房地产资产评估报告范本2)

1、房地产资产评估报告范本(2)本次资产评估的基准日是20年7月1日，是由委托方及产权持有者根据工作时间计划共同确定的。本次评估的取价标准均为基准日的有效价格或执行的标准。六、评估原则1 、遵循了真实性、科学性、可行性的工作原则;2 、遵循预期收益原则，根据对待估资产的未来效用或获利能力来确定待估资产的价值3 、遵循供求原则，充分考虑和依据供求规律对商品价格形成的影响来确定待估资产价值4 、遵循贡献原则，根据待估资产对其他相关资产或资产整体的价值贡献，或者根据缺少待估资产时对整体价值下降的影响程度来衡量确定待估资产的价值;5 、遵循替代原则，充分考虑与待估资产存在替代性的类似资产的价格来确定其价值

2、;6 、遵循合法原则，以待估资产的合法使用、合法处分为前提来确定其价值;7 、遵循最高最佳使用原则，以待估资产的最高最佳使用为前提来确定其价值;8 、遵循估价日期原则，以评估基准日的市场条件为基础来确定待估资产价值;9 、评估操作恪守独立、客观、公正、实事求是的原则，维护评估目的对应经济行为关联各方的合法权益。七、评估假设及限定条件(一)本评估遵循持续经营的假设，即被评估资产按照目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等继续使用，并相应确定评估方法、参数和依据。（二）由委托方及产权持有者提供的与评估相关的产权证明文件及其他有关资料是形成本报告的基础。委托方、产权持有者和相关当事人应对所提供的以

3、上评估原始资料的真实性、合法性和完整性承担责任。（三）本评估报告没有考虑将来可能出现的因拍卖、变卖抵（质）押物对评估价值的影响，也未考虑发生产权变动时特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，以及国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。（四）在执行本次评估程序过程中，对资产的法律权属，评估师进行了必要的、独立的核实工作，但并不表示评估师对评估对象法律权属进行了确认或发表了意见。评估师执行资产评估业务的目的只是对评估对象价值进行估算并发表专业意见。（五）本评估报告仅供业务约定书中明确的报告使用人黑龙江工商职业技术学院使用，不得被任何第三方使用或依赖。本公司对

4、任何个人或单位违反此条款的不当使用不承担任何责任。（六）本评估没有考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力等对评估结果的影响。（七）对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项、或有事项或其他事项，如资产占有单位等有关方应评估人员要求提供而未提供，而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。八、评估依据（一）行为依据1、资产评估业务约定书。（二）主要法律法规1、中华人民共和国用（2003）字第157号、第158号2、市房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103号（三）法规依据1 、财政部财企20

5、0420号批准发布的资产评估准则-基本准则和资产评估职业道德准则-基本准则;2 、中评协2007189号资产评估准则评估报告、资产评估准则评估程序、资产评估准则工作底稿、资产评估准则业务约定书、资产评估准则房地产、资产评估准则不动产。（四）产权依据1.产权证及会计凭证;（五）取价依据及参考标准1 、资产评估常用数据与参数手册;2 、市场询价及网上询价;3 、资产现场鉴定及其它有关资料。九、评估程序实施过程和情况整个评估工作共分五个阶段进行。（一）前期准备阶段：1、明确此次评估的目的、对象、范围及评估基准日2 、签订委托业务约定书;3 、依据初步调查了解的情况，拟定了评估的总体方案和现场实施方案

6、。（二）资产清查核实阶段：1 、根据评估需要，协助并指导委托方进行资产清查，填报资产评估申报明细表;2 、根据委托方提供的资产评估申报表，核对待估资产与实际状况是否相符;3 、听取产权持有者有关人员对委估资产状况（包括历史和现状）的介绍;4 、对产权持有者填报的资产评估申报表进行征询、核查，并与财务账表记录进行核对5 、核实产权持有者填报的有关资料及搜集产权证明文件;6 、进行现场实物核实，对资产状况进行察看，作出记录，向资产管理人员了解资产的经营、管理状况。（三）评定估算阶段：1、根据委估资产的特点，选择制定具体的评估方法2、查阅委估资产的产权证明文件、购建协议等有关资料3、收集价格信息资料

7、，开展市场调研询价工作4、对委估资产进行数据处理，作出评定估算，并初步汇算出评估价值。（四）评估汇总阶段：根据评估小组对资产评估的初步结果，进行汇总分析，检查并确认有无错、漏、重评的情况，进行必要的调整、修改和完善。（五）提交报告阶段：评估小组组织讨论并分析评估结果，撰写评估报告，组织审查评估报告，汇集工作底稿。最后，向委托方提交资产评估报告书。十、评估方法本次评估是为公司拟进行对外投资的经济行为服务的,根据本次资产评估目的和委估资产类型，采用不同的评估方法，对公司商业经营用的房屋建筑物采用市场比较法，对储运部仓库采用重置成本法，对土地使用权采用重置成本法和基准地价修正系数法。1、委估物简介该

8、宗土地位于W市XX大道1542号，北临XX大道，东靠XX路，西面、北面均紧临商场其他建筑物，地号E-03-17-02，无偿划拨，面积7,349.79m2,属商业三类用地，七通一平，地处XX区商业繁华地段，交通便利，基础配套设施完善，周边环境良好。2、基准地价修正系数法公式：待评估土地使用权评估值=基准地价时间因素修正系数个别因素修正系数剩余使用年限修正数容积率修正系数（1）基准地价：依据市土地管理局2007年7月制定的商服用地级别与基准地价图和评估规则的规定，该块属叁级地价，其基准地价为4,000元/itf。2005(2)时间因素修正系数：通过对宗地所在区域2005年以来地价变化的调查分析，从年起至今，委估宗地所在区域地价上涨10%，即时间因素修正系数为1.10。(3)个别因素修正系数个别因素标准值因素状况评分面积1较大1.3形状1多边形0.8地势1平坦0.7地质1一般0.8宽深比1合适1临街深度1宽1进深度1一般1合计76.6个别因素修正系数=6.67=0.94(4)剩余年限修正系数：该地属无偿划拨，取修正系数为1。(5)容积率修正系数：该宗地容积率较高，取修正系数为1.36。(6)土地单价评估值=4,0001.100.9411.36=5624.96%/m2(7)土地总价评估值=土地面积5624.96=XXX元3、重置成本法公式：土地价格=土地取得费+土地开发费+