房屋租赁合同的承租人多长时间不交租金的出租人有权解除合同

1、房屋租赁合同的承租人多长时间不交租 金的 , 出租人有权解除合同篇一：承租人逾期支付租金 ,出租人是否有权解除租赁合同的案例 承租人逾期支付租金，出租人是否有权解除租赁合同的案例【关键字】租赁合同 房屋租赁 合同解除权 单方解除合同【案情简介】原告：秦某被告：赵某XX 年 2 月，原被告签订了房屋租赁合同 ，约定秦某将两间店面 出租给赵某，租期为 3 年，年租金为 16 万元。第一年租金于签订合同时 一次付清，后两年租金于每年的 1 月初支付。合同还约定如赵某违约，秦 某有权随时收回房屋。 合同签订后， 赵某支付了当年租金， 并经秦某许可， 对房屋进行装修，以开办培智班用。XX 年 1 月初，

2、赵某未按约定支付租金。 2 月，原告书面通知被告 要收回房屋，被告提出异议，双方产生矛盾。 3 月底，赵某支付租金，秦 某却拒收。赵某于是将 16 万元租金通过他人转交秦某，秦某依然拒收。 4 月底，赵某将 16 万元租金存入原告的银行账户中。XX 年 7 月初，秦某向法院提起诉讼，诉称赵未按合同要求期限支付 租金，构成违约，请求解除房屋租赁合同 ，收回房屋。【裁判要点】 法院认为，被告赵某在履行合同过程中，有逾期履行支付租金的违 约行为，但没有出现根本性违约；被告已将租金存入原告银行账户，也没 有对原告的合法权益造成损害。被告虽未按约定履行义务，但尚在法律规 定允许的范围以内， 法院驳回原告

3、请求， 同时判令被告按约定支付违约金。【争议焦点】本案原告是否有权解除合同？【法理评析】 解决本案争议焦点的关键是明确出租人解除房屋租赁合同的要件。 以下根据相关法律规定，并结合本案具体案情，综合分析出租人解除租赁 合同的要件。首先，明确出租人解除房屋租赁合同的法定事由。 城市房屋租赁管理办法第二十四条明确规定了房屋出租人单方 解除房屋租赁合同的八种事由： 1 、将承租的房屋擅自转租的； 2 、将承租 的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；3、将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的； 4 、拖欠租金累计六个月以上的； 5、公用住宅用房 无正当理由闲置六个月以上的； 6 、租用承租房屋进行违法

4、活动的； 7 、故 意损坏承租房屋的； 8、法律、法规规定其他可以收回的。根据上述规定，承租人迟延支付租金，不是出租人解除房屋租赁合 同的法定事由，只有在承租人拖欠租金累计六个月以上的，出租人才有法 定解除房屋租赁合同的权利。本案不存在出租人解除合同的法定事由。其次，房屋租赁合同可以约定出租人解除合同的条件，但是不 得违反合同法的相关规定。本案中，原被告签订的房屋租赁合同 约定“如赵某违约，秦某有权随时收回房屋” ，从此约定的内容来看，原告秦某解除合同的条件并不明确，是不是赵某的任何违约行为均可引起秦某单方解除合同的法律后果？根据合同法有关合同解除权的规定，答案是否定的。根据合同法有关合同解除

5、的规定，只有在一方当事人根本约定的情形下，对方当事人才有权解除合同。本案中有关出租人单方解 除房屋租赁合同的约定，一方面没有明确解除合同的条件，另一方面违背 了合同法 有关合同解除的规定， 因此，不能作为原告解除合同的依据， 本案应适用合同法的有关规定处理再次，合同法第二百二十七条规定了承租人延期支付租金的法 律后果，根据此规定，结合本案案情，在被告赵某未按合同约定时间支付 租金的情况下，原告秦某并没有解除合同的权利，但可以要求被告在合理 的期限内支付。如果被告逾期仍没有支付的，原告就有权解除合同了。综上，本案原告没有解除权。法院的判决是正确的，但适用合同 法总则存在问题。 租赁合同是有名合同

6、，应适用合同法分则的 规定。【彭大成律师提示法律风险与防范】 租期届满以前，当事人一方随意解除房屋租赁合同会给对方当事人 造成损失，因此，当事人在签订房屋租赁合同时，一定要明确约定解 除合同的条件。实践中，出租人为了防范风险，一般都会约定出租人单方 解除合同的权利，彭大成律师提示，约定解除合同的条件一定要具体且符 合合同法的规定，承租人要特别注意有关出租人单方解除合同的约定。【法条链接】1、城市房屋租赁管理办法 （建设部 1995 年 5 月 9 日颁发，自1995 年 6 月 1 日起施行）第二十四条 承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回 房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿；（

7、一）将承租的房屋擅自转租的；（二）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；（三）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；（四）拖欠租金累计六个月以上的；（五）公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；（六）租用承租房屋进行违法活动的；（七）故意损坏承租房屋的；（八）法律、法规规定其他可以收回的。2、合同法第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的， 出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人 可以解除合同。房屋租赁合同可约定逾期未支付租金的 出租方可解除合同基本案情：XX年6月23日原告程某的法定代理人余某某与被告张 某之妻冉某某签订房屋 （商铺 ）租赁

8、合同，约定将原告所有的位于重庆市 长寿区某处某商铺租赁给冉某某使用，合同签订后，原告按约定于 XX 年 8 月 1 日将房屋交与冉某某使用，双方于 XX 年 5 月 18 日又签订补充 协议。原告按约定收取了冉某某房屋保证金 7000 元与天然气保证金 4000 元。双方在房屋 （商铺 ）租赁合同第三条第 1 款约定：乙方 （冉某某）租赁甲方（余某某）商铺的租赁期限从XX年8月1日起至XX年7月31 日止，租赁期限共计 5 年;第 1 款约定：甲方在乙方租赁期间向乙方提供 10 个月免租期，从接房之日起，第一年免租金 6 个月，第二年免租金 3 个月，第三年免租金 1 月第 3 款约定：乙方在

9、租赁期内 （包括免租期内 ）产 生的与经营活动相关的税费与其他费用由乙方自行承担。 第四条第 1 款约 定：第一年每月租金 3013 元，第二年每月租金 3013 元第三年每月租金 3013 元第四年每月租金 3310 元第五年每月租金 3641 元。第四条第 2 款约定：乙方在缴纳租金的同时还需向甲方缴纳物业管理费 每月 99 元（不实行免租期优惠 ） 。第四条第 4 款约定：乙方租金以每个季度形式支付， 本着先交租金后使用的原则，乙方除免租期之外，乙方在租赁期内必须在 每个季度末月的第 25 日-30 日前一次性支付给甲方 3 个月即一个季度的 租金。第七条第 5 款约定：乙方逾期缴纳租金

10、时，甲方将每日按应付租金额 的 5%加收迟延履行金 ;如迟延支付租金逾期两个月时，甲方有权收回房屋 并解除合同，乙方除应补齐所欠租金与迟延履行金外，还应支付违约金人 民币 10000 元。后双方按约定履行合同。被告方将房租交到 XX 年 10 月 后就拒付租金，不按合同约定履行协议义务，原告才发现合同签订人冉某 某已于 XX 年 9 月 22 日死亡。现被告从 XX 年 11 月起未按约定给付租金 并欠天然气费与相应的滞纳金元和水电费元与从 XX 年4 月起至商铺归还 时止的物管费 （每月元 ）。法院作出如下判决：一、解除原告程某与被告张某之妻冉某某于 XX 年 6 月 23 日签订 房屋 （

11、商铺 ）租赁合同 ; 被告张某在判决生效后 3 日内归还原告程某所有的位于重庆市长寿区 某处某商铺商铺 ;二、被告张某在判决生效后 3 日内给付原告程某从 XX 年 11 月起至 商铺归还时止所拖欠的租金 （ 从 XX 年 11 月起至 XX 年 7 月的按每月租金 3013 元计算并扣除 1 个月免租金 3013 元 ;从 XX 年 8 月起按每月租金 3310 元计算 ）;三、被告张某在判决生效后 3 日内给付原告程某违约金 10000 元;四、被告张某在判决生效后 3 日内给付原告程某拖欠的天然气费与 相应的滞纳金元和水电费元与从 XX 年4 月起至商铺归还时止的物管费 （每 月元）。北

12、京资深房地产律师袁玉柱评析：原告与被告之妻冉某某之间签订房屋 （商铺 ）租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、 法规的禁止性规定， 故合法、有效，该合同对双方当事人具有法律约束力， 双方当事人均应按合同约定履行自己的义务。原告履行了向冉某某交付房 屋的义务，冉某某在世时亦按合同履行了义务，但在冉某某死亡后，被告 张某作为其法定继承人，可以选择继续履行合同或解除合同，被告张某按 合同约定履行合同义务将租金缴纳至 XX 年 10 月，充分说明了被告选择 了继续履行合同， 愿意承受合同的权利与义务， 被告就应按合同约定履行， 现被告未按合同履行义务，至今欠租金达 6 个月，系违约行为，应

13、当承担 相应的违约责任。按照双方的约定，逾期 2 个月未交租金，原告有权解除 合同，被告应当支付所欠租金与所欠费用并承担违约责任，故原告的诉讼请求合理、合法，法院予以主张。对于被告张某辩解其不认识冉某某的问题，有常住人口登记卡、调查被告的笔录等证据证实，被告张某系冉某某 的丈夫。篇二：租赁合同约定承租人欠租 ,出租人有权自行收回房屋的条款是否 有效租赁合同约定承租人欠租，出租人有权自行收回房屋的条款是否有效 合同法第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经 履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他 补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十七条 承租人无正当理由未

14、支付或者迟延支付租金的，出 租人可以要求承租人在期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解 除合同。商品房屋租赁管理办法 第七条 房屋租赁当事人应当依法订立租 赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定， 一般应当包括以下内容：（一）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；（二）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施 状况；（三）租金和押金数额、支付方式；（四）租赁用途和房屋使用要求；（五）房屋和室内设施的安全性能；（六）租赁期限；七）房屋维修责任；（八）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；（九）争议解决办法和违约责任；（十）其他约定。深圳经济特区房屋租赁条例第二十九条 承租

15、人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同：（一）利用房屋进行非法活动，损害公共利益或者他人利益的;（ 二）擅自改变房屋结构或者约定用途的 ;（ 三）擅自将房屋转租第三人的 ;（四）超过合同约定期限的 ;合同未约定， 拖欠租金达三个月以上的。 因 上述行为造成出租人损失的，出租人有权要求承租人赔偿。第四十三条 租赁期限届满或者承租人违反本条例第二十九条规定未 经出租人同意或者未与出租人达成续租协议而逾期不迁出的，应加倍向出 租人交付租金 ;造成出租人损失的，应当负赔偿责任。催收房租不获搬走租客财物赔偿租客损失 3000 元【案情回放】原告（上诉人） ：刘某被告（被上诉人） ：涂某2 0 0 5

16、年9月，刘某租住涂某位于深圳市罗湖区莲塘村的房屋，20 0 6年6月底，刘某因事回到老家，至2 0 0 6年7月2 5日返回深圳。在此期间，涂某因催收房租无法联系到刘某，于2 0 0 6年7月2 3日将 刘某存放在涂某房屋内的财物搬走。2 0 0 6年7月30日，刘某向罗湖 区莲塘派出所报案，声称其租住的房屋内物品被人搬走，价值5000多 元，内有电视机、床、床上用品、煤气炉、煤气瓶、厨房用品、电风扇、 衣服、单据与两张桌子等物品。公安部门经调查认为，该案属于普通的民 事纠纷，建议当事人到法院主张权利。双方遂诉至罗湖区人民法院，请求 依法判令被告涂某赔偿原告刘某一切经济损失合计人民币6 3 0

17、 0元，并 向原告赔礼道歉，承担诉讼费用。刘某认为，其在2 0 0 5年10月到2 0 0 6年7月租住期间，已按 当初与涂某达成的口头协议，预交了 3 0 0元押金，同时按月交纳了3 5 0元的租金。2006年7月25日其从家乡返回后，发现房内的用具用 品全部被房东涂某擅自转移变卖，其中包括乐华牌21寸彩电一台110 0元、大床与床垫各一张1550元、棉被床单各两张710元、电风扇 一台9 0元、大森牌煤气炉、煤气瓶各一个350元、西服一套1600元、餐桌椅一套200元、毛衣裤与其 他衣服700元与有关票证一批，造成直接经济损失6300多元，并导 致其无法居住。经报派出所调查取证，情况属实。

18、但刘某多次向涂某索还 无果。涂某擅自侵占他人财产，其行为显然违法，应该受到法律的惩处，赔偿刘某的经 济损失。涂某则认为，其多次上门催收房租，但未见刘某，电话亦打不通，无 法联系到刘某。故其于2006年7月23日清理搬走刘某存放在房屋内 的旧彩电一台、旧木床一张、煤气瓶和煤气炉各一个，但并没有将上述物 品卖掉，而是将上述物品交给了莲塘的民兵，房屋内并没有刘某所称高价 西服、毛衣、电风扇与相关票证【争议焦点】本案争议的焦点是：涂某处置其出租房屋内刘某所有的物品是否构成 侵权，涂某处置的物品价值是多少，即财产损失的大小。【裁判理由】此案经一、二审法院审理认为，本案为财产侵权纠纷。侵权法律关系 有四个

19、构成要件，即侵权行为、损害后果、侵权行为与损害后果之间有因 果关系与侵权人主观上有过错。公民因过错侵害他人财产的，应依法承担 损害赔偿责任。本案中，涂某作为房屋的出租方，在未与刘某取得联系， 亦未与有关部门协商处理的情况下，擅自处理刘某所租住房屋内的财产， 主观上具有过错，构成财产侵权，依法应承担赔偿责任。虽然双方当事人 对房屋内的具体财产种类有分歧，但涂某对其侵犯刘某屋内财产的事实是 确认的。【裁判结果】 法院依据双方当事人在一、二审庭审笔录中的陈述，结合涂某采取的 措施不当又未能妥善保管好刘某的财物，导致刘某的财物损失价值无法查 清的实际情况，酌定刘某的财产损失为3 0 0 0元， 对超出

20、该数额的部分, 不予支持。因此，涂某应向刘某赔偿财产损失3 0 0 0元。据此，深圳市中级人民法院判决涂某向刘某支付赔偿金3 0 0 0元。【法官手记】依法妥善处理租赁合同纠纷 这是一起因出租人收取租金未果而处置承租人存放在出租屋内物品 所引发的财产侵权纠纷案件。类似的财产侵权纠纷案件是近年来人民法院受理的各类侵权案件中一种较为常见的案件类型。一、被侵害者对违约责任或侵权责任的抉择本案存在两个法律关系，一是租赁合同关系，二是财产侵权关系。租 赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的 合同。本案刘某虽未与涂某签订书面的租赁合同，但从涂某将房屋交付刘某 使用，刘某向涂某交付

21、租金的行为看，双方已形成租赁合同关系。承租人 刘某迟延交付租金是否构成违约，取决于双方订立租赁合同关系当时对租 金交付时间的约定。出租人涂某因收租未果而处置刘某的物品，该行为则 系未经财产所有人的同意而擅自处置他人财产，构成财产侵权。刘某向涂 某主张赔偿物品被处置所造成的损失，符合法律规定。鉴于租赁合同关系 和财产侵权关系属两种独立的法律关系，出租人涂某在本案中虽然提出刘 某未依时支付租金且应赔偿承租期间损坏房屋设施的损失，但涂某并未在 本案中提起反诉，对双方之间的租赁合同纠纷，法院不予处理，涂某可另 循法律途径解决。二、承租人未交房租且无法联系，出租人收租未果而处置物品，谁之 过？ 深圳特区

22、法规对出租人的保护已有具体规定，对承租人无正当理由 逾期不支付房租的情形，出租人可要求承租人加倍支付租金，如有损失亦 可要求承租人赔偿，同时，出租人还可以根据不同的情形，依法解除合同 并收回房屋。但是，在发生出租人可收回房屋的情形下，承租人未经出租 人同意而逾期不搬离，出租人也不得强行搬离，除按深圳经济特区房屋 租赁条例第四十三条规定处理外，出租人可要求区房屋租赁管理部门向 承租人发出限期迁出通知书或者向人民法院提出诉讼。本案中，刘某逾期未支付租金，涂某在其无法联系刘某、收租未果的 情形下，没有寻求当地房屋租赁管理部门的帮助，亦未向法院提起诉讼以 解决双方之间的租赁合同纠纷，而是擅自将承租人刘

23、某的物品搬离出租房 屋，导致物品下落不明，无法追回。鉴于双方当事人对涂某将承租人刘某 的物品搬离出租房屋的事实均予以确认，同时我国法律亦明确规定公民由 于过错侵害他人财产的，应当承担民事责任，涂某实施上述行为具有主观 上的故意，导致刘某的财产灭失，侵害了刘某的财产，涂某应当承担相应 的民事责任。三、如何认定财产损失的大小根据现行法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者 反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者 证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。从本 案看，刘某主张其财产损失为6 3 0 0元，理应举证证明，但由于其存放 在出

24、租屋内的所有物品均已被涂某处置，导致物品灭失，无法举证证明物 品的种类与价值。且因物品已灭失，无法评估物品价值。涂某未能妥善处 理刘某存放在出租屋内的物品，致使双方对刘某的财产损失均无法举证证 明。鉴于此，二审法院综合分析本案事实，酌定刘某的财产损失为300 0元是比较公平的。四、租赁合同纠纷如何妥善处理在深圳，租赁房屋的人口众多，出现纠纷难以避免，但如何能最大限 度地避免纷争，达到和谐租赁，这是值得市民和房屋租赁管理部门共同思 考的问题。从审判实践角度看，房屋租赁法律关系是出租人与承租人之间 的租赁合同关系。我国民事法律赋予了合同当事人充分的意思自治权，只 要不违反法律、法规的强制性规定，合

25、同相对人的民事权利义务可以由当 事人通过协商一致达成协议，一旦达成协议，合同各方当事人均应依协议 约定享有权利、承担义务。就租赁合同而言，在我国合同法中第二百一十五条规定， “租赁 期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为 不定期租赁。”第二百一十三条规定，“租赁合同的内容包括租赁物的名称、 数量、用途、租赁期限、 租金与其支付期限和方式、 租赁物维修等条款。 ” 第二百二十六条规定， “承租人应当按照约定的期限支付租金。 ”第二百二 十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可 以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除 合同

26、。”第二百三十五条规定， “租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。 返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 ”第二 百三十六条规定， “租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有 提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 ”可见，房屋 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，否则，视为不定期租赁，双 方可随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 承租期限在六个月以上的， 一般情况下， 租赁双方会按规定签订租赁合同， 这样，双方权利义务均会在合同中明确约定，在租赁期间，各自应该做什 么，不该做什么，都有据可循。在深圳市，房屋租赁管理部门亦提供

27、了房屋租赁的格式合同，使得房屋租赁签订合同更方便快捷。篇三：房屋租赁合同纠纷处理办法房屋租赁合同纠纷处理办法摘要中华人民共和国民法通则与其司法解释、 中华人民共和国合同 法与其司法解释、 中华人民共和国担保法与其司法解释、 中华人民 共和国城市房地产管理法 （简称房地产管理法 >> 。 一、目前处理房屋 租赁纠纷案件所依据的法律、法规中华人民共和国民法通则与其司法 解释、中华人民共和国合同法 与其司法解释、中华人民共和国担保法 与其司法解释、 中华人民共和国城市房地产管理法 （简称房地产管理 法 >> 。二、房屋租赁合同效力的认定 房屋租赁合同有效的条件是：1 、 民法

28、通则规定的民事法律行为应具备的条件，但是，根据 合同法第 5 条与第 54 条的规定，以欺诈、胁迫的手段或乘人之危， 使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，属可撤销合同。2、合同约定的租赁期限， 住宅不超过八年， 其他用房不超过十五年。 因特殊情况需要超过上述期限的，须经主管机关批准。3 、 出租人未经政府主管部门审批同意擅自改变房屋的使用功能后将 房屋出租的， 租赁合同无效 ;承租人承租房屋后未经政府主管部门审批同意 擅自改变房屋的使用功能的， 租赁合同不因此而无效 ;出租人与承租人未经 政府主管部门审批同意而在租赁合同中约定改变房屋的使用功能的，租赁 合同无效。三、有效房屋租赁合同纠纷的

29、处理(一 )合同不解除，出租人起诉仅要求承租人偿付欠租并支付滞纳金的，法院应予支持，滞纳金按合同约定 的标准计算 ;若合同约定的滞纳金标准过高而显失公平， 应以中国人民银行 规定的金融机构计收逾期付款的违约金标准确定承租人应付之滞纳金。(二)合同解除时有关问题的实体处1 、 关于解除合同的条件：通常出现以下几种情况之一的，出租人有 权要求解除合同：(1) 承租人欠租超过合同约定期限 ;(2) 合同未约定期限的，欠租达三个月以上 ;(3) 承租人未经出租人同意擅自转租的 ;(4) 承租人擅自改变房屋结构或约定用途的。 出现以下几种情况之一的，承租人有权要求解除合同： 出租人未按约定的时间向承租人

30、提供出租房屋的 ; 出租人所提供的房屋不符合合同约定，导致承租人不能实现合同目 的的; 出租人不按合同约定的责任负责维修房屋与其设施，保证房屋安全 的; 租赁物危与承租人的安全或健康的。此外，因不可抗力的原因导致合同无法履行或经当事人双方协商一致 同意解除合同的，法院亦可以解除合同。2 、 承租人对房屋有装修时，对装修的处理。合同有约定按约定处理 ;合同未约定的， 能拆除的拆除， 拆后可以继续 使用的动产装修由承租人拆走，对于不能拆除的固定装修以与拆除后不能 继续使用的动产装修，如承租人对装修问题提出诉讼请求并提出评估申请， 法院应委托评估机构对装修予以评估，由出租人酌情承顶，给予承租人相 应

31、补偿 ;对于不能承顶部分造成的损失， 因承租人过错导致合同解除的， 装 修损失由承租人自己承担 ;因出租人过错导致合同解除的， 装修损失由出租 人承担 ;双方均有过错的，由双方按过错大小分别承担。3 、 因承租人过错导致合同解除时的违约赔偿问题。承租人应向出租人承担的违约责任是：(1) 所欠租金与其它费用的逾期付款违约金 (即滞纳金 );(2) 签约时所交租赁定金由出租人没收 ;(3) 当上述违约金与租赁定金不足以弥补出租人因解除合同所受的损 失时，承租人还应向出租人另行支付损失赔偿金。4 、 因出租人过错导致合同解除时的违约赔偿问题。 出租人应向承租人承担的违约责任是：(1) 向承租人双倍返

32、还租赁定金 ;(2) 赔偿承租人的装修损失 ;(3) 当上述违约金与租赁定金仍不足以弥补承租人因解除合同所受的 损失时，出租人还应另行向承租人支付损失赔偿。 四、无效房屋租赁合 同纠纷的处理(一)房屋使用费的处理。合同被确认无效后，承租人尚欠出租人的租 金不再给付，而按照指导租金标准向出租人支付房屋使用费，指导租金高 于合同约定的租金标准的，以较低者计。当合同约定的租金高于指导租金时，对于纠纷发生前承租人已按无效合同向出租人支付的租金中高于指导租金的部分，应分别情况进行处理： 1 、 因违反法律或行政法规的规定 且有损国家、集体或社会公共利益导致合同无效的，高出部分应判收缴国 库 ;2 、 其

33、它原因导致合同无效的，高出部分承租人一般无权要求返还。（二）承租人装修物的处理。房屋租赁合同被确认无效后，装修物能拆 则拆，不能拆的， 对出租人可用部分经评估折旧后由出租人承顶 ;其余部分 经评估折旧后作为无效合同的损失，由双方按过错责任比例予以分担。五、涉与转租的房屋租赁纠纷案的处理 （一）转租合同有效的条件：除了应具备一般房屋租赁合同有效的条件 外，还应具备以下条件： 1 、征得原出租人的同意 ; 2、转租合同约定的 租期不得超过原租赁合同中约定的租期，超过部分无效。（二）出租人将物业出租给承租人，承租人又将该物业转租他人（即受转租人）。出租人和承租人在合同履行期间发生纠纷，涉与受转租人的

34、权利、 义务的，应将受转租人列为第三人参加诉讼。（三）出租人将物业出租给承租人，承租人将该物业办成某类专业市场 后，又分割成多个小单元转租给众多受转租人的，出租人和承租人在合同 履行期间产生纠纷，若出租人只起诉要求支付欠租与违约金的，因不涉与 众多受转租人实际使用的物业，可不列受转租人为案件的第三人，这样既 能顺利解决纠纷，又避免了在案件审理过程中出现庞大的诉讼主体。若出 租人起诉要求解除合同，则应先审查是否确需解除合同：如确需解除，则 应将众多受转租人列为案件第三人，因出租人解除合同、收回物业的行为 势必影响受转租人对该物业的使用与装修权益等;如无需解除合同， 则不列 受转租人为案件第三人。

35、发生房屋租赁纠纷如何处理1、租约到期后房主收回房屋如果出租人因自身需要，不愿意继续出租，则承租人就应将房屋返还 出租人。如果承租人在双方约定的期限内确实无法找到房屋，出租人应当 给承租人找房搬家的时间，酌情延长租赁期限。同时，承租人也应按期腾 房。如果承租人不积极找房和按期腾房，出租人有权在合理范围内提高房 租。当承租人有房可迁而拒不腾房时，出租人可申请法院强制其搬迁并令 其交占房期间的房租。2、房客外出未归租赁合同届满房客外出未归，租赁合同届满，而房客又无任何续租的明确表示时， 房主可通知房客的亲属或单位终止租赁合同。但房主向房客明确表态终止 租赁合同前，按房客续租处理，房客按原租约补交租金

36、，得知房客不续租 的表示后，房主再收回房屋。3 、续租时房主提升租金标准如果原承租人不同意房主要求，就是放弃优先承租权，出租人即可与 别人建立租赁关系。 如果原承租人同意这些合法的条件， 应另签租赁合同 房屋租赁合同到期后，如果出租人没有提出新的条件，承租人按原合同继续交租，则视为租赁关系延续，出租人没有正当理 由，不得终止。出租人以原合同期满为由随意抬高房租的，一般不允许， 但出租人与承租人另有约定的除外。商业地产租赁纠纷如何解决？具体情况具体处理 商户欠租怎么办？出租人是否可以采取停水停电 的措施呢？这需要在租赁合同中要有明确的约定。首先，应在租赁 合同中写明，在商户欠租的情况下出租人享有

37、对商户采取停水停电的权 利。需要满足下列条件：出租人作为使用人与自来水公司和电力公司签订 了用水协议和购电协议 ，商户和自来水公司、电力公司并没有直 接签约。在这种情况下，对于商户的欠租，开发企业可以采取停水停电措 施。因为商户和自来水公司、电力公司并不存在水、电使用合同，开发企 业是使用人，对于商户的欠租行为开发企业有权采取停水停电的自助措施。 如果擅自停水、停电造成了商户损失，应该承担赔偿责任。另外，还要注 意的一点是，在出租人有权采取停水、停电措施的前提下，出租人应事先 书面通知商户，提前告知将采取停水、停电措施，这样能避免因贸然停电 给商户带来突然损失，以减小风险。解除合同多方见证避免

38、纠纷租赁合同一般都会约定合同解除条件，如商户在欠租达到一定金 额和时间时开发企业就享有合同解除权。在满足合同解除条件的情况下， 如出现商户拒绝腾退房屋和不偿还欠款的情形，出租人大都会采取强制收 回房屋的措施。强制收回房屋过程中也有风险，如欠租商户以丢失珍贵物 品为由告出租人，出租人难以逃脱责任。合同解除应采取如下措施较为稳妥。 首先，在满足合同解除的条件下， 向商户邮寄解除租赁合同通知书 ，在解除租赁合同通知书上写明 商户自动腾退房屋的期限，如超过期限将强行收回房屋。其次，如商户超过该期限仍未搬离，则出租人应做好如下准备：第一，邀请公证人员至现场，对清理房屋的整个过程进行公证；或者 可请该商铺

39、所在地的物业公司、居委会、业委会、派出所等一起到场，在 几方在场的情况下派人进入该商铺。从开门前就进行全程摄像，对进入的 人员、过程与该物业内的所有物品进行录像。由参与方在清单上一起签字 确认。第二，聘请律师作为见证，并对现场商户的遗留物品进行认真清点 造册，留作证据；第三，将商户的遗留物品妥善保管，并书面通知商户留 存物品的地点和清单。篇四：房屋租赁合同房屋租赁合出租人：姓名：出生年月： 身份证号：住址：承租人：姓名：出生年月： 身份证号：住址：双方经友好协商，根据合同法与国家、当地政府对房屋租赁的有 关规定，就租赁房屋一事达成以下协议。 第一部分 房屋概况第一条 出租人保证向承租人出租的房

40、屋本人拥有完全所有权和使用 权，没有房屋使用权和使用权以外的它项权利。第二条 房屋法律概况1 、房屋所有权证书登记人： ，身份证号码： ；2 、房屋所有权证书编号： ；5 、房屋的使用面积： ；第三条 租赁期限、用途1 、该房位于 ，共 室 厅，且租赁该房屋仅作为使用，未经出租20 / 39人同意，不得用作其他用途，否则，出租人有权解除合同并不返还任何租 金，并有权要求承租人承担相应的损失。2 、该房屋租赁期共 个月。自 年 月 日起至 年月 日止。3、租赁期满，出租人有权收回出租房屋，承租人应如期交还。如出租人要收回房屋，应提前 15 天通知承租人。 租赁期满 前，承租人要继续租赁的，应当在

41、租赁期满 15 前通知出租人，经出租人 同意后，重新签订租赁合同。如出租人在租期届满后仍要对外出租的，在 同等条件下，承租人享有优先承租权。第五条 租金与支付方式1 、 该房屋每月租金为 元（大写 万 仟 佰 拾 元整）。租金总 额为 元（大写 万 仟 佰 拾 元整）。并同时支付押金 元（大写 万 仟 佰 拾 元整）。2、房屋租金、押金支付和返还方式如下：（ 1）、租金以年为单位，一年租金一次付清，除首次支付租金以外， 承租人需在本年租期届满前 15 日内全款付清下一年租金，否则出租人有 权解除合同。（2）、出租人收款后应提供给承租人有效的收款凭证，承租人不要求 的不在此限。（3）、租赁合同期

42、满或承租人均无违约、损害行为的，押金应如数归 还给承租人。第六条 租赁期间相关费用与税金1 、 出租人应承担以下费用：（ 1）租赁期间，房屋和土地的产权税由出租人依法交纳。如果发生 政府有关部门征收本合同中未列出项且与该房屋所有权有关的费用，应由 出租人负担。2、承租人应承担以下费用：（ 1 ）承租人应自行按时缴纳因租用房屋所产生的费用（如水电费、 卫生费，小区物业管理部门规定的其他费用） 。（ 2）如承租人迟延缴纳因租用房屋所产生的费用，导致停电、停水 或物业公司正常维修，所产生的滞纳金和损失全部由承租人承担。第七条 房屋修缮与使用1、在租赁期内，出租人应保证出租房屋的使用安全。该房屋与所属

43、 设施的维修责任除双方在本合同与补充条款中约定外，均由出租人负责 （承租人使用不当的除外） 。 出租人提出进行维修须提前 日书面通知承 租人，承租人应积极协助配合。承租人向出租人提出维修请求后，出租人应与时提供维修服务。对承 租人的装修装饰部分出租人不负有修缮的义务。2、承租人应合理使用其所承租的房屋与其附属设施。如因使用不当 造成房屋与设施损坏的，承租人应立即负责修复或经济赔偿。承租人如需改变房屋的内部结构、装修或设臵对房屋结构有影响的设 备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后 方可施工。租赁期满后或因出租人责任导致退租的，除双方另有约定外， 承租人有权选择以下权利

44、中的一种：（ 1 ）依附于房屋的装修归出租人所有。（ 2）要求承租人恢复原状。第八条 房屋的转让与转租1、租赁期间， 出租人有权依照法定程序出卖该出租的房屋， 出卖后， 本合同对新的房屋所有权人和承租人继续有效，且在在同等条件下，承租 人有优先承租权。2、未经出租人同意，承租人不得转租、转借承租房屋。第九条 合同的变更、解除与终止 1、双方可以协商变更或终止本合同。2 、出租人有以下行为之一的，承租人有权解除合同，并有权要求出 租人赔偿因此而造成的损失。（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响居住。（2）出租人未尽房屋修缮义务，严重影响居住的。3 、房屋租赁期间， 承租人有下列行

45、为之一的， 出租人有权解除合同， 收回出租房屋，并有权要求承租人赔偿因此而造成的损失。（1）未经出租人书面同意，转租、转借承租房屋。（2）未经出租人书面同意，拆改变动房屋结构。（3）损坏承租房屋，在出租人提出的合理期限内仍未修复的。（4）未经出租人书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。（ 6）逾期未交纳按约定应当由承租人交纳的各项费用，已经给出租 人造成严重损害的。（ 7）拖欠房租累计 30 天以上或者迟交房租 15 日的。4、因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。第十条 房屋交付与收回的验收1、验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施

46、、设备有异议 应当场提出。当场难以检测判断的，应于 7 日内向对方主张。经双方现场 确认设施 、设备清单（见附件）后，如因承租人使用损坏的，承租人 应当负责维修或照价赔偿给出租人。2、承租人应于房屋租赁期满后，将承租房屋与附属设施、设备交还 出租人。3、承租人交还出租人房屋应当保持房屋与设施、设备的完好状态， 不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，出租人有 权处臵。第十一条 出租人违约责任处理规定1、出租人因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付承租 人本合同租金总额 30% 的违约金。 出租人除应按约定支付违约金外， 还应 对超出违约金以外的损失进行赔偿。2、由于出租

47、人怠于履行维修义务或情况紧急，承租人组织维修的， 出租人应支付承租人费用或折抵租金，但承租人应提供有效凭证。3、出租人违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的15% 向承租人支付违约金。4、出租人因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合篇五： （出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租（XX） 常民三终字第 114 号代佰文与吴万明房屋租赁合同纠纷一案提交日期： XX-07-01 00:00:00湖南省常德市中级人民法院民事判决书（XX）常民三终字第114号上诉人（原审被告） 代佰文，男， 1 965 年12 月23 日出生，汉族， 个体工商户，住湖南省桃源县 xx 镇 xx 街 xx

48、 组 xx 号。被上诉人（原审原告） 吴万明，男，1 967 年1 月24 日出生，汉族， 个体工商户，住湖南省桃源县 xx 镇 xx 村 xx 组。委托代理人童志军，男，桃源县飞龙法律服务所法律工作者。 上诉人代佰文因与被上诉人吴万明房屋租赁合同纠纷一案，不服湖 南省桃源县人民法院（XX）桃民初字第57号民事判决，向本院提出上诉。 本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院查明，原桃源县美术印刷厂（以下简称印刷厂）由于濒临 倒闭，该厂以债务人的身份申请法院破产。本院于 XX 年 7 月 7 日宣告其 破产。在处理破产财产期间，桃源县陬市镇人民政府（以下简称陬市镇政 府）

49、在印刷厂大门旁张贴了资产处置公告，在公告张贴期间只有吴万明与 案外人伍城忠两人报名，要求购买该资产。吴万明于XX 年 3 月与印刷厂破产清算组签订桃源县美术印刷厂资产处置合同 ，印刷厂破产清算组 将该厂土地与附属财产整体变卖给吴万明所有；吴万明与印刷厂破产清算 组签订购买资产协议时， 约定由其本人负责清退该厂的所有租赁户。 此前， 代佰文于XX年10月26日与印刷厂签订房屋租赁合同 1份，约定承租期 为十四个月，年租金为 2160 元。租赁期满后，在未续签承租合同的情况 下，代佰文继续承租该门面，并交纳租金。吴万明于 XX 年 3 月整体购买 该厂所有资产后，吴万明、清算组曾于 XX 年 4

50、月告知代佰文，印刷厂的 所有财产已由吴万明整体购买，要求代佰文搬离其租赁的房屋，但代佰文 没有主动搬离，也未继续交纳房租。吴万明于 XX 年 11 月 5 日以自己的 名义办理了该厂所有房屋的产权证，同时办理了国有土地使用权证等相关 权利证书。故吴万明诉至本院，要求依法处理。原审法院认为，代佰文虽于 XX 年 10 月与印刷厂签订了房屋租赁 合同，但期满后未续签合同，继续租赁其房屋，根据相关法律规定，代佰 文与印刷厂的房屋租赁只能视为不定期租赁关系。吴万明于 XX 年 3 月与 印刷厂破产清算组签订桃源县美术印刷厂资产处置合同 ，意思表示真 实，处置破产财产的程序和签订合同的内容符合法律规定。

51、吴万明在合法 取得该厂所有房屋的产权后，根据其与破产清算组所签订购买协议的相关 条款规定，吴万明享有要求与代佰文解除房屋租赁协议的权利，吴万明已提前通知代佰文要求 其搬离后，代佰文既未主动搬离，亦未交纳房屋租金，具有明显过错。现 吴万明诉至本院要求解除原租赁协议， 缴纳拖欠房屋租金， 符合法律规定， 本院应予支持；双方虽同为印刷厂的房屋租赁户，在该房屋变卖时依法享 有优先购买权，但印刷厂破产清算组要求购买者对其资产整体购买，而代 佰文只要求单独购买其租赁房屋，与破产清算组的资产处置方案不符；且 现有证据表明，代佰文未报名参加破产资产的竞买，因此，其优先购买权 已丧失。但代佰文作为长期租赁户，租

52、赁期间从事商业活动，根据合同的 性质和其商业习惯，吴万明仍应给予代佰文合理的时间另寻门面；但代佰 文要求继续租赁的请求，不予支持。遂判决：被告代佰文于本判决生效后 一个月内搬离现租赁的房屋； 被告代佰文支付原告方所拖欠的 （ XX 年度） 房屋租金 1760 元，此款于本判决生效后十日内给付。宣判后，代佰文不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销原判， 判决驳回吴万明的起诉。 其理由为： 印刷厂曾口头承诺， 只要出卖此门面， 优先代佰文购买，而印刷厂清算组出售资产时未通知代佰文，其享有对租 赁门面的优先购买权。吴万明辩称：莫宏明与印刷厂签订的书面租赁合同到期后，其与印 刷厂的租赁关系是不定期租赁

53、；印刷厂清算组出售资产时以张贴公告方式 明确予以了告之， 且是整体出售； 莫宏明在报名竞买截止日前未报名购买， 其丧失了优先购买权。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间，代佰文、吴万明均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。 另查明：陬市镇政府于 XX 年 2 月 17 日张贴了桃源县美术印刷厂 资产处置公告， 公告中有现有房地产一次性处置净值 385 万元、 买受人的 条件、报名时间为 XX 年 2 月 18 日至 2 月 24 日等内容。本院认为，代佰文于 XX 年与原印刷厂签订了房屋租赁合同，但期 满后未续签合同，仍继续租赁其房屋，根据中华

54、人民共和国合同法第 二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采 用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，代佰文与原印刷厂的房屋租赁 视为不定期租赁合同。 XX 年 2 月 17 日陬市镇政府张贴了对印刷厂资产处 置的公告，告知对印刷厂的资产整体变卖，但代佰文只要求单独购买其租 赁房屋，且没有在报名竞买截止日前报名购买， 代佰文丧失了优先购买权。 后吴万明合法取得了印刷厂整体房屋的产权，根据中华人民共和国合同 法第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁 合同的效力”的规定，代佰文与原印刷厂的不定期租赁合同继续有效，但 吴万明曾于 XX 年 4 月告知代佰文

55、，印刷厂的所有财产已由吴万明整体购 买，要求代佰文搬离其租赁的房屋，根据中华人民共和国合同法第二 百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六 十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承 租人”的规定，吴万明已在合理期限内通知代佰文搬离租赁的门面，代佰 文应腾出门面。而代佰文仍然占有、使用门面至今，根据中华人民共和 国合同法 第二百一十二条 “租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、 收益，承租人支付租金的合同”的规定，代佰文应向吴万明支付租金。原 审法院按原租赁合同的标准计付租金符合规定，本院予以认定。故，上

56、诉 人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上所述， 原审判决认定事实清楚， 适用法律正确， 实体处理恰当， 本院予以维持。据此，依照中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三 条第一款 （一 ）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费 200 元，由上诉人代佰文负担。本判决为终审判决。审 判 长 祁圣友审 判 员 严钦华审 判 员 王 宇二 00 九年七月一日代理书记员 洪克芬篇六：房屋租赁合同的解除权房屋租赁合同的解除权一、租赁合同的解除权房屋租赁合同一经订立，双方均应按照约定全面履行自己的义务，任 何一方不得擅自解除合同。但在达到合同约定的解除条件或者法律规定的 解除

57、条件下， 权利方可以提出解除合同。 解除合同的情形大致有如下几种：1、经双方协商一致，可以解除合同。2、对不定期租赁合同或视为不定期租赁的合同，当事人可以随时解 除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。3、承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租 赁物受到损失的， 出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 （合同法 219 条）承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人 民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。 （司法解释第 7 条）4、承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。5、承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求 承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。6、法律规定的其他情形，主要包括：因合同内容违法由国家有权机关决定撤消而导致合同解除 ;承租人利用租用房屋进行违法活动出租人要 求解除合同。7、因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的， 承租人可以解除合同。8、租赁物危与承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明 知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。因承租人无正当理由违约而导致租赁合同的解除。如承租人擅自搬离 租赁房屋，停止履行合同，使租赁关系无存续