婚姻法解释三--房产纠纷十大焦点

1、1婚姻法解释婚姻法解释(三三) 房产纠纷十大焦点解读房产纠纷十大焦点解读安徽金亚太律师事务所 王汉波律师2o 司法实践中，房产作为家庭财产中价值最高的一类财产，往往成为夫妻离婚纠纷中财产分割的焦点。新婚姻法解释(三)自2011年8月13日起施行，对婚姻房产纠纷问题作出了新解释。3十大焦点十大焦点o 夫妻不离婚，可否请求分割共同房产 o 婚前房产婚后增值部分，离婚时归谁 o 承诺赠与对方房产，赠与方能否反悔 o 一方父母出资购买的房产，是否属于夫妻共同财产o 双方父母出资购买的房屋，离婚时怎样分割4十大焦点十大焦点o 按揭贷款购房，离婚时房产归谁 o 婚前按揭购房婚后共同还贷，房产增值部分归谁

2、o 夫妻一方私自卖房，另一方能否追回 o 夫妻出资购买一方父母名义的房改房，离婚时能否按夫妻共同财产分割 o 以协议离婚为条件的房产分割协议，是否生效 5一、夫妻不离婚，可否请求分割共同房产一、夫妻不离婚，可否请求分割共同房产 o 婚姻法解释(三)第四条规定：“婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不损害债权人利益的除外：(一)一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的;(二)一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用的。6【律师解读】 o在婚姻关系存续期间，夫妻财

3、产原则上是共同共有，但书面协议分别所有的除外。依据物权法第九十九条规定：共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割;没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。夫妻双方在共有的基础丧失(即离婚时)，由于婚姻关系解除，当然可以分割共同财产。但是出现本条规定的“重大理由”时，也可以分割夫妻共同财产。这是我国婚姻财产分割制度的重大突破，在符合一定条件的情况下，不用以解除婚姻关系为代价，也可以在婚内直接起诉要求分割

4、夫妻共同财产，是对弱势方权益的有力保护。7【案例案例】o 小严和小陶结婚10多年后，小陶患了胃癌，已花了一大笔手术费。医生说术后必须使用进口的化疗药物，才可能遏止癌细胞的扩散，而这种药物价格非常昂贵。小严觉得癌症是治不好的，花巨款买进口药是在做无用功，故主张做保守治疗。无奈之下，小陶将小严告上法院，要求分割夫妻共有财产来治疗但小陶念在多年的情感上，并不想和小严离婚，在这种情况下，法院会受理小陶的财产分割案件吗？本案中，小陶的情况正好符合本案中，小陶的情况正好符合解释三解释三第四条规定的情况，只要该第四条规定的情况，只要该财产分割没有损害夫妻债权人的利益，小陶的主张可以得到支持。财产分割没有损害

5、夫妻债权人的利益，小陶的主张可以得到支持。8二二、婚前房产婚后增值的部分，离婚时归谁婚前房产婚后增值的部分，离婚时归谁o 婚姻法解释(三)第五条规定：“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。9【律师解读】 o夫妻一方个人财产属于个人所有，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。我国物权法对于原物与孳息之间的关系及孳息的取得原则，自然孳息采用所有权主义及用益物权主义，法定孳息采用协商及交易习惯原则。婚前房产是夫妻一方个人的重要财产，在婚后的收益主要包括孳息、投资经营收益及自然增值。婚姻法第十七条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的生产、经营的收益、知识产权的收

6、益归夫妻共同所有。婚姻法解释(二)第十一条规定：婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资取得的收益，为夫妻共同所有。但对孳息和自然增值这两种情形如何认定未予明确。婚姻法解释(三)第五条对此作出明确规定：夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产，首次明确了夫妻一方个人财产婚后产生的孳息和自然增值不是共同财产。10【案例案例】o 小赵结婚前购买了500克黄金，小赵与小刘结婚数年后，这些黄金的价格已经涨了2倍多。黄金这些年的增值，小刘有份吗?本案中，小赵婚前买的黄金，在婚后价值增高，但增值仍属于本案中，小赵婚前买的黄金，在婚后价值增高，但增值仍属于小赵个人财产。小赵个人

7、财产。11三、承诺赠与对方房产，赠与方能否反悔 o 婚姻法解释(三)第六条规定：“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。”12【律师解读】 o现实生活中，恋爱中的男女为了取悦恋人，许诺将自己的房产赠与对方，而随着感情破裂而反悔，赠与方能否撤销赠与?婚姻法解释(三)第六条规定，赠与方在赠与房产变更登记之前，可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。合同法第一百八十六条“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或

8、经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”也就是说，除了特殊情况以外，一般情况下，房屋赠与都必须要到房屋变更登记以后才能生效，如果没有变更登记，赠与方是有权撤销赠与的。对于婚姻关系存续期间的婚内赠与，由于夫妻财产原则上为共同共有，司法解释将条件设定为将一方所有的房产赠与另一方，这在实践中应予以注意。13【案例案例】o 小卢与小田结婚前写下一纸合同，许诺将自己的一套房产赠送给小田，但一直没有办理房屋过户手续。婚后，小田怕伤了感情就没有强求办理过户手续。不想几年之后竟闹起离婚，小卢不同意将那套房子给小田，小田却要求他履行合同。那么，那份婚前合同有效吗?本案中，房子还归小卢所有，小田要求小卢履行赠与合同

9、，办本案中，房子还归小卢所有，小田要求小卢履行赠与合同，办理房屋过户的主张不会得到法院支持。理房屋过户的主张不会得到法院支持。14四、一方父母出资购买的房产，是否属于夫妻共同财产四、一方父母出资购买的房产，是否属于夫妻共同财产 o 婚姻法解释(三)第七条第一款规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”15【律师解读】 o在我们国家，儿女结婚，父母为子女出资购买结婚房非常普遍，房子是家庭的重要财产，有的父母倾其大半辈子积蓄为子女购买了一套房子。按以前的规定，夫妻

10、婚后购买的房子，不管登记在哪一方的名下，不管是谁出的钱，都属于夫妻的共同财产。这些年来离婚率呈上升趋势，父母倾其所有给子女买的房，如果离婚时一概将房屋认定为夫妻共同财产，势必违背了父母为子女购房的初衷和意愿，也侵害了出资购房父母的利益，对出资一方的父母来说很不公平。这在司法实践中，引起了很大争议。婚姻法解释(三)第一次明确婚后一方父母出资为子女购买不动产且产权登记在自己子女名下的应认定为夫妻一方的个人财产。将房屋产权登记在出资购房父母子女名下的，视为父母明确只对自己子女一方的赠与，比较合情合理，这样即兼顾了中国国情与社会常理，有助于纠纷的解决，也有利于均衡保护婚姻双方及其父母的权益。16【案例

11、案例】o 小周结婚5年后，父母给他买了一套房子，产权证上写的是小周的名字。那么，他的妻子小吕对这套房子有份吗?本案中，房屋应为小周个人所有。本案中，房屋应为小周个人所有。17五、双方父母出资购买的房屋，离婚时怎样分割五、双方父母出资购买的房屋，离婚时怎样分割 o 婚姻法解释(三)第七条第二款规定：“由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。” 18【律师解读】 o 我国婚姻法第十八条规定：“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产。婚姻法解释(二)第二十二条规定：当

12、事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”房子由于其巨大的经济价值，男女结婚时考虑有无房产?结婚后房子在谁的名下?离婚时房产怎样分割?已成为男女双方及家庭不得不考虑的重要问题。婚姻法解释(三)第七条第二款明确规定，除当事人另有约定的情况外，将房产按照各自父母的出资份额按份共有，即符合社会常理，也能够起到定纷止争的效果。 19六、按揭贷款购房，离婚时房产归谁六、按揭贷款购房，离婚时房产归谁 o 婚姻法解释(三)第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付

13、方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。o 依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”20【律师解读】 o 离婚案件中，按揭房屋的分割是一个焦点问题，如果仅仅机械地按照房屋产权证书取得的时间作为标准，划分按揭房屋属于婚前个人财产或者是婚后夫妻共同财产，可能出现对一方显失公平的情况。对此，婚姻法解释(三)第十条作出了明确规定：一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款，买卖房屋的合同义务

14、已经履行完毕，即在婚前就取得了购房合同确认给购房者的全部债权，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚分割财产时将按揭房屋认定为一方个人财产相对比较公平。21【案例案例】o 2006年初，小王拿出自己全部积蓄，再加上父母支援，靠按揭贷款购买了一套小户型房子。2006年底，小王与小李结婚后搬到新房居住，两人一起承担月供，1年后小王取得了房屋所有权证。但如今双方闹起离婚，小李主张房子本是婚后取得的，应以夫妻共同财产进行分割。小王主张房子是其婚前个人财产，现在房屋增值了2倍，也与小李无关。本案中，房屋应归小王所有，但应结合夫妻共同还贷的数额占本案中，房屋应归小王所有，但应结合夫妻共同还贷的数

15、额占总购房款的比例以及对应的房屋增值，并根据保护女方权益的总购房款的比例以及对应的房屋增值，并根据保护女方权益的原则，由小王给予小李相应补偿。原则，由小王给予小李相应补偿。22七、婚前按揭购房婚后共同还贷，房产增谁值部分归七、婚前按揭购房婚后共同还贷，房产增谁值部分归o 婚姻法解释(三)第十条第二款规定：“依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”23【律师解读】 o在现实社会中，结婚前一方贷款买房，结

16、婚后双方共同还贷的情况十分普遍。一般情况下，是男方提供住房，女方陪送嫁妆。房产登记在男方名下，婚后夫妻共同还贷。如果若干年后一旦离婚，共同使用的嫁妆可能损耗了，但房产作为家里最值钱的部分可能增值。如果对此不予考虑，对婚后参与还贷的房产增值部分不做分割，则显示公平。根据婚姻法解释(三)第十条规定，在离婚财产分割时，应当考虑配偶一方参与共同还贷支付的款项及其相对应的财产增值部分，根据婚姻法第三十九条第一款规定的照顾子女和女方权益的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。也就是说，离婚时夫妻两人先商量房子的归属，协商不成再由法院根据上述原则裁决。考虑房产增值利益，由房屋产权人给予配偶一定的补偿，是婚姻

17、法解释(三)的一大亮点，从一定程度上说明老公老婆都是“房东”，更加公平。24八、夫妻一方私自卖房，另一方能否追回八、夫妻一方私自卖房，另一方能否追回 o 婚姻法解释(三)第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。o 夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”25【律师解读】 o婚姻关系存续期间，登记在夫妻一方名下的共同共有房屋，属于夫妻共同财产。夫妻一方未经对方同意擅自单方出卖的，属于无权处分行为。根据物权法第一百零六条规定：“无处分权人

18、将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”婚姻法解释(三)第十一条对夫妻共同共有房屋做出了进一步规定：对夫妻一方私自出售夫妻共同共有的房屋，如果第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续的，另一方就无法追回该房屋，但可以要求赔偿损失。26【案例案例】o 小吴和小夏夫妇有两套房子，均

19、登记在小吴名下。小吴因做生意需要本钱，背着小夏将家里一处地段好、正处于涨价期的房子，通过房屋中介出售给了张先生。事后，小吴做生意赔了不少钱。妻子小夏知道房子出售后，认为房子是双方共同财产，未经她同意的房屋买卖合同是无效的，于是将丈夫和买主一起告上法院，要求确认房屋买卖合同无效，张先生退还房子。小夏的要求能得到支持吗？ 本案中，小夏要回房子的主张得不到法院支持，但小夏如果与小本案中，小夏要回房子的主张得不到法院支持，但小夏如果与小吴办理离婚时，可以主张小吴赔偿其房屋涨价造成的经济损失。吴办理离婚时，可以主张小吴赔偿其房屋涨价造成的经济损失。27九、夫妻出资购买一方父母名义的房改房，离婚时能九、夫

20、妻出资购买一方父母名义的房改房，离婚时能否按夫妻共同财产分割否按夫妻共同财产分割 o 婚姻法解释(三)第十二条规定：“婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。”28【律师解读】 o 房改房是与一定的职工身份紧密联系在一起的。只有具有一定身份的主体才是取得房改房的适格主体，而该身份资格不能转移或变更。没有房改房主体资格的人以有资格人的名义出资购买的，因不具备主体资格而不能取得房改房的产权。购买该房屋时的出资，不可能算作是购房款而成为产权人，所以只能作为对于该房产登记的产权人的债权处理。29【案例案例】o 10年前，小唐父亲单位分的公房进行房改出售，经按成本价并折抵工龄后，房屋的出售价格是10万元。小唐和小邓夫妇拿出10万元存款交给小唐父亲，从单位买下了这套房子，房产证登记在小唐父亲名下。去年小唐和小邓感情破裂要求离婚，小邓主张购房款是他们夫妻共同出的，房子也应当属于夫妻共同财产予以分割。本案中，小邓不能主张房屋作为夫妻共