某住宅区改造工程项目投资风险管理研究

1、谨以此文献给我的导师教授-2012级学生朱家庄住宅区改造工程项目投资风险管理研究学位论文答辩日期：指导教师签字：答辩委员会成员签字：独 创 声 明本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作与取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含未获得中国海洋大学或其他教育机构的学位或证书使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示意。 学位论文作者签名：长辉 签字日期：2016年 2 月 16 日-学位论文使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，并同意以

2、下事项：1、学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。2、学校可以将学位论文的全部或部分容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。同时授权清华大学“中国学术期刊（光盘版）电子杂志社”用于出版和编入CNKI中国知识资源总库，授权中国科学技术信息研究所将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库。（的学位论文在解密后适用本授权书）学位论文作者签名： 长辉 导师签字：签字日期： 2016 年 2 月 16 日 签字日期： 年 月 日朱家庄住宅区改造工程项目投资风险管理研究摘 要 2013年2月，国家出台了要求稳定房价的调控政策。

3、在多方调控与金融危机等多方因素的影响下，房地产价格依然呈现不断攀升和暴涨的趋势，这为房地产的开发带来巨大的利润和机遇。但即使在这样的“黄金发展期”同样经历了 2008年的“地产萧条期”以与2013年下半年至2015年初的“停滞期”。“高空置率”、“高负债率”“鬼城”、“房地产泡沫”、“面粉贵过面包”“以价换量”等名词也同样为房地产行业的急速膨胀敲响了警钟。在这样的高机遇与高风险并存的形势下，房地产行业的转型升级已经成为必然趋势，以往投机性和粗放型的发展模式必然会遭到淘汰。住宅工程具有投资大，周期长，施工技术复杂的特点，与一般工程相比，具有更多的不确定的风险因素，且带来的危害性也越大。因此，在住

4、宅日益增多与风险管理愈加受关注的大背景下，住宅工程的项目风险管理必须得到有效的实行，可以说，住宅工程的风险管理，刻不容缓，势在必行。本文在介绍工程项目管理相关理论的基础上，以朱家庄住宅区改造工程项目为例进行项目风险管理的研究通过分析提出该项目风险管理过程中需要主要的问题与准备工作，从不同角度总结出项目四类风险，包括项目进度风险、质量风险、成本风险以与安全风险，并进一步对风险指标进行确定，并通过层次分析法对设置的一级指标与二级指标进行风险评估，提出风险应对措施，希望为该项目更好的完成，以与国相关企业的项目风险管理提供一定依据。关键词：项目风险管理；住宅改造；风险评估Research on the

5、 risk management of ZHUJIAZHUANG residential renovation projectAbstractSince the economic crisis, a growing awareness of risk, and risk management, and more attention. Engineering construction process, often will be affected by many factors, affecting the normal progress, even bring certain economic

6、 and security issues, must be correct and effective risk management, to ensure the project smoothly. Residential project with large investment, long cycle, the characteristics of the complex construction technology, compared with the general engineering, has a more uncertain risk factors, and lead t

7、o harm. Therefore, in the residential are increasing and risk management under the background of more and more attention, residential engineering project risk management must be effectively implemented, it can be said that the risk management of residential project, it is urgent, is imperative. This

8、 paper introduces the project management on the basis of relevant theories, with Zhu Guzhuang residential renovation project as an example of project risk management research based on the analysis put forward to be the main problem in the process of the project risk management and preparation, and s

9、ums up four types of risk from different angles, including the project schedule risk, quality risk, cost, risk and security risks, and further to determine the risk index, and through the analytic hierarchy process (ahp) to set the primary indicators and secondary indicators of risk assessment, risk

10、 response measures are put forward, hope for better to complete the project, as well as the relevant domestic enterprises provide certain basis for project risk management.Keywords：project risk management, home improvement, risk assessment目 录摘要4Abstract5Keywords50引言10.1研究背景10.1.1工程项目风险管理背景10.1.2住宅区工

11、程项目风险管理国外研究现状10.1.3朱家庄住宅区改造工程项目建设背景60.2研究意义70.3研究的主要容71工程项目风险管理理论81.1工程项目风险概述81.1.1风险的定义81.1.2住宅工程项目风险的分类81.1.3住宅工程项目风险的特征101.2工程项目风险管理概述111.2.1工程项目管理与工程项目风险管理的关系111.2.2住宅工程项目风险管理的特点121.2.3住宅工程项目风险管理的流程131.2.4住宅工程项目风险管理的基本原则152朱家庄住宅区改造工程项目162.1朱家庄住宅区改造工程项目概况163.2朱家庄住宅区改造工程项目设想162.2.1 项目风险管理过程控制162.2

12、.2 项目建设生态环境问题172.2.2 项目风险管理的可持续性182.3朱家庄住宅区改造工程前期准备情况183 朱家庄住宅区改造工程整体风险因素识别193.1住宅区改造工程项目进度风险因素193.2住宅区改造工程项目质量风险因素203.3住宅区改造工程项目成本风险因素213.4住宅区改造工程项目安全风险因素224 朱家庄住宅区改造工程项目风险评估244.1风险评估的方法介绍244.2.朱家庄项目的风险评估254.2.1 构建项目风险评估指标体系254.2.2 判断矩阵的建立274.2.3 指标权重的确定284.2.4 模糊隶属度向量的确定324.2.5 模糊综合风险评估结果335朱家庄工程项

13、目风险应对策略分析355.1风险预防355.2风险缓解375.3风险转移385.4风险自留405.5风险利用40结论41参考文献41致4346 / 550引言0.1研究背景0.1.1工程项目风险管理背景19世纪30年代，风险管理在全球围得到了迅速发展，法国、德国、日本等国纷纷开始重视风险管理，并建立起全国性和地区性的风险管理协会。而在1983年，美国风险和保险管理协会年会上讨论和通过的“101条风险管理准则”更是标志着风险管理的发展步入新的台阶。随后，风险管理扩大到国际交流围，由环大西洋地区向亚洲太平洋地区发展。2006年，我国国务院国有资产监督管理委员会发布了中央企业全面风险管理指引，对风险

14、管理初始信息、风险评估、风险管理策略、解决方案等方面容作了详细说明和阐述，这标志着我国企业的全面风险管理进入了新的阶段。2008年的美国金融危机，使全球经济进入低谷，严重地影响了我国对外贸易。给我国的经济带来了较大损失。国家开始把目光转向国，出台了“四万亿”计划来刺激经济的增长。此时，住宅产业变得更加重要。由于住宅产业具有产业链长、拉动国投资和刺激消费、创造多个就业机会等特点。住宅产业的发展能很好地刺激国经济发展，扭转现状。并很好地配合新形势下我国经济的转型（即由外贸出口向扩大需、刺激消费转变）。对于住宅开发项目开发期长，投资量大，过程复杂。加上住宅行业对外部政策环境变化非常敏感以与住宅市场竞

15、争激烈的状况。使得住宅项目投资开发者在投资开发过程中面临很多风险。在开发过程中，无论是住宅房地产开发商、施工方、监理，他们的风险管理思想落后，风险管理手段都比较落后。在政府层面，相关预防、监管住宅项目开发风险配套政策也不够完善。所以我国的住宅开发项目的风险管理比较落后。稍有不慎就会使风险成为真正的损失。致使项目失败、土地抛荒等严重后果，给国民经济和社会带来不利的影响。0.1.2住宅区工程项目风险管理国外研究现状（1）国外研究现状Alina Oprea 在 The importance of investment feasibility analysis 中提出房地产建设项目要进行前期论证，通过

16、经济分析、技术测算、风险评估来提升项目管理的综合效益。Breja S K，Banwet D K，Iyer KC 在 Quality strategy for transformation：a case study 中把管理风险分成投资风险、可保风险和经营风险三类，应在可行性研究中加以重点考虑。同时，OECD（或 L-M）、WB（或 ST）、UNIDO、UNIDO-IDCAS等方法来测量投资、管理、经营风险，对风险进行量化计算。Richard Reed，Hao Wu 在 Understanding property cycles in a residential market 中认为在房地产市场

17、中要按照项目管理原理和方法进行研究，依据市场规律和管理规律，这样才能提升房地产企业在市场经营中的竞争力。Project Management Institute 中提出住宅项目管理要从项目建设的必要性、可行性、项目建设的经济性、综合效益方面研究，通过市场需求预测、项目建设开发、项目过程管理、项目效益评价几方面具体阐述。 国外对房地产建设项目可行性研究十分重视，研究方向和顺序主要从房地产的区位选址、住宅项目建设条件、市场规律和技术测算方面着手研究。 国外的房地产项目管理重视建设体系、建设目标项、全方位交流、过程和结果评价、风险管理和综合价值。 Micheal Ball（2011）系统的研究了欧洲

18、住宅市场，从欧洲住宅市场特点、抵押贷款率、市场投资现状、不同区域的住宅市场的发展情况入手，说明了欧洲各国的住宅市场正在衰退，但是各个国家的表现不一样的，它的前景仍然是不确定的。Sukulpat，Andrew，Raymond（2010）论述了美国住宅产业的流动性以与住宅贸易的相关因素。并指出了美国住宅市场的过度繁荣是主要由社会和经济与有升级需求的家庭数量的增多，同时伴随其他因素影响的结果。并指出现阶段美国住宅市场的问题必须通过改革来解决，管理者必须加强对金融业的监管，来避免房地产的动荡。指出投资者应该留意不同国家的地产制度背景，细节上的把握能使投资者降低投资风险同时提高投资收益。Graeme和J

19、ames（1996）介绍了美国、澳大利亚、加拿大、英国、新西兰等五国的房地产、股票以与债券等发展情况。选取年至年之间的相关数据的基础上，分析了国际房产风险。提出这五个国家之间的房地产关系是相当重要的，而且评价曲线的平滑程度能很好的表征现实中的风险。同时，根据现实情况必须把房地产风险估提高。Stephen A. Ross和Randall（1991）为了研究股票和债券对房地产的影响程度。选取了具有代表性的股票与债券指数。得出了在地产风险中股票和债券的所占比例为之间。在风险管理方面，Rao（1994）认为合理的风险管理，首先通过风险识别、风险评估构成的基本工具。对潜在风险因素分析，并列举和评估这些风

20、险因素所造成的潜在后果，以与评估这些后果发生的可能性。然后根据风险识别阶段形成风险评估描述，使决策者能对风险管理现有决策应急方案作出评价并能选择最合适的方案最后阶段是风险调控和监测是风险管理。Uherand和Toakfey（1993）对风险水平如何进行监控，风险发生的善后问题进行了仔细的分析研究Raz（2001）等将过程论来描述项目风险管理，认为风险管理就是一个由项目的意向策划开始，经历组织、协调、控制，由最后完成项目的一个动态过程。Chapman C（1997）指出项目风险管理过程应该首先对风险的按其规律进行分类汇总，然后进行评估，得出各种风险的评估值。风险调控然后制定项目风险的动态控制计划

21、。Fairiey（1994）提出了七阶段的风险管理过程应该是从项目风险识别开始、再进行项目风险评估、然后制定详细的风险管理控制计划，包括风险的预防、监控风险、风险应对策略等等。Roger（2005）研究认为，为了将损失降到最低，必须知道怎么样找出风险应对手段。所以，前期的风险分析与风险应对措施的建立很关键。（2）国研究现状许学强，朱剑如（2008）在现代城市地理学中提出城市住宅建设应该按照城市发展整体规划建设，项目的前期论证符合城市发展方向，按照经济地理学的理论去布局，同时配套设施应与城市资源环境相融合。 鉴青和蓓（2009）指出，项目管理开发建设标准、技术进步、市场预期和风险规避等方面实事的

22、进行科学分析与论证。 徐进（2010）指出组织设计没有最好，只有最合适。因为组织设计的过程实质上是一个组织改革的过程，它是把企业的任务、流程、权利、责任进行有效组合和协调，并依据市场和客户群体的变化，不断的进行优化和改革，从而达到大幅提高企业运行效率和经济效率的目的。房地产开发公司应依据自身实际和发展实际，采纳以上建议，建立良好的组织，进而实现简化流程、降低成本。 竹杰（2008）在隆福国际住宅工程项目开发全过程管理研究中提出在房地产行业，房地产开发项目是从项目策划、项目设计管理、施工管理、销售管理和物业管理等过程为一个开发全过程。 何平（2011）在 XX 住宅项目施工过程管理研究提出项目施

23、工过程管理是个全局的、全方位的系统管理，具体运用的管理办法涵盖到 WBS 分项管理办法、挣值方法，成本和进度集成控制管理等办法。 单兴波（2009）在大型住宅项目全过程管理的几点体会中认为大型住宅项目要注重住宅项目的造价控制和耐久性设计。哲（2010）在高层住宅项目施工质量控制的方法研究中指出高层住宅项目质量的控制与影响建筑质量的因素，要使用全面质量管理等手段对高层住宅项目的施工全过程进行研究。 丙福（2011）在论工程项目全过程管理中提出在工程项目实施阶段，为业主提供招标代理、设计管理、采购管理、施工管理和试运行（竣工验收）、工程项目后评价等服务，根据业主委托对工程项目进行质量、安全、进度、

24、费用、合同、信息等管理和控制。 王军民（2011）在住宅项目投资效益综合评价指标体系的建立中提出了经济效益、社会效益、环境效益三大一级指标，就业、平均分配、投资利润率、速动比率、绿化率等二十四个二级指标。 田灵江（2002）对我国的住宅产业的发展与其现状作了详细介绍，从它的起源、特点、以后的发展趋势以与所存在的问题都进行了深入研究。并对住宅产业健康发展提出看法。主以科技来带动住宅行业的持久发展。并制定有效地住宅产业配套制度，逐步建立完善的住宅市场。带动有潜力的企业成为住宅产业的龙头，加速住宅产业现代化。龙奋杰，向肃（2006）通过对吸纳率的分析，合理得对住宅市场进行了评价。得出：在城市住宅市场

25、中经济适用住房市场和商品房市场的的供需均衡状态是相互影响的。但是各个城市的住宅市场的供需状况不同，每个城市的吸纳率也不同。地方政府制合本地的经济适用住房政策时，不应该采用统一的吸纳率标准作为依据。而是充分考虑经济适用房的地域分布特点选取合理的指标，建立综合可靠的住宅市场评价模型。并进行综合分析基础上设定和实施适合该地域的经适房政策。向乔玉，鹏翱，佳（2010）研究了住宅市场与城市经济的相互关系，指出住宅市场具有带动相关产业发展、增加社会投资的积极影响。同时也会带来高房价、储蓄效应、挤出效应等消极影响。提出政府应该合理有效对住宅市场进行监管，运用行政手段来制定住宅产业战略分布，使住宅市场带动城市

26、经济的快速发展。思齐，师展（2011）简单介绍了我国的财税制度，并提出土地策略使居住用地和住宅的价格上涨。而且“土地财政”依赖性高的城市，土地购置费用相应的较高。针对此现象，运用个城市的数据对“土地财政”价格效应进行实证检验，建立个方程进行广义据估计检验，但是检验效果在统计意义上并不显著，这与两个市场不同的市场化程度有关。最后提出政府短期调控房价并不能有效解决房价问题，而必须首先通过改革和创新制度，端正政府在公共财政和土地制度中的动机和行为。蔡健民（2008）针对目前房地产特征与房地产风险管理研究滞后地现状，深入系统地研究了房地产风险管理方法，来加强对房地产风险研究，提高风险管理的能力。主要对

27、房地产投资项目风险的种管理方法进行详细地介绍、分析。即三维模型，价值链，模糊群体评估方法，系统动力学。以与在特定情况下运用哪种方法、这几种方法的结合使用进行了研究。这为后来的学者研究房地产风险全过程管理提供了依据。程传山（2007）根据我国房地产风险管理的现状，认为现阶段很有必要在理论和实践上加强房地产风险管理。仔细研究了此建造阶段风险管理流程：风险预测风险评估风险控制。对每个流程都进行深入仔细的研究，以与对风险管理的方法进行详细的论述。为了对论文中的理论进行验证，选取案例分析，从定性和定量的不同角度出发，得出了符合论文理论的结果。孟庆波（2009）在充分了解国外房地产风险管理研究现状与最新理

28、论基础上，深入研究了风险管理中的风险识别阶段，通过德尔菲诺法构建了房地产开发风险二级指标体系，并运用因子分析法对二级指标进行分析，生成了一级指标体系。再结合灰色系统理论构建评价模型。进行实证研究，通过定量和定性分析，得出了可靠的结论，充分证明了指标体系可以运用到评价工作中，评价模型的和可行性和实用性。为评价研究房地产投资风险提供了一整套理论和方法。在住宅项目风险管理方法方面，模糊层次分析法相关理论比较成熟，主要将其用于指标因素的分析评价、方案的选优等等。近年来，许多学者对模糊层次分析法的优化改进进行了不同程度的研究。在风险管理方面，模糊层次分析法运用于指标的评价。管学雷（2010）在其论文中了

29、解了国外房地产业发展状况以与国房地产投资大背景。初步分析了房地产投资决策的风险。针对主要风险建立了评价决策模型，并运用模糊层次分析法进行验算。对投资方案进行评估。结合实例，对模型的实用性进行了检验。说明了模糊层次分析法运用于房地产投资决策中是科学的，它不仅可以在数学理论上解决了投资决策过程的模糊问题，而且也可以将决策者带有主观地模糊性质地经验量化以保证其在结论上是科学的。论文研究表明模糊层次分析法是适合复杂大型房地产投资项目决策选优中的。金莹（2009）首先分析房地产投资风险特点以与归纳总结了几种风险评价方法。将法引入到基于的模糊综合评价法中建立房地产开发投资风险评价模型，有效的降低了风险评价

30、的模糊性，优化了模糊层次综合评价法，并选取实例对模型的实用性和可行性进行了验证。验证结果表明，该模型在预测评估开发风险度方面可信度较高。东晔，黄好杰，延喜，高锐（2009）以我国座城市的数据，运用模糊层次分析法评价研究了我国房地产的泡沫程度。并在研究中综合了模糊层次分析法和冥法迭代的思想有效提高模型计算精度。通过研究得出：近几年来城市房地产泡沫程度呈升高趋势，具体城市的房地产泡沫程度跟该城市所处区域、经济发展水平关。赫岩，单峰，丹（2009）提出了自己的建筑火灾风险评价思想。首先借鉴物理学中的系统安全工程理论然后选取了建筑火灾风险的在外在因素作为指标构建评价体系。并利用三角模糊函数建立判断矩阵

31、，最后进行各个因素的单排序和总排序，以与最终目标的权重排序。通过实例研究，该模型能够提供能够必要的量化数据支撑建筑火灾风险客观评价对于建立建筑火灾风险防机制有着积极的作用。通过中外研究文献可以看出，关于房地产开发项目的风险研究还是较多的，主要有房地产开发项目的各个阶段的风险研究，还有针对项目开发工作中遇到的某一类风险而进行的研究，如项目的融资、成本控制的风险等。运用的方法也较多，如专家调查法、层次分析法、模糊层次分析法、模糊评价法、系统动力学、模特卡洛分析法等。但是，房地产包括住宅产业、商业地产、工业厂房业等。而不同类别的项目风险不是完全一样的，处理的方法也可能不一样，房地产项目的风险管理研究

32、在大层面上进行的，更进一步细化分类的项目的风险研究还是有所不同（不同类别的项目的相关政策、技术要求、市场情况不一样），或者只是针对某一类项目的某一方面、某一阶段的风险。因此，本论文着重写房地产项目中住宅改造项目的风险管理，并不仅仅针对住宅项目的某一阶段或某一类的风险，而是对住宅改造项目的整个开发过程中普遍遇到的风险进行研究。对房地产项目进行进一步的细化，对其中的住宅项目的风险管理的研究贡献微薄的一份力量。0.2研究意义（1）本课题研究运用经济学、管理学、统计学、建筑学等方面的理论知识，扩大了这些学科的研究围和视角，具有一定理论意义。 （2）通过对朱家庄住宅小区改造项目风险管理理论与实践的研究，

33、并与其它房地产项目管理发展趋势联系起来，为完善所有房地产项目管理提供了一定的思路。 （3）项目风险管理有助于我国相关房地产公司、建设公司把握市场脉搏，锁定目标市场，了解市场状况、消费者倾向、市场供需状祝、竞争对手情况，从而预测市场走势，为企业确定经营方向、制定发展战略、获取潜在市场份额提供数据支撑。 （4）本项目还可为我国现时期居民住宅小区建设管理提供参考；论证该房地产项目的市场可行性、技术方案可行性和综合效益可行性是否真的切实可行，以与房地产项目开发中的风险防、建设管理问题，为该住宅小区项目的改造与开发提供可靠的依据。0.3研究的主要容第一章主要介绍课题的研究背景与国外研究现状，为更好的理解

34、论文打下基础。第二章主要介绍工程项目管理相关理论，提出工程项目风险管理的特点与流程等容，为后文的深入分析做好铺垫。第三章进入文章核心部分，在介绍朱家庄住宅区改造工程项目的基础上，通过分析提出该项目风险管理过程中需要主要的问题与准备工作，并引入第四章和第五章文章最重要部分。第四章主要进行项目风险的识别，从项目进度风险、质量风险、成本风险以与安全风险四个方面提出项目开展过程中的风险指标，为第五章进行风险评估提供依据。第五章通过层次分析法对设置的一级指标与二级指标进行风险评估，得出本项目风险处于中等水平。第六章在第五章风险评估结果的基础上提出风险应对措施，通过风险预防、风险缓解、风险转移、风险自留以

35、与风险利用几个方面进行。1工程项目风险管理理论1.1工程项目风险概述1.1.1投资风险的定义风险的基本含义是损失的不确定性。风险管理是对风险进行认识、估计、评价与采取防和处理措施等一系列过程。风险管理的目的就是要避免或减少风险损失。1.1.2工程项目风险的分类住宅区改造工程项目风险分类与工程项目风险分类一样。为了深入、全面地认识工程项目风险，并有针对性地进行管理，就有必要将住宅工程风险进行分类。分类可以从不同的角度，根据不同的标准进行。通过分类人们可以进一步认识住宅区改造工程项目与其具有的特性。工程项目风险的分类方法主要包括以下几个方面。（1） 按照项目风险发生概率分类 按照项目风险发生概率分

36、类的方法，可以使人们充分认识住宅区改造工程项目风险发生可能性的大小。一般人们可以将住宅项目风险按照发生概率大小分成三级高中低、五级高、较高、中、较低、低或多级，以区分不同的住宅项目风险。某个风险因素在不同的住宅工程项目中发生的概率是不一样的。（2）按照项目风险后果的严重程度分类按照项目风险后果的严重程度分类的方法，可以使人们充分认识项目风险发生后的严重程度。一般人们可以将住宅工程项目风险按照后果严重程度分成三级高中低、五级高、较高、中、较低、低或多级，以区分不同的风险。（3）按项目风险引发的原因分类按项目风险引发的原因分类的方法，可以使人们充分认识造成住宅区改造工程项目风险的原因，以便人们可以

37、有针对性地采取风险管理措施。人们可以将项目风险引发的原因按主观或客观原因分类，也可以按照组织外以与行为的原因分类，还可以按照政治、技术、经济、运行或环境等原因进行分类。行为风险是指由于个人或组织的过失、疏忽、侥幸、恶意等不当行为而造成的财产损毁、人员伤亡的风险。经济风险是指在工程项目管理活动中，由于项目管理不善、市场预测失误、价格波动、供求关系发生变化、通货膨胀、汇率变动等所导致经济损失的风险。技术风险是指伴随科学技术的发展而来的风险。在工程施工过程中，安排的施工组织，采用的施工方法不合理，或者新材料、新技术、新工艺的不断创新给工程项目带来的工期、质量和成本损失。政治风险是指由于政局变化、政权

38、更迭、罢工、战争等引起社会动荡以与相关政策法规不稳定而给工程项目带来的财产损失或损害以与人员伤亡的风险。组织风险是指由于项目有关各方关系不协调以与其他不确定因素而引起的风险。工程项目的规模巨大，技术复杂，施工周期长，项目参与各方的项目管理目标和要求不同决定了有效的项目组织对工程项目的重要性，也决定了工程项目的组织风险。（4）按照项目风险是否可管理分类按照风险可管理的程度，可将住宅区改造工程项目风险划分为可管理风险和不可管理风险。可管理风险是指可以预测，并可采取相应措施加以控制的风险反之，则为不可管理风险。风险能否管理，取决于风险不确定性是否可以消除以与活动主体的管理水平。要消除风险的不确定性，

39、就必须掌握有关的数据、资料和其他信息。随着数据、资料和其他信息的增加以与管理水平的提高，有些不可管理风险可以变为可管理风险。（5）按照项目风险关联程度分类按照项目风险关联程度分类，可以使人们充分认识住宅区改造工程项目风险是独立发生的还是关联发生的。一般情况下，关联程度小的项目风险多数是独立发生的，它很少对项目的其他方面造成关联影响。关联程度大的项目风险则会对项目的其他方面造成关联影响，甚至引发一系列的项目风险。这种分类同样有助于人们对住宅区改造工程项目采取针对性的风险评估和管理措施。（6）按工程项目目标实现程度划分根据风险对工程项目目标实现程度的影响来分，住宅区改造工程项目风险可以分为质量风险

40、、成本风险、进度风险、坏境风险和安全风险等。对于一些大型的、复杂的住宅区工程项目，具有特定的工期、成本和质量等方面的各种限制和严格要求，其目标能否实现对项目参与各方有重大影响，在住宅区工程项目发展的各个阶段和项目参与各方将面临目标能否实现的风险。（7）按工程项目风险管理的主体划分根据风险管理的主体来分，可分为业主的风险、承包商的风险和咨询监理的风险、设计单位的风险以与其他相关方的风险。很显然，住宅区改造工程项目中不同项目主体所面临的风险是不一样的，在不同阶段所面临的风险种类和严重程度是不一样的。业主的风险包括人为风险、经济风险和自然风险。承包商的风险包括决策错误风险、缔约和履约风险以与责任风险

41、。咨询监理的风险包括来自业主的风险、来自承包商的风险和职业责任风险。1.1.3住宅工程项目风险的特征 风险的特征是由风险的属性决定的，是风险的本质与其规律的外在表现。正确认识住宅项目投资风险的特征，对企业建立风险管理机制，减少风险损失，提高投资活动效率都具有重要意义。风险的全面特征可归为如下五点。 （1）不确定性 房地产投资时一项复杂的系统工程，同时投资的涉与面广。对特定的个体来说，庞大的系统工程会表现出种种的不确定性，即风险是否发生、何时何地发生、怎样发生，发生后导致的损失程度等都是不确定的。 （2）客观性 房地产风险是不以人的意志为转移的客观存在，这主要是因为导致风险的不确定性因素是客观存

42、在的，并且这种不确定性是事物发展的特性，因此只能在一定程度改变风险的形成和发展的条件，尽可能降低这些不确定性因素发生的概率，而不能完全消除风险。 （3）潜在性 潜在性是风险存在的基本形式。风险是一种损失的可能性，并且这种可能是潜在的，并不是所有导致这种可能的因素都会发生，风险事故的发生是偶然的。·因此，随着风险的因素的变化，风险可能有量的增减，也可能面对质的改变，新风险产生时也常带有旧风险的消亡。 （4）可测性 风险具有不确定性，但这种不确定性可以根据以往发生的类似事件的统计资料，经过分析判断，对某种风险发生的概率与其造成的损失做出判断，进而对这种不确定性进行预测和衡量。 （5）补偿

43、性 房地产投资的风险比较高，因此投资者大都要求在收益中对所承担的风险进行补偿，也就是要求风险回报。风险与收益是并存的，风险越高，收益一般越大。如果能正确认识和利用风险，不要消极地预防，更不要惧怕，有时可以将风险当做一种机会，从而获得额外的风险补偿。1.2工程项目风险管理概述1.2.1工程项目管理与工程项目风险管理的关系美国项目管理知识体系指南（PMBOK 第 5 版）对项目管理的定义是，项目管理是运用知识、技能、工具和技术来满足相应的项目需求。项目管理是通过相应的应用和整合 47 个逻辑分组项目管理过程来完成的，这些过程可以被分为5 个步骤：启动、规划、实施、监视和控制以与结束（伟珂等，200

44、8）。 中国项目管理知识体系（C PMBOK 2006）指出：“项目管理就是以项目为对象的系统管理方法，通过一个临时性的专门的柔性组织，对项目进行高效率的计划、组织、指导和控制，以实现项目全过程的动态管理和项目目标的综合调与优化（王高航，2010）。”各种各样的风险伴随着工程项目的整个开发过程，威胁项目的成功和企业的长久发展，作为企业或项目的管理者必须扎扎实实地做好风险管理工作，明确目标和责任是首要工作。在工程项目中成本、质量、进度的控制就是风险管理的目标，责任围的清晰界定、落实到人是风险管理成败的关键。本文主要阐述的住宅区改造项目，属于建设工程（Construction Project）畴，

45、主要指为形成特定的生产能力和使用效能，通过投资决策，建设形成满足预期需求的活动。工程项目的类别可以按照投资来源、建设性质、产业领域、功能效益等多种标准进行分类，不同类别的工程项目，有管理上的共性，但也有针对项目特点的特殊性。工程项目管理是项目管理在工程领域的应用。是工程项目管理者，为实现项目的功能、质量、费用等目标，系统运用现代科学管理理念、管理技术和管理手段，对工程项目的投资建设进行全生命周期的计划、组织、控制、协调和监督活动（金海等，2008）。进行工程项目管理，需要根据科学的管理体系，选择适宜的管理方法，规管理以保证项目的各个阶段顺畅、高效的实现。工程项目风险管理就是人们对工程实施过程中

46、潜在的意外损失进行辨识、评估、预防和控制的过程。其理论和实践涉与到自然科学、社会科学、工程技术、系统科学、管理科学、数学、概率论等多种学科，可以说工程项目的风险管理是一种综合性的管理活动（Ben，2002）。工程项目管理风险就是在项目管理活动或事件中消极的后果发生的潜在可能性，每一个工程项目都必然伴随着一定的风险，工程风险不仅包括在整个建设工程项目施工的全过程中自然灾害和各种意外事故的发生而造成的人身伤亡和财产损失的不确定性，而且也包括技术性、管理性问题引起的经济损失的不确定性，只有通过对项目风险的识别，将其定量化，进行分析和评价，选择风险管理措施，以避免大风险发生，或在风险发生后，使得损失量

47、降到最小程度，从而实现项目的总体目标，所以风险管理是工程项目管理不可缺少的一个部分。1.2.2住宅工程项目风险管理的特点（1）具体的工程项目风险具有特殊性。工程项目风险管理尽管有一些通用的方法，如概率分析方法、模拟方法、专家咨询法等。但一经要研究具体项目的风险，则必须与该项目的特点相联系。该住宅区改造工程项目复杂性、系统性、规模、新颖性、工艺的成熟程度。住宅区改造工程项目的类型，项目所在的领域。不同领域的项目有不同的风险，有不同风险的规律性、行业性特点。例如计算机开发项目与建筑工程项目就有截然不同的风险。住宅区改造工程项目所处的地域，如国度、环境条件。（2）要全面有效地进行工程项目风险管理必须

48、需要大量地占有信息，了解情况。要对住宅区改造工程项目系统以与系统的环境有十分深入的了解，并要进行预测，所以不熟悉情况是不可能进行有效的风险管理的。（3）住宅区改造工程风险管理很大程度依赖于管理者的经验。虽然人们通过全面风险管理，在很大程度上已经将过去凭直觉、凭经验的管理上升到理性的全过程的管理，但风险管理在很大程度上仍依赖于管理者的经验与管理者过去工程的经历，对环境的了解程度和对项目本身的熟悉程度。在整个风险管理过程中，人的因素影响很大，如人的认识程度、人的精神、创造力。所以风险管理中要注意专家经验和教训的调查分析，这不仅包括他们对风险围、规律的认识，而且包括对风险的处理方法、工作程序和思维方

49、式，并在此基础上系统化、信息化、知识化，用于对新项目的决策支持。（4）风险管理在项目管理中是一种高层次的综合性管理工作。它涉与企业管理和项目管理的各个阶段和各个方面，涉与项目管理的各个子系统，所以它必须与住宅区改造工程合同管理、成本管理、工期管理、质量管理联成一体。（5）风险因素不可能被全面消灭。风险管理的目的，并不是消灭风险，在住宅区改造工程项目多数风险是不可能由项目管理者消灭或排除的，而是在于有准备地、理性地进行项目实施，减少风险的损失。1.2.3工程项目风险管理的流程 房地产企业风险管理的基本流程是由风险的识别、风险评估、确定相应风险管理策略、制定和实施风险管理方案和监督改进五步组成，并

50、且在风险管理的过程中风险信息的沟通十分重要（林洁等，2012）。下面具体对房地产风险管理的步骤进行介绍。 （1）风险信息的识别 在全面风险管理的过程中，风险信息的识别是最为基础的工作，对房地产企业而言，开发过程中面临着诸多的风险，房地产企业要想实现风险管理目标和企业经营目标，就必须对所有的潜在风险因素进行全面的收集和分类整理，建立专门的风险事件库，为风险管理提供真实可靠数据依据，从而能更好的进行风险管理。否则，由于风险信息的缺失和失真，将影响整个风险管理工作作用的发挥甚至带来负面作用。 （2）风险评估 企业在完成风险的识别后，就需要对风险发生的概率，风险造成的影响进行科学而准确的评估，才能将风

51、险控制在合理围之，即控制了风险又保证了项目经营目标的实现。 风险的评估分为两个步骤；首先是风险分析，分析风险发生的概率和发生的条件。然后是风险评价，评估如果风险发生会对企业造成的危害与损 失。 （3）制定风险管理策略 在对房地产企业所面临的风险进行识别评估之后，还要明确企业对不同风险的应对态度，制定相应的风险管理策略。制定正确的风险管理策略，首先确定风险偏好。企业对风险的基本态度，愿意承担哪些风险，承担多大的风险；其次确定风险承受度，衡量出企业的风险承受能力。然后确定风险管理有效性的检验标准。 （4）制定和实施风险管理方案 风险管理方案的制定，要针对具体问题制定具体的目标与解决措施，在制定解决

52、方案的过程中，也应该将任务分解，由各职能部门结合自己的风险管理职能要求提出相应的解决方案。风险管理方案要有具体的风险管理目标和风险管理的组织、措施、手段、管理工具等。 （5）监督与改进 房地产企业的全面风险管理是一个持续的过程，需要对风险管理的过程进行监督，并总结风险管理的经验成果和教训，以此来改进和完善房地产全面风险管理。通过在房地产公司的业绩考核中增加有关风险管理的考核容，能够增加风险管理的力度，提高企业各部门进行风险管理的主动性。 房地产企业推行全面的风险管理，初步建立了正确的流程，只有按照正确的风险管理流程开展风险管理工作，才能保障风险管理工作的顺利进行和风险管理目标的实现。然而在房地

53、产的全面风险管理还没有形成体系，缺乏系统全面的风险管理思想和措施，目前房地产风险管理有待进一步完善。 1.2.4住宅工程项目风险管理的基本原则 （1）稳健性原则 全面风险管理体系框架的稳健性来自于框架的精简和系统高效风险管理方法（林洁等，2012）。要确保全面风险管理体系架构清晰、责权对等、信息通畅与可操作性才，能实现体系的稳健可靠，风险管理体系中应力求简单，体系越复杂，风险信息沟通的与时性与准确性越难以保证。 （2）系统性原则 全面风险管理框架并非建立一个或几个模型就能建成的，它需综合考虑住宅区改造地产开发企业的发展战略、经营安全、投资安全等多个目标；而且需要融合全部风险管理相关工作，包括风

54、险的识别、评估、控制到效果评价等；同时保证在体系风险信息的畅通。全面风险管理框架不仅把住宅区改造地产项目的风险管理视作一个系统，而且结合企业的整体运作和企业外部环境形成一个全面的系统。 （3）分散性和集中性统一原则 为保证风险管理的效率和水平，风险应分类细化，对风险实行分散管理，不同部门来处理不同类型风险。首先由各部门负责管理本部门风险，因为各部门在进行日常工作时能接触到最新的风险信息，并能高效快速地对风险做出处理。在风险分散管理发挥作用的同时，仍需要实行风险集中管理，需要有专门的风险管理部门负责统筹实现风险管理的战略目标，监督风险管理的执行情况，反馈风险管理的实施效果（汤海辉，2012）。协

55、调在各个职能部门之间以与上下级各管理层级间的风险管理活动。 （4）适度灵活性原则 在风险管理框架的指导约束下，进行风险管理的同时，框架同样的需要具备一定灵活性，否则会限制全面风险管理体系的应变能力，使制定的风险管理措施无法紧跟客观环境的变化。因而要根据外界环境、企业发展需求的变化进行调整，建立动态的全面风险管理体系框架。 2朱家庄住宅区改造工程项目2.1朱家庄住宅区改造工程项目概况 朱家庄住宅区位于市芝罘区，居住人口在 20000 左右，是市主城区中较为典型的住宅区。与现状相比，改造项目利用了大部分的公共设施，如医院，小学，中学，技校，宾馆等，同时对一些设施进行了改造，如幼儿园，在两个主要的节

56、点增加了部分的沿街商业。住宅区部有少量停车场，但停车规模较小，多为摩托车停放场地，社会停车场有三个，有两个为近期修建的小区配备，。总的停车规模在 200 个左右。按住户计算，现状停车位对住区的发展来说严重不足，同时由于规不足，多车辆都是散乱的停放在道路边缘，占道停车的现象十分严重。在新建住宅中，利用现状的高差建造地下车库，根据渐进式开发时序和停车场的分布半径综合考虑后布点设置，分散分布在住区的各个区域。本项目合同工期为18个月 住区现在还保存着 16 栋 60 年代的 2 层小楼。规划区现状建设用地面积共62822 平方米，总建筑面积为 78319 平方米，建筑密度为 28.4%，容积率为 1

57、.25。改造项目以多层建筑为主，1 到 3 层低层共 37 栋，占住区总数的 63.8%，4到 6 层共 5 栋，占住区总数的 8.6%，7 到 8 层共 10栋，占住区总数的 17.2%，9到 10 层小高层共 5 栋，占住区总数的 8.6%，11层 1 栋，占住区总数的 1.7%。住区平均层数为 5.48 层。现状住区在主要的两个沿街面上大量底商。在改造中增强原有的商业，保障居民使用，且可以提高收益。2.2朱家庄住宅区改造工程前期准备情况 房地产项目建设周期长、建设过程复杂、涉与方面多，这就要求项目开发单位对整个建设过程进行严格控制，保证项目按照整体规划实施，按时完成整个项目预期目标。项目管理过程控制可以从这几方面入手。首先要确立过程控制标准，房产开发项目设计方面多，包括财务、技术、人员、质量、环境等等，针对每个方面要设立控制标准，财务要根据财务指标确定衡量标准，技术要根据国家规定和行业规定来把控，人员要运用人力资源管理标准，质量可以通过质量管理控制方法按照国家和行业对房地产建设质量的要求，环境要依据国