工程项目管理工程项目合同管理

1、 2 一、工程招标的类型、方式与程序和招标代理。一、工程招标的类型、方式与程序和招标代理。 （一）招标投标基本原则（一）招标投标基本原则 工程项目招标投标行为是市场经济的产物，并随市场的工程项目招标投标行为是市场经济的产物，并随市场的发展而发展，必须遵循市场经济活动的基本原则。各国发展而发展，必须遵循市场经济活动的基本原则。各国立法及国际惯例普遍确定，工程项目招标投标必须遵循立法及国际惯例普遍确定，工程项目招标投标必须遵循“公开、公平、公正和诚实信用原则公开、公平、公正和诚实信用原则” 。 （二）招标范围（二）招标范围 1 1、必须招标的范围、必须招标的范围 按照我国按照我国招标投标法招标投标

2、法，凡在我国境内进行工程建设，凡在我国境内进行工程建设项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料的采购，必须进行招标：建设有关的重要设备、材料的采购，必须进行招标：3 （1）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目； （2）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目。 （3）使用国际组织或者外国政府资金的项目。4 2、可以不进行招标的范围 涉及国家安全、国家秘密、抢险救灾或者属于利用扶贫资金实行以工代赈、需要使用农民工等特殊情况，不适宜进行招标的； 需要采用不可替代的专利或者专有技术的； 采购人依

3、法能够自行建设、生产或者提供； 已通过招标方式选定的特许经营项目投资人依法能够自行建设、生产或者提供； 需要向原中标人采购工程、货物或者服务，否则将影响施工或者功能配套要求。 国家规定的其他特殊情形。5 （三）工程招标类型1、公开招标 公开招标亦称无限竞争性招标，招标人在公共媒体上发布招标公告，提出招标项目和要求，符合条件的一切法人或者组织都可以参加投标竞争，都有同等竞争的机会。按规定应该招标的建设工程项目，一般应采用公开招标方式。 2、邀请招标 邀请招标亦称有限竞争招标，招标人事先经过考察和筛选，将投标邀请书发给某些特定的法人或组织，邀请其参加投标。 对于有特殊项目，采用邀请招标方式确实更加

4、有利。根据我国的有关规定，有下列情形之一的，经批准可以进行邀请招标： （1）项目技术复杂或有特殊要求，只有少量几家潜在投标人可供选择的； （2）受自然地域环境限制的； （3）涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾，适宜招标但不适宜公开招标的； （4）拟公开招标的费用与项目的价值相比，不值得的； （5）法律法规规定不宜公开招标的。6 （四）工程招标的程序 建设工程项目招投标要经历招标准备工作、招标方式确定、编制招标文件、发售招标文件、组织现场考察、投标前答疑会，接收投标文件、开标、评标、定标、公示及合同签订等诸多过程。7 二、施工招标文件 （一）招标文件的编制 招标文件是招标人向投标人发出的，旨在向

5、其提供编写投标文件所需的资料，并向其通报招标投标将依据的规则和程序等项目内容的书面文件，是招标投标过程中最重要的文件之一。一般情况下，在发布招标公告或发出投标邀请前，招标人或其委托的招标代理机构就应根据招标项目的特点和要求编制招标文件。8 （二）招标文件的内容 投标须知； 招标工程的技术要求和施工工期时限； 采用工程量清单招标的，应提供工程量清单； 投标函的格式及附录； 拟签订合同的主要条款； 投标报价的要求、评标方法及评标标准； 要求投标人提交的其他有关材料。9 （三）招标文件的发放 招标人应当按招标公告或者投标邀请书规定的时间、地点，向合格的投标申请人发放招标文件。招标人可以通过信息网络或

6、者其他媒介发布招标文件，也可以通过出售方式发布书面招标文件。通过信息网络或者其他媒介发布的招标文件与书面招标文件具有同等法律效力，但出现不一致时以书面招标文件为准。招标人应保持书面招标文件原始正本的完好。10 （四）编制工程标底 标底是是指招标人根据招标项目的具体情况，依据国家统一的工程量计算规则，计价依据和计价办法计算出来的工程造价，是招标人对建设工程预算的期望值。招标人可根据项目特点决定是否编制标底。招标项目设有标底的，应根据批准的初步设计、投资概算，依据有关计价办法，参照有关工程定额，结合市场供求状况，综合考虑投资、工期和质量等方面的因素合理确定标底。标底由招标人自行编制或委托中介机构编

7、制，任何单位和个人不得强制招标人编制或报审标底，或干预其确定标底。一个招标工程只能编制一个标底。11 三、施工投标文件与投标策略 （一）研究招标文件 研究招标文件的重点应放在投标者须知、合同条款、设计图纸、工程范围及工程量表上，还要研究技术规范要求，看是否有特殊的要求。 （二）进行各项调查研究 在研究招标文件的同时，投标人需要开展详细的调查研究，即对招标工程的自然、经济和社会条件进行调查，这些都是工程施工的制约因素，必然会影响到工程成本，是投标报价所必须考虑的，所以在报价前必须了解清楚。 （三）复核工程量 有的招标文件中提供了工程量清单，尽管如此，投标者还是需要进行复核，因为这直接影响到投标报

8、价以及中标的机会。例如，当投标人大体上确定了工程总报价以后，可适当采用报价技巧如不平衡报价法，对某些工程量可能增加的项目提高报价，而对某些工程量可能减少的可以降低报价。12 （四）选择施工方案 施工方案是报价的基础和前提，也是招标人评标时要考虑的重要因素之一。有什么样的方案，就有什么样的人工、机械与材料消耗，就会有相应的报价。因此，必须弄清分项工程的内容、工程量、所包含的相关工作、工程进度计划的各项要求、机械设备状态、劳动与组织状况等关键环节，据此制定施工方案。 （五）投标计算 投标计算是投标人对招标工程施工所要发生的各种费用的计算。在进行投标计算时，必须首先根据招标文件复核或计算工程量。作为

9、投标计算的必要条件，应预先确定施工方案和施工进度。此外，投标计算还必须与采用的合同计价形式相协调。 （六）确定投标策略 正确的投标策略对提高中标率并获得较高的利润有重要的作用。常用的投标策略又以信誉取胜、以低价取胜、以缩短工期取胜、以改进设计取胜或者以现金或特殊的施工方案取胜等。不同的投标策略要在不同投标阶段的工作中体现和贯彻。 （七）正式投标 投标人按照招标人的要求完成标书的准备与填报之后，就可以向招标人正式提交投标文件。 13 四、开标、评标与定标 （一）开标 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行。开标地点也应当为招标文件中预先确定的地点。开标应由招标人主持，邀请

10、所有投标人参加。招标人依据招标文件规定的时间和地点，开启投标人提交的投标文件，公开宣布投标人的名称、投标价格及投标文件中的其他主要内容。 14 （二）评标 评标是审查确定中标人的必经程序，是保证招标成功的重要环节。为了确保评标的公正性，评标不能由招标人或其代理机构独自承担，而应组成一个由有关专家和人员参加的评标委员会，负责依据招标文件规定的评标标准和方法，对所有投标文件进行评审，向招标人推荐中标候选人或者直接确定中标人 。15 （三）定标 评标和定标应当在投标有效期结束日30个工作日前完成。不能在投标有效期结束日30个工作日前完成评标和定标的，招标人可以书面形式通知所有投标人延长投标有效期。投

11、标人同意延长的，不得要求或被允许修改其投标文件的实质性内容，但应当相应延长其投标保证金的有效期；投标人拒绝延长的，其投标失效，但投标人有权收回其投标保证金。因延长投标有效期造成投标人损失的，招标人应当给予补偿，但因不可抗力需要延长投标有效期的除外。 16 五、合同的谈判与签约 工程项目实行合同管理，是遵守社会主义市场经济法则，建立社会主义法制经济，建立工程项目现代管理制度的重要举措。合同的谈判与签约主要是指建设工程施工承包合同的谈判与签约。 （一）合同订立的程序 与其他合同的订立程序相同，建设工程合同的订立也要采取要约和承诺的一种具体方式。招标人通过媒体发布招标公告，或向符合条件的投标人发出招

12、标文件，为要约邀请；投标人根据招标文件内容在约定的期限内向招标人提交投标文件，为要约：招标人通过评标确定中标人，发出中标通知书，为承诺；招标人和中标人按照中标通知书、招标文件和中标人的投标文件等订立书面合同时，合同成立并生效。17 （二）建设工程施工承包合同谈判的主要内容 1、工程内容和范围的确认 招标人和中标人可就招标文件中的某些具体工作内容进行讨论，修改、明确或细化，从而确定工程承包的具体内容和范围。在谈判中双方达成一致的内容，包括在谈判讨论中经双方确认的工程内容和范围方面的修改或调整，应以文字方式确定下来，并以“合同补遗”或“会议纪要”方式作为合同附件，并明确它是构成合同的一部分。 2、

13、技术要求、技术规范和施工技术方案 双方尚可对技术要求、技术规范和施工技术方案等进一步讨论和确认，必要的情况下甚至可以变更技术要求和施工方案。 3、合同价格条款 依据计价方式的不同，建设工程施工合同可以分为总价合同、单价合同和成本加酬金合同。一般在招标文件中就会明确规定合同将采用什么计价方式，在合同谈判阶段往往没有讨论的余地。但在可能的情况下，中标人在谈判过程中仍然可以提出降低风险的改进方案。 4、价格调整条款 对于工期较长的建设工程，容易遭受货币贬值或通货膨胀等因素的影响，可能给承包人造成较大的损失。18 5、合同款支付方式的条款 建设工程施工合同的付款分四个阶段进行，即预付款、工程进度款、最

14、终付款和退还保留金。关于支付时间、支付方式、支付条件和支付审批程序等有很多种可能的选择，并且可能对承包人成本、进度等产生比较大的影响，因此，合同支付方式的有关条款是谈判的重要方面。 6、工期和维修期 中标人和投标人可根据招标文件中的要求的工期，或者根据投标人在投标文件中承诺的工期，并考虑工程范围和工程量的变动而产生的影响来商定一个确定的工期。同时，还要明确开工日期、竣工日期等。双方可根据各自的项目准备情况、季节和施工环境等条件洽谈适当的开工时间。 7、合同条件中其他特殊条款的完善 主要包括：关于合同图纸；关于违约罚金和工期提前奖金；工程量验收以及衔接工序和隐蔽工程施工的验收程序；关于施工占地；

15、关于向承包人移交施工现场和基础资料；关于工程交付；预付款保函的自动减额条款：等等。19 （三）建设工程施工承包合同最后文本的确定和合同的签订。 1、合同风险评估 在签订合同之前，承包人应对合同的合法性、完备性、合同双方的责任、权益以及合同风险进行评审、认定和评价。 2、合同文件内容 建设工程施工承包合同文件构成：合同协议书；工程量及价格；合同条件，包括合同一般条件和合同特殊条件；投标文件：合同技术条件；中标通知书；双方代表共同组成部分的文件，如：投标阶段业主要求投标人澄清问题的函件和承包人所做的文字答复，双方往来函件等。 3、关于合同协议的补遗 在合同谈判阶段双方谈判的结果一般以合同补遗的形式

16、，有时也可以以合同谈判纪要形式，形成书面文件。 同时应该注意的是，建设工程施工承包合同必须遵守法律。对于违反法律的条款，即使由合同双方达成协议并签了字，也不受法律保障。 4、签订合同 双方在合同谈判结束后，应按上述内容和形式形成一个完整的合同文本草案，经双方代表认可后形成正式文件。双方核对无误后，由双方代表草签，至此合同谈判阶段即告结束。此时，承包人应及时准备和递交履约保函，准备正式签署施工承包合同。20第二节 建设工程合同的内容 一、施工承包合同的内容 建设工程施工合同有施工总承包合同和施工分包合同之分。施工总承包合同的发包人是建设工程的建设单位或取得建设项目总承包资格的项目总承包单位，在合

17、同中一般称为承包人。 （一）施工承包合同示范文本 （二） 施工承包合同文本 1、各种施工合同示范文本一般都由以下3个部分组成： （1）协议书 （2）通用条款 （3）专用条款 2、构成施工合同文件的组成部分，除了协议书、通用条款和专用条款以外，一般还应该包括：中标通知书、投标书及其附件、有关的标准、规范及技术文件、图纸、工程量清单、工程报价单或预算书等。21 4、各种施工合同示范文本的内容一般包括： （1）词语定义与解释； （2）合同双方的一般权利与义务，包括代表业主利益进行监督管理的监理人员的权力和职责； （3）工程施工的进度控制； （4）工程施工的质量控制； （5）工程施工的费用控制； （6

18、）施工合同的监督和管理； （7）工程施工的信息管理； （8）工程施工的组织和协调； （9）施工安全管理与风险管理等；22 5、施工承包合同中发包方的责任和义务。 发包人的责任与义务有许多，最主要的有： （1）提供具备施工条件的施工现场和施工用地； （2）提供其他施工条件，包括将施工所需水、电、通信线路从施工场地外部接至专用条款约定地点，并保证施工期间的需要，开通施工场地与城乡公共道路的通道，以及专用条款规定的施工场地内的主要道路，满足施工运输的需要，保证施工期间的畅通。 （3）提供有关水文地质勘探资料和地下管线资料，提供现场测量基准点、基准线和水准点及有关资料，以书面形式交给承包人，并进行现场

19、交验，提供图纸等其他与合同工程有关的资料； （4）办理施工许可证及其他施工所需的证件、批件和临时用地、停水、停电、中断道路交通、爆破作业等的申请审批手续； （5）协调处理施工场地周围地下管线和临近建筑物、构筑物、古树名木的保护工作、承担有关费用； （6）组织承包人和设计单位进行图纸会审和设计交底； （7）按合同规定支付合同价款； （8）按合同规定及时向承包人提供所需指令、批准等； （9）按合同规定主持和组织工程的验收。23 6、施工承包合同中承包方的责任和义务。 承包人的主要义务是： （1）根据发包人的委托，在其设计资质等级和业务允许的范围内，完成施工图设计或与工程配套的设计，经工程师确认后使

20、用，发包人承担由此发生的费用； （2）按合同要求的质量完成施工任务； （3）按合同要求的工期完成并交付工程； （4）按专用条款约定的数量和要求，向发包人提供施工场地办公和生活的房屋及设施，发包人承担由此发生的费用； （5）遵守政府有关主管部门对施工场地交通、施工噪声以及环境保护和安全生产等的管理规定，按规定办理有关手续，并以书面形式通知发包人，发包人承担由此发生的费用，因承包人责任造成的罚款除外； （6）负责保修期内的工程维修； （7）接受发包人、工程师或其代表的指令； （8）负责工地安全，看管进场材料、设备和未交工工程； （9）负责对分包的管理，并对分包方的行为负责； （10）按专用条款约定

21、做好施工场地地下管线和临近建筑物、构筑物、古树名木的保护工作； （11）安全施工，保证施工人员的安全和健康； （12）保持现场整洁； （13）按时参加各种检查和验收。24 7、进度控制的主要条款内容。 （1）合同工期的约定 工期是指发包人和承包人在协议书中约定，按照总日历天数计算承包天数。 承发包双方必须在协议书中明确约定工期，包括开工日期和竣工日期。工程竣工验收通过，实际竣工日期为承包人送交竣工验收报告的日期；工程按发包人要求修改后通过验收的，实际竣工日期为承包人修改后提请发包人验收的日期。 （2）进度计划 承包人应按合同专用条款约定的日期，将施工组织设计和工程进度计划提交工程师，工程师按专

22、用条款约定的时间予以确认或提出修改意见。 工程师对进度计划予以确认或者提出修改意见，并不免除承包人对施工组织设计和工程进度计划本身的缺陷应承担的责任。 （3）工程师对进度计划的检查和监督 开工后，承包人应该按照工程师确认的进度计划组织施工，接受工程师对进度的检查和监督。检查和监督的依据一般是双方已经确认的月度进度计划。25 （4）暂停施工 工程师要求的暂停施工 因发包人违约导致承包人主动暂停施工 当发包人出现某些违约情况时，承包人可以暂停施工，这时发包人应当承担相应的违约责任。 意外事件导致的暂停施工 在施工过程中出现一些意外情况，如果需要承包人暂停施工的，承包人应该暂停施工，此时工期是否给予

23、顺延，应视风险责任应由谁承担而确定。 （5）竣工验收 承包人提交竣工验收报告 当工程按合同要求全部完成后，具备竣工验收条件，承包人按国家工程竣工验收的有关规定，向发包人提供完整的竣工资料和竣工验收报告。 发包人组织验收 发包人收到竣工验收报告后28天内组织验收，并在验收后14天内给予认可或提出修改意见，承包人应当按要求进行修改，并承担因自身原因造成修改的费用，中间交工工程的范围和竣工时间，由双方在专用条款内约定。26 8、质量控制的主要条款内容 在施工过程中，承包人要随时接受工程师对材料、设备、中间部位、隐蔽工程和竣工工程等质量的检查、验收和监督。 9、费用控制的主要条款内容 （1）施工合同条

24、款 施工合同条款的约定可以采用固定总价、可调总价、固定单价、可调单价以及成本加酬金合同等方式。 （2）工程预付款 实行工程预付款的，双方应当在专用条款内约定发包人向承包人预付工程款的时间和数额，开工后按约定的时间和比例逐次扣回。27 （3）工程进度款 工程量的确认，包括对承包人已完工程量进行计量、核实与确认，是发包人支付工程款的前提。 工程款结算可以采用按月结算、按形象进度分段结算或者竣工后一次性结算等方式。 （4）变更价款的确定 承包人在工程变更确定后14天内提出变更工程价款的报告，经工程师确认后调整合同价款。 （5）竣工结算 工程竣工验收报告经发包人认可后28天内，承包人向发包人递交竣工结

25、算报告及完整的结算资料，双方按照协议书约定的合同价款及专用条款约定的合同价款调整内容进行竣工结算。发包人收到承包人递交的竣工结算报告及结算资料后28天内进行核实，给予确认或者提出修改意见。发包人确认竣工结算报告后向承包人支付工程竣工结算价款。 （6）质量保修金 保修期满，承包人履行了保修义务，发包人应在质量保修期满后14天内结算，将剩余保修金和按工程量保修书约定银行利率计算的利息一起返还承包人。28二、其他合同的内容简介 （一）建筑材料采购合同的主要内容 1、标的 主要包括购销物质的名称、品种、型号、规格、等级、花色、技术标准或质量要求等。合同中标的物应按照行业主管部门颁布的产品规定正确填写，

26、不能用习惯名称或自行命名，以免产生差错。订购特定产品，最好还要注明其用途，以免产生不必要的纠纷。 2、数量 合同中应该明确所采用的计量方法，并明确计量单位。凡国家、行业或地方规定有计量标准的产品，合同中应按照统一标准注明计量单位，没有规定的，可由当事人协商执行，不可以用含混不清的计量单位。应当注意的是，若建筑材料或产品有计量换算问题，则应该按照标准计量单位确定订购数量 。29 3、包装 包括包装的标准、包装物的供应和回收。 包装标准是指产品包装的类型、规格、容量以及标记等。产品或者其包装标识应该符合要求，如包括产品名称、生产厂家、厂址、质量检验合格证明等。 4、交付及运输方式 交付方式可以是采

27、购方到约定地点提货或供货方负责将货物送达指定地点两大类。如果是由供货方负责将货物送达指定地点，要确定运输方式，可以选择铁路、公路、水路、航空、管道运输及海上运输等，一般由采购方在签订合同时提出要求，供货方代办发运，运费由采购方负担。 5、验收 合同中应该明确货物的验收依据和验收方式。 6、交货期限 应明确具体的交货时间。如果分批交货，要注明各个批次的交货时间。30 7、价格 有国家规定的材料，应按国家定价执行； 按规定应由国家定价的但国家尚无定价的材料，其价格应报请物价主管部门的批准； 不属于国家定价的产品，可由供需双方协定确定价格。 8、结算 合同中应明确结算的时间、方式和手续。首先应明确是

28、验单付款还是验货付款。结算方式可以是现金支付和转账结算。现金支付适用于成交货物数量少且金额小的合同；转账结算适用于同城市或同地区内的结算，也适用于异地之间的结算。 9、违约责任 当事人任何一方不能正确履行合同义务时，都可以以违约金的形式承担违约赔偿责任。双方应通过协商确定违约金的比例，并在合同条款内确定。31 （二）设备采购合同的主要内容 成套设备供应合同的一般条款可参照建筑材料供应合同的一般条款，包括产品的名称、品种、型号、规格、等级、技术标准或技术性能指标；数量和计量单位；包装标准及包装物的供应与回收；交货单位、交货方式、运输方式、交货地点、提货单位、交货期限；验收方式；产品价格；结算方式

29、；违约责任等。 （三）项目总承包合同的内容 1、建设工程项目总承包模式的含义和特点 业主方把建设工程施工项目的设计任务和施工任务进行综合委托的模式可称为建设工程施工项目总承包或工程总承包，这是一种新式的建设任务委托模式。 2、合同示范文本 目前我国有关主管部门或行业协会尚未正式发布用于建设工程项目总承包的合同示范文本，在2009年1月22日，住房和城乡建设部与国家工商行政管理总局联合发布了工程总承包合同示范文本（征求意见稿），但其正式稿至今尚未发布。在国际上，有的专业组织（如FIDIC国际咨询工程师联合会）对建设有关工程项目总承包进行了专门研究，并发布了有关合同示范文本，可作为参考。32 3、

30、合同主要内容 建设工程项目总承包与施工承包的最大不同之处在于承包商要负责全部或部分的设计，并负责物资设备的采购。因此，在建设工程项目总承包合同条款中，要重点关注以下几方面的内容。 （1）项目总承包的任务 建设工程项目总承包的任务应该明确规定。在时间范围上，一般可包括从工程立项到交付使用的工程建设全过程，具体可包括：勘察设计、设备采购、施工、试车等内容。从具体的工程承包范围看，可包括所有的主体和附属工程、工艺、设备等。 （2）开展项目总承包的依据 合同中应该将业主对工程项目的各种要求描述清楚，承包商可以据此开展设计、采购和施工，开展工程总承包的依据可能包括以下几个方面： 业主的功能要求； 业主提

31、供的部分设计图纸； 业主自行采购设备清单及采购界面； 业主采用的工程技术标准和各种工程技术要求； 工程所在地有关工程建设的国家标准、地方标准或者行业标准。33 （3）项目总承包单位的义务和责任 在项目总承包合同中需要明确，项目总承包单位可能具有与一般施工承包单位不同的以下义务和责任。 （4）发包人的义务和权利 参照2009年1月22日住房和城乡建设部与国家工商行政管理总局联合发布的工程总承包合同（示范文本）（征求意见稿），发包人的义务和权利如下。 负责办理项目的审批、核准或备案手续，取得项目用地的使用权，完成拆迁补偿工作，使项目具备完备的法律规定的开工条件。 履行合同中约定的合同价格调整、付款

32、、竣工结算义务。 有权根据合同约定及国家法律对安全、质量、标准、环境保护和职业健康等强制性规定，对承包人的设计、采购、施工等实施工作提出建议、修改和变更。 有权根据合同约定，对因承包人原因给发包人带来的任何损失和损害，提出赔偿。 发包人认为必要时，有权发出书面形式的暂时通知。该类暂停给承包人造成费用增加时，由发包人承担。或造成工程关键路径延误的，竣工日期相应延长。34 （四）工程监理合同的内容 工程监理合同文件一般由工程监理投标书及中标通知书、建设工程委托监理合同协议书、合同标准条件、合同专用条件以及实施过程中双方共同签署的合同补充与修正文件五部分组成。 1、监理人的义务 （1）按照合同约定或

33、监理投标书的承诺派出监理机构及人员，完成监理范围内的监理业务，按合同约定定期向委托人报告监理工作； （2）在履行监理合同义务期间，应认真、勤奋地工作，为委托人提供咨询意见，并公正维护各方面的合法权益； （3）由委托人所提供的设备和物品，属于委托人的财产，在监理工作完成或中止时，应将其设施和剩余物品按合同约定的时间和方式移交给委托人； （4）在合同期内和合同终止后，未征得有关方面同意，不得泄漏与监理工程及其监理业务有关的保密材料。35 2、监理人的权利 （1）一般权利 选择工程总承包的建议权； 选择工程分包人的认可权； 对工程建设有关事项包括工程规划、设计标准、规划设计、生产工艺设计和使用功能要

34、求，向委托人的建议权； 对工程设计中的技术问题，按照安全和优化的原则，向设计人提出建议；如果拟提出的建议可能会提高工程造价，或延长工期，应当事先征得委托人的同意；当发现工程设计不符合国家颁布的建设工程质量标准或设计合同约定的质量标准时，监理人应当书面报告委托人并要求设计人更正； 审批工程施工组织设计和技术方案，按照保质量、保工期和降低成本的原则，向承包人提出建议，并向委托人提出书面报告；36 主持工程建设有关协作单位的组织协调，重要协调事项应当事先向委托人报告； 征得委托人同意监理人有权发布开工令、停工令、复工令，但应当事先向委托人报告；如在紧急的情况下未能事先报告时，则应当在24小时内向委托

35、人作出书面报告； 工程上使用的材料和施工质量的检验权，对于不符合设计要求和合同约定及国家质量标准的材料、构配件、设备，有权通知承包人停止使用；对于不符合规范和质量标准的工序、分部分项工程和不安全施工作业，有权通知承包人停工整改、返工；承包人得到监理机构复工令才能复工； 工程施工进度的检查、监督权，以及工程实际竣工日期提前或超过工程施工合同规定的竣工期限的签认权； 在工程施工合同约定的工程价格范围内，工程款支付的审核和签认权，以及工程结算的复核确认权和否决权；未经总监理工程师签字确认，委托人不支付工程款；37 （2）特别授权 监理人在委托人授权下，可对任何承包人合同规定的义务提出变更。如果由此延

36、长影响了工程费用和质量、进度，则这种变更须经委托人事先批准。在紧急的情况下未能事先报委托人批准时，监理人所做的变更也应尽快通知委托人。在监理过程中如发现工程承包人的人员工作不力时，监理机构有权要求承包人调换有关人员。 （3）调解权 在委托监理的工程范围内，委托人或承包人对对方的任何意见和要求（包括索赔要求），均必须首先提交给项目监理机构，由监理机构研究处置意见，再同双方协商确定。当委托人和承包人发生争议时，监理机构应当根据自己的职能，以独立的身份判断，公正地进行调解。当双方的争议由政府建设主管部门调解或仲裁机关仲裁时，应当提供佐证的事实材料。38 3、监理人的责任 （1）监理人的责任期即委托监

37、理合同有效期。在监理过程中，如果因为工程建设进度的推迟或延误而超过书面约定的日期，双方应进一步约定相应延长合同期。 （2）在责任期内，应当履行约定的义务。如果因监理人的过失而造成委托人的经济损失，应当向委托人赔偿。累计赔偿总额不应超过监理报酬总额。 （3）对承包人违反合同规定的质量要求和完工期限，监理人不承担责任。因不可抗力导致监理人不能全部或部分履行合同，监理人不承担责任。但如果不认真履行职责或提供超出其资质范围的咨询意见而给委托人造成损失的，则应承担赔偿责任。 （4）当监理人向委托人提出赔偿要求不能成立时，则应当补偿由于该索赔所导致的委托人各种费用支出。39 三、合同计价方式 建设工程施工

38、承包合同的计价方式主要有三种,即总价合同、单价合同和成本补偿合同。 （一）单价合同的运用 当施工发包工程内容和工程量一时尚不能十分明确、具体地予以规定时，则可以采用单价合同形式，即根据计划工程内容和估算工程量，在合同中明确每项工程内容的单价价格，实际支付时则根据每一个子项的实际完成工程量乘以该子项的合同单价计算该项工作的应付工程款。 （二）总价合同的运用 1、总价合同的含义 所谓总价合同是指根据合同规定的工程施工内容和有关条件，业主应付给承包商的款额是一个规定的金额，即明确的总价。总价合同也称作总价包干合同，即根据施工招标时的要求和条件，当施工内容和有关条件不发生变化时，业主付给承包商的价款总

39、额就不发生变化。 总价合同又分为固定总价合同和变动总价合同。 40 2、固定总价合同 固定总价合同的价格计算是以图纸及规定、规范为基础，工程任务和内容明确，业主的要求和条件清楚，合同总价一次包死，固定不变，即不再因为环境的变化和工程量的增减而变化。在这类合同中，承包商承担了全部的工作量和价格风险。因此，承包商在报价时应对一切费用的价格变动因素以及不可预见因素都做了充分的估计，并将其包含在合同价格之中。 固定总价合同适用于以下情况； （1）工程量小、工期短，估计在施工过程中环境因素变化小，工程条件稳定并合理； （2）工程设计详细，图纸完整、清楚，工程任务和范围明确； （3）工程结构和技术简单，风

40、险小； （4）投标期相对宽裕，承包商可以有充足的时间详细考察现场、复核工程量，分析招标文件，拟订施工计划。41 3、变动总价合同 变动总价合同又称可调总价合同，合同价格是以图纸及规定、规范为基础，按照时价进行计算，得到包括全部工程任务和内容的暂定合同价格。它是一种相对固定的价格，在合同执行过程中，由于通货膨胀等原因而使所使用的工、料成本增加时，可以按照合同约定对合同总价进行相应的调整。当然，一般由于设计变更、工程量变化和其他工程条件变化所引起的费用变化也可以进行调整。因此，通货膨胀等不可预见因素的风险由业主承担，对承包商而言，其风险相对较小，但对业主而言，不利于其进行投资控制，突破投资的风险就

41、增大了。 42 （三）成本加酬金合同的运用 1、成本加酬金合同的含义 成本加酬金合同也称为成本补偿合同，这是与固定总价合同正好相反的合同，工程施工合同的最终合同价格将按照工程的实际成本再加上一定的酬金进行计算。在合同签订时，工程实际成本往往不能确定，只能确定酬金的取值比例或者计算原则。 采用这种合同，承包商不承担任何价格变化或工程量变化的风险，这些风险主要由业主承担，对业主的投资控制很不利。而承包商则往往缺乏控制成本的积极性，常常不仅不愿意控制成本，甚至还会期望提高成本以提高自己的经济效益，因此这种合同容易被那些不道德或不称职的承包商滥用，从而损害工程的整体效益。所以，应该尽量避免采用这种合同

42、。43 2 、成本加酬金合同的特点和适用条件（1）工程特别复杂，工程技术、结构方案不能预先确定，或者尽管可以确定工程技术和结构方案，但是不可能进行竞争性的招标活动并以总价合同或单价合同的形式确定承包商，如研究开发性质的工程项目； （2）时间特别紧迫，如抢险、救险工程，来不及进行详细的计划和商谈。44 3、成本加酬合同的形式 成本加酬金合同有许多种形式，主要如下： （1）成本加固定费用合同 根据双方讨论同意的工程规模、估计工期、技术要求、工作性质及复杂性、所涉及的风险等来考虑确定一笔固定数目的报酬金额作为管理费及利润，对人工、材料、机械台班等直接成本则实报实销。如果设计变更或增加新项目，当直接费

43、超过原估算成本的一定比例时，固定的报酬也要增加。在工程总成本一开始估计不准，可能变化不大的情况下，可采用此合同形式，有时可分几个阶段谈判付给固定报酬。这种方式虽然不能鼓励承包商降低成本，但为了尽快得到酬金，承包商会尽力缩短工期。有时也可在固定费用之外根据工程质量、工期和节约成本等因素，给承包商另加奖金，以鼓励承包商积极工作。 （2）成本加固定比例费用合同 工程成本中直接费加一定比例的报酬费，报酬部分的比例在签订合同时由双方确定。这种方式的报酬费用总额随成本加大而增加，不利于缩短工期和降低成本。一般在工程初期很难描述工作范围和性质，或工期紧迫，无法按照常规编制招标文件招标时采用。45 （3）成本

44、加奖金合同 奖金是根据报价书中的成本估算指标指定的，在合同中对这个估算指标规定一个底点和顶点，分别为工程成本估算的60%-75%和110%-135%。承包商在估算指标的顶点以下完成工程则可得到奖金，超过顶点则要对超出部分支付罚款。如果成本在底点之下，则可加大酬金值或酬金百分比。采用这种方式通常规定，当实际成本超过顶点对承包商罚款时，最大罚款限额不超过原先商定的最高酬金值。 在招标时，当图纸、规范等准备不充分，不能据以确定合同价格，而仅能指定一个估算指标时可采用这种形式。 （4）最大成本加费用合同 在工程成本总价合同基础加固定酬金费用的方式，即当设计深度达到可以报总价的深度，投标人报一个工程成本

45、总价和一个固定的酬金。如果实际成本超过合同中规定的工程成本总价，由承包商承担所有的额外费用，若实施过程中节约了成本，节约的部分归业主，或者由业主与承包商分享，在合同中要确定节约分成比例。在非代理型CM模式的合同中就采用这种方式。46 （四）成本加酬金合同的应用 当施工总承包管理模式或CM模式时，业主与施工总承包管理单位或CM单位的合同一般采用成本加酬金合同。 在国际上，许多项目管理合同、咨询服务合同等也多采用成本加酬金合同方式。 在施工承包合同中采用成本加酬金计价方式时，业主与承包商应该注意以下问题。 1、必须有一个明确的如何向承包商支付酬金的条款，包括支付时间和金额百分比。如果发生变更和其他

46、变化，酬金支付如何调整。 2、应该列出工程费用清单，要规定一套详细的工程现场有关的数据记录、信息存储甚至记账的格式和方法，以便对工地实际发生的人工、机械和材料消耗等数据认真而及时地记录。应该保留有关工程实际成本的发票或付款的账单、表明款项已经支付的记录或证明等，以便业主进行审核和计算。47第三节 合同实施控制 一、合同分析 （一）合同分析的含义 合同分析是从合同执行的角度去分析、补充和解释合同的具体内容和要求，将合同目标和合同规定落实到合同实施的具体问题和具体时间上，用以指导具体工作，使合同能符合日常工程管理的需要，使工程按合同要求实施，为合同执行和控制确定依据。 合同分析不同于招投标过程中对

47、招标文件的分析，其目的和侧重点都不同。 合同分析往往由企业的合同管理部门或项目中的合同管理人员负责。 48 （二）合同合同分析的目的和作用 1、合同分析的必要性 进行合同分析是基于以下原因： （1）合同条文繁杂，内涵意义深刻，法律语言不容易理解； （2）同在一个工程中，往往几份、十几份甚至几十份合同交织在一起，有十分复杂的关系； （3）合同文件和工程活动的具体要求(如工期、质量、费用等)的衔接处理； （4）工程小组、项目管理职能人员等所涉及的活动和问题不是合同文件的全部，而仅为合同的部分内容，如何全面理解合同对合同的实施将会产生重大影响； （5）合同中存在问题和风险，包括合同审查时已经发现的风

48、险和还可能隐藏着的尚未发现的风险； （6）合同条款的具体落实； （7）在合同实施过程中，合同双方将会产生的争议。 49 2、合同分析的作用 合同分析的作用体现以下几个方面。 （1）分析合同中的漏洞，解释有争议的内容。 在合同起草和谈判过程中，双方都会力争完善，但仍然难免会有所疏漏，通过合同分析，找出漏洞，可以作为履行合同的依据。在合同执行过程中，合同双方有时也会发生争议，往往是由于对合同条款的理解不一所造成的，通过分析，就合同条文达成一致理解。从而解决争议。在遇到索赔事件后，合同分析也可以作为索赔理由和依据。 （2）分析合同风险，制定风险对策。 不同的工程合同，其风险的来源和风险量的大小都不同

49、，要根据合同进行分析，并采取相应的对策。 （3）合同任务分解，落实。 在实际工作中，合同任务需要分解落实到具体的工程小组或部门、人员，要将合同中的任务进行分解，将合同中与各部分任务相对应的具体要求明确，然后落实到具体的工程小组或部门、人员身上，以便于实施与检查。50 3、建设工程施工合同分析的内容 合同分析在不同的时期，为了不同的目的，有不同的内容。 （1）合同的法律基础 分析订立合同所依据的法律、法规，通过分析，承包人了解适用于合同的法律的基本情况（范围、特点等），用以指导整个合同实施和索赔工作。对合同中明示的法律应重点分析。 （2）承包人的主要任务 明确承包人的总任务，即合同标的。 明确合

50、同中的工程量清单、图纸、工程说明、技术规范的定义。 明确工程变更的补偿范围，通常以合同金额一定的百分比表示。 明确工程变更的索赔有效期 。 51 （3）发包人责任 发包人雇用工程师并委托他全权履行发包人的合同责任。 发包人和工程师有责任对平行的各承包人和供应商之间的责任界限做出划分，对这方面的争执做出裁决，对他们的工作进行协调，并承担管理和协调失误造成的损失。 及时做出承包人履行合同所必需的决策，如下达指令，履行各种批准手续、做出认可、答复请示，完成各种检查和验收手续等。 提供施工条件，如及时提供设计资料、图纸、施工场地、道路等。 按合同规定及时支付工程款，及时接收已完工程等。52 （4）合同

51、价格分析 合同所采用的计价方法及合同价格所包括的范围。 工程计量程序，工程款结算（包括进度付款、竣工结算、最终结算）方法和程序。 合同价格的调整，即费用索赔的条件、价格调整方法，计价依据，索赔有效期规定。 拖欠工程款的合同责任。 （5）施工工期 在实际工作中，工期拖延极为常见和频繁，而且对合同实施和索赔的影响很大，所以要特别重视。53 （6）违约责任 若一方为遵守合同规定，造成对方损失，应当受到相应的合同处罚。通常分析： 承包人不能按合同规定工期完成工程的违约金或承担业主损失的条款； 由于管理上的疏忽造成对方人员和财产损失的赔偿条款； 由于预谋或故意行为造成对方损失的处罚和赔偿条款等； 由于承

52、包人不履行或不能正确地履行合同责任，或出现严重违约时的处理规定； 由于业主不履行或不能正确地履行合同责任，或出现严重违约时的处理规定，特别是对业主不及时支付工程款的处理规定。 （7）验收、移交和保修 验收包括许多内容，如材料和机械设备的现场验收，隐蔽工程验收，单项工程验收，全部工程竣工验收等。 在合同分析中，应对重要的验收要求、时间、程序以及验收所带来的法律后果作出说明。 （8）索赔程序和争执的解决 索赔的程序 争议的解决方式和程序 仲裁条款、包括仲裁所依据的法律、仲裁地点、方式和程序、仲裁结果的约束力等。54 二、合同交底 合同和合同分析的资料是工程实施管理的依据。合同分析后，应向各层次管理

53、者作“合同交底”，即由合同管理人员在对合同的主要内容进行分析、解释和说明的基础上，通过组织项目管理人员和各个工程小组学习合同条文和合同总体分析结果，使大家熟悉合同的主要内容、规定、管理程序，了解合同双方的合同责任和工作范围，各种行为的法律后果等，使大家都树立全局观念，各项工作协调一致，避免执行中的违约行为。 三、合同跟踪与诊断 在工程施工的过程中要对合同的履行情况进行跟踪与控制，并加强工程变更管理，保证合同的顺利履行。 （一）施工合同跟踪 合同签订以后，合同中各项任务的执行要落实到具体的项目经理部或具体的项目参与人员身上，承包单位作为履行合同义务的主体，必须对合同执行者的履行情况进行跟踪、监督

54、和控制，确保合同义务的完全履行。 施工合同跟踪有两个方面的含义，一是承包单位的合同管理职能部门对合同执行者的履行情况进行跟踪、监督和检查，二是合同执行者本身对合同计划的执行情况进行的跟踪、检查与对比。在合同实施过程中二者缺一不可。55 （二）合同实施的偏差分析 通过合同跟踪，可能会发现合同实施中存在着偏差，即工程实施实际情况偏离了工程计划和工程目标，应该及时分析原因，采取措施，纠正偏差，避免损失。 合同实施偏差分析的内容包括以下几个方面。 1、产生偏差的原因分析 通过对合同执行实际情况与实施计划对比分析，不仅可以发现合同实施的偏差，而且可以探索引起差异的原因。原因分析可以采用鱼刺图、因果关系分

55、析图、成本量差、价差、效率差分析等方法定性或定量地进行。 2、合同实施偏差的责任分析 即分析产生合同偏差的原因是由谁引起的，应该由谁承担责任。 责任分析必须以合同为依据，按合同规定落实双方的责任。 3、合同实施趋势分析 针对实施偏差情况，可以采取不同的措施，应分析在不同措施下合同执行的结果与趋势 。56 （三）合同实施偏差处理 根据合同实施偏差分析的结果，承包商应该采取相应的调整措施，调整措施可以分为： 1、组织措施，如增加人员投入，调整人员安排，调整工作流程和工作计划等； 2、技术措施，如变更技术方案，采用新的高效率施工方案等； 3、经济措施，如增加投入，采取经济激励措施等； 4、合同措施，

56、如进行合同变更，签订附加协议，采取索赔手段等。 （四）工程变更管理 工程变更一般是指在工程施工的过程中，根据合同约定对施工的程序、工程的内容、数量、质量要求及标准等做出变更。57 四、分包合同的管理 （一）施工专业分包合同的内容 专业工程分包，是指施工总承包单位将其所承包工程中的专业工程发包给具有相应资质的其他建筑业企业完成的活动。 1、专业工程承包单位的资质 2001年7月1日起施行的，由住房和建设部颁布的建筑业企业资质管理规定，规定了专业承包序列企业的资质设二至三个等级，60个资质类别。 2、专业工程分包合同的主要内容 专业工程分包合同示范文本的结构、主要条款和内容与施工承包合同相似，包括

57、词语定义与解释，双方的一般权利与义务，分包工程的施工进度控制、质量控制、费用控制，分包合同的监督与管理，信息管理，组织与协调，施工安全管理与风险管理，等等。58 3、工程承包人的主要责任和义务 （1）分包人对总包合同的了解；承包人应提供总包合同供分包人查阅。分包人应全面了解总包合同的各项规定。 （2）项目经理应按分包合同的约定，及时向分包人提供所需的指令、批准、图纸并履行其他约定的义务，否则分包人应在约定时间后24小时内将具体要求、需要的理由及延误的后果通知给承包人，项目经理在收到通知后48小时内不予答复，应承担因延误造成损失。 （3）承包人的工作： 向分包人提供与分包工程相关的各种证件、批件

58、和各种相关资料，向分包人提供具备施工条件的施工场地； 组织分包人参加发包人组织的图纸会审，向分包人进行设计图纸交底； 提供合同专用条款中约定的设备和设施，并承担因此发生的费用； 随时为分包人提供确保分包工程的施工所要求的施工场地和通道等，满足施工运输的需要，保证施工期间的畅通。 负责整个施工场地的管理工作，协调分包人与同一施工场地的其他分包人之间的交叉配合，确保分包人按照经批准的施工组织设计进行施工。59 4、专业工程分包人的主要责任和义务 （1）分包人对有关分包工程的责任 除合同条款另有约定，分包人应履行并承担总包合同中与分包工程有关的承包人的所有义务和责任，同时应避免因分包人自身行为或疏漏

59、造成承包人违反总包合同中约定的承包人义务的情况发生。 （2）分包人与发包人的关系 分包人须服从承包人转发的发包人或工程师与分包工程有关的指令。未经承包人允许，分包人不得以任何理由与发包人或工程师发生直接工作关系，分包人不得直接致函发包人或工程师，也不得直接接受发包人或工程师的指令。如分包人与发包人或工程师发生直接工作联系，将被视为违约，并承担违约责任。 （3）承包人指令 就分包工程范围内的有关工作，承包人随时可以向分包人发出指令，分包人应执行承包人根据分包合同所发出的所有指令。分包人拒不执行指令，承包人可委托其他施工单位完成该指令事项，发生的费用从应付给分包人的相应款项中扣除。60 （4）分包

60、人的工作 按照分包合同的约定，对分包工程设计、施工、竣工和保修； 按照合同约定的时间内，完成规定的设计内容，报承包人确认后在分包工程中使用。承包人承担由此发生的费用； 在合同约定的时间内，向承包人提供年、季、月度工程进度计划及相应进度统计报表； 在合同约定的时间内，向承包人提交详细的施工组织设计，承包人应在专用条款约定的时间内批准，分包人方可执行； 遵守政府有关主管部门对施工场地交通、施工噪声以及环境保护和安全文明生产等的管理规定，按规定办理有关手续，并以书面形式通知承包人，承包人承担由此发生的费用，因分包人责任造成的罚款除外； 分包人应允许承包人、发包人、工程师及其三方中任何一方授权的人员在