新规新政下复式产品研究

1、复式产品研究2016.03.22 深圳世联行 ARC新规新政下大面积产品总价过高为什么突然要做 小复式？9070政策放开感觉溢价高为什么认为复式溢价高？ 送的多！曾经的赠送方式项目：全盛紫悦龙庭建筑面积：125拓展面积：约100新规新政策步入式凸窗搭板改建 入户花园两层高阳台新规新政策下如何做小面积复式产品？影响因素容积率赠送量实用率 户型多大值得做复式？ 什么样的容积率可以做复式？ 提高梯户数增加实用率？容积率PART ONE容积率与限高决定了场地的建筑密度，在相对紧凑的空间下，不吃面积的复式产品是否合适成为我们今天的议题？n同样的高度下，假设塔楼共30层，90的平层，总建筑面积为2700

2、90的复式，总建筑面积为1350n相差的1350，得通过增加产品面积段，或增加楼层的方式来消化。n很多项目，面积段相对较为刚需，全为T6产品，导致花园相对较小，居住的舒适性有待进一步加强，平层产品能有效消化容积率。90平层90复式30F15F相差2200容积率与复式产品的关系项目名称区域占地（）建面（）容积率绿化率（%）覆盖率（%）建筑形式产品面积段20140027宝能太古城北区南山区5w10w30w50w3430%50%高层65-16620140033鲸山觐海南山区5w10w10w20w230%30%40%别墅+高层165-20020140061领航城（领翔 2期）宝安区5w10w20w30

3、w2330%30%40%别墅+高层65-16520140068信义御城二期龙岗区5w10w30w50w3430%30%40%高层65-12520140070金地名峰龙岗区1w5w10w20w2330%30%40%高层75-8920140071深房传麟尚林龙岗区5w10w20w30w2330%40%50%别墅+高合盛世（二期）龙岗区5w10w10w20w2330%30%40%别墅+高层75-8920140077鸿威de森林龙岗区10w20w50w100w2320%30%20%30%别墅+高层75-16520140078花半里 欣悦广场龙岗区1w5w5w10w343

4、0%30%40%高层65-11520140082万科翰林城龙岗区10w20w50w100w3430%40%50%高祺滨河名苑坪山新区1w5w5w10w3420%30%20%30%高创九著龙岗区1w5w5w10w3430%30%40%洋房+高钜创公馆福田区1w1w5w5820%20%高层65-8920140120深业上城福田区10w20w100w200w5830%30%40%超高层106-47020140125波托菲诺纯水岸（共16期）南山区5w10w1w5w2-430%40%50%别墅+高层125-

5、20020140128红树别院南山区1w5w1w5w2330%30%40%高层65-21320140131岸上林居龙岗区1w5w5w10w2330%30%40%高层65-11520140133珑禧龙岗区1w5w10w20w2330%30%40%洋房+高铁天颂龙坂观片区5w10w20w30w2330%30%40%别墅+超高层75-25020150010万豪掬月半山南山区1w5w5w10w3430%30%40%高层86-20720150018全盛紫悦龙庭龙岗区1w5w10w20w4530%30%40%高兆景嘉园光明新区1w5w5w10

6、w2330%30%40%小高层75-16520150030太阳雨家园龙坂观片区1w5w5w10w2330%30%40%高熙君南山南山区1w5w5w10w3420%20%高层75-16520150054拾乐府龙岗区1w5w10w20w3420%20%别墅+高层200复式项目统计1.容积率较低时，可根据定位，设置少量高低配产品及顶复；2.容积率较高时，如果高度有所限制，不建议做复式产品，会增加密度从而降低项目整体素质。可以根据资源等级和定位，设置顶复产品。 容积率与面积段项目名称占地面积容积率建筑层数面积段复式面积段阅山公馆15647 3.1730F75-120 8

7、8 信义御城739744.033F65-12789金地名峰393163.032F8989中熙君南山141294.033F83-159136-159全盛紫悦龙庭260354.3733F82-137118-127珑禧392272.832F78-15989岸上林居23361 3.033F71-88 101-108 百合盛世662103.032F87-20589 （复式）175-205 （顶复）宝能太古城661123.532F73-156851. 项目基本为百米内高层建筑，结构厚度对尺度影响较小；2. 容积率较高时，建筑指标较大，为保证项目整体素质，复式产品面积随容积率增加而增大。容积率小结n 复式产

8、品不吃容积率；n 低容积率，高资源型项目，可以设置高低配或顶复产品；n 高容积率，建筑高度有所限制时，建议尽量避免小面积复式产品。？赠送量PART TWO这里我们讨论新规新政下复式产品的赠送量，与同面积平层产品赠送量的关系。研究面积做到多少时，值得我们设计复式产品。新规范旧规范阳台6.4.2.4 户内仅限面宽、进深均不小于2.4m 的居住空间（起居室（厅）、卧室）及一个厨房（或与其连通的卫生间）可分别设置一个计一半面积的阳台。6.4.2.4 户内设置室内透空空间的复式、错层式户型，阳台总投影面积之和超过该户除所有阳台以外户内建筑面积的10%或30 时，另行计算地上核减建筑面积。6.4.2.4

9、户内的多层高阳台，其上部空间按层计算的总投影面积按3.1.6.6 公式4另行计算地上核减建筑面积。6.2.3.4 两个标准层及以上层高阳台（含与其相连的花池、空调机位等平台），进深不得超过2.4m，总投影面积不得超过该户除阳台以外的户内建筑面积的10%；6.2.3.5 单层高阳台（含与其相连的花池、空调机位等平台）：进深不超过2.4m的，其与两个标准层及以上层高阳台投影面积总和不得超过该户除阳台以外的户内建筑面积的20%，且不得超过60，超过部分投影面积的一半计入地上核减建筑面积。凸窗凸窗的窗台高度（房间室内地面至窗台板上缘的垂直距离）不小于0.45m。凸窗凸出于外墙，凸窗外侧无其他建筑空间，

10、窗体上、下方凹入部分的外侧无围护物（不包括百叶、穿孔板）封闭、遮挡。凸窗的高度（窗台板上缘至凸窗顶板上缘的垂直距离）小于2.2m。凸窗的进深（建筑外墙面至窗台板外边沿的水平距离）不大于0.6m。对落地窗无明确限制室内透空6.4.2.2 建筑面积超过90 的复式住宅，户内仅限起居室（厅）、餐厅可设置室内透空空间，其高度不得超过两个标准层，总投影面积超过该户除所有阳台以外户内建筑面积的20%或60 时，另行计算地上核减建筑面积。仅限复式住宅（户内空间跨越两层及以上，且设有户内楼梯的住宅）户内起居室（客厅）、餐厅可设置透空空间, 且透空高度不得超过两层标准层，透空部分的投影面积（以墙中计）不得超过该

11、户户内建筑面积的20%，且最多不得超过60，超过时按3.1.6.3条公式2计算地上核减建筑面积。目前复式产品的空间拓展方式相对较少，主要通过阳台和透空来实现。n 大于90才能作复式产品；n 透空面积除阳台外建面的20%，较之前相对减少。n 倒凸窗无法实现n 阳台只能从客厅，卧室，厨房出，且只能出一个；n 阳台之和只能做到10%n 双层高阳台需计核减。新旧建筑规范对比产品开间（mm）进深（mm)客厅38004000厨房23002200主卧38004000次卧33003300最小次卧23003300卫生间(E)18003300赠送手法房间 赠送房间增送面积 (净)阳台A门厅3.5(半送)B阳台3.

12、9(半送)C卧室3.8(半送)凸窗D卧室3.9(全送)E客厅2.2(全送)F厕所2.1(全送)透空G主卧套24(全送)赠送面积43.4AB信义御城下上原来能够通过入户花园、以及倒凸窗来进行赠送，室内透空面积较大。FFEDDGC89复式赠送案例分析（旧规）赠送手法房间 无法赠送原因阳台A出阳台位置和数量有限定B3.9(半送)C阳台指标有限制凸窗D倒凸窗无法实现E倒凸窗无法实现F倒凸窗无法实现透空G17(全送)赠送面积20.9AB下上FFEDDGC现在仅能通过10%的阳台和20%的室内透空进行赠送。89复式赠送案例分析（新规）复式产品是否还有 溢价？小面积段 平层 or 复式？面积段： 90实用率

13、： 80%阳台赠送：20% 面积段： 90实用率： 80%阳台赠送：10%室内透空赠送：20% VS平层复式90复式与平层 赠送量 对比套内建筑面积 = 建筑面积（90）* 实用率（80%）套内建筑面积 = 除阳台之外的套内建面（X）+0.2*0.5 X 除阳台之外的套内建面（X） = （建筑面积 * 实用率）/ 1.1 （计一半面积的阳台面积）（计一半面积的阳台面积）赠送的阳台面积 = 除阳台之外的套内建面（X） * 20% * 0.5 = 6.5 （以90为例）90平层 套内建筑面积 = 建筑面积（90）* 实用率（80%） 套内建筑面积 = 除阳台之外的套内建面（X） + 0.1*0.5

14、 X = 1.05X （计一半面积的阳台面积）（计一半面积的阳台面积）赠送面积 = 阳台赠送面积 + 透空赠送面积 = 除阳台之外的套内建面（X） * 10% * 0.5 + X * 20% = 17.1 （以90为例）90复式90复式 楼梯消耗空间楼梯面积 = 250 * 18 * 900 * 2 = 8.1实际赠送面积 = 赠送面积 楼梯面积 = 9.090产品对比小结新规后-复式新规后-平层由于赠送空间较多且规范的限制较少，赠送面积至少可达40；赠 送 面 积 减 少 至16.5左右，在扣除因复式而产生的约8.1楼梯面积后，赠送面积约9.0；在常规赠送条件下，阳台赠送面积约为6.5；新规

15、前-复式实用率相同的情况户型实用率PART THREE复式产品需要计算两层核心筒的公摊面积，实用率与同梯户比平层相比，实用率会明显降低。新规前，由于赠送率较大，可抵消实用率较低的不利影响，但新规之后 实用率是什么套内建筑面积实用率=建筑面积建筑面积 = 套内建筑面积 + 分摊的公共建筑面积B.控制分摊公共建筑面积 （核心筒）各梯户比塔楼实用率（均为平层）T5塔楼每层公摊面积：75每层户数：5户电梯数：2部户均公摊面积：15T6塔楼每层公摊面积：85每层户数：6户电梯数：3部户均公摊面积：约14T8塔楼每层公摊面积：100每层户数：8户电梯数：2部户均公摊面积：约12.5户数越多每层总公摊越大，

16、但每户公摊越小。复式对实用率的影响1.户数较少分摊量不变，设置复式产品，会增加所有户型公摊数；2.梯户比越低，每个户型公摊相应增加。89公摊（层） = * 总公摊面积89塔楼总建筑面积89平层89平层89平层公摊面积：约14.289复式公摊面积：1789复式89复式89平层89平层89平层89平层89平层89平层89平层89平层全复式塔楼实用率10089复式89复式89复式89复式89复式89复式89复式89复式89复式公摊面积为：251.两梯八户的全89复式塔楼，公摊至少为25以上；2.高梯户比不能解决公摊大的问题；3.曾经的复式因为极高的赠送率，可抵消实用率降低的不利影响。 案例：百合盛世

17、10# 珑禧3.4#；4. 新规下，不建议做全复式塔楼。实用率小结综上复式产品影响整栋楼户数，从而导致实用率较低。30F/90户30F/180户如何提高 实用率？局部复式+提高梯户比！高梯户比产品的日照高梯户比塔楼，如何兼顾产品日照，以及居住舒适性。塔楼形式产品形式X形塔楼 叠拼复式珑禧百合盛世宝能太古城信义御城T8“X字形”塔楼1.根据搜集案例，塔楼呈 X 形布置时，各户型均可以满足日照；2.由于T8产品均为复式时，实用率大幅度降低，因此在T8的情况下，可局部布置 1-2 条腿的复式产品。3.经过计算，T8塔楼全部为89产品且有两条腿的复式时，公摊约为14.3，接近T6全部89平层产品的公摊。叠拼复式-南北通透入户层复式上层标准层1.利用叠拼的方式可以做到T9甚至更高梯户比产品；2.产品在入户层有纯北房间，但在二层户户可以实现南北通透的布局；同样，若全部设置成复式，实用率极低。因此在塔楼两端设置平层产品，中间4户型设置叠拼复式。3.由于有复式产品，设置三部电梯即可满足每70户一部电梯的配置。实用率小结1.新规下无法拓展，实用率极低，不建议做全复式产品的塔