监理合同基础班讲义

1、第一章建设工程合同管理概述第01讲建设工程合同管理的任务【历年考情分析】年份单项选择题多项选择题合计2014年1题1分1题2分2题3分【内容框架】第一节 建设工程合同管理的内容第二节 建设工程合同管理基本的方法第一节建设工程合同管理的内容1.建设工程合同管理的目标2.建设工程合同的种类3.建设工程合同的特征4.招标投标与合同的关系1.建设工程合同管理的目标目标内涵发展和完善建筑市场市场经济主要依靠合同来规范当事人的交易行为推进建筑领域的改革（四项改革）法人负责制、招标投标制、工程监理制、合同管理制提高工程建设的管理水平质量、进度和投资三大控制目标的水平主要体现在合同中避免和克服建筑领域的经济违

2、法和犯罪建筑领域是我国经济犯罪的高发地，通过合同管理能有效地做到公开、公正、公平【2014年真题】关于建设工程合同管理目标的说法，错误的是（）。A.推进项目法人责任制落实B.提高工程进度控制水平C.减少建筑领域的经济违法D.降低不可抗力发生的风险  正确答案D答案解析建设工程合同管理的目标为发展和完善建筑市场、推进建筑领域的改革、提高工程建设的管理水平、避免和克服建筑领域的经济违法和犯罪。本题完全可以凭常识作出。参见教材P1。2.建设工程合同的种类讲义编号NODE95111700010100000105：针对本讲义提问分类一：从承发包的不同范围和数量进行划分合同种类合同内容

3、签订主体建设工程设计施工总承包合同勘察设计施工发包人与承包人工程施工承包合同全部或部分施工任务发包人与承包人施工分包合同部分施工任务承包人与分包人【典型例题】从承发包的不同范围和数量进行划分，建设工程合同分为（）。A.建设工程监理合同B.建设工程设计、施工总承包合同C.工程施工承包合同D.建设工程总承包合同E.施工分包合同分类二：从完成承包的内容进行划分建设工程勘察合同建设工程设计合同建设工程施工合同【2014年真题】按承包的内容划分，属于建设工程合同的有（）。A.建设工程监理合同B.建设工程勘察合同C.建设工程设计合同D.建设工程施工合同E.建设物资采购合同  正确答案B

4、CD答案解析按完成承包的内容进行划分，建设工程合同可以分为建设工程勘察合同，建设工程设计合同和建设工程施工合同三类。参见教材P2。3. 建设工程合同的特征特征内涵合同主体的严格性发包人一般应需具有法人资格承包人必须具备法人资格，具有营业执照和相应的资质合同标的的特殊性建设工程合同的标的是各类建筑产品具有不可移动性和单体性（独一无二，不可替代）合同履行期限的长期性计划和程序的严格性合同形式的特殊要求建设工程合同应当采用书面形式【典型例题】以下有关建设工程施工合同主体的论述，正确的是（）。A.发包人必须是法人B.承包人必须是法人C.发包人必须具有发包资质D.承包人必须具有承包资质E.资质等级低的单

5、位不能越级承包建设工程  正确答案BDE答案解析A发包人一般是法人，不是必须是法人。C发包人不必须要求有资质，但承包人必须有资质。参见教材P2。【典型例题】以下（）属于建设工程合同的特征。A.合同主体的固定性B.合同标的的特殊性C.合同履行期限的长期性D.计划和程序的严格性E.合同形式的特殊要求  正确答案BCDE答案解析A不是合同主体的固定性，而是严格性。参见教材P2。4.招标投标与合同的关系第二节建设工程合同管理基本的方法1.严格执行建设工程合同管理法律法规2.普及相关法律知识，培训合同管理人才3.设立合同管理机构，配备合同管理人员4.建立合同管理目

6、标制度5.推行合同示范文本制度第二章建设工程合同管理法律基础第01讲合同法律关系【考情分析】【考情分析】2014年各章分值分布章节单选多选分值比例第一章 建设工程合同管理概述1132.73%第二章 建设工程合同管理法律基础731311.82%第三章 建设工程施工招标761917.27%第四章 建设工程设计招标和设备材料采购招标554.55%第五章 建设工程勘察设计合同管理5298.18%第六章 建设工程施工合同管理972320.91%第七章 建设工程设计施工总承包合同管理441210.91%第八章 建设工程材料设备采购合同管理541311.82%第九章 国际工程常用合同文本简介731311.8

7、2%合计5030110100.00%【内容框架】第一节 合同法律关系第二节 合同担保第三节 工程保险1.合同法律关系的构成1.1 合同法律关系的构成要素1.2 自然人的两种能力1.3 与法人有关的两个易混概念1.4 法人的四条件1.5 法人的分类1.6 法人资格的获得1.7 其他组织1.8 法律关系的客体1.9 法律关系的内容1.1 合同法律关系的构成（三主体三客体两内容）【2014年真题】合同法律关系的客体有（）。A.物 B.行为C.义务 D.权利E.知识产权  正确答案ABE答案解析本题考查的是合同法律关系的构成。合同法律关系的客体主要包括物、行为、智力成果。知识产权属

8、于智力成果。参见教材P6。1.2 自然人的两种能力1.3 法人1.4 法人的四条件依法成立不能自然产生，必须依法设立有必要的财产或者经费物质基础有自己的名称，组织机构和场所能够独立承担民事责任依法成立、有钱、有名、能独立承担责任【例题】法人应当具备（）等条件。A.依法成立 B.有必要的财产或者经费 C.有自己的名称、组织机构和场所 D.能够独立承担民事责任 E.经上级行政主管机关批准  正确答案ABCD答案解析本题考查的是合同法律关系的主体。法人的四条件。参见教材P5。1.5 法人的分类1.6 法人资格的获得1.7 其他组织概念·不具备法人资格，但是可以作为合同的

9、主体类型·法人的分支机构·不具备法人资格的联营体·合伙企业·个人独资企业【易错点辨析】子公司具有独立法人资格分公司不具备【易错点辨析】·不具备法人资格的如法人的分支机构是可以签订合同的，只不过合同的责任必须由法人来承担【2014年真题】下列组织或个人中，不能成为合同法律关系主体的是（）。A.自然人B.项目经理部C.设计事务所D.监理事务所  正确答案B答案解析本题考查的是合同法律关系的主体。合同法律关系主体为自然人、法人和其他组织。项目经理部不具备法人资格，也不是法人以外的其他组织。参见教材P56。1.8 法律关系的客体（三

10、客体） 客体内涵物货币作为一般等价物也是物（如借款合同）行为·行为多表现为完成一定的工作·如设计工作、监理工作等智力成果·知识产权·技术秘密·在特定情况下是公知技术1.9 合同法律关系的内容内容内涵权利主体有权利作出某种行为权利受到侵害时，有权得到法律保护义务主体必须按法律规定或约定承担应负的责任如不承担，义务人应承担相应的法律责任2.合同法律关系的产生、变更与消灭（法律事实-两类）行政行为和发生法律效力的法院判决、裁定及仲裁机构发生法律效力的裁决也是法律事实【2014年真题】关于合同法律关系的说法，正确的是（）。A.合同法律关系可以没有内容B

11、.技术秘密不能作为合同法律关系的客体C.只有法律事实能够引起合同法律关系的消灭D.只有行为能够引起合同法律关系的消灭  正确答案C答案解析本题考查的是合同法律关系的构成。A合同法律关系必须具备主体、客体和内容三个要素。B技术秘密是合同法律关系客体中的智力成果；选项D错误，能够引起合同法律关系消灭的法律事实包括行为和事件。参见教材P67。3.代理关系3.1 代理人的概念及特征3.2 代理的种类3.3 委托代理 3.3 法定代理 3.4 指定代理 3.5 无权代理 3.6 代理关系的终止 3.1 代理人的概念及特征代理的概念·代理人在代理权限内 ，以被代理人的名义实施

12、的、其民事责任由被代理人承担的法律行为代理的特征（用“中介机构代理销售楼盘”来理解）·代理人必须在代理权限范围内实施代理·代理人以被代理人名义实施代理·代理人在被代理人的授权范围内独立地表现自己的意志·被代理人对代理行为承担民事责任【重点难点】被代理人对代理人的代理行为承担责任，既包括对代理人在执行代理任务的合法行为承担责任，也包括对代理人不当代理行为承担民事责任。 3.2 代理的种类（三大类） 委托代理 法定代理 指定代理3.3 委托代理内涵·基于委托授权形成的代理关系，又称为意定代理·只有在被代理人对代理人进行授权后，委托代理关系

13、才真正建立·授予代理权的形式可以书面形式，也可以口头形式（如法律规定必须书面形式的，应当采用书面）来源·委托合同关系、合伙合同关系、工作隶属关系【重点难点】委托代理的特点仅被代理人一方授权即可产生效力，无需对方同意被代理人有权随时撤销其授权，代理人也有权随时辞去所受委托代理人辞去委托时，不能给被代理人和第三人造成损失，否则应负赔偿责任【重点难点】建设工程中的主要委托代理形式项目经理是施工企业的代理人总监理工程师是监理单位的代理人工程招标代理机构是发包人的代理人【2011年真题】施工企业授权项目经理全面负责履行某施工合同，项目经理以施工企业名义采购材料的行为属于（）。A.职务

14、代理 B.指定代理C.法定代理 D.委托代理  正确答案D答案解析本题考查的是代理关系。项目经理与施工企业之间是典型的委托代理关系。参见教材P8。 【重点难点】越权代理的法律后果代理人应在授权范围内行使代理权超出授权范围的行为应由行为人自己承担【原则】谁有错误就由谁承担责任，如双方都有错误，则由直接责任方承担责任，另一方承担连带责任。【重点难点】授权范围不明确的法律责任应由被代理人向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。 但实际操作中，由于被代理人承担民事责任的能力远高于代理人，因此这种情况下大多数由被代理人承担。【重点难点】招标代理机构的代理被代理人发包人代理人招标代理机

15、构招标代理机构在招标代理过程中有过错行为，招标人有权追究招标代理机构的违约责任【2014年真题】施工项目经理是施工企业的代理人，这种代理属于（）。A.法定代理 B.委托代理C.指定代理 D.职务代理  正确答案B答案解析本题考查的是代理关系。委托代理是基于被代理人对代理人的委托授权行为而产生的代理。在工程建设中涉及的代理主要是委托代理，如项目经理作为施工企业的代理人、总监理工程师作为监理单位的代理人等。参见教材P8。【2013年真题】关于代理的说法，正确的有（）。A.项目经理是施工企业的代理人B.项目总监理工程师是监理单位的代理人C.项目总监理工程师是建设单位的代理人D.如

16、果授权范围不明确，应由代理人向第三人承担民事责任E.如果授权范围不明确，应由被代理人向第三人承担民事责任，代理人承担连带责任  正确答案ABE答案解析本题考查的是代理关系。项目经理是施工企业的代理人，项目总监理工程师是监理单位的代理人；如果授权范围不明确，应由被代理人向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。参见教材P8、9。3.4 法定代理概念·法律直接规定产生的代理关系·适用于无行为能力和限制行为能力人案例 ·根据法律规定，未成年人的代理人是其父母，无需未成年人给其父母下委托书3.5 指定代理概念·根据法院或有关单位指定而产生的代理

17、案例·如一个未成年人无任何亲人，法院可指定其父亲的单位作为代理人3.6 无权代理无权代理的种类·无权代理·越权代理·代理权终止后的代理无权代理的处理·被代理人“追认”，即转化为合法的代理·被代理人“拒绝”，即为无权代理【关注点】无权代理中的追认第三人事后知道对方为无权代理，可以向“被代理人”行使催告权，也可以撤销此前行为。无权代理行为只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认，由行为人承担民事责任。【关注点】本人知道他人以自己名义行为而不作否认表示，视为同意，视为代理关系成立。3.7 委托代理关系的终止（四条件）期限届满

18、，事项完成被代理人取消或代理人辞去委托代理人死亡或代理人丧失民事行为能力 作为被代理人或代理人的法人终止主体不存在3.8 指定或法定代理关系终止的条件被代理人取得或恢复民事行为能力被代理人或代理人死亡指定单位撤销指定监护关系消灭【难点辨析与案例】被代理人死亡，可终止指定代理和法定代理，但不终止委托代理杨某委托李某为其买汽车。李某已买车，但杨某突然死亡，此时杨某的家人不能否认代理关系，必须接受汽车，支付价款（或用杨某的遗产来支付）。 【例题】在代理关系中，委托代理关系终止的条件包括（）。A.被代理人的法人终止 B.被代理人取得民事行为能力 C.被代理人取消委托 D.代理事项完成 E.代理期限届满

19、   正确答案ACDE答案解析本题考查的是代理关系。B是指定或法定代理关系终止的条件。参见教材P9。 第02讲担保的概念和方式第二节合同担保1.担保的概念2.保证 3.抵押 4.质押 5.留置 6.定金 7.保证在建设工程中的应用 1.担保的概念（四主体两合同）【重点难点】担保的方式2.保证2.1 保证的概念2.2 保证的方式2.3 不能作保证人的机构2.4 保证合同的内容2.5 保证的范围2.6 三种特殊情况的处理2.1 保证的概念【特别注意】·债务人自己不能做保证人，只能由第三人充当2.2 保证的方式【特别注意】一般保证中如何判断债务人不能清偿债务经审判或仲裁

20、，并强制执行，仍无法履行债务时，才可以认为债务人无法清偿债务。【2014年真题】根据担保法，关于保证的说法，正确的是（）。A.保证法律关系只有两方参加B.对债权人而言，一般保证比连带责任保证更能保护其利益C.如果合同未约定保证方式，则按连带责任保证处理D.债权人应当在要求债务人之前先要求保证人履行债务  正确答案C答案解析本题考查的是担保方式。选项A，保证法律关系至少必须有保证人、被保证人（债务人）和债权人三方参加。选项B，连带责任保证的债务人既可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任；一般保证的债权人只有在主合同纠纷经审判或者仲裁，且债务人财产依

21、法强制执行仍不能履行债务时，才能要求保证人承担保证责任。连带责任保证更能保护债权人利益。选项D，一般保证债权人必须先要求债务人履行债务，只有当债务人确实无法履行债务时，才要求保证人承担保证责任。连带保证既可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。所以要区别情况。参见教材P10。【2013年真题】关于连带责任保证的说法，正确的是（）。A.当事人没有明确约定保证方式，保证人应按一般保证承担责任B.连带责任保证的债务人在债务履行期满没有履行债务时，债权人即可要求保证人承担责任C.主合同的债务人经审判应履行债务后，债权人可以要求连带责任保证人承担保证责任D.主合同的债务人经审

22、判应履行债务，且债务人财产依法强制执行仍不能履行，债权人才可以要求连带责任保证人承担保证责任  正确答案B答案解析本题考查的是担保方式。当事人没有明确约定保证方式，保证人应按连带责任保证承担保证责任，债务人在主合同规定的期限没有履行债务的，债权人可以要求连带责任保证人承担保证责任，所以选项AC错误，选项D是描述的一般保证。参见教材P10。【2012年真题】关于保证方式的说法正确的有（）。A.保证方式有一般保证和连带责任保证B.当事人没有约定保证方式，则为一般保证C.当事人没有约定保证方式，则为连带责任保证D.一般保证是指债务人没有按约定履行债务时，债权人可直接要求保证人履行

23、E.一般保证是指债权人必须首先要求债务人履行  正确答案ACE答案解析本题考查的是担保方式。当事人没有约定保证方式，则为连带责任保证，参见教材P10。【2011年真题】施工企业的分公司未经授权，为建设单位购买材料付款事宜，向材料供应商提供连带责任保证。对于该担保的有效性及可能产生结果的处理，正确的有（）。A.保证合同无效B.材料供应商应当要求分公司承担保证责任C.材料供应商可以要求施工企业赔偿损失D.材料供应商可以要求建设单位付款E.材料供应商应当要求施工企业承担担保责任  正确答案DE答案解析本题考查的是担保方式。A法人的分支机构可以签署合同，但法律后

24、果由法人即施工单位承担。所以保证合同有效。 B施工单位的分公司与建设单位之间是连带保证责任，所以材料供应商既可以要求建设单位承担责任，也可以要求施工单位的分公司承担责任，但由于分公司没有法人资格，所以可要求施工单位承担责任。C材料供应商可以要求施工单位承担保证责任，但不能要求其赔偿损失。参见教材P10。2.3 不能作为保证人的机构（三类）不能作保证人的机构例外企业法人的分支机构与职能部门分支机构有法人书面授权的，可在授权范围内提供保证国家机关经国务院批准，为使用外国政府或国际经济组织贷款进行转贷的除外学校等以公益为目的的事业单位、社会团体【2013年真题】关于保证人资格的说法，正确的是（）。A

25、.企业法人的职能部门，可以在授权范围内作为保证人B.企业法人的分支机构一律不得作为保证人C.医院可以作为保证人D.学校不得作为保证人  正确答案D答案解析本题考查的是担保方式。学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不能作为保证人。企业法人的分支机构、职能部门不能作为保证人；企业法人的分支机构有法人书面授权的，可以在授权范围内提供保证。参见教材P10。2.4 保证合同的内容被保证的主债权种类、数额债务人履行债务的期限保证的方式保证担保的范围保证的期间双方认为需要约定的其它事项2.5 保证的范围（五类，在合同中可约定）主债权利息违约金损害赔偿金实现债权的费用第03

26、讲抵押、质押和留置2.6 三类特殊情况的处理3.抵押3.1 抵押的概念3.2 可作抵押物的财产 3.3 禁止抵押的财产3.4 抵押的生效 3.5 抵押担保的范围 3.6 抵押期间转让已办理登记的抵押物 3.7 转让抵押物的价款3.8 最高额抵押权3.9 抵押权的实现3.10 同一财产设定多重抵押的处理3.1 抵押的概念【概念要点】抵押对象是不动产或价值量大的动产抵押形式是不转移占有3.2 可作抵押物的财产（不动产或价值较大的动产）建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通运

27、输工具；法律、行政法规未禁止抵押的其他财产3.3 禁止抵押的财产土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；依法不得抵押的其他财产【2014年真题】根据担保法，不得抵押的财产有（）。A.建设用地使用权B.正在建造的建筑物C.宅基地的土地使用权D.原材料E.公立学校的教育设施  正确答案CE答案解析本题考查的是抵押。担保法规定下列财产不得抵押：土地所有权；耕地、宅基地、自

28、留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；依法不得抵押的其他财产。参见教材P11。【2013年真题】施工企业从银行借款时，可以作为抵押物的有（）。A.施工企业所有的汽车B.施工企业所有的支票C.施工企业有处分权的国有土地使用D.施工企业自有的建筑施工机具E.施工企业所有的房产  正确答案ACDE答案解析本题考查的是抵押物。施工企业的支票是用于质押的种类。参见教材P11。3.4 抵押的生效（两类）

29、【2014年真题】根据担保法，抵押权自抵押合同生效时设立的是以（）为抵押的担保合同。A.建设用地使用权B.土地承包经营权C.正在建造的建筑物 D.机械、车辆  正确答案D答案解析本题考查的是抵押。当事人以生产设备、原材料、半成品、产品，交通运输工具。或者正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。选项ABC均为抵押权自登记时设立。参见教材P11。【2013年真题】关于抵押的说法，正确的是（）。A.抵押的财产不转移占有B.抵押的财产应当为抵押人所有C.土地所有权可以作为抵押物D.抵押合同应自登记之日起生效  正确

30、答案A答案解析本题考查的是抵押。抵押的财产不一定为抵押人所有；土地所有权不可以作为抵押物；应当办理抵押物登记，抵押合同应自登记之日起生效。参见教材P11。【2011年真题】监理公司以其所有的房屋作为抵押物，与银行订立抵押合同。该抵押合同的生效日期为（）之日。A.当事人签字 B.抵押物登记C.转移产权证 D.转移房屋占有  正确答案B答案解析本题考查的是抵押。房屋等不动产必须经登记后才生效。参见教材P11。【例题】在抵押合同中 ，某些抵押财产应当办理抵押物登记手续。抵押合同自登记之日起生效的包括（）等抵押合同。A.土地使用权 B.城市房地产 C.在建工程 D.机器 E.土地所

31、有权   正确答案ABC答案解析本题考查的是抵押的生效。土地所有权不能抵押，机器可以抵押，但无需登记。参见教材P11。3.5 抵押担保的范围（五类）主债权利息违约金损害赔偿金实现抵押权的费用【2013年真题】某施工企业从银行借款1000万元，以房产作抵押。施工企业经营亏损无力还贷，除本金外，施工企业还欠银行利息200万元，违约金200万元。银行经诉讼后抵押房产被拍卖，得款2000万元。银行诉讼及申请拍卖费用50万元，则拍卖得款的分配应为（）。A.全都归银行所有B.返还施工企业550万元C.返还施工企业600万元D.返还施工企业750万元  正确答案B答案

32、解析本题考查的是抵押的效力。抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，即返还施工企业2000-1000-200-200-50=550万元。参见教材P11。3.6 抵押期间转让已办理登记的抵押物抵押人要通知抵押权人（注意是通知而不是经批准），并告知受让人转让物已经抵押的情况未通知抵押权人或未告知受让人的，转让行为无效3.7 转让抵押物的价款（不得与债权分离而单独转让）应提前清偿所担保的债权或向与抵押权人约定的第三人提存超过债权的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿（注意，不是由抵押人清偿）3.8 最高额抵押权为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生

33、的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。3.9 抵押权的实现（清偿）债务届满，可协议将抵押物折价、拍卖或变卖来偿还；协议不成，抵押权人请求法院拍卖、变卖抵押财产协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议抵押物折价或变卖后，价款超过债权部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿3.10 同一财产设定多重抵押的处理【2012年真题】某施工企业拥有一处办公楼，评估价为5000

34、万元。该施工企业从A银行贷款3000万元、从B银行贷款2000万元，并与B银行办理了抵押登记。后该施工企业无力还款，经诉讼后拍卖办公楼，取得售楼款3000万元用于清偿A、B银行债务。A、B银行债权的分配数额应为（）。A.A银行1000万元，B银行2000万元B.A银行1800万元，B银行1200万元C.A、B银行各1500万元D.A银行2000万元，B银行1000万元  正确答案A答案解析本题考查的是抵押权的实现。抵押物已登记的先于未登记的受偿。因B银行的2000万元已登记，故偿还B银行2000万元，剩余1000万元用于偿还A银行。参见教材P11。【2012年真题】关于抵押

35、的说法，正确的有（）。A.抵押不转移抵押物的占有B.抵押人不再负有保管抵押物的义务C.抵押人未经抵押权人同意并告知受让人转让物已抵押的情况，转让抵押物的行为无效D.抵押人转让抵押物只需通知抵押权人即可E.抵押人转让抵押物应告知受让人转让物已抵押  正确答案AE答案解析本题考查的是抵押的效力。CD抵押人转让抵押物，要通知抵押权人，无须征得抵押权人的同意，还必须告知受让人转让物已抵押的情况，两个条件必须同时具备，否则该转让行为无效。参见教材P12。4.质押4.1 质押的概念4.2 质押的分类4.3 质押的设立4.1 质押的概念质押是指债务人或者第三人将其动产或权利移交债权人占有

36、，用以担保债权履行的担保。质押后，当债务人不能履行债务时，债权人依法有权就该动产或权利优先得到清偿。【难点辨析】抵押与质押的区别保证种类抵押质押对象不动产特殊大型动产动产权利占有方式不转移占有转移占有4.2 质押的分类（两大类）【2012年真题】施工企业从银行贷款，可作为质押担保的有（）。A.汽车 B.土地C.土地所有权 D.支票E.可以转让的商标专用权  正确答案ADE答案解析本题考查的是质押。质押的对象是动产和权利凭证。参见教材P12。4.3 质押的设立质权自出质人交付质押财产时设立。质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。

37、【2014年真题】根据担保法，关于质押的说法，正确的有（）。A.出质人只能是债务人B.存款单可以用于质押C.质押必须转移财产占有D.质押必须通过约定建立E.建筑物可以用于质押  正确答案BCD答案解析本题考查的是质押。A出质人可以是债务人，也可以是第三人。E质押的标的物是动产或者权利凭证，不动产只能抵押不能质押。参见教材P12。【2011年真题】施工企业准备以汇票向债权人提供担保。下列关于该担保的说法中，正确的有（）。A.该担保方式是质押 B.该担保方式是抵押C.施工企业应当将汇票交付债权人D.双方应当办理登记E.汇票仍由施工企业保管  正确答案AC答案

38、解析本题考查的是质押。汇票是权利凭证，只能进行质押。质押的最大特点是转移占有，所以要移交给债权人。参见教材P12。5.留置是指债权人按照合同约定占有对方（债务人） 的财产，当债务人不能按照合同约定期限履行债务时，债权人有权依照法律规定留置该财产并享有处置该财产得到优先受偿的权利。留置权以债权人合法占有对方财产为前提，并且债务人的债务已经到了履行期。【关注点】留置的相关规定必须依法行使，不能通过合同约定产生留置权能够留置的仅限于动产 ，且仅基于保管合同、仓储合同、运输合同、加工承揽合同的债权【2014年真题】根据担保法，关于留置的说法，正确的是（）。A.能够留置的财产仅限于动产B.材料采购合同可

39、以采用留置担保C.施工合同可以采用留置担保D.留置的财产不限于按照合同约定占有的财产  正确答案A答案解析本题考查的是留置。担保法规定，能够留置的财产仅限于动产，且只有因保管合同、运输合同、承揽合同发生的债权，债权人才有可能实施留置。参见教材P13。【2011年真题】下列关于留置担保的说法中，正确的是（）。A.留置不以合法占有对方财产为前提 B.可以留置的财产仅限于动产 C.留置担保可适用于建设工程合同 D.留置以合法占有对方固定资产为前提   正确答案B答案解析本题考查的是留置。留置的仅限于动产，且仅限于保管合同、仓储合同、运输合同、加工承揽合同。参见

40、教材P13。第04讲定金、保证在建设工程中的应用6.定金 概念一方当事人向另一方当事人提供一定数额的金钱作为担保的担保方式 形式定金应以书面形式约定 生效定金合同从实际交付定金之日起生效 数量由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%【重点难点】定金的处理7.保证在建设工程中的应用7.1 建设工程中的保证7.2 施工投标保证 7.3 施工合同的履约保证 7.4 施工预付款担保 三个保证均是施工单位（投标单位）提交给建设单位（招标人）的7.1 建设工程中的保证建设工程中最常用的是保证，一般由银行或者担保公司作为保证人。银行出具的称为保函，其他保证人出具的称为保证书。 【重点难点】建设工程中的保

41、证的种类【2012年真题】在施工招投标中，银行为投标人出具的投标保函属于（）。A.留置担保B.保证担保C.抵押担保D.质押担保  正确答案B答案解析本题考查的是施工投标保证。银行是保证人。参见教材P13。7.2 施工投标保证7.2.1 施工投标保证的概念与作用7.2.2 施工投标保证的相关规定7.2.3 投标保证的有效期7.2.4 投标保证金的处理7.2.5 没收投标保证金的情形7.2.1 施工投标保证的概念与作用投标保证金是指在招标投标活动中，投标人随投标文件一同递交给招标人的一定形式、一定金额的投标责任担保。投标人有某些行为时，招标人有权不予返还其递交的投标保证金。阶段

42、投标保证金起到的作用投标时投标人在投标有效期内不得撤销投标文件中标后不得无正当理由不与招标人订立合同签订合同时不得向招标人提出附加条件或者不按照招标文件要求提交履约保证金7.2.2 施工投标保证的相关规定招标人可以在招标文件中要求投标人提交投标保证金。（投标保证金不是招标文件的必备条款）。投标保证金除现金外，可以是银行出具的银行保函、保兑支票、银行汇票或现金支票。投标保证金数额不得超过招标项目估算价的2%。投标人不按招标文件要求在开标前提交投标保证金的，该投标文件将被否决（必须是招标文件要求）。7.2.3 投标保证的有效期若由于评标时间过长而使保证到期，招标人应当通知投标人延长保证有效期（投标

43、人有权拒绝）【2013年真题】关于投标保证有效期的说法，正确的是（）。A.投标保证有效期应从投标时起算B.投标保证有效期应从开标日起算C.投标保证有效期不得延长D.投标保证有效期应长于投标有效期  正确答案B答案解析本题考查的是施工投标保证。投标保证有效期一般是从投标截止日起到确定中标人止（2013年大纲），2014年大纲表述为，截止日期根据招标项目的情况由招标文件规定。参见教材P13。【2011年真题】投标保证的有效期限从（）之日起计算。A.招标文件出售 B.投标文件递交C.投标截止 D.中标通知书发出  正确答案C 答案解析本题考查的是施工投标保证。

44、投标保证的有效期是从投标截止日起。参见教材P13。7.2.4 投标保证金的处理招标人最迟应当在书面合同签订后5日内向中标人和未中标的投标人退还投标保证金及银行同期存款利息。（注意，只要是在招标期间按规定办事，无论中标与不中标，均可退还保证金）。未中标的直接退中标的在签订合同时向业主提交履约担保时退7.2.5 没收投标保证金的情形（四种情形）一是投标人在投标有效期内撤回投标书二是中标人在规定期限内无正当理由未签订合同，或不根据规定接受对错误的修正三是中标人根据规定未能提交履约保证金四是投标人采用不正当的手段骗取中标【2014年真题】在施工招标投标中，下列投标人的行为不构成没收投标保证金的情形是（

45、）。A.投标文件没有按要求密封B.投标人在投标有效期内撤销投标C.中标人拒绝订立合同D.中标人不接受根据规定对投标文件错误的修正  正确答案A答案解析下列任何情况发生时，投标保证金将被没收：投标人在投标函格式中规定的投标有效期内撤回其投标；中标人在规定期限内无正当理由未能根据规定签订合同，或不根据规定接受对错误的修正；中标人根据规定未能提交履约保证金；投标人采用不正当的手段骗取中标。参见教材P14。【2013年真题】出具投标保函的银行，应当承担支付保证金责任的有（）。A.投标人提交的投标文件被确认无效B.投标人在开标前撤回投标文件C.投标人在投标有效期内撤销投标文件D.中标

46、后，投标人拒绝订立合同E.中标后，投标人拒绝订立与投标文件不一致的合同  正确答案CD答案解析本题考查的是施工投标保证。参见教材P14。【2011年真题】某施工企业投标时，提交了银行出具的投标保函。由于投标有效期结束后评标仍未结束，致使投标保函的有效期到期。下列关于该投标保函的说法中，正确的有（）。A.银行应当自动延长投标保函的有效期B.施工企业必须延长投标保函的有效期C.招标人可以通知投标人延长投标保函的有效期D.施工企业可以拒绝延长投标保函的有效期E.招标人退还投标人投标保函继续评标  正确答案CD答案解析本题考查的是施工投标保证。如果由于评标时间过

47、长，而使保证到期，招标人应当通知投标人延长保函或者保证书有效期。投标人有拒绝的权利。参见教材P13。【例题】招标人对施工投标保函的正确处理方式是（）。A.未中标的投标人不退还 B.中标的投标人在中标的同时退还 C.在中标的投标人向业主提交履约担保后退还 D.投标人在投标有效期内撤销投标书后退还   正确答案C答案解析本题考查的是施工投标保证。A未中标的可退还，中标的在提交履约担保后退还，D投标人在投标有效期内撤销投标书的不退还。参见教材P13。 7.3 施工合同的履约保证7.3.1 履约保证的形式及数额7.3.2 有权凭履约保证索取赔偿的情形7.3.3 履约保证的有效期7.

48、3.4 履约保证与定金的区别7.3.1 履约保证的形式及数额（三种形式）形式内涵数额履约担保金（保证金）投标人自己出具的保兑支票、银行汇票或现金支票合同价格的10%履约银行保函银行出具合同价格的10%履约担保书由保险公司、信托公司、证券公司、实体公司或社会上担保公司出具合同价格的30% 7.3.2 有权凭履约保证索取赔偿的情形施工中承包人中途毁约，或任意中断工程，或不按规定施工承包人破产、倒闭7.3.3 履约保证的有效期7.3.4 履约保证与定金的区别履约保证金不同于定金，履约保证金的目的是担保承包商完全履行合同。承包商顺利履行完毕自己的义务，招标人必须全额返还承包商。如果承包商违约，将丧失收

49、回履约保证金的权利，并且不以此为限。如果没有出现“定金” 字样，也没有明确约定适用定金性质的处罚之类的约定，已经交纳的履约保证金，就不是定金，则不能适用定金罚则。7.4 施工预付款保证建设工程合同签订以后，发包人给承包人一定比例的预付款，但需由承包人的开户银行向发包人出具预付款担保，金额应当与预付款金额相同。预付款担保的主要形式为银行保函。预付款在工程的进展过程中每次结算工程款（中间支付）分次返还时，担保金额也应当随之减少。如果承包人中途毁约，中止工程，则发包人有权凭预付款担保向银行索赔该保函的担保金额作为补偿。第05讲工程保险第三节工程保险1.保险的分类2.建筑工程一切险3.安装工程一切险4

50、.施工企业职工意外伤害险5.保险合同管理1.保险的分类财产保险·以财产及其有关利益为保险标的·主要包括建筑工程一切险和安装工程一切险人身保险·以人的寿命和身体为保险标的·不得用诉讼方式要求投保人支付2.建筑工程一切险2.1 建筑工程一切险的概念2.2 第三者责任险的概念2.3 投保人与被保险人2.4 责任范围2.5 除外责任2.6 第三者责任险2.7 赔偿金额2.8 保险期限2.1 建筑工程一切险的概念承保各类民用、工业和公用事业建筑工程项目，包括道路、桥梁、水坝、港口等，在建造过程中因自然灾害和意外事故而引起的一切损失的险种。【要点】·对象：

51、各类建筑工程项目·原因：自然灾害和意外事故2.2 附加的第三者责任险的概念凡在工程期间的保险有效期内，因在工地上发生意外事故造成在工地及邻近地区的第三者人身伤亡或财产损失，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任。【难点】谁是“第三者”·工地及邻近地区的与工程无直接关系的人·一定不是工地参建相关主体的员工2.3 投保人与被保险人【2011年真题】采用建设工程施工合同（示范文本）订立合同的工程项目，建筑工程一切险的投保人应为（）。A.发包人 B.承包人C.监理人 D.分包人  正确答案A答案解析本题考查的是建筑工程一切险。我国合同示范文本规定一切险由发包人来投保。参见教材P16。 2.4 责任范围（两类）自然事件（包括地震）意外事故（包括火灾和爆炸