新建北京理工大学科技园投资建设项目可行性研究报告

1、一 .项 目情 况 简介1.1 项 目地理位 置及 区域 交 通状 况北京理工大学科技园地处北京市市区北部、北京理工大学南校 区，总用地面积 51946 平方米，园区东临新街口外大街，西至文慧园北路，南通文慧园路，北 依学院南路，交通便捷，出入方便，地理位置十分优越。 园区位于 北京海淀高科技产业开发区中关村科技园区腹地， 高等院校、 科研机 构密集，周边有北京师范大学、北京邮电大学、北方交通大学，以及 中国政法大学、中央财政金融大学等著名高校。有中、高级技术职称 人员数万人，人才技术优势十分明显，有良好的文化科技氛围。园区基础设施发达，科技、教育、文化、体育、金融、旅游等 现代化城市功能完备

2、， 其良好的社区环境， 对科技人员有强大的吸引 力。1.2 项 目规 划项 目 占地 面积 为 51964 平 方 米 ， 规 划 总建 筑 面积 为20.212 万平 米，其 中地 上建 筑 面积 15.584 万平 米：其 中： 办公楼 20370 平 米实验楼 5028 平 米公 寓 式 办公 46150 平 米交流展 示用房 9416 平 米孵 化 大 厦 专 家 大 厦 展 览中心 附属用房40398 平 米32154 平 米1260 平 米325 平 米保 留建 筑 734 平 米地 下建 筑 面积 4.63 万平 米：其 中： 设备用房 9226 平 米办公辅 助 5021 平

3、米车库（ 含人 防 ）32038 平 米总停 车位 1250 辆其 中： 地 上停 车位 73 辆地 下停 车位 1177 辆，地 上建 筑 层 数 为 2 18 层地 下建 筑 层 数 为 1 3 层建 筑 高度 为 12.50-60.00 米绿 化 率 35%容积 率 3.0项 目分 三期 开发：一 期 为： 孵 化 大 厦经济技术指标如下：总建 筑 面积： 54260 平 米地上建 筑 面积： 40398 平 米地 下建 筑 面积： 13862 平 米总停 车位： 323 辆，地 下 298 辆 、地 上 25 辆地上建 筑层 数： 2 15 层地 下建 筑 层 数： 3 层建 筑 高度

4、： 12.5 60.0 米二期 、 三期 如 下图所 示：目前 已取 得各 项 立 项 批 复 和设 计 图 纸， 近 期 可 完 成 拆迁 任 务 。二 . 合作条件目前 北 京 理 工 大 学 已与北 京 京 师鹏 飞 房地产 开发 有 限公 司签署合作 开发协议， 协议 主 要 内容 为：一期：北 京理工 大 学提供土地，负 责 一期孵 化 大厦 的拆迁 工作， 达 到场地 三通 一平 的条件 ，由 北 京 京 师鹏 飞房地产 开发有限 公 司负责 开发建设， 项 目建成后双方按 4： 6 分 配建 筑 面积 （ 北理工 占 4）。 土地 出让金各 自交 纳所分得 的 面积。二期有两种模

5、式：1、 理 工 负责拆迁， 项 目建 成后双方按 4： 6 分 配建 筑 面积（ 北理 工 占 4 ）。 土地 出让金各 自交 纳所分得 的 面积。2、理 工 只提供土地 ，不 负责拆迁 ，项 目建 成后双方按 2： 8 分 配建 筑 面积（ 北理工 占 2）。土 地 出让金各 自交 纳所分得 的面积。北 京 京 师鹏 飞 房地产 开发公 司与我公 司的 合作 条件是：以 3000 万 元人 民 币整体 转让北 京 京 师鹏 飞房地产 开发公 司 （ 该公 司只有本 项 目， 没 有 其 它的债 权债 务 关 系 ）。 付 款 方 式 为： 在项 目符合公 司的 要 求后支 付 1500 万

6、 元人 民 币， 另 外 的 1500 万 元 付款 时 间待项 目回款后支 付。三 .项 目经 济分 析项 目 一 期 投 资 估 算1、 开发成本估算1.1 土地成本项 目转让 费共 1500 万 元， 项 目土地 出让金 暂估 为 1000 元 /平 米 ，地下部分 出让金 为地上 的 1/3 ，项 目征地 费用总额 为人 民 币 4201.12 万 元。单位 可销售面积成本 为 4201.12/2.42 （ 地 上 面积 ）=1736元 /平 米。1.2 前期工程 费用包 括 土 地 出 让 金 契 税 、 可 行 性 研 究 费 、 设 计 费 、 工 程 勘 探 费 等 费用， 共

7、计 约 724.53 万 元。单 位 可 销 售 面 积 成 本 为 724.53/2.42 （ 地 上 面 积 ）=298.91 元 /平 米。1.3 基础设施及 配套设施建设 费包 括供 电 、供 气 、供水 、 排 污 、 照明 、 道 路 等基础设施 及 配套设施，其建设 费用估计 为 1091.62 万 元。单 位 可 销 售 面 积 成 本 为 1091.62/2.42 （ 地 上 面 积 ）=450.36 元 /平 米。1.4 建安 费用建 安 费用包括 中央 空调、电 梯 等 费用。按 建 筑 面积 2300 元 /平 米计 算共 12479.8 万 元。单 位 可 销 售 面

8、 积 成 本 为 12479.8/2.42 （ 地 上 面 积 ）=5148.69 元 /平 米。1.5 不 可 预 见 费取 以上 四项 费用总 和 的 1%， 共 为 169.97 万 元单位 可销售面积成本 为 169.97/2.42 （ 地 上 面积 ）=70.12 元 /平 米。2 、 开发费用估算2.1 管理 费用管理 费用取 直接 费的 1% 计 算， 管理 费用为 169.97 万 元。单位 可销售面积成本 为 169.97/2.42 （ 地 上 面积 ）=70.12 元 /平 米。2.2 销售费用销 售 费 用 取 销 售 收 入 的 1.5% ， 销 售 费 用 为2617

9、6.8*0.015=392.65 万 元。单 位 可 销 售 面 积 成 本 为 356.29/2.42 （ 地 上 面 积 ）=161.99 元 /平 米。2.3 财务 费用项 目财务 费用为贷款利息 ，贷 款 5000 万 元 ，贷 款期限 为 一年，利息 为 350 万 元。单 位 可 销 售面 积 成 本 为 350/2.42 （ 地 上 面 积 ）=144.4元 /平 米。3、 项 目开发 总成本项 目开发 总成本估计 为 19829.26 万 元，单位 成本 为 19829.26/2.42=8180.79 元 / 。项目投资成本估算汇总表序号12345678910名称土地费用前期工

10、程费基础设施及配套设施建设费建安工程费不可预见费物业管理基金计提财务费用管理费用销售费用成本合计成本总额（万元）4201.12724.531091.6212479.8169.97249.6350169.97392.6519829.26备注含土地出让金 2701.12 万元，项目转让费 1500 万元市政建设占 15 项费用合计的 1%建安成本的 2%贷款 5200 万元，贷款期限一年，利率为 7%占 15 项费用合计的 1%销售收入（约2.6 亿元）的1.5%项 目销售收入 预 算1 销售单价 的确定根 据 政 府相 关 政 策及 对 项 目周边楼 盘 的调查 结果， 设 定 项 目的销售均价

11、 为：写 字楼： 10000 元 /平 米 ；地 下 车位： 10销 售 收 入 及 投 资 分 析 表一 销售收入 26176.8万 元 /个2 销售总收入 的确定销售总收入 预 测表物 业 类 型写字楼地 下 车 位合 计3 经 济分 析可售面积 销售单价2.424 万 10000 元 /194 10 万 元 /个项 目损 益表（ 单位： 万 元 ）销售总收入（ 万 元 ）24238.8193826176.8总计可售面积(万)出 售 率销售单价(元/ ）二 投资成本合计面积(万)单位面积成本(元/)利润三 营业税及附加24238.8写字2.424 楼100%10000.0019829.26

12、5.438180.796347.541439.72车位出 售 率销售单价(元/个）1938194100%100000四 营业税税后利润五 税后成本收益率六 所得税七 所得税税后利润八 税后成本收益率九 税前投资收益率九 税后投资收益率4907.8224.75%1619.583288.2416.58%98.16%63.24%4、工程进度安排序号12345678910时间2004 年 4 月2004 年 5 月2004 年 6 月2004 年 78 月2004 年 9-12 月2005 年 1 月2005 年 2 月2005 年 3 月2005 年 4 月2005 年 5 月进度安排双方达成开发协

13、议成立开发公司开工完成地下结构施工主体结构封顶开始销售，室内初装修、外墙装修销售、外墙装修完成室内装修及小市政建设室内装修及小市政建设室内装修及小市政建设，交房5、费用支付及资金筹措资金使用进度表序 号时间2004年5 月2004年6 月7 月8 月2004年9 月10 月（ 1 ）费用支付重组公司、支付 40%的土地出让金1080.45 万元、前期工程费的 50%计 362 万元、管理费用 13 万元，转让费 1500万元,共 2955.79 万元账面余资金筹措额项目融资2044.215000 万元支付前期费用 362 万元、 管理费用 13.04万元，共 402.07 万元。项目开槽，土方

14、 1642.72施工完成 80%。支付管理费用共 13 万元， 地下一层完成。支付管理费用共 13 万元，地下室结构完成。支付管理费用 13 万元，项目主体施工至 -30.25三层支付管理费用 13 万元，项目主体施工至七层半2134567811 月12 月2005年1 月2005年2 月2005年3 月2005年4 月2006年5 月支付管理费用 13 万元，项目主体施工至十二层支付剩余的60%的土地出让金 1620.67 万元、管理费用 13 万元，项目主体施工封顶支付管理费用共 13 万，项目开始销售，销售回款 5235.36 万元。归还贷款本金4000 万元。支付基础设施费 273 万

15、、主体建安费4883.4 万元、不可预见费42 万元、管理 费 13 万元，共 5211.87 万，销售回款5235.36 万元，归还贷款本金 1000 万元 支付基础设施费 273 万、装修费 2532 万 元、不可预见费 42 万元、管理费 13 万元， 销售费用 131 万元， 共 2991.49 万， 销售回款 5235.36 万元，支付基础设施费 273 万、装修费 2532 万元、不可预见费 42 万元、管理费 13 万元，销售费用 131 万元， 共 2991.49 万， 销售回款 5235.36 万元支付税金及其它费用共 6650.38 万元销售回笼5235.36 万 元销售回

16、笼5235.36 万 元销售回笼5235.36 万 元销售回笼5235.36 万 元销售回笼5235.36 万 元1192.04215.532459.44703.273288.25项 目 二 期 投 资 估 算1、 开发成本估算1.1 土地成本项 目转让 费共 1500 万 元， 项 目土地 出让金 暂估 为 1000 元 /平 米 ，地下部分 出让金 为地上 的 1/3 ，项 目征地 费用总 额 为人 民 币 6159.21 万 元。单 位 可 销 售 面 积 成 本 为 6159.21/4.25 （ 地 上 面 积 ）=1448.46 元 /平 米。1.2 前期工程 费用包 括 土 地 出

17、 让 金 契 税 、 可 行 性 研 究 费 、 设 计 费 、 工 程 勘 探 费 等 费用， 共计 约 1183.17 万 元。单 位 可 销 售 面 积 成 本 为 1183.17/4.25 （ 地 上 面 积 ）=278.25 元 /平 米。1.3 基础设施及 配套设施建设 费包 括供 电 、供 气 、供水 、 排 污 、 照明 、 道 路 等基础设施 及 配套设施，其建设 费用估计 为 2762.37 万 元。单 位 可 销 售 面 积 成 本 为 2762.37/4.25 （ 地 上 面 积 ）=649.62 元 /平 米。1.4 建安 费用建 安 费用包括 中央 空调、电 梯 等

18、 费用。按 建 筑 面积 2000元 /平 米（ 含地 下 室建安成本 的平均 数 ）计 算共 18258.8 万元。单 位 可 销 售 面 积 成 本 为 18258.8/4.25 （ 地 上 面 积 ）=4293.9 元 /平 米。1.5 不 可 预 见 费取 以上 四项 费用总 和 的 1%， 共 为 283.64 万 元单位 可销售面积成本 为 283.64/4.25 （ 地 上 面积 ）=66.7元 /平 米。2 、 开发费用估算2.1 管理 费用管理 费用取 直接 费的 1% 计 算， 管理 费用为 283.64 万 元。单位 可销售面积成本 为 283.64/4.25 （ 地 上

19、 面积 ）=66.7元 /平 米。2.2 销售费用销 售 费 用 取 销 售 收 入 的 1.5% ， 销 售 费 用 为43848.08*0.015=657.72 万 元。单 位 可 销 售 面 积 成 本 为 657.72/4.25 （ 地 上 面 积 ）=154.68 元 /平 米。2.3 财务 费用项 目财务 费用为贷款利息 ，贷 款 8000 万 元 ，贷 款期限 为 一年，利息 为 560 万 元。单位 可销 售面 积 成本 为 560/4.25 （ 地 上 面 积 ）=131.69元 /平 米。3、 项 目开发 总成本项 目开发 总成本估计 为 30513.72 万 元，单位 成

20、本 为 30513.72/4.25=7175.88 元 / 。项目投资成本估算汇总表序号12345678910名称土地费用前期工程费基础设施及配套设施建设费建安工程费不可预见费物业管理基金计提财务费用管理费用销售费用成本合计成本总额备注（万元）含土地出让金 4659.21 万元，项目转让费 1500 万元1183.172762.37 市政建设18258.8283.64 占 15 项费用合计的 1%365.18560283.64565.3230421.32建安成本的 2%贷款 5200 万元，贷款期限一年，利率为 7%占 15 项费用合计的 1%销售收入（约 4.38 亿元）的 1.5%6159

21、.21项 目销售收入 预 算1 销售单价 的确定根 据 政 府相 关 政 策及 对 项 目周边楼 盘 的调查 结果， 设 定 项 目的销售均价 为：公 寓： 8000 元 /平 米； 地 下 车位： 10 万元 /个2 销售总收入 的确定销售总收入 预 测表物 业 类 型 可售面积 销售单价公 寓 4.252 万 8000 元 /地 下 车位 367 10 万 元 /个合 计3 经 济分 析项 目损 益表（ 单位： 万 元 ）销售总收入（ 万 元 ）34018.08367037688销 售 收一 销售收入总计可售面积(万)出 售 率销售单价(元/ ）二 投资成本合计面积(万)销售成本(元/)利

22、润三 营业税及附加四 营业税税后利润五 税后成本收益率入 及 投 资 分 析 表37688.0834018.08 3670公寓 4.252 车位 367100% 出 售 率 100%销售单价(元/8000.00 100000个）30421.329.137154.157266.762072.845193.9217.07%六 所得税七 所得税税后利润八 税后成本收益率九 税前投资收益率十 税后投资收益率1713.993479.9311.44%64.92%43.50%4、工程进度安排序号12345678910时间2004 年 4 月2004 年 5-8 月2004 年 9-12 月2004 年 78

23、 月2004 年 9-12 月2005 年 6 月2005 年 7 月2005 年 8 月2005 年 9 月2005 年 10 月进度安排双方达成开发协议拆迁开工，地下施工完成完成地下结构施工主体结构封顶开始销售，室内初装修、外墙装修销售、外墙装修完成室内装修及小市政建设室内装修及小市政建设室内装修及小市政建设，交房5、费用支付及资金筹措资金使用进度表序号12567时间2004年5-8 月2004年9-12月2005年1-5 月2005年6 月2005年7 月（ 1 ）费用支付重组公司、 拆迁、 支付前期工程费的 50%、交纳 40%的土地出让金，共计 3055 万元账面余资金筹措额项目融资

24、49458000 万元支付前期费用 592 万元、不可预见费 81万元、管理费用 81 万元，共 754 万元。 4191项目地下室施工。交纳 60%的土地出让金 3696 万元、不可预见费 101 万元、管理费用 101 万元，利息280 万元， 共 4178 万元， 项目主体施工至 封顶支付管理费用共 20 万， 不可预见费 20 万元、主体建安成本 8216 万元、项目开始销售，销售回款7538 万元，累计 8257 万元支付基础设施费 691 万、装修建安费 2511万元、不可预见费20 万元、管理费20 万元，销售费用 141 万元、销售回款 7538万元，累计 3383 万元， 归

25、还贷款本金 3000万元 13销售回笼-7067538 万元销售回笼4497538 万元89102005 支付基础设施费 691 万、装修建安费 2511年 万元、不可预见费20 万元、管理费20 万元，销售费用 141 万元、销售回款 75388 月 万元，累计 3383 万元， 归还贷款本金 4000万元2005 支付基础设施费 691 万、装修建安费 2511年 万元、不可预见费20 万元、管理费20 万元，销售费用 141 万元、销售回款 75389 月 万元，累计 3383 万元， 归还贷款本金 1000万元2006 支付基础设施费 691 万、装修建安费 2511年 万元、不可预见

26、费20 万元、管理费20 万元，销售费用141 万元、物业基金 365 万10 月 元、税金 3787 万元、利息 280 万元、销售回款 7538 万元，累计 7815 万元销售回笼6047538 万元销售回笼37597538 万元销售回笼34827538 万元三 期 BT 投 资三期 总建 筑 面积 为 5.66 万平 米， 项 目投 资估 算 如 下： 项目投资估算明细表 （三期产业化用房，采用 BT 方式）占 地 面 积：序项目名称 号约 28000 取费标准总建筑5.6566积：成本总计算基数额(万)（万元）万建筑成本（元/ ）一1234567891011前期工程费可行性研究费工程地

27、质勘测费建筑工程保险地籍测绘及购图费建筑工程设计费工程招投标及标底编制费建设工程许可证执照费工程建设监理费建设工程质量管理监督费实心粘土砖限制使用费散装水泥使用费1418 251免建安工程造价的169703建安工程概算总16970额的 2按 1 元/建筑面积 8 0 元/6中标价格的16970 10 20.6建安工程概算的169701建安工程造价的169703%建安工程造价的16970 42 82.5按 14 元/，不用6退 90%按 3 元/4535099080511717346666981103312131415二1234567市政技术方案咨询费市政工程设计费用地性质调整、环境及交通影响评

28、估费教育配套费基础设施及配套设施费供电工程供水工程供热系统中水系统排污及雨水工程小区道路及照明工程小区安防及按 8 元/ 6 45 8按 40 元/ 6 226 40免 0免 01991 352建筑面积 30 元/6建筑面积 30 元/6建筑面积 65 元/6建筑面积 30 元/6建筑面积 40 元/6按 20 元/按 20 元/2261131131701701703684020206530303066891011弱电系统天然气系统绿化、广场、景观、围墙运动设施建设费小区配套附属设施建设费按 22 元/按 40 元/按 30 元/按 25 元/666612422617014122403025三 建安工程费公寓建安成 1本直接费用合 四计五 不可预见费计提物业