大连星海高尔夫项目可行性研究报告

1、大连星海可行性项目目录总 论4第一章第一节 项目概述4第二节 项目主要技术指标5第三节 编制依据8.9第二章市场分析与第一节 大连市宏观情况分析9第二节 大连市房地产发展特征12第三节 大连市高新园区区域总体分析21及项目分析35第三章市场. 35第一节 高新园区房地产市场第二节 项目 SWOT 分析39第三节 项目及目标消费群体分析41.43第四章第五章第六章第七章第八章第九章项目户型建设规模及方案46简介53与销售收入估算54投资估算56投资计划与资金筹措61相关第十章第十一章风险分析与防范对策62综合评价与建议64大连星海项目可行性第一章总 论第一节项目概述一、项目背景星海项目地处大连市

2、人群最密集的专属生活区，项目南侧濒临黄海、东侧紧依西尖山、西接旅顺南路、北临海事大学游泳训练馆。项目距大连最大的海滨广场星海广场约 5 公里；距大连市黑石礁车站约 2.5 公里；距大连市市中心约 12公里；项目西行约 50 米，即为大连海事大学；东行约 1.5 公里，即为大连水产学院；项目位于高新技术产业园区，旅顺南路东南面，交通十分便利。项目是一块依山面海的绝版稀有居住地块，原的自然环境、挺拔的山姿、悠长的海岸线和浓厚的氛围构建起惬意生活的完美框架。项目实景图二、项目概况项目名称：星海花园开发商： 大连洪富房地产开发用地位置：甘井子区凌水镇旅顺南路用地性质：军产土地用地面积：118500m2

3、4大连星海项目可行性总面积：387123.49m2容积率：3.27（不含面积）型式：项目实景图三、项目位置图具置：甘井子区凌水镇旅顺南路东南面，海事大学的对面第二节项目主要技术指标依据及大连市相关、标准规范、项目的方案及本公司前期所做市场报告综合分析，本项目由四个地块组成，本项目主要技术指标如表1-1 所示。5大连星海项目可行性表 1-1 总体技术指标表 1-2项目 A 区总体技术指标6用地名称数量备注A-1 区总用地ha1.433总面积m251966.2不含面积其中1.公寓面积m226717.522.公建面积m214936.123.酒店面积m210312.56面积m218935.26容积率-

4、3.63不含面积A-2 区总用地ha0.872总面积m242969.67不含面积其中1.公寓面积m235632.32.公建面积m28837.37面积m25380.98地上停车位位27容积率-4.93不含面积A 区综合总用地ha2.305总面积m294935.87不含面积其中1.公寓面积m262349.822.公建面积m223773.493.酒店面积m210312.56面积m224316.24容积率-4.12不含面积用地名称数量备注总用地ha11.858总面积m2387123.49不含面积其中1、住宅面积m2251062.192、公寓面积m262349.823、公建面积m236350.17其中酒

5、店面积：14936.124、现有住宅面积m224048.755、酒店式公寓面积m210312.566、变电所及小区公共配套m23000面积m274128.20绿地率%36.2容积率-3.24不含面积大连星海项目可行性表 1-3 项目 B 区总体技术指标表 1-4 项目 C 区总体技术指标表 1-5 项目 D 区总体技术指标7用地名称数量备注D 区总用地ha1.780总面积m270572.03不含面积其中1.住宅面积m261767.382.公建面积m28804.65面积m26623.11地上停车位位33绿地率%38.3容积率-3.96用地名称数量备注C 区总用地ha2.842总面积m275553

6、.55不含面积其中1.住宅面积m270827.062.公建面积m24726.49面积m214480.00绿地率%35.30容积率-2.66用地名称数量备注B 区总用地ha4.931总面积m2144562.04不含面积其中1.住宅面积m2118467.752.现有住宅面积m224048.753.公建面积m22045.54面积m228708.85绿地率%38容积率-2.90大连星海项目可行性第三节编制依据的编制依据：1、投资项目可行性研究指南；2、建设项目评价方法与参数；3、房地产开发项目评价方法；4、相关；5、现行的财税制度和有关规定；6、销售额按全销售计；7、销售单价以销售均价表示；8、利率取

7、央行 2007 年 12 月 21 日最新发布的一年期利率 7.47%，采用复利按月计息，1 亿元，借款周期为 1 年，项目进入销售阶段，逐月还本付息；9、依据目前大连市房地产市场周期现状，本项目开发周期拟定共 32，约2.67 年；10、住宅销售均价参照大连市及高新园区可比房地产项目现售价格及项目地理位置特点估测；11、甲方提供相关数据。8大连星海项目可行性第二章市场分析与第一节大连市宏观情况分析一、大连市自然地理条件（一）地理位置大连位于辽东的最南端，东濒黄海，西临渤海，北依东北三省和内广大腹地，南与中国山东隔海相望，与、韩国、和俄罗斯远东地区相邻。是京津门户和东北亚区的中心区域，是中国重

8、要的港口、贸易、工业、旅游城市，也是中国北方最为开放、最具活力的城市之一。图 2-1（二）气候条件大连市位于北半球的暖温带地区，属具有海洋性特点的暖温带大陆性季风气候。全年日照总时数为 25002800 小时；年平均气温 8.410.5 摄氏度；年平均降水量600790 毫米；无霜期达 6，适宜的气候使大连成为世界最适宜居住的城市之一。二、2007 年大连市总体发展情况2007 年，大连继续保持快速增长。生产总值（GDP）完成 3131.0 亿元，同比增长 17.5%；地方财政一般预算收入 267.8 亿元，同比增长 36.5%；规模以上工业增加值 1157.0 亿元，同比增长 27.1%；实

9、现自营总额 363.03 亿，同比增长 23.8%；出口总额 196.94 亿，同比增长 25.8%；完成全固定资产投资额 1930.8 亿元，同比增长 31.4%；实现消费品零售总额 983.3 亿元，同比增长17.2%；城市居民人均可支配收入达 15108.63 元，同比增长 13.2%；城市居民人均9大连星海项目可行性消费性12134.97 元，同比增长 15.2%。大连市近年情况分析表见表 2-1。表 2-1大连市 20002007 年发展主要指标（数据来源：大连统计年鉴、大连统计月报）图 2-2（一）宏观政策调控作用显现，固定资产增势放缓2007 年，大连市城镇固定资产投资完成 19

10、30.8 亿元，同比增长 31.4%；房地产开发投资增幅有所放缓，共完成 407.8 亿元，同比增长 20.9%；房地产施工面102000-2007年大连市情况分析表（亿元）35003000250020001500100050002001200220032004200520062007GDP财政收入固定资产投资额消费品零售总额年份GDP（亿元）财政收入（亿元）固定资产投资额（亿元）消费品零售总 额（亿元）城镇居民年人均可支配收入（元）城镇居民年人均消费性（元）非农人口数量（万人）20073131.0267.81930.8983.315108.6312134.9720062569.7196.11

11、469.5839.313350.010533.9328.920052290151.421110.0732.011994.389996.41317.420041961.8117.17716.2645.2103788672312.320031632.6110.54506.9568.4591017760297.482002140698.7367.9591.982007118287.9420011235.695.2305.1534.274186512280.220001110.877.6268.5488.768616073275.35大连星海项目可行性积 2747.7 万平方米，同比增长 25.1%；

12、竣工面积急速萎缩，全年共竣工 428.3万平方米，同比下降 20.4%；商品房销售面积 828.2 万平方米，同比增长 31.7%；实现销售额 461.1 亿元，同比增长 62.1%。（二）消费需求稳中趋旺，零售额与 GDP 同步增长2007 年，全市实现消费品零售额 983.3 亿元，同比增长 17.2%，为 10 年来的最高值。近年来我市零售额增幅一直低于 GDP，但差距逐年缩小，今年实现同步增长，消费对增长的贡献不断提高，多年来内需相对不足的困扰正在逐步缓解。2007 年以来，消费需求明显升温，带动消费品市场繁荣活跃。消费需求旺盛主要有两方面：一方面，居民收入持续增长，消费能力增强引导消

13、费升级；另一方面，我国快速发展使本币升值成为必然，而升值又吸引了大量流入，向实物资产和金融资产转化过程必然推动资产升值，资产增值又能增加购买欲望，从而消费需求升温。（三）城乡居民收入持续增加，收入结构呈现多元化2007 年，大连市城市居民人均可支配收入为 15108.63 元，同比增长 13.2%，同比加快 3.5 个百分点；在人均总收入中，工资性收入增长 16.5%，加快 12.3 个百分点；经营净收入增长 52.5%，加快 26.4 个百分点；性收入增长 82.8%；转移性收入增长 3.9%。四项全面增长，对家庭总收入增长的贡献率分别为 67.3%、13.4%、12.1%和 7.1%。居民

14、收入呈多元化上升趋势。（四）消费价格结构性上涨07 年 5 月份以来，受等食品价格大幅上涨的影响，CPI 出现明显上涨。6-12月的同比涨幅分别为 3.5%、4.3%、6.4%、6.0%、6.4%、7.7%和 6.5%，涨幅呈现明显扩大趋势。（五）居民储蓄存款下降11大连星海项目可行性随着的持续繁荣，居民储蓄存款不断流入，导致居民储蓄存款出现了的下降或同比少增。长期以来，我国居民储蓄存款一直呈现出高速增长的态势，每月新增额高达千亿元，但今年以来多次出现了居民储蓄存款负增长的现象： 10月末，居民储蓄存款余额 1693.2 亿元，同比下降 0.4%，比上月减少 41.9 亿元，这是储蓄存款余额在

15、今年内继一月末、四月末、五月末、八月末、九月末的第六次月度负增长；11 月末，居民储蓄存款余额 1740.8 亿元，同比增长 1.9%，比上月增加47.6 亿元，这种现象的产生是由于现阶段我国居民的投资有所拓宽，不再局限于储蓄存款。表 2-2金融机构储蓄存款情况表：亿元（数据来源：大连统计月报）第二节大连市房地产发展特征一、大连城市发展总体12时间1-2 月3 月4 月5 月6 月7 月8 月9 月10 月11 月12 月金融机构存款余额3758384238513888387339744025397541184182企业存款余额121812751275132013021384145914761

16、5701606储蓄存款余额1776179817601752176217471735169317411837大连星海项目可行性图 2-3大连城市发展紧密建设“大大连”纲要，从如下几方面对大连未来 1020 年的城市总体做出战略部署：（一）城市空间布局按照“西拓北进”的思路，把大连城区西拓至旅顺、北扩到金州，构筑“两城三星”组团式城市空间布局。“两城”即大连主城区与大连新市区，“三星”即庄河市、瓦房店市和普兰店市三个城。主城区由中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区和旅顺口区组成。城市用地由现在的 200 平方公里扩大到 300 平方公里左右。把甘井子区的农村部分和旅顺口区纳入主城区，与老市区融为一体

17、，按照城区标准统一、建设和管理，不再搞低标准的小城镇建设。新市区由开发区、金州区、保税区、出口区、金石滩旅游度假区、“双 D港”、大窑湾港区组成。主城区与新市区通过快速路和快轨连接，形成相互连通的双城格局。对基础设施走廊实行绿化保护，保证“城市生命线”的安全。（二）城市产业体系按照“产业强市、工业先行”的思路，从我市的现有基础出发，推进产业升级，形成以高新技术产业为先导，以石油化工、电子信息、机械制造三大工业支柱为支撑，现代服务业高度发达的“131”产业格局。建立“两区三带”开放型产业布局。“两区”，即主城区和新市区两大区；“三带”，即沿沈大高速公路和黄海大道，以城和多个功能各异的产业园区为依

18、托，形成两条放射状的陆域经济带，以长山列岛及周边海域为依托，构筑海洋。发挥高新技术产业在全市发展中的先导作用。扩大产业基地外延，优化高新技术产业布局，满足高新技术产业发展的空间需求。集中建设七贤岭产业基地、“双 D 港”等重点产业园区和产业带，发挥产业的集聚效应，扩大产业规模。13大连星海项目可行性（三）城市功能布局城市总体功能，科学“两城三星”的分区功能。我市主城区功能为行政中心、商务区和现代产业区。市中心三区为商贸金融服务区和临港产业园区。甘井子区为现代都市工业、现代物流业、商贸服务业和教育产业集中发展区。旅顺口区为旅游名胜区、临港产业区、高新技术产业区和大学园区。新市区功能为技术先进的工

19、业基地、高新技术产业基地、现代物流基地和主要口岸。三个城功能为资金技术密集和劳动密集型的工业区、现代农业产业区和特色旅游区。长海县功能为“海上大连”建设的先导区和示范区，成为海洋的重点发展区。（四）城市基础设施以建设畅通型、智能型、型城市为目标，提升城市综合功能，开展新一轮基础设施建设，把我市建设得更畅、更亮、更绿、更美。按照“城市扩容、交通先行”的要求，加快交通基础设施建设步伐，尽快形成现代化对外交通、市域交通、市内交通三级网络。市区交通重点发展地铁、有轨和公共汽车，形成相互连接、高效便捷的交通网络。高起点、高标准建设旅顺口区和开发区的大学园区，按规定建设好中小学及其他配套设施，逐步实现中小

20、学办学设施标准化。创新城市绿化思路，以增加森林总量、环境为主题，构筑覆盖整个城乡的森林网络，在城市周围建设绿色屏障、绿色通道等大型林带，森林覆盖率达 45%。搞好环城滨海道路建设，美化岸线环境，拆除“亲海”隔障，还海于民，建设一个蓝天碧海环抱、绿树青草簇拥的新大连。二、大连市土地供给状况14大连星海项目可行性（一）土地供应量开始加大2007 年全年已挂牌 39 幅地块，占地面积 570.63 万平方米。截止到 2007 年底，已成交 32 幅地块，占地面积 368.21 万平方米，其中住宅 28 块，占地面积 314.01万平方米。图 2-4（二）土地供应以甘区为主目前已成交地块中，2007

21、年甘区成交住宅占地面积约 243.10 万平方米，占住宅成交面积的 77.42%。传统的中心区域，如中山区、西岗区随着城市建设步伐的加快，土地存量明显不足，可供开发的土地大多为旧城区改造及部分厂房的搬迁改造。而甘井子区有大量的待开发土地，且多为净地，成为未来房地产开发的主打区。15大连各区05-07年住宅土地供应对比图万m2300264.14243.1250203.0420015010047.4853.0135.1242.6250 12.4323.7517.370.53 1.450中山西岗沙区甘区2005200620072004-2007年大连住宅土地成交情况万m2400365.64314.0

22、1264.40300215.1320010002004200520062007大连星海项目可行性图 2-5（三）楼面单价普遍上升2007 年大连市内四区成交地块的楼面单价均呈上涨趋势，其中甘区涨幅最大。而楼面单价的上涨，势必带动房地产价格上升。从市场反应来看，各区域价格上涨趋势与成交地块的楼面单价相符，说明虽然 07 年成交地块部分还未进入市场，但已经带动区域房价攀升。表 2-3市内四区成交地块楼面单价情况：元/（四）适用房、限价房用地加大投入07 年一年共有 92.4 万平方米的适用房、限价房推向市场，其中仅泡崖八区就有 20 万平方米适用房，今年共有 80 万平方米的适用房、限价房推向市场

23、，这对日益增高的房地产价格将会带来一定冲击，但与大连房地产市场的快速发展相比来看，并从根本上房地产市场价格的持续稳步增长。（五）今后土地市场供给趋势大连市“十一五”用地中表明 2006-2010 年的供地指引为：1、普品住房近期新供应的普品住房用要分布在甘井子区的梭鱼湾、泡崖子、泉水、大化渣场等地区；其次分布在中山区、西岗区、沙河口区。2、适用住房和廉租住房16区域中山区西岗区沙河口区甘井子区2006 年2923.862898.153391.29963.082007 年3391.593237.353716.232104.97涨幅16.00%11.70%9.58%118.57%大连星海项目可行性

24、充分考虑土地的利用和级差效应，确保土地的高效利用，近期供应的适用住房和廉租住房用要分布在甘井子区辛寨子、机场新区、泡崖新区、石门山、大连西站、庙岭、凌水等地区，有少量分布在沙河口区和西岗区。3、商品住房为提高土地、增强中心城区活力，同时考虑商品住房的需求意向，近期商品住房的供地首先以中山区、西岗区和沙河口区为主，其次是甘井子区。2006 年、2007 年商品住房的供要集中在中山区、西岗区和沙河口区。三、近年大连房地产开发总体走势（一）施工面积逐年呈上升趋势土地放量从 2005 年开始加大，同时大连市在 2006 年出台打击囤地行为的相关措施，使得从 2006 年房地产施工面积大幅度上升，200

25、7 年继续保持这一趋势，07年施工面积比 06 年增加了近 600 万平方米。表 2-42000 年2007 年大连市商品房开竣工面积情况表：万平方米（数据来源：大连市统计年鉴、大连统计月报）17年份20002001200220032004200520062007施工面积1067.31238.21366.821369.61333.81570.12196.12747.7竣工面积502.4537.9546.23579.2421390.5537.8428.3大连星海项目可行性图 2-6表 2-52007年全市住宅施工、新开工、竣工面积表（数据来源：大连楼盘统计网）18月份施工面积新开工面积竣工面积累

26、计()同比(%)累计()同比(%)累计()同比(%)123772.5248.657.16-55.236.274.84984.8427.8122.42-45.441.2471.151300.539.4256.91-15.541.2422.561517.3942411.275.447.24-24.571614.9736.6511.922.662.15-27.781681.1833.1566.721.983.21-26.891808.1836.2693.4810.292.51-42.9101890.1632.2746.161.8129.81-44.3111977.6234.4819.131.9169

27、.66-34.5122141.931.81003.27.7356.3-13.6（万m2） 2000-2007年大连市商品房开竣工面积情况表30002500200015001000500020002001200220032004200520062007施工面积竣工面积大连星海项目可行性图 2-7从上边的图表我们可以看出，虽然随着土地放量加大等因素的影响，使房地产施工面积一直呈上升趋势，但是 07 年竣工量剧减，主要是由于市场逐渐趋向大盘，项目开发周期较长，其次是为避免缴纳土地滞纳金或逾期未开发被收回的风险，项目只是象征性的开工，因此虽然施工量增加，但竣工量较少，再是由于国家宏观调控因素影响，房地

28、产开业的主要资金来源为，开发资金链容易发生断裂，很多开发商都采取了整体开发、分期建设的策略，以弥补资金不足的状况，由此也使得开工面积与竣工面积之间形成了一定程度上的巨大反差。（二）大连房地产呈现“西拓北进”的态势大连房地产发展同样遵循“大大连”的要求，也呈现“西拓北进”的态势。“西拓”方面是在向大连旅顺口区发展，在旅顺口区与原大连老城区的交通干道旅顺南路周边已有大批项目已经并陆续实施。“北进”方面则是在向金州区和技术开发区发展，这两个新城区的发展潜力已逐步显现。表 2-6 2007 年大连住宅施工情况表19区域房屋施工面积（万）本年新开工面积（万）房屋竣工面积（万）大连市2141.871003

29、.22356.30其中：中山区200.9069.7418.55西岗区56.7615.454.112007年大连住宅施工、新开工、竣工面积线性图增速（%）8074.8 71.16048.639.44236.636.24033.132.2 34.4 31.822.52027.85.410.21.92.6001.91.8-20-15.5-13.6-40 -55.2-24.5 -27.7-42.934.5-45.4-26.8-44.3-601-31-41-51-61-71-81-9 1-10 1-11 1-12施工面积新开工面积竣工面积大连星海项目可行性（数据来源：大连楼盘统计网）图 2-8由上图表可

30、以看出：大连西部、北部区域施工量尤其是新开工量占大连总量绝大部分，可见大连楼市西拓北进格局已经形成。2008 年我市预计开盘楼盘 61 个，可供销售面积 1156.37 万平方米以上，其中83.60%的面积将于 2008 年上半年开盘销售，供应量上会有明显的出现。通过详细分析，我市今年上半年供应将出现 2 次波峰，首先是 3、4 月份的集中供量，以中小开发商为主要参与者，楼盘整体放量不大，分布较为散乱，同时，2007 年底由于种种暂缓或顺延开盘的楼盘，也会在 2008 年初同步放量，预计该阶段价格有太大波动，但其成交数量或为 2008 年整体房地产的冷热定下基调。而后，就是 6 月份的放量，将

31、以大品牌、大体量楼盘为主体，价格走势会受政策影响，但其价格走势，将成为全年商品房价格的定心盘。而从全年来看，由于 2007年底政策对需求的，力的集中或许会出现于二次供应，如果 2008 年国家政策不能很好地做出调控的“接续”工作，积累很长时间的价格将再次出现“报202007年大连各区住宅施工情况表万m2700610.34600500400316.19325.55259.9300200.9234.45240.4248.02165.49157.4200129.4269.74 56.7672.7787.9647.5963.910018.5515 4542.824.110中山西岗沙区甘区旅顺开发区金州

32、房屋施工面积本年新开工面积房屋竣工面积沙河口区234.4572.7742.82甘井子区610.34259.9087.96旅顺口区240.40129.4247.59开发区316.19165.4963.90金州区248.02157.40325.55大连星海项目可行性复性增长”。适用房的推出对大连市的住宅供给结构有着重要的意义。截至 2007年，大连市共建设适用房 4.3 万套，总面积达 323 万平方米。另外，市内四区现有廉租住房 63 万套，总面积为 320 平方米。未来三年，大连市内四区用于住房建设的土地储备量约 810 公顷，其中，用于建设适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型的普品住房的土

33、地储备量约 605 公顷。2008 年我市将建设适用住房和廉租房 80 万平方米，为中低收入家庭提供价格合理的房源，这也意味着大连的住房供应结构开始逐渐得到缓解。适用房的推出也在一定意义上缓解了住宅价格的上涨。第三节大连市高新园区区域总体分析一、高新园区概况大连高新技术园区是1991 年3中国批准建立的首批级高新技术产业园区，也是大连市的对外先导区、科技兴市区的示范区。园区总占地 35.6 平方公里，由七贤岭基地、双 D 港、海外学子创业园、软件园、黄河路科技城等发展区域组成。今年是大连高新园区建区十七，作为大连市唯一的级高新技术产业园区，大连高新园区从科技创新的“发”，到服务创新的“试验田”

34、；从科技培育的“孵化器”，到招商引资的“蓄水池”，已成为带动大连市转变增长方式、抢占高新技术产业制高点的前沿阵地。（一）位置旅顺南路高新技术产业带：东起黑石礁，西至塔河湾，总面积 133 平方公里，包括七贤岭基地、海外学子创业园与软件园。产业带位于大连市的西南部，距离大连国际机场 7 公里，大连港 10 公里，大连火车站 7 公里，沈大高速公路口 15 公里。21大连星海项目可行性（二）气候高新园区具有北温带季风气候特征。四季分明，冬夏长、春秋短，日光充足，雨量适中。（三）区域产业结构园区总占地 35.6 平方公里，由七贤岭基地、双 D 港、海外学子创业园、软件园、黄河路科技城等发展区域组成。

35、七贤岭基地发展高新技术产业及研发中心的科技示范区海外学子创业园留学、博士等高级创业孵化的区软件园软件产业的集中发展区双 D 港数字与生命高科技产业基地黄河路科技城高新技术及市场政策区高新技术园区政策辐射拓展区二、高新园区概况（一）概况2006 年是“十一五”的开局之年，也是大连高新园区抢抓机遇、乘势而上、旗开得胜的一年。2006 年全区固定资产投资呈现平稳增长的态势。全年完成固定资产投资 77.19 亿元，同比增长 42%。其中，项目投资 65.27 亿元，同比增长 64%；实际利用3.12 亿，同比增长 187%。新批企业 74 家，增资 44 个项目，4.37 亿。这些指标增长速度均居全市

36、前列，远远高出全市平均水平，占全市总量的比重逐年上升。目前高新区已特色产业企业1120 多家，其产业收入占高新区总收入的85%。在“十一五”中，高新园区总量将再增长五倍，GDP 将占全市比重的 1/10，成为大连的新增长极和高新技术发展的源、技术源，做全市科技创新的平台和机制和体制创新的示范区。表 2-7 2001-2006 年大连高新园区情况22大连星海项目可行性（数据来源：大连统计年鉴）图 2-9目前，大连高新园区在53 个（级）高新区中，土地面积占第 46 位，我们在各项指标的综合排名上占第 14 位，使高新园区真正成为科技含量高，投资密度高，投资回报高的新的先导区。（二）固定资产投资2

37、006 年全区固定资产投资呈现稳定增长运行态势，对全区发展起到重要支撑作用。全区完成固定资产投资 77.19 亿元，其中房地产项目投资 11.92 亿元，同比增长-18.2%。投资项目共计 145 个，其中，新开工项目 99 个，投资额 31.57 亿元，占投资总额的 40.9%。投资额超千万元项目 98 个，投资额为 75.58 亿元，占投资总额的 97.9%。23亿元2001-2006年大连高新园区GDP增长情况1201008060402002001200220032004200520062006105.137.4477.1911.923.122005106.25.1454.3613.16

38、4.7200485.73.736.77.42.52003693.128102.22002533.121.571.452001412.515-1.3年份GDP财政收入 固定资产投资房地产开发投实际利用（亿元）（亿元）额（亿元）资额（亿元）（亿）大连星海项目可行性图 2-10三、园区（一）凌水湾改造凌水湾改造是高新区创新产业形态、构建创新体系的重要举措。按，要在 3 5 平方公里的改造区域高标准建设科技馆、航海博物馆、多体验中心、数字化影视中心、音乐厅、滨海设施等，将其建成科技、及艺术的展示区、园区创智型产业的重要承载地，建成大连 IBD，形成大连西部一个新的科技商务中心。按照园区的战略部署，20

39、06 年，凌水湾区域改造工程全面启动。年初以来，在园区管委会的正确下，经过园区创新基地管理办公室的不懈努力，各项工作有条不紊，顺利展开。1、凌源街动迁工作成效显著凌源街改造面积 5.7 万平方米，拆迁面积 3.6 万平方米。目前，已经完成522 个动迁户、2 家企业动迁补偿的摸底工作，并制定了比较完善的动迁方案；同时，动迁手续已办理完毕，动迁招标工作已完成，截至目前，一期动迁 323 户，245001大连星海项目可行性已经有 250 多户动迁完毕，预计 6 月底完成动迁。2、凌水湾填海工程有序推进目前，已经完成拟征用海域立项和海域使用图绘制；海域征用论证报告和环境影响评估报告已经报送到相关部门

40、，等待评审；拟征用海域勘测、被征用部分补偿摸底以及拟征用海域无争议协议正同步推进；同时，填海施工设计已经委托大连理工大学进行设计。预计，8 月底完成征海主件的报批工作，10 月末进入施工。3、周边区域搬迁取得实质性经过多方努力，已经与沈阳铁路局和旅顺保障基地达成协议，对凌水湾改造区域内的 3.9 公里的铁路和 2.4 万平方米的农贸市场进行拆除，4 月中旬开始实施。同时，与位于改造区域内的大连第三发电厂进行了多次谈判，该电厂已经同意整体搬迁。（三发电位于项目内部据现场，该厂搬迁时间还未确定）4、开发建设的招商工作稳步进行此前，凌水湾改造区域的性已经获得批准，按照新的开发建设模式，凌水湾改造将采

41、取化开发，目前，开发建设的招商片已制作完毕，整体沙盘也正在制作过程中。（二）新滨海路从星海湾到黄浦路凌水路段的新滨海路能缓解西部交通，但在未来几年内，高新园区以及小平岛这一地区将新增五六万人，有关部门表示，为彻底解决大连西部交通问题，新滨海路还将修建二期和三期工程。在凌水地区修建改造计划中，大连海事大学附近的海岸线将向前移动，凌水河与大连海事大学的教学港池航道入海口一并延伸，形成宽约 100 米、长约 900 米的河道，贯通新滨海路东西的一座桥梁将这条航道。今年上半年，星海湾至凌水的滨海路西段一期工程将全线贯通，新工程将彻底解决星海广场至凌水湾地区的交通拥堵问题。他们所负责的星海湾至凌水路段的

42、方25大连星海项目可行性案还没最终出台，目前能确定的是，新路将沿海修建，全长约 4.5-5 公里，滨海路的设计标准将满足城市次干路的要求，为双向 4 排道，路面约 24 米宽。将要建设的滨海路将形成一条平行于“中山路-黄浦路-旅顺南路”的通道。此工程计划在年内启动，新路东侧与老滨海路相连，以星海公园为起点，经星海湾填海区、西南路至星海公园延伸段、自然博物馆北侧至水产学院正门，再沿西尖山南侧海滨，经西尖山西侧、海洋环境监测中心至黄浦路凌水路段，计划今年五一通车。新路工程竣工后，新建的道路东西、南北条条道路相通，引导中山路上集中的车流分散行驶。有效分流星海广场、大连医科大学附属第二医院、黑石礁、学

43、院广场至海事大学沿线交通。另外，星海湾管理中心还介绍说，因为工程沿海修建，新路与海边之间要修多条道路和桥坝，东西、南北交错。工程中会特别注意对礁石等自然景观的保护，打算途经礁石将建桥跨过，加以保护，对市民到星海湾亲海休闲造成影响。本案26大连星海项目可行性图 2-11四、近年高新园区项目（一）世界 500 强企业NTT落户高新园区2006 年 4 月，世界 500 强企业NTT通信株式会社投资的恩梯梯通信设备（上海）大连分公司在大连高新园区成立。NTT在世界 500 强企业中排名第 24 位，NTT 通信株式会社是 NTT全资控股子之一，是专业从事国际通信，Internet 运营和以网络为基础

44、的系统解决方案的电信网络运营商。2004 年 10 月 NTT 通信株式会社在上海成立恩梯梯通信设备（上海）。随着公司业务的不断扩大，2006 年 4 月在大连成立分公司，主要从事程序及通讯软件的开发、设计，网络系统集成的设计和维护。（二）世界 500 强美国美商安迅公司（NCR）入驻园区2006 年 8 月 16 日，世界 500 强企业美国美商安迅公司（NCR）投资的 NCR 大连全球咨询中心在大连高新园区正式成立。NCR 大连全球咨询中心不仅向客户提供中低端的编码、测试、安装及维护服务，而且直接接触客户参与应用系统开发的全部流程，为客户提供高端的可行性研究及系统整体设计解决方案。NCR

45、在大连的落户，不仅会将大连的软件结构提升到一个新的台阶，而且也会带动大连软件产业向一个更高的层次发展。（三）甲骨文（ORACLE）公司落户大连高新园区2006 年 8 月 22 日，全球最大企业软件提供商甲骨文（ORACLE）公司在大连高新园区举行甲骨文大连分公司成立仪式。大连市副戴玉林出席了仪式。甲骨文大连分公司致力于以北亚区的和知识库以及 Oracle 全球支持团队的力量，为客户提供卓越的支持服务。大连分公司的成立是甲骨文“金色中国计划”第二阶段的重要组成部分。27大连星海项目可行性甲骨文（ORACLE）的入驻，使大连高新园区引进世界 500 强企业投资项目达到41 家。（四）西门子投资

46、2 亿在大连高新区成立传感器与通讯公司2006 年 10 月 19 日，西门子自动化与驱动投资 2 亿元成立的传感器与通讯，在大连高新区举行奠基仪式。这是西门子自动化与驱动在中国第一次从建厂开始，以独资的方式成立新的运营公司。新公司的建成，将使西门子过程仪器、传感器及工业通讯在中国实现本土化生产。新公司将成为西门子全球传感器与通讯的生产基地之一。西门子传感器与通讯位于高新区七贤岭产业基地，占地 4 万平方米，分为两期施工建设。一期面积 1.5 万平方米，2007 年 4 月投入使用。西门子自动化与驱动的入驻对于大连高新技术产业将产生强大的辐射作用，对大连现代服务业的发展和创新型城市建设也必将发挥积极的促进作用。（五）大连河口国际软件园暨东软国际软件园在高新区开工2006 年 11 月 9 日，大连河口国际软件园和东软国际软件园在高新区举行奠基典礼。这一项目的启动标志着大连软件业在向进军中又迈出了一大步，必将地提升高新区以知识为的现代服务业发展水平。大连河口国际软件园，位于高新区旅顺南路软件产业带的东端，毗邻腾飞软件园，紧靠大连创新园高新区研发孵化园，面积 150 万平方米。大连河口国际软件园的建立，不仅能够进一步提升高新区软件信息服务业的效应和产业集群优势，加快软件产业向融合的速度，也将大大提高大连软件产业在国际上的竞争能