估师考试，考试合格之后才能作经验，并且参加统一的全国注册资产评估师考试，考试合格之后才能获

6、得注册资产评估师执业资格证书。考生考试合格后，既可选择在资产获得注册资产评估师执业资格证书。考生考试合格后，既可选择在资产评估机构执业，专职从事资产评估中介效劳，也可选择在企业、银行等评估机构执业，专职从事资产评估中介效劳，也可选择在企业、银行等部门就职，从事与资产评估相关的企业价值估价与认定和抵、质押品价部门就职，从事与资产评估相关的企业价值估价与认定和抵、质押品价值评估业务。值评估业务。v 职业收入初探职业收入初探v 注册资产评估师的薪酬与其实践经验及业务能力密切相关，就北京、注册资产评估师的薪酬与其实践经验及业务能力密切相关，就北京、上海、深圳等大中城市而言，取得执业资格初到资产评估机构

7、工作的评上海、深圳等大中城市而言，取得执业资格初到资产评估机构工作的评估师年薪一般为估师年薪一般为3 3至至5 5万元，具有一至两年评估机构实践经验并具有一定万元，具有一至两年评估机构实践经验并具有一定业务能力的工程经理，年薪为业务能力的工程经理，年薪为8 8万至万至1515万元，而经理级注册资产评估师年万元，而经理级注册资产评估师年薪可达薪可达2020万元以上。未来随着业务领域的拓宽和评估行业的对外开放，万元以上。未来随着业务领域的拓宽和评估行业的对外开放，评估师的薪酬将有可能更加丰厚。评估师的薪酬将有可能更加丰厚。v 职业考试与认证职业考试与认证v 注册资产评估师执业资格考试共设注册资产评

8、估师执业资格考试共设5 5个科目：个科目：? ?资产评估资产评估? ?、? ?经济经济法法? ?、? ?财务会计财务会计? ?、? ?机电设备评估根底机电设备评估根底? ?、? ?建筑工程评估根底建筑工程评估根底? ?，各科，各科目均由客观题和主观题两个局部组成。目均由客观题和主观题两个局部组成。6本学期教学内容本学期教学内容v资产评估根本理论资产评估根本理论v资产评估根本方法资产评估根本方法v机器设备评估机器设备评估v房地产评估房地产评估 v流动资产评估流动资产评估v无形资产评估无形资产评估v长期投资性资产评估长期投资性资产评估v企业整体资产评估企业整体资产评估v资产评估综合操作实务资产评估

9、综合操作实务理论局部理论局部实务局部实务局部第一章理论根底第一章理论根底学习目的学习目的:了解资产评估的兴起与开展；了解资产评估的兴起与开展；了解资产评估的特点；了解资产评估的特点；掌握资产评估的定义和价值类型；掌握资产评估的定义和价值类型；重点掌握资产评估的目的；重点掌握资产评估的目的；熟悉资产评估的假设和原那么；熟悉资产评估的假设和原那么；理解资产评估与会计和审计的关系。理解资产评估与会计和审计的关系。8主要内容主要内容第一节第一节 资产评估的兴起与开展资产评估的兴起与开展 第二节第二节 资产评估及其特点资产评估及其特点 第三节第三节 价值类型和评估目的价值类型和评估目的 第四节第四节 资

10、产评估的假设和原那么资产评估的假设和原那么 第五节第五节 资产评估与会计和审计的关系资产评估与会计和审计的关系9第一节第一节 资产评估的兴起与开展资产评估的兴起与开展一、国际资产评估业开展历史一、国际资产评估业开展历史19世纪后期，美国出现专业评估公司。世纪后期，美国出现专业评估公司。1868年，英国皇家特许测量师协会的前身正式成立，并于年，英国皇家特许测量师协会的前身正式成立，并于1881年由英国维多利亚女王授予年由英国维多利亚女王授予“皇家特许称号。皇家特许称号。1981年成立国际资产评估标准委员会年成立国际资产评估标准委员会The International Assets Valuati

11、on Standards Committee ，TIAVSC，现，现改名为国际评估标准委员会改名为国际评估标准委员会International Valuation Standards Committee，IVSC。 1985年制定年制定?国际评估国际评估准那么准那么?，并屡次修改。，并屡次修改。上个世纪八十年代后期以来，资产评估业在世界范围内得上个世纪八十年代后期以来，资产评估业在世界范围内得到了前所未有的高速开展，开展中国家和经济转轨国家到了前所未有的高速开展，开展中国家和经济转轨国家也积极开展本国的评估业，并取得了很大成就。也积极开展本国的评估业，并取得了很大成就。10二、我国资产评估的实

12、践与开展二、我国资产评估的实践与开展 我国的资产评估行业从上世纪我国的资产评估行业从上世纪8080年代末期诞生。年代末期诞生。19891989年年大连市政府率先做出尝试，规定国有企业在与外资企业合资大连市政府率先做出尝试，规定国有企业在与外资企业合资合作经营时，必须对中方资产价值进行评估。合作经营时，必须对中方资产价值进行评估。 1989 1989年我国进行了第一个资产评估工程年我国进行了第一个资产评估工程大连炼钢厂大连炼钢厂中外合资工程，这标志着资产评估行业在我国的诞生。中外合资工程，这标志着资产评估行业在我国的诞生。19901990年国资局组建评估中心。年国资局组建评估中心。1991199

13、1年年1111月，国务院以月，国务院以9191号令形式颁发号令形式颁发? ?国有资产评估管理方国有资产评估管理方法法? ?，规定国有企业产权或经营主体发生变动时，必须进行，规定国有企业产权或经营主体发生变动时，必须进行评估。评估。19931993年年1212月中国资产评估协会的成立，标志着资产评估行业逐月中国资产评估协会的成立，标志着资产评估行业逐步由政府直接管理向政府监管下的行业自律性管理过渡。步由政府直接管理向政府监管下的行业自律性管理过渡。19951995年年3 3月，中国资产评估协会参加国际评估标准委员会。月，中国资产评估协会参加国际评估标准委员会。19951995年年5 5月实行注册

14、评估师考试制度月实行注册评估师考试制度 。11v 19961996年年5 5月，中评协月，中评协19961996第第0303号发布号发布? ?资产评估操作标准资产评估操作标准意义试行意义试行? ?。v 19991999年年1010月，由财政部中国资产评估协会主办的月，由财政部中国资产评估协会主办的9999北京国北京国际评估论坛际评估论坛在京举行。在京举行。v 20012001年年1212月月3131日，国务院转发了财政部改革国有资产评估管日，国务院转发了财政部改革国有资产评估管理方法的文件，从理方法的文件，从20022002年起，国有资产评估取消了立项确认年起，国有资产评估取消了立项确认制这一

15、制度从制这一制度从19911991年起实行至年起实行至20012001年取消代以核准制和年取消代以核准制和备案制。备案制。v 20012001年以来，先后公布和实施了一系列评估准那么和执业标年以来，先后公布和实施了一系列评估准那么和执业标准。准。12主要内容主要内容 第一节第一节 资产评估的兴起与开展资产评估的兴起与开展第二节第二节 资产评估及其特点资产评估及其特点 第三节第三节 价值类型和评估目的价值类型和评估目的 第四节第四节 资产评估的假设和原那么资产评估的假设和原那么 第五节第五节 资产评估与会计和审计的关系资产评估与会计和审计的关系13第二节资产评估及其特点第二节资产评估及其特点一、

16、资产评估定义一、资产评估定义一资产评估一资产评估资产评估是专业机构和人员按照国家法律、资产评估是专业机构和人员按照国家法律、法规和资产评估准那么，根据特定目的，遵循法规和资产评估准那么，根据特定目的，遵循评估原那么，依照相关程序，选择适当的价值评估原那么，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。估算并发表专业意见的行为和过程。评估主体评估主体评估依据评估依据评估客体评估方法评估方法评估程序评估目的评估目的评估原那么评估价值类型14根本的评估要素：根本的评估要素：(1)评估主体评估主体 (2)评估

17、客体评估客体(3)评估依据评估依据 (4)评估目的评估目的(5)评估原那么评估原那么 (6)评估程序评估程序(7)评估价值类型评估价值类型(8)评估方法评估方法(9)资产评估假设资产评估假设(10)资产评估基准日资产评估基准日15二资二资 产产资产评估中的资产或作为资产评估对象的资产评估中的资产或作为资产评估对象的资产，其内涵更接近于经济学中的资产，即特资产，其内涵更接近于经济学中的资产，即特定权利主体拥有或控制的，能够给特定权利主定权利主体拥有或控制的，能够给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。而其外延那体带来未来经济利益的经济资源。而其外延那么包括了具有内在经济价值以及市场交换价值么包

18、括了具有内在经济价值以及市场交换价值的所有实物和无形的权利。的所有实物和无形的权利。资产评估中资产的根本特征：资产评估中资产的根本特征： 1.必须是经济主体拥有或控制的；必须是经济主体拥有或控制的； 2.能够给经济主体带来经济利益的资源；能够给经济主体带来经济利益的资源； 3.必须能货币计量。必须能货币计量。16资产的分类资产的分类1.1.按资产存在形态分类，可以分为有形资产和无按资产存在形态分类，可以分为有形资产和无形资产。形资产。2.2.按资产的构成和是否具有综合获利能力分类，按资产的构成和是否具有综合获利能力分类，可以分为单项资产和整体资产。可以分为单项资产和整体资产。3.3.按资产能否

19、独立存在分类，可以分为确指的资按资产能否独立存在分类，可以分为确指的资产和不可确指的资产。产和不可确指的资产。4.4.按资产与生产经营过程的关系分类，可以分为按资产与生产经营过程的关系分类，可以分为经营性资产有效资产、无效资产和非经营经营性资产有效资产、无效资产和非经营性资产。性资产。5.5.按资产的流动性分类，可以分为流动资产、长按资产的流动性分类，可以分为流动资产、长期投资、固定资产和无形资产等。期投资、固定资产和无形资产等。 为什么对资产进行分类？为什么对资产进行分类？思考思考17三价格和价值三价格和价值价格价格是一个历史数据或事实，是特定是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定买方

20、和卖方对商品或效劳实的交易行为中特定买方和卖方对商品或效劳实际支付或收到的货币金额。际支付或收到的货币金额。 价值价值只是专业人员根据特定的价值定义只是专业人员根据特定的价值定义在特定时间内对商品、效劳价值的估计。作为在特定时间内对商品、效劳价值的估计。作为资产评估的目标是判断评估对象的价值而不是资产评估的目标是判断评估对象的价值而不是评估对象的实际成交价格。评估对象的实际成交价格。18二、资产评估的特点二、资产评估的特点1.1.市场性：模拟市场条件对资产价值作出经得起市场性：模拟市场条件对资产价值作出经得起市场检验的评定估算和报告。市场检验的评定估算和报告。2.2.公正性：效劳于资产业务的需

21、要，而不是效劳公正性：效劳于资产业务的需要，而不是效劳资产评估业务当事人任何一方的需要。资产评估业务当事人任何一方的需要。3.3.专业性：专业人员、专业机构采取专业的方法。专业性：专业人员、专业机构采取专业的方法。4.4.咨询性：只提供参考，不提供决策。咨询性：只提供参考，不提供决策。19三、资产评估的功能和作用三、资产评估的功能和作用一资产评估的功能一资产评估的功能评价和评值是资产评估具有的最根本的内评价和评值是资产评估具有的最根本的内在成效和能力。在成效和能力。二资产评估的根本作用二资产评估的根本作用 1. 1.咨询：为资产业务提供专业化估价意见，该意咨询：为资产业务提供专业化估价意见，该

22、意见无强制执行力，不能也不应该取代资产交易见无强制执行力，不能也不应该取代资产交易当事人的交易决策。当事人的交易决策。 2. 2.公正协调：协调价格争议。公正协调：协调价格争议。 3. 3.鉴证：鉴别和举证。资产评估从事的是价值鉴证：鉴别和举证。资产评估从事的是价值鉴证，而不是权属鉴证鉴证，而不是权属鉴证20主要内容主要内容 第一节第一节 资产评估的兴起与开展资产评估的兴起与开展 第二节第二节 资产评估及其特点资产评估及其特点第三节第三节 价值类型和评估目的价值类型和评估目的 第四节第四节 资产评估的假设和原那么资产评估的假设和原那么 第五节第五节 资产评估与会计和审计的关系资产评估与会计和审

23、计的关系21第三节价值类型和评估目的第三节价值类型和评估目的一、资产评估的价值类型一、资产评估的价值类型资产评估中的价值类型是指资产评估结果资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。的价值属性及其表现形式。以资产评估的估价标准形式表达的价值类型，具以资产评估的估价标准形式表达的价值类型，具体包括：重置本钱、收益现值、现行市价或体包括：重置本钱、收益现值、现行市价或变现价值和清算价格四种。变现价值和清算价格四种。从资产评估假设的角度表述资产评估的价值类型，从资产评估假设的角度表述资产评估的价值类型，具体包括：继续使用价值、公开市场价值和清具体包括：继续使用价值、公开市场价值和清

24、算价值三种。算价值三种。22v从资产业务的性质，即资产评估的特定目的划从资产业务的性质，即资产评估的特定目的划分资产评估的价值类型，具体包括：分资产评估的价值类型，具体包括：抵押价值、抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。等。v以资产评估时所依据的市场条件、被评估资产以资产评估时所依据的市场条件、被评估资产的使用状态以及评估结论的适用范围划分资产的使用状态以及评估结论的适用范围划分资产评估结果的价值类型，

25、具体包括评估结果的价值类型，具体包括市场价值市场价值和和市市场以外的价值场以外的价值两大类。两大类。23关于资产评估中的市场价值与市场价值以外的价值关于资产评估中的市场价值与市场价值以外的价值市场价值是指资产在评估基准日公开市场市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最正确使用状态下最有可能实现的交换价值上最正确使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。的估计值。市场价值以外的价值是指不符合市场价值市场价值以外的价值是指不符合市场价值定义条件的资产价值类型，它是一系列不符合定义条件的资产价值类型，它是一系列不符合资产市场价值定义条件的价值形式的总称或组资产市场价值定义条件的价值形式的总称或组合。

26、合。在资产评估实务中使用频率较高的市场价值以外在资产评估实务中使用频率较高的市场价值以外的价值类型主要有：的价值类型主要有： 在用价值、投资价值、清算价值、剩余价值在用价值、投资价值、清算价值、剩余价值24二、资产评估的目的二、资产评估的目的一资产评估的一般目的一资产评估的一般目的资产评估所要实现的一般目的只能是资产资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值。在评估时点的公允价值。二资产评估的特定目的二资产评估的特定目的资产转让；企业兼并；企业出售；企业联资产转让；企业兼并；企业出售；企业联营；股份经营；中外合资、合作；企业清算；营；股份经营；中外合资、合作；企业清算；担保；企业

27、租赁；债务重组；引起资产评估的担保；企业租赁；债务重组；引起资产评估的其他合法经济行为。其他合法经济行为。25三资产评估特定目的在资产评估中的地位作用三资产评估特定目的在资产评估中的地位作用1.1.资产评估特定的全过程，不仅是某项具体资产评资产评估特定的全过程，不仅是某项具体资产评估活动的目的贯穿于资产评估起点，同时也是资估活动的目的贯穿于资产评估起点，同时也是资产评估活动所要到达的目标。产评估活动所要到达的目标。2.2.是界定评估对象的根底；是界定评估对象的根底；3.3.对资产评估价值类型选择具有约束作用；对资产评估价值类型选择具有约束作用；4.4.在不同时期、地点及市场条件下，同一资产业务

28、在不同时期、地点及市场条件下，同一资产业务对资产评估结果的价值类型的要求也会有差异。对资产评估结果的价值类型的要求也会有差异。四价值类型选择与资产评估目的的关系四价值类型选择与资产评估目的的关系1.1.价值类型是资产评估结果的属性及表现形式，受价值类型是资产评估结果的属性及表现形式，受评估目的等相关条件的制约；评估目的等相关条件的制约；2.2.价值类型的选择也应该成为实现评估目的，满足价值类型的选择也应该成为实现评估目的，满足相关条件的重要途径和手段。相关条件的重要途径和手段。26市场价值在资产评估中的作用市场价值在资产评估中的作用1.1.市场价值是资产评估中公允价值的坐标；市场价值是资产评估

29、中公允价值的坐标；2.2.市场价值是在评估中所依据的市场范围内，从市市场价值是在评估中所依据的市场范围内，从市场整体的角度把握资产价值的相对合理和公允性场整体的角度把握资产价值的相对合理和公允性的。的。共同攀登27主要内容主要内容 第一节第一节 资产评估的兴起与开展资产评估的兴起与开展 第二节第二节 资产评估及其特点资产评估及其特点 第三节第三节 价值类型和评估目的价值类型和评估目的第四节第四节 资产评估的假设和原那么资产评估的假设和原那么 第五节第五节 资产评估与会计和审计的关系资产评估与会计和审计的关系28第四节资产评估的假设与原那么第四节资产评估的假设与原那么一、资产评估的假设一、资产评

30、估的假设1.交易假设：假定所有待评估资产已经处于交易过程交易假设：假定所有待评估资产已经处于交易过程中。中。2.公开市场假设公开市场假设公开市场是指充分兴旺与完善的市场条件，是公开市场是指充分兴旺与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的时机和时间，买卖双方的交易行为足够市场信息的时机和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制或不受限制的条件都是在自愿的、理智的而非强制或不受限制的条件下进行的。下进行的。3.持续使用

31、假设：资产状态的一种假定性描述。持续使用假设：资产状态的一种假定性描述。4.清算假设：资产拟进入的市场条件的一种假定说明。清算假设：资产拟进入的市场条件的一种假定说明。29二、资产评估的原那么二、资产评估的原那么一资产评估工作原那么一资产评估工作原那么1.1.独立性原那么：评估机构和人员的独立。独立性原那么：评估机构和人员的独立。2.2.客观公正性原那么：实事求是，尊重客观实际。客观公正性原那么：实事求是，尊重客观实际。3.3.科学性原那么：科学的态度，科学的方法评估。科学性原那么：科学的态度，科学的方法评估。二资产评估经济技术原那么二资产评估经济技术原那么1.1.预期收益原那么：资产价值的上

32、下取决于预期收益的多预期收益原那么：资产价值的上下取决于预期收益的多少。少。2.2.供求原那么：供求规律对资产价值的评估产生规律性影供求原那么：供求规律对资产价值的评估产生规律性影响。响。3.3.奉献原那么：要素资产对整体资产的奉献决定了要素资奉献原那么：要素资产对整体资产的奉献决定了要素资产的价值。产的价值。4.4.替代原那么：评估数据、评估方法的合理替代。替代原那么：评估数据、评估方法的合理替代。5.5.评估时点原那么：评估基准日。评估时点原那么：评估基准日。30主要内容主要内容 第一节第一节 资产评估的兴起与开展资产评估的兴起与开展 第二节第二节 资产评估及其特点资产评估及其特点 第三节

33、第三节 价值类型和评估目的价值类型和评估目的 第四节第四节 资产评估的假设和原那么资产评估的假设和原那么第五节第五节 资产评估与会计和审计的关系资产评估与会计和审计的关系31第五节第五节 资产评估与会计和审计的关系资产评估与会计和审计的关系一、资产评估与会计和审计的联系一、资产评估与会计和审计的联系一资产评估与会计的联系一资产评估与会计的联系 特定条件下资产会计计价和财务报告利用资产评特定条件下资产会计计价和财务报告利用资产评估结论，以及资产评估需要参考会计数据资料。估结论，以及资产评估需要参考会计数据资料。二资产评估与审计的联系二资产评估与审计的联系1.1.资产评估中的资产清查阶段，有相当局

34、部采用了与审资产评估中的资产清查阶段，有相当局部采用了与审计类似的方法，具有事实判断的性质。计类似的方法，具有事实判断的性质。2.2.流动资产和负债的评估有相当局部可借鉴审计的方法。流动资产和负债的评估有相当局部可借鉴审计的方法。3.3.经审计后的企业财务报表及相关数据可作为企业价值经审计后的企业财务报表及相关数据可作为企业价值评估的根底数据。评估的根底数据。4.4.审计审核会计资产计价大量运用资产评估技术和方法。审计审核会计资产计价大量运用资产评估技术和方法。32二、资产评估与会计和审计的区别二、资产评估与会计和审计的区别一资产评估与会计的区别一资产评估与会计的区别1.1.会计的根本职能是反

35、映和监督；资产评估的根本职能会计的根本职能是反映和监督；资产评估的根本职能是评估和咨询。是评估和咨询。2.2.会计中对资产确实认和计价大量采用历史本钱；资产会计中对资产确实认和计价大量采用历史本钱；资产评估中的资产确认和计价主要以资产效用和市场价值评估中的资产确认和计价主要以资产效用和市场价值为根底。为根底。3.3.会计中资产计价大量采用本钱核算方法；资产评估中会计中资产计价大量采用本钱核算方法；资产评估中还运用预期收益折现、市场售价类比等方法。还运用预期收益折现、市场售价类比等方法。4.4.会计的根本目标为企业管理、会计核算和会计信息披会计的根本目标为企业管理、会计核算和会计信息披露效劳；资

36、产评估的根本目标位资产交易和产权变动露效劳；资产评估的根本目标位资产交易和产权变动效劳。效劳。33二资产评估和审计的区别二资产评估和审计的区别1.1.审计是对企业财务报表所反映的企业财务审计是对企业财务报表所反映的企业财务状况和经营成果的真实性和公允性做出事状况和经营成果的真实性和公允性做出事实判断；资产评估旨在为委托人与有关当实判断；资产评估旨在为委托人与有关当事人的被评估资产做出价值判断。事人的被评估资产做出价值判断。2.2.审计和资产评估原那么不同。审计和资产评估原那么不同。3.3.审计以会计学、税法及经济法规为根底；审计以会计学、税法及经济法规为根底；资产评估那么还需要工程技术知识。资

37、产评估那么还需要工程技术知识。4.4.审计对业务的处理标准与会计是同一的；审计对业务的处理标准与会计是同一的；资产评估那么不同。资产评估那么不同。34本章小结本章小结v1.资产评估的定义、特点。资产评估的定义、特点。v2.价值类型价值类型v3.资产评估目的：一般目的、特定目的资产评估目的：一般目的、特定目的*v4.价值类型和评估目的的关系价值类型和评估目的的关系#。v5.资产评估的假设：资产评估的假设：4个个v6.资产评估的原那么：工作原那么和经济技术资产评估的原那么：工作原那么和经济技术原那么原那么v7.资产评估与会计和审计的联系。资产评估与会计和审计的联系。第二章第二章 资产评估的根本方法

38、资产评估的根本方法学习目的学习目的掌握市场法、收益法、本钱法；掌握市场法、收益法、本钱法；掌握三种根本方法的适用范围。掌握三种根本方法的适用范围。36本章重点本章重点v对资产评估中的市场法、收益法和本钱法的理解，对资产评估中的市场法、收益法和本钱法的理解，特别是三种根本评估方法中各项参数指标的根本含特别是三种根本评估方法中各项参数指标的根本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。37主要内容主要内容第一节第一节 资产评估的程序资产评估的程序 第二节第二节 资产评估的根本方法资产评估的根本方法 第三节第三节 评估方法的选择评估方法的选择38第一节资产评估的程

39、序第一节资产评估的程序v明确评估业务的根本领项明确评估业务的根本领项v签订资产评估业务约定书签订资产评估业务约定书v编制资产评估方案编制资产评估方案v现场调查现场调查v收集资产评估资料收集资产评估资料v评定估算评定估算v编制和提交评估报告编制和提交评估报告v资产评估工作底稿归档资产评估工作底稿归档39主要内容主要内容 第一节第一节 资产评估的程序资产评估的程序第二节第二节 资产评估的根本方法资产评估的根本方法 第三节第三节 评估方法的选择评估方法的选择40资产评估方法资产评估方法资产评估方法是实现评定估算资产价值资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。是在工程技术、统计、会的技术手段。是

40、在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的根底上，结合计等学科中的技术方法的根底上，结合自身特点形成的一整套方法体系。自身特点形成的一整套方法体系。41资产评估根本途径和方法资产评估根本途径和方法市场途径市场途径本钱途径本钱途径收益途径收益途径评估基准日评估基准日过去过去未来未来本钱法本钱法市场法市场法收益法收益法42市场法市场法本钱法本钱法收益法收益法直接法间接法重置本钱成新率重置核算法价格指数法 生产能力比例法统计分析法 观察法 使用年限法 修复费用法收益额折现率收益期资产评估方法体系资产评估方法体系43市场法市场法一、市场法的根本含义一、市场法的根本含义市场法是指利用市场上相同或类似资产

41、的近期交易价格，经过市场法是指利用市场上相同或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析，以估算资产价值的各种技术方法的总直接比较或类比分析，以估算资产价值的各种技术方法的总称。运用已被市场检验了的结论来评估被评估资产，容易被称。运用已被市场检验了的结论来评估被评估资产，容易被当事人接受，是资产评估中最为直接、最具有说服力的方法当事人接受，是资产评估中最为直接、最具有说服力的方法之一。之一。根本思路：根据替代原那么，采用比较和类比的思路及其方法根本思路：根据替代原那么，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。一般来说，一个理性的投资判断资产价值的评估技术规程。一般来说，一个

42、理性的投资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行价格。具有相同用途的替代品的现行价格。根本公式：根本公式： 资产评估价值资产评估价值= =参照物成交价格参照物成交价格1 1调整系数调整系数或或 资产评估价值资产评估价值= =参照物成交价格差异调整额参照物成交价格差异调整额44二、市场法的根本前提二、市场法的根本前提1.1.要有一个活泼的公开市场；要有一个活泼的公开市场；2.2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。公开市场上要有可比的资产及其交易活动。资产及其交易的可比性具体表达在以下几个方面：资产及其

43、交易的可比性具体表达在以下几个方面：1 1功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；相似；2 2市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；状况和交易条件等；3 3参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度时间范围内。应在一个适度时间范围内。45三、市场法的根本程序及有关指标三、市场法的根本程序及有关指标一选择参照物 ：应3个以上。二在评估对象与参照物之间选择比较因素：根据不同资产价值形成的特点，选择对资产价值形成影响较大的因素为比

44、照指标。 三指标比照、量化差异四在各参照物成交价格的根底上，调整已经量化的比照指标差异五综合分析确定评估结果46运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：v资产的功能：功能越好，价值越大。资产的功能：功能越好，价值越大。v资产的实体特征和质量资产的实体特征和质量v市场条件：供不应求，价格偏高；供过于求，市场条件：供不应求，价格偏高；供过于求，价格偏低。价格偏低。v交易条件：交易批量、交易动机、交易时间等。交易条件：交易批量、交易动机、交易时间等。47四四、市场法中的具体评估方法市场法中的具体评估方法一直接比较法一直接比较法直接比较法，是指利用参

45、照物的交易价格，以评估直接比较法，是指利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或假设干根本特征与参照物的同一及假设干对象的某一或假设干根本特征与参照物的同一及假设干根本特征直接进行比较，得到两者的根本特征修正系数根本特征直接进行比较，得到两者的根本特征修正系数或根本特征差额，在参照物交易价格的根底上进行修正或根本特征差额，在参照物交易价格的根底上进行修正从而得到评估对象价值的一类方法。从而得到评估对象价值的一类方法。评估对象价值参照物成交价格修正系数评估对象价值参照物成交价格修正系数1 1 修正系数修正系数2 2 修正系数修正系数n n或或评估对象价值参照物成交价格根本特征差额评估对象价值参照物

46、成交价格根本特征差额1 1 根本特征差额根本特征差额2 2 根本特征差额根本特征差额n n优点：直观简洁、便于操作；优点：直观简洁、便于操作；缺点：要求的可比性较高。缺点：要求的可比性较高。48参照物与评估对象的差异仅表达在某一根本特征上时：参照物与评估对象的差异仅表达在某一根本特征上时：1.1.现行市价法现行市价法当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象根当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象根本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估

47、价值。市场价格作为评估对象的评估价值。适用于：参照物资产与被评估资产完全相同或高度适用于：参照物资产与被评估资产完全相同或高度相似。相似。 例如：上市流通的股票债券可按评估基准日的收盘例如：上市流通的股票债券可按评估基准日的收盘价为评估价值；批量生产的设备、汽车等价为评估价值；批量生产的设备、汽车等492.2.市价折扣法市价折扣法资产评估价值参照物成交价格资产评估价值参照物成交价格1-1-价格折扣率价格折扣率适用范围：评估对象与参照物之间仅存在交易条件方适用范围：评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。面差异的情况。例例1.1.评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相评估某拟快速变

48、现资产，在评估时点与其完全相同的正常变现价为同的正常变现价为1010万元，评估师经综合分析，认万元，评估师经综合分析，认为快速变现的折扣率应为为快速变现的折扣率应为40%40%，因此，拟快速变现，因此，拟快速变现资产价值为资产价值为6 6万元。万元。 资产评估价值资产评估价值10101-401-406 6万元万元503.3.功能价值类比法功能价值类比法适用于评估对象与参照物之间仅存在功能差异的情况。1生产能力比例法 资产评估价值参照物成交价格评估对象生产能力 参照物生产能力 例2.被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估时点参照资产的市场价格为10万元，由此确定：资产

49、评估价值10901207.5万元 2规模经济效益指数法 资产评估价值参照物成交价格评估对象生产能力 参照物生产能力x 例3.同上例，该类资产的功能价值指数为0.7，由此确定：被评估资产价值10 901200.78.18万元514.4.价格指数法亦称物价指数法价格指数法亦称物价指数法 适用于评估对象与参照物之间仅存在交易时间方面差异的情况。适用于评估对象与参照物之间仅存在交易时间方面差异的情况。 资产评估价值参照物成交价格资产评估价值参照物成交价格1+1+物价变动指数物价变动指数运用定基指数修正运用定基指数修正资产评估价值参照物资产交易价格评估基准日资产定基价格指数资产评估价值参照物资产交易价格

50、评估基准日资产定基价格指数/ /参参照物交易期日资产定基价格指数照物交易期日资产定基价格指数运用环比指数修正运用环比指数修正资产评估价值参照物资产交易价格参照物交易期日资产评估价值参照物资产交易价格参照物交易期日 至评估基准日各期环比价格指数乘积至评估基准日各期环比价格指数乘积例例4.4.与评估对象完全相同的参照资产与评估对象完全相同的参照资产6 6个月前的成交价格为个月前的成交价格为1010万元，半年间万元，半年间该类资产的价格上升了该类资产的价格上升了5%5%，那么：，那么： 资产评估价值资产评估价值10101+51+5=10.5=10.5万元万元 52v 例例5 5：被评估房地产于：被评

51、估房地产于20062006年年6 6月月3030日进行评估，该类日进行评估，该类房地产房地产20062006年上半年各月月末的价格同年上半年各月月末的价格同20052005年底相比，年底相比，分别上涨了分别上涨了2.5%2.5%、5.7%5.7%、6.8%6.8%、7.3%7.3%、9.6%9.6%和和10.5%10.5%。其中参照房地产在其中参照房地产在20062006年年3 3月底的价格为月底的价格为38003800元元/ /平方平方米，那么评估对象于米，那么评估对象于20062006年年6 6月月3030日的价值接近于：日的价值接近于：平方米）（元/3932%)8 . 61 (%)5 .

52、101 (380053v例例6 6：某资产在：某资产在20062006年年1 1月的交易价格为月的交易价格为300300万元，万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：如下：20062006年年1 14 4月的环比价格指数分别为月的环比价格指数分别为103.6%103.6%、98.3%98.3%、103.5%103.5%和和104.7%104.7%。评估对象于。评估对象于20062006年年1010月月的评估价格最接近于：的评估价格最接近于：v300300 103.6% 103.6% 98.3% 98.3% 103.5% 103.5%

53、104.7% 104.7%v = 331.1 = 331.1万元万元545.5.成新率价风格整法成新率价风格整法适用于评估对象与参照物之间仅存在成新程度方面差异的适用于评估对象与参照物之间仅存在成新程度方面差异的情况。情况。资产评估价值参照物成交价格评估对象成资产评估价值参照物成交价格评估对象成 新率参照物成新率新率参照物成新率 其中：其中： 成新率成新率=资产的尚可使用年限资产的已使资产的尚可使用年限资产的已使 用年限用年限+资产的尚可使用年限资产的尚可使用年限55如果参照物与被评估对象的差异不仅仅表达在某一根如果参照物与被评估对象的差异不仅仅表达在某一根本特征上：本特征上：v上述方法的运用

54、就演变成参照物与被评估对象各个根上述方法的运用就演变成参照物与被评估对象各个根本特征修正系数的计算了。主要有以下修正系数：本特征修正系数的计算了。主要有以下修正系数：v交易情况修正系数正常交易情况交易情况修正系数正常交易情况/ /参照物交易情况参照物交易情况v功能价值修正系数评估对象生产能力功能价值修正系数评估对象生产能力/ /参照物生产参照物生产能力能力v交易时间修正系数评估对象的定基价格指数交易时间修正系数评估对象的定基价格指数/ /参照参照物的定基价格指数物的定基价格指数v成新程度修正系数评估对象成新率成新程度修正系数评估对象成新率/ /参照物成新率参照物成新率56直接法中使用频率较高的

55、几种方法：直接法中使用频率较高的几种方法：1.1.市场售价类比法市场售价类比法* *市场售价类比法是以参照物的成交价格为根底，考虑市场售价类比法是以参照物的成交价格为根底，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过比照分析和量化差异，调整估算方面的差异，通过比照分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的方法。其计算公式为：出评估对象价值的方法。其计算公式为：资产评估价值参照物售价十功能差异额十时间差异资产评估价值参照物售价十功能差异额十时间差异值十值十十交易情况差异额十交易情况差异额 资产评估价值参照物售价功能差异修正系数资产评估

56、价值参照物售价功能差异修正系数时间差异修正系数时间差异修正系数 57例例7 7：(1)(1)评估对象概况。待估地快为城市规划上属评估对象概况。待估地快为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为于住宅区的一块空地，面积为600600平方米，地形为平方米，地形为长方形。长方形。(2)(2)评估该地块评估该地块20072007年年1010月月3 3日的公平市场交易价格。日的公平市场交易价格。(3)(3)评估过程：评估过程：选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。例，故采用市场法进行评估。收集有关的评估资料收集有关的评估资料A.A.收

57、集待估土地资料略。收集待估土地资料略。B.B.收集交易实例资料。选择收集交易实例资料。选择4 4个交易实例作为参照物，个交易实例作为参照物，具体情况见表。具体情况见表。58 交易实例交易实例A A交易实例交易实例B B交易实例交易实例C C交易实例交易实例D D评估对象评估对象坐坐 落落略略略略略略略略略略所处地区所处地区临近临近类似类似类似类似类似类似一般市区一般市区用地性质用地性质住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅土地类型土地类型空地空地空地空地空地空地空地空地空地空地交易日期交易日期2007.4.22007.4.22007.3.32007.3.32006.10.42006.10.4

58、2006.12.52006.12.52007.10.32007.10.3单位价格单位价格870870元元/ /M2M2820820元元/ /M2M2855855元元/ /M2M2840840元元/ /M2M2 地块面积地块面积225225M2M2380380M2M2320320M2M2450450M2M2600600M2M2地块形状地块形状长方形长方形长方形长方形长方形长方形略正方形略正方形长方形长方形地势地势平坦平坦平坦平坦平坦平坦平坦平坦平坦平坦地质地质普通普通普通普通普通普通普通普通普通普通基础设施基础设施较好较好完备完备较好较好很好很好很好很好交通状况交通状况很好很好较好较好较好较好较

59、好较好很好很好正面路宽正面路宽8 8m m6 6m m8 8m m8 8m m8 8m m容积率容积率6 65 56 66 66 6剩余使用年剩余使用年限限3535年年3030年年3535年年3030年年3030年年进行交易情况修正。经分析，交易实例进行交易情况修正。经分析，交易实例A A、D D为正为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B B较正较正常买卖价格偏低常买卖价格偏低2%2%；交易实例；交易实例C C较正常买卖价格偏较正常买卖价格偏低低3%3%。那么各交易实例的交易情况修正率为：。那么各交易实例的交易情况修正率为： 交易实例交易实例A A：

60、0%0%； 交易实例交易实例B B：2%2%； 交易实例交易实例C C：3%3%； 交易实例交易实例D:0%D:0%。进行交易日期修正。根据调查，进行交易日期修正。根据调查，20042004年年1010月月4 4日以日以来土地价格平均每月上涨来土地价格平均每月上涨1%1%，那么各参照物交易，那么各参照物交易实例的交易日期修正率为：实例的交易日期修正率为： 交易实例交易实例A A：6%6%； 交易实例交易实例B B：7%7%； 交易实例交易实例C C：12%12%；交易实例；交易实例D D：10%10%。60进行区域因素修正。交易实例进行区域因素修正。交易实例A A与待估土地处于同与待估土地处于