屠宰场市场投资效益分析报告

1、 . . . 市场投资分析采用ROLLCO PACKING公司 由市场研究协会分析模式1、 决策总结在对计划中Rollco packinging公司进行经济可行性分析时，存在四个主要的考虑因素。三个市县的市场是否存在对牛肉和猪肉的足够需求使得兴建一个新的屠宰场可行？将三个市县的现有屠宰场的产量和该地区的人口与消费模式进行比较后表明，该地区还存在一部分消费需求未被满足。对未来市场需求的预测也表明该地区对牛肉和猪肉存在上升的趋势。因此，可以断定在新的屠宰场投入生产以后会又很大的市场需求。新屠宰场可以达到每年屠宰93750头猪和93750头牛的产量水平。在该地区是否有足够的猪和牛的供应以满足屠宰场的

2、生产需求？尽管目前这三个州的猪和牛的存栏数很大，但能达到屠宰场要求的却不很多。屠宰场需求量的20%要从外地进口，即有约15000头质量等级较高的牛要进口。该地区目前的猪、牛市场状况与哥伦比亚的销售状况表明在相邻州存在大约75000头等级较低的牛市场需求。而该地区的猪存栏数可以满足屠宰场的需求。拟建的屠宰场可否在目前的市场价格、计划生产量和计划投资水平上获利？年销售额预计为46997888美元，年销售费用为45038237美元。这样拟建的屠宰场每年可获税后净利润为1028817美元。这些数字是按1985年的猪、牛购入和售出的价格计算得出的。经营所得的收益能否补偿总投资额？总投资额为5784282

3、美元时，投资收益率只能达到17.77。采用净现值法将整个项目存续期间获得的收益的折现值与初始投资额进行比较，得出结论是拟建的屠宰场在经济上是可行的。年现金流量包含15以上的收益。2、 引言2.1目的本项调研的目的是确定在哥伦比亚进行屠宰场经营在经济上是否可行，研究的重点放在该经营的经济可行性分析上。研究的容包括对该地区该种经营的投入和产出市场的初步评价、对收入和经营成本进行预算、对投资收益进行分析。2.2假设前提在对大量信息材料进行分析得出最终结论之前，我们先制定了几条基本的假设。鉴于对经营的预期规模的考虑，我们假设该工厂产品是由联邦政府有关部门检查的，其产品将在跨州商品市场上进行销售。对该工

4、厂的检验工作将由美国农业部所属的农业研究服务组织的检验部门完成。所有跨州销售的肉类都要经过联邦政府的检验。第二点假设是该工厂将会集中在这三个州市场上进行销售。本报告将会对这三个州的市场潜力与满足这一市场需求需要该工厂建成多大规模给予预测。第三点假设与工厂的经营性质有关，我们假设该工厂不是整体经营，即经营中不存在饲养这一环节（除了必要的维护库存的需要），也没有对屠宰的牲畜进行再加工这一程序。这一假设是基于投资人提供的信息做出的。这点假设在进行经营收入和成本测算的时候至关重要。最后一点假设是该工厂在预定的生产水平生产，并能够将所有的产出销售掉。工厂投入经营，需要准备一定的基础性设施。市场中猪牛供应

5、量的变化和对肉类产品的需求变化都会引起工厂的经营在季节上的变化。基于这些因素我们可以做出该地区平均每天可以屠宰300头猪和牛的预测。如果我们采用一年250个工作日这一标准，该地区的年产量就是93750头牛和93750头猪的水平，或者说年屠宰量为7187500，（这类工厂的平均产量为22500）这一生产和销售水平对后面进行分析来说很重要。如果产量改变的话，收入和成本水平将会大为改变，本报告只对上面预计产量进行分析。还应指出的是，我们没有对拟建工厂的管理人员的管理水平进行过分析。这一点不属于本报告研究畴。但是，一个企业是否能在获利的基础上进行经营主要处决于企业决策人是否具有足够的管理才能。其他假设

6、我们还会在分析过程中陆续给出说明。3、 猪肉和牛肉市场的市场潜力3.1消费需求美国目前的年平均牛肉需求量已创历史最高点，达到116磅。这一数字表明在从1975-1982年7年间的人均消费量一直以每年6磅的速度在增加。预计到1989年人均消费量将达到150磅。猪肉的消费量也在逐年增加。1975年人均消费量为63磅，1982年为67磅，预计到1989年年人均消费量将达到70磅。表1和表2，分别给出了三个州的人口数字、年人均牛肉和猪肉的消费量、总消费量、以与与此消费量相对应的牛和猪的供应量。可见，这两个表同时也表明了1985年这三个州牛和猪的消费数量。表1 1985年三个州的牛肉消费数量情况州人口年

7、人均牛肉消费量/磅牛肉消费总量/磅牛的消费量/千头州一州二州三440200046670002836875119058751161161165106300005413700003290800001381080000945.61002.5609.42557.5注：牛的消费量是采用60转化系数和假定每头牛重900磅计算得来的表2 1985年三个州的猪肉消费数量情况州人口年人均牛肉消费量/磅牛肉消费总量/磅牛的消费量/千头州一州二州三4402000466700028368751190587567676729493000031269000019007000079768000020212141.81301

8、.95464.7注：猪的消费量是采用70转化系数和假定每头猪重208磅计算得来的市场潜力被定义为在特定时期一个市场购买一种产品的最大能力。正如两个表显示的那样，这三个州具有很大的市场潜力。1985年这三个州对牛和猪的需求量分别达到200万和400万头以上。这些预测结果是以1985人口数量和对消费所做出的预计为基础得出的，值得注意的是这只是一个很保守的市场潜力预计。到新的工厂投入生产后，人口数量与对牛猪肉的消费量还会提高。3.2家畜供应情况拟建的工厂很可能不能在本市场围获得充足的家畜供应。事实上，哥伦布的研究开发中心最近公布的一项资料表明，这三个州家畜屠宰量50要由其他州来供应。表3显示了198

9、5年这三个州的家畜存栏数。表3 1985年三个州的猪、牛存栏数（单位：千头）州牛猪州1州2州3总数256323843266821313743697502493尽管牛和小牛的存栏数超过了这一地区屠宰需求量，但在目前存栏家畜中要被运往西部进行饲养的小牛占了大部分比例。因此有很大一部分家畜将从该市场中流失。猪的情况也与此非常相似。表4可以表明这一地区缺少可供屠宰的家畜的情况。该表显示了这三个州的牛和猪的消费、屠宰以与需要进口的情况。表4 1985年三个州对牛和猪的消费、屠宰和进口情况单位：千头州消费屠宰进口州1 州2 州3总数州1州2州3总数945.61002.5609.42557.52021214

10、1.81301.95464.7牛125.5233.4351.9710.8猪1194.4290.31606.33091820.1769.1257.51846.7826.61851.5-304.42373.7注：州3的猪的屠宰量超过了消费量可见，要满足该地区的消费需求，1985年需要进口1846750头牛和2373750头猪。基于以上分析我们可以得出一下两个基本事实：由于该地区的消费需求高于目前的屠宰能力，因此存在着为新建屠宰场提供市场需求的潜力；由于该地区需要进口大量的牛才能满足市场需求，因此新建厂需要从该地区外部进口一部分屠宰牛满足生产需求。从该地区外部购进的家畜由于质量等级较高，因此支付的价

11、格也较高。3.3家畜进口的市场价格决定新建厂获利能力的一个主要因素是所需原材料牛和猪的成本。为了便于分析，我们假定新建厂有20%的屠宰家畜需要从本地区外部进口。这一假设是基于前面对本地区可供家畜量的分析而提出的。如果新建厂牛的屠宰量真的达到93750头，则要有18750头需从外部进口，而剩下的75000头可从本地区那购进。本地区可以满足猪的屠宰量。尽管猪和牛的市场在本研究进行时是如此的不稳定，但我们还是能够找到一种比较合理的方法来确定家畜的收购价格和肉类的出售价格的。到新建厂真正运营时这些价格也许会改变，但投入和产出的价格差是会保持相对稳定的。美国1985年每百磅的牛和猪的平均价格为43.15

12、美元和31.4美元。同一时期，这三个州的牛和猪的每百磅平均价格为40.55美元和32美元。在本研究中，对外部进口的牛进行计算时采用的价格是43.15美元，对本地区的牛进行计算时采用的价格是40.55美元；对本地区的猪进行计算时采用的价格是32美元。由于进口牛的质量比本地区牛的质量要好，所以牛的进口价格高于本地区牛的价格也是合理的。从州外进口家畜的运输成本也存在差异。对当地的卡车公司和包装公司调查表明。家畜的运输成本还有增加的趋势。另外，计算费率的方法也存在着不同。这两点会导致未来的运输成本还会提高这一结果。在计算运输成本时，对本地区购得得家畜使用的费用比率是美百磅0.75美元，而对州外购得的家

13、畜使用的费用比率是每百磅1.13美元。4、 设施成本4.1工地成本新建的屠宰场计划建在州3的7号高速公路旁哥伦布南10英里、贝敦东南54英里。SAYTOWN北34英里处。建在这一地点使该工厂处在了该地区人口比较集中的地区。这一地区有充足的劳动力资源，是主要的牲畜生产地区，而且工业用地的土地价格较低每英亩2439美元。尽管这一数字比哥伦布附近的类似土地价格每英亩高935-1250美元，但却比主要人口集中地区的土地价格低得多。该屠宰场购买了100英亩土地，总价为243900美元，这些土地可以用来满足以下用的需求：至少750头牛和750头猪的畜栏用地、停车场和卡车装卸场用地、水井用地、屠宰设备用地、

14、充足的企业扩用地以与污水设备用地。但所有这些用地需求总计不超过15英亩。这样100英亩土地大大超过了实际的用地需求，这笔土地费用的支出会大为影响企业的投资效益率。与此相反，还存在着几个观点可以支持这一大量购地行为。第一，大量购地可以使公司控制周围的环境。在经济情况允许时，企业可以采取扩行为进行辅助加工生产或纵向饲养生产。第二，在企业投产以后，附近的土地价格会提高。最后，公司可以进行其他行业的开发生产，而拥有土地是很重要的一个促进因素，这样也会增加公司的收入。但是我们没有对这些观点做进一步的论证。4.2建筑物成本表5 列示了屠宰场各种建筑物的分类成本。这些数据由堪萨斯州堪萨斯市的MARTIN S

15、UPPLIES公司提供。尽管在建筑物成本预测过程中考虑建筑标准是必要的。但平均美平方英尺40.5美元的建筑成本还是有些高了，该工厂的投资者预计的建筑成本为每平方米25美元。这一数字包含了达到联邦政府对屠宰场建筑物的特殊要求所需的成本耗用的一个平均数值。根据这一成本预测计算，建筑物所需总成本为793850美元。表5 建筑物的细分成本工作区面积/平方英尺每平方英尺成本/美元成本/美元地下室屠宰区冷凝室牛肉冷藏区猪肉冷藏区食用肉冷藏区切分室烘干冷藏室装卸场办公室总数90729072256026881600650230448076825603175437.543.7543.7543.7543.7543

16、.754037.54031.2540.253402003969001120001176007000028440921601800030720800001286020对建筑物成本的预算是否准确将直接影响到该项目的初始投资量。如果假设每平方英尺的建筑物成本是51美元，那么总成本就会变化40500美元。因此，在没有制定建筑计划和没有订立工程承包合同之前，我们还是把MARTIN SUPPLIES公司的预测数据作为目前最佳的成本估计数字，原因是MARTINN SUPPLIES公司是在对现有屠宰场的建筑物成本进行分析后得出这一预计的。这个成本预测包括了使用750头牛和750头猪的装卸场地和存储场的建筑成本

17、预算，这些家畜存储量只能满足屠宰场两天的生产需求。根据联邦政府法律规定，存储场必须必须用加边石铺枨、装卸场的地面也必须很坚固，以保证空运包裹的安全性。投资者在进行成本预算时没有考虑到这些因素。而且，投资者提供的信息表明，MARTIN SUPPLIES在进行预算时，将建筑材料和人工费用按现行价格的115的标准进行统计，以避免在新建的屠宰场动工时由于这两项费用增加带来不利后果。这样MARTIN SUPPLIES 的预算成本又增加了193131美元。这两种预算结果的另外的300568美元差异源于MARTIN SUPPLIES 认为存储场地和停车场地的建筑成本可能会增加这一考虑。这点反映了堪萨斯市和哥

18、伦布之间在人工费用这一点上的差异。对这些预算进行证实的工作是不属于本项目的调查围的，在没有获得建筑计划之前这么做也是办不到的。因此，我们在进行该项目投资的经济可行性分析时，将采用MARTIN SUPPLIES 的预测数据作为各种建筑物的成本预测数据。表6提供了MARTIN SUPPLIES 公司预测的其他建筑物的成本。由于投资者购得的土地上没有足够的供水和排水设施满足屠宰场的需要，因此我们还要对这些设施进行成本预测。在预测时还是采用比现行价格高出15的价格进行计算，以消除屠宰场真正建成时的通货膨胀的影响。采用这种标准进行计算的结果将比先行成本高出29065美元。联邦法律和现实需要都要求通往屠宰

19、场的道路很坚固。由于缺少合适的数据参考，我们没有对修建两个深900英尺的水井和一个容量30000加仑的储水罐进行成本预测。表6 其他建筑成本 （单位：美元）项 目成 本场地准备费排水系统工程费道路施工费总额312506250062500375001937504.3设备成本MARTIN SUPPLIES公司提供的设备的价格是起运港船上交货价1036821美元。该公司报价中列示的设备和价格在同行业中是比较有竞争力的，而且满足新建企业的预计产量对设备的需求。这一报价并没有包括运到工厂的运输费用和设备安装费用。该行业平均的运输成本为销售价格的5%,设备安装费为销售价格的17。为消除新建的屠宰场正式开工

20、前这段时间的通货膨胀的影响，设备价格也比目前水平高出15，在本报告中，这部分提高的款项将用来部分的抵消运输费用和安装费用。如果在屠宰场建设期间价格真的上涨了，那么设备成本、安装费用、运输费用将高于此处预算的总体家鸽。由于MARTIN SUPPLIES 公司提供的各种固定成本的预计额都比现行价格高出15，总额共高出222195美元。另外，MARTIN SUPPLIES 提供的建筑物的预计成本与当地建筑商提供的预计成本相差443699美元。这样，总共有665894美元可以用来修建家畜存蓄场、停车场、供水设备、支付运费、设备安装费和技术费。当地建筑商在没有企业报价与建筑标准要求时做出的预测会存在一定

21、误差的，而MARTIN SUPPLIES 所进行的高成本预测可以用来补偿一部分未被考虑的成本和未来价格上涨带来的成本上扬。MARTIN SUPPLIES 公司提供的细分项目的成本预测在任何情况下看来都是不实际的，但该公司提供的总成本预测却为新建的屠宰场确立一个可能的最高上限。实际建设成本将会远远低于这些预测，资本投入将会大大减少，而且投资收益率的预测值也会受到影响，表7总结了实施的总成本。表7 设施总成本 （单位：美元）项目成本工地建筑物其他建筑物成本设备总额2438751287549193750103632127619954.4营运资本需求量肉类与其加工行业属于需要大量投入营运资本的行业。大

22、部分营运资本用来购买屠宰用家畜这一存货。肉类行业的两家公司最近的财务记录表明，净营运资本大约为销售额的10。但初始投入的营运资本不会这么高。该行业的年度经营总费用预计将达到36266839美元。假设初始投入的营运资本等于一个月的经营费用，那么初始营运资本将达到3022237美元。考虑到该行业的支付办法，初始营运资本达到这一数额是很合理的。为便于研究，我们假设为达到新建厂投产目的，初期投入3022237美元的营运资本适合里的。这一数字大约等于预期销售额的8，加上对土地、建筑物和设备的投资2761995美元，总资金需求量为5784232美元。这样，这一投资将成为该地区近几年最大的一个投资项目。5收

23、入、费用与投资收益率5.1收入经营收入将来源于两方面：家畜经屠宰后的肉类销售；屠宰过程中的副产品销售。正如前文指出的那样，该工厂没有将猪肉再加工枨其他食品，如烤肉、香肠的生产程序。因此，产品主要出售给肉类批发者和肉类加工者。表8列示了该屠宰场的产品收入表8 产品的销售收入产品种类数量/百磅每百磅价格总收入/美元牛 牛肉 牛皮、脏总收入（牛）猪 猪肉 猪皮、脏 总收入（猪）总收入（牛和猪）50625084375019500019500067.345.2337.855.7134090875441281338503688738075031113450849420046997888注：1、假设该屠宰场

24、粘土在牛、猪都是93750头，平均每头牛重900磅，平均每头猪重208磅。在计算数量时使用的转换系数分别为60和70% 2、价格采用的是1985年肉类、兽皮和脏的价格重量按牲畜活重标准计算按行业收入比例计算1. 牛的销售收入1985年牛肉的平均批发价格为每百磅67.34美元。而兽皮和脏的预计平均价格为每百磅牲畜活重5.23美元。这样屠宰一头重900磅的牛可以获得364美元的牛肉销售收入（540磅*67.34美元/100磅）和47美元的兽皮和脏销售收入（900磅*5.23美元/磅）。这样，每年屠宰75000头牛就会获得牛肉销售收入34090875美元，兽皮和脏的销售收入4412813美元。2.

25、猪的销售收入1985年猪肉（包括副产品）的批发价格为每百磅牲畜活重43.56美元。由于猪肉在出售给零售商之前通常先被加工成烤肉、香肠、火腿等，因此批发价格在加工后常常被猪肉的批发价格所代替。批发价值和批发价格之间的差异应该对猪肉的加工成本或加工后增加的附加值有所反映。猪肉的副产品包括猪油在可以获得大约每百磅5.68美元的收入。猪肉的平均价格为每百磅37.85美元。屠宰猪的总收入将达到7380750美元的猪肉收入和1113450美元的副产品收入。该拟建工厂的总收入按1985年价格算大约为46997888美元。5.2经营费用本部分将讨论四种主要的费用：购买牲畜的成本，工资费用，其他雇员费用与其他经

26、营费用。1. 购买牲畜的成本拟建工厂的一个主要的经营成本是购买牲畜的成本。表9给出这部分成本的细分项成本。表9 牲畜购入成本种类牲畜头数每百磅价格/美元总成本/美元牛 从本地区购入 从地区外购入猪总数75000187509375018750041.2844.2832.75278640007472300638630041722600注：1、假设该工厂每年购入92750头牛，其中20是从本地区外购入。平均每头牛重900磅，平均每头猪重208磅。2、价格包括的运输成本为本地区购入每百磅0.75美元，地区外购入为每百磅1.13美元在计算每种存货的购买总成本时，采用了以下等式：购入总成本牲畜头数*每头牲

27、畜重量（以百磅为单位）*每百磅价格（含运输成本）本地区购入的75000头牛的价格为每百磅40.53美元，加上运输成本每百磅0.75美元。地区外购入的18750头牛的价格为每百磅43.15美元，加上运输成本成本每百磅1.13美元。按以上数字和公式计算得出牛的购入总成本为35336300美元，其中有27864000美元是本地的购入成本，有7472300美元是地区外牛的购入成本。在计算猪的购入成本时，使用的价格和运输费用分别为每百磅32美元和0.75美元。这样每年屠宰92750头猪的购入成本就是6386300美元，总的牲畜购入成本为41722600美元。2. 工资费用3. 该工厂雇员人数总计127人

28、，生产工人115人，其中86人为非屠宰工人，29人为屠宰工人。根据美国雇员保障协会提供的信息可以预计，非屠宰工人的平均工资为每小时4.05美元，屠宰工人的平均工资为每小时4.8美元。如果每年按50周，每周40工作小时计算，每年生产工人的工资为690375美元。表10列示了办公室人员和管理人员的年工资水平，这两类人员的工资总数为193500美元。这样该工厂年工资成本为883875美元。表10 办公室人员和管理人员工资表 （单位：美元）人 员工 资总经理车间主任生产经理销售经理人士经理接待员公办职员会计34250（包括1250美元费用）38750（包括1250美元费用）25002150（包括125

29、0美元费用）15000600038250150004. 其他雇员费用拟建厂的其他与雇员直接关联的费用包括保险费、医疗费、雇员保障税、假期、病休以与退休费用。该企业的保险和医疗费用约为26670美元，这一数据是跟据当地保险代理商提供的数据，即该行业每个雇员平均的保险和医疗费用约为17.5美元估算得出的。这一数字包括该地区提供的人寿保险和医疗保险费用。雇员保障税因企业不同而不同，该行业在这一地区的平均水平为工资费用的2.5。假定该工厂的雇员模式是正常的，那么雇员保障税将达到22097美元。月工资收入在12000美元之时，社会保障税的税率为6.85%。对生产工人的工资采用平均数计算时，生产工人的全部

30、工资690375美元都要交纳该税，而办公室人员和管理孺人员的工资为119250美元，按此办法计算也应交纳此税。这样，新设企业应交社会保障税总数55459美元。付薪假期、病休如果按10个工作日计算，总成本为27615美元。由于办公室人员和管理人员的工资是按月支付的，这一数字仅包括生产工人的额外工资费用。根据该拟建厂的预计规模来看，该厂应该为雇员设有一个退休方案。由于投资者并未制定这一方案，我们假定投资者为完成退休方案花费的资金至少要等于社会保障税。这一数字是低于行业平均水平的，但是由于该地区的企业都没有设立专门的退休方案，所以相对来说，这一数字也是充足的，表11总结了工资和雇员福利费用。表11

31、年度雇员费用方案 （单位：美元）科目成本工资生产工人工资办公室人员和管理人员工资雇员福利保险和医疗雇员保险税社会保障税付薪假期和病休退休69037519350026670220975545927615554595. 其他费用6. 除了前面预计为经营费用外，还有一些其他种类的费用也应该确认一下。正如前文指出，改拟建厂投产需要投入大约5784250美元的资金。假设所有授权股本都已经售出，那么可以直接获得4250000美元（授权股本售价减去股票销售佣金和其他费用）投资于企业，而另外1534250美元只能通过借债获得。投资者计划申请联邦住宅管理局担保的贷款以满足投资需求。如果这一申请被获准，则该企业就

32、获得了利率为8.25的贷款。表12基于该笔贷款偿还期限为25年，利率为8.25，列示了企业还款付息的计划表，在整个贷款期利息费用为1734711美元，这意味着每年支付利息69388美元。表12 企业还款付息计划表 （单位：美元）年末本金余额应付利息还款123456789101112131415161718192021153425014632801402310134134012803701219400115843010774601036490975520914550853580772610731640670670607700548730487760426790365820304850134247

33、1280371227021173671120321066981013639602890693853588002374688693536401958684533494301442677373443200926674609706097060970609706097060970609706097060970609706097060970609706097060970609706097060970609706097060970该拟建厂对设备和建筑物的投资总额为2761993美元，其中设备投资额为1036821美元，对建筑物投资额为1725174美元，假设设备的折旧年限为8年，建筑物的折旧年限25年，那

34、么该拟建厂每年的折旧费用为267490美元。采用当地银行的财产税税率计算，该拟建厂的年财产税将达到27668美元。该行业销售费用的货柜等物料费用平均占销售总额的2.1。由于该拟建厂没有肉类加工这一道生产程序，因此，该拟建厂的这一费用仅占销售额的1，即每年469979美元。该地区该行业的其他费用平均占销售额的3，按拟建厂预计销售额的规模计算，这笔费用为1409937美元。这部分费用包括电费、燃料费、律师费、审计费坏帐损失等。5.3定式损益表通过前面一部分的分析，我们得出了该拟建厂的预计收入和费用水平。表13是利用这些数字编制的定式损益表。包括牲畜购买成本在的费用总计为45038237美元。将这一数字从总销售收入中扣除即得到税前收益，在此基础上再减去联邦和州的所得税就得到了经营的净收益：1028817美元。表13 定式损益表 （单位：美元）销售牲畜购入成本毛利费用工资其他的雇员费用 保险费 退休费 付薪假期、病休社会保障税 雇员保障税46997888417226005275288