海口某房地产项目可行性研究报告

1、硕士学位论文海口某房地产工程可行性研究报告 033025165杨军 海LJ某虏地产工程司行性研究报告 摘 要 房地产投资是指国家、集体或个人等投资主体，将一定的资金直接或间接的 投入到房地产开发、经营、管理、效劳和消费等活动中，期望获得价值增值得投 资行为。房地产投资从本质上说是一种放弃即期收益而期望获得未来更大得预期 收益得经济行为。因为房地产本身具有保值增值得特点，投资者投资房地产的目 的就是为了获得未来更大得收益，到达预期得投资目标。 房地产投资工程数额巨大而且投资活动建设周期长，牵涉面广，所含工程 工程多，房地产市场的不确定因素较多，工程成败的盘旋余地也较大。房地产投 资分析是房地产工

2、程投资开发活动进行之前的分析论证过程，其核心问题是研究 投资工程的可行性以及选择最正确投资方案。分析的关键在于投资的回报，即能否 取得最正确的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。只有对投资工程进行详细、 可靠的市场预测、本钱分析和效益计算，才能使投资决策建立在科学合理的根底 上。可以说，房地产开发工程成功与否，在相当大的程度上取决于可行性研究的 成功与否。 可行性研究是分析、计算和评价投资工程的技术方案、开发方案、经营方案 的经济效果，研究工程的必要性和可行性，进行开发方案选择与投资方案决策的 科学分析方法。作为MBA的案例论文，本文从市场营销、投资学、公司财务等学 科的角度出发，结合实际的房

3、地产工程，对行业中主要依靠经验的感性分析方法 进行理论细化，对产品定价、工程基准收益率、财务评价等关键指标应用了量化 分析，并得出了明确的建议。 希望通过本文的讨论，为以后的工程可行性分析提供一种直观有效的分析模 式，用于指导具体的工作。 关键词： 房地产投资、可行性分析、财务评价 镛4慨共89“ 033025165杨军 潍u某膳地产工程日j行件jljf究撇告 Ahstract Realestateinvestmentsarethosethat as orjndividualsallocate investors，suchnations，associates some intothe or o

4、f inorderto capital properties development，operation，managementpurchase obtainvalueaddedincomeIn to more benefitsinthefuture nature，investors hopegain expected the can at of benefitswhen in thevalueofrealestate expensepresent investingpropertiesSince bemaintainedorevenaddedwithtime investorsaimafmor

5、ebenefitsinthefutureto going，these achievetheirset goals Asrealestateinvestments lasta for requirehugeinput，andalways periodconstruction， long whichcovers and whethera callsucceedishardtosay manysegmentsprojects，thereforeproject duetotheuncertainties is toThe ofrealestate industry investments，a prop

6、erty exposed analysis to conductedbeforethe acore abouthowevaluatethe investments，has feasibility process problem ofthe andhowtoinvest tosuch liesinthereturnofthe key analysis project optimallyThe investomcan mosteconomicbenefitswhile bothsocialand investments,or,whetherga n taking environmentalbene

7、fitsinto alter andreliablemarket thorough estimation，cost considerationOnly and benefits investmentdecisionbescientificandreasonableInanother analysis calculation，can arc a cansucceed onwhetherthe studiescoITeCt word，whetherproject mostlydepends feasibility ornot isascientificmethodthatinvestorsdeci

8、dewhethertotakea Feasibilirystudy projectmainlyby and economicbenefitsofthe evaluating and analyzing，calculating of is schemesa whetherthe andfeasible operation property studying projectrequisite project，and would allthese based Sincethis focusesoncase institutionalmethods paper studies，1 categorize

9、 on inthis make about return industry，andquantitativeanalysisproductpricing，basic experience rateofa andfinancialassessment of project bycombiningknowledgemarketing，investment， real then forwardown financewiththose corporate cases，andput my suggestion 1 this will uswitha andinstitutional toconduct h

10、ope paper provide practical analysispattern canshed on work a future feasibilitystudies，whichlight words：realestate assessment investment，feasibility Key study，financial 旃5贝一共89蛆 033025165杨军 海【J某房地产工程DI行忡研究报告 海口某房地产工程可行性研究报告 1导论 11房地产投资的根本要素 111 房地产的概念 1111 房地产的概念 房地产是土地和地上建筑物及其衍生的权利的总称，是实物、权益和区位三 者

11、的结合体。实物是房地产的物质实体局部，包括建筑物的结构、设备、外观和 土地的形状及根底设施完备状况等。权益是指由房地产实物所产生的权利和收 益，房地产交易不仅仅是实物交易，更重要的是权益交易。因此，房地产登记在 房地产交易过程中具有特别重要的地位。区位是房地产实体在空间和距离上的关 系，除了地理坐标位置，还包括可及性。房地产的位置具有固定性，因此，区位 对房地产价值的影响是特别重要的。 1112 房地产的特性 房地产与其他物品相比，有着明显的自身特征。主要包括以下几点： 位置固定性 房地产是不可移动的，因而其位置是固定的。房地产的不可移动性决定了房 地产的开发利用受制与其所处的空间环境，房地产

12、市场是一个区域性市场。 数量有限性 由于受土地总量的限制，房地产开发的数量也受到制约。 用途多样性 同样一宗房地产，可以具有不同的用途。在不同的用途下，房地产的经济价 值也不一一样。 供求区域性 长期使用性 大量投资性 保值与增值性 投资风险性 难以变现性 第6妞一共89“ 033025165杨车 海l_】某房地产项曰可行性 Jf究报告 外部影响性 一宗房地产的兴建、使用会对附近的房地产产生影响，这种影响可能是正面 的，也可能足负面的。 112 房地产投资概述 1121 房地产投资的内涵 房地产投资是指国家、集体或个人等投资主体，将一定的资金直接或间接的 投入到房地产开发、经营、管理、效劳和消

13、费等活动中，期望获得价值增值得投 资行为。房地产投资从本质上说是一种放弃即期收益而期望获得未来更大得预期 收益得经济行为。因为房地产本身具有保值增值得特点，投资者投资房地产的目 的就是为了获得未来更大得收益，到达预期得投资目标。 1122 房地产投资的特点 房地产自身的特性决定了房地产投资也具有自身的特点。 投资金额巨大，回收期长。 投资不确定因素多，风险较大。 流动性较差。 具有保值增值性。 受政府政策影响较大。 依赖金融局部得支持。 具有专业性。 投资具有相互影响性。 113 我国房地产投资现状 1131 影响房地产投资的政策回忆 近几年，我国出台了一些对房地产投资具有重大影响的房地产金融

14、和土地供 应等方面的政策，包括： 一 12 ?中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知? 银发20033 号 对房地产信贷中的开发贷款、建筑业流动资金贷款和个人住房抵押贷款提出 7一系列原那么性要求，一方面起到了警示房地产风险的作用，另一方面使得商业 银行和房地产投资者、开发商之间的贷款融资行为受到限制。 一 ?国务院关于促进房地产市场持续健康开展的通知? 国发200318号 充分肯定房地产业已经成为国民经济支柱产业，要求对符合务件的房地产开 第7负一共891I 033025155杨牟 海u巢房地产工程司行性研究报告 发企业和房地产工程给予信贷支持，指出需要加强房地产贷款监管。 _

15、?招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定? 国土资源部2002年l1号令 明确规定了“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、 拍卖或者挂牌方式出让，并且对“招拍挂出让国有土地的内容和程序作出了 规定。 _ ?协议出让国有土地使用权规定? 国土资源部2003年2l号令 规定非经营性用地在协议出让前和出让后都必须向社会公布，接受社会监督。 同时，对协议出让国有土地价格标准也有了新的具体规定。 这些政策的出台，一方面起到了防范房地产经营风险的目的，另一方面加强 了土地供给管理，使获得土地使用权的途径更加清晰和公开化，这对房地产投资 者具有重大意义。 1132 近年全国房地产投资情况 根

16、据国家统计局的数据，我国房地产开发和全社会固定资产投资情况如下 表： 表1】 近三年房地产开发和全社会固定资产投资情况统计 全社会固定 房地产投资 房地产开发 全社会固定 房地产开发 资产投资比 占固定资产 年份 投资比上年 资产投资 投资 亿元 上年增长 投资的比例 增长 亿元 2001 6344，11 273 3721349 130 17O 2002 779092 228 4349991 169 179 2003 1010600 297 5511800 267 183 从上表的数据来看，近三年全国房地产开发投资出现以下三个特点。一是房 地产开发投资连年增长，并且增长的幅度也在加大。二是房地

17、产开发投资增长比 例均高于同期固定资产投资增长比例。三是房地产开发投资占固定资产投资的比 例也在逐年上升。 我国房地产在逐步增长的过程中出现了新的特点：主要表现在住宅的增速相 对降低，办公楼、商业用房正在逐步增加，其中办公楼2003年比上年增长398 ，商业营业用房增长446：而住宅的增速有所降低。可以预见的是，随着 银行业对房地产信贷管理F1趋标准，以及资本市场形势的变化，房地产市场投资 诈逐步走向成熟。 海u柴虏地产工程n行性 iJf究报告 114 房地产投资分析概述 1141 房地产投资分析的研究对象 房地产投资分析的研究对象是房地产投资运动的根本规律，主要侧重于房地 产投资效益分析和房

18、地产投资决策方法。 具体来说，房地产投资分析的研究范围和主要内容有：房地产投资的根本原 理、房地产投资环境分析、房地产投资市场分析、房地产投资本钱估算、房地产 投资经济评价、房地产投资不确定性分析、房地产投资风险分析、房地产投资决 策分析等。 1142 可行性研究概述 房地产投资分析是房地产工程投资开发活动进行之前的分析论证过程，其核 心问题是研究投资工程的可行性以及选择最正确投资方案。 可行性研究是分析、计算和评价投资工程的技术方案、开发方案、经营方案 的经济效果，研究工程的必要性和可行性，进行开发方案选择与投资方案决策的 科学分析方法。可行性研究是在上世纪30年代，美国在开发田纳西流域是就

19、把 可行性研究列入流域的开发程序，成为工程开发的重要阶段，促使工程开发顺利 进行，对提高工程的经济效益、优化工程开发方案起了重要作用。此后经过数十 年的开展，尤其是伴随着应用计算技术的开展和电子计算机的开展，可行性研究 已渗透到许多领域，成为世界各国工程投资前期的重要工作内容。我国实行经济 体制改革后，国家相应出台有关文件，要求投资工程实行可行性研究，至此，可 行性研究便成为投资工程前期不可缺少的环节。 1143 可行性研究的必要性 保证投资决策的科学性和理性 房地产投资工程数额巨大，而且投资活动建设周期长，牵涉面广，所含工程 工程多，房地产市场的不确定因素较多，工程成败的盘旋余地岜较大。单从

20、建筑 施工技术讲， 一般不存在一时无法突破的重大难点。关键在于投资的回报，即能 否取得最正确的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。只有对投资工程进行详细、 可靠的市场预测、本钱分析和效益计算，才能使投资决策建立在科学合理的根底 卜。可以蜕，房地产开发工程成功与否，在相当大的程度上取决于可行性研究的 成功与否。 保证投资工程的优化 一般情况下，叮行性分析要研究多个方案，从中优选出最正确方案。研究人员 第9贝共89贝 033025165杨军 海【：1某厉地产顺H叫行忡训f究报告 只能在可行性分析的根底上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合 评价、合理取舍，使投资获得最大经济效益。房地产投

21、资方案选择的lF确与否， 几乎完全依赖于可行性研究成果的正确与否。 保证投资工程的有序性 房地产投资工程的可行性研究过程，实质上就是对未来工程的实施过程进行 周密安排的过程，尤其是围绕工程开发进度所进行的资源配置、资金筹划等一系 列分析研究，可初步确定工程开发建设过程中各阶段的资金供给与资金使用、原 材料和设备的供给、配套工程实施步骤等。 1144 房地产投资工程可行性研究的主要步骤 房地产投资工程可行性研究活动是一项系统工程，必须按照一定程序进行。 筹划 筹划是可行性研究开始前的准备工作，也是关键环节。包括：提出工程开发 设想；委托研究单位；筹集研究经费；研究工程的界限、范围、内容和要求等。

22、 调研 调查研究是房地产投资工程可行性研究开始后第一步要做的工作，电是根底 工作。只有调查研究所收集的资料全面、及时、准确，才能使所作出的可行性研 究报告翔实可信。 优化及选择开发方案 优化及选择开发方案是可行性研究的主要步骤。 详细研究 详细研究阶段是对方案优选阶段的验证和继续。应运用多种技术经济方法， 对优选出的方案进行财务分析、经济效益分析、社会效益分析和环境效益分析。 由于房地产市场的不确定因素较多，还有对投资方案进行敏感性分析，说明在成 本、价格、工期等不确定因素发生变化时，对工程经济效益产生的影响。 编写报告书 12工程概述 我公司是一家以房地产丌发为主的民营企业，开发工程屡次获得

23、国家各项奖 项，存无锡房地产开发行业享有很高声誉。随着公司规模的壮大，方案走出无锡 向外地开展。此次公司与一家上海知名房地产-丌发集团合作，经海口市政府的介 绍。接洽r个多年未完工房地产开发工程。该工程地处海L市黄金地段，占地 未出地面。工程转让价为2500n元，海J市政确承诺可以减免规费，具体工程 弧lo恤一拭89贝 033025165杨车 海u某虏地产项日口J行件研究报告 情况如下： 一基地位置 工程基地位于海南省海口市龙华区，东至世贸西路，西邻文华路文华大酒店， 北靠滨海大道，南隔环卫大厦等楼与金贸中路相望。工程所在区域为海口的金融 贸易开发区。 工程以北：滨海大道，是海口市东西向的景观

24、交通大道，交通繁忙，有噪音 和粉尘影响，隔路往北目前为空地，如不建造高层工程，本工程的北向可眺望海 景： 工程以东：是世贸雅园，一个规模型社区，建筑立面较新，视觉效果尚可； 工程以南：为金山广场和东方文华府，也是新建的住宅社区，都是点式高层 建筑，对本工程的采光和视觉有定的干扰； 工程以西：为文华大酒店为邻，从建筑立面看已有些陈旧，视觉效果一般。 一周边交通 滨海大道是海13市的主干道之一，为八快二慢设计，快慢车道间有绿化带。 滨海大道上集中了多条公交线路，交通便捷。 第ll贝一共89虹 海l-I巢房地产工程可行性研究报告 2工程背景分析 21宏观环境研究 I 211 城市简介 2111海口历

25、史 海口起源于汉代，开埠于宋末元初。“海口一名最早出现于宋代，迄今已 有九百多年的历史。1926年12月，海口从琼山县划出，独立建市。1956年，国 务院将海口市划为广东省的地级直辖市。1988年4月13日，第七届全国人民代 表大会通过关于设立海南省、建立海南经济特区的决议，海口市成为海南省省会。 2002年海口与琼山两市合并为一市。目前，海口城市规模较小，是除拉萨市以 外全国最小的省会城市。 2I12地理位置 带滨海地区。地处海南岛北部，北濒琼州海峡，隔18海里与广东省海安镇相望； 东面与文昌市相邻；南面与文昌市、定安县接壤，西面邻接澄迈县。海口市东起 大坡镇老村，西至西秀镇拨南村，两端相距

26、606公里；南起大坡镇五车上村， 北至大海，两端相距625公里。 2113 行政区域及人口 海口市下辖秀英区、龙华区、琼山区、美兰区四个区。全市土地总面积为 到达14307万人，其中，非农业人口占到575。尽管人口自然增长率在2003 年以来确所F降，不过仍然要超过全国乎均水平j个千分点。 第l2负一共89虬 033025165杨车 海【 _l某房地产工程刈行忡 i；l 究报告 海L市人u统计图 200 九 10 8 150 6 100 4 50 2 0 一0中；上 曲旧；L 一s ；眵土 驴南，。L 一 o_m；。，；L 、州引引封 0 2000年 2001年 2002年 2003年 200

27、4年 t 常住人口 万人 1户籍人口 万人 自然增长苹 图21 资料来源：2004年海口统计年鉴 第13m一共8qm 033025j65杨军 海u某席地产贞一町行性讲究拟告 22城市开展规划 221 产业开展规划 海口的优势产业开展战略是：筮捶查塑童婆：塑迭筮屋盍太亡些! 一加快开展生物医药、海洋开发和生态环保、电子信息等高新技术产业，打造 生物制药城、汽车、摩托车工业城、烟酒食品饮料加工城和化纤纺织工业城， 把海口建设成为海南省的新型工业基地。 合理配置开发琼北和琼州海峡沿岸的旅游资源，建设一批高档次的滨海度假 酒店，开发建设一批创意新、特色鲜明、文化含量高的精品景区，建设火山 口国家地质公

28、园、热带海洋动物园、热带野生动物园、热带植物博览园、好 莱坞国际影城、红树林植物园、热带森林公园等旅游重点工程。 _引进先进技术和优良品种，开展无公害绿色环保名牌热带农副产品，以运销 加工为中心，开展形成运销、加工、包装、保鲜一体化的产业优势。 依托港口、机场、铁路、公路，构筑物流效劳体系，积极开展现代物流业， 把新海口建设成为华南地区的重要贸易中心，建设成为海南通向全国各地的 物流集散中心。加快城市结构性贸易设施建设，形成专业批发市场和贸易中 心。 _依托省会地位及海洋资源优势在北港规划建设琼北最大的渔港，建设成为海 口远洋深海捕捞基地、全省海产品加工基地和出口基地。引进。一批捕捞、加 工龙

29、头企业，提高水产养殖、捕捞、加工水平。加快谋划建设海洋产业高科 技园，促进海洋资源综合开发，培植海洋科技产业。 -做强科技教育产业。推动大学城、院士村、软件园的建设，加快产学研一体 化，增强城市开展的后劲。加快文化体育中心、足球冬洲基地、国奥篮球训 练基地等文化体育设施建设，培育文化体育产业知名品牌，努力把新海口建 设成为岛内外科技、教育、文化、体育、医疗和疗养的产业基地。 222 海口市主要经济开发区 -金盘【业开发区 令盘r业开发区，位于海口市西南郊，全区规划面积48平方公罩，按照“统 规划、统一征地、统一一丌发、统一转讨、统管理的“ 垃统一原那么，由海 南金盘实业股份负责盯发建设和招商管

30、理。迄今在十 地开发和根底设施 罐14脚一拄89爽 033025165杨军 海口某房地产项日叫行性研究报告 建设方面，严格按照对开发区域进行商标准的建设宗旨，共投入丌发建设基会 37亿元，已开发面积19平方公里。 在引进工程中，以外资、民营企业居多。全区已形成了汽车、电子、制药、 纺织、建材、家具、仪器、饮料，珠宝加工等行业构成的新兴工业体系，其中制 药、黄金珠宝加工列入海口市支柱行业开展规划。主要产品有汽车、电子磁盘、 电子元器件、特种变压器、高级防化用品、铝合金制品、塑料制品、木工刀具、 中西医药、时装等。 港澳工业开发区 港澳工业开发区是由海南省政府批准设立，1988年由海国投集团投 资

31、开发建设的以开展外向型工业为主的工业开发区。地处海口市西郊永万坡，规 划面积2平方公里，该区采取土地出租、转让以及合作、合资或股份制形式，加 快招商引资和建设步伐。 经过十几年开发，港澳国际工业区已开发面积213平方公里，建成了一批 工业厂房、写字楼、商业楼等工程，已运营工程涉及了化工、制鞋、制衣、彩印、 电子、制药、纺织等10个行业。 一金融贸易区 海口市金融贸易区位于海口市北端滨海大道，规划面积22平方公里。该区 按外资区、国内金融贸易区、高级别墅公寓区和滨海度假游乐区四个局部规划， 其功能是以金融贸易为主体，开展成为海口市经济活动的枢纽，公共游乐、度假 居住的理想场所。 -海甸岛东部开发

32、区 海甸岛地处海13市北部。1988年海南建省后，海甸岛的东部被批准为开发 区，占地面积65平方公里，由中国寰岛集团承当整个开发区的开发建设。区内 实行统一一规划、统建设、统一经营、统一管理，主要兴建写字楼、公寓、别墅、 酒店、金融贸易、商业效劳网点、旅游娱乐设施和文化教育设施等。 _海口保税区 图对外行放程度最大、政策最优惠、手续最便捷的自由贸易区之一。以开展出口 加【、国际贸易、仓储物流为主，相应开展商品展示、会融保险、信息咨询、运 输等效劳性行业。目前已经形成r以电子信息，生物Jf发及制药，机电制造及其 销I5负一?共89虹 033025165杨军 海u某房地产项曰a，行性_fi f究撤

33、告 它加工业为支柱产业结构和港区一体化的物流分拨中心的海口高新技术“产业 链。 总结： ?作为省会城市，海口市已经成为海南省政治、经济、文化中心，海、陆、空交通 抠纽和通讯中心； 一近年来，海口整体经济水平正在稳步开展，人均国民生产总值超过2000美元。 不过与其他沿海兴旺城市相比，差距依然十清楚显； _ 目前，海口已经形成了以生物制药、机械电子、饮料食品、橡胶化工、纺织化纤 等五大行业为支柱的工业体系。其中，生物制药、汽车机械等行业的开展较为迅 速，潜力巨大； 已经形成了涵盖工业生产、金融贸易、出口加工、休闲娱乐等各具特色的5大经 济开发区； 一外商投资正在逐年扩大，投资领域也从过去的酒店、房产业扩展到石油加工、医 药制造业、邮电通信业等。包括三星 海南 光通信技术、福特汽车公 司等世界500强企业也纷纷选择海口作为生产基地； 第三产业在国民生产总值中占据主导地位，其中旅游业在2004年的国民生产总 值中占到17的比重； 房产业在经历了96-99年的低潮期之后。自2000年以来开始了第二次复苏。目 前是以消化存量房为主。 23宏观经济情况 231 国民生产总值GDP 海lJ市国民生产总值统计图 国民生产总值 亿元 图22 第16狐一共89虹 033025165扬军 海l _J某房地产工程可行性研究拟告 资料来源：2004年海u统计年箍 年增长j32，增