渝秀大道西段原建设路小学片区地块前期商业定位和规划建议PPT学习教案

1、会计学1渝秀大道西段原建设路小学片区地块前渝秀大道西段原建设路小学片区地块前期商业定位和规划建议期商业定位和规划建议 1 1、故本次市调公司派出了包括顾问团、策划部、拓展部、市、故本次市调公司派出了包括顾问团、策划部、拓展部、市场调研部共计场调研部共计1313位人员位人员。于于20112011年年1212月月1616日至日至20112011年年1212月月2626日进行市场基础调查。日进行市场基础调查。重庆部分商家需求调研于重庆部分商家需求调研于20122012年年1 1月月3030日日-2-2月月8 8日，派出人员日，派出人员包括顾问团、策划部、拓展部、市调人员包括顾问团、策划部、拓展部、市

2、调人员1313位。位。2 2、秀山规划部门、秀山规划部门 重庆商业零售协会重庆商业零售协会 重庆商业地产委员会。重庆商业地产委员会。第1页/共48页3 3重庆商业委员会重庆商业委员会重庆零售业会调查重庆零售业会调查秀山区域秀山区域与与异地市场异地市场行业协会行业协会温州商会家电、数码家电、数码经济型酒店经济型酒店零售百货零售百货大中型超市大中型超市武陵财富中心武陵财富中心汇豪世纪汇豪世纪潜在潜在楼盘楼盘分析分析业态业态研究研究调查渠道系渠道说明餐饮、娱乐餐饮、娱乐第2页/共48页4 44 4市场需求数码通信数码通信商务型酒店和快捷酒店商务型酒店和快捷酒店百货百货大型超市大型超市专业市场专业市场

3、秀山商业宏观状况秀山商业宏观状况家电家电餐饮娱乐餐饮娱乐调查与判断体系判断说明家具建材家具建材第3页/共48页第4页/共48页第5页/共48页第6页/共48页第7页/共48页第8页/共48页第9页/共48页第10页/共48页 swot分析分析模式市场方向选择领导者1.价格标杆2.有特殊不可复制性3.竞争力强挑战者1.改变游戏规则2.强调新游戏规则3.强调产品特色与价值追随者1.搭顺风车2.以小博大，杀伤战术3.价格战制造者补缺者1.细分目标市场挖掘客户2.瞄准市场空隙3.创新及市场蓝海区域形象挑战者产品补缺者市场定位 通过优势价值的强化，实现区域内形象挑战者、产品补缺者的差异定位，并取两个市场

4、：项目市场选择第11页/共48页第12页/共48页1414 1、由于秀山现阶段已经有大华百货、俊佳欣百货、重庆百货、渝都百货已经入住秀山。 2、百货在秀山市场已经过量，不合适在引进百货商场。 3、百货商场商品货物更新情况也不是很好，说明百货商场里面的销售状况不是很好。 4、在这些百货有部分商家都不想在里面在经营，说明商家经营状况不是很好。百货类 业态调查五大体系第13页/共48页1515 1、秀山的家电销售市调商家15家共计上销售面积4000平方米加上即将入住的苏宁电器卖场4000平方米，共计8000平方米，家电市场需求旺盛。 2、目前秀山的新修楼盘比较多家电需求就非常旺盛这样有利于本项目规划

5、大型家电卖场。 3、目前苏宁电器入住秀山，那么根据品牌召唤的原理国美也就有可能入住秀山。电器类 业态调查五大体系第14页/共48页16161、秀山目前只有一个大型数码转卖场百货总营业面积约2000方2、其他数码专卖分散很大商家在意向调查中有60%商家愿意把自己店搬入。数码类 业态调查五大体系第15页/共48页1717 秀山的家具卖场需求供应量约20000平方米，家具需求有70%商家愿意，但是在未来发展本项目是不合适做家具原因有从未来发展看本项目地段优势存在做家具建材是浪费本项目地段，其二是在未来做家具建材是要被核心商业中心所淘汰。家装类 业态调查五大体系第16页/共48页1818 1、现秀山经

6、济型酒店处于初级阶段，酒店老旧不利于商务办公人群需求，秀山经济型酒店老旧,但入住情况也每天也非常好入住率在80%以上，东大街两家四星级：碧欣大酒店 标间 300间，锰都大酒店 标间 400 间清田商务宾馆 火车站门口 标间120间。渝秀大道 星乐大酒店100间，秀山大酒店63间。共计秀山星酒店面积约占36000方。经济酒店面积15000平方米，还没占到酒店的一半。. 2、市场需求旺盛，例如星乐酒店为例，位处于渝秀大道与凤翔路交汇处，每天入住率达到80%入住率，可以看出经济型酒店刚需旺盛，这利于本项目经济型酒店修建。在未来秀山的酒店需求还可以修一个五星级酒店和经济型特色品牌酒店3家单个平均面积在

7、2000平方米以上。经济型酒店业态调查后体系第17页/共48页1919 业态调查后体系第18页/共48页第19页/共48页经济指标经济指标占地占地3030亩约亩约2 2万方，总建筑面积约万方，总建筑面积约4040万方，商业万方，商业1111万方，住宅共万方，住宅共25002500多套。多套。户型区间户型区间住宅面积区间住宅面积区间80-12680-126平米，热卖户型平米，热卖户型100100平米左右。平米左右。商业规划商业规划大型步行街、重百商场、超市、影院、餐饮休闲娱乐等。大型步行街、重百商场、超市、影院、餐饮休闲娱乐等。招商进度招商进度目前有重百已签约，森玛、九牧王等目前有重百已签约，森

8、玛、九牧王等优惠政策优惠政策办卡优惠充值办卡优惠充值100000100000元送一万，元送一万，5000050000元送元送50005000元。元。销售模式销售模式住宅全部销售代理公司。住宅全部销售代理公司。 商业卖出，专业招商管理。商业卖出，专业招商管理。销售价格销售价格住宅均价住宅均价38003800元元/ /平方米平方米第20页/共48页第21页/共48页商业推广商业推广主题主题武陵财富中心武陵财富中心渝东南首席城市商业综合体渝东南首席城市商业综合体主要推广主要推广渠道渠道户外、短信、行业海报、围墙、电视等户外、短信、行业海报、围墙、电视等广广告告表表现现 客户来源客户来源中和镇及附近乡

9、镇中和镇及附近乡镇项目优势项目优势规模优势，整体规模和商业体量较大。规模优势，整体规模和商业体量较大。 规划优势，步行街、商场、超市、影院、等一站式休闲购物街区。规划优势，步行街、商场、超市、影院、等一站式休闲购物街区。 项目不足项目不足竞争项目多，未来供应体量大，区域板块竞争威胁竞争项目多，未来供应体量大，区域板块竞争威胁受政策影响，未来整体市场效应威胁受政策影响，未来整体市场效应威胁借鉴之处借鉴之处商业规划完整，定位具有前瞻性和可持续性。商业规划完整，定位具有前瞻性和可持续性。 第22页/共48页经济指标经济指标占地占地3030亩约亩约2 2万方，总建筑面积约万方，总建筑面积约11.771

10、1.77万方，商业万方，商业5 5万方，住宅万方，住宅3 3栋共栋共600600多套，车位多套，车位400400多个。多个。户型区间户型区间住宅面积区间住宅面积区间80-12680-126平米，热卖户型平米，热卖户型100100平米左右。平米左右。商业规划商业规划步行街、商场、超市、影院、休闲娱乐、电玩城等。步行街、商场、超市、影院、休闲娱乐、电玩城等。招商进度招商进度-优惠政策优惠政策教师购房教师购房9.99.9折，重庆市商业银行利率折，重庆市商业银行利率7 7折。折。销售模式销售模式住宅全部销售。住宅全部销售。 开发商自持商业，自行招商运营。开发商自持商业，自行招商运营。销售价格销售价格住

11、宅起价：住宅起价：23002300元元/ /平方米平方米第23页/共48页商业推广商业推广主题主题天脉地段，领袖气质天脉地段，领袖气质 商业中心，财富汇聚之所商业中心，财富汇聚之所主要推广主要推广渠道渠道户外、搜房网、秀山网（房产频道）户外、搜房网、秀山网（房产频道）广广告告表表现现 客户来源客户来源中和镇及附近乡镇中和镇及附近乡镇项目优势项目优势规模优势，整体规模和商业体量较大。规模优势，整体规模和商业体量较大。 规划优势，步行街、商场、超市、影院、电玩乐等一站式休闲购物规划优势，步行街、商场、超市、影院、电玩乐等一站式休闲购物街区。街区。 项目不足项目不足与花灯广场有一定距离，地块本身不具

12、备直接竞争优势。与花灯广场有一定距离，地块本身不具备直接竞争优势。 项目项目周边商业档次较低。周边商业档次较低。借鉴之处借鉴之处商业规划完整，定位具有前瞻性和可持续性。商业规划完整，定位具有前瞻性和可持续性。 第24页/共48页第25页/共48页第26页/共48页理论联系实际理论联系实际第27页/共48页第28页/共48页第29页/共48页第30页/共48页第31页/共48页第32页/共48页行业排除项目WSOT行业分析潜在楼盘规划分析商家意向分析第六部分：第六部分：市调市调流程回顾流程回顾第33页/共48页第34页/共48页业态组合规划商业类别商业类别规划面积规划面积需求商家需求商家餐饮娱乐

13、餐饮娱乐餐饮餐饮2家占家占800方方、娱乐、娱乐1000方，方，洗浴中心洗浴中心1000方方云梦、舞厅会所、儿童游乐场、娱乐休云梦、舞厅会所、儿童游乐场、娱乐休闲闲舞厅舞厅/培训俱乐部、电影院、大地院线培训俱乐部、电影院、大地院线家电数码家电数码家电家电4000方、数方、数码码2500方方泰兴数码、国美电器泰兴数码、国美电器商务酒店商务酒店2家面积在家面积在4000-5000方方百货百货临街铺面临街铺面富安娜、九际服饰、秋鹿富安娜、九际服饰、秋鹿莱特尼丝、海莱特尼丝、海澜之家、凤祥商城、美滋美、喜得龙、澜之家、凤祥商城、美滋美、喜得龙、阿依莲、依香丽影、淑女坊阿依莲、依香丽影、淑女坊/女主播、

14、波女主播、波斯顿服饰、九牧王斯顿服饰、九牧王备注备注做上档次的餐饮娱做上档次的餐饮娱乐乐国美电器意向强烈国美电器意向强烈五星级酒店有一家五星级酒店有一家需求和需求和3家经济型家经济型酒店酒店超市：超市：7000-10000平方米平方米 F 不计容积率不计容积率第35页/共48页酒店名称酒店名称客房客房/ /间间面积约面积约/ /碧欣大酒店碧欣大酒店30030090009000锰都大酒店锰都大酒店4004001200012000清田商务宾馆清田商务宾馆 12012036003600星乐大酒店星乐大酒店10010015001500金瓯酒店金瓯酒店808095009500秀山大酒店秀山大酒店6363

15、860860第36页/共48页第37页/共48页700010000平方米，nB B、垂直布局、垂直布局：负一层为超级大卖场，1层零售百货等专卖店，2层可设小部分零售卖场，2层剩余部分和3层作服务类型商业。根据投资公司的战略渝秀大道方向是否修建4层商业有待遇现场商榷。第38页/共48页第39页/共48页货载按照商业要求处理不小于450KG每平方米。铺面规格：a、1层标准铺面：铺面进深控制在8-13米，开间控制在4-8米，其套内面积控制为30-60平方米为主; 2层以上可以控制分割面积在300400平方米。b、 通道要求：步行通道不低于2.6米。第40页/共48页+场到负一层的交通问题。同时解决好从商业街到车库的通道；d、车行道出入口根据实际建筑情况进行考虑，不能阻断人流影响广场整体效果。第41页/共48页公司完成第42页/共48页第43页/共48页A.产品形象设计规划（1）广告与灯箱设计（2）导视系统（3）商业气氛营造（4）立面选择（5）内外广场（6）玻璃幕墙与窗户（7）主入口（8）橱窗（