安徽宿州文化产业园项目发展建议

1、1会计学安徽宿州文化产业园项目发展建议安徽宿州文化产业园项目发展建议 本项目位于安徽省宿州市汴河新区，我司结合项目特殊区位、地块性质等因素，综合考虑开发商开发目标等，本着专业的视角，凭借多年实操经验，遵循市场规律和价值规律，形成此次针对性汇报提案。如有不尽或对项目理解偏差，系沟通误解，后期合作可做思路调整。 策划中心 2012年9月提案综述：业态规划布局业态规划布局CONTENTS宿州城市发展宿州城市发展项目认识项目认识文化创意产业文化创意产业文化商业案例情况专题商业分析启示定位思路整理整体商业概念项目功能定位业态规划理念业态细分组合建筑规划建议宏观市场背景宏观市场背景专题商业研究专题商业研究

2、商业整体定位商业整体定位合作方式合作方式合作方式为实现“两个跃升、一个崛起”的总体目标，按照“全面追赶、重点突破、局部超越”的战略部署，坚定不移地推进宿州市中心城市建设，着力提升宿城的带动能力和集聚度。加快建设城市新区，改造提升老城区 。宿州市国民经济和社会发展第十二个五年规划：协作徐州、淮北等周边城市，整体联动，共同发展。将马戏、书法、国画、灵璧奇石等作为特色旅游项目进行开发。加强旅游交通、旅游景区开发和配套设施建设，构建交通、游览、住宿、饮食、购物、娱乐相结合的综合服务体系，以带动和促进旅游相关产业全面发展。城市区位与定位： 宿州市位于安徽省最北部，南距蚌埠86公里，北距徐州75公里， 西

3、北距淮北市40公里。 宿州市位于我国两大经济带（京沪铁路、亚欧大陆桥经济带）交汇处，同时又是淮海经济区和徐 州都市圈的重要组成部分，处于安徽城镇化重点建设地带（沿淮 城市群）上。这种承东启西、南引北连的区位，使得宿州市在皖北地区经济发展中位置突出。 宿州市提出建设为皖东北商贸中心城市，淮海经济区和京沪铁路沿线重要的加工业基 地和商贸物流中心之一宿州合肥南京徐州淮北约240公里约280公里约40公里75公里宿州城市简介宿州城市简介宿州城市简介宿州城市简介宿州城市规划 宿州城市总体规划调整方案2007-2020年，将宿州划分三大主要功能区，城市功能布局为：“一城、三区、三轴”的空间布局。三区：老城

4、区、汴河新城区、 符离集镇区。形成“南部老城区中部新城区北部符离镇区”的空间结构形态，城市呈现南北相向团聚发展。同时，由老城区的汴河区共同构筑成宿州市城市主城区。三轴：汇源大道、拂晓大道和汴河路构筑的三条城市发展轴线 优化老城区、南抑北拓展限制老城区超强度开发，降低人口和建筑密度，增加绿地率，改善环境质量。南部为城市水源地和未来采煤波及区，不适宜进行大规模的城市开发。北部地势高爽，靠近河流，用地条件良好，能充分利用新汴河、沱河城市水域空间，改善城市环境。 东调西扩东部重点是进行空间内部结构的调整，优化用地结构，疏解部分城市功能，改善居住与产业空间的关系，提高环境质量。西部随着合徐高速公路、西部

5、路网和政务新区开发建设，是城市近中期重点发展建设的地区。 城市组团式发展东部重点是进行空间内部结构的调整，优化用地结构，疏解部分城市功能，改善居住与产业空间的关系，提高环境质量。西部随着合徐高速公路、西部路网和政务新区开发建设，是城市近中期重点发展建设的地区。 通过城市分区功能的调整，将形成老城区、西北新区、汴北和符离组团。宿州城市规划宿州城市规划 城市主城区重点向北、西北方向发展，适当向东发展，控制向南发展。促进人口从老城区疏散，建设向新城区集中，工业向开发区集中。老城区：以现状建成区为主，以商贸金融、文化教育和工业、交通及居住等功能为主。汴河新区：沿城市南北主轴线发展形成汴河新城区。以行政

6、办公、文化休闲、商贸服务和科技信息、居住等功能为主。符离镇区：以商贸、文教和工业、交通及居住等为主的区级综合功能区人口规模远期至2020年达到73万人，用地规模控制在65平方公里宿州城市规划人口规模近期（2010年）60万人远期（2020年）73万人远期（2050年左右）控制在90万人以内用地规模近期控制在65平方公里，远期控制在70-75平方公里（近期城市实际居住人口按60万人，用地按65平方公里，远期人口按73万人，用地按73平方公里进行平衡）。宿州城市规划 城市主城区重点向北、西北方向发展，适当向东发展，控制向南发展。促进人口从老城区疏散，建设向新城区集中，工业向开发区集中。居住用地规划

7、：规划除老城区和符离老镇区外，新辟8个居住片区。即：城东居住片区、东南居住片区、城南居住片区、西北居住片区、沱北居住片区、汴北居住片区、符南居住片区、符北居住片区。工业用地规划：规划安排4大工业区，即东南工业区、城西工业区、汴北工业区和符离工业区。仓储用地规划：除在规划工业区分别配套4处仓储用地外，规划在城市西南部，新辟1处物流产业园区，建成皖北地区具有社会化、专业化、现代化的运输仓储配送基地。宿州经济分析2011年，全市生产总值802.4亿元，按可比价格计算，比上年增长13.7%。分产业看，第一产业增加值217.5亿元，增长5.1%；第二产业增加值325.7亿元，增长22.0%；第三产业增加

8、值259.2亿元，增长11.5%。三次产业结构比27.1：40.6：32.3。人均GDP达14970元（折合2317美元）。 2011年全年累计完成固定资产投资480.03亿元，比上年同期增长32.8 %。其中，城镇固定资产投资完成302.23亿元，增长38.7%；农村非农户投资完成109.06万元，增长10.2%；房地产投资完成68.75亿元，增长54.6%。宿州经济分析宿州经济分析 全市城镇居民人均可支配收入17384元，增长18.5%；城镇居民家庭恩格尔系数为42.03%，比上年增长0.6个百分点。城镇居民人均住房建筑面积30.41平方米，比上年减少1.4平方米。 宏观环境、经济发展总结

9、： 宿州全市面积9787平方公里，宿州市辖区为埇桥区，淮海经济协作区的核心城市之一，安徽省距离出海口最近的城市 宿州城市空间布局为“一城、三区、三轴”空间布局，城市主城区重点向北、西北方向发展，适当向东发展，控制向南发展。促进人口从老城区疏散，建设向新城区集中，工业向开发区集中。 2010年宿州GDP总量为802.4亿元，较上年增加13.7%，总量位居安徽第八位，全市城镇居民人均可支配收入17384元，增长18.5%文化创意产业 ( Cultural and Creative Industry ) 简称：CCI 创意产业、创意经济或译成“创造性产业”，是一种在全球化的消费社会的背景中发展起来的

10、，推崇创新、个人创造力、强调文化艺术对经济的支持与推动的新兴的理念、思潮和经济实践。 文化创意产业包含：文化产品、文化服务、智能产权三项内容。 文化创意产业与旅游业的关系及具备城市名片的功能“旅游最核心的东西是创意。”中国人民大学文化创意产业研究所所长金元浦在主持国家重大文化创意产业项目，他发现，中国的旅游业正在慢慢转型，文化与旅游结合的需求越来越明显。 配合旅游业，文化创意产业拉动当地人气与经济指数，成为城市名副其实的无烟工业。如：“刘老根大舞台”已经成为沈阳的一张文化名片，看二人转成了很多游客的选择。这里的观众80%是外地人，平均上座率在98%以上。据悉，“刘老根大舞台”在沈阳、哈尔滨、长

11、春、天津等地共有8家分店，在世界经济寒潮的大背景下，这些“大舞台”却出现“一票难求”的火爆场面。创意产业园的发展创意产业的经济效益 创意产业在发达国家和地区迅猛发展，并成为经济的主要推动力量。在英、美、日等国，创意产业附加值占到GDP的8%，成为国家地区经济发展的支柱产业之一，带动相关产业发展，推动产业结构升级。 在中国，北京创意产业发展势头良好，软件、网络及计算机服务，新闻出版，广播、电视、电影和设计服务等重点行业优势突出，创意产业产值已占到市GDP的10.3%；杭州文化创意产业园发展的战略重点为：信息服务业、动漫游戏业、设计服务业、现代传媒业、艺术品业、教育培训业、文化休闲旅游业、文化会展

12、业等八大行业。产业增加值占全市GDP比重高达12.1%全国各地创意产业经济有了很大发展，带动地区经济产业发展，推动产业结构升级，与此同时，也改善了地区的社会面貌，树立地区新形象。创意产业园的发展创意产业的经济效益 创意产业在发达国家和地区迅猛发展，并成为经济的主要推动力量。在英、美、日等国，创意产业附加值占到GDP的8%，成为国家地区经济发展的支柱产业之一，带动相关产业发展，推动产业结构升级。 在中国，北京创意产业发展势头良好，软件、网络及计算机服务，新闻出版，广播、电视、电影和设计服务等重点行业优势突出，创意产业产值已占到市GDP的10.3%；杭州文化创意产业园发展的战略重点为：信息服务业、

13、动漫游戏业、设计服务业、现代传媒业、艺术品业、教育培训业、文化休闲旅游业、文化会展业等八大行业。产业增加值占全市GDP比重高达12.1%全国各地创意产业经济有了很大发展，带动地区经济产业发展，推动产业结构升级，与此同时，也改善了地区的社会面貌，树立地区新形象。一篇关于文化创意产业发展的访谈摘要让安徽现象开花结果政协委员献策文化产业发展2010政协论坛：聚焦文化强省建设。时间：2010年12月15日一、百花齐放探索新路径 访谈嘉宾：安徽省政协常委、省侨联党组书记、常务副主席康晓萍。 是历史与现实的选择： 近年来，我省影视产业、动漫产业等新兴文化产业异军突起，也为文化产业的整合和聚力发展找到了突破

14、口，探索出了道路，可以说，安徽文化产业在省委省政府，特别是省委宣传部的有力领导和大力推动下，取得了引人瞩目的成绩，尤其是在文化体制改革和五大集团改制及集团化发展方面，取得许多新的突破和骄人业绩，创造了文化产业发展的“安徽现象”。下一步，就是要找到文化产业的突破口，以点连成线，以线织成面，以面带动全局，并以此推动安徽文化产业的整体发展。 一篇关于文化创意产业发展的访谈摘要二、创意产业拓展新空间访谈嘉宾：省政协委员、芜湖市政协主席方成朝阳产业的文化光辉 创意产业是文化元素与科技手段有机结合的文化产业新业态，是文化产业最富有活力和竞争力的行业。作为新兴的朝阳产业，已越来越成为先进生产力的重要组成部分

15、。从文化产业增加值以及占GDP的比重来看，目前，北京市文化创意产业增加值已占GDP的12.6%；湖南省2009年文化产业总产值达到了1800亿元，成为湖南六大千亿元产业和支柱产业之一，增加值达682.16亿元，占GDP的5.1%。 而通过文化创意产业，云南、广西、贵州分别打出“七彩云南”、“文化广西”、“多彩贵州”的文化名片。其中云南打造出云南映象、丽水金沙等文化产业品牌；广西阳朔打造了印象刘三姐这一独特品牌。比较之下，尽管我省文化产业增加值连续5年保持了30%以上的增幅。但产业规模不大，整体竞争实力不强，对国民经济的贡献和支撑作用偏弱，还远未成为支柱产业。以芜湖市为例，2008年，芜湖市文化

16、产业增加值仅23.17亿元，占全市GDP的3.09%。“洼地”意味着空间 虽然我省文化资源丰富，文化创意产业发展已取得了一些成绩，但总体上发展还比较滞后。一篇关于文化创意产业发展的访谈摘要三、文化民企打造新主体访谈嘉宾：省政协常委、省工商联常委王康健如何实现安徽文化产业发展的“弯道超越”，省工商联王康健认为，根据市场规律和文化自身特点，文化产业的繁荣必须有民营企业的参与。发展我省文化产业，充分调动民营企业积极性、全面激发民营企业活力、不断增强民营企业竞争力是关键。文化民企渐成气象近年来，随着民营文化产业发展环境不断优化，民营文化产业发展速度不断加快。从全国看，2008年，文化产业中国非国有资本

17、所占比重明显上升。其中个人资本上升最多，比2004年的25.1%提高了6.5个百分点。与2004年相比，私营单位数量增加了13万家，增长78%；主营业务收入增加5442亿元，增长144%。而在我省，“安徽现象”中备受关注的还有民营文化产业领域不断拓展。目前，民营文化产业已涉及教育、文化、娱乐、博览、摄影、广告装潢设计、园林绿化等众多领域。民营文化产业已占全省文化产业的“半壁江山”。带镣铐的舞者与文化产业发达省份相比，我省民营文化产业还处于起步阶段，还存在诸多制约因素。给力添翼助奋飞当前，对文化民企要从固本培元着手，大力扶持，使其向大而强的方向发展各县、市、区人民政府、市政府各部门、各直属机构：

18、加快发展服务业是促进我市产业结构转型升级，转变经济增长方式，实现跨越式发展的重要途径之一。根据国务院关于加快发展服务业的若干意见（国发20077号）和安徽省人民政府关于加快发展服务业的若干意见（皖政2009118号），结合宣城实际，制定如下政策意见。范例：宣城市人民政府关于加快市本级服务业发展的若干政策意见（摘要）六、文化创意产业7.凡在我市工商注册和税务登记，从事创意设计、数字动漫及影视传媒、艺术品生产、出版发行、演艺演出、体育经营等企业，从营业年度起，所缴纳的营业税、增值税和企业所得税本市留成部分，前三年给予100%奖励，后三年给予50%奖励。其中拍摄电影和电视剧的企业，所缴纳的营业税和企

19、业所得税本市留成部分，五年内给予100%奖励。8.对投资额2000万元以上（不含土地款）的文化产业项目或以原文化企业新扩建的项目，优先安排项目用地，项目用地依法实行招拍挂，净地交付，土地价格比照工业用地政策执行，市政府将土地出让金超出工业用地价格部分全额支持项目基础设施建设；其中配套商住用地面积不超过15%，土地价格执行低于成交价一定幅度的协议约定价，市政府将协议约定价与成交价的差额部分全额返还支持项目基础设施建设；税收政策按国家有关规定执行。建设期间，免收除人防易地建设费之外的各项行政事业性收费。从营业年度起，所缴纳的营业税、增值税和企业所得税本市留成部分，前三年给予100%奖励，后三年给予

20、50%奖励。 目前，我国创意产业虽然存在着市场不成熟，需求不稳定，产业链尚不完整等许多不利因素，但创意产业在中国的发展前景十分广阔，市场需求高速增长，经济效益非常诱人，创意产业目前在中国面临着风险与发展并存的局面，可以算既是风险产业，又是前景无限的朝阳产业。创意产业园的发展小结项目介绍项目介绍项目介绍项目一期规划介绍项目现状项目现状业态规划布局业态规划布局CONTENTS宿州城市发展项目认识文化创意产业文化商业案例情况文化商业案例情况专题商业分析启示专题商业分析启示定位思路整理整体商业概念项目功能定位业态规划理念业态细分组合建筑规划建议宏观市场背景宏观市场背景专题商业研究专题商业研究商业整体定

21、位商业整体定位合作方式合作方式合作方式以文化带动商业的多元化发展；业态中娱乐、餐饮比重突出；建筑富有特色；商业需要大量外部客群来支撑，辐射氛围广。典型案例选取案例选取特征案例选取类型市郊文化商业项目主题公园带动文化商业项目常州淹城深圳东部华侨城徐州汉街案例名称案例示意郊区文化商业案例:常州淹城项目位置：常州武进区中心区武宜路主题定位：淹城春秋乐园全球首家春秋文化主题梦幻乐园项目概况：旅游区占地约6000亩，分为六大版块：淹城春秋园、春秋淹城古国遗址、春秋文化休闲区、淹城野生动物世界、淹城仿古商业街区、春秋文化旅游地产区。目前已完成淹城遗址公园的保护规划、文化商业街和野生动物园的建设并已对外开放

22、。商业业态：特色商业街由美食街、文化街、中医街组成，总建筑面积约4.5万平米。附近配套：淹城外城往南为野生动物世界所在地，占地2000亩，拥有两百多种近万只动物，至目前为止，还是江苏省唯一一家超大规模的野生动物园。n淹城美食街得到 武进区政府大力扶持，对于部分重点扶持商家免除三年租金，给予房价的百分之三的房租补贴。目前美食街共有经营企业二十余家，囊括了武进地区的十大招牌菜，八大特色菜以及周边地区的特色菜肴。n目前美食街消费群以本地人为主，游客为辅，人气相对要好。n美食街停车较为方便，停放的车辆以中低档轿车居多。序号商家名称序号商家名称1西太湖美食馆9郑陆炮羊肉馆2常州麻糕店10泰村鱼圆土菜馆3

23、焦溪二花脸菜馆11多宝农家菜4太湖三白馆12春晖阁5寨桥老鹅馆13旺阁渔村6戴溪青鱼馆14春秋茶楼7芙蓉鲜螺馆15武进名仁土特产8湟里红星牛肉馆美食街主要商家常州淹城美食街项目特征234n目前淹城的商业配套带有浓郁的历史文化特色，注重地域文化的弘扬，满足游客的旅游消费需求。n尚在建设中的春秋文化园与主题公园将结合游乐设施与水幕电影，游乐色彩浓厚。淹城的商业配套以满足游客旅游消费需求为主，旅游消费力不足的前提下没有兼顾城市人群消费。n目前景区吸引的游客数量较少，武进博物馆日常接待人数400-500人，长假期间日均1万人左右；淹城遗址年接待人数12万左右。n旅游人群以周边城市居民为主，周边县市人群

24、为辅。从目前来看，项目宣传好知名度不高，淹城所吸引的旅游人数较少，能够为项目商业部分的带来的旅游人群有限。n淹城为春秋古城池遗址，三城三河，水护城池，建筑为纯粹的春秋仿古建筑，虽然风格统一但缺乏变化，容易出现审美疲劳。纯粹的复古建筑并不一定适合各种商家的物业需求，缺乏现代元素，缺乏互动元素，虽然古朴但是沉闷。1消费者功能定位业态选择n目前淹城的商业配套以本土特色餐饮、洗浴、中医养生、文化艺术品专卖、洗浴为主；后期策划以游乐业态为主。淹城的餐饮业态建议以休闲餐饮为主，餐饮区在政府的大力扶植之下，经营勉强较好。建筑特色常州淹城特征及启示：东部华侨城 项目概况：n主要投资商：华侨城集团 n项目地址：

25、位于深圳大梅沙n项目总面积：占地9平方公里，投资额35亿n项目定位：国内首个集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育、生态探险等主题于一体的大型综合性国家生态旅游示范区。n项目典型商家：茵特拉根酒店及酒店群、4D影院、120米天幕、大侠谷天街 （主要包括红酒商业街、地下酒窖体验区、海布伦宫、湖畔美食长廊、海菲德湖等）三项战略性突破生态旅游内涵的突破华侨城人利用得天独厚的自然资源，人工化方法充分美化和精化的原生态型景观，还有用现代科技手段、文化活动等，打造全新的“生态旅游” 。从城市中心向郊区地带突破距城市核心商圈一小时，东部华侨城从产品设计、区域规划上都充分考虑与地处城市外围的特定空间，形成良

26、性互动关系，建造非都市型的休闲类旅游产品。 从观光旅游向休闲度假突破东部华侨城根据现代社会旅游业、休闲业等新兴产业的发展趋势和特点，尤其是休闲旅游的要素特征，突出了项目的特色和优势。东部华侨城大梅沙开发成果利用自然资源、文化表演、科技元素成功打造了郊区休闲度假中心。科技元素：有效整合声光电、广场系统、景观、建筑等多资源综合开发，强调景观之外科技的吸引力。茵特拉根主题酒店群酒店群：因特拉根瑞士艺术五星级酒店、房车酒店、大华兴寺菩提宾舍、瀑布酒店、火车旅馆等大华兴寺菩提宾舍房车酒店形成旅游功能和居住功能的混合布局，即建设集旅游、度假、文化教育相关的特色商业以及高档居住为一体的综合社区。开发特色以主

27、题公园带动，由旅游文化+地产开发为特色等，逐步完善集旅游、休闲、餐饮、娱乐、文化、购物、居住的多功能综合项目。东部华侨城天麓本项目借鉴n总体而言，发掘自然景观优势还需科技等更多的元素来吸引人流；n配套的酒店艺术、特色明显，与项目整体定位契合；n商业业态以餐饮为主，并注重养生概念，还有互动DIY的节目吸引客流。n建筑依托湖景及自然景观，低密度园林式开发理念，建筑与景观融为一体；n业态结合面向游客的特点，业态以特色餐饮、咖啡西餐为主，也有部分旅游零售商业n充分挖掘文化、湖景资源案例小结案例特色n地理位置：徐州沛县 n商业规模：南北长约700米，东西长约500米，呈十字形分布，商业面积约5万平方米（

28、不含酒店）n代表商家：酒店：约2万平米，汉源宾馆零售：占比约70%，真维斯、美特斯邦威、森马、以纯、依米奴、唐狮、中国移动等；娱乐：占比约20%，金碧辉煌、富侨足浴、钱柜KTV、英皇KTV、工艺品：占比约10%，汉仁源古玩、阳光字画、n商业特点：仿古建筑特色商业街，紧邻歌风台、高祖原庙，旅游文化特征明显。n发展现状：汉街商业步行街为政府规划的集特色餐饮、休闲娱乐、旅游文化为一体的商业步行街，但商家形态较为单一，东西向街道以服装为主，南北向街道以文化娱乐为主。缺陷：店面形象与建筑风格不符，正门远离商业区，因此除靠近汉城路入口处的数家品牌服装专卖店可以吸引一定人流外，其他区域均经营惨淡，空置率约2

29、030%。徐州汉街商业步行街美特斯邦威真维斯唐狮月丫船KTV中国移动浪莎专卖汉仁源古玩奇宝斋艺术馆尚品数码嘉朋大盆菜KTVKTV汉源宾馆汉城公园富侨金碧辉煌俱乐部歌风台、汉高祖原庙徐州汉街商业步行街汉城公园位于沛城中心，总占地 989 亩，建筑面积 1.5万 平米，是一座集古典建筑精华与现代造园艺术为一体的综合性公园。其中汉宫区是汉城公园的主景区，占地面积 3.5 万平方米，主要由汉魂宫、汉阙、望楼、长廊、东西配殿、仙人承露台、沛宫及侧殿等仿汉建筑群组成。 徐州汉街商业步行街 沛县汉源宾馆（四星级）位于沛县汤沐西路，汉城公园西侧， 二至四层结构，建筑面积30000平方米，拥有各种客房248套。

30、是集住宿、餐饮、娱乐为一体的综合性园林式宾馆。徐州汉街商业步行街典型商家本项目借鉴n总体而言，建筑与汉代风格一致，成为项目最大的特色；n配套的酒店利用文化及景观资源打造成当地最具影响力的星级酒店；n商业业态规划欠缺，定位以传统零售为主，导致与相邻的汉阳路商业街直接竞争；KTV业态布置在主大门，由于为夜间消费业态致使该区域商业氛围冷清。n建筑依托汉文化、古建及湖景，打造仿古建筑商业一条街；n业态主要面向城市人群消费，业态以传统服装零售为主，也有部分娱乐及工艺品等业态n充分挖掘文化、湖景资源徐州汉街案例小结案例特色项目名称深圳东部华侨城徐州汉街商业街地理位置深圳盐田区三洲田徐州沛县商业规模酒店群+

31、天街等酒店（3万平）+汉街（5万平）文化景观主题公园、自然景观、科技动感乐园汉文化公园、汉高祖原庙等商业定位都市休闲度假区城市零售商业步行街业态特征酒窖、美食长廊、西餐、概念餐饮等服装零售为主+KTV+工艺品成功因素发掘自然景观优势及科技等更多的元素来吸引人流；配套的酒店艺术、特色明显，与项目整体定位契合；商业业态以餐饮为主，并注重养生概念，还有互动DIY的节目吸引客流。整体经营状况一般发挥了建筑文化优势，古建商业建筑吸引客流但业态规划不尽合理，如城市客群定位导致与其他商业竞争激烈；主出入口的娱乐业态阻断了日间消费主题公园带的文化商业案例分析启示：本项目以文化主题公园带动，自然景观资源丰富，与

32、案例相比有可取之处：n项目属性：作为文化主题公园带动商业，充分发挥历史文化的聚客能力n目标消费群体：必先把握园区旅游消费，再兼顾城市消费的需求；n业态特色：引入养生、科技等领先概念；n建筑风格：尊重古建风格，引入现代商业元素，即要保证整体格调又要满足商家建筑要求。文化商业案例启示：商业规律：文化主题商业已成为目前商业的发展趋势之一，依托于历史文化和自然景观，开发休闲娱乐为导向的业态城市背景：片区文化：项目启示：宿州拥有5000余年的历史文化传承，文化大市，文化强市战略，促进文化旅游产业文化商业 可行性 汴北新区加快文化旅游经济板块开发，文化号召力强，将产业园打造成文化发展示范区地块文化商业开发

33、借助良好的政策环境，植入历史文化，开发适合旅游特色和周边消费特性的文化商业业态规划布局业态规划布局CONTENTS宿州城市发展项目认识文化创意产业文化商业案例情况专题商业分析启示定位思路整理定位思路整理整体商业概念整体商业概念项目功能定位项目功能定位业态规划理念业态细分组合建筑规划建议宏观市场背景宏观市场背景专题商业研究专题商业研究商业整体定位商业整体定位合作方式合作方式合作方式文化，是一种消遣、是一种人生体验，是一种生活乐趣，是融入了时间的表演在文化的历史长河中寻找一种人生的创意也是如此。城市环境总结：1、政府实施“文化大市、文化强市”战略，提高文化旅游对经济社会发展的影响力和带动力，文化旅

34、游产业发展迅速；2、项目将开发出文化发展示范区、城市繁荣副中心典型案例研究：1、案例商业部分依托历史文化或主题公园来带动；2、业态注重餐饮、娱乐比重，但由于目标群体消费力的差异使得业态在档次、品牌方面存在不同；3、建筑运营仿古元素，与自然和谐统一城市环境启示：n把握城市重点开发文化旅游产业的发展趋势，依托主题公园的带动，前瞻性地考虑满足整个园区的消费需求项目条件分析：、人文、自然资源丰富，滨水商业特征现状、与埇桥老区、市区交通便捷案例研究启示：n目标消费群体：兼顾旅游客群消费与城市居民消费；n业态特色：商业娱乐化，突出餐饮、娱乐业态，考虑引入养生、科技等领先概念；n建筑风格：尊重古建风格，引入

35、现代商业元素项目分析启示：n业态规划须突出休闲、文化两大特色；n必须在满足园区的消费基础上兼顾城市消费定位思路整理解决之道：1、项目定位主题化、特色化，让建筑特色成为商业的主力店之一，截流片区外流消费者，吸引周边居民消费。2、艺术文化与商业业态相结合，养生与科技理念引入，增加休闲娱乐聚客业态，力求客流稳定平衡。3、提炼项目概念主题与特色，加强项目吸引客流亮点的打造，加大市场推广中的知晓度传播。项目现在面临的最大问题？1、项目所处周边开发周期长不成熟，人流少2、市区多商业项目分流商家或消费群体目标客户类型比例基本情况描述需求业态文化艺术工作者、游客、注重品质化休闲品位的中高端商务差旅人群50%有

36、品位爱好文化艺术、旅游度假、注重居住和办公环境社交之餐饮、休闲娱乐消费城市文化体验、感受酒店或居住、文化工艺品、观光及体验娱乐、商务正餐、快餐西餐料理、酒吧特色纪念品兜售城市中高消费人群、城市商务写字楼办公人群、35%宿州高收入高品位的消费群体、市区及企业、商务区人群休闲消费娱乐消费社交消费影院、健身培训品牌时尚购物（一站式休闲娱乐购物中心体验）高档社区住户、城市富裕阶层15%城市高收入这家庭消费综合服务需求消费便捷消费Spa 、美容美发等个人护理服务、娱乐目标客户群需求分析目标消费群体：中高端品质化、休闲娱乐综合化、家庭休憩便捷化生态的亲水的艺术的文化休闲目的地定位思路：n强艺术文化、亲水景

37、观资源的原生态稀缺特点，打造生态滨水栈道及生态广场，让商业和生态湖区融为一体；n区别于宿州已有的购物、餐饮娱乐项目，响应文化立市号召，引进国际影音和项目独有的艺术符号，打造代言宿州的城市绿色、低碳、艺术的餐饮娱乐目的地街区；n亲湖的、自然的，郊区休闲度假生活；慢节奏、格调的，让居家生活更写意！n倡导都市文化艺术生活。项目商业发展策略建议：创造标杆效应！打造商业地标！123标杆业态标杆建筑 标杆业态l符合市场导向又富有前瞻性，针对中高端客户群就概念餐饮、特色餐饮、私人会所、及SPA、养生度假中心等业态展开研究，地区首创业态l针对区域文化消费习惯，精心组合业态，打造专属消费地l充分利用项目的昭示性

38、，借用灵石、书画艺术文化，打造建筑文化标杆Museum Park（博物馆公园式商业） 都市文化休闲目的地宿州首席文化创意街区n生态示范文化街区都市文化主题商业新标杆，满足人文消费需求n宿州标杆商业项目，引领城市新型消费方式的Life Style商业街n综合性的、组团化的、国际化的、永不落幕的艺术街区整体形象及商业概念：示意图示意效果图Museum 博物馆式商业Park公园式商业n宿州唯一公园式新生代休闲商业n突破传统的封闭式商业形态，更加开放n建筑元素：主题公园、湖景、街区、广场、古建n倡导慢生活格调，远离嚣喧的城市n奇石博物馆及文化名人园的带动n艺术、文化元素广泛运用于商业n艺术餐饮、创意市

39、集、复古建筑n倡导品位生活、格调商业Museum Park不只是商业，更多的是倡导格调的、慢节奏的Life Style。商业经营特点：感受宿州都市文化内涵与休憩度假的时尚领地n借助文化公园、艺术品展示、亲湖栈桥及影音新体验，吸引都市高端商务人群及家庭人群，打造亲近自然的都市现代人文地标，永不落幕的艺术体验；n借助绿色生态街区建筑打造，创造主题低碳商业；n打造具有城市特色的艺术餐厅和养生度假商业，营造城市商业理念新标杆；n开创一站式餐饮娱乐目的地，让城市商务和居家生活再添新元素。商业概念阐述Park 公园式商业n公园式：项目规模体量较大，大型广场和公共部分，景观、园林、小品、休憩场所的打造，公园

40、式主题为消费者营造了轻松休闲的生活氛围和情趣；nLife Style 强调的新生活方式，宿州唯一公园式新生代休闲商业，突破传统封闭式商业形态更加开放，倡导慢生活，公园式商业契合了Life Style的内涵。极富个性的优越自然环境独特的建筑形式更多开放的公共空间LIFESTYLE 商业强调都市休闲的业态定位及组合功能定位业态筛选奥特莱斯特价场影院个人综合服务娱乐家电时尚青春零售超市/百货餐饮大世界皮包皮具鞋酒吧、西餐、咖啡大型餐饮KTV、夜总会、足浴等综合消费者需求、项目竞争策略商业元素及城市购物中心功能形成有特色的功能模块组合文化艺术街区综合服务：特色零售（艺术品、高尔夫）项目功能定位影院酒店

41、酒店艺术酒店、会所影院精品商业养生馆商务接待会谈夜间经济艺术酒店及会所：引进艺术酒店或设计型酒店，满足旅游及商务需求；并打造高端艺术会所或企业会所，成为城市特定高端人群的专属领地；文化风情美食街：引入国内外艺术/概念餐饮品牌，并涵盖宴会餐饮、异国餐饮、西餐咖啡 、高端茶馆、民族风味连锁餐饮等，并融入养生馆、高端SPA、健身及婚纱摄影等业态，体现生态品质商业新地标；夜间经济：引进国际领先IMAX影院、电视电台演播厅、艺术酒吧、室内娱乐城等。三大功能组合：艺术酒店及会所+夜间经济+文化风情美食街等功能组合分析商业概念艺术酒店及会馆文化风情美食街夜间经济概念阐述商务接待及度假居住文化交流艺术品消费游

42、客聚集的、艺术品位的、现代与古代文化的融合，把握电影电视的发展趋势，打造文化娱乐体验新天地业态延展艺术酒店或设计型酒店艺术会馆或企业会所西餐、咖啡高端餐饮、概念餐饮养生馆SPA健身等特色影院及电视演播厅、明星产品展售艺术酒吧室内乐园等价值贡献文化产业园商务配套；高端人群专属领地主题业态和功能区域文化概念深化、吸引商业客流运营方式订单式统一招商统一招商或订单式神话般的养生度假圣地夜间经济区特色风情美食街国际影视文化中心世界文化旅游之窗文化艺术交流平台民族的就是世界的，宿州文化创意产业园项目经营理念项目经营理念主题概念的突破：Museum Parkn综合性提升竞争力。突破普通项目纯粹的餐饮娱乐街或

43、零售商业街的主题概念；首倡 Museum Park 概念，打造都市文化休闲目的地商业，集艺术、餐饮、娱乐、商务、旅游的等功能为一体；n品牌特色化、国际化。引进最具文化特色的及特色文化产业，强化品牌的市场号召力；n后期经营推广，扩大知名度与美誉度，永不落幕的艺术街区商业价值的突破：短中长期收益兼顾突破普通项目单一的赢利模式，实现“短、中、长期”收益兼顾：n短期销售回款租售结合，销售部分物业回款以确保持续开发n经营长期赢利项目可实现长期经营，有盈利保障n资产永久增值通过前期开发经营提升整个产业园及周边地块的开发用地整体价值。业态规划布局业态规划布局CONTENTS宿州城市发展项目认识文化创意产业文

44、化商业案例情况专题商业分析启示定位思路整理整体商业概念项目功能定位业态规划理念业态规划理念业态细分组合业态细分组合建筑规划建议建筑规划建议宏观市场背景宏观市场背景专题商业研究专题商业研究商业整体定位商业整体定位合作方式合作方式合作方式民俗文化村民俗文化特色公园特色商务区酒店业会展业商务会所集中商业奇石博览区博物馆奇石交易区百家名人园会所文化产业区书画、民间艺术地方传统文化展示、交易中心艺术中心文化艺术培训演艺中心度假养生产业文化产业发展线特色商业发展线沿线布置集中商业民俗文化商业街特色餐饮街艺术作品商业街景观发展线（动静分割线）地产发展线整体规划理念产业名称产业内容重点项目（举例）核心文化产业

45、以书画、民间艺术为核心的艺术创作； 以马戏、泗州戏、梆子戏为核心的艺术展示，如文化表演（音乐、戏剧、舞蹈）、文化视觉艺术（绘画、雕塑等）； 以灵璧石文化为基础的应用，如艺术品设计、旅游纪念品设计等； 以宿州文化为核心的艺术交易； 其它传统民俗艺术展示表演等民俗文化村青年艺术家驿站 奇石交易中心民间艺术创作基地演艺休闲广场及演艺剧目开发 书画交易街区 综合展览中心 衍生支持产业对核心文化产业形成支持的产业。如艺术创作材料经营、展览设施经营、策展专业、展演经纪、活动策划、教育培训等。艺术实训基地 设计制作基地 配套服务产业完善 “吃、住、行、游、购、娱”旅游六要素配套。主题餐饮街区 主题酒店特色产

46、品购物风情街 旅游集散中心反哺支持产业房地产业中高端住宅产业规划理念开发节奏规划对项目开发的带动性、重要性项目需求急迫性、开发成熟度LOWLOWHIGH 奇石博物馆 百家名人园奇石交易区特色商业街中高端住宅主题餐饮区特色商务区文化演艺区书画交易区综合展览区民俗文化村青年艺术家艺术创造基地旅游集散中心分期开发原则 1、招商次序原则。 根据招商的难易程度筛选与确定主导项目 2、项目开发带动原则。 根据主导项目性质确定辅助项目的开发及时序 3、项目开发成熟度原则。 根据开发成熟度确定先期投入开发的项目 4、投资成本原则。 主导项目的引入时序保证弹性原则，分期有序导入 对现有资源梳理整合 ，奠定项目文

47、化基调 引入与城市特质相关的文化产业内容 通过创新性商业演绎形式丰富文化内涵，吸引市场目光步骤一 :文化核心内容注入 完善景区文化衍生产业配套服务 完善景区旅游吃、住、行、游、购、娱 配套服务 步骤二 ：园区配套服务完善步骤三 ：园区品牌体系构建 通过文化内涵的注入和相关产业链的完善，形成园区在文化领域的权威影响力 通过差异化定位，形成园区旅游知名度、人气和口碑的提升中高端住宅开发进行反哺 景区活力元素引入一般以引入文化活动为主。 文化活动和文化景观动静结合，能够丰富景区的旅游形式；加深对景区文化的感受；延长停留时间；增添景区的市场吸引力；提高景区的知名度和美誉度；保证和促进景区的可持续发展。

48、文化演艺剧目 文化交流论坛 文化研习活动 活力元素引入一期规划布局示意结合商业分布特点，最大限度利用项目资源，使人流动线合理最大化，动静分区，按组团分主题，突出区域协作的同时，如安排聚人气的商业在临湖及内街区，带动项目整体的商业价值。博物馆百家名人园中端住宅奇石交易区书画艺术品交易中心高端住宅一期规划布局理念1、通过博物馆、百家名人园的建设，树立项目文化产业的基本属性2、奇石交易区、书画艺术品交易中心的打造，符合宿州的文化特质和资源构造，其业态特质与项目地块特质较为吻合，便于项目招商及销售，及时回笼资金。3、两大住宅类型与文化商业的滚动开发，便于发挥项目资金的杠杆效应4、酒店由于将占用大量资金

49、，且作为一期项目开发将面临较大的经营压力，建议二期进行开发5、生地开发商业需要较长的培育期，且项目周边没有合理支持，集中性商业建议二期开发。建筑规划布局示意整体风格：仿古建筑，徽派风格建筑布局：相对集中的商业街区（2-3层），聚集人气；建筑规划布局示意图建筑规划布局示意图1 1示意图示意图2 2建筑规划布局示意整体风格：徽派建筑建筑布局：院落式徽派街区商业，一般为3层，院落式布局；满足个性主题主力商家的物业要求。建筑规划布局示意图1院落式街区效果图示意图整体建筑风格徽派建筑商业街区入口效果图示意图示意图整体建筑风格特色室内步行街效果图徽派建筑商业街区街区示意图街区示意图业态规划布局业态规划布局宿州城市发展项目认识文化创意产业文化商业案例情况专题商业分析启示定位思路整理整体商业概念项目功能定位业态规划理念业态细分组合建筑规划建议宏观市场背景宏观市场背景专题商业研究专题商业研究商业整体定位商业整体定位合作方式合作方式合作方式合作方式阶段工作用时协调服务成果提交前期策划咨询阶段90120天15