企业土地利用过程中的风险防控

1、企业经营中的土地风险防控企业经营中的土地风险防控主要内容主要内容一、我国土地制度概述二、从一级市场获取土地的风险防控三、土地二级市场交易中的风险防控四、土地权利纠纷的处理引引 言言 土地作为一切财富之母，是最重要的不动产。涉及土地的法律政策规定极其复杂。企业的生产经营离不开土地，其中涉及到占有、使用、收益和处分土地的环节，一旦操作不慎，就将陷入违法的境地，付出高昂的代价。所以，合理的利用土地法律法规和政策的规定，防控企业经营中的土地法律风险，成为企业领导者的一项重大课题。引例：铁本事件引例：铁本事件 2002年初，民营企业江苏铁本钢铁有限公司筹划在常州市、镇江扬中市建设新的大型钢铁联合项目。该

2、项目设计能力840万吨，概算总投资105.9亿元。在常州市新北区春江镇违法占地6000多亩，4000多农民被迫搬迁，有的甚至住进窝棚、桥洞、废弃的渔船。 2003年6月进入现场施工。此后，江苏省和常州市、扬中市等相关部门先后越权、违规审批了铁本公司的建设项目和用地手续，导致违法占用的6000多亩土地已无法复垦和部分非法土地合法化。2007年4月国务院派出专项检查组，铁本公司违规钢铁项目全面停工，后进入破产清算程序，资产被拍卖还债。对戴国芳等人被追究刑事责任。一、我国土地制度概述一、我国土地制度概述（一）国有土地使用权制度的历史沿革 新中国建立后，自1954年生产资料社会主义改造完成到1980年

3、 ，采用“无偿、无期限、无流动”的土地使用制度。 1980年“全国城市工作会议”为起点，按照从无偿使用到有偿使用、行政划拨向市场出让的思路进行转变。 1990年5月19日，国务院颁布了中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例为土地使用权的有偿转让扫清了道路。1994年城市房地产管理法颁布实施，第一次明确规定了土地有偿转让是土地使用权取得的主要方式，并明确规定土地使用者可以转让土地使用权，土地使用权出让与转让确定了以市场机制分配土地资源的制度，为建立和发展房地产市场奠定了基础，从而收取土地使用权出让金成为土地使用制度的主要形式。城市土地储备制度被视为新形势下的一种创新，成为国有土地使用权制度

4、继续改革的选择之一。 （二）我国土地管理的基本制度（二）我国土地管理的基本制度以以宪法宪法、物权法物权法、民法通则民法通则为基础，以为基础，以土地管理法土地管理法、城市房地城市房地产管理法产管理法等单项法律为核心，以大量的等单项法律为核心，以大量的行政法规、部门规章和地方性法规、规章行政法规、部门规章和地方性法规、规章为补充的，土地管理法律体系已基本形成。为补充的，土地管理法律体系已基本形成。1、土地公有制、土地公有制根据根据宪法宪法和和土地管理法土地管理法规定，我规定，我国实行土地公有制，包括全民（国家）所国实行土地公有制，包括全民（国家）所有制和集体所有制。有制和集体所有制。 2、耕地保护

5、制度、耕地保护制度耕地保护制度是我国土地管理的一项重要制度。 确保耕地总量18亿亩的目标。 3、用途管制制度、用途管制制度土地管理法规定：国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。4、土地征收征用制度、土地征收征用制度宪法第十条第三款 “国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。” 为与宪法相适应，土地管理法也作出了相应的修改。5、有偿使用制度、有偿使用制度一是我国土地

6、供应方式有划拨和出让两种方式。目前，可以适用划拨方式的主要有四类用地：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。为严格限制划拨方式供地，2001年国土资源部出台划拨用地目录（国土资源部令第9号） 二是有偿使用方式包括出让、租赁、作价出资入股。出让分协议出让和招标、拍卖、挂牌出让。 物权法第137条规定：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。二、土地一级市场的风险防控二、土地一级市场的风险防控一级市场即政府出让市场，是指政府有

7、偿、有期限的出让土地使用权的市场。1、受让政府违法征收土地风险恢复为农用地河北香河违规批地案河北香河违规批地案 今年五月，香河违规、违法占用土地量达4000多亩。负责相关督察工作的国家土地督察北京局副专员任洪昌也公开透露，现场叫停土地违法行为53起。 2011年5月24日，针对已查实的香河县土地违规问题，河北省监察厅等相关部门对9名相关责任人员作出处理，撤去香河县县长张贵金、香河县国土资源局局长周春华的职务。截止目前，香河县这个距离北京45公里的地域，已吸引十几家知名房地产企业在此圈地，也造成包括万科、万通、绿地等知名房地产企业在当地的项目进展受到影响。万科销售人员强调该项目走合法土地招拍挂程

8、序，一期五证齐全， 并向记者展示了现场的各类证书副本。 2、土地闲置风险城市房地产管理法第二十六条以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。 荒了两年未动工荒了两年未动工 山东一闲置土地被山东一闲置土地被强行收回强行收回2010年03月15日 16山东省被国土部挂牌督办的一宗房地产闲置土地

9、已有初步处理结果，省国土厅公布的信息显示，位于威海的这宗土地超过2年未开发建设，属闲置土地，威海市政府现已发文注销了该宗土地的登记。由于当事人对这一结果不服，在申请行政复议后，该宗土地的去留问题将通过司法诉讼解决。据悉，这可能会成为山东收回闲置土地的第一例。 3、不按约交付出让金 南京仙林地王被收回 2.3亿保证金遭没收 2010年02月04日 09:26 新华报业网香港九龙仓集团等两家开发商于2007年12月6日联手拿下的仙林G82地块，因土地首付款问题被南京国土局“没收”了。记者点开南京市国土局的官方网站看到，“NO.2007G82地块竞得人竞得资格被取消”一文被放置在了最显眼的地方。文中

10、称，“因两公司未按照该地块挂牌文件和国有土地使用权公开出让成交确认书所规定的：在2008年2月18日前缴纳首期成交价款，并与南京市国土局签订国有土地使用权出让合同。经市政府批准，我局于2009年12月15日取消两公司对地块的竞得资格，并没收竞买保证金2.45亿元（港币）。” 4、出让主体不当风险越权出让风险。开发区管委会、乡镇政府无出让主体资格，所签出让合同无效5、出让地块规划条件风险用途、容积率、建筑密度、高度、配套设施等周边相邻建筑限制、日照、通风、通行等6、出让方式不当风险招拍挂方式协议方式7、交地时间不明的风险 拖延交地，影响企业用地规划。8、毛地出让风险毛地指地上存在需要拆除的建筑物

11、、构筑物等设施的土地。拆迁补偿大、时间不确定最好要求净地出让，做到“三通一平”或者“七通一平”重庆最牛重庆最牛“钉子户钉子户”事件事件 2007年04月03日 07:13:02 来源：新华网 年，重庆南隆房地产开发有限公司与重庆智润置业有限公司共同对九龙坡区鹤兴路片区进行开发，拆迁工作从年月开始，该片区户均已搬迁，仅剩一户至今未搬迁。这幢户主为杨武、吴苹夫妻的两层小楼一直伫立在工地上。 9、不申请续期风险第五十八条有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请

12、续期或者申请续期未获批准的；10、土地被政府重复出让后受让方难以取得土地使用权。扬州政府偷卖小区地块获20多亿元出让金来源：新华网新华网 2010年04月07日07:39扬州市国土资源局悄悄收回业主们土地使用权，拿到市场上进行重新挂牌出让。经过央视曝光后，扬州政府连夜决定中止出让行为。4月6日，央视再次曝光该事件，透露官方获得20亿元转让金。两个小区，一个建成于2002年，一个建成于2003年，使用都不到八年，但是在今年3月，两个小区的70多个业主却都收到了拆迁通知。没有通告，没有公示，接到通知前，业主们什么都不知道，他们新房子就要被拆除，这样匪夷所思的怪事就发生在扬州。土地使用证上注明土地性

13、质是出让，使用期是七十年，政府把章盖在这个地方，证件发在这个地方，你土地出让以后，你能不能第二次出让，第二次出让侵犯不侵犯业主的权利。明明是七十年的土地使用权，怎么一下子就缩水成了7年，焦急的业主们到处打探消息，终于在扬州市土地市场网上发现，今年2月11号，扬州市刚刚以每亩250万的价格卖掉了一块儿序号为590号的地块，整个地块900多亩，范围正好包括渡江西苑福运苑两个小区。11、划拨土地违法转变用途风险经适房用地建商品房划拨土地使用权管理暂行办法第五条规定：“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。” 三、

14、二级市场交易中的风险防控三、二级市场交易中的风险防控土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。 1、转让双方主体资信风险详细调查合作方的资信。2、地块条件限制风险未取得土地使用权证未交清土地出让金未达到法定开发转让条件地块性质为划拨土地福建投资商与平顶山某房产公司合作开发案3、抵押担保风险易被债权人追索，甚至被处分偿债。4、土地出租风险“买卖不破租赁”规则下，导致无法实际用地。承租人优先购买问题。5、土地限制处分风险查封、冻结6、土地使用权共有风险须有全体共有人共同做出处分表示。7、地役权风险地役权，是指一方为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定

15、利用他人不动产的权利。物权法第一百六十七条第一百六十七条供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。8、转让方拖延过户风险采取分期付款方式， 使付款与对方义务的履行挂钩。出让合同有效，可通过诉讼由法院判决受让人单方办理过户。9、受让方拖延付款风险 提前设定担保。行使抗辩权。 10、项目收购风险债权债务不确定项目公司本身不能成为股权转让当事人11、土地剩余使用年限风险 剩余使用年限所剩无几，面临重新申请续期问题。12、以土地使用权出资风险评估风险产权过户问题13、擅自改变土地用途风险不同用途的土地地价相差巨大。如将工业用地改为商业

16、用地等。郑州爆破拆除最大违法楼盘项目郑州爆破拆除最大违法楼盘项目 2008年2月25日下午两点 ，随着几声冲天巨响，郑州市历史上最大面积的违法建筑瞬间被爆破，被爆破的“帝湖花园东王府”2号楼、5号楼两处违法建筑面积共3.2万平方米，郑州市政府对其定性为：严重违法建筑。 爆破瞬间 经查实，“帝湖东王府”项目建设有多项违法事实，其中之一是擅自改变土地用途。特别是2号、5号两栋高层建筑分别占压金水河规划河道控制线3.05米、10.38米，严重违反了中华人民共和国城市规划法、河南省城市规划法实施办法、郑州市违反城市规划建设工程查处条例等法律法规，直接严重影响金水河进排水、防汛泄洪的功能，危害了城市公共

17、安全。 14、违反土地规划指标建设风险土地转让时，原出让合同约定的权利义务同时转让。必须遵守原规划条件。 武汉最牛违建武汉最牛违建“楼高高楼高高”被强拆被强拆武汉晨报2009年11月27日09:41昨日，记者从市规划局获悉，被网友称为“楼高高”的省供销社仓储公司在江汉北路违法超建的8层楼，今日将拆除完毕。据了解，这是我市首次对批准建设后多建房屋进行彻底拆除。 去年4月，省仓储公司以职工集资名义建设一栋12层经济适用房的申请获得批准，但到今年10月，该住宅楼违规建到了20层。今年11月4日开始，市规划局和江岸区政府开始对违法多建的8层楼强制拆除。武汉楼高高拆除现场15、一女二嫁风险注意审查转让地

18、块的权属状态。成都成都“一地两卖一地两卖”地块闲置地块闲置8年未开年未开发发2011-05-30 20:19:49来源: 四川新闻网(成都)成都市中心九眼桥的一块地历时8年纷争，八年不开发而未被政府收回。8年里以1个多亿的实际付出，不断腾挪，把一块2亿元的土地翻转到了今天高达10亿元以上的价值。操作方故意隐瞒合同，该地块涉嫌一女两嫁。16、以租代征风险所谓“以租代征”，即通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。 “以租代征”背后的主导往往是地方政府。由于是租赁合同违法，得不到法律保护，作为以租代征的企业来说很难维护自己的权益，很有可能血本无归。 重庆中海投资公司违法占地案20

19、08年8月，中国海外建筑工程有限公司与南川区政府签订投资协议，约定由该公司投资建设黎香湖统筹城乡综合项目。随后，该公司在南川区注册成立重庆中海黎香湖投资有限公司，负责有关项目建设。2009年3月，经南川区黎香湖镇政府鉴证，重庆中海黎香湖投资有限公司与黎香湖镇西湖村签订租地合同，用于项目建设中部分农民搬迁安置房建设。2010年6月违法占地建设，已建成房屋2.35万平方米。 2011年1月，南川区国土资源和房屋管理局作出行政处罚，没收重庆中海黎香湖投资有限公司在违法占用土地上新建建筑物2.35万平方米，道路6.139公里，并处每平方米15元罚款，共计412.45万元。罚款已缴纳，没收的建筑物、道路

20、已移交南川区财政部门。北京市怀柔区杨宋镇出售集体土地建房案北京市怀柔区杨宋镇出售集体土地建房案 2004年至2006年期间，怀柔区杨宋镇“北京伍陆风情生态种植园（水岸江南）”、“草根香村”、“梭草庄园”和“北京彩虹生态种植园”4个项目相继开工建设，均是以出租为名出售集体土地建房。具体方式是：开发商先租赁村集体土地，修建道路、通水、通电等基础设施，并圈建围墙，之后再与村集体合作将土地划分成若干区块向社会公开长期出租，租户可以自行在租赁的土地上建造房屋，也可以委托开发商进行建设。2007年3月，在怀柔区开展“违法房地产建设专项治理工作”后，项目停止了建设、销售，部分项目被强制拆除。但由于清理不彻底、监管不力，2009年年初，个别项目又开始建设、销售。上述4个项目共占地238.51亩，均不符合土地利用总体规划和城市规划。2009年10月，国土资源部会同北京市国土资源局、怀柔区政府调查并提出处理意见：一是对违法建设立