众联地产2013郴州房地产市场年报分析

1、郴州市众联房地产策划有限公司郴州市众联房地产策划有限公司二零一四年一月二零一四年一月众联地产众联地产2013年郴州房地产市场报告年郴州房地产市场报告 Thinking 思路20132013年典型年典型项目分析项目分析郴州房地产郴州房地产市场分析市场分析宏观政策宏观政策分析分析郴州经济郴州经济环境分析环境分析20142014年市场年市场展望展望 2013年全年GDP同比增长7.7%，与2012年增速相同，但超出年度目标7.5%，宏观经济增速稳定不改； 2013年产业结构方面第三产业对GDP增长的贡献率为48.5%,首次超过第二产业(46.3%)，但是从三大产业增速方面看，第三产业增速仅为8.3%

2、，仍然处于下降趋势中； 2013年112月投资增速回落0.3个百分点至19.6%，处于2013年最低水平；其中地产投资累计增速19.8%，较上月回升0.3%,从季度平均水平看,房地产投资增速仍然位于下降区间,银行收紧房贷将对商品房销售带来负面影响,我们预计房地产投资放缓趋势并未改变。 20142014年宏观经济将继续保持稳中求进，新一届政府进一步推进改革创新，年宏观经济将继续保持稳中求进，新一届政府进一步推进改革创新，产业结构优化升级。产业结构优化升级。宏观经济增速稳定不改，投资增速出现回落宏观经济增速稳定不改，投资增速出现回落20132013国内房宏观经济国内房宏观经济继续保持稳健货币政策，

3、中长期不会宽松继续保持稳健货币政策，中长期不会宽松20132013货币政策货币政策u 2013年年末，我国广义货币(M2)余额110.65万亿元，同比增长13.6%；狭义货币(M1)余额33.73万亿元，同比增长9.3%；流通中货币(M0)余额5.86万亿元，同比增长7.1%。全年净投放现金3899亿元。u 7月5日国务院办公厅发布国务院办公厅关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见，提出在防控融资的风险的前提下，进一步落实信贷政策，加大对居民首套住房的支持力度，抑制投机需求；u 7月，中国人民银行出台中国人民银行关于进一步推进利率市场化改革的通知，明确提出取消金融机构贷款利率0.7倍的下

4、限，由金融机构自主确定贷款利率水平，但对个人贷款利率不做调整； 稳健的货币政策将减少房地产行业投资性需求，有利于房地产行业健康有序稳健的货币政策将减少房地产行业投资性需求，有利于房地产行业健康有序的发展。的发展。20132013土地政策土地政策u 加大房地产调控力度，大幅增加住宅土地供应量：加大房地产调控力度，大幅增加住宅土地供应量： 2013年全国105个地价监测城市,土地供应总量达31.69万公顷,较上年增加12.33%,其中,住宅用地供应涨幅最大,较2012年增加32.71%。u 由国土部主导，建立不动产统一登记制度：由国土部主导，建立不动产统一登记制度：目前，全国农村集体土地所有权确权

5、登记率达到97%。宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作也在全面推进中。为下一步实现全国房屋信息联网提供基础；u 建立城乡统一的建设用地市场，规范土地出让制度建立城乡统一的建设用地市场，规范土地出让制度：确保农民合法土地权益，允许农村集体经营性用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。u 坚决遏制坚决遏制“小产权房小产权房”：要求各级国土资源部、住建部要对在建在售的“小产权房”坚决叫停，并针对违法建设的、销售的“小产权房”进行摸底排查 2013 2013年土地政策取得了较大的进展，同时在房地产宏观调控方面加大土地供应量，年土地政策取得了较大的进展，同时在房地产宏观调控方面加大

6、土地供应量，特别在保障房、住宅土地方面给予充分供应，有利于房地产市场平稳健康发展。特别在保障房、住宅土地方面给予充分供应，有利于房地产市场平稳健康发展。20132013国内房地产宏观政策国内房地产宏观政策20132013年房地产政策：宏观稳、微观活，不同城市有保有压年房地产政策：宏观稳、微观活，不同城市有保有压20132013年房地产宏观政策关键点：年房地产宏观政策关键点： 中央调控思路转变，推进全面深化改革，促进长效机制建立健全；中央调控思路转变，推进全面深化改革，促进长效机制建立健全； 地方新局面：政策由坚持房地产调控逐步转向市场化、差别化；地方新局面：政策由坚持房地产调控逐步转向市场化、

7、差别化； 长效机制是新一届政府关注重点，土地、财税制度先行改革；长效机制是新一届政府关注重点，土地、财税制度先行改革； 城镇化：城镇化：“以人为本以人为本”主旨下进一步加强户籍、保障房、养老相关工作。主旨下进一步加强户籍、保障房、养老相关工作。 年初国五条调控加码，从需求端抑制房价年初国五条调控加码，从需求端抑制房价 2月20日，国务院召开常务会议提出五条调控措施即“国五条”，并在3月1日发布国五条细则关于继续做好房地产市场调控工作通知，释放继续调控房地产的信号，强调政策的连续性，稳定市场预期。 全面进行深化改革，建立长效健全机制全面进行深化改革，建立长效健全机制 11月12日，十八届三中全会

8、胜利闭幕。会议审议通过了中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定 ，强调进行全面深化改革，放眼于房地产市场的长期健康发展，为房地产长效机制长效机制建立建全从顶层设计上指明方向 落实改革，调控思路转为市场供应为主，优化供应落实改革，调控思路转为市场供应为主，优化供应 高层发声积极推进住房保障和供应体系建设，由市场进行供需结构调节，将居民的住房需求进一步差异化。12月10日，中央经济工作会议召开，提出房地产调控将从需求管理转向供给管理，发挥市场决定性作用，强调社会民生功能。中央调控思路转变，推进全面深化改革，促进长效机制建立健全；中央调控思路转变，推进全面深化改革，促进长效机制建立健全；房地产调

9、控逐步转向市场化、差别化；房地产调控逐步转向市场化、差别化；u 上半年坚持房地产调控政策不动摇，各地均在落实上半年坚持房地产调控政策不动摇，各地均在落实“国五条国五条”细则细则 “国五条”出台后，各省市细则纷纷出台，包括有北京、上海、广州等等15个省市公布了具体实施细节，而包括长沙、成都、贵阳在内的21个省市仅公布了房价调控目标。但在公布的细则中，对国五条各项调控政策的落实力度不一落实力度不一也存在差异，仅有北京上海等严格落实国五条相关要求。u 下半年市场促政策分化，热点城市分化继续收紧，部分城市出现放松下半年市场促政策分化，热点城市分化继续收紧，部分城市出现放松 调控政策日趋市场化，城市间政

10、策差别化明显。对于房价快速上涨的热点城市，坚持调控仍是主题，而对于部分房地产市场持续低迷的城市，在不突破调控底线的前提下，政策出现部分的放松。一线城市调控全面升级，政策不断收缩，1010月深圳、北京出台月深圳、北京出台“深八条深八条”、“京八条京八条”，1111月上月上海和广州出台海和广州出台“沪七条沪七条”和和“穗五条穗五条”，一线城市调控政策全面收紧。二线城市跟进，年底密集出台调控政策，包括杭州、南京、天津等在内出台一系列调控政策，主要集中在提高二套首付比例、公积金贷款、限购等政策；三四线城市灵活调整，适时松绑。由于三四线城市面对的是城市发展问题，受房地产市场低迷影响部分城市进行适时松绑，

11、包括芜湖、徐州等在内，出台部分购房优惠政策。 政策汇总政策汇总政策主要内容政策主要内容2013年12月23日，农村工作会议提出将积极扎实推进城镇化，到2020年解决约1亿人口在中西部的城镇化2013年12月18日，公安部尽快落实户籍制度改革，提高户籍人口城镇化水平2013年12月16日，全国发展与改革工作会议积极稳妥推进新型城镇化工作，走有中国特色的新型城镇化道路2013年12月13日，城镇化工作会议解决城镇就业人员落户问题，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模2013年9月6日，国务院印发关于加强城市基础设施建设的建议要围

12、绕推进新型城镇化的重大战略部署，加强城市基础设施建设，保障城市基础设施和公共服务设施供给，提高设施水平和服务质量，满足居民基本生活需求积极扎实推进新型城镇化工作，进一步落实户籍、保障房工作积极扎实推进新型城镇化工作，进一步落实户籍、保障房工作u20132013年新型城镇化相关政策汇总分析年新型城镇化相关政策汇总分析结论：结论： 新型城镇化，有助于加速中小城市及城镇化进程，可以有力促进一批有经济实力的新型城镇化，有助于加速中小城市及城镇化进程，可以有力促进一批有经济实力的新市民购房需求释放，促进房地产市场的繁荣发展。新市民购房需求释放，促进房地产市场的繁荣发展。长效机制是重点，地方政策愈加分化长

13、效机制是重点，地方政策愈加分化u 2014年，市场化手段推进房地产市场调控会更加灵活，而限购限贷政策等现有行政化手段短期内很难退出，但不同城市政策取向继续差别化；u 不动产登记制度、财产公示等制度预计出台，房地产税改革试点的将进一步扩大，促进长效机制的建立与完善；u 除针对购房者的调控政策，加强土地供应、增加保障房建设速度等增加房源供应的政策，虽然对于郴州四线城市影响较小，但银行限贷、提高贷款利率但银行限贷、提高贷款利率、贷款申理越来越严格、放款速度变慢，对于开发商将有很大影响、贷款申理越来越严格、放款速度变慢，对于开发商将有很大影响。房地产政策小结房地产政策小结20132013年典型年典型项

14、目分析项目分析郴州房地产郴州房地产市场分析市场分析宏观政策宏观政策分析分析郴州经济郴州经济环境分析环境分析20142014年市场年市场展望展望 2013年全市地区生产总值1682亿元，同比增长11%;社会消费品零售总额625亿元，增长12.7%; 2013年财政总收入216.1亿元、公共财政预算收入146.5亿元，分别增长18.7%和22.4%; 2013年城乡居民人均可支配收入分别达19000元、8400元，分别增长9%和14%，农村居民收入增幅连续4年高于城镇居民; 2013年全市固定资产投资达到1474.1亿元，比上年增长34.2%，高于全省8.1个百分点。其中房地产开发投资147.6亿

15、元，增长26.7%；20132013郴州宏观经济环境郴州宏观经济环境 全市全市GDPGDP与城乡居民人均收入的快速增长，有力的保障了房地产市场的持续繁荣发与城乡居民人均收入的快速增长，有力的保障了房地产市场的持续繁荣发展，进一步推动房地产投资的快速增长。同时财政收入与公共预算增长，保证了全市各展，进一步推动房地产投资的快速增长。同时财政收入与公共预算增长，保证了全市各项市政配套到位，为改善居民生活环境，带动城市经济发展起到积极作用。项市政配套到位，为改善居民生活环境，带动城市经济发展起到积极作用。20132013郴州城市建设发展郴州城市建设发展1、 “大十字”城镇群经济社会发展规划、区域规划、

16、土地利用规划和全市县城总体规划修编(修改)以及村镇规划编制进程加快。郴永大道全线通车，环市城区半小时城镇圈形成，加快加快“大十字大十字”城城镇群永兴方向的融城进程，助力城东新区的发展；镇群永兴方向的融城进程，助力城东新区的发展；2、汽车总站搬迁，2013年4月运行了14年的老郴州汽车总站将 “告别”国庆北路区域，搬迁至位于北湖区郴江镇高壁村的新郴州汽车总站过渡车站发车，对城市发展以及周边道路压力、周边环境和对城市发展以及周边道路压力、周边环境和居民出行创造了良好的条件，是适应郴州城市发展的需要；居民出行创造了良好的条件，是适应郴州城市发展的需要；3 3、郴州国际会展中心、市体育中心体育馆、郴江

17、路延伸段、骆仙铺片区城市道路及配套等城市基础设施项目的陆续竣工，加快郴州成为现代化大都市的进程； 20132013年郴州城市建设方面主要围绕着年郴州城市建设方面主要围绕着“大十字大十字”城镇群进行，推进郴州新型城镇化城镇群进行，推进郴州新型城镇化进程，重点打造郴州大道沿线区域，加快郴资桂永融城动作，郴州进程，重点打造郴州大道沿线区域，加快郴资桂永融城动作，郴州作为一座新崛起作为一座新崛起的现代化都市已经初具雏形。的现代化都市已经初具雏形。20132013郴州产业发展郴州产业发展1、 2013年5月郴州 （北京）与央企对接合作座谈会暨项目签约仪式在北京举行，与央企签约项目15个，总投资金额469

18、亿元。郴州将作为央企战略布局的重要基地和新一轮发展腾飞的重要平台，郴州将作为央企战略布局的重要基地和新一轮发展腾飞的重要平台，将进一步有力推动郴州经济的飞速发展。将进一步有力推动郴州经济的飞速发展。2、2013年郴州成功承办首届湘南承接产业转移投资贸易洽谈会，省政府明确将以郴州为中心把湘南打造成湖南会展业次中心区域。3、2013年华润集团与郴州签署了战略合作框架协议，未来5年，华润集团将在郴州投资100亿元以上。主要合作内容有深化管道燃气板块、深化电力板块、加大医药板块、推动房产置业和消费品业主要合作内容有深化管道燃气板块、深化电力板块、加大医药板块、推动房产置业和消费品业务板块，积极引入集团

19、优质资源包括房地产开发、现代服务业、金融服务等业务单元，实现强强联务板块，积极引入集团优质资源包括房地产开发、现代服务业、金融服务等业务单元，实现强强联合、战略共赢，对郴州城市发展具有重大意义。合、战略共赢，对郴州城市发展具有重大意义。4 4、以万华汽车城为代表的汽车产业商业地产席卷而来，作为、以万华汽车城为代表的汽车产业商业地产席卷而来，作为湖南省和郴州市 “十二五”规划重点项目，占地840亩，建筑面积75万平方米，预计总投资25亿元，将打造成集品牌整车展销、商用车展销、二手车交易、汽配精品市场、生活及商业配套为一体的综合产业园区。2013年进入实质性的工程阶段，将推动武广新区的进一步发展；

20、 20132013年郴州积极进行产业转移接洽，打造郴州特色的产业结构，优化城市经济发年郴州积极进行产业转移接洽，打造郴州特色的产业结构，优化城市经济发展模式，助力城市建设发展。展模式，助力城市建设发展。 1、2013年郴州GDP持续保持高速增长，同比增长11.1%，增速高于全省1个百分点，居全省第2位，稳居全省第一方阵； 2、郴州的持续发展， 势必会不断的给带来新的机遇和商机，未来市场的需求将会不断增大，对于市场的潜力将会持续凸显。 3、产业结构的不断优化，郴州作为湖南承接产业转移的首要区域，把握住这一历史性的机遇，打造湖南最开放的城市，成为湘粤赣省际中心城市； 4、城市建设进程的加快，打造郴

21、州“大十字”城镇群，加快郴资桂永融城运动，提高城市城镇化率，进一步推动城市整体发展。 20132013是郴州快速发展的一年，多年飞速增长的是郴州快速发展的一年，多年飞速增长的GDPGDP有力支撑了郴州城市化的进程，有力支撑了郴州城市化的进程，促进了郴州房地产市场的繁荣发展。促进了郴州房地产市场的繁荣发展。20132013郴州宏观经济发展小结郴州宏观经济发展小结20132013年典型年典型项目分析项目分析郴州房地产郴州房地产市场分析市场分析宏观政策宏观政策分析分析郴州经济郴州经济环境分析环境分析20142014年市场年市场展望展望 2013年郴州房地产市场是激荡的一年，同样也是品牌林立，大盘营销

22、时代。一线品牌开发商纷纷抢滩郴州楼市，保利、金科等品牌开发商的进驻，加剧了郴州房地产市场的竞争。 2013 2013年郴州楼市整体表现不错，成交量大幅增长，成交金额节节攀升，成交价刷新年郴州楼市整体表现不错，成交量大幅增长，成交金额节节攀升，成交价刷新郴州房价的新纪录，成为郴州房地产市场一个新的高峰。从郴州房价的新纪录，成为郴州房地产市场一个新的高峰。从20132013年年1 1月汇龙万宝国际的月汇龙万宝国际的开盘热销，揭开了开盘热销，揭开了20132013年郴州楼市繁华大幕，一扫年郴州楼市繁华大幕，一扫20122012年年底市场冷清迹象，年年底市场冷清迹象，4 4月天一月天一华府刷新郴州楼市

23、最高价，单价突破华府刷新郴州楼市最高价，单价突破70007000，后续项目纷纷跟进，市场涨声一片；，后续项目纷纷跟进，市场涨声一片；7 7月保月保利地产隆重登场，利地产隆重登场，9 9月开盘成交均价达到月开盘成交均价达到75007500，最高价，最高价80008000以上，进一步奠立市场价格以上，进一步奠立市场价格基础；基础；1212月郴州楼市有史以来最大规模房展会，完美收官。月郴州楼市有史以来最大规模房展会，完美收官。20132013年的郴州楼市量价齐升，年的郴州楼市量价齐升，房地产市场持续繁荣。房地产市场持续繁荣。20132013郴州房地产市场郴州房地产市场20132013年郴州市场年郴州

24、市场1313年，郴州市房地产市场竞争加剧升级，正式进入营销战国时代。年，郴州市房地产市场竞争加剧升级，正式进入营销战国时代。具体表现为：具体表现为：1 1、房地产营销升级为综合实力品牌之争；、房地产营销升级为综合实力品牌之争；2 2、项目营销全面升级为资源竞争，已经渗透到项目营销中所涉及的各个层面（广告资源、项目营销全面升级为资源竞争，已经渗透到项目营销中所涉及的各个层面（广告资源、活动资源、渠道资源）；活动资源、渠道资源）；3 3、客户竞争进入白热化，在客户资源的争夺上回归到最原始的肉搏战，谁能最先接触到、客户竞争进入白热化，在客户资源的争夺上回归到最原始的肉搏战，谁能最先接触到客户，谁将在

25、竞争中取得优势；客户，谁将在竞争中取得优势；4 4、活动营销成为常态，城市级、明星类的活动营销开始展露，案场暖场性质的活动营销、活动营销成为常态，城市级、明星类的活动营销开始展露，案场暖场性质的活动营销成为日常工作；成为日常工作； 目前全市的房地产开发企业有352家，其中二级资质5家，三级资质179家，四级资质21家，暂定资质146家。其中北湖区177家，苏仙区58家，资兴市18家，桂阳县15家，宜章12家，永兴15家，临武6家，嘉禾10家，桂东2家，汝城14家，安仁24家。投资商分类（房地产开发企业构成情况），郴州本土企业277家，外商投资企业74家。外商投资企业构成情况，其中珠海25家，外

26、资5家，福建11家，长沙15家。通过招商引资，保利集团、友阿集团、步步高集团、碧桂园、大汉集团等全国知名房地产商相继进驻郴州。郴州房地产企业数量众多，项目良莠不齐郴州房地产企业数量众多，项目良莠不齐20132013郴州房地产市场整体情况郴州房地产市场整体情况20132013郴州房地产市场整体情况郴州房地产市场整体情况 2013年郴州房产局批准市城区预售套数为24913套，批准预售面积为275.4万，批准预售项目为64个（包含部分团购房、集资房）； 2013 2013年郴州全市商品房销售面积为年郴州全市商品房销售面积为324.8324.8万（包含下面县市），同比增长万（包含下面县市），同比增长2

27、0%20%，其，其中市城区销售面积预计约为中市城区销售面积预计约为190190万左右，约合销售套数万左右，约合销售套数2 2万套（包含团购房、集资房项万套（包含团购房、集资房项目）。目）。 截止到截止到20132013年年1212月月3131日，郴州市城区在售项目为日，郴州市城区在售项目为7676个，其中个，其中2525个项目为个项目为20132013年新年新开盘项目，包括像保利、五矿青园、金科钻石山、中源国际城等项目。截止到目前为止，开盘项目，包括像保利、五矿青园、金科钻石山、中源国际城等项目。截止到目前为止，全市商品房存量面积预计约在全市商品房存量面积预计约在120120万左右，市场供应量

28、巨大。万左右，市场供应量巨大。 2013 2013年在售商品房实际成交均价约为年在售商品房实际成交均价约为43004300元元/ /，同比，同比20122012年增长年增长10%10%，市场整体，市场整体成交价涨幅较快，阶梯型价格在成交价涨幅较快，阶梯型价格在20132013年成型，高端项目与低端项目单价相差年成型，高端项目与低端项目单价相差40004000元以上；元以上；20132013郴州土地市场郴州土地市场 2013年郴州土地表现相对比较平稳，全年共挂牌土地 宗，挂牌面积多，等等20132013年年111111月土地挂牌、成交市场月土地挂牌、成交市场总结： 1、2013年111月土地成交

29、总面积共计95.48万，总计金额15.4亿元，成交单价107.6万元/亩。 2、挂牌与成交之间的比例为2:1。整体市场对土地的需求是供大于求，特别是在上半年，整体市场的成交量都很低。在第三季度是挂牌和成交的高峰期。预期在未来的一年将会有大体量的楼盘集中面世。 3、在成交地块中，土地集中在城西和城东两个板块，无疑在未来这将会是城市重点发展方向。数据来源于郴州市房产管国土资源局20132013年年111111月商、住土地市场月商、住土地市场总结： 1、2013年111月，共成交商业用地40.98万；住宅用地63.12万；商、住用地比例为13:20。住宅仍是市场最大的需求体。 2、根据数据显示，9月

30、份是全年土地成交最高的一个月，且以住宅用地为主，预计在明年下半年将会有大批量的住宅面世。数据来源于郴州市房产管国土资源局20132013年各月土地挂牌、成交市场年各月土地挂牌、成交市场总结： 1、2013年全年土地成交总面积共计108.48万，总计金额18.5亿元，成交单价113.7万元/亩； 2、挂牌与成交之间的比例为2:1。整体市场对土地的需求是供大于求，特别是在上半年，整体市场的成交量都很低。在第三季度是挂牌和成交的高峰期。预期在未来的一年将会有大体量的楼盘集中面世； 3、在成交地块中，土地集中在城西和城东两个板块，无疑在未来这将会是城市重点发展方向。数据来源于郴州市房产管国土资源局20

31、13年各月商品房销售面积年各月商品房销售面积总结： 1、2013年全年共计销售商品房面积为324.8万（含县市）； 2、根据数据反映，每年成交高峰期分别在过年前后、暑假期间、传统的“金九银十”和房交会所在月份，四个阶段。其他月份都显得很平均，市场没有很大的浮动，相对于三个高峰期而言，其他月份就成为了传统的淡季； 3、最为年末的11月，因为12月的房交会，所以大部分购房者在11月都处于观望期，所以造成了11月成为全年度成交最低的月份，这也显示出在传统的房交会的前一个月，市场会迅速的进入一个淡季，所以的购房者都会冷静下来，期待房交会期间的各项政策。数据来源于郴州市房产管国土资源局郴州在售项目整体价

32、格情况 2013年郴州市场，商品房成交价格出现明显上涨，截止到12月，市场在售项目超过70个，市场报价超过4500以上的项目有近30个：7000元以上项目：本案、天一华府（公寓）、龙泽福城国际（精装公寓）6000以上项目：美美世界、龙泽福城国际（毛坯公寓）5000以上：恒大华府、苏仙传奇、龙泉名邸、君临天下、汇龙万宝国际、华宁春城、万花冲壹号、北湖壹号、国明皇御苑4500以上：碧桂园、苏仙御景湾、新贵华城、华宁瑞城、湖光山色、神憩乾珑、第一国际、御景华庭、中地翡翠湾、亿枫翠城、林语轩、江山丽城、玫瑰园、山水缘、龙凤嘉园、鸿翔尚城、懿德园、学府世家郴州房地产市场分析郴州房地产市场分析201320

33、13年年111111月郴州房地产市场基础数据分析：月郴州房地产市场基础数据分析： 郴州市房地产投资：全市共完成房地产开发投资123.6亿元，同比增长25.3%； 111月，商品房施工面积1620.4万平方米，同比增长48.4%。全市新开工面积656.6万平方米，同比增长63.5%。 111月，全市商品房销售面积291.2万平方米，同比增长37.7%； 111月，全市商品房销售金额103.1亿元，同比增长60%。 结论：结论： 20132013年前三季度郴州市场房地产投资额持续增长，表明开发商对于郴州房地产市年前三季度郴州市场房地产投资额持续增长，表明开发商对于郴州房地产市场保持较高的投资热情，

34、商品房新开工面积与施工面积有大幅增长，并且场保持较高的投资热情，商品房新开工面积与施工面积有大幅增长，并且20132013年前年前三个季度的商品房销售已经基本达到三个季度的商品房销售已经基本达到20122012年全年水平，房地产市场供销两旺。年全年水平，房地产市场供销两旺。郴州房地产市场分析郴州房地产市场分析苏仙岭板块北湖公园板块骆仙板块（精装产品）五岭板块龙泉龙形板块东城新区板块下湄桥板块武广新区梨树山板块爱莲湖板块2013郴州市场各版块情况分析爱莲湖板块 爱莲湖片区是城东新区的重要组成部分，也是郴州房地产开发的热点区域之一，2013年片区内在售项目为8个，2013年总供货量为1900套左右

35、， 总面积为20万，2013年总去化约为1100套左右，去化面积约为12.5万，其中最主要的去化项目为神憩乾珑与华尔星城，作为2013年整个片区销售情况最好的项目。20142014年预测：年预测： 目前市场存量目前市场存量8 8万左右，万左右，20142014年预计将有年预计将有3 3个新项目入市分别个新项目入市分别为东岭逸景、星湖湾、御景豪庭。为东岭逸景、星湖湾、御景豪庭。周边在售项目将在周边在售项目将在20142014年达到年达到1111个。个。同时同时20142014年神憩乾珑二期、华尔星年神憩乾珑二期、华尔星城二期、君临天下三期都将会有大城二期、君临天下三期都将会有大批量货量推出，预计

36、全年片区供应批量货量推出，预计全年片区供应量将达到量将达到4040万平米以上，将是片区万平米以上，将是片区竞争最为激烈的一年。竞争最为激烈的一年。城东新区白水片区 城东新区白水片区，依靠苏仙区政府的整体搬迁而带动的新兴片区，整个片区的规划发展在2013年取得了重大的进展，郴州国际会展中心竣工、郴州最高端酒店温德姆豪庭的开业、郴永大道的全线通车 ，都为整个片区带来大量的利好消息。同时在2013年整个片区也是房地产开发最具规模的一年，整个2013年片区内以碧桂园、中源国际城为代表的项目，成为市场上半年的热点区域。20142014年预测：年预测： 目前在售项目目前在售项目3 3个，个，2014201

37、4年预计将年预计将有有2 2个新项目入市分别为凤凰新城、大个新项目入市分别为凤凰新城、大学里，周边在售学里，周边在售 项目将达到项目将达到5 5个以上，个以上，同时供应量同时供应量3030万以上。万以上。武广新区板块 2013年武广新区是密集发力的一年的，以华盛世纪新城二期的入市热销为契机，带动后续乾通时代广场、香麓山等项目的跟进，整个片区2013年销售情况较好，成为整个市场的热点区域之一。同时万华汽车城动工建设，标志着郴州另一种商业地产模式的形成汽车地产的来临。 2013年片区内目前在售项目年片区内目前在售项目为为8个项目，新增项目较多，如乾个项目，新增项目较多，如乾通时代广场、香麓山、紫阳

38、京鼎、通时代广场、香麓山、紫阳京鼎、雅晟乾城等项目，供应量约为雅晟乾城等项目，供应量约为50万平米，万平米，2013年整体去化年整体去化25万万左右；左右；2014年预计将有熠通公馆年预计将有熠通公馆等项目入市；片区在售项目将达等项目入市；片区在售项目将达到到10个以上，供应量将保持在个以上，供应量将保持在50万平米以上。万平米以上。五岭板块 在目前的片区划分中，五岭板块的片区范围相对比较广泛，通常我们将其定义为：以五岭广场为中心，向南延伸至天龙站，向东至梨树山隧道范围内；是目前郴州三大热点开发片区之一（城东、武广） 2013年五岭板块，表现非常抢眼，有以汇龙万宝国际为代表的，拉开了2013年

39、热销大幕，有以天一华府为标杆的，开启了郴州楼市新一轮的涨价潮，整个2013年，五岭板块占据了郴州楼市非常重要地位。目前板块内在售项目为18个，有天一华府、龙泽福城国际、龙凤嘉园、汇龙万宝国际、龙凤嘉园、中地翡翠湾、鸿翔尚城、乐仙小镇、人和好景、懿德园、经典世家等，预计2014年将新增大华天都、竹园新城等5个项目，片区内在售项目将达到23个左右，总供应量将超过80万，是2014年重点供应区域；新增项目较多，同时之前存量项新增项目较多，同时之前存量项目也较多，大部分项目均处于强目也较多，大部分项目均处于强销期。并且因板块的特性，片区销期。并且因板块的特性，片区内项目间的相互冲击较大，并且内项目间的

40、相互冲击较大，并且因与五岭广场的这一核心资源的因与五岭广场的这一核心资源的距离因素，不同项目之间的价格距离因素，不同项目之间的价格差非常大，片区内项目的阶梯性差非常大，片区内项目的阶梯性非常非常 明显，是郴州单一片区内价明显，是郴州单一片区内价格差最明显的板块。格差最明显的板块。骆仙版块 骆仙片区也是传统意义上的城西板块，是郴州西扩重点发展区域，位于市中心的西南郊，东临107国道，西傍同心河，与骆仙路相连接，与五岭广场相对应 ； 2013年是骆仙板块开始房地产大规模开发启动的一年，依靠汽车总站的搬迁，各条公交线路的开通，实现了片区与城区的对接。2013年片区内在售项目依然以恒大华府、亿枫翠城为

41、主，但是施工建设的项目开始增多，预计2014年将会集中面世，比如湘域中央花园、乐雅山居、君临名都均在前期建设中，将在2014年集中上市，片区2014年总供应量将达到30万左右。前两年主要依靠恒大华府、亿前两年主要依靠恒大华府、亿枫翠城带动片区的发展，目前枫翠城带动片区的发展，目前公共交通相继完善，片区项目公共交通相继完善，片区项目将联合发力，具有成为下一个将联合发力，具有成为下一个热点片区的潜力。热点片区的潜力。2013年板块处于酝酿期，根据目年板块处于酝酿期，根据目前监测情况看，各项目均已进入前监测情况看，各项目均已进入实质性的工程阶段，预计实质性的工程阶段，预计2014年年将集中上市，届时

42、片区内在售项将集中上市，届时片区内在售项目将达到目将达到7个以上，总供应量超个以上，总供应量超过过30万平。万平。梨树山板块 2013年，随着九子塘大道的通车，整个片区内的市政交通线路初步完善，同时规划中的各大项目也纷纷完成前期工作，进入实质性的工程阶段。从目前监测的动态看，片区内已经有5个项目在启动，其中御泉城市花园、立升领域项目工程进度已具备发售条件，两个超50万方项目恒隆国际、中宁公元也启动了营销工作，居然之家进入前期土方工作，经过2013年一年的酝酿，借助片区内交通线路的完善，2014年片区将迎来全面供应的一年，预计2014年片区在售项目将达到4个，总供应量约为20万左右 2014年将

43、是本版块在市场年将是本版块在市场正式发声的一年，片区内各大正式发声的一年，片区内各大项目均面临同样的问题项目均面临同样的问题需需要提高本片区在郴州市场的知要提高本片区在郴州市场的知名度与客户认知度。名度与客户认知度。 本区域在本区域在2014年对于市场的扰动主要年对于市场的扰动主要在于其价格，考虑到作为新面世的区域以在于其价格，考虑到作为新面世的区域以及新推出的项目，及新推出的项目，2014年本区域所推售项年本区域所推售项目首开价格预计不会太高，将低于目前市目首开价格预计不会太高，将低于目前市场价格，预计在场价格，预计在4000以下。考虑到片区距以下。考虑到片区距离城区实际距离并不是很远，预计

44、本区域离城区实际距离并不是很远，预计本区域项目将会给其周边板块项目乃至整个市场项目将会给其周边板块项目乃至整个市场带来一次价格上的竞争压力。带来一次价格上的竞争压力。下湄桥板块 郴州“北提”改造的重点区域，也是郴州之前的老城区，2013年整个板块的表现平平，虽然以紫宸澜山为代表，在2013年取得相当不错的业绩，总共预售套数为总共预售套数为12991299套，预计套，预计销售套数在销售套数在650650套左右，销售金额接近套左右，销售金额接近3 3亿亿，排名在郴州楼市单个项目中可以跻身前五，但是依然改变不了整个大片区在楼市中的弱势地位。2013年片区内在售项目为10个，除紫宸澜山外，其余项目销售

45、情况均一般，并且供应量较小，无法形成合力，炒热片区。 从目前监控上看，2014年片区内将不会有太大改善，新增项目金源新都汇、福城桃源等项目预计会入市，届时片区内在售项目预计在15个左右，供应量在30万方左右但是从各项目在2013年的营销模式以及营销手法上看，2014年本片区项目对于市场影响力有限。代表项目：紫宸澜山、福城立欣洲代表项目：紫宸澜山、福城立欣洲 片区内项目较多，但是片区内项目较多，但是缺少在售的大盘，基本上以中缺少在售的大盘，基本上以中小盘为主，同时本区域缺少能小盘为主，同时本区域缺少能够在市场上具有强大号召力的够在市场上具有强大号召力的楼盘，因此在板块的竞争中，楼盘，因此在板块的

46、竞争中，处于一定的弱势地位，给予市处于一定的弱势地位，给予市场印象为片区内整体项目档次场印象为片区内整体项目档次较低，并且这种情况预计在较低，并且这种情况预计在2014年也不会有改善。年也不会有改善。北湖板块 郴州市中心城区，商业中心，各类生活配套设施齐全，集中了目前郴州最主要的几大城市商业综合体。2013年，整个片区的表现可以分为上下两个半场，表现差别比较大，上半年以年初步步高新天地的商铺内部认购，形成了市场抢购商铺的狂潮，步步高新天地在元月份预计销售商铺超过3个亿以上，部分商铺单价达到1516万，成为名符其实的铺王；5月美美世界开盘热销，奠立区域项目住宅价格标杆，随后北湖壹号、御景华庭的持

47、续，整个上半年北湖板块整体表现较好；进入下半年后各大项目均进入滞销状态，同时友阿国际广场的收筹动作遇冷，整个板块各项目表现一般。2013年三大商业综合体之间的竞争还相对比较柔和，经过一年的酝酿，预计到2014年将进入实质性的短兵相接状态。区域在建、在售楼盘：美美世界、步步高新天地、友阿国际广场、北湖壹号、御景华庭、万花冲壹号、祥云国际、宏兴花园等2014年板块内，住宅供应量约年板块内，住宅供应量约为为25万左右，商业供应量将万左右，商业供应量将近近30万平米左右，商业竞争巨万平米左右，商业竞争巨大。大。2013年区域在售项目为年区域在售项目为7个，预计个，预计2014年新增项目为友阿国际广场、

48、同时美美年新增项目为友阿国际广场、同时美美世界、步步高新天地进入实质性的强销世界、步步高新天地进入实质性的强销期。期。2014年北湖板块的竞争主力不在住年北湖板块的竞争主力不在住宅，而在于商业，得商业者得天下。宅，而在于商业，得商业者得天下。龙泉龙形板块 本版块范围面积比较广泛，涵盖了目前郴州部分新兴泛中心城区，以南塔公园为核心，在石榴湾大桥、香雪桥、梨树山隧道、罗家井范围内； 2013年片区内在售项目为12个，主要有江山丽城、山水缘、华宁春城、华宁瑞城、君悦澜山、玫瑰园、锦绣东城、水榭华庭、国明皇御苑、新贵华城三期等，片区内2013年总供应量为3000套，总面积约为32万平米，2013年去化

49、约为15万，片区除新增项目华宁瑞城、锦绣东城销售情况较好，年去化达到60%；其余项目销售情况均一般。竞争格局预测：竞争格局预测：目前区域内存量较大，目前区域内存量较大，2014年年新增项目较少，但华宁春城三新增项目较少，但华宁春城三期与新贵华城三期还将有大批期与新贵华城三期还将有大批货量推出，区域去化压力较大。货量推出，区域去化压力较大。区域范围比较广泛，项目基本处区域范围比较广泛，项目基本处于泛中心区域，客户在地段上的于泛中心区域，客户在地段上的接受度较好，但是考虑价格接受度较好，但是考虑价格苏仙版块 郴州市中心片区，在不考虑价格因素的情况下，是大多数郴州人首选的购房区域，居住氛围较为成熟、

50、商业气息相对较为浓郁；2013年区域在售项目为5个，单个项目体量较小，供应量相对较少，2013年区域总供应量约为1500套，总供应面积为17万左右，是目前市内供应量最少的板块。但在2013年，苏仙板块在保利地产的带动下成为了市场的关注点，同时保利地产凭借其特殊的地段，强大的品牌号召力，成为2013年市场当之无愧的王者，并且奠立郴州的价格标杆。在建、在售楼盘：苏仙林语、苏仙传奇、苏仙御景湾、林语轩等 目前市场存量相对较少，目前市场存量相对较少，主要大型项目为保利地产，主要大型项目为保利地产，2014年总供应量预计将略高于，年总供应量预计将略高于，总供应面积在总供应面积在20万左右。万左右。 随着

51、郴州旧城改造的随着郴州旧城改造的加快，根据我司监控预计加快，根据我司监控预计2年后将有大批货量推出，年后将有大批货量推出，项目会集中涌现。项目会集中涌现。郴州市场小结郴州市场小结 2013年郴州整体市场表现比较突出，呈现量价齐升态势，但是从板块上来说，部分板块2013年相对比较活跃比如以碧桂园为代表的城东新区白水组团，以华盛世纪新城、乾通时代广场的武广新区，以保利为代表的苏仙岭板块，以及以汇龙万宝国际城为代表的五岭板块，整个2013年热闹非凡，销售情况较好；而部分之前的热点板块在2013年却相比之下表现一般，像以君临天下、神憩乾珑为代表的爱莲湖板块，以及下湄桥板块与尚在酝酿中的梨树山板块等等，

52、而以北湖壹号为代表的北湖板块、2013年三大商业项目开始全面启动营销动作，预计2014年将进入白热化竞争态势。各区域在2013年的营销力度不一，导致全年业绩相差也较大。四、四、20132013年典型项目分析年典型项目分析2013市场部分典型项目销售情况项目项目预售套数预售套数销售套数（预计）销售套数（预计）销售金额销售金额销售均价销售均价保利苏仙林语高层378套，别墅60套别墅56套，高层约220套4.2亿高层7300元，别墅1.31.4万碧桂园别墅112套；高层1710余套别墅约50套；高层约800套约6亿别墅0.8万1.1万；高层43004500恒大华府约730套高层约500套；车位600

53、个约3.8亿4900元/中源国际城774套约600套约2.5亿38003900元/紫宸澜山1299约600套约2.8亿4200元/汇龙万宝国际880约700套约3.8亿4600元/华宁瑞城770套约400套1.8亿45004600元/美美世界住宅228套，公寓253套销售住宅预计150套，公寓120套约1.1亿住宅6200元/，公寓6800君临天下约300套约150套约0.9亿5400元/神憩乾珑335套231套1.1亿43004400元/华尔星城280套207套约1亿42004300元/香麓山384套288套1.5亿4200元/御景湾404套220套1.2亿4600元/华盛世纪新城630套3

54、50套约1.5亿4200元/天一华府714套285套（主要为公寓）1.3亿7000元/碧桂园碧桂园核心优势：知名品牌+带装修+园林示范区+西河沙滩公园+低价格占地面积占地面积1313万平方米万平方米建筑面积建筑面积3 30 0万平方米万平方米项目地址项目地址苏仙区青年大道与观山大道交汇处苏仙区青年大道与观山大道交汇处容积率容积率2.472.47产品类型产品类型高层、别墅、多层洋房高层、别墅、多层洋房 产品户型产品户型高层80-270平，洋房155-569平项目价格项目价格简装修折后均价4300-4600元/月去化月去化约45-50套余货量余货量整体剩余约17万平米左右（约1500套左右）项目动

55、态项目动态明年预计去化二期剩余部分货量，同时推出明年预计去化二期剩余部分货量，同时推出三期，货量预测在三期，货量预测在10001000套左右套左右二期二期一期一期恒大华府恒大华府核心优势：知名品牌+园林景观效果+内部配套齐全占地面积占地面积16.416.4平方米平方米建筑面积建筑面积4040平方米平方米项目地址项目地址郴州市骆仙西路与寒西路交汇处产品类型产品类型高层高层产品户型产品户型高层88-270平项目价格项目价格精装修折后均价5100-5300元/月去化月去化约30套余货量余货量整体剩余约10万平米左右（约800套左右）项目动态项目动态明年预计将大量加推四期，按照大盘明年预计将大量加推四

56、期，按照大盘推货量预计在推货量预计在10001000套套美美世界美美世界核心优势：中心地段+周边配套齐全占地面积占地面积16.416.4万平方米万平方米建筑面积建筑面积4040万平方米万平方米项目地址项目地址郴州市北湖区人民西路与国庆路交汇处（北湖公园南门）产品类型产品类型高层、公寓、商业、酒店高层、公寓、商业、酒店产品户型产品户型高层88-143平项目价格项目价格折后均价6500元/月去化月去化约15-18套余货量余货量整体剩余约500套左右项目动态项目动态明年预计获得预售证后将会推出住宅明年预计获得预售证后将会推出住宅部分及剩余公寓及商业，其中高层共部分及剩余公寓及商业，其中高层共3 3栋

57、约栋约6 60000套房源套房源已推已推天一华府天一华府核心优势：五岭广场中心地段+周边配套齐全占地面积占地面积1179411794平方米平方米建筑面积建筑面积13.513.5万平方米万平方米项目地址项目地址（五岭广场）五岭路（五岭广场）五岭路2 2号号容积率容积率8.68.6产品类型产品类型高层、商业、公寓高层、商业、公寓产品户型产品户型高层83-238平项目价格项目价格B栋折后均价6500元/，A、C栋折后均价7000元/月去化月去化约20套余货量余货量整体剩余约500套左右项目动态项目动态明年主推商业，住宅为余货去化明年主推商业，住宅为余货去化,300,300套套已推已推汇龙汇龙万宝国际

58、万宝国际核心优势：五岭广场地段+周边配套齐全占地面积占地面积1717万平方米万平方米建筑面积建筑面积7070万平方米万平方米项目地址项目地址郴州市青年大道南侧（原郴州市青年大道南侧（原74297429工厂）工厂）产品类型产品类型高层、商业、公寓、写字楼高层、商业、公寓、写字楼产品户型产品户型高层77-118平项目价格项目价格B栋折后均价6500元/，A、C栋折后均价7000元/月去化月去化约50套项目动态项目动态明年将推出二期，预计有明年将推出二期，预计有10001000套左右套左右房源房源已推已推神憩神憩乾珑乾珑核心优势：爱莲湖景观资源+未来发展规划+内部配套占地面积占地面积7 7万平方米万

59、平方米建筑面积建筑面积3232万平方米万平方米项目地址项目地址郴州大道和郴资桂高等公路交汇处郴州大道和郴资桂高等公路交汇处产品类型产品类型高层、商业、酒店、公寓高层、商业、酒店、公寓产品户型产品户型83-130高层项目价格项目价格4500元/月去化月去化约20套项目动态项目动态项目二期项目二期1212月内部转定，车位开盘。月内部转定，车位开盘。目前在售推出返乡置业七重豪礼目前在售推出返乡置业七重豪礼丽景丽景君临天下君临天下核心优势：爱莲湖景观资源+未来发展规划+内部配套占地面积占地面积7 7万平方米万平方米建筑面积建筑面积3030万平方米万平方米项目地址项目地址郴州大道与青年大道交汇处郴州大道

60、与青年大道交汇处产品类型产品类型高层、商业、写字楼、酒店、公寓高层、商业、写字楼、酒店、公寓产品户型产品户型86-156高层项目价格项目价格5100元/月去化月去化约15套项目动态项目动态一期一期8 8、9 9、1010、1111号栋已于号栋已于6 6月月3030日日交房。二期交房。二期1515、1616号栋外立面已做好，号栋外立面已做好，年底交房。三期年底交房。三期7 7号栋建至第号栋建至第2525层，层，1212号栋建至第号栋建至第8 8层，层，1414号栋建至第号栋建至第1616层。君临天下层。君临天下7 7号栋号栋1212月月6 6号开盘。号开盘。湖光山色湖光山色核心优势：爱莲湖景观资