丽江万豪国际社区可行性研究报告

1、丽江富世伟业实业发展有限公司 万豪国际社区项目 可行性研究报告丽江万豪国际社区可行性研究报告丽江富世伟业实业发展有限公司目 录第一章 总论11.1项目概述11.2股东简介31.3合作团队介绍6第二章 项目建设背景72.1项目实施的必要性和可行性72.2建设用地情况及相关配套条件10第三章 市场分析113.1丽江市近年房地产市场状况113.2丽江房产市场产品体系133.3目标客户243.4需求预测253.5销售价格和销售进度确定25第四章 建设内容和规模264.1建设条件264.2区域内道路布置274.3公共配套274.5环境配套274.6项目开发计划274.7项目管理方案28第五章 规划设计方

2、案305.1规划设计指导思想和原则305.2设计依据及设计要求31第六章 环保与节能346.1项目环境保护执行标准346.2节能主要措施346.3环境影响评论34第七章 经营方针和营销策略357.1经营方针357.2营销策略36第八章 项目实施计划368.1项目实施管理结构368.2项目建设计划37第九章 投资估算与财务分析379.1投资估算依据及内容379.2总投资估算389.3项目销售计划安排409.4项目销售收入估算409.5项目利润指标估算41目录第一章 总论1.1项目概述1.1.1项目名称：丽江万豪国际社区项目（新建）。1.1.2项目建设投资单位简介1、投资单位项目投资单位：丽江富世

3、伟业实业发展有限公司（公司法人代表朱华）。2、投资单位简介丽江富世伟业实业发展有限公司（以下简称公司）是由合肥华都房地产开发有限公司（以下简称合肥华都）和玉龙县嘉润实业有限公司（以下简称嘉润实业）共同出资组建的有限责任公司，法人代表朱华女士。公司成立于2013年5月7日，性质为非自然人出资有限公司，注册资金人民币5000万元，其中“合肥华都”出资3000万元，占注册资本的60%，嘉润实业出资2000万元，占注册资本的40%，股东双方均为现金出资。经营范围：商品房开发与销售（2014年5月15日经丽江市住建局核定为房地产开发暂定资质）。截止至2014年5月13日，公司现有总资产1.1亿元。公司成

4、立后，陆续引进各类员工13人，其中硕士以上学历2人，大专以上学历5人，占总人数的54%。各类执业资格人员和专业技术人才8人，其中建筑类一级注册造价工程师2人，中级职称2人，初级职称4人，占总人数的62%。公司创立伊始即严格按照现代企业制度要求，明晰产权，建立科学的法人治理结构，实行总经理负责制，权责分明、相互制衡，从体制上解决困扰公司发展的瓶颈问题。围绕如何做到科学管理，公司采取了以下措施：首先，建立明晰的组织结构。根据未来经营管理需要，下设四个部门，包括综合部、财务部、工程部、营销部，各项工作定岗定编，并明确各部门及岗位职责。其次，选配合适的人才，公司引进职业经理人，日常经营由职业经理人即总

5、经理负责，副总经理一人，围绕各部门各岗位阶段性工作需要，招聘充实其他相关人才。第三，建立健全各项规章制度。公司秉承科学化、规范化、制度化管理理念，坚持依法制司，尽量减少乃至杜绝人治现象。公司刚一成立即把加强内部管理，健全各项制度放在首要位置。公司制定并完善了行政管理制度，对外担保管理制度、合同管理制度、物品采购及管理制度、招标工作管理制度、工程物资设备管理制度、工程变更及经济签证管理制度、资金的请领及报销制度等一系列重大内控管理制度。从制度上保证了公司的可持续发展，使整个公司、股东的利益得到保护。同时，为便于更好执行公司各项规章制度，公司汇编了员工手册，使员工及时全方位的了解相关的制度、规定，

6、迅速的融入公司。1.1.3项目简介1、项目位置本项目位于丽江古城南部，背面距古城南门约1.5km，东临丽大路，南靠庆云东路，西临规划路，地处老城传统民居边缘，是成熟的居住老城区的功能升级区域。项目交通：穿越用地南北侧规划道路连接古城南门距离约5km；南侧庆云路为新建城区主要交通干道，向东约2.5km直达丽江市政府和未来商业中心；东侧丽大路为交通主干道，是古城区直达机场必经之路。场地周边：用地被多块规划路分割成不规则块地，地块一北临小型道路和金山建筑公司相望；地块二东侧为“凯瑞园”新建小区及部分公建用地和村庄自留地；地块四东侧为村庄自留地，隔庆云路和幸福里小区相望。2、项目用地规划2013年9月

7、26日，公司以人民币7443.48万元的价格竞得丽江市古城区2013-18-01、2013-19号地块，2014年3月20日以人民币1267.2万元竞得编号为古地2013-18-03号地块，项目总用地72592（折合108.8亩）。土地用途为住宅、商业、和酒店，分三期开发。项目总建筑面积72592，总投资5.03亿元人民币，建设周期3年，容积率1.05，本项目是特色民居、国际品牌五星级酒店、特色高端商业等多种产品形态为一身的城市综合项目。地块规划主要经济技术指标及地块住宅户型分配分别见表1.1-1、表1.1-2。表1.1-1 地块规划主要经济技术指标地块数 值地块面积72592平方米容积率1.

8、05地块总建筑面积91536平方米其中：1、住宅面积36586平方米2、商业面积25353平方米3、酒店26614平方米 4、社区配套（含其它用房）2983平方米建筑密度34.91%绿地率35.00%以上特色民居车（库）位46个酒店停车（库）位107个商业停车（库）位353个车位总数506个表1.1-2 地块住宅户型分配表户型面积 户 数 比 例90平米以下8619.7%90平米以上14880.3%总 数234100%3、贷款计划本次贷款申报项目为“万豪国际社区”一期特色民居住宅、三期商业项目。开发建筑面积61939平米，其中地上建筑38554.5平米（住宅26970.5平米、商业11584.

9、4平米），地下建筑 23384.5平米。一期住宅项目由60栋院落别墅和21栋叠拼别墅组成，地上层高为三层、四层（地下为负一层地下院落），三期商业项目地上层高为三层（地下为负二层地下室），计算容积率1.05。预计总投资3.8亿元，投资项目占地面积53599平米，土地款及契税6624万元，均为34低层、多层住宅和商业用户房。1.2股东简介1.2.1合肥华都房地产开发有限公司 合肥华都房地产开发有限公司是一家专业性房地产集团公司，于2002年在安徽省合肥市设立，注册资本人民币1亿600万元，法人代表朱华。公司主要从事房地产开发、经营和物业管理。公司自在合肥市投资开发以来，积极响应市政府号召，以城市建

10、设为已任，全力打造精品工程，公司开发的“华都城市花园”社区和“华都圣地雅阁”项目以其优秀的品质、优美的小区环境、高水准的物业管理，成为合肥市家喻户晓的精品楼盘，取得了良好的经济效益和社会效益。 1.2.2玉龙县嘉润实业有限公司玉龙县嘉润实业有限公司成立于2010年6月13日，注册资金1000万元。公司主要从事房地产开发与销售、物业管理服务。1.2.3高级管理人才董事长朱华女士，著名的爱国华侨，1987年出国留学,从此开始海外创业,成立了欧洲华龙集团，企业涉及贸易、餐饮、服装等多种产业，与全球多个国家和地区建立了贸易关系。1998年回国投资发展，经过多年奋斗，如今已是拥有房地产、贸易、汽车零部件

11、制造、酒店和城市基础设施等众多产业的实业家。目前在合肥合作开发的“百合公寓”、“华都城市花园” 等项目已成为合肥房地产市场知名楼盘。在马鞍山开发的“中央花园”为目前马鞍山市极有品位的大型综合商业街。在芜湖合作开发的“中西友好花园”、“香樟城市花园”、“香格里拉花园”已成为芜湖房地产市场的典范。同时还拥有芜湖华亨汽车部件有限公司、合肥凤凰美食城，芜湖凤凰美食城等产业。朱华女士还积极为祖国对外开放和国际交流奔走，多次陪同省市领导及经贸考察团赴欧洲考察和经贸洽谈，在她的努力下把中国芜湖、马鞍山与西班牙的两个城市缔结为友好城市，为马鞍山市引进并参与投资建立西班牙工业园。朱华女士在国内现任伟华置业（安徽

12、）有限公司、安徽伟华联合置业有限公司、合肥绿城联华房地产开发有限公司、合肥华都房地产开发有限公司、马鞍山华龙置业发展有限公司、巢湖伟华置业有限公司等多家公司董事长。总经理陈行洲，男，1969年12月出生，1988年9月至1992年7月，毕业于大连理工大学，土木工程专业，；1996.92000.7，中南财经政法大学工商管理本科毕业、商学学士；1992.82000.8，湖北省宣昌市任伍家岗区建设局科长、副局长；2000.92004.10，深圳市友建实业有限公司副总经理；2004.112008.10，深圳市亿民房地产集团有限公司常务副总经理； 2008.112012.5，云南新都昌房地产集团公司总经

13、理；2012.62014.4;香港南大洋集团有限公司总经理；2014.4今，云南省丽江市富世伟业实业有限公司总经理。财务负责人：查春龙，男，1987年1月出生，毕业于河北金融学院财务管理专业，2013.6-今，担任丽江富世伟业实业发展有限公司财务负责人；1.3合作团队介绍1.3.1规划及施工图设计云南怡成建筑设计有限公司持有多项甲级资质证书，包括：建筑工程设计甲级、工程咨询甲级、工程总承包甲级、建筑智能化系统工程设计甲级、岩土工程甲级，以及城市规划编制乙级等多项，1999年被建设部确认为全国76家骨干建筑设计单位之一，有云南省勘察设计大师5名，国家一级注册建筑师23名，国家一级注册结构师26名

14、，国家注册城市规划师8名。在建筑设计、结构设计、规划设计多次获部级及省级奖项。1.3.2营销策划深圳世联地产顾问股份有限公司，主要作品有：苏州西湖CBD项目-在大规模开发、物业复合且体量不定的情况下，有正对性的解决项目定位问题；合正中央原著-深圳一线文化豪宅，告别暴力营销，创新营销创造影响力；深圳海岸城购物中心-区域核心商圈内未来高竞争度区域物中心；上海嘉杰国际广场-城市核心商圈高竞争度区域型中高档购物中心；北部万科城一广州线远郊大盘，用“快消品”思路买万科华南第一大盘；昆明双龙商场，重庆盾安鼎顺地块别墅，无锡金科罗氏中亚项目，等等。1.3.3总包施工单位丽江恒兴建筑有限公司：成立于2005年

15、，注册资金2008万元，具有房屋建筑工程施工总承包贰级、市政公用工程施工总承包贰级、起重设备安装工程专业承包叁级资质。企业年施工能力达3亿元，公司职工192人，注册二级建造师17人，高级工程师66人，会计师9人，经济师7人，专业技术人员108人。现有大中型施工设备61台（套），各类施工配套设备100多余台（套）。公司固定资产总额2287.5万元（净值1457.7万），2010年2012年期间施工产值36743.3万元，其中2011年度完成产值10666.0万元。近年来完成和在建项目有丽江柏龙水榭住宅工程、丽江嘉和商住宅工程、丽江玉泉西园住宅小区、快乐家园住宅小区等项目。公司所建项目获得云南省建

16、筑安全质量标准化工地、云南省优质项目工程二等奖、丽江市优质工程一等奖等荣誉；公司总经理何桂祥曾获得云南省建筑业企业优秀项目经理荣誉。第二章 项目建设背景2.1项目实施的必要性和可行性2.1.1必要性分析城市综合体建设代表一个国家和地区社会经济发展水平，在社会发展中占有重要地位。城市综合体建设的好坏，不仅是居住本身的要求，而且还是影响社会经济是否能够可持续、快速和良性发展的重要因素。多年来，我国城市综合体建设总量始终居于世界前列，然而城市综合体总体建设水平仍然很低。具体表现在：相当一部分城市综合体规划设计不合理，不适应现代社会对于居住质量及生活质量的要求，建筑密度高，绿化率低、不考虑停车场位置，

17、无人际交往及活动空间；城市综合体设计没有全面考虑功能配置及生活要求；结构体系、墙体材料和制品等标准化、系列化配套程度低；物业管理内容少，管理不到位等，不能满足人民日益提高的物质和精神生活的需要。因此改善生活及环境质量，提高居住的舒适性、文明性，成为当前城市综合体产业发展的首要问题。2.1.2可行性分析 1、丽江市的优势大自然丰厚的馈赠,使丽江具有众多独具特色的自然资源,其中最主要的是水能、旅游、生物三大优势资源。 （1）水电资源水电资源是丽江市最大的自然资源，在丽江市境内形成的“万里长江第一湾”,其造形正好与闪电符号N十分相似，这鬼斧神工的巧合，似大自然的神秘符咒,如同金沙江在这里“闪电”，其

18、谜底好似在暗示人类,这里蕴藏着巨大的水利电力资源。其实，这并不只是一个美丽的神话，淌金流银的金沙江，蕴藏着我国最大的水能资源，名列我国12大水电基地之首。据专家勘测，在这615公里的闪电”符号内，江流落差高达890米，在丽江市境内，有上虎跳、下虎跳、鸿门口、金安、鲁地拉、观音岩等六大水能点,可建设大型或特大型梯级水电站或调节水库，装机容量可超过二千万千瓦，能够建成我国最大的水利电力基地。专家指出，建这些电站,淹没搬迁损失极少，技术经济指标均十分优越。特别是虎跳峡将成为整个金沙江梯级电站的龙头，可望在这里建造亚洲第一高坝，成为金沙江甚至整个长江水利工程的龙头电站和调节水库。开发金沙江水能资源，对

19、实现我国西电东送战略，延缓长江三峡水库的淤积，减轻三峡工程建成后回水变动区内重庆港的淤积都将起到重要的作用。（2）旅游资源旅游资源是丽江又一优势资源。境内山河交错、峰奇谷秀,天造地设的山川胜景,让人应接不暇。据有关资料,全区旅游资源覆盖面积为1033平方公里,有开发价值的景点有104处,其中最主要景区有“两山一江一城一湖一文化”，,即老君山、玉龙山、长江第一湾、丽江古城、泸沽湖、东巴文化。此外,还有多姿多彩的小凉山风光风情,地下迷宫般的黄腊吉意溶洞,华坪轿顶山风景及仙人洞,永宁高原温泉,素有“黄金海”之称的永胜程海,永胜灵源胜景,金江古渡举不胜举的奇山秀水，点缀着这片神奇的土地。与优美的自然景

20、观交相辉映的是灿烂的人文景观。丽江市旅游的人文景观资源毫不逊色于自然景观。其中有全国重点文物保护单位白沙壁画、被称为至今仍存活着的象形文字东巴文、“音乐活化石”纳西古乐，有北岳庙、玉峰寺、普济寺、文峰寺、福国寺、五凤楼、指云寺、扎美寺等众多文物古迹,以及各民族独具特色的民族风情。（3）生物资源丽江独特的自然气候环境，造就了种类繁多的生物资源，丽江是云南省的第二大林区,全区林业用地面积达151万公顷,占总面积的73%,森林覆盖率为40.3%,活立木储积量1.04亿立方米，被称之为长江上游最后一座绿色堡垒。丽江自建国以来共为国家建设提供了两千四百多万立方米商品材。主要树种为云南松、高山松、云冷杉和

21、落叶松。还有质轻纹细耐久的棋盘用材榷木,花纹色彩各异的揪术、棒术、香椿、青皮、西南桦，还有可以提取抗癌药物紫杉醇的红豆杉等;经济林术有苹果、青梅、梨子、龙眼、芒果、花椒、核桃等;观赏植物也十分丰富,山茶、杜鹊、木兰、兰花、百合、报春、龙胆、绿绒蒿等云南八大名花,在丽江应有尽有。近百年来,国内外植物学家不断前来丽江考察,采集标本和种籽,发现了上千种的植物新种和数百种新分布,在国际上以丽江的山、水、地名命名的植物新种和变种就有上百种，丽江以此而被冠以“植物王国”、“植物学者的乐园”和“植物基因库”。丽江还是著名的“药材之乡”，有天麻、虫草、云归、人参、雪茶、雪上一枝蒿、剑麻、苦良姜等2000多种药

22、用植物,占我国所列品种的三分之一以上。松茸、香菌、羊肚菌、木耳等名贵山珍应有尽有。各种寒、温、热带的农作物在丽江都能发展,小麦、稻谷、玉米、油菜、马铃薯、白芸豆单产都曾创全国、全省之冠。永胜程海是世界上天然生长螺旋藻的三大湖泊之一,目前已建成世界最大的天然螺旋藻养殖基地。2、项目SWOT分析见表2.1-1。表2.1-1 项目SWOT分析表优 势（S）劣 势（W） 开发商实力强，资金和社会资源丰富； 处于丽江古城南大门的核心区域，市政府近在咫尺； 规划适度超前，具有前瞻性； 丽江市自然资源、文化资源、历史资源等丰富； 丽江市海内外游客呈现爆炸式增长趋势，游客遍布全球； 限高给物业和规划带来较大难

23、度； 古城区南区配套不足，以低端居住为主； 高尚商业配套不完善； 目前国家政策对房地产的调控处于不稳定状态。机会（O）威胁（T） 地理位置的得天独厚，古城南区将建成政务商务文化中心； 当地宏观经济高速增长； “南移”战略的逐步实施； 本区域板块品质提升，高端楼盘不断涌现； 高质量的中小学教育配套逐步完善。 受国家宏观政策影响，当地政府对房地产的宏观调控有增无减； 上海金茂等大型地产公司开始进入丽江地产市场，加大了竞争难度和风险。面对劣势，我们将利用强势产品削弱项目区域认知度低的不利因素，通过品牌制胜，最大限度展现项目价值感和性价比，努力塑造核心地段的优质产品，让区域价值和项目价值达到市场极致。

24、对于威胁，我们将利用核心地段的绝对优势，对项目进行精准定位，寻求最契合本项目的客户定位，以发展的眼光看待市场的变迁，制定科学的开发节奏，以适应市场的变化而变化，从而最大捕捉需求，实现项目的成功运作。综合项目SWOT分析，不难看出表象中项目最大的优势是地理位置，项目的短板在于初次进入丽江市场，与政府居民各项工作的协调难度较大，随着区位的不断发育成熟以及本项目的开发建设取得社会的广泛认可，使项目的劣势减弱；随着项目的建设发展，项目的优势及区位价值将迅速提升。综上所述，我们可以得到如下结论：丽江市房地产业已逐步走入良性循环的轨道，发展势头方兴未艾，前景一片光明，因此，本项目的开发前景非常乐观。2.2

25、建设用地情况及相关配套条件1、地貌：拟建场地原为农田、场地除局部水塘外，大部分已回填平整，场地较平坦。2、地质第一层：耕土。褐灰色，稍密，湿，主要成分为壤土及粘性土，含碎砖粒、碎瓦粒、植物根茎。除河沟分布区缺失外，分布于场地表层，厚度0.600.70m。第二层：粉质粘土。褐黄色，塑硬，无摇震反应，含钙核及钙质胶结块，干强度中等，稍有光泽，层顶0.705.6m，层厚0.80m1.80m。平均厚度1.36m。圆砾。绿灰色，中密饱和，粒径816mm，25mm次之，2030mm量少，圆形和亚圆形，成分为灰岩、白云岩及少量玄武岩，沙和粘性土填充间隙。顶层埋深0.703.80m，平均厚度3.06m。粉质粘

26、土。蓝灰色，可塑，湿，夹有机土薄层，无摇震反应，韧性、干强度低，稍有光泽，含芦苇根、介壳碎片，层顶埋深2.305.00m，层厚0.60m1.50m，平均厚度0.97m。第三层：粉质粘土。灰绿色，可塑，湿，无摇震反应，韧性中等，干强度中等，有光泽，含苇根、钙核、介壳碎片，层顶埋深5.2012.30m，厚度2.7010.20m，平均厚度5.55m。圆砾。灰绿色，中稍密，饱和，粒径816mm为主，圆亚圆形。砾石成分为灰岩、白云质灰岩，玄武岩较少，分选性差，沙和粘土充填间隙。层顶埋深8.6015.70m，揭露层厚度0.701.30m，平均厚度1.15m。第四层：粉质粘土。灰绿色，可塑，湿，无摇震反应，

27、韧性中等，干强度中等，有光泽，含苇根、钙核、少量介壳碎片，层顶埋深13.70m16.80m，厚度2.404.10m左右。圆砾。绿灰色，中稍密，饱和，粒径1220mm为主，圆亚圆形，砾石成分以灰岩、白云质灰岩成分为主，少量玄武岩成分，分选性差，砂和粘土填充间隙。层顶埋深15.2017.80m，揭露层0.702.70m，平均厚度1.53m。第五层：灰绿色，可塑，湿，无摇震反应，韧性中等，干强度中等，有光泽，含苇根、钙核、少量介壳碎片，夹多层有机质土，单层有机质图厚0.200.40m，层顶埋深17.9026.50m，厚度1.703.90m，平均厚度2.80m。泥炭质土。灰黑色，软塑，湿，质轻，染手，

28、味臭，有光泽，韧性低，部分钻孔内有发现。按以上地质情况，拟建场地和地基稳定，适宜进行本工程的建设。3、地震：丽江市的地震基本烈度为八度。4、气象资料：丽江市气温全年12度-19度之间，日温差大、年温差小，一天分四季、遇雨既成冬，长春无夏，春秋相连，一年四季都适于旅游观光。周边建筑与环境条件：本项目地块处于古城南门的核心区域，东至丽大路，西、北临古城，南临庆云路，毗邻丽江市市政府新政务大楼，与丽江市政务中心仅一路之隔，优越的地理位置将会带动这个区域的强势崛起。本小区开发中力图体现高层次、高品位、高标准的原则，营造高雅、舒适、方便的栖居环境。小区建成后，将实行统一物业管理，努力为住户提供舒适、安全

29、、方便的生活环境。第三章 市场分析3.1丽江市近年房地产市场状况3.1.1 丽江旅游市场丽江作为云南一线明星旅游城市，“昆明-大理-丽江”旅游黄金线核心城市，近几年旅游发展迅猛，旅游增速全省第一，在云南乃至全国影响力日益提高。旅游总收入：2012年丽江旅游总收入211亿，仅次于昆明，位居全省第二。旅游总人口：2012年丽江游客总数1599万人次，目前排名全省第三，仅次于昆明和大理；与大理相比，丽江游客数虽然暂时落后，但旅游收入已经超越大理，旅游层级相对更高。游客增长率：丽江2012年游客增长率35%，远高于昆明和大理，为全省第一，其游客增长态势非常迅猛。3.1.2 丽江地产自2010年崛起自2

30、010年以来，随着丽江旅游度假市场的快速发展，丽江房地产市场开发投资力度大幅增长，2012年高达641.561亿元，投资增长率更是高达63.4%，发展非常迅猛。 近年来丽江房地产开发投资占固定资产投资比重不断提升，而从2010年至2012年，比值从12.4%跃升至21.71%；同时房地产开发投资对GDP贡献率不断增加，三年内从2010年17.45%上升至30.23%。3.1.3 土地资源稀缺成交土地分布：近三年土地成交住要集中在古城区，土地出让基本饱和，古城区目前已经基本无可开发用地；成交土地结构：近三年来丽江土地成交主要以商业用地为主，住宅用地的成交主要集中在2011年，2012年以后成交稀

31、少。3.2丽江房产市场产品体系我们将从以下几大大物业类型进行市场分析：独栋住宅/双拼住宅、合院住宅/联排住宅、叠加住宅、多层公寓、产权式酒店。3.2.1独栋市场分析独栋各主流板块均有分布，但大研古城独栋供应相对稀缺；且一二居单价跨度大，毛坯一居或一二居混合独栋单价一般在1-1.5万/平，二居独栋可溢价至2万/平以上。独栋住宅以2居为主：丽江市独栋住宅中2居产品在束河、大研、玉龙新城、文笔海四大板块均有分布，1居独栋则主要分布在丽江古城和玉龙新城；2居溢价能力高于1居：古城区2居独栋溢价高于1居独栋6000-16000元/，玉龙新城2居独栋高于1居2000-3000元/，2居溢价能力显著高于1居

32、。去化情况：独栋整体去化较慢，单盘主流速度为0.6-1万方/年，二居去化相对较快，其中200平小独栋去化相对较好 受限贷政策影响，主流及大独栋产品去化受限，200左右小独栋仍有一定的客户需求；2居和1+2居市场需求较大，楼盘去化速度明显高于一居。 存量情况：独栋存量至少21.6万方以上，集中在300以上户型，200-250存量较少，约1万方，市场机会较大。目前市场独栋存量共计约22万方，主要以二居楼盘为主，未来竞争较为激烈。3.2.2双拼市场分析双拼主要集中在玉龙新城，城区二居供应较少，但溢价能力高，城区二居双拼单价可溢价至2万/平以上，仅次于独栋产品双拼住宅供应以2居为主：2居双拼主要分布在

33、束河古镇、玉龙新城、文笔海板块，共7个项目：1居双拼主要分布在束河古镇、大研古城和玉龙新城板块，共4个项目；2居双拼溢价能力最高，1+2居与1居价格相当：束河古镇2居双拼高于1居9000元/，玉龙新城2居双拼均价高于1居1500-3000元/，高于1+2居1000-2500元/，1居和1+2居溢价能力相当。 双拼单盘主流去化速度为0.3-0.7万方/年，在保证溢价前提下2居去化与独栋类似去化情况：目前丽江市场双拼住宅单盘主流去化速度为0.3-0.7万方/年，单盘标杆去化速度为1.8-2.4万方/年；市场主流去化速度中，以1+2居上元锦金光家园去化最快，年均0.7万方，其次为2居产品，年均0.3

34、-0.6万方，再次为1居产品，年均0.26万方。双拼整体存量3.95万，以2居为主，主要集中在云门丽江，200左右2居仍存在空缺存量情况：目前市场别墅总存量约3.95万方，主要以2居双拼为主，竞争压力较小；存量集中在云门丽江，约1.68万方，其次雪山纳里、锦上城、一米阳光快乐家园等三个项目，存量均为0.6-0.65万方。独栋/双拼为高价值物业，溢价高，去化尚可，200-250平，300-500万小独栋或类独栋产品存在机会对本案而言，大研古城小独栋及双拼市场有市场空间，可溢价，作为本案标杆产品，可树立项目高端形象，景观及资源面较好的位置，可最大化排布3.2.3联排/合院市场分析联排供应以束河和玉

35、龙新城为主，丽江城区二居联排单价在1.5万/平，而合院集中于束河，单价与联排相似，均以毛坯为主联排别墅主要以2居为主，主要分布在束河古镇和玉龙新城两个板块；合院市场稀缺，仅束河古镇的两个项目有部分供应，且均为2居；2居溢价水平高于1居，玉龙新城板块2居高1居约3000元/平；合院溢价略高于联排，且均为2居。 去化情况：单盘年均去化量0.8-1.3万方，200平以上联排/合院产品既无总价优势，又无面积段优势，地位尴尬，导致去化速度受限，小面积、低总价产品仍有较大需求。市场去化水平：市场中单盘主流去化速度为0.8-1.3万方/年，标杆去化速度为2.1万方/年；2居产品整体去化优于1居：市场上2居标

36、杆项目年均去化2.1万方，一般年均0.8-0.8万方/年；而1居标杆项目年均去化1.3万方，其他项目年均0.4万方。存量情况：联排/合院同时整体存量约7.2万方，以联排为主，200平以内联排/合院产品竞争不大。 大研古城项目存量产品以303-3441居产品为主，2居产品目前暂无供应；束河古镇2居存量为220-280联排，为目前市场主力， 其48-62小面积合院暂无市场验证大面积联排/合院产品市场竞争地位尴尬，150-200平紧凑合院/联排有一定市场空间3.2.4叠加产品市场分析叠加供应较少，主力面积80-130，主力总价100-200万，主要集中于金茂雪山语，紧凑叠加溢价高，去化良好，联排和公

37、寓过渡性产品，有一定市场空间3.2.5多层公寓市场分析产品格局：多层公寓供应较多，二居主要集中在束河板块，一居集中于大研及玉龙，城区二居公寓单价在0.9-1万/平，比一居产品溢价2000元/平以上 多层公寓供应以1居产品为主，2居产品主要集中在束河古镇：市场多层公寓主要分布在束河、大研古城、玉龙新城三大板块，其中大研古城和玉龙新城项目供应均以1居产品为主，仅束河古镇以2居产品为主。2居产品相对于1居溢价能力显著：束河古镇2居相对于1居溢价2000元/以上，大研古城2居相对1居溢价1300元/以上，玉龙新城2居相对于1居溢价500元/以上。去化情况：1居年均去化速度为0.9-1.4万方/年，2居

38、在售产品较少，年均0.4-0.45万方，由于产品力和受一居价格压力，去化不佳 1居产品为市场主流在售产品，单盘年均去化速度集中在0.9-1.4万方/年，其中去化标杆项目为大研古城的和业柏华项目，年均3.5万方； 市场上2居产品目前在仅雪山纳里和一米阳光快乐家园持续在售，单盘年均去化0.4-0.45万方。项目位于大研古城市政府附近，定位本地1居客户，单价含装修4800元/，主力总价控制在38-43万和40-58万，低于相邻同面积段天雨1号毛坯产品总价，通过绝对性价比实现快速去化。存量情况：多层公寓整体存量约25万方，以2居多层公寓为主，存量至少15.5万方以上，去化压力较大。市场存量约26.5万

39、方，主要以2居产品为主，共约15.5万方，集中在祥和商业广场、露美雅阁红尘、雪山艺术小镇三个项目；1居产品存量相对较少，共约11万方，主要集中在和业柏华、锦上城、幸福里三个项目。度假公寓为现金流产品，溢价尚可，但去化一般，存量较大，受一居冲击明显，需谨慎。3.2.6产权式酒店市场分析 市场供应：供应主要集中在束河古镇，多为别墅式客房，主力面积为30-150，总价40-300万不等，含权益销售，一般承诺回报率，精装修交付，溢价类比独栋/双拼分布：产品主要分布在束河古镇产品，目前仅3个项目在供应，包括多层、联排、合院、双拼等多种物业形态； 价格：单价分化为两种：扣除精装修后，70年产权的丽江别院1

40、.8-2.1万/，40年产权的丽江假日0.9万/； 面积段：从30-50、75-86、120-145、178-200均有供应，但整体面积供应集中在200以下； 总价段：总价供应在分为40-60万、460-190万、280-319万、445万四个价位段； 权益：均录属于精品酒店，客户权益模式为：享受投资回报率+酒店客房每年免费入住业主和酒店管理方分享酒店入住获利 去化存量：29-49及75-86小面积段产品去化较优，为主流需求，存量较少，存在市场机会。去化情况：从目前两个项目产品去化来看，75-86和29-49等小面积产品去化表现较优； 存量情况：存量主要束河古镇板块的三个项目，丽江别院和丽江假

41、日预计1年内可去化完成，未来竞争为雪山纳里。 目前120-140面积段是丽江别院存量较多产品，主要因为户型设计为3层，单层过于狭小，产品力较弱。总结：度假类产品要实现理想的去化，应尽量实现复合产品线，通过类独栋、紧凑合院、叠院、产权式别墅等四大产品业态，构建纯别墅社区，树立高端形象。3.3目标客户丽江市人均可支配收入水平不高，大部分家庭需依靠银行按揭贷款或住房公积金贷款来购房。而我们开发楼盘的目标客户，首先是高档居住客服群；其次，是投资客服群；另外，是休闲度假客服群。追求高品质档次，幽雅舒适的居住环境，性能达到高质量的生活标准，楼盘的品质将成为他们身份的象征，本项目将充分顾及消费者心理上的需求

42、，精心打造成高质量的尚品社区。3.4需求预测目前丽江市四个区的市民人口约有110万，住户约36.67万户，如暂按1/3比例的住户需二次购房改变环境，就有10万户需购房；外来人口需在丽江定居的约有10万人次，按3人/户计算，约有3.33万户需购房；今后5年内丽江市扩大人口将有25万，按3人/户计算，即要增加8.33万户需购房。上述三项合计，总共约有20万户居民需购房，加之市中心的城市环境建设改造，丽江市还有1/3居民将解决住房问题，约需820万平方米。按目前每户平均购房建筑面积100 m2计算，累计需要建筑面积2820万平方米。按以后每年建设120万平方米的住宅计算，要完成以上面积的建设需要23

43、.5年时间。如按照每年建设200万平方米的住宅计算，要完成以上面积的建设也需要14年时间。3.5销售价格和销售进度确定3.5.1项目区域概述项目位于丽江市城东政务文化新区核心位置。丽江房地产市场经过近几年的快速发展，无论是开发规模、品牌企业入驻、房地产项目的品质还是价格水平，在云南省内已达到仅次于省会昆明的第一梯队。丽江已形成旅游、文化产业、建材为支柱的产业群。在此背景下，丽江市将迎来历史性机遇，城市发展进程明显加快。城市功能不断完善，发展规划明确提出城市向南发展的战略思想，经过这两年的快速发展，城南政务新区基础设施快速实施，区内主要路网已基本到位、市委、市政府等几大班子已迁入新区、医院、学校

44、、公交、大型企事业单位已落户，城南政务新区轮廓已初具规模，政府在土地利用规划概要中同样强调加大城东政务新区的土地供应。3.5.2可比项目价格状况对比丽江近年房地产开发各项统计数据，丽江市房地产市场正处于快速、稳健的发展趋势中。比较同处的楼盘以及开发规模、品质相接近的楼盘，以预测本项目一期合理的市场定价。周边建设项目售价：1、祥和顺天：普通住宅、独栋别墅、双拼别墅、临街商铺为主的多层建筑商品房，建筑面积23万平米。2007年3月17日开盘销售，开盘报价26003000元/m2。现价格趋于稳定增长，目前均价5526元/，其中独栋别墅转让7000元左右/。2、幸福里：丽江别墅级生态社区，与本项目隔庆

45、云路相望，低密度三层高独具纳西风情的建筑群落院落式布局，建筑面积15万平米。主力户型42102小院公寓，216345m2云水别院墅。2014年5月份住宅5500元/ ，联排别墅8400元/，公寓6800元/ ，独栋别墅15000元/。3、锦上城：位于丽江市古城区庆云东路（祥和顺天往侧），建筑面积35625平方米，全34层多层建筑，以超低密度、低容积率为要素。 2013年4月19日开盘，主推合院、别墅和高层住宅，70-160住宅在售均价4980/。3.5.3销售价格确定丽江市房产局发布的最新份全市房地产市场研究报告中，50009000元/的价格区间住宅成交量达到51.29%，120平米以下的住宅

46、成交量达到63%。我项目本项目一期开发总户型中，88110 m2的户型占80%左右，这个面积区间正是丽江房地产市场中需求量最大部分，满足刚性需求的住房要求，同时对于调控政策的抗压性较强。销售估价见第九章内容。3.5.4销售面积表3.5-1 可销售面积及户型表销售产品类别销售面积（m2）户数/个数户型面积（m2）1.酒店1853426112/1642.特色民居住宅(叠拼式)1862460328/323/423/2293.特色民居住宅(独栋院落)1796214887/84/187/184/142/1384.商业11700合计66820本项目意在打造高品质精品，在丽江尚属独家。结合项目各方面的绝对优

47、势及专业的运作团队和营销水平，销售一定会取得巨大成功。第四章 建设内容和规模4.1建设条件本项目规划用地72592m2，可用建设用地65527m2，地块平整，场内无主要干流，且无征地拆迁工作，三通一平基础条件较好。整体项目分三期开发：一期特色民居住宅项目，二期五星级酒店项目，三区商业项目。4.2区域内道路布置酒店、特色民居、商业街的入口均位于南北向规划道路，酒店员工入口和货物入口位于庆云东路，客人和服务入口互不干扰，为酒店运营创造良好条件。酒店内部为不行环境，同时配有电瓶车系统，后勤区室外设有电瓶车停放及维护场所，院落式居民区为车型系统，每户配备私家车位，叠拼式住宅内部为步行系统，商业街为双环

48、路系统，人车分流。4.3公共配套 物业用房：南部酒店区包括酒店大堂、会议中心、餐饮酒吧、康体设施，西部商业街包含8个组团，每个组团可灵活划分，满足商业零售、餐饮、客栈会所等多种业态的可能。酒店区和商业区分别设有物业用房，解决住户日常生活需要。其他配套：垃圾房、水泵房、污水处理站等市政配套土建在小区内分块布置，力求合理，不影响环境美观。4.4住宅单体建筑立面：以现现在手法为主导表现传统建筑千百年来沉淀的精华，体现纳西民居的清新、质朴，表现屋顶造型的柔美、错落。屋面采取坡面形式，以纳西民居特色为指导。房型：房型设计充分考虑以人为本的生活理念，以人的生活习惯及需求为依据，充分研究居民生活细节，使房型

49、设计能达到合理、安全、舒适、通风好、布置紧凑的要求。庭院内部打造着重营造感受各异的庭院，以适应不同品味的客户需求。4.5环境配套结合丽江大自然赋予的美景，结合小区内交通组织、景观布置，小区充分体现以水位灵魂环绕整个项目，改造现状水系，创造以水为主题的庭院。4.6项目开发计划4.6.1建设工期根据项目开发地块分割、功能性区别和开发投资规律，考察丽江市同类项目的建设销售情况，拟计划分三期开发。建设及销售周期确定为33个月。一期住宅项目建设计划：2013年10月2015年9月；二期酒店项目建设计划：2013年12月2016年11月；三期商业项目建设计划：2014年8月2016年6月。4.6.2计划保

50、障 1、进度控制首先要在建设前期通过周密的分析研究确定合理的工期目标，制定总进度计划，还要将目标工期分解成各阶段各单项工程的具体计划，在施工前将工期要求纳入各类承包合同。2、在建设实施期通过运筹学、网络计划技术等科学手段，对计划进行动态控制，审查、修改施工组织设计和进度计划，在计划实施中紧密跟踪，密切关注关键线路计划的实施情况，做好协调与监督，及时排除干扰，使单项工程及其分段目标工期逐步实现，最终保证建设项目的总工期的实现。3、为了保证本项目的计划实施，根据本项目的特点，本公司将通过公开招标选择综合实力强，施工经验丰富的施工总包队伍，参与本项目的建设。4、工程建设资金，本公司将通过自筹资金、银

51、行贷款及住宅的销售收入，确保工程用款，以保证施工计划完成。4.7项目管理方案4.7.1建设管理组织机构在现场组建管理职能齐全的强有力的项目管理班子，项目经理、项目副经理须具有丰富的大型项目管理经验，业务素质高，责任心强，指挥及协调等综合能力强，以保证管理工作的高质量、高效运转。4.7.2项目实施方案1、项目准备阶段（1）取得项目立项批准文件，接受土地，做好三通一平，按规划要求做好地块方案设计。（2）选择有信誉、有实力的勘察设计单位进行勘察、设计。（3）及时办理总体规划设计的审批工作，为项目进度的实施打好基础，加快项目实施进度。（4）组织开展工程监理机构的招标及评标工作，择优选定合格的监理单位，

52、为项目管理的有效实施创造条件。（5）及时工招标信息，参与择优选定具有丰富施工经验和资质合格有实力的总承包企业，为项目的全面实施及目标的实现奠定基础。（6）制定公司各项管理制度，确定各项目标，组织项目管理机构，明确职责，落实到人，充分发挥群策群力的工作氛围，为项目各项目标的实现打下扎实的基础。2、项目实施阶段（1）办理项目批准手续，如施工许可证，以及施工所需的水、电、电讯线路等必要条件。向承包商提供施工场地的工程地质和地下管线等资料，保证数据真实。（2）协调设计与施工，管理与施工等方面的关系，组织相关单位进行图纸会审及设计交底。（3）督促设备制造商按合同要求及时提供质量合格的设备并组织送到现场。

53、（4）控制合理开工日期，及时发布开工指令，严格履行施工承包合同。（5）严格执行设计、施工、管理及相关合同，发现偏差，及时纠偏，避免执而不严，错而不纠的拖拉现象。（6）充分发挥业主的管理主导地位，使项目的质量、进度、投资、安全工作的运行掌握在业主目标范围。提高监理机构的位置，发挥管理专业的项目管理优势，协助我司做好各项管理工作。（7）认真落实政府有关部门规定，积极协调相关单位的工作关系，处理工作程序，为项目的有效实施保驾护航。（8）督促检查合同执行情况，按合同规定及时支付各项款项，并处理发现的各种问题和矛盾。3、项目竣工验收阶段（1）组织相关单位对承包商拟交付的工程进行竣工验收工作。（2）及时办

54、理竣工备案验收工作，直至取得入户许可。（3）做好项目有关资料的接受与管理工作，向档案部门移交。（4）做好项目的竣工结算与审计工作。4.7.3项目的质量保证1、设计质量：经过方案比较，确定最优方案实施。对施工图设计进度及质量进行跟踪、检查，组织各专业技术人员进行图纸会审，使图纸上的缺陷减少到最低。2、施工质量：督促检查承包商的组织机构、技术人员的水平、项目管理能力、工作制度及材料管理制度的落实情况，发现偏差，及时采取各项措施进行纠正。3、监理质量：督促检查监理人员是否按照监理规划和监理实施细则进行各项工作。监理工作的管理主要体现在人的管理上，要充分发挥监理人员的主观能动性。综上，项目部要从控制设

55、计质量、施工质量和监理质量三方面来确保工程项目的质量。4.7.4安全文明施工督促施工单位建立严格的安全管理制度和文明施工制度，实行安全管理一票否决制，树立“安全第一”的思想，营造“安全在我心中，时时不忘安全”的强烈氛围。以施工单位为基础，监理单位为保证，开发商为确保安全管理模式，实现项目的零事故目标，施工时协同监理一起加强总平面管理，督促施工单位做到“工完料尽场地清”，争取评为文明工地。4.7.5施工造价管理以施工图预算为标准，严格控制设计变更及施工签证，确认择选优化的施工方案，做到经济合理。造价控制执行各职能人员的会签制度，确保施工结算不超预算。4.7.6外部协调管理充分发挥公司各职能部门的优势，掌握政策动态及有关规定，虚心学习，遵纪守法，积极主动地与各有关部门沟通。第五章 规划设计方案5.1规划设计指导思想和原则5.1.1规划设计指导思想 居住的本质是满足人性的需求，其深刻意义在于：它能够展示和影响人的生存状态，并给以生存的意义和价值，因此，一个成功的社区规划，必须要体现独特的人文精神和人文关怀，把握生活方式的变化方向，满